Земите под аренда – как да се увеличат приходите от ренти?

Или защо арендните плащания у нас варират от 0 до 60 лв. за дка и какво трябва да промени държавата

Ситуацията в сектора на селското стопанство показва някои сериозни различия между възможностите и реалните постижения в областта на обработването на земи под аренда. Те показват, че за момента размерът на рентата не може да достигне дори до размера на субсидията, макар перспективите и възможностите на сектора да са доста обнадеждаващи.

Така например най-големият частен собственик на земеделска земя у нас ЕЛАРГ фонд за земеделска земя АДСИЦ очаква 3,8 млн. лв. приходи от рента за 2009 г., което прави по 13 лв. на дка при общо 293 хил. дка притежавана земя. Средната рента за стопанската 2008/2009 г. при Агро финанс АДСИЦ пък е 18 лева на декар, но под аренда са отдадени само 70% от притежаваните 122 хил. дка, тоест средната аредна цена на притежаван декар е 11,9 лв.

Сумата е доста по-ниска от субсидията за стопанската 2008/2009 г., която е 23,3 лв./дка. За 2009/2010 г. се очаква субсидията да е 28 лв./дка, но повечето частни собственици на земя имат договори за по 5-10 години, в които не е заложена възможност за индексация. Поради тази причина те вероятно скоро няма да видят увеличена рента.

Защо има такава разлика, навсякъде ли е така и как може да се промени това?

Какви са спецификите на отделните райони?

На първо място да разгледаме Добруджа. В житницата на България рентата на декар на година достига 60 лв., показва проучване на Investor.bg, от които 50 лв. от арендатора и останалите 10 лв. са почти половината от субсидията.

Причините за това са комплексни, но основната е високата конкуренция между арендаторите, тъй като в почти всяко землище може да се обърнете към няколко арендатори. Много важни фактори са по-високите добиви от пшеница в сравнение с други райони на страната, модерната техника, традициите в агропроизводството, близостта до пристанища и търсенето на земя за вятърни паркове, като в района от Каварна до Шабла вече са изградени няколкостотин вятърни генератора.

На второ място са региони като Плевен, Разград и Търговище, където има развито арендаторство, почти няма необработваеми земи, но рентата е между 12 и 15 лв. на година. Причината за по-ниската рента е, че съществува, ако не монопол, то поне олигопол (пазарът се контролира от 2-3 играчи, които лесно се договарят).

В подобни райони съществува пазарен дефект, свързан с това, че никой няма интерес да вдига рентата. Пример за това е и един от най-успешните арендатори у нас – Добромир Митов. При арендни плащания от около 15 лв. на декар той успява да постигне печалба от 4,6 млн. лв. за 2008 година.

Обработваните от Митов земи са в размер на около 100 хил. декара, което прави печалба от около 46 лв. на декар. Близо половината от положителния резултат, или общо 2,27 млн. лв., са приходите на компанията му от субсидии.

При ситуацията в посочените региони на практика липсва конкуренция. Помощ на арендаторите оказва и Законът за аренда, според който договорите се сключват за поне 5 години, а в тях липсва задължителна клауза за актуализация на рентата. Арендните договори пък са с едногодишен срок за прекратяване, което забавя прехвърляне при друг арендатор и също така, ако собственикът иска да продаде земята си, първо трябва да я предложи на арендатора.

Така се стига до ситуация, при която арендаторът практически остава само един. Това означава, че той притежава твърде голям дял от обработваемата земя и може да определя правилата и условията при сключване на договори.

Така се стига до капсулиране, което не спомага за увеличаване на рентните плащания и почти няма преместване от един към друг арендатор.

На трето място са региони, в които има голям процент необработваеми земи и където рентата е 0 (нула), защото просто земята не се обработва. Такъв е например случаят с Видинско, където Агро Тера Север наскоро разора 30 хил. дка, които не са се обработвали от десетилетие.

Първите години пустеещите доскоро площи изискват повече обработки и носят по-ниски добиви, което е мощна спирачка пред разработването на запустелите площи, каквито се срещат дори в Добруджа. Често в тези парцели има няколкогодишни и дори много стари дървета и храсти, което налага изкореняване преди първата механизирана обработка.

В случая на Агро Тера Север освен негативите на запустелите ниви, които се разработват, се търпят и негативите на високите начални инвестиции в техника, складова база, персонал и ноу-хау за торене и растителна защита.

Какво може да се направи?

За стопанската година 2008/2009 г. субсидията е 23,3 лв., от които 7,5 лв. са от националния бюджет, а 15,8 лв. са плащания от Европейския съюз. През следващите години субсидията от ЕС ще се увеличава с около 20% годишно. Къде е решението за увеличаване на рентите, за разораване на необработваемите земи и за увеличаване на добивите чрез напояване, каквото може да се използва при царевицата например?

Нека отново направим разделение по райони

Добруджа

Арендните плащания са достатъчно високи, защото има конкуренция между арендаторите.

Държавата обаче може да лиши от националната субсидия (7,5 лв.) фермерите, които не напояват, и да дава до 20-30 лв. на дка при напояване. Например напояваната царевица носи около 1,7 т/дка добив, докато ненапояваната има между 100 и 600 кг/добив на дка.

Стимулирайки напояването, държавата може да даде тласък и на интензивни култури като домати, пипер, краставици, пъпеш, диня, зеле и други, които създават трудова заетост, защото зърнопроизводството няма голяма нужда от персонал.

Едва ли намаление на субсидията със 7,5 лв./дка за зърнопроизводство без напояване ще влоши земеделието в Добруджа.

За районите с големи монополни или олигополни арендатори като Разград, Плевен и Търговище държавата има малки възможности да създаде конкуренция.

На първо място това е създаването на държавен регистър с телефони и адреси на собствениците на парцели, с което много лесно нов или малък арендатор ще може да се свърже с хилядите собственици и да им предложи по-добри условия. Ако даден собственик не се регистрира в този публичен регистър, той да губи собствеността си.

В момента в тези райони само арендаторът има достъп до собствениците, по закона за арендата има право първи да купи земята им и на практика е защитен от "нахлуване" на друг арендатор.

В много райони проблеми пред развитието на секторите създават кооперациите, наследили ТКЗС, които дават много ниска рента, често натурална и зависима от добива, а не твърда сума. Регистърът с контакти на собственици ще даде на желаещите да обработват земята реален шанс да предложат услугите си.

За тези райони отново държавата може да даде националното доплащане за площи върху които се прилага напояване, което както споменахме създава трудова заетост и увеличава добивите значително.

В районите с необработваеми земи, без развито арендаторство, както и във всички останали райони държавата може да ползва националната субсидия, за да дава допълнителни 20-30 лв./дка в първите 3 години от разораването на необработваеми земи. Така тежките начални години с ниски добиви и големи разходи за обработки и растителна защита ще бъдат по-лесни и ще има стимул за разработването на тези неплододаващи в момента почви.

Според мненията, до които се допита Investor.bg, комасацията не е проблем пред обработката на земята, освен когато става дума за трайни насаждения като овощни култури, лозя, хмел и др.

При зърно- и зеленчукопроизводството разпокъсаността на земята не е проблем, видно от големите блокове, които се обработват. Когато един собственик от даден масив иска да премине при друг арендатор, просто границата между двамата арендатори се променя и единият започва да обработва повече, а другият - по-малко. Не е нужно земята на собственика, сменящ арендатора, да е гранична или в рамките на парцел, обработван от новия арендатор.

Също така често арендаторите първо засаждат земята, преди да са се договорили с всички собственици, и чакат собствениците да дойдат и да кажат, че искат рента. Ако собственикът не се яви (например живее в голям град и не следи наследствените си имоти), просто не взема рента. Именно поради тези причини на практика комасацията не е проблем пред зърнопроизводството и зеленчукопроизводството. Не случайно субсидията е за този, който обработва земята, а не за този, който я притежава.

Положителен ефект за развитието на земеделието ще окаже и приватизация на държавната земя, която е над 2,35 млн. дка или около 6% от общия поземлен фонд, както и увеличаването на инвестициите в земеделието и държавна стратегия за Напоителни системи АД, която е държавна фирма. Водите на България са държавен ресурс, включително водите в язовирите, реките и подпочвените води, което налага държавна стратегия за напояване.

Авторът на статията притежава земя и акции на дружества инвестиращи в земя.

По статията работи: автор Мариян Йорданов
Още по темата: Анализи


Още от Анализи
Жилищното строителство в София се активизира