PDA

View Full Version : Недвижимите имоти са свръхнадценени


Страници : 1 2 3 4 5 [6] 7 8 9 10 11 12 13 14

инвеститорин
05.01.2005, 12:22
Да бе, Софиксът ще расте безкрай :)
Софикса ще расте, а имотите ще поевтинавят - защо?!?
Щом миналата година старото строителство в София е поскъпнало повече, отколкото е поскъпнал Софикс...

Alee
06.01.2005, 05:59
"НАЙ-ИЗГОДНА ЩЕ БЪДЕ ИНВЕСТИЦИЯТА В САЩ, ФРАНЦИЯ И ШВЕЦИЯ
THE ECONOMIST

А последните три години общата стойност на жилищната площ в страните с развита икономика е нараснала с 20 трилиона USD до 60 трилиона USD. Това показва индексът на списание Economist за движението на цените на недвижима собственост, който отчита развитието на пазара в 20 държави и се базира на данни от агенции за недвижими имоти и националните статистики.
Тези данни показват, че за изминалата година средно с 10% са се увеличили цените в 11 страни, включени в списъка, като начело е Южна Африка, където увеличението е с 35% до третата четвърт на годината, пред Хонконг, където увеличението за същия период е 31%.
Сред развитите страни в Испания е отчетен най-значителен ръст - 17%, което запазва нивото от 2003 г. В Австралия, която през по-голямата част от предходната година оглавяваше списъка, понастоящем има спад от около 10%. Същата тенденция се забялазва в Нова Зеландия и Ирландия. Във Велкобритания според официалната статистика.
ЦЕНИТЕ ЗА ИЗМИНАЛАТА ГОДИНА СА СЕ ПОВИШИЛИ С 14%
което е с 11% повече от 2003 г. Но според индекса на Halifax, базиран на данните от големите агенции в страната, цените са във фаза на спад успоредно със спада в броя на сделките. Което се коментира от специалистите като знак за по-нататъшно движение на цените в низходяща посока. Според икономистите от Barclays може да се очаква понижение с около 20% през следващите три години.
В някои страни, особено САЩ, Франция и Швеция, покупката на имот все още е изгодна инвестиция. Средната цена на жилища в САЩ е скочила с 13% за третата четвърт на 2004 г. Значително увеличение се отбелязва в повече от половината американски щати, като в Калифорния и Вашингтон те са скочили с 20%.
Цените на имотите във Франция са се повишили средно с 15%, което накара централната банка да изрази официално притесненията си от риска за спекулативно увеличение. Според индекса на Economist цените са ударили рекордни нива в сравнение с доходите в САЩ, Австралия, Великобритания, Франция, Ирландия, Холандия, Нова Зеландия и Испания. Ако се направи сравнение със средните стойности на съотношение цени-доходи в САЩ, стойността на имотите в момента е надценена с 30%.
Ще има ли спекулативно покачване на цените в САЩ? Според шефа на Федералния резерв Алън Грийнспан страховете от спекулативно покачване на цените в САЩ са силно преувеличени. Грийнспан смята, че

ПАЗАРЪТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ Е ПО-НЕЧУВСТВИТЕЛЕН КЪМ СПЕКУЛАЦИИ
отколкото борсовият пазар, защото хората не купуват и продават имоти така лесно, както акции. Някои икономисти обаче са на противоположното мнение - спекулациите са много по-вероятни при цените на имотите, отколкото на борсата. Една от причините е непълната информация- няма две къщи, които да са идентични, а и цените на отделните оферти не винаги са виждат от всички. Втората се корени в самата технология на движение на цените - точно прогнозите за покачване на цените фактически способстват за повишението. От друга страна, и очакванията на купувачите за бъдещите нива на цените обикновено се базират на тенденциите в момента, така че ръстът на цените от своя страна води до увеличаване на търсенето в бъдеще. Третият фактор, който способства за появата на спекулации, е фактът, че банките дават повече заеми, когато цените на жилища са високи, защото това означава печалба и за тях и намаляват обема на отпуснатите кредити, когато цените падат. Световният бум в цените на жилища през изминалата година бе изключителен, тъй като никога преди толкова много страни не са отчитали повишение на цените по едно и също време, което се дължи до голяма степен на ниския лихвен процент в държавите с развита икономика. Според очакванията на специалистите от МВФ обаче през настоящата година този общ подем ще бъде последван от общ спад в цените - в съответствие с прогнозите за забавяне ръста на икономическата активност в глобален мащаб. "

Ako tam cenite sa nadceneni spriamo dohodite na naselenieto, to kakvo ostava za Balgaria?! No i az kakvo se otplesnah, vse pak v-k Standart e drugo, te i agenciite za imoti razbirat poveche ot Economist, kamo li ot men. Za boga bratia-Kupuvaite! Tazi godina shte ima pone 150% rast na zenite na imotite.

Real investor
06.01.2005, 22:50
38% ръст в цените на тухлените жилища
Средно с 38% са се увеличили цените на тухлените жилища в София до октомври 2004 г., сочат данните на "Адрес недвижими имоти".
През цялата изминала година в този сегмент се наблюдаваше активност, като средните цени на тези имоти се повишиха от 650 на над 900 евро на кв. м. Най-сериозен ръст се отчита през пролетта, когато цените са нараснали до над 800 евро на кв. м. Следващото по-сериозно повишение се наблюдава в началото на септември, когато продажните стойности са се покачили с още 100 евро на кв. м.
През последните месеци на годината темпът на поскъпване на тухлените жилища се забави заради силната атака от страна на новото строителство. В повечето елитни квартали обаче има слабо предлагане на жилищни имоти, което предполага предстоящ ръст. Очакванията за 2005 година са той да достигне 20-25%.

Петров
07.01.2005, 01:03
Аз съм автора на статията "Хроника на Една Предизвестена Спекулация" и искам да благодаря за ласкавите думи на Alle и Pantal, както и да заявя че съм готож да отговарям директно на вашите въпроси на този форум.

Преди всичко, искам да изясня някои неща, които е невъзможно да се кажат в статията. Първо, особено болезнен беше процеса на кстриране на статията от 400 реда на 290. "Капитал" де-факто оряза статията до такава степен, че много от обясненията просто отпаднаха. Мога да изпратя на желаещите пълно копие, тъи като много приятели и познати ме помолиха вече за това.

Второ, никой не ми е възлагал задачата да пиша че цените ще продължават да вървят нагоре. По-скоро обратното. Виждам прекалено много хора които лекомислено "инвестират" в жилища, без да си имат понятие какво може да се им се случи. Целта бе да предпазя именно тях, а и тези които възнамеряват да "инвестират" в жилища на кредит.

Наистина, акцента е върху кредита. Той движи както цените на жилищата, така и недвижимите имоти. Проблема не е в самия кредит, а в патологичния му растеж -- 40-60% според ралични мерки и автори. Такъв растеж гарантира растежа в цените, но и растежа в борсата.

Важният въпрос днес е: "Има ли в момента Stock Market Bubble в България или не", тоест, дали кредита е двигателя в цените на акциите. Все пак, 40% растеж за една година е отвсякъде спекулативно на фона на текущата инфлация у нас, макар че е по-добре да не навлизаме в темата за инфлацията.

Както и да е, на ваше разположение съм за отгожори. А ето и един отрязан параграф от статията:
=========
За напредналия читател и за професионалния икономист си позволяваме да препоръчваме двата шедьовъра в областта на анализа на спекулацията, на чиято основа базираме настоящия анализ. Първата книга е от английския автор Едуард Чанселор “История на Спекулацията” (Edward Chancellor, “Devil Take the Hindmost: A History of Financial Speculation”), а втората книга е написана от професор Киндлебергер и се нарича “Мании, Паники, и Кризи” (Charles Kindleberger, “Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises”).

TI BA II PLUS
07.01.2005, 02:25
Най-хубавото нещо е, че все още има вярващи в "информацията" относно цените, давана от агенциите за недвижими имоти....

Иначе статията е наистина доста показателна и стойностна, но за тези, които разбират.

optimista
07.01.2005, 02:28
bi li mi pratil statiata optimista22@abv.bg.blagodaria

TI BA II PLUS
07.01.2005, 02:33
Колега, има я по-долу. Но ето ти я пак:


Хроника на една предизвестена спекулация

Кой ще спечели и кой ще загуби от покупките на недвижими имоти

Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

Не минава ден, без медиите да представят мнението на някой икономист или бизнесмен дали в момента има спекулативна дейност в областта на недвижимите имоти или не. Рядко се обосновава защо, а още по-рядко се дават критерии за явлението „спекулация“.
Понятието „спекулация“ се дефинира строго като значително покачване на цената на даден актив, но винаги на основата на значително растящ кредит, който финансира закупуването на актива. Покачването на цената се определя на базата на общата инфлация в икономиката и се смята за значително тогава, когато растежът на цената е поне двукратен на процента на общата инфлация. Тоест, ако инфлацията в България е 3-4% годишно, нарастване на цените на жилищата от 7-8% би трябвало да се сметне за значително. Текущият растеж на цените на жилищата в почти всички райони на страната многократно надвишава този критерий.
За нормален растеж на кредита се смята темпото на растеж на икономиката, да кажем, 4-5%, а самият растеж се смята за значителен, когато е поне двукратен на нормалния, т.е. 8-10%. Този втори основен критерий е също удовлетворен от известно време (повече от година-две), като растежът на кредита също тъй многократно надвишава нормата. Според някои неофициални източници „жилищният портфейл“ на по-агресивните банки расте годишно с 50-100%. Важно е да отбележим, че основната разлика между потребителско търсене и спекулативно търсене се определя от кредита.
С други думи,

Налице са и двата основни критерия

за строга дефиниция на явлението „спекулация на пазара на недвижими имоти“.
Да изброим характеристиките през началния етап на спекулативната дейност:

* Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба.
* Активът се купува от крайни потребители преждевременно с цел да се изпревари потенциалното нарастване на цената.
* Често пъти се купува жилище, което в момента не е необходимо - само колкото потребителят да запази покупателната си способност, но с намерение после да го продаде и веднага да купи жилището, в което реално ще живее. В подобни случаи настройката на потребителя е дори да купи второто жилище и едва тогава да продаде първото. По този начин той няма да остане нито за момент без жилище и парите му не се обезценяват.
* Понякога потребителят предпочита да купи малко по-голямо от необходимото му жилище, обикновено с някакъв допълнителен кредит, понеже при необходимост винаги може да го продаде на печалба и после да купи подходящото по размер и район жилище.


Зрелият етап се характеризира с

Инвестиционния мотив

* Нарастването на цените започва да се осъзнава много доб*ре от повечето хора в района или в цялата държава.
* Активът вече масово се възприема като отлична инвестиция и закупуването на жилища се превръща в основна цел на много иначе несвързани с този пазар хора.
* Границата между инвестиция и спекулация все още не се осъзнава ясно, а целият процес продължава да се възприема като вложение в рамките на допустимия риск, а за някои хора - дори като сигурно вложение.


На този етап банките започ*ват да отпускат значително повече кредит, отколкото през ранния етап, макар и получаването му да е все още трудно и ограничено. Участието на хората е най-масово, цените съответно растат най-стремително, а продължителността на етапа е най-малка.
Следващите характеристики се отнасят до напредналия стадий на спекулация. Те са свързани с

Особена подозрителност

* Появяват се съмнения за достойнствата на инвестицията - първоначално в професионални издания, а после и в масмедиите.
* В пресата излизат обяснения защо нарастването на цените е обосновано. Те неизбежно са свързани с недостига на най-важния от релевантните ресурси - земята, с дефицита на жилища, с туристическа или икономическа привлекателност на района, с развитие на кредита, с навлизането на свежи капитали или пък с включването в някаква по-голяма общност (такъв е бил случаят с присъединяването на Хавайските острови към САЩ).
* Ясно се осъзнава, че цените вече са се устремили нагоре значително и потенциалът за печалба е чувствително намалял.
* Раждат се теории, обясняващи защо след изчерпването на растежа цените ще се стабилизират, но без да падат.
* В пресата се появяват първите наченки на сериозни анализи на спекулативния цикъл и прогнози за приключване на подобни епизоди. Обикновено се предрича крах в сектора.
* Подобни обяснения се пренебрегват и спекулацията продължава своя вихър.


На този етап основна роля играе банковият кредит. Банките агресивно нарастват „инвестиционните“ си портфейли, имат вече добре оформени отдели за жилищно кредитиране, активно набират клиенти чрез реклама и специални промоции. Развихря се междубанкова конкуренция. Занижават се лихвените проценти и критериите за отпускане на кредити. Участието на хората е масово, но не както през зрелия период. Темпото на растеж на цените е значително, макар и по-ниско, отколкото през зрелия период.
Днес няма съмнение, че се е развихрила спекулация на пазара на недвижими имоти и че започваме да навлизаме в късния й етап. При тези обстоятелства изникват няколко

Особено важни въпроса

* Кога ще приключи спекулативният период?
* Колко още могат да пораснат цените на жилищата оттук до края на спекулативния период?
* Дали после цените ще се стабилизират, или ще падат?
* В случай че след приключването на спекулативния период цените падат - с колко процента, за какъв период от време и ще паднат ли под настоящите цени?
* Дали спадът в цените ще доведе до крах само в сектора за жилища, или ще доведе до сериозна стагнация в цялата икономика?
* Коя група от хора ще загуби и коя група ще спечели от покупката на жилище?
* Късно ли е вече да се купи или не?


Сега главният спекулативен мотив в България е очакваното влизане в Европейския съюз (ЕС) в началото на 2007 г. Тоест цените в момента вървят нагоре в очакване на нови покупки на жилища от европейците след приемането ни в ЕС. Опитът на Чехия, Словакия, Полша и Унгария показва, че цените на недвижими имоти достигат своя максимум няколко месеца след приемането в ЕС - обикновено до една година след заветната дата. При тези обстоятелства можем да заключим, че цените ще достигнат своя връх през втората половина на 2007 г.
За отговор на втория въпрос използваме темпа на нарастване на цените у нас през последните няколко години, а също и темпа на нарастване на цените в горепосочените страни. Сега в България цените растат с темп от около 20-30% на година, а опитът на новите страни - членки на ЕС, сочи, че този темп на нарастване леко се забавя. Тоест може да очакваме растеж в цените от около 15-20% годишно. Оттук следва, че през втората половина на 2007 г. цените на недвижимите имоти ще са приблизително

С 50% по-високи, отколкото днес

По въпроса за стабилизиране на цените има два аргумента. Историческият аргумент, приложен към гореспоменатите държави, ни показва, че обикновено цените падат с около 20-30%, а в някои по-спекулативни райони и повече. Погледнато икономически, не може да бъде другояче. Западноевропейският професионален инвеститор в недвижими имоти няма да чака да ни приемат в общността и едва след това да почне да купува имоти. По-вероятно е такъв инвеститор отдавна вече да е приключил с покупките си - докато цените все още са били ниски. Твърде скоро, след като ЕС приеме България, ще стане пределно ясно на всички, че Западът няма да дойде и да изкупи жилищата ни на високи цени.
Освен това българинът ще започне да продава спекулативно придобитото си имущество. Причината за това е съвсем прос*та: спекулантът купува с цел печалба от бъдещо покачване на цените. В момента, в който стане ясно, че цените няма да растат повече, той няма да има причина да държи имотите и следователно ще излезе на пазара вече в ролята на продавач. Това важи особено за онези, които са купили два, три или повече имота. Именно спекулантите са тези, които ще „натиснат“ цените надолу.
Обикновено периодът на спадане на цените продължава около година-две, а общият спад е от порядъка на 20-30%. Нека направим проста сметка при така заложените прогнози. Имот, който сега струва 20 000 лева, очакваме след около три години да порасне с примерно 50% някъде до 30 000 лева. След това спад от 30% означава крайна цена от 21 000 лева след около 5 години. При тези обстоятелства едва ли си заслужава сега да се купува спекулативно имот, освен ако спекулантът не разчита на уменията си да го продаде изгодно, преди още цените да започнат да падат.
Ефектът от предполагаемия спад в цените на недвижими имоти е общоикономически. До този момент чрез жилищния сектор банковият кредит навлиза в икономиката и създава условия за икономически растеж. Спадът на жилищните цени води до „замръзване“ на кредита, а това - до

Сериозна стагнация в икономиката

вероятно дори до рецесия. Заетостта и доходите намаляват, а обслужването на кредитите се превръща в сериозен проблем. Някои от по-агресивните банки, които имат значителни количества жилищни ипотеки в портфейла си, обикновено започват да изпитват проблеми с ликвидността, тъй като не всички кредитополучатели са в състояние да обслужват редовно заемите си. В подобни ситуации настъпват и наченките на банкови кризи. Тогава банките биват принудени да влизат във владение на ипотекираните жилища и да ги продадат на пазара, което от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилища и допълнително влошава кризата.
Отново наблягаме на ролята на кредита - в зрелия етап на спекулация основният двигател на цените нагоре е спекулативният банков кредит. След „спукването на балона“ именно ликвидирането на този спекулативен кредит срива цените надолу. В това се изразява същността на спекулативния цикъл.
Крайният ефект върху икономиката е строго пропорционален на количеството спекулативен кредит. Тоест един дълъг, проточен и интензивен спекулативен период е винаги последван от тежка рецесия, често пъти с „фойерверки“ в банковия сектор, а един по-кратък спекулативен период с ограничени спекулативни кредити - до една кратка и безболезнена стагнация. Нашата прогноза е някъде по средата - малко на брой банкрути и сравнително кратка, но болезнена рецесия.

Ситуацията може да се обобщи така:

Закупилите през началния етап на спекулативния период винаги печелят добре. Тук ще попаднат всички, които са купили преди 2002 г. Дали ще продадат и реализират печалбата си зависи от тяхното финансово положение и инвестиционни алтернативи. Ясно е обаче, че след 2007 г. те няма да могат да очакват свръхпечалби в този сектор.
Закупилите през зрелия етап обикновено печелят съвсем малко, едва колкото да покрият разходите си по капитала или да получат нормална възвращаемост. В тази категория вероятно ще попаднат хората, купили през 2003-2004 г.
Закупилите през късния етап на спекулативния период обикновено губят. Те нямат избор - или трябва да продадат малко по-късно, например през 2007, за да спечелят, или ще трябва да се примирят със загубите си. Купилите през 2005-2007 г. ще попаднат в тази категория. Те няма да получат нормална възвращаемост от парите си поне 10 години след вложението, но в случай че са купили имотите с цел да живеят в тях, това не бива да ги притеснява. В такъв случай е важно да нямат голям заем. Хората, които са обременени с особено голяма ипотека, е редно да продадат и да реализират печалба.
На базата на икономически и исторически анализ трябва сравнително скоро от макроикономическа гледна точка да се очаква значителен спад в цените след изчерпването на спекулативното търсене.
Сега вече е малко късно да се купува спекулативно и купувачите трябва да купуват само онова жилище, в което ще живеят, при условие че могат да си го позволят със спестени средства или минимален кредит - да кажем, 10-30% от цената на жилището. Купуването на жилище със значителен заем превръща собственика му в спекулант с всички възможности за печалби, но и рискове от загуби.

TI BA II PLUS
07.01.2005, 02:38
Пуснах ти я на мейл-а.

optimista
07.01.2005, 02:41
mersi x10

Петров
07.01.2005, 02:42
Много добре видях че статията я има по-долу, но тя е публикувана тука тъй както е публикувана в "Капитал".

Аз имах предвид, че в самия "Капитал" е публикувана само 3/4 от статията поради големия и обем и това което е излязло в "Капитал" е вече една доста съкратена версия на оригиналния текст.

TI BA II PLUS
07.01.2005, 02:45
Е, и... ?

TI BA II PLUS
07.01.2005, 02:46
Тогава пусни пълната версия и на мен - brokera@mail.bg, и на колегата - optimist22@abv.bg

optimista
07.01.2005, 02:47
pusni ia tuk cialta

TI BA II PLUS
07.01.2005, 02:47
optimista22@abv.bg

Петров
07.01.2005, 02:49
Горе-долу, етапите ги виждам хронологично по следния начин:

1. Ранен -- 1997-2001 (5 год.)
2. Зрял -- 2002-2004 (3 год.)
3. Късен -- 2005-2006 (2 год.)

optimista
07.01.2005, 02:51
polu4ix gi

Петров
07.01.2005, 02:57
ПЪЛЕН ТЕКСТ НА СТАТИЯТА
====================

ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Част 1 – Диагноза
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

1. Уводни бележки

В момента в България се е развихрила спекулация с недвижими имоти, която неизбежно ще завърши трагично. Целта на първата част на нашата статия е да дадем на читателя една пълна картина и обективно разбиране на спекулацията като икономическо явление, и в частност, приложението му към пазара за недвижими имоти в България.

За втората част на статията запазваме описанието на завършека и равносметката от подобни спекулативни периоди, както и пълното обяснение на неизбежността от болезнени, а понякога дори кризисни последствия.

По своята същност първата част от настоящата статия е строго аналитична, а втората—прогностична.


2. Някои факти

Нека първо насочим вниманието си върху фактите: наистина рядко минава ден без медиите да не представят мнението на някой икономист или бизнесмен за това, дали в момента има спекулативна дейност в областта на недвижимите имоти или не. Понякога се изказва мнение за наличие на това явление, понякога—че няма, а понякога че е налице, макар и само в определени райони на страната. Рядко обаче се дава сериозна обосновка защо именно има или защо няма спекулация, която обосновка да се базира на нещо по-убедително от мнение. Още по-рядко се дават критерии за явлението „спекулация” въз основа на които да се отчете критерий по критерий дали ситуацията на пазара на недвижими имоти днес може да се нарече спекулативна или не. Тази част е посветена именно на поставянето на една подобна диагноза.

За напредналия читател и за професионалния икономист си позволяваме да препоръчваме двата шедьовъра в областта на анализа на спекулацията, на чиято основа базираме настоящия анализ. Първата книга е от английския автор Едуард Чанселор “История на Спекулацията” (Edward Chancellor, “Devil Take the Hindmost: A History of Financial Speculation”), а втората книга е написана от професор Киндлебергер и се нарича “Мании, Паники, и Кризи” (Charles Kindleberger, “Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises”).

Подобни периоди на засилена спекулация на жилищния пазар, макар че понятието „недвижимости” естествено включва индустриалните имоти и незастроената земя, са нещо обичайно за развити пазарни икономики като САЩ, където цикъла на възход на цените на жилища може да достигне до наистина маниакални пропорции. От личен опит мога да уверя читателя, че в тази спекулативна дейност по нищо не се отличаваме от съвременните американци, където през последните години също се е развихрила подобна спекулативна дейност. Подобни спекулации има добре описани още в литературата на Древна Гърция и Древен Рим. На практика всяка пазарна икономика циклично преминава през подобни периоди.

Всъщност, учудващо е че паметта на нашите усилено инвестиращи в недвижимости сънародници е толкова къса и слаба—един пълен цикъл вече беше преживян от българите в периода 1992-1997 г. Може би споменът за това е леко притъпен от шока, причинен от т.нар. „финансови пирамиди”. Дъното на този цикъл съвпадна с финансовата криза от 1996-1997 г., а през последвалите години, до около 2002 г., банките определено избягваха каквото и да било финансиране на строителни дейности. Последвалото агресивно банково кредитиране подхранва развихрящата се спекулативна дейност. На това ще обърнем допълнително внимание по-нататък.


3. Два основни критерия

Понятието „спекулация” се дефинира строго като значително покачване на цената на даден актив, например недвижими имоти, но винаги на основата на значително растящ кредит който финансира закупуването на актива.

Първи Критерий. Покачването на цената се определя на базата на общата инфлация в икономиката и се смята за значително тогава, когато растежа на цената е поне двукратна на процента на общата инфлация. Тоест, ако инфлацията в България е около 3-4% годишно, то нарастване на цените на жилищата от 7-8% вече би трябвало да се сметне за значително. Текущия растеж на цените на жилищата в почти всички райони на страната многократно надвишава дадения по-горе критерий.
Втори Критерий. За нормален растеж на кредита се смята темпото на растеж на икономиката, да кажем 4-5%, а самият растеж се смята за значителен когато е поне двукратен на нормалния, тоест е около 8-10%. Този втори основен критерий е също удовлетворен от известно време (повече от година-две), като растежът на кредита също тъй многократно надвишава нормата. Например, според някои неофициални източници, “жилищния портфейл” на по-агресивните банки расте годишно с 50-100%. Важно е да отбележим, че основната разлика между потребителско търсене и спекулативно търсене се определя от кредита.

С други думи—и двата основни критерия за една строга дефиниция на явлението „спекулация на пазара на недвижими имоти” са напълно удовлетворени.


4. Допълнителни характеристики

Нека конкретизираме и преминем към разглеждането на т.нар допълнителни характеристики (тринадесет на брой) на спекулативната дейност.
Условно разделяме спекулативните етапи на начален, зрял и късен.

4.1. Начален етап
Започваме с изброяване на характеристиките през началния етап на спекулативната дейност.

Първа характеристика. Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба. Това обозначаваме като спекулативен мотив.

Втора характеристика. Активът се купува от крайни потребители преждевременно с цел да се изпревари потенциалното нарастване на цената. Това представлява една вариация на спекулативния мотив.

Трета характеристика. Често пъти се купува някакво жилище, което в момента не е необходимо—само колкото потребителят да запази покупателната си способност, но с намерение впоследствие да го продаде и веднага да купи жилището в което той реално ще живее. В подобни случаи, настройката на потребителя е дори да закупи второто жилище и едва тогава да продаде първото. По този начин, той няма да остане нито за момент без жилище и парите му не се обезценяват.

Четвърта характеристика. Понякога потребителя предпочита да купи малко по-голямо от необходимото му жилище, обикновено с някакъв допълнителен кредит, понеже при необходимост винаги може да го продаде на печалба и в последствие да купи подходящото по размер и район жилище.

Ако трябва да обобщим, то всички тези четири характеристики са вариации на спекулативния мотив и характеризират началния етап на спекулативна дейност. На този етап жилищното кредитиране от банките е доста оскъдно. Все още има малко на брой купувачи на пазара, поради което този етап е доста по-продължителен от другите, а цените растат с по-бавни темпове отколкото през другите етапи.

Навярно не е нужно да подканяме читателя да прецени сам за себе си дали тези четири характеристики са налице в сегашната ни пазарна действителност.

4.2. Зрелият етап

Вторият основен етап на спекулацията—нейният зрял период—се характеризира с преобладаването на един по-скоро инвестиционен мотив на закупуване.

Пета характеристика. Нарастването на цените започва да се осъзнава много добре от повечето хора в района или в цялата държава. Тази характеристика се превръща и в

Шеста характеристика. Активът вече масово се възприема като отлична инвестиция и закупуването на жилища се превръща в основна цел на много, иначе несвързани с този пазар хора.

Седма характеристика. На този етап границата между инвестиция и спекулация все още не се осъзнава ясно, а целият процес продължава да се възприема като вложение в рамките на допустимия риск, а за някои хора дори като едно сигурно вложение.
На този етап банките започват да отпускат значително повече кредит отколкото през ранния етап, макар и получаването на кредит да е все още трудно и ограничено. Участието на хората в този етап е най-масово, цените съответно растат най-стремително, а продължителността на етапа е най-малка.
Отново както и преди, оставяме на читателя да прецени сам за себе си дали всички тези субективни характеристики сега са налице или не.

4.3. Късният етап
Следващите характеристики са свързани предимно с вече напредналия стадий на спекулация. Те са свързани с една особена подозрителност.

Осма характеристика. Появяват съмнения относно достойнствата на инвестицията—първоначалн в професионалната литература, а впоследствие и в мас-медиите.

Девета характеристика. В пресата се появяват обяснения защо нарастването на цените е обосновано. Обяснения от подобен род неизбежно са свързани с недостига на най-важния от релевантните ресурси-земята, с дефицита на жилища, с демографския растеж, с притока на имигранти, с туристическа или икономическа привлекателност на района, с развитие на кредита, с навлизането на свежи капитали или пък с включването в някаква по-голяма общност (такъв например е бил случаят с присъединяването на Хавайските Острови към САЩ).

Десета характеристика. Ясно се осъзнава, че цените вече са се устремили нагоре значително и потенциалът за печалба е чувствително намалял.

Единадесета характеристика. Появяват се теории, обясняващи защо след изчерпването на растежа цените ще се стабилизират, но без да падат.

Дванадесетата характеристика. В пресата се появяват първите заченки на сериозни анализи и обяснения на спекулативния цикъл и прогнози за приключване на подобни епизоди. Обикновено се предрича крах в сектора и ние не крием, че тази статия е една подобна илюстрация. Това е типично за късните етапи на спекулация.

Тринадесетата характеристика. Подобни обяснения се пренебрегват и спекулацията продължава своя вихър.

Трябва да обърнем специално внимание, че на този етап основна роля играе банковия кредит. Банките агресивно нарастват “инвестиционните” си портфейли, имат вече добре оформени отдели за жилищно кредитиране, активно набират клиенти чрез реклама и специални промоции. Развихря се между-банкова конкуренция. Занижават се лихвените проценти и критериите за отпускане на кредити. Участието на хората е масово, но не както през зрелия период. Темпото на растеж на цените е значително, макар и по-ниско отколкото през зрелия период. По продължителност периода е по-дълъг от зрелия, но по-къс от началния.

Отново както и преди, оставяме читателя сам да прецени дали тези критерии са удовлетворени на дадения етап, или не.


5. Въпроси

Според нас, двата основни критерия и тринадесетте спекулативни характеристики са удовлетворени днес за по-голямата част от България, и особено за София и Черноморието.

Днес няма дори капка съмнение за наличието на развихрила се спекулация на пазара на недвижими имоти—каквото и да мисли мнозинството от читателите—и че едва сега започваме да навлизаме в късния етап на спекулация. При тези обстоятелства, разбира се, изникват няколко особено важни въпроса.

Първи въпрос. Кога ще приключи спекулативният период?

Втори въпрос. Колко още могат да пораснат цените на жилищата от тук до края на спекулативния период?

Трети въпрос. Дали впоследствие цените ще се стабилизират или ще падат?

Четвърти въпрос. В случай че след приключването на спекулативния период цените падат, с колко процента, за какъв период от време и ще паднат ли под настоящите цени?

Пети въпрос. Дали спадът в цените ще доведе до крах само в сектора за жилища или ще доведе до сериозна стагнация в цялата икономика? Това е въпрос от макроикономически характер.

Шести въпрос. Коя група от хора ще загуби и коя група от хора ще спечели от покупката на жилище?

Седми въпрос. Късно ли е вече да се купи или не?

В следващата част ще отговорим детайлно и аргументирано на тези въпроси и ще обобщим нашите наблюдения.
Д-р Красимир Петров
Krassimir_Petrov@hotmail.com
=========================================
ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Част 2 - Прогноза
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

6. Отговори
За да се опитаме да отговорим на въпроса кога по всяка вероятност ще приключи периодът на спекулативни покупко-продажби на недвижими имоти в България, е необходимо да погледнем назад в историята и да направим анализ на подобни ситуации.

Понастоящем главният спекулативен мотив в България е очакваното от всички нас влизане в Европейския Съюз (ЕС) в началото на 2007 година. Тоест, цените в момента вървят нагоре в очакване на нови покупки на жилища от европейците, „планирани” да се случат след приемането ни в ЕС. Тъй като не сме първата източноевропейска държава присъединяваща се към ЕС, нищо не ни пречи да погледнем и видим какво се е случило например с Чехия, Словакия, Полша и Унгария в съответната така желана от нас ситуация. Във всички случаи цените на недвижими имоти достигат своя максимум няколко месеца след приемането в ЕС—обикновено до една година след заветната дата. При тези обстоятелства можем спокойно да заключим, че цените ще достигнат своя връх през втората половина на 2007 година.

За отговор на втория въпрос използваме темпът на нарастване на цените у нас през последните няколко години, а така също и темпът на нарастване на цените в горепосочените страни, за да отчетем дали с наближаване на приема в Общността темпа на нарастване ускорява или забавя. Понастоящем тук цените растат с темп от около 20-30% на година, а опитът на новите страни-членки на ЕС сочи, че този темп на нарастване леко се забавя. При тези обстоятелства, може да имаме разумни очаквания от растеж в цените от около 15-20% годишно, което от своя страна ни води до извода, че през втората половина на 2007 година цените на недвижимите имоти ще са с приблизително 50% по-високи отколкото днес.

След като сме изчерпали темата за тяхното покачване, нека преминем към въпроса за стабилизиране на цените. Тук предлагаме два аргумента. Историческият аргумент, приложен към гореспоменатите държави ни показва че обикновено цените падат с около 20-30%, а в някои по-спекулативни райони и повече.

Погледнато чисто икономически, осъзнаваме че това не може да бъде другояче.
Например, западноевропейският професионален инвеститор в недвижими имоти няма да чака да ни приемат в общността и едва след това да почне да купува имоти. Не трябва да забравяме, че той по принцип разполага в наличност с инвестиционни средства и не му е необходимо да губи време за получаване на банкови заеми. По-вероятно е такъв един инвеститор отдавна вече да е приключил с покупките си—докато (забележете!) цените все-още са били ниски. Твърде скоро след като ЕС приеме България (нещо, което е безспорно, че ще се случи в скоро време) ще стане пределно ясно на всички, че Западът няма да дойде и да изкупи жилищата ни на високи цени и по този начин да ни помогнат да забогатеем. Между другото, това е вярно и за земята ни, която засега по Конституция не може да бъде продавана на чужденци. Вероятно тя също няма да поскъпва след 2008 г., понеже интересът на западняците към нашата земя, като се изключат отделни сделки на крупни инвеститори, няма да бъде значителен след 2008 г., тъй като това е свързано с недостатъчната интензификация на селското ни стопанство и конкурентноспособността на цените ни, което е отделна тема.

Ако продължим с прогнозите, българинът-спекулант ще започне да продава спекулативно-придобитото си имущество. Причината за това е съвсем проста: спекулантът купува с цел печалба от бъдещо покачване на цените. В момента, в който стане ясно, че цените няма да растат повече, той няма да има и причина да държи повече имотите и следователно ще излезе на пазара, но вече в ролята на продавач. Това важи особено за онези, които са купили два, три или повече имота. Именно спекулантите са тези, които ще „натиснат” цените надолу! Освен това, колкото по-бързо успеят да ги ликвидират, толкова по-добре ще е за тях, понеже ще загубят по-малко пари от падащите цени и ще спечелят време което да могат да използват за поредните си, вече на други пазари, спекулации. Именно стимулът за ликвидация на активите, т.е. опитите за тяхното незабавно обръщане в пари, ще доведе до един сравнително бърз спад в цените.

Обикновено периода на спадане на цените продължава около година-две, а общият спад е от порядъка на 20-30%, макар някои официални статистики предумишлено да подценяват спада и да отчитат движение надолу само от 10-15%. При така заложените прогнози, една проста сметка би показала дали все още би могло да се купи недвижим имот без да се понесе загуба някъде в близко бъдеще. Да вземем имот който сега струва 20,000 лева. След около три години нашето очакване е цената му да порасне с примерно 50% някъде до 30 000 лева. След това един спад от 30% означава разлика от 9 000 лева или достигаме до крайна цена от 21 000 лева след около 5 години. При тези обстоятелства едва ли си заслужава сега да се купува спекулативно имот, освен ако спекулантът не разчита на уменията си да го продаде изгодно преди още цените да започнат да падат. При такова едно развитие вероятно спекулантът ще направи значително по-добри печалби другаде.

Ефектът от предполагаемия спад в цените на недвижими имоти е общоикономически. До този момент, посредством жилищния сектор, банковия кредит навлиза в икономиката и създава условия за икономически растеж. Спада на жилищните цени води до “замръзване” на кредита, а това от своя страна до сериозна стагнация в икономиката, а по-всяка вероятност дори до рецесия. Заетостта и доходите намаляват, а обслужването на кредитите се превръща в сериозен проблем. Някои от по-агресивните банки, които имат значителни количества жилищни ипотеки в портфейла си, обикновено започват да изпитват проблеми с ликвидността, тъй като не всички кредитополучатели са в състояние да обслужват редовно заемите си при положение, че безработицата започне да расте. В подобни ситуации настъпват и наченките на банкови кризи. Тогава банките биват принудени да влизат във падение на ипотекираните жилища и да ги продадат на пазара, което от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилища и допълнително влошава кризата. Някои кредитополучатели, които имат сравнително ниски първоначални вноски, решават че просто не си струва да плащат жилище за което дължат повече отколкото то вече струва, което чрез допълнителни ликвидации също води до омагьосан кръг.

Отново наблягаме на ролята на кредита. В зрелия етап на спекулация, основният двигател на цените нагоре е спекулативният банков кредит. След “спукването на балона”, именно ликвидирането на този спекулативен кредит срива цените надолу. В това се изразява същността на спекулативния цикъл.
Крайният ефект върху икономиката е строго пропорционален на количеството спекулативен кредит. Тоест, един дълъг, проточен и интензивен спекулативен период е винаги последван от тежка рецесия, често пъти с “фойерверки” в банковия сектор, а един по-кратък спекулативен период с ограничени спекулативни кредити—до една кратка и безболезнена стагнация. Нашата прогноза е някъде по средата—малко на брой банкрути и за една сравнително кратка, но болезнена рецесия, след което икономиката ще се възстанови, макар и пазара за недвижими имоти да продължи да линее още година-две.


7. Обобщение

Закупилите през началния етап на спекулативния период винаги печелят добре. Тук ще попаднат всички които са закупили преди 2002 година. Дали ще продадат и реализират печалбата си, зависи от тяхното финансово положение и инвестиционни алтернативи. Ясно е обаче, че след 2007 година, те няма да могат да очакват свръхпечалби в този сектор.

Закупилите през зрелия етап обикновено печелят съвсем малко, едва колкото да покрият разходите си по капитала или да получат една нормална възвръщаемост. В тази категория вероятно ще попаднат хората закупили през 2003-2004 година.

Закупилите през късния етап на спекулативния период обикновено губят. Самият факт, че те са влезли прекалено късно в пазара показва, че те имат или ограничени финансови средства или ограничени разбирания за пазара. Те нямат избор—те или трябва да продадат малко по-късно за да спечелят или ще трябва да се примирят със загубите си. Купилите през 2005-2007, ще попаднат в тази категория. Те няма да получат нормална възвръщаемост от парите си поне 10 години след вложението, но в случай, че са купили имотите с цел местообитаване, това не бива да ги притеснява, стига жилището да съответства на потребностите им и да е според финансовите им възможности. В такъв случай е важно да нямат голям заем. Хората които са обременени с особено голяма ипотека и се опасяват, че доходите им могат да бъдат застрашени в периода на рецесия, е редно да продадат и да реализират печалбата си, макар че трябва да решат впоследствие въпроса с местоживеенето си, с населеното място, с жилищния район и с размера на обитаемата площ. За тях препоръчваме да планират продажбата си за 2007 година.


8. Заключение

Състоянието на пазара на недвижими имоти в настоящия период може да се окачестви като спекулативно. На базата на икономически и исторически анализ, трябва сравнително скоро, от макроикономическа гледна точка, да се очаква значителен спад в цените след изчерпването на това спекулативно търсене.

Предвид ограничението в темата, не сметнахме за нужно да се задълбочим във въпроса за повишеното предлагане на строящите се нови жилища (сферата на действие на предприемачите, не на потребителите) но е ясно, че това само може да задълбочи спада в цените.
Понастоящем вече е малко късно да се купува спекулативно и купувачите трябва да купуват само онова жилище, в което ще живеят при условие, че могат да си го позволят със спестени средства или минимален кредит, да кажем 10-30% от цената на жилището. Купуването на жилище със значителен заем превръща собственика му във спекулант с всички възможности за печалби, но и рискове от загуби, които това понятие носи със себе си.

Предвиденият от нас спад ще бъде поредният урок, който пазарната действителност дава на хората в България и който, естествено, няма да бъде научен от всички—нещо нормално не само за нашата страна, но за всички пазарни икономики и то откакто свят светува. В това лесно може да се убеди всеки, който прочете преведената на български книга от Чарлз Геист “Уолстрийт – История” (Charles Geisst “Walllstreet – A History”.

Д-р Красимир Петров
Krassimir_Petrov@hotmail.com

Други статии от автора публикувани на английски:
http://www.financialsense.com/editorials/petrov/2004/0902.html (Chinа’s Great Depression)
http://www.financialsense.com/editorials/petrov/2004/0926.html (Analysis of U.S. Inflation)
http://www.financialsense.com/editorials/petrov/2004/0928.html (Oil Prices in a Worldwide Depression)
http://www.financialsense.com/editorials/petrov/2004/0924.html (Great Contemporary Investment Analysts)

Real investor
07.01.2005, 07:55
statijata e v www.monitor.bg

Budala kupil 3 imota 2004
07.01.2005, 08:43
Palni gluposti .....kato padnat cenite na imotite s 30% mi se obadi da si kupq !
4e te samo tazi godina se uveli4iha s 40% .....i ot tuk na tatak shte rastat s pone 7% na godina !
I da si vidql spad na cenite v USA , rastat si s po 7-10 % vsqka godina vapreki 4e rastat na dohodite e dale4 po malak ! Shte ima momenti na stabilizaciq i dori lek spad ,primerno 2-3% ,no sled predishno uveli4enie ot 30-40%
A be kakvo da si govorim hubaviqt nedvijim imot e nai-sigurnata investiciq ! Haide sas zdrave !

dir
07.01.2005, 08:51
Da nedvizimite imoti rastiat spriamo dohodite i tarseneto! V Bulgaria 2020 godina ciganite shte ca mnozinstvo! Pensionerite shte imat po 2-3 apartamenta ishte pishtat che pensiite im bili niski! Ha poznaite kvo shte se sluchi:)))))

Oti
07.01.2005, 08:54
Ми то и сега има бабички, които живеят в огромни жилища в центъра на Сф с мизерни пенсии

dir
07.01.2005, 08:58
Ideata e che s namaliaavshto naselenie poveceto ot koeto imat povece ot 1 imot narastvasti malcinstva koytone znam kak shte se integrirat i s EU pomosht i bez neya, bez niakakvo proizvodstvo osven turisticeski uslugi, ne vizdam dokade mogat da rastat tia ceni

Pantal
07.01.2005, 09:55
До КРАСИМИР ПЕТРОВ

Вашата статия предизвика бурни дебати. Прочетох я отново с интерес.

Що се отнася до кредита искам да отбележа следното:
През 2005 г. кредитната експанзия на пазара с ипотечни кредити ще продължи с пълна сила. В това не трябва да има съмнение. Големите Банки - Булбанк, ДСК, ОББ могат да удвоят кредитния си портфейл без това да застраши тяхната ликвидност или капиталова адекватност.
И те ще го направят. Просто нямат друг избор. В страните от Вишеградската четворка спреда между лихви по депозити и тези по кредити е малък. Единия е под 1%, а другия 4%. Ние вървим на там с пълна сила. Очевидно, сега когато този спред при нас все още е по-голям е момента да се атакува пазара. Все пак тези кредити са 20 год. /скоро 30 г./ и Договори сключени сега на по-високи лихви ще носят по-висока печалба за този период от Договори сключени през 2007 г. например.
За 2005 г. лихвите по ипотечни кредити ще бъдат в рамките на 6-8%, т.е. тенденцията към намаляване ще продължи. Ще се задълбочи и процеса за покупка на жилища от българи живеещи в чужбина. За "нас" цените може и да са високи, но за "тях" са си много изгодни.

Има и едно друго интересно явление макар и да не е масово. При лихви 12-14% /в момента/ по потребителски кредити и доходност от 20-40%, а за определени акции и много повече, някой рискови играчи преценят, че ще им е изгодно да теглят кредит и да играят на борсата.

Как ще го коментираш?

Negramoten
07.01.2005, 12:59
До "Budala kupil 3 imota 2004" Много ми е чудно чий джоб си напълнил. При цена на земята от 100 Е на квадрат и 250 Е за луксозно стройтелство, много се чудя ,колко си дал над тези 270 евро и кой ли ги е прибрал :) Само виж цените на земята :) И интензивното стройтелство и се замисли, че семействата имат по 1 дете, което скоро ще порасне и ще има апартаменти от баби, дядовци, майки, бащи :), и че който се надява англичаните да се избият за панелки - живее в голяма заблуда.
Продай 2007-ма докато има все още млади хора от провинцията, който имат желание да се устроят в София и да изплащат кредити, а не са хукнали на гурбет.

Петров
07.01.2005, 13:12
Pantal, кредита наистина ще продължи да расте през 2005 с колосални темпове--за това съм напълно съгласен с тебе и едва ли някои ще спори по въпроса. Това всъщност допълнително подкрепя тезата за спекулативен балон в жилищата. Понеже кредита движи цените, това подкрепя и тезата че цените през 2005 ще вървят нагоре. Но банките ще станат и по-предпазливи в растежа на кредита си.

Несъмнено е рационално да се вземе кредит и с него да се "инвестира" на борсата. Разбира се, това си е чиста проба спекулация и подсказва, че пазара за акции вече придобива спекулативен характер. Естествено, рано или късно (дай му 2-3-4 години) пазара ще се срине...

Явно един от предните колеги няма елементарна представа от история, когато коментира че цените на недвижимите имоти в САЩ не са никога падали. През 19 век, бизнес циклите в САЩ са особено кратки--4-5 години бурен растеж, след което имаш около 1-2 години тежка депресия, общо 14 депресии, при които цените на жилищата падат 13 пъти. През 20 век, цените падат около 1910 година, след това през депресията от 1919-1920, след това през Голямата Депресия от 1929 до 1933 година. След това падат през периода 1969-1970, 1981-1982, и за последен път са падали преди около 15 години, около 1990.

Някои друг пък коментираше, може би Pantal или друг, че не е чувал през последните години по света за банкови фойерверки свързани с жилищни кредити. Това като факт е вярно, но като аргумент е напълно погрешно. Сега в почти целия свят има де-факто координиран балон на недвижими имоти, които се движи от кредитния растеж на долара в банковата система на САЩ. Засега има регистрирани такива балони в около 40-45 държави по света които обхващат над 95% от всичките недвижими имоти. Докато балона все още се надува, банкрути няма и няма да има. Едва когато надуване спре, а то рано или късно винаги спира, тогава че чуеш за огромна вълна от банкрути... Ако се върнем около 25 години назад, така наречения Savings and Loan (S&L) скандал не бе нищо друго освен един грандиозен банкрут свързан с жилищни кредити. Надявам се съм мисълта ми е достатъчно ясна.

GenCho
07.01.2005, 13:31
Дрън-дрън. Тия от монитор са големи балами да плащат хонорари за глупости. Ако ще дават - можем всеки ден да им даваме за печат по едно такова антрефиле.

May THE FORCE be with Me
07.01.2005, 14:35
Генчо,
ти явно всеки момент ще получиш Нобелова награда по икономика! Или вече си я отказал, защото ти е под нивото?
Я по-сериозно, седни и прочети нещо!

...And Justice For All
07.01.2005, 16:09
1. Цените са нормални, но кои цени?
Цените на недвижимите имоти въобще не са спекулативни. Не бива да се бъркат цени по обява и реални цени на сделките. Истината е, че цените въобще не са толкова високи - РЕАЛНИТЕ ЦЕНИ!
От тази гледна точка може да очаква сравнително голям ръст на цените (реален) поне до 2007, след което вероятно ръста ще бъде в пъти по-малък. Няма как цените на имотите да не растат поне с темпа на инфлация - все пак става дума за инвестиция в реален актив.
Има познат CFO в една от големите строителни фирми - цените на които се продава, въоще не са това което пише в имоти.бг

2. Банките до 2002 не са се въздържали от кредитиране в недвижимости, а от кредититране въобще заради кризата от 1996-1997г.

3. Кризата от 1996 г. НЕ Е СПЕКУЛАЦИЯ ИЛИ РЕЗУЛТАТ ОТ ТАКАВА. Аман от тази думичка "спекулация".
Кризата от 1996 г бе предизвестена от фирмената задлъжнялост и умишленото затваряне на поне три големи БГ банки под диктата на МВФ. За кризата имат и принос неадекватните ракции на МС и БНБ, но все пак тя беше неизбежна.

4. Спекулацията е нещо хубаво - ако нямаше спекуланти кой щеше да "върти" пазара и да осигурява ликвидност?

5. Недвижимия имот на подходящо място ВИНАГИ ще си остане една чудесна възможност за инвестиция.

6. Защо "ръста" на цените на недвижимите имоти да е "спекулация", а печалбата от акции на БФБ е "инвестиция"?!? Колко дивидент или стойност може да донесе едно дружество от БФБ при условие, че е окрадено далеч преди облагането? И всички го знаят, НО КУПУВАТ?

7. Не бива към реални проблеми да се подхожда само псевдо-научно!

IVO
07.01.2005, 16:46
Kolegi nezabravjaite 4e 2007 ctavame 4ast ot EC a tozi pazar e ogromen 450mln. nacelenie prestanete da miclite lokalno za zastarjavastoto naselenie v BG za migracijata i tn. Vapros na Pravitelctvena politika e Bg da stane super atraktivna destinacij kakto za biznes taka i za otdih ,na zapad e prenaseleno da ne zabravjame i 4e v BG ima 4 godisni vremena koeto e mnogo vazno nie ne go ocenjavame a tova e goljam kapital!Sasto taka ima razlika mezdu nedvizim imot koito e panelka na 35 god kato te po princip im davat 50god zivot i novo ctroitelctvo ka4estveno koeto po princip e ve4no ili pone 200-300god az sam vizdal na zapad kasta ot 1723 no ctruva naistina mnogo.Taka4e dobre postroenij nedvizim imot na dobro mjasto negovata cena ste raste micla 4e vseki ste se saglasi s men.Ima i nesto drugo vie kolegi i prijateli znaete 4e investicijata zavici mnogo i ot narodo pcihologijata na nacijata a na balgarina tova da ima ziliste e mnogo vazno tova okazva goljamo vlijanie varhu pazara na imoti! Sasto otnocno kreditite te ste se zapazat sravnitelno vicoki te sa dohodni za bankite ne sa riskovi itn sasto na toj ikonomi4eski cikal za BG tova e dobra investicij zatova na toj etap v BULGARIA ikonom. trend e nagore! Blagodarj vi 4e pro4etohte moeto mnenie !

May THE FORCE be with Me
07.01.2005, 16:58
Иво,
Петров много добре го беше обяснил: Защо европейските инвеститори да чакат сакралната дата 01.01.2005 за да минат границите и да си купят имоти. Тези, които имат интерес вече го правят или са го направили.

May THE FORCE be with Me
07.01.2005, 16:59
Сори 01.01.2007 имах предвид.

Unknown
07.01.2005, 17:07
само да вметна, Иво, че голяма част от новото строителство така се изпълнява, че е далече от вечно. Вярно, че качеството се подобрява последните години, ама 200-300 год... Да идват чужденците да строят...

...And Justice For All
07.01.2005, 17:17
Ще има ръст разбира се. Но се опитвам да кажа, че реално цените не са се увеличили чак толкова много в сравнение с цените на останалите активи, които потребяваме най-често. За съжаление официалната статистика за инфлацията включва предимно продажбата на рояли и цените им, а не активите, които всъщност потребяваме.
За ръста на кредитите - знам поне 2 банки (от топ 3), които имат големи амбиции за 2005 в ритейла, а има и лизингови компании......вече широко навлизат недвижимите имоти продадени на лизинг.

IVO
07.01.2005, 17:26
Zasto da 4akat 01.01.2007 zastoto tazi data e pcihologi4eska kakto za nas taka i za zapadnite investitori zapadnite investitori vce octe ne sa sigurni dali BG cte vleze ili ne sasto taka informacijata kojato idva ot BG ne e nai dobrata ocobeno otnocno pravorazdavaneto , cigurnostta za tjah Bg e vce octe necto NEIZVESTNO ! I potencialnij investitor cledeiki novinite ne e ubeden v taj invecticij pak i nasite gurbet4ii 4ast ot tjah takova renome sazdavat 4e men me e sram eto zasto ne idvat krupni investicii ot ceriozni investitori nie v BG trjabva da se dokazvame octe mnogo godini DOVERIE tova e klu4ovata duma parite otivat tam kadeto ima doverie tova e kapitalizma a doverieto ce gradi vceki den !Taka 4e datata 01.01.2007 e edin vid KREDIT NA DOVERIE !A otnocno 200-300god zivot tova e napalno realno!

ravnovesie
07.01.2005, 17:29
Ivo, търсенето зависи от психологията. Когато хората се чувстват несигурни в избора си, което е нормално когато правят значителни инвестиции гледат какво правят другите с успокоението че не може всички да се лъжат. Но какво става когато предлагането започне да се увеличава и в същото време масово започне да се говори за балони и падане на уж качествени нови сгради. масовата психолгия е силно податлива на внушения ако те отговарят на желанията и. Масата се носи по течението, което самата тя създава и при първото съмнение се одръпва и дори може смени посоката. Това с големият процент собствени жилища е по-скоро минус, защото означава тънък пазар силно податлив на значителни колебания. В същата посока действат и покупките на кредит всеки, който е правил маржин сделки знае как се отразяват относително малки промени в цената на сметката му. Когато нещата вървят както трябва добавяш и добавяш и смяташ колко добре си постъпил, но при първите признаци на промяна тренда трябва да закриеш, за да не загубиш ами ако и купувачите на жилища на кредит започнат да мислят така. И решат например ами аз съм взел 20000 евро кредит за жилище, което сега струва 40000 защо да плащам 20000 евро лихви следващите двадесет години след като мога да се отървя от жлището с 20000 печалба. Какво ще стане с предлагането тогава

IVO
07.01.2005, 18:02
Predlaganeto cte ce izravni c tarceneto i eventualno cte previsi terseneto njakade v badesteto koeto vie o4akvate!No kakva 4ast ot pazara e investiral c cel preprodazba i eventualna pe4alba 10-15% ne pove4e !Nie ce namirame v nacaloto na vazhodjast biznes cikal no kato vlezem v EC cte ima 3-4 dori 5 godini na stegnacij zaradi red predizvikatelstva pred bg biznes mnogo druzesta ste falirat o4akvam vazmozen srif i na БFB koeto cte nakara investitorite da investirat i da prenaco4at cvoj resurs v po bezriskovi investicii edni ot koito ca nedvizimite imoti i cobctvenoctta taka 4e spad 10-15% kam 06.2007 da no kam 06.2008 ne !

Хинина
07.01.2005, 18:51
Иво ти убеден ли си ,че ще станем членове на ЕС през 2007г., защото аз не съм убеден. Защо никои не говори за нивото на заплатите и нивото на измислените цени на имотите от поръчковите статии във вестниците. И защо никои не направи сравнение на съотношението цена на имот/заплата в западна страна и в БГ ,за да се установи колко раздути са те у нас. Кредите се изплащат от заплатите на хората , а тези които могат да изплащат кредити изглежда са на привършване ,което е показателно от бясната рекламна кампания от страна на банките за облекчени кредити. Като добавим и ниските наеми на фона на цените на имоти , според мен балона имоти започва да изпуска пара и ще има значителна корекция .

...And Justice For All
07.01.2005, 19:23
Още по-опасно ще бъде от гледна точка на фирмите строители. Те са взели доста кредити и са принудени да продават в точно определени моменти във времето (когато имат падежи например). Ако цената тръгне надолу все повече и повече купувачи ще решат да изчакат с покупката, а продавачите същевременно ще трябва да продават за да плащат лихви и главници. Обаче това ще стане ако цените са нереални или настане паника. Въпросът е, че цените не са толкова високи колкото пише, т.е. няма надценяване.

Друго е с хотелите. Броя на леглата нараства, но със същия темп ли се увеличава потреблението. Особено ще е интересно при увеличеното предлагане какво ще стане с цените и хотелиерите строящи предимно със заемни средства (краткосрочни обикновенно)?

IVO
07.01.2005, 19:42
Da 2007 cte vlezem!Da ve4e ima merki srestu kreditnata ekcpanzij ot strana na BNB kato uveli4i rezervite na TB v BNB no tova vednaga reflektira i cte reflektira varhu ikonom. rastez, cenata na kapitala i tn.Novoto ctroitelstvo e 4ast ot vodestite pokazateli na ikonom. aktivnost i tozi pokazatel obiknoveno izostava c 3-5 mececa ot dvizenieto na pazara na akcii no izprevarvat ikonom. cikli i zatova sa dobar orientir nakade cte ce dvizi ikonomikata prez sledvastite mececi.Da zaplatite v BG ca mnogo niski no i nasata konkurentnocpocobnoct sasto e nicka uveli4avaneto na dohodite cte povisi targovckoto caldo i tn. No BG ima bjudzeten izlisak koito Min na finance trjabva da izpolzva effektivno a ne da se kupuvat dalgovi cenni knigi tezi pari trjabva da se vlozat 4rez krediti v realnata ikonomika v biznesa TOVA E PATJ .....................PRIJATELI

Петров
08.01.2005, 04:34
Иво, искам да направя малка забележка относно бюджетния излишък и какво да се прави с него. Правилният подход е погасяване на външния дълг. Не е работа на министъра на финансите, както и на правителството и на държавата да прави инвестиции в реалната икономика. В това отношение е доказано, че правителството е доста калпав инвеститор. Инвестирането принадлежи на частния сектор. Тежко и горко на българина, ако чака държавата да инвестира където трябва и в каквото трябва, при това да инвестира ефективно и доходоносно. Обаче ако знаеш добри примери където държавата (може САЩ, европейска или азиатска) е инвестирала добре, моля те сподели ги с нас.

IVO
08.01.2005, 09:44
Prekrasno clan4evo utro e v Sofia , dobro utro kolegi!Otnocno bjudzetnij izlisak ve4e e 5.9mlrd.leva da darzavata v liceto na Ministara na financite moze da investira v infrastructurata znaete kolko e vazna tj za biznesa i kakto za vatresnij taka i za vancnij pazar tazi sfera ne e ocobeno privlekatelna za 4astnij investitor.Sasto taka AEC Belene tova e strategi4ecki otrasal koito e edna ot arteriite na biznesa ottuk i v kratkocro4en i v dalgocro4en plan pazara ste tragne nagore nasata ikonomika ima nuzda ot cvezi pari i glavnoto ot dobri Manageri .Cacto mnogo vazno e cazdavaneto na VIZIJ i LICE na BG pred vansnij cvjat zasto ministerski cavet ne otpucne naprimer 30 mln za reklama i PR na BG naprimer v CNN ili BBC ili DW !Zasto sami ce podcenjavame!!!

Do Ivo
08.01.2005, 10:36
Може ли да те помоля да пишеш на кирилица или поне да ползваш буквите
s-с; c-ц; q-я; j-ж; i-и,й; y-ъ; u-у ;g-г
мерси

IVO
08.01.2005, 10:57
Да сте пиша вече на Бьлгарски !

Кирчо
08.01.2005, 12:34
Искам да попитам Мариян Йорданов който е постнал темата в началото на миналата година.
Дали от позицията на изминалото време е оценил какви глупости е писал?
И дали се срамува от некомпетентността си?

Negramoten
08.01.2005, 12:51
Аз много се чудя, при над 20% годишен ръст на стандарта в БГ и при сегашна средна заплата за София от 400 лв. След 5 години ще е 1000 лв. и много хора ще могат да заделят за недвижим имот. Дали корекцията 2008-ма ще е толкова голяма? Дали още е късно за инвестиция в недвижим имот? И какви са тези постове, че сделките се извършват на цени под обявените? Ако едно жилище е обявено на 500Е квадрата аз може ли да го купя за 400?

Ivo P.
08.01.2005, 14:59
Suvetvam vsi4ki da pro4etat tezite na Ivo , absoliutno sum suglasen s negovoto vijdane
Iskam da dobavia 4e spored men se spelulira s dumata sredna zaplata, i osven tova kakvoto i da govorim za rust i procenti, shtom ima hora da kupuvat na takiva koito bezsporno sa visoki i dostigat do sredno-evropeiskite, to cenata se realna.( V smisul 4e cenata se opredelia ot tova koi kolko dava! ) Drug e vuprosa za prognozite kak shte postupvat kupuva4ite i prodava4ite za v budeshte , no pri edna nestabilnast na ikonomikata sled 2007 to Bankite i ID shte produljat da investirat v imoti shtoto e nai-sigurnia variant za stabilizacia na rasteja kakto se orientiraha edna goliama 4ast ot bankite v evropa prez 2002-2003. Osven tova na evropeiskite borski na durjavi suizmerimi s Bulgaria po Golemina kato Avstria naprimer ID v nedvijimi imoti sa zna4itelen dial ot obema na fondovite borsi, koeto v BG predstoi da se slu4i. Ima tvurdenia 4e i diala na BVP ot stoitelstvoto v BG oshte ne dostignal evropeiskia si ekvivalent toest bransha bi triabvalo da se razviva. Spored men pri4inata da sa niski naemite spriamo cenite se krie v psihologiata na bulgarite i situaciata v BG. Purvo tuk e dosta vuzmojno da zagubish rabotata si , koeto bi te zatrudnilo da izplashtash naem vseki mesec i ako togava pokrivash razhodite si za jilishte sus spestiavnia to vseki predpo4ita tezi pari da se akumulirat v edin imot. Nazapad horat ne sa svuknali da jiveiat na edno miasto, tui kato e mnogo veroiatno prez sledvashtata godina da si nameriat nova rabota ili da rabotiar v drug grad, koeto obezmislia vlaganeto v daden imot . No razlikata e 4e tam imat garancia 4e nikoi ne moje da gi izgoni ot naetia imot prosto taka kakto e tuk.
Spored men pri edno svivane na pazara koeto nesumneno shte se lsu4i v blikite 2 -3 - 5 godini shte ima pogolovni faliti na stroitelni firmi , zashtoto s te4enie na vremeto razlikata mejdu stoinosta na imotite i cenata na koiato se prodavat shte se stopi i pri edin spad na cenata firmite shte ostanat bez kapital. Problema v negramotnostta na manijurite v BG tui kato e smeshno Stroitelnata firma da bude sama investitor, stroitel i prodava4 na imoti , tova sa tri korenno razli4ni deinosti koito za razmera na edna sredna bg firma sa neizpulnimi kogato konkurenciata minimira pe4albite!!!V EU si ima Banki , Investicionni Fondove koito se zanimavat s temite ot tozi forum i mogat nai to4no da opredliat koga, kude i kakvo moje i triabva da se stroi, suotvetno te finansirat preoektite i nai 4esto pritejavat dial ot stroitelnite firmi koeto e oshte edin vid garncia 4e dori da stane izdunka bankata niama da likvidira zadlujnialata firma a shte se opita da i izpravi na kraka tui kato ima u4astie v neia, Po tozi na4in samite firmi se specilizirat i razvivat ekip ot kadri i stroitelna mosht i si polu4avta procent ot zastroenite pari! Niakoi kaza 4e novot stroitelstvo e mnogo ka4estveno, predstavete si kvo stava pri takuv sprint i kogato vseki se stremi da postroi pove4e za edinica vreme, i purvite rezultati sa nalice , tazi sgrada padnala dnes utre kushta se srutila do izkop ...i t.n. , Dano da ne se slu4va no to e neizbejno , edin den pri edno po silno zemetresenie goliam procent ot sgradite stroeni v momenta shte se izduniat... taka 4e budete vnimatelni kakvo kupuvate...

Мое мнение
09.01.2005, 12:28
Цените на имотите са толкова надценени, че човек неможе да си позволи имот, колкото и да работи :) Цените са близки до тези в развитите държави, а там хората взимат 20 пъти повече от нас :) Цените растат защото много хора се замогнаха или от реституция (вижте какво става с компенсаторките) или с някакви далавери, като източване на предприятия. И тези обикновенни хора незнаят къде да си вложат парите. В банка ли? При лихва под инфлацията и след фалитите преди години. В акции ли? Много хора незнаят че има БФБ, а ако знаят също така им е известно, че там се забогатява предимно с вътрешна информация. И какво правят тези хора? Плащат за имот, като си мислят, че той няма да се обезцени :) Каквото и да става с държавата той ще си стои. И плащат колкото за 2-3 имота :) защото незнаят, че след 2-3 години няма да има кой да им брои толкова пари за същия имот.

Krokodila
09.01.2005, 17:31
Napulno sum suglasen s "Moe mnenie" i shte dam edin primer - imotite v Miunhen struvat mezhdu 2500-3000 ?/kv. m, koeto e ozna4ava 5x po-skupi imoti (ot Sofia), a srednite dohodi v Miunchen sa 10x po-visoki ot tezi v Sofia. Tova pravi imotite ni 2x po-skupi i to bez da se ima predvid zn4itelno po-dobroto ka4estvo na stroitelstvoto, blagoustroistvoto na grada i red drugi faktori. Samo 4e za razlika ot Bulgaria, tuk kapitaloviat pazar e dobre razvit i vuzmozhnostite za vlagane na pari sa dale4 pove4e. Korekziata na zenite na ned. imoti (po-to4no na zhilishtata) e neizbezhna, oshte po-ve4e kato se ima predvit dinami4noto razvititie na fondovia pazar v Bulgaria i otvarianeto na novi vuzmozhnosti za kapitala. 4e balonut na pazara na ned. imoti e dosta razdut ve4e, e pove4e ot iasno. Petrov ve4e obrisuva situaziata i budeshteto i razvitie po edin blestiasht na4in. (Pozdravi Petrov! Tozi forum ima nuzhda ot akademi4ni umove.) Po-interesnoto za men e razvitieto na fondovia pazar (vse pak forumut e v investor.bg, a ne v imoti.net), koito opredeleno pokazva podobni priznatsi i e mnogo veroiatno da se namira niakude v na4alnite spekulativni stadii, opisani ot Petrov. Po moe mnenie oba4e do zna4itelno razduvane na balona niama da se stigne poradi niakolko pri4ini, nai-vazhnite ot koito sa: 1. Narodopsihologiata i finansovata kultura na bulgarina (ili po-to4no lipsata na takava) e mnogo pove4e sklonna da investira v ned. imot, otkolkoto na kapitalovite pazari; 2. Investiziata v ned. imot be6e be6e (a za mnogo hora produlzhava da bude) edinstvenata investizionna vuzmozhnost v BG; 3. Pazara na ned. imoti obhvashta mnogo shirok krug ot u4astnitsi i s nai-raznoobrazno nivo na finansovi poznania, a na kapitalovia pazar osnovnite igra4i sa profesionalisti (ili pone se zanimavat profesionalno s tzi deinost); 4. Kreditnata politika na bankite e osnoven dvizhesht faktor na tsenite na imotite, no tia ne vuzdeistva direktno vurhu kapitalovia pazar; 5. Legendata, 4e ned. imoti edva li ne triabva da se povi6avat samo zashtoto BG vliza v EU 2007, ne e populiarna na BFB. Mnogo ot horata kupili imoti ne dopuskat, 4e e vuzmozhno ponizhenie na tsenite i viarvat vuv edva li ve4noto poka4vane na zenite.

Krokodila
09.01.2005, 17:38
6. Da ne zabraviame i zna4itelno narastnaliat broi na izdadenite razreshitelni za stroezh i na ve4e zavurshenite obekti, koeto neizbezhno shte dovede do spad na tsenite.

georgiev
09.01.2005, 19:08
Mariane dai mi e-maila si

Negramoten
09.01.2005, 19:54
Искам да благодаря на г-н Петров за хубавата статия. Преди малко по BTV - Новините казаха, че имотите тази година ще поскъпнат с 14%, а най-търсени ще са търговските площи.

Мариян
09.01.2005, 22:17
mpy@start.bg

Krokodila
09.01.2005, 23:28
Разговор с Деян Кавръков, управител на Агенция "Дипломатически имоти"
09 Януари 2005 - 16 Януари 2005

Тази година ще спре рязкото поскъпване на жилищата, прогнозира в предаването "Бизнесът" управителят на Агенция "Дипломатически имоти" Деян Кавръков. През миналата година поскъпването при жилищата бе най-голямото в страната - между 25 и 30 процента в големите градове. През тази година, според Кавръков покачването на цената на жилищата няма да е повече от 14-18 процента.

Голям интерес на пъзара в момента има към жилищните комплекси с контролиран достъп, съобщи Кавръков. Според него хитът на сделките през 2005-та година ще бъдат търговските площи.

“Очаква се да продължи търсенето и на къщи в селата от чужденци.
Все повече спада интересът към панелните апартаменти, констатират брокерите. След София, Варна и Бургас, през последните месеци е отбелязано сериозно поскъпване и на имотите в Пловдив, Стара Загора и Велико Търново”, каза Деян Кавръков.



A po-dosetlivite se se6tat kakvo shte se slu4i 2006g

TI BA II PLUS
10.01.2005, 02:40
Цените на магазините вървят нагоре / ДНЕВНИК, 04.01.2005

След бума в цените на жилищата през последните две години, 2005 се очертава да бъде годината на търговските площи. В това са единодушни агенциите за недвижими имоти. В момента в София търсенето надвишава многократно предлагането. Става въпрос за магазини на топ места - идеален център, големи булеварди и жилищни комплекси. Прогнозите на брокерите са, че цените им през 2005 година ще се вдигнат с около 20%.

Към средата на 2004 г. търговските площи в София са около 120 хил. кв. м според Павел Цанев, мениджър на кантора "Търговски обекти" в "Адрес недвижими имоти". В момента се строят развлекателно-търговски центрове с разгърната застроена площ за около 150 хил. кв. м, които ще отворят врати през следващите две години. Инвестициите в пазара на имоти ще се насочат към строителство на хиперкомплекси, вериги магазини и единични обекти. Очакванията са, че все повече утвърдени международни вериги ще се насочват към българския пазар. В момента има четири-пет пъти по-голям интерес от чужди инвеститори към търговски обекти у нас спрямо преди две години, твърди Павел Цанев.

Към сегашния момент търсенето на магазини е концентрирано в идеалния център

Наемните цени варират от 25 до 120 евро/кв. м в зависимост от местоположението, вида на бизнеса, размера на помещението, изложението на витрините, довършителните работи. Продажните цени на търговски площи с добро до отлично местоположение се движат от 500 до 2600 евро/кв. м, информира управителят на АДИС Деян Кавръков. Може да се каже, че наемите на недвижимите имоти за търговски цели в идеалния център на София са достигнали тези в Атина и Истанбул.

На най-престижните търговски улици - "Витоша" и "Граф Игнатиев", се опипват нива от 11 хил. - 15 хил. евро/кв. м. Продажбите на магазини по тези улици обаче са по-скоро рядкост, защото собствениците на площите предпочитат да ги отдават под наем. Цените са много различни и зависят от това дали наемаш магазина директно от собственика, или го пренаемаш, твърдят търговци. Месечният наем на магазин от 50-60 кв. м на "Витоша" е 4000 евро, ако е нает от собственика на обекта, и скача двойно, ако го пренаемаш. Наемането на магазин на "Витоша" от световноизвестни марки като "Бенетон", "Макс Мара", "Есте Лаудер" и други е въпрос на престиж, обясняват търговците.

Засилено търсене има и в престижния квартал "Лозенец", където през изминалата година цените са се увеличили с около 20%, казаха брокери. Там търговските помещения вървят под наем по 7 евро/кв. м, а за продажба по 800 евро/кв. м. Характерно за района на "Лозенец" е, че новите сгради, които се строят там, се проектират на партерните етажи с широки и модерни пространства, предназначени за скъпи магазини или търговски представителства.

Изграждането на изцяло търговски обекти, които да обслужват жителите на определени квартали и строителството на развлекателни центрове, които да усвоят голямото търсене на луксозни площи от чужди компании, са двете тенденции, които вече се наблюдават в София.

Сега единственият действащ голям шопинг център е ЦУМ, който наскоро смени собственика си (виж интервюто). Георги Гергов планира да го превърне в българския "Хародс". Гергов е убеден, че цените на наемите ще растат и това ще става плавно, като с всеки наемател ще се преговаря отделно в зависимост от това кога изтича договорът му. Търговската площ на ЦУМ е около 18 хил. кв. м. Наемите сега варират от 12 до 50 евро на квадрат в зависимост от площта, местоположението на обекта и от това кога са сключени договорите. Магазините в ЦУМ са с различна големина - от 20 до 500 кв. м, и са разположени на пет нива. По думите на Гергов в момента около 30 компании искат да наемат площи в магазина, но свободни места няма.

Бъдещето е на моловете

Това са търговско-развлекателни центрове, изградени на принципа "докато жената пазарува, мъжът се забавлява, а децата играят". В тези комплекси може да се намери всички необходимо - от супермаркета през магазините за козметика, парфюмерия, дрехи, центрове за услуги и се стигне до забавленията - кино, казино, покер автомати. В момента се строят два такива обекта.

Mall of Sofia е разположен на ъгъла на ул. "Опълченска" и бул. "Стамболийски". Комплексът ще бъде с разгърната застроена площ от 78 хил. кв. м, а в изграждането му ще бъдат вложени 50 млн. евро. Инвеститори на проекта са компаниите "ИТ интернешънъл тиатър" и "Авив канстракшънс енд пъблик уъркс". Над 60% от търговските площи в мола вече са отдадени под наем, казаха от "Колиърс", която е ексклузивен продавач. Средните цени са около 50 евро на кв. м.

Чрез мола на пазара в София ще навлезе варненската верига супермаркети "Пикадили". В момента текат преговори и със световни вериги за наемане на площи, които планират да навлязат на българския пазар, казаха още от "Колиърс". В Mall of Sofia ще има около 140 магазина с площ от 20 до 800 кв. м. Комплексът ще има и 12 киносалона, както и първото в България триизмерно кино IMAX. Прогнозите на изпълнителният директор Ели Егоси са за над 7 млн. посетители годишно и 100 млн. долара оборот. Очаква се магазинът да отвори врати за новата 2006 г.

По същото време се планира да бъде пуснат и вторият мол в центъра на София, който се строи срещу хотел "Хемус" в Южния парк. Инвеститор на обекта е българската компания "Стройтаун". Бъдещият развлекателен център ще бъде с разгърната застроена площ над 42 хил. кв. м. Комплексът ще разполага с пет киносалона с 920 места, супермаркет, ресторант, магазини, заведения. Ще има казино и боулинг. Не е ясно каква част от обектите вече са отдадени под наем и на какви цени, защото от компанията отказаха информация.

Другата тенденция на пазара е изграждането на комплекси, които да обслужват живеещите в квартала. За разлика от моловете, тези обекти са с по-малка площ. В тях не се предлагат развлечения, а служат единствено за пазаруване. Това, което ги прави различни от познатите на столичани "Метро", "Била", "Хит", "Практикер" и други големи вериги, е, че инвеститорът построява обекта, като след това продава част от търговските площи, а друга отдава под наем.

Компанията "Аладин билдинг" планира да изгради няколко такива търговски центъра в столицата. Веригата комплекси ще носи името "Глобус". Първата сграда, която ще отвори врати през следващата година, се намира на бул. "Сливница" 65. Инвестицията е на стойност 1.5 млн. евро. Центърът е на три етажа, разполага с около 3000 кв. м площ. В сутерена е разположен супермаркет на 1100 кв. м. Към него вече има интерес от страна на 4-5 фирми, казва управителят на фирмата Усайд Дженият. Той уточни, че надделява мнението магазинът да се отдаде под наем, но при достатъчно изгодна оферта може и да бъде продаден.

На второто и трето ниво са разположени търговските площи, като се предвижда да има около 40 магазина, а на последното ниво е ресторантът. Магазините са с големина от 15 до 45 кв. м, като наемните цени ще са между 10 и 12 евро/кв. м. Над 70% от търговската площ вече е отдадена под наем. Интерес има и към останалата част, но все още не е постигната договореност, каза Дженият. Плановете на "Аладин билдинг" за 2005 г. са да започнат строителството на жилищен и търговски комплекс. Сградата ще бъде на 10 етажа, от които първите 3-4 ще са търговски площи, а останалите - жилища. Общата застроена площ ще е 15 хил. кв. м.

Перспективните зони

В близките няколко години в София ще се обособят цели зони, както е в повечето европейски градове от типа шопинг сити. Първата зона, която вече се оформя, е около Бизнес парка, където испанската група "Детеа" планира да изгради огромен търговски център на площ от 180 дка с разгърната застроена площ от 70 хил. кв. м. В него ще бъдат разположени магазини на големи вериги за хранителни стоки, бяла и черна техника, "Направи си сам", обзавеждане, облекло. Плановете са първият такъв обект да отвори врати през 2006 г.

Следващата шопинг зона ще се ситуира около летището. Най-голямата верига за продажби на дребно в Словения "Меркатор" обяви, че планира през 2005 г. да започне изграждането на търговски център близо до софийската аерогара. Терените около нея все още не са застроени, като средната продажна цена е около 50 евро/кв. м.

Друга перспективна зона за пазаруване се оформя по протежението на околовръстния път. С изграждането на магистралата от София до Калотина районът след "Люлин" също се очертава като атрактивен. В някои от най-големите жилищни комплекси вече се настаниха веригите "Метро", "Била", "Мосю Бриколаж", "Технополис" и "Хит".

Петров
10.01.2005, 13:54
Крокодил и Пантал, пуснете ми по един е-мейл ако искате да се свържем.

Петров
10.01.2005, 14:07
Продължението на статията ми "Хроника на Една Предизвестена Спекулация" ще излезе във вестник "Контрасти" този петък. Дано не ме обесят в редакцията че ви пускам статията предварително.
====================================
БАЛОНА ЗА ЖИЛИЖНИ КРЕДИТИ
Красимир Петров, Ph. D.

Спекулативна тръпка е обхванала България, тръпката за недвижимите имоти, тръпката за притежаване на собствен дом.

Тъй както младото, така и по-старото поколение, лишено от десетилетния опит на пазарите, не познава добре последствията от падащи цени в жилищния сектор. За тях, това е нещо далечно, почти невъзможно, нещо което може да се случи на другите, но не и тях. Те постепенно започват да придобиват западния манталитет, че да имаш голяма жилищна ипотека е в реда на нещата—нещо съвсем нормално и естествено. Те все още не са научили горчивия урок на пазарната икономика, че падащите цени на жилищата могат до доведат до трагедия в личния им живот.

По подобен начин, банкерите самодоволно раздават жилищни кредити с мисълта, че имат нужните гаранции за тяхната събираемост. Те погрешно смятат, че като изискват достатъчно високи първоначални вноски, всичко ще е наред в период на криза. Те дълбоко вярват, че модерните методи на риск мениджмънта ще им помогнат да избегнат денят на възмездието. Те също имат какво да научат от историята на пазарната икономика.

Риск мениджмънта работи добре в нормални условия. Като дисциплина, той е основан на вероятностни очаквания за събираемост на кредитите при едно нормално разпределение на получателите на кредит. В основата си, той допуска че няма да има концентриране на падежи на кредитите следствие на някаква външна сила, която да доведе до прекомерен брой на неплатежоспособните. Разбира се, падащите цени на жилищата водят именно до това. Две независими сили работят в една и съща посока за да се получи този ефект.

Първата е силата на кредитното свиване. Когато цените на жилищата се стабилизират и започнат да падат, естествената реакция на банките е да ограничат кредита. Това от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилищата, тъй като кредита е основния двигател на цените нагоре. В период на криза, той обаче се превръща в основния двигател на цените надолу. Тогава получателите на кредит имат проблеми с изплащането и настъпва необходимата ликвидация на техните имоти, която е свързана със спад в техните цени.

Втората сила е от общоикономически характер. Свиването на кредита винаги води до обща икономическа рецесия, която е свързана с безработица и спад в доходите на бизнесите и населението. Бизнесите финансират жилищното си предприемачество често пъти от общите си печалби в други сектори, а в условията на рецесия, тези печалби често пъти се изпаряват. Появяват се проблеми с ликвидността, което от своя страна води до ликвидиране на жилищните им инвестиции и до спада в техните цени. Общата икономическа криза води до проблеми в заетостта и спад в доходите от заплати. Много от членовете на семействата с заеми срещу жилищата си остават безработни и също не могат да погасяват заемите си. За да обслужват кредитите си, те биват принудени да ограничат потреблението си в други сектори на икономиката, което довежда до влошаване на икономическата криза. В условията на кредитна контракция и на обща икономическа криза, те не могат да вземат допълнителен кредит и много от тях биват принудени да продадат жилищата си, тъй щото да спасят поне част от първоначалната си вноска. Това води до вълна от жилищно предлагане, което допълнително влошава спада в цените.

Тоест, ефекта на кредитното свиване и на икономическата криза действат съвместно и взаимно се подсилват. Получава се един омагьосан кръг. Спадащите цени на жилищата водят до свиване на кредита. Той от своя страна води до икономическа рецесия, а тя до падащи цени в жилищата и до допълнително свиване в кредита.

Процеса на кредитна ликвидация спира едва когато голяма част от кредита се прочисти от системата. Това означава че в края на този процес, голяма част от рисковите получатели на кредитите са изгубили своите жилища, а голяма част от рисковите банките изпадат в криза или в банкрут. Често пъти това е свързано с проблеми на обща ликвидност в цялата банкова система и до обща банкова криза. Важно е да се разбира, че свиването на кредита в банковия сектор представлява само по-себе си де-факто банкова криза.

При тези обстоятелства е ясно, че най-рисковите банки ще изгорят, а заедно с тях и техните вложители. Държавните гаранции по депозитите няма да са достатъчни. Ще са необходими средства в специално предназначен фонд, а такъв просто няма или той би бил нищожен на фона на огромните загуби по депозитите. Разбира се, общият държавен бюджет също няма да е в състояние да предотврати кризата, тъй като той от своя страна няма да има от къде да се финансира. При една по-задълбочена банкова криза, размера на бюджета просто ще бледнее на фона на всички депозити които трябва да се покрият. Все пак правителството ще намери решение: да напечата необходимите средства за да запази обещанието си и за да защити банките, в резултат на което ще се срине лева.

Тоест, в условията на сериозна криза, нещо в системата е необходимо да поддаде и някой ще трябва да изгори. Първо, това може да са слабите банки и евентуално техните депозитори. Второ, това може да е държавния бюджет, а с него и данъкоплатеца. Трето, това може да е валутния борд и лева, а с него и целия български народ. Тоест, загуби със сигурност ще има, и дали те ще се поемат от (1) банките, (2) банките и депозиторите, (3) данъкоплатеца или (4) народа, е въпрос на държавна политика и на това как правителството ще реагира на развиващата се криза. Крайният резултат не може да се предвиди на основата на икономически анализ.

Все пак, историята сочи, че обществата ориентирани към дива пазарна икономика, с така наречената laissez-faire икономическа политика, предпочитат първите два варианта, а обществата ориентирани към “социализъм” предпочитат последните два. Несъмнено, първите варианти са за предпочитане пред последните, понеже те правят и банките и депозиторите по-предпазливи в решенията си, докато последните водят до надпревара в раздаването на кредитите и до надпревара в забогатяването от тези кредити, тъй като загубите ще се понесат в крайна сметка от народа, а не от бизнесмените (банкерите). С други думи, първите варианти представляват пазарната икономика в действие, а последните представляват преразпределение на доходите и обогатяване на политико-икономическата върхушка за сметка на народа.

При едно такова разбиране на нещата, вече става пределно ясно, че държавата и правителството ще избере един от последните два варианта. Точно кой вариант, ще зависи от дълбочината на кризата и от необходимите средства. Ако бюджета е достатъчен, само той ще бъде пожертван. Ако ли не, тогава ще падне и лева. В условията на банкова криза и на всеобщ политически натиск, Валутният Борд ще бъде принуден да поддаде на натиска или ще бъде направо разтурен. Независимостта на Борда е един политически камуфлаж, който ще бъде разкрит в деня на кризата. В този момент ще се появи надпревара за обръщане на левовете в евро. Предвидливите вече ще са обърнали парите си отдавна и ще реализират солидни печалби. Закъснелите ще понесат загубите. Печелившите ще са 2-5% от играчите. Губещите ще са 90-95% от народа. Това ни учи историята и ние няма да пропуснем възможността да я повторим отново.

При един така развиващ се сценарий на обща банкова криза, трябва да си зададем въпроса какво можем да направим като индивиди за да се предпазим от тази криза. На първо място, да не се затъва в дългове и да не се купува жилище с значителни заеми в този вече късен етап от спекулативния процес. Второ, спестяванията е разумно да се държат във валута, а не в левове. Трето, валутата е разумно да се държи “под дюшека”, а не в местната банка. В условията на криза, валутните депозити може да бъдат блокирани или иззети от държавата и обменени в левове по текущия курс под претекст да се предпази стойността на лева. В крайна сметка, лева така или иначе ще падне, а депозиторите във валута ощетени. За да се предпазим като общество е необходимо да ограничим растежа на кредита в банковата система. Но това на практика едва ли ще стане скоро.

Всичко това, разбира се, вероятно ще стане в “далечното” бъдеще, може би след 3-5 години. Днес всичко върви по мед и масло и опасения за подобна криза няма.

Apocalypshit
10.01.2005, 14:55
сега ако драснеш и един очерк за 7-те печата, четирите конника, Lord of the Rings и т.н. много ще ме зарадваш.
само не разбрах дали ще има трупове по улиците, върлуващи цигански банди и стопяване на българското малцинство в тази държава :)

...And Justice For All
10.01.2005, 15:48
Надценени са друг път. Стига реклами.

just a trader
10.01.2005, 16:00
and justice for all:
qd gi e, 4e ne sa si nakupili nedvijimost predi edna godina, kogato cenite biaha prikazaka za vlizane "na zeleno" i sega se opitvat da se opravdavat za nerazumieto si da reagirat navreme i da se obzavedat s aprtamenti i kushti!

kakvoto i da se govori tuka po povod cenite na nedvijimost, te shte se opredeliat edinstveno i samo po shemata DEMAND & SUPPLY!!!

vsichki drugi pikazki sa vaikania na neuda4nici, na koito sega im e skupo da si kupiat nedvijimi imoti!

English Bob
10.01.2005, 16:18
Ами хич не ни е яд понеже си накупихме още през 2000 година. Просто искаме да ви кажем следното. Ако искате бързо да стигнете от Орлов Мост до Окръжна Болница, карайте в най-лявата лента. А пазара на недвижимостите през последните две година ми изглежда като страничното платно.

Чуденка
10.01.2005, 16:18
Сега според вас заслужава ли си да купя 1-2 апартамента в София? Или е по разумно да вложа парите си в акции и след 3 години (2008-2009) да си купя апартаменти на по-ниска цена?

English Bob
10.01.2005, 16:23
Купи един а парите за втория вложи в акции.

Krokodila
10.01.2005, 16:30
ilarius3@yahoo.com

Баламата
10.01.2005, 16:42
Както беше написал Марк Твен някога " уведомяваме ви, че слуховете за моята смърт са леко преувеличени". По същия начин и статията за близък колапс на банковата система, финансите, правителството а и респективно цялата българска държава във връзка с раздаваните безразборно жилищни заеми ми се вижда не преувеличена, а направо смешна. По същия начин едно време комунистите не разрешаваха на Българина да си купи второ жилище, а за лек автомобил го караха да чака 20 години. А сега има реален пазар на леки автомобили, както и на жилища. Е, не може да се разчита, че като си купиш апартамент днес срещу 500 евро на квадратен метър след 10 или 20 години ще го продадеш на двойно по-голяма цена, както става в нормално развитите страни, но загубата ще бъде напълно поносима в сравнение с една инфлация от десетина процента годишно при внесени в банката пари. И ако си спомним финансовата политика преди десетина години се оказва, че свободните средства трябва да се инвестират в нещо. А не се знае кой ще загуби повече при евентуална инфлация, вложителите или собствениците на недвижими имоти. По цял свят това е най-безрисковото капиталовложение, така че подобни критики на системата едва ли имат основание....

Krokodila
10.01.2005, 17:31
Balama, ot kude si 4uval 4e v "normalnite strani" za 10-20 godini se udvoiavali tsenite na imotite? Da ne bi ot drugi balami? Pazarite na ned. imoti po sveta sa mnogo razli4eni edin ot drug i mnogo 4esto ne mogat da budat sravniavani, zashtoto na vseki pazar vuzdeistvat razli4ni faktori. Da, v Ispania ima rust 15-17% na tsenite na ned. imoti prez poslednata godina, no toi v nikakuv slu4ai ne e poreden ot lavinoobrazno narstvshtia broi otpusnati krediti. V pove4eto ostanali "normalni durzhavi" ot Zapadna Evropa vuobshte ne mozhe da se govori za neshto podobno. V Germania pres poslednite godini tsenite se zapziha i leko namaliaha, no na fona na ogromnata inflatsia (tsenite na pove4eto stoki s izkliu4nie na ned imoti i naemite ot tiah i niakoi drugi preminaha direktno ot 1 DM kum 1? i otbeliazha 100%) prez 2002g pridruzhavashta vuvezhdaneto na evroto, mozhe da se kazhe 4e dosta sa poevtineli.

Neka da ne zabravia me, 4e komunistite ne razreshavaha na 4ovek da kupuva pove4e ot 1 apartament, zashtoto vsi4ki biahme "ravni" (razbirai ednakvo bedni), a ne poradi niakakvi ikonomi4eski pri4ini. Ograni4avneto na kreditnia rust ne se pravi za da sme vsi4ki "ravni", a za da se garantira normalnoto i plavno razvitie na pazarnata ikonomika. Zashtoto to4no na svobodnata pazarna ikonomika e svoistveno da izpada v ikonomi4eski krisi poradi svruh predlagane (nezavisimo na kakuv vid stoka) na pazara. Kogato sled priemaneto ni v EU bulgarina se uveri 4e priemaneto ni samo po sebe si niama da uveli4i tsenite i vsi4ki tezi, koito sa nakupili apartamenti, ne za da zhiveiat v tiah, a za da pe4eliat ot rstezha na tsenite, reshat da realisirat pe4albite si, neizbezhno shte se stigne imenno do svruh predlagane na pazara. ("just a trader" e napulno prav - vsi4ko shte se reshi to4no ot DEMAND & SUPPLY)

A ti Balama, da imash niakakva predstava ot ikonomi4ska istoria, da si 4uval neshto za goliamata svetovna depresia ot 1929-1930 g (i nemalko drugi porodeni to4no ot svruh predlagane), koiato obhvashta i togavashniat otnositelno svoboden bulgarski pazar. Da si 4uval, 4e e imalo nemalko razoreni proizvoditeli na pshenitsa (primerno) imenno poradi svruh predlagane na pazara i sriva v tsenite.

Нашенец
10.01.2005, 18:09
Заслужава си мога да ти продам един тухла 41м2, в добър район /маломерен двустаен/ след перфектен ремонт цена като за теб 750ем2 /Веднага можеш да го дадеш под наем и да взимаш по 6/8% годишно.

just a trader
10.01.2005, 18:24
nashenec, v koi raion e apartamenta i koia godina stroej e sgradata, kudeto se namira apartamenta?

Нашенец
10.01.2005, 18:34
Тухлено строителство от 62 год., Непреходен, ет. 3/4, среден, състои се от спалня на нов паркет /бук/, всекидневна отворена към кухненски бокс /теракот нов/ , баня и тоалетна заедно на фаянс и теракот , санитария Видима, поръчкова кухня от ПДЧ, жилището е след основен ремонт сменено ВИК и ЕЛ инсталация. Изложение Изток, балкон пред всекидневната . Мазе 6м2. Много зеленина и простор, точно до парка, на 4км. от Центъра. Транспорт метро 5/10мин. пеша.
Продавам го напълно обзаведен.
Цена 29500евро

Krokodila
10.01.2005, 18:41
Kato si zasluzhava, zashto ne si go davash ti pod naem i polu4avsh mizhavite protsenti ot naema (koito vushnost sa okolo 4-5%). Mai e po-izgodno da si go prodadesh i osvobodenite pari da si gi vlozhish po-dohodno pri podoben risk. Pri polozhenie, 4e si popadnal v tozi forum iavno imash interes kum bulgarskite akzii.

Ina4e az bih posuvetval 4udenka da se orientira kum doveritelnoto upravlenie i po-konkretno doveritelnoto upravlenie na Karoll:http://www.karoll.net/bg/services/trust/bg/return/ tam e upomenata dohodnostta za 2004 - 104.43%. Niakoi vuv foruma beshe kazal 4e Karoll sa nai-dobrite. Az ne moga da kazha dali sa nai-dobrite, no po-dohodno doveritelno upravlenie dosega ne sum nameril, a moga da kazha 4e sa mnogo korektno i to4ni. (Klient sum im ot godina i polovina i vsi4ko e ok). Ako niamash doverie na BG akziite (pri vse 4e vseki edin ot u4astnotsite v tozi forum shte ti kazhe, 4e sledvashtite 2-3 god rastezha tsenite na akziite shte produlzhi), to togava opitai s TBI Evrobond - investirat v obligazii i zenni knizha, t. e. sigurnostta e kolkoto na bankov vlog i nosiat 12,54% dohodnost (za 2004). I pri tova parite ti sa vinagi na razpolozhenie i ne triabva da tursish naemateli. http://www.poc-doverie.bg/tbi/am/tbieuro/?AC=vc&SC=1
I edin sait s mnogo finansova informatia i vazhno prepratki: www.invest.start.bg

4udenka, 4udi se kolkoto iskash, no vnimavai zashtoto pove4eto hora v tozi forum imat iavno dosta pove4e znania ot teb i presledvat (estestveno) svoi interesi.

P.S. Ne rabotia kum Karoll, TBI i drugi podobni.

just a trader
10.01.2005, 18:44
Nashenec, bih se radval da go vidia tozi apartament.
plashtam vednaga v broi max. 22000 Euro

Нашенец
10.01.2005, 18:49
Хвана ме......, е то не е трудно, последните имоти които продадох ми донесоха добри парички, а това че лудостта с цените нагоре ще продължи е почти 100%, защо да не се възползва човек. Факт е че българите сме маняци на тема апартаменти у София, та и за това се ще се качва цената, освен всичко което е посочено в статията на К. Петров

Нашенец
10.01.2005, 18:51
Мерси ша изчакам некой чужденец или чужденка......., но ако ми искочи нещо интересно мога да ти го пусна срещу 10 - тина %.

just a trader
10.01.2005, 19:01
spoko nashenec! pojelavam ti uspeh v prodajbata mu!
imam dostatu4no...
ne haresvam staroto stroitelstvo. luksoznite sgradi s portier v centralnite, a sushto i v bivshite vilnikvartali na Sofia sa mi pove4e prisurce

Баламата
10.01.2005, 19:06
При условие че се купуват имоти с цел дълготрайна инвестиция много лесно се намира град и район по света, където цените на недвижимите имоти растат с 5-10% годишно, мога да посоча точно къде е това. Само че там цените са сравними с нашенските цени в София, но умножени по 5, а кредит дават почти на всекиго, само че при нормалните за страната условия, т.е., почти невъзможни за българския инвеститор. Но това няма значение за темата, просто искам да подчертая, че този вид инвестиции са най-безрискови. А световната криза от 29-та година засега не се предвижда.... Е, ако не ви харесва, пробвайте се на Форекс:)

жижо
10.01.2005, 20:09
Докога болшинството български заплати ще са свръхподценени? Нали имоти ще купуваме.

toto
11.01.2005, 08:53
Петров е поразително прав със своята статия за имотите
Имах такова усещане за развитие на нещата, но той го е казал доста аргументирано и съм склонен да вярвам че нещо подобно може да се получи ........
В Гърция например девалвираха Драхмата /за които знаят какво е девалвация/ точно на връх приемането им в Евро-съюза. Мисля че и ние ще сме нещо подобно, но в много по-жесток вариант.
И на тях им беше тежко, но на нас направо ще ни се разплаче майката :)
Все пак те имаха доста повече опит с пазарната икономика от нас.........

Big+Bear
11.01.2005, 12:30
Недвижимите имоти са надценени . Недвижимите имоти вървят заедно с инфраструктурата около тях...а тя за нищо не става...поне в България.

r
11.01.2005, 21:45
up , up ,up next 15 years

r.
12.01.2005, 22:52
up up up!No coment!

Negramoten
13.01.2005, 00:53
Аз предпочитам да дам 3 евро на квадрат наем вместо 520 Е/м2 за да купя жилище. Това са 6% на година. А парите в банка ми носят 8%.

Negramoten
13.01.2005, 01:00
наема е 5лв/м2 и затова илизат малко под 6% (ако беше 6 лв./м2 излизат малко под 7%)

Alee
13.01.2005, 01:46
Ne zabraviai che tezi koito otdavat zilishta pod naem rano ili kasno shte plashtat i danaci na tezi pari. Mislia che darzavata rano ili kasno shte uspee da gi nakara da si plashtat danacite.

Viva Canada!
13.01.2005, 17:07
Да не дава господ, чукайте на дърво!!!! но понеже София е земетръсна зона, за съжеление, и даже едно средно по сила земетресение ще направи ужасни поразии, а като знам сега как се строи, пък и не само сега /работя в тази област/, как куцо и сакато стана предприемач - строител, как се бърза и не се спазват никакви норми, стандарти за материали и технологични изисквания - всичко заради лакомията да се спечели бързо от високите цени - та като си помисля за всичко това и като се сетя на какво ниво е "застраховането" в България - мъка ми става за "сигурната" инвестиция в недвижимости! Факт от последните дни - вече падат сгради без природни бедствия /справка - строежът на бул. България/.......
И още нещо - чувам като латерна се повтаря - "вижте Прага и Будапеща като влезнаха в ЕС какви са цените на имотите" - само че понеже последните години доста съм ги посещавал мога да кажа само едно - София е толкова далеч от това което са Прага и Будапеща и Варшава, че не може да става ама никакво сравнение! А и средните доходи там /разбирай платежоспособно търсене/ са съвсем други!

jjf
13.01.2005, 18:41
Imam vapros.Imam pari za jili6te, no se 4udq dali da si go kupq v stroej ili ve4e postroeno.Vqrno e, 4e ima firmi fantomi i zatova mnogo sam obarkan.Mojete li da mi dadete nqkakv savet ili da mi prepora4ate nqkoq seriozna stroitelna firma.6te sam mnogo blagoaren ako polu4a otgovor.

Viva Canada!
13.01.2005, 18:54
Само построено!!! И с акт 16! В никакъв случай на зелено! Щото даже да се построи сградата има много капани - свързване с ВиК, с Енергото, проблеми със собствеността, неспазване на проектите ect.

XX
13.01.2005, 20:22
jjf, ako iska6 moga da ti prepory4am stroitelna firma s koqto rabotq. Za syjalenie prodavat osnovno na zeleno, za6toto vsi4ko se izkupuva predi da e gotovo. Tova trqbva da ti govori dostaty4no za ka4estvoto i nadejnostta na kompaniqta

P.S.
13.01.2005, 20:59
Не съм съгласен със твърдението в статията на Петров, че сме в късен етап на спекулацията с имоти.
Навсякъде където се появят инвестиции ще има скок на цените, на някой места в пъти.Освен това
общата тенденция е нагоре, а недейте да забравяте, че и новото строителство непрекъснато се оскъпява, което дига още повече цените.Някой материали са поскъпнали дори повече отколкото имотите , а и продължават да поскъпват. Ако преди година и нещо разходите за строителство
бяха 150евро на кв.м., сега вече са към 300 евро, а се очаква и нов скок.Тухла четворка скочи от 25 на 75 стотинки. Което значи или фалити на строителните фирми или цените нагоре.По-скоро второто, като не изключвам, някой от малките и лакомите да фалират и да създадат лоши очаквания.

top40
13.01.2005, 22:54
P.S. чувал съм доста обяснения за качването на еврото... но тухлата кво? освен за желязото не се сещам какво друго е поскъпнало по разходите за строителство? коментирай моля

аз
13.01.2005, 23:35
как ще девалвира лева при валутен борд???

Negramoten
13.01.2005, 23:49
Като в Аржентина

Цветомир
16.01.2005, 19:59
Колеги, продавам етаж от къщата на родителите ми, които ще се местят да живеят при мен в Пловдив. Къщата е от градски тип, монолит, много хубава, напълно обзаведена, с естествен паркет и е в отлично съсътояние. Представлява три стаи и кухня - обзаведен хол, обзаведена спалня, всекидневна и кухня + два големи балкона. Квадратурата е 110 кв.м и 400 кв.м подържан хубав двор в дъното на който има две стопански постройки. Двора зад къщата е изпозван за земеделско производство, а този пред къщата е с декоративни цветя. В двора има сонда и ел.помпа.Къщата е на два етажа, като втория е на съседи, които живеят в него. Има две големи изби около 40 кв.м и таван 40 кв.м. Къщата се намира в центъра на гр. Бяла Слатина (на 40 км от Враца и на 50 км от Плевен). Цената е около 23 000 лева(база за преговори).
За контакти: ceco_de@hotmail.com или тел.0888/777541

малката сестра
17.01.2005, 04:29
имам предложение да закупя двустайно жилище във Виена,на добро място за 50 000 евро
годишния наем,който мога да взема е около 5400-6000 евро
не съм включил дължимите данъци
какво да правя?

Alee
17.01.2005, 04:40
Kupi si takova v BG, na po-losho miasto, za 100k Euro. Shte vzemash po-malak naem, ama kato doidat Anglichanite shte ti go kupiat za 250k.

малката сестра
17.01.2005, 06:35
ако не дойдат?

trader1
17.01.2005, 06:39
Абе как няма да дойдат?? Те нямат достъп до Виена, какво друго им остава освен да дойдат до София?

малката сестра
17.01.2005, 07:23
ами ако завият към Сърбия или Турция???

gosho
17.01.2005, 08:12
Абсурдно е да купиш жилище във Виена на тази цена
За 50 000 евро във Виена можеш да купиш 35 кв.м. и то дале от центъра
относна наема-можеш да го получиш, но ще се наложи да платиш данъци
освен това във виена всяко жилище има т.нар.Betriebskosten-това са парите, които се дават на домоуправителя и всички разходи по жилището.
При толкова млка квадратура те ще "изядат" парите от наема на половина - това се признава за разход, обаче

Gigi
17.01.2005, 09:10
Sell apartment vav Lozenec 70000 Euro,stop 80 000,buy on deeps at 25000 (2008godina) resell 67000 2014 godina

Unknown
17.01.2005, 11:57
аз искам също да поискам съвет - на разен парцел в София търся строит. фирма на която да учредя право на строеж с/у обезщетение - какви са рисковете да се хвана с общинска фирма, а не от частните?

GenCho
17.01.2005, 14:07
Коя общинска фирма например?!?!? Такива вече няма и скоро съвсем ще се свършат, както казва Паниковски.

Unknown
17.01.2005, 15:54
ами не знам коя, но със сигурност е общинска - един там иска да ми посредничи. знаеш ли от къде изгрява проблема - ако строителството, предвидено на парцела е 4 или по-малко етажно, визата се издава от съответната община (другите - от УАГ), и често виждаш зор да си я получиш ако зад гърба ти не стои строителна фма, която да се е заела. Така ми подхвърлиха предложението да строи общинска фирма и да ме обезщети, както са си пазарните нива, да се договорим и т.н. Но аз съм работила с частни строители не знам в детайли на какъв хал са общинските такива.Само си представям като се размърдат нещо пластове из общината как ще ми зависне строежа ...

GenCho
17.01.2005, 19:00
Добре, ще ви дам съвет. Безплатно. Само напишете името на "ОБЩИНСКАТА" строителна фирма, тъй като има само една такава за строителство в София - БКС "Център", която строеше един етап от Метрополитена и като цяло не е в розово положение. Кроят ви номер, за което се подписвам с две ръце.

Unknown
18.01.2005, 13:34
да, аз също мисля така :) мерси за мнението. аз вече имам зад гърба си една добре развиваща се сделка от този тип с частна строителна фирма, и съм много далече отмисълта да подписвам каквото и да било. не знам име. но ми сеструва, че офертата ще отпадне изобщо преди да го рабера :) ths once again

Zemevladelets
18.01.2005, 15:10
Zdraveiete,
Poneje tuk vsichki se interesuvate ot investitsii v nedvijimi imoti i zemia iskam da znam dali niakoi bi se interesuval ot slednata sdelka:
Prodavam 928 kv.m. v Pancharevo do prechistvatelnata stantsia. Partsela ima 50 metra litse do asfaltiran pat, koito daje se pochistva zimata. Ima sasto voda i tok. Partselat e sred borova gora, ima izgled kam Sofia i e na 10 minuti pesha ot ezeroto. Popada c regulatsionnite planove za zastroiavane daje e v nachalen etap na regulatsia. Iskanata tsena e 15 000 Euro. prosto parite mi triabvat speshno i zatova se prodava.
Ako niakoi se interesuva na e-maila da mi pishe

GenCho
18.01.2005, 19:09
Колко плащате за добър съвет за Панчарево? Хонорара е за благотворителни цели, посочете телефон.

кики.,
18.01.2005, 19:31
Aз плащам ама няма с какво.

bubbles everywhere
20.01.2005, 08:49
http://online.wsj.com/public/article/0,,SB110601036471028423,00.html?mod=todays_free_fe ature

bubbles everywhere
20.01.2005, 08:54
Should You Invest in Real Estate?

1/18/2005 3:28:52 PM

The "Best Of" Series... Excerpts from Conquer the Crash by Bob Prechter

Real estate prices have been going up for so long that many people have forgotten that real estate does not always appreciate. Here's some interesting information from a front-page story in The Wall Street Journal's Monday edition headlined, "The Housing Market's Dangers":

Housing prices, adjusted for inflation, are up 36% since 1995, the steepest boom in at least 50 years, according to Dean Baker, co-director of the Center for Economic and Policy Research in Washington. "This is a particularly bad time to be promoting homeownership among young people," Mr. Baker told a media briefing last week. "A lot will see substantial losses in home value as a result of that bubble, which will be ending soon." (The Wall Street Journal, 1/18/2005)

Bob Prechter revised his best-selling book, Conquer the Crash, two years ago, and his opinions become timelier every day. Let's recap some of Bob's views on real estate.
What can history tell us about real estate prices?

After what happened to stock prices in 2000-01, people are saying, "Maybe stocks can come down for a few months from time to time, but real estate won't; real estate never has." They are saying it, because real estate is the last thing still soaring at the top of the Great Asset Mania, but it, too, will fall in conjunction with a deflationary depression. Property values collapsed along with the depression of the 1930s. Few know that many values associated with property – such as rents – continued to fall through most of the 1940s, even after stocks had recovered substantially.
Why is investing in real estate a bad idea right now?

The worst thing about real estate is its lack of liquidity during a bear market. At least in the stock market, when your stock is down 60 percent and you realize you've made a horrendous mistake, you can call your broker and get out. With real estate, you can't pick up the phone and sell. You need to find a buyer for your house in order to sell it.
What do you think is causing the real estate bubble?

What screams "bubble" – giant, historic bubble – in real estate today is the system-wide extension of massive amounts of credit to finance property purchases. As a result, a record percentage of Americans today are nominal "homeowners" via mortgage debt. People can buy a house with little or no down payment in many cases.
What other problems do you see in real estate?

Another remarkable trend of recent years adds to the precarious nature of mortgage debt. Many people have been rushing to borrow the last pennies possible on their homes. They have been taking out home equity loans so they can buy stocks and TVs and cars.… Taking out a home equity loan is nothing but turning ownership of your home over to your bank in exchange for whatever other items you would like to own or consume.
Any recommendations to prepare for the bear market?

If at all possible, join the one-third of title-holding Americans who own their homes outright.

* * *

Zemevladelets
20.01.2005, 11:44
Gencho,
kakvo imash predvid za pancharevo? Za kakav savet stava vapros?:)

????
27.01.2005, 14:31
Какво става с тази тема, че периодически става недостъпна???

Negramoten
27.01.2005, 14:33
Ми става, че скоро чужденците ще купуват без да трябжа да регистрират ООД

GenCho
27.01.2005, 15:32
Добър съвет - съветски! Съветът ми е - не продавай. Заложи го, тегли заем, но поне 18 месеца не го продавай. Парите - по сметка, като спечелиш!

Добронамерен
30.01.2005, 22:26
До момента за заменени 36368343,34 GZKL за 150414 акции на БТК на среднопретеглена цена 241,79 GKZL/акция. Сключени са 527 сделки, 292 от тях са пазарна поръчка.
При цена от 360 лв./акция това прави над 54 мил. лв.
Ако в действителност притежателите на GKZL се нуждаят от жилище и това, че 99% от тях са от София, означава че в най-близко бъдеще ще бъдат купени около 54 000 кв. м. жилища. Как ли ще се отрази това на цената на апартаментите в София??? Така че купувайте докато е евтино!!!

Varnenec
31.01.2005, 16:00
Помните ли статия "БАЛОНА ЗА ЖИЛИЖНИ КРЕДИТИ" на Красимир Петров, Ph. D.

Ето какво става в Германия: HVB ще почна да продава имоти. След няколко години и банките в БГ ще почнат да продават. Цените на горе да отиват тогава? Май не!

От вестник Банкер днеска:

Втората по големина банка на Германия "Ейч Ви Би" (HVB) изненада инвеститорите в края на миналата седмица със съобщението, че ще задели допълнително 2.5 млрд. евро за лошите си кредити от портфейла за недвижими имоти и няма да плати дивиденти за 2004 година. Финансовокредитната институция обяви също, че ще направи разходи на стойност 250 млн. евро за преструктуриране на бек-офиса си. "Ейч Ви Би" ще създаде нов "имотен сегмент", в който ще събере всичките си необслужвани заеми за недвижима собственост в Германия в размер на 15 млрд. евро. Банката има и други лоши кредити за около 9 млрд. евро, включително 5 млрд. евро в поделението си "Банк Аустриа" (Bank Austria). Според вътрешни източници "Ейч Ви Би" не е водила сериозни преговори за сливане, макар че е осъществила предварителни неофициални контакти с няколко други финансовокредитни институции, включително с италианската "Уникредито" (Unicredito).

Aleator
31.01.2005, 16:18
Абе говориме си ние, че няма цени, които вечно да вървят нагоре, ама кой да слуша???

недочул
31.01.2005, 16:25
Цените на имотите растат вече няколко години, но и още имат потенциал нагоре. Няма да е вечно, но определено таванът в БГ не е достигнат.
Помнете ми думата в края на тази и на другата година.

HJDF
31.01.2005, 16:30
Момчета, каква цена за кв. метър плащате адрес кв. Павлово зад данъчната служба на община Овча Купел.

Aleator
31.01.2005, 16:35
И аз казвам, че таванът още не е достигнат. Но вече потенциалът за растеж е поизчерпан, а и с оглед очакваната дълбока корекция /2007-2008/, просто е безсмислено да се инвестира сега.

клерк
31.01.2005, 16:42
HJDF, аз лично търся парцел или въобще имот в този район
имаш ли инфо с което да ме ориентираш на fekt@mail.bg

rere
01.02.2005, 12:26
imam interes,daite telefon

Jores
01.02.2005, 15:43
Човека с имота в Павлово дай координати или малко повече инфо.

researcher
02.02.2005, 11:55
Ще бъда благодарен, ако някой има или е срещал някъде актуални данни и анализ на пазара на недвижими имоти в България.
Но на английски език ми трябват!

Хинина
02.02.2005, 13:32
Реален пазар на имоти в БГ няма поради простата причина ,че се прави статистика на офертите продава а не се отчитат реално цените на които се сключват сделки. В нашия квартал преди 4-5 месеца построиха нова кооперация в момента са заети само няколко апартамента, но непрекъснато се говори че търсенето е голямо и цените ще растат. Преди години всеки взимаше кредит без особено да се интересува от лихвите на банките, а сега самите банки предприемат бясна кампания за клиенти, то не бяха реклами по билбордове , телевизии, вестници и т. н. , но истината е тази ,че заплатите в БГ са ниски а разходите за ток,вода ,парно ,горива се вдигат, а тези кредити се покриват с част от заплатата. Многостаините апартаменти свалиха от цената си около 20%, това ги чака и 3-стайните и т.н. при 250 евро заплата цени от 400-450 евро това е истината според мен.

therion
02.02.2005, 15:41
на http://www.enemona-energy.com има открит форум за енергийна ефективност

Alee
05.02.2005, 02:19
Кога ще се спука спекулативният балон на недвижимите имоти в България

Георги Георгиев*

Миналата година бях в България за четири месеца и бях втрещен от равнището, което бяха дос*тигнали цените на недвижимите имоти в големите градове и по морето. В общи линии скъпите недвижимости в страната гонеха цени, които оставят в праха цените на съпоставими имоти в Щатите, без да броим свръхелитните места като Ню Йорк, Сан Франциско, Чикаго и Бостън. Цените на скъпите апартаменти в София стигнаха нивата на жилищата в Ню Йорк от 1996 г. Продавачите и техните брокери формираха цените на база на цените на недвижимостите в Прага и Будапеща отпреди приемането им в ЕС, а купувачите приемаха тези цени като неоспорима даденост.
Кои са основните признаци, че се надува спекулативен балон на недвижимостите?
1. Абсурдни цели и нереалистични очаквания - ще стигнем Будапеща, Прага, а защо не и... Париж
Самото ориентиране на цените на недвижимостите в София спрямо тези в Прага и Будапеща е признак за надуване на балон, тъй като тези градове са неподходяща отправна точка за сравнение по следните причини:
а) Трите основни ценообразуващи фактора при недвижимостите - местоположение, местоположение и пак... местоположение.
Решаващата роля на местоположението на един недвижим имот за формирането на неговата цена е широко известна истина, включително и у нас. Странното е, че на участниците на пазара никога не би им хрумнало да ориентират цените на недвижими имоти в Мисирково по тези на имотите в Бояна, но нищо не ги спира да си въобразяват, че една неугледна столица от периферията на континента може да догони по цени Прага и Будапеща например, които са на пъпа на Европа. И двете столици са изцяло реставрирани, имат отлични инфраструктури и преки връзки с развитите западноевропейски пазари.
б) Основният ценообразуващ фактор - какви доходи е в състояние да генерира един недвижим имот.
Цените на недвижимостите в Чехия и Унгария постигнаха взривообразно покачване не заради очаквано автоматично приравняване с европейските след приемането на тези страни в ЕС, а поради възможностите на тези имоти да генерират много високи доходи под формата на рента. А това стана възможно едва след като западните инвеститори инвестираха десетки пъти повече средства в тези страни, отколкото в България. Това формира високото платежоспособно търсене за наемане и предопредели и поскъпването на самите имоти. В България инвестициите са символични, а наемите не само не се повишават, а дори продължават да падат. От казаното дотук проличава ясно абсурдността да се ориентират цените на недвижимите имоти в България по тези в страни като Чехия, които според проучванията на МВФ са ни изпреварили икономически поне с 10-15 години. Достигането все пак на сходни ценови равнища означава единствено надуването на спекулативен балон до точка на експлозия.
2. Разкъсване на връзката цена - доход, който генерира недвижимата собственост
Основният фактор, който формира цената на един недвижим имот, е доходът (рентата), който той е в състояние да генерира в обозримо бъдеще. Разривът между двете е един от най-категоричните показатели, че пазарът е в състояние на спекулативно раздуване.
В България се наблюдава трайна тенденция на сдържане на растежа на наемите както на жилища, така и на офиси. Дори тенденцията е към намаляване. Едновременно с това цените на недвижимите имоти направо се изкачиха на Еверест. Фактите за този взривоопасен разрив между цени и доходи се намират пред очите ни в издания като „Фотокъщи“, кьдето за един и същ имот е дадена и цената, и исканият наем, така че съпоставимостта е идеална. Още по-показателно е общото положение, когато има много купувачи на даден имот, а потенциални наематели направо не се намират дори когато наемът е под лихвите по една евентуална ипотека за същия имот. Нещо повече, огромната част от новозакупените имоти не се отдават под наем. Причината е елементарна - при тези ниски наеми собственикът няма сметка да отдава под наем, тъй като огромната част от рентата би отишла за ремонтиране на имота след напускането на наемателя. Тази ситуация е явен признак за раздуването на спекулативен балон, при който основната ценност на даден имот става неговата способност за поскъпване.
3. Разкъсване на връзката цена - производствени разходи
Драстичното разкъсване на връзката между цените на недвижимите имоти и строителните разходи е друг признак за спекулативен балон, на който предстои да се спука.
В момента разходите за пос*трояването на един квадратен метър жилищна площ (стандартна степен на завършеност - шпакловка и замазка) са около 200 евро. Страната е залята със строителни материали, така че сериозно поскъпване не се очаква. Продажните цени все по-често гравитират към 1000 евро и нагоре. Нормата на печалба е направо феноменална за строителния бизнес.

Въпросът е не дали, а кога ще се спука спекулативният балон

Наблюдаваме сериозни диспропорции между цените на имотите и доходите, които те са в състояние да генерират. Това противоречие може да се разреши само по два начина - или чрез драстично (в пъти) повишаване на рентите, или чрез срив на цените. Повишаване на наемите, при това многократно, е абсурдно да се очаква, особено в сегашните условия, когато те в действителност падат. Чуждестранни наематели също няма да се появят, тъй като България продължава да бъде неперспективна за инвестиране страна. Тя не е Чехия или Унгария в това отношение и респективно пазарът на недвижимости няма потенциала да достигне подобни равнища. Скокът на цените на недвижимите имоти в Прага и Будапеща бе предшестван от остро покачване на наемите в тези градове поради мощния приток на инвестиции (десетки милиарди долари годишно) в тези страни, което доведе и масово чужди специалисти в тези страни, готови да плащат почти западни наеми, а така също генерира доходи за местни специалисти, които създадоха допълнителен натиск върху наемите. В крайна сметка това обоснова покачването на цените на недвижимите имоти. В България наивната представа на брокери и спекуланти е, че цените могат да се повишават трайно, без да има доходната база, която да оправдава това покачване. Няколко събития могат да предизвикат спукването на балона и възстановяването на реалните пропорции:
1. Централната банка (ЦБ) решава да спука балона
Целенасочени мерки по спукването на балона се обсъждат на различни нива поне от 6-7 месеца насам. Мерките са неизбежни, тъй като забавянето или отлагането няма да решат проблема, така че балонът да спадне меко от само себе си. Какво може да направи ЦБ, за да се справи с конкретната ситуация:
а) Да привика агресивните банки на предупредителни срещи и да им нареди да намалят кредитната си експанзия и особено тази на взривоопасния пазар на недвижимости. Те вече са в ход, остава да видим дали рисковите банки ще си вземат бележка. Истината е, че ЦБ не може да нарежда директно на частни банки как да водят кредитната си политика.
б) Ако предупредителните разговори не дадат резултат, ЦБ може да нарочи най-рисковите банки и при първите признаци за ликвидна криза да ги посече за назидание на останалите. Списък на проблемни малки банки вече е изготвен и се очакват резултатите от предупредителните разговори. Целта на тази операция ще бъде ограничено пускане на лоша кръв и управляемо изпускане на балона. Особено важно е ЦБ изрично да обяви, че мерките и са насочени към обуздаването на конкретен пазар (този на недвижимостите), за да предотврати всеобхватна паника на кредитния пазар.
в) ЦБ предприема мерки по ограничаване на кредитирането - повишаване на задължителните резерви на банките, коефициентите на ликвидност и т.н. Тази операция ще засегне икономиката като цяло, а не само раздутия пазар на недвижими имоти или конкретни банки и може да забави икономическия растеж.
2. Европейския съюз отлага приемането на България с една или повече години
Такава новина ще срине пазара на недивижими имоти светкавично, тъй като очакванията, че с влизането на България в ЕС ще се възпроизведе рязкото покачване на цените на недвижимости, което съпътстваше приемането на страните отличнички, са основният двигател зад балона, който се надува у нас.
Вероятността да се получи такъв отказ или отлагане е малка, независимо че наскоро България и Румъния бяха отново предупредени, че не изпълняват поетите задължения. На всички е ясно, че тези две страни се приемат по втория начин, известен като стратегическа целесъобразност и ще им трябват десетилетия да влязат в час. Абсурдът е пълен - цели две години преди евентуалното приемане на двойкаджиите в ЕС ценовите равнища на недвижими имоти в София заплашително се доближават до цени на недвижимости в Прага и Будапеща непосредствено преди приемането им в общността. Така, както е тръгнало, в навечерието на приемането ни в ЕС София сигурно ще е по-скъпа от Париж. Поне като претенции. А какво ще стане на следващата сутрин?
3. Ще стигне ли въздухът
За никого не е тайна, че основните купувачи на пазара на недвижими имоти в България не са чужди инвеститори, а най-вече български граждани и фирми, които взаимно си търкалят снежната топка на очакванията, че на 1 януари 2007 в България ще нахлуят тълпи от външни инвеститори, които ще опустошат пазара на недвижимости у нас по цени, близки до централноевропейските.
За да продължи надуването на балона, е необходим постоянен приток на платежоспособно търсене. Ако той секне, балонът доста бързо ще спихне. По-интересен е въпросът дали вътрешното търсене ще успее да удържи сегашните и очакваните ценови равнища до заветната дата на приемане на страната в ЕС. За да отговорим на този въпрос, трябва да сме наясно кой формира търсенето:
а) Млади, добре платени семейства или индивиди, които са готови да изплащат значителни ипотечни кредити, паникьосани от перспективата да не могат да си купят собствено жилище след време. Само през 2004 банките са отпуснали кредити в размер около 1 милиард лева за ипотеки. Този кредитен ресурс няма да се възпроизведе през следващите години, тъй като ЦБ няма да допусне тази експанзия да продължи. Самите банки ще започнат да се самоограничават, тъй като е ограничен броят на хората, които могат да си позволят да плащат такива ипотеки, особено при ескалиращите цени. Така че това платежоспособно търсене неизбежно ще отслабне още през тази година. Освен това вече се увеличават случаите на кредитополучатели, които не могат да изплащат ипотеките си и губят апартаментите си.
б) Българите в чужбина вече не са фактор в търсенето поради неизгодния курс на щатския долар и вече достигнатите ценови равнища, които правят покупката на недвижимости в големите градове безпредметна. Нещо повече - наблюдава се обратният ефект, когато емигранти продават апартаментите си в София, тъй като с реализираните продажни цени и малки допълнителни кредити те вече могат да си купят жилища в градове, които наистина си струват и където те в действителност живеят.
в) Чужди граждани, които инвестират с цел препродажба или трайно установяване в страната. Този компонент на търсенето е незначителен поради правните ограничения и спорната перспективност на такава инвестиция, която вече обсъдихме. Тези, които планират трайно да се установят в страната, са най-вече граждани с ниски доходи, които не могат да си позволят да се пенсионират в собствните си страни. Имотите, които закупуват, са в границите на 20 000 - 40 000 евро и обикновено са извън големите градове.
г) Последната група е най-интересна, тъй като това са родните спекуланти, които купуват като инвеститори с цел препродажба. Трудно е да се определи точно какъв е социалният им статут и откъде идват парите им, но най-вероятно става дума за героите на сивата икономика. Ключовият въпрос тук е дали те са в състояние да поддържат търсенето, когато възможностите на останалите играчи започват осезателно да намаляват. Това е и най-нестабилната група купувачи. Те не обитават тези недвижимости и не ги отдават под наем, тъй като няма смисъл да го правят, и така ги поддържат във високо ликвидна форма. И при най-малката опасност - мерки на централната банка, фалити на собственици на ипотеки и т.н., тези инвеститори ще извадят недвижимостите си на пазара, за да реализират натрупаната печалба и ще ускорят срива на пазара.
На пазара на недвижими имоти в България се формира спекулативен балон, който може и да не издържи до достигането на заветния бряг - приемането на страната в ЕС. Самият акт на приемане не гарантира запазването на вече постигнатите или по-високи ценови равнища и не предотвратява риска от срив на пазара. В този аспект българското правителство и централната банка трябва да вземат адекватни мерки по предотвратяването на широкомащабна криза, която може да обхване финансовия сектор и строителната индустрия.

* Авторът е старши мениджър в консултантската компания „Earnst & Young“, Ню Йорк, САЩ

loser12
05.02.2005, 05:00
Добре обобщени мисли на повечето българи в чужбина, които имат поне малко реален поглед върху имотите не само в Бг, а и в други градове от други държави....

dir
05.02.2005, 09:44
abe pichove kvi 1000 evro balnuvate! ernst and young shto ne kazhat dali za 50-100 hliadi dolara mozhe da si kupis nesto v NYpo skoro e kam 200-300 000 i posle kaka plastat 5-10000$ danuk na godina! ami razhodite za otoplenie i podruzka ca im susto pogoliami! Da ne govorim za zastrahovki a na avtomobil kolko ca? Navsiakade rabotata e podcenena i tam se vzima sredno po2-3000$ na mesec cisti! E navsiakade ima izklucenia no kato cialo navsiakade nedvizimosta raste povece ot inflaciata i e dosta skupo za horata s sredni dohodi! Vsichko e otnosimo i naistina zavisi ot miasto miasto miasto mezdu lozenec i lulin ima razlika

av
05.02.2005, 10:00
OK.....vsi4ki koito imat malko tarpenie i internet mogat spokoino da porazgledat cenite i v drugi gradove po sveta ! ta zna4i v Sofia cenite v centara stigat do 1200-1500 Evro , no obiknovenno okolo 800-1000 Euro/m2 !
Taka vijte New York city ,Paris , .....Sofia ne e i nikoga niama da bade Paris ili NY oba4e ako 100 m2 v Sofia struvat 80,000- 100,000 Euro, to sashtoto mestopolojenie v NY e 600,000 - do nad 1,000 000 $ ,v Paris apartamentite stigat go 10,000 Euro m2 taka 4e popro4etete parvo, pak togava se vazhishtavaite na napisanite gluposti na niakoi specilalisti ! I pak kazvam Sofia e dale4 sled po4ti vsi4ki Evropeiski stolici oba4e vse pak e stolica na BG !
I parite i biznesite na BG sa v Sofia ! Osven tova ot ciala Balgaria horata migrirat kam Sofia ! Zashto primerno da re4em Teheran - Iran e s edni ot nai visokite ceni v sveta ,nikoi angli4anin,amerikanec ili germanec ne se e zasilil da
si kupuva imot tam.....prosto prenaselen grad i biznesat e tam v stolicata ! Istambul sashtata rabota , da ne bi da e po ureden ot Sofia ....i t.n. ! Haide sas zdrave ! I poemete malko kislorod , cenite se vdignaha i nikoga niama da se varnat na staroto nivo .....i na men ne mi haresva no tova e polojenieto ! Koito kupil kupil ostanalite pak na start ot nulata !

av
05.02.2005, 10:06
I oshte neshto , ako niakoi mi nameri apartament v NY City ,primerno ...Manhattan za 1000 Euro/m2 4e dori 2000 da mi se obadi , plashtam vednaga ! moje i komisionna 10% daje da platia ! ..........................

Negramoten
05.02.2005, 10:28
av, по-добре прочети статията и след това пиши, защтото сега си написал много глупости.
Обърни внимание на това, с кои градове ни сръвняват цените, инъче ставаш смешен.

Varnenec
05.02.2005, 10:45
av:
В общи линии скъпите недвижимости в страната гонеха цени, които оставят в праха цените на съпоставими имоти в Щатите, без да броим свръхелитните места като Ню Йорк, Сан Франциско, Чикаго и Бостън.
Моля чете статията.
Само 200 евро на квадрата за стоеж е прекедалено малко. И цената на строителен площ трябва да се добавят на това. (това цена пак е спекулативен, но когато купуваш апартемент, и в повече случай ставаш собственик на 10-а квадратни метри земя.)

asdf
05.02.2005, 11:23
V Mannheim apartamentite sa po 1400-1500E, no gotovi i obzavedni.

av
05.02.2005, 11:32
asdf: govorish za naem a az za cena na m2 ,prodajba ! I pak ne e viarno mnogo pove4e e ...imam priatel koito jivee tak 3000 $ naem plashta za ima niama 80m2 !

asdf
05.02.2005, 11:43
Ne av, az govirja za kvadraten metyr pri tova dosta dobre obzavedeni apartamenti.

индианец
05.02.2005, 12:52
AV: Момче - ти си се самозабравил !
Разликата в доходите е 15-20 пъти, а в цените на м2 - 3-4 пъти.
По твоята логика няма причина цените в Бангладеш да са като в Манхатън

USA
05.02.2005, 14:31
kam AV ..imash go apartamenta 2000$ na 8th & 24 street w, 100kv.m. ( v mnogo dobro sastoianie na 3 etaj, obzavedena kuhnia) sas vsi4ki razhodi shte ti struva grubo 250000$

asdf
05.02.2005, 15:52
Tazi statija otkyde ste ja vzeli?

he he
05.02.2005, 16:05
A sega da vidia kak av shte si kupi apartament v NY

ФТ
05.02.2005, 16:53
“Файненшъл таймс” определи Банско за един от най-добрите ски курорти в "нова" Европа
В днешния си брой британският в. Файненшъл таймс публикува обширен репортаж за българския ски курорт Банско.

Кореспондентката на вестника в Атина Керин Хоуп отбелязва, че инвестициите в Банско и в околностите са превърнали курорта в един от най-модерните и най-добрите в "нова" Европа.

Около Банско има 17 писти, а една от тях е дълга цели 16 км и се спуска от самото подножие на връх Тодорка до полите на града. Оборудването и обслужването са на европейско ниво.

Затова съвсем естествено е след засиленото търсене на къщи по Черноморието интересът на чужденците да се насочи и към зимните български курорти, пише авторката.

Средносрочната стратегия за ски курортите в България е те да достигнат стандарт, който да позволи на България да бъде домакин на Зимните олимпийски игри през 2014 година, отбелязва Файненшъл таймс, цитиран от БНР.

Varnenec
05.02.2005, 17:05
Има достатъчно място в българия за да бъдет строени нови жилище за чужденци с пари. Хубаво е за строителният сектор. България ще бъде една страна с празни къщи, купени от чужденци или оставани от българи зад граница.

nobody^
05.02.2005, 18:57
gospoga v momenta 50% ot novorodenite sa ot taka nare4enite romi.
v momenta sme na kraq na Bylgariq kato normalna dyrjava.
Pri polojenie 4e do 15-20 godini balgarite 6te sa malcinstvo ne vidjam rozovo bade6te za na6ata ikonomika i saotvetno za visokite ceni na jili6tata.

PGP
05.02.2005, 21:02
da

Ivaylo Banchev
05.02.2005, 21:54
banchev@hotmail.com

а това надценено ли му викаш?

Цена:
9000 EUR
(45 EUR/кв.м)




Местоположение:
област Разград, с.Балкански

Данни:
Квадратура: 200
Етаж: 2-ри
Допълнителна информация:
+магазин- 35м2, гараж, 5 обитаеми стаи, веранда- 14м2, двор- 2. 5 дка, къщата е във възрожденки стил, обзаведена, поддържана, стопански постройки, на 15км. от Разград.

Продавач:
Агенция: ПРОМАКС 2000

Тел.: 02/9431720
e-mail: pro_max@abv.bg
http://www.pro_max2000.imot.bg
Виж на
картата

PJ
05.02.2005, 22:21
Моето лично мнение е че докато има кой да плаща цената ще расте. Но има едно голямо (НО).
От жилище до жилище си има разлика това е все едно да сравняваш в момента акциите на БТК със тези на някое дружество чиито дневен оборот е 50 акции.

))
05.02.2005, 22:34
Banchev - tova e super skupo. Otkoga ne si hodil v Razgrad? Ima li kanalizacia v tova selo do Razgrad? Shte ti obirat li kashtata, ako ne jiveesh tam?

Negramoten
06.02.2005, 00:20
Незнам защо, но не съм видял нито една статия, за това как цените ще растат с по 10-30% всяка година. Всичко написано от хора с икономическо образование гласи: "До 2007 цените ще растат, след това ще има сериозна корекция". Строителните предприемачи винаги са печелили, но сега - ужасно много. Строят за 250Е а продават за 500Е квадрата. Логиката е ясна, ипотечните заеми са над 1 милярд за 2004-та. Когато влезем в ЕС (2007г.) цените на всичко ще скочат и хората доста трудно ще си изплащат заема. При влизането ни в Еврозоната (2009 ) ще има още един скок в цените и още повече хора няма да могат да си плащат заемите. Тогава банките ще почнат да продават ипотекираните жилища и предлагането ще бие търсенето.
Освен това при продажбата на 35% от БТК в обикновенни хора се появиха много пари (около 300 мил. лв.). 99% от тях ще купят някакъв имот. Така че търсенето ще нарастне още повече.
Това е моята логика! И не бих инвестирал в недвижимо имущество.

Alee
06.02.2005, 00:29
Slopeside bargains in new Europe.
By Kerin Hope
Published: February 5 2005 02:00 | Last updated: February 5 2005 02:00

In the late 1980s, Bulgaria's communist government built a no-frills ski lodge for students and installed a creakingly slow chair-lift on the slopes above Bansko, a small town overlooked by the peaks of the Pirin mountain range.

Facilities at the "Akademika" were spartan, but memories of sparkling powder snow and some of the longest pistes in Europe stayed with the IT and engineering graduates who emigrated to find jobs during the early transition years.

Now they're back, transformed into Bulgaria's new entrepreneurial class, with cash to spend on a weekend ski home. The place to look? Bansko, no longer a down-at-heel mountain hideaway but one of the shiniest ski resorts in "new" Europe.

Ulen, a Sofia-based company, has invested ?40m to install a state-of-the art ski facility, with equipment specifically designed for piste and weather conditions on the Pirin slopes.

A gleaming blue gondola carries skiers and snowboarders from the ski cen tre outside the town to the beginners' area and ski-school at 1,600m, while two chair-lifts continue on to the highest slopes at 2,500m, beneath the Todorka peak. There are 17 pistes, including a 16km run from beneath the summit down to the outskirts of town.

Carefully groomed runs are equipped with dozens of cannons for making artificial snow. Ski passes are fitted with micro-chips readable through the pocket of a ski jacket to avoid having to fumble with a card at the gate. Rescue services include a short-code mobile number for skiers in trouble.

And on top of all that is the option of off-piste skiing, or trying out the bi-athlon, a testing mix of shooting and skiing popular with Bulgarians. Local tour operators also offer guided cross-country skiing and snow-shoeing across the pine-clad lower slopes.

Unsurprisingly, travel companies have moved in, with some, such as London-based, Bulgarian-owned Balkan Holidays offering charter flights to Sofia (two-and-a-half hours from Bansko) as well as accommodation in hotels, guest houses or apartments.

As foreigners grow more familiar with Bulgaria, pouring money into holiday homes along the Black Sea coastline and investing instead of renting as expatriates in Sofia, it seems only natural that ski resorts would be next in line for a property spending spree.

Sebastian Kinsman, a UK bank-employee-turned-property-developer, settled in Bulgaria because "the skiing is really exceptional" and quickly decided that his business should focus on ski homes.

So far, the strategy has worked. Kinsman sold all 70 apartments in "The Monastery" - a new, three-storey complex in Bansko near the ski centre, with wooden balconies looking towards the mountain in the style of a traditional Orthodox foundation.

Kinsman says he chose to build at Bansko rather than Borovets, a communist-era ski-resort an hour from Sofia, or Pamporovo, two hours south of Plovdiv in the Rodopi mountains, because of the quality of its ski facilities and the attractions of Pirin national park, a Unesco world heritage site. "This is definitely going to be Bulgaria's leading ski-resort," he says. "The slopes are unrivalled in the region and there's plenty of room to extend them."

Bansko's emergence on the European ski map has sent land prices soaring. But building costs are still comparatively low, so one-bedroom apartments start at about ?40,000, while a comfortable two-bedroom apartment with a wooden balcony and a fireplace in a gated complex with swimming pool and sauna goes for ?60,000-?70,000. (Tour operators such as Balkan and TUI of Germany also offer the opportunity to recoup some of that money through rental schemes during the four-month ski season.)

In nearby villages such as Dobrinishte, which is slated for development by Ulen in the next stage of the project, prices are even lower. A stone-and-timber farmhouse in traditional Bulgarian style can still be had for ?20,000, although the cost of renovation would double that outlay.

At the moment, Bankso's building boom gives it a sort of "wild East" frontier look. Cement mixers are parked on pavements and cranes stand guard over construction sites. But Ivailo Ruhov, the deputy mayor, says the area is in less danger of over-development than the Black Sea coast because of restrictions surrounding the nearby national park. "Development looks aggressive, it's true," he says, "but we need enough beds and service facilities to accommodate about 7,000-8,000 skiers. Once that's achieved, we'll work to maintain a high-quality environment for year-round tourism."

A well-preserved old town, with meandering cobbled streets and merchants' homes clustered behind high stone walls, reflects Bansko's history as a stopover on the Ottoman-era caravan route from Constantinople to Thessaloniki on the Aegean. It was also a centre of chitalishta - cafes transformed into reading rooms during the country's late 19th-century drive to bring literacy to rural areas.

This sense of history, as well as the presence of Bulgaria's "new Europe" middle-class, helps make foreigners feel comfortable. English is also widely spoken and the streets are clean and well lit. A handful of bars and discos have sprung up to provide an apres-ski atmosphere but nightlife centres on the mehanas, basement taverns offering hearty meals and live folk music. Most avoid being kitschy because of the quality of the music and the cuisine, which includes grilled lamb and crepes with walnut and honey.

Non-skiers can go horse-riding or visit medieval churches and Roman ruins nearby, while a trip to the communist-era public baths in Dobrinishte offers the opportunity to talk about Bulgaria's prospects for joining the European Union while soaking in volcanic mineral spring water.

Pirin is also becoming popular with hikers in summer and its network of alpine huts is being gradually improved. Many of the trails and roads created to serve the ski resort will be available this year for mountain biking under a Ulen-sponsored programme. Tzeko Minev, president of Bulgaria's ski federation, says more facilities for non-skiers, including at least one 18-hole golf course, are planned.

The medium-term strategy is to bring the ski facilities up to a standard that would enable Bulgaria to host the 2014 Winter Olympics. An Olympic bid would mean upgrading the road from Sofia to a four-lane highway, which would cut the airport-to-Bansko journey time to less than two hours. In the meantime, a new border crossing with Greece, due to open next year, should make the resort accessible from Thessaloniki airport in the same amount of time.

"On a clear day you can look across the Pirin range and see the Aegean," Minev says. "Imagine skiing in April in Bansko, then driving down to Greece for a swim."

Kerin Hope is the FT's Athens correspondent

Contractor
06.02.2005, 09:08
Позволете да се съглася с вас по отношение доходността от наемите, но не и по отношение доходността вследствие повишаване стойността на имота.
При цени от около 350 $ на м2 в Младост преди две години сега цените надхвърлят 550 Евро. Търсенето е с пъти повече от предлагането. В Лозенец цените вече са над 1000 Евро. Аз продавам "на зелено" зад гара Подуене на 450 Евро. Сами пресметнете доходността.
Ако както казвате доходността на вложените в недвижимости капитали е 3%, това ще доведе до най-масовото колективно самоубийство на строители и наемодатели в историята!
Не помня доходността ми да е била по-ниска от 30-40% годишно дори по времето на Жан Виденов 1996-97 год., когато гърмяха с ловни пушки по Мерцедеса ми, пресичайки с мръсна газ барикадите пред хотел Хемус, защото мислеха, че съм депутат. Дори в тази революционна ситуация доходността ми не беше под 20%.
Ето защо за нищо на света не бих си вкарал парите в акции и да треперя дали ще им взема някакви мижави 6% тази година или не.
Просто познавате само учебниците по макроикономика и борсови техники и изобщо нищо не разбирате от реалния пазар на недвижими имоти.

T.A.D.
06.02.2005, 09:22
Evala, 4e si priznavash, ama da im obyasni 4ovek ot biznesa.... V momenta vuzvrashtaemostta ot vlogeniq kapital dostiga dori 100%, eto zashto mnogo negodni "mutri" se vklu4iha v stroitelniq biznes.. Pogelavam ti Contrakctor mnogo uspeh (pri spazvane na tehnologi4nite normi i standarti:), a tova koeto ne mi haresva e , 4e rabotite s edni i sushti arhitekti, no sigurno si ima obyasnenie(za koeto az ne se seshtam)

Alee
06.02.2005, 09:26
6% ot akcii?! Gore dolu tolkova se poluchvat poslednite godini.

Contractor
06.02.2005, 10:01
Господин Георги Георгиев,

Шапка ви свалям, че сте успял да излъжете Ърнст енд Янг, че ставате за анализатор, че даже до поста старши мениджър сте се издигнал !

Както вече писах по-горе (или... по-долу ...- този сайт е страшно объркан),

бидейки строителен предприемач от около 15 години, наблюдавам, че горе-долу от толкова време всякакви анализатори, летописци, сладкодумци или просто сеирджии тръпнат в очакване да "се спука спекулативния балон" в цените на недвижимите имоти.

Пак казвам, този балон не се спука дори при Жан Виденов при 3000 лв. за долар, и счупени с павета стъкла на парламента и глави на депутати, как да се спука сега когато ще влизаме в ЕС?

А знаете ли, че нуждата от нови апартаменти е около 40 000 годишно, а строителния сектор произвежда само около 14-15 000? За какъв балон говорим тогава?

Ами панелките?
Да имат още 10-20 години живот и ще трябва да ги събаряме. Още 300-400 000 апартамента.
Ами фабрики, заводи? Пътища, магистрали? Курорти? Ех, деца, деца...

Разбирам да говорим за спекулативен балон в една западноевропейска страна, това са построени страни, но за България - тук всичко трябва да се строи отначало.

Разбирам напълно страха на плахите уолстрийтски момченца да инвестират в строителство в България - та само ги погледнете ! Всички приличат на Ники Василев. Той и в тоалетната не смее да отиде преди да прочете в учебника по макроикономика как да използва тоалетната хартия !

Удивително е тоталното им невежество по отношение РЕАЛНИЯ пазар на строителен продукт в БГ и вследствие на това придобития им истеричен страх от него. Не се плашете деца ! Няма нищо страшно. Никой няма да ви ухапе. Заповядайте, инвестирайте! Доведете господин Earnst, може и г-н Young дори да доведете да поразгледа, лошо няма!
Ако нещо не ви е ясно, питайте. Ще ви се отговори и обясни детайлно и изчерпателно.
Но недейте да учите бащите си как се правят деца.

По отношение чуждестранните инвеститори - като изключим руснаците и напоследък украинците, които купуват и инвестират наистина на едро по морето, както и бедни англичани, които купуват цели села из Еленския балкан - по 3000 Евро кирпичени селски къщи, представянето на чужденци на нашия строителен пазар е слабо, да не кажа никакво.

За последните десетина години съм построил и продал към 500 апартамента и нито един - на чужденец. Всъщност само един - на една украинка.

Също така, "анализът" по отношение връзката между ръста в кредитирането и пазарът на жилища не е съвсем верен - 99% от купувачите идват при мен с пари или от продаден друг имот, или от печалба от фирмена дейност, или с пари от чужбина. Не отричам, че вероятно има и пари и от "сивия сектор" . И какво от това? Че Англия, Америка, Испания, Франция - с какви пари са построени? Дай боже повече такива пари ! Разбира се, в никакъв случай не бих приел пари от наркотици, оръжие, кражби , проституция.

Не е тайна, че себестойността на кв.м е около 200 Евро, разбира се, калкулира се и цената на земята (примерно средно още 50-60 Е/м2) или обезщетението (20-30 Е/м2), което е по-разпространената практика, а продажните цени (в София) варират от 400 до 1500 евро/м2.

Една сграда от 2000 кв.м се строи за около година.

Търсенето, каквото е в момента, никога не е било по-добро.
Апартаменти се продават още преди да е започнал строежа.

Наистина, ние, строителните предприемачи, печелим доста добре.

Но на никого не пречим да опита.
Който желае, да заповяда. Има работа (и поле за инвестиции) за всички.

За да станете строители, не ви трябва кой знае какво - само едни дебели високи ботуши, дебел кожух, ръкавици, желязно здраве и доста мозък.

За желаещи повече информация:
fil5@abv.bg

alpog
06.02.2005, 10:07
Da naistina sled 10 godini s edin milion rabotosposobno naselenie 3 miliona pensioneri i 3 miliona cigani pazara shte e super prosperirasht kakto i economikata v ramkite na EU:)))

Contractor
06.02.2005, 10:15
Хубавото е, че мутрите не обичат да строят и въобще да произвеждат каквото и да било.
Това им е просто противоестествено.
Дай им да изнасят контейнери с цигари за Англия или екстази за Дубай.
Вярно, инвестират тук-там в казина и хотели , но въобще не определят общата картина.

За спазването на строителните норми - за 15 години частен строителен бизнес (не броя тези като мен, които имат поне още 5-10 годинки нелегален такъв по времето на Тато) та за цялото това време стана само една по-сериозна авария - срутилата се наскоро плоча в нова сграда в кв.Емил Марков, която уби един човек и рани петима.

По този повод се чуха какви ли не безумия - от изявлението на инспекцията по труда, че причината за аварията е била, че работниците са били без каски, до какви ли не интерпретации от жадни за сензации сексапилни репортерки без грам мозък и още по-малко знания по тази материя.

Причината за аварията е подпирането на повече от 200 тона плоча с обикновено фасадно скеле, предназначено да носи само няколко човека. Убеден съм, че колегата е знаел рисковете, но явно някой го е пришпорвал яко със сроковете.

Нашия бранш се представя доста добре на фона на какви ли не аварии и бедствия в други сектори.

Contractor
06.02.2005, 10:35
Не броиш годишно : 50 000 македонци, подали молби за БГ паспорти, 20 000 бесарабски българи, 10 000 завърнали се от странство миячи на чинии и берачи на чушки, както и доста араби, китайци, турци, руснаци, украинци, сърби, албанци. Напоследък - доста англичани - много странно, но факт.

Не ти ли идва на ума какво означава единно европейско пространство? Колко от циганите ще останат в БГ след вдигането на бариерите? Колко чужденци ще дойдат в БГ?

Изобщо, циганската тема като че ли се преекспонира.

Като човек, давал работа на хиляди цигани и турци - строителния сектор е една от възможностите за трудовата им интеграция - твърдя, че има решителен и стабилен тренд към очовечаването им.

Някои от тях, работили при мен и получили занаят, вече имат собствени строителни и ремонтни фирми.

Ако държавата правеше наистина нещо по въпроса, щеше да насочи милиардите от помощи именно натам а не към джобовете на фондациите и комисионерите. Построили в Пловдив луксозни мезонети за циганите - те обрали паркета и черчеветата за огрев и се прибрали отново в бордеите си.

Въобще политиката по отношение на циганите винаги е била крайно перверзна, което се видя и от проведената тази дни поредна дандания - старт на декада за приобщаване на циганите.
Какви ли не глупости се изприказваха, представям си какви нови милиарди ще сменят притежателите си с цел сладки печалби ! Даже самият Сорос се изтъпанил там ! Борсов Спекулант №1 ще приобщава циганите!
Не могат да разберат, че реално само АЗ приобщавам циганите, и такива като мен, а не Сорос, царя или пъдаря !

Снощи бях в един нашумял пияно-бар - от 100 човека само аз бях българин.
Американци, италианци, руснаци, испанци и какви ли не още.
И въобще нямаха вид на дипломати например. Според мен съвсем обикновени хора, бизнесмени, поне от разговорите ми с някои от тях. Така че според мен свободното движение на хора и капитали ще разбърка пластовете и ще стане етно-шарения като в Лондон, Амстердам, Марсилия, Хамбург...

Имаме супер природа, добър климат, това е мощен фактор.

индианец
06.02.2005, 10:37
Contractor,
Може да си защитаваш бизнеса както искаш, никой тук няма абсолютно нищо на против.
Това, че хората с високи доходи или емиграти са ти клиенти в момента, не значи че всички останали българи са такива и че те ще ти генерират платежоспособно търсене толкова бързо, колкто ви се иска в бранша. Че има балон с недвижимостите - има и то не само в БГ. Щом си се качил на него - стой отгоре, докато се надува. Като се спука - става страшно, бил съм свидетел и може да ми вярваш. Надявам се поне в БГ да изпуснем леко въздуха.
Успех.

asdf
06.02.2005, 10:57
Eheee, nuzda ot 40000 apartamenta godishno...

GenCho
06.02.2005, 12:26
Колегата Contractor вече трябва да е за предсрочна пенсия - да е имал вземане даване с толкова турци и цигани - първите са работливи, но некъдърни, другите просто още не са еволюирали до homo sapiens. Това е най-добрия подход за приобщаване, с трудотерапия, но някой политик ясно и категорично трябва да им посочи пътя на мангалите - бачкане и квалификация. Къде отидоха ПУЦ-овете? А не с помощи и фондации - тях трябва да ги забранят със закон! Защо няма фондации за интеграция на арменци, евреи, турци и други етноси? Щото интеграция става с полагане на общи усилия, т.е. труд, а не с безплатен ток, къщи, осигуровки, помощи и пр. Защо обществото носи на гърба си 500 000 коняка /по официална статистика/? Така, че моите съчуствия, но това е в страни от темата.
Тия "външни" българи, които са добре дошли иначе, обаче не са клиентски контингент и агрегат за строителната промишленост. Може и да имат жилищни нужди, но нямат парите - те ако имаха, щяха там да си седят или да отпрашат на запад. Както и повечето българи, впрочем.
Сигурното е, че от средата на тази година ще се усети вече една по-силна фрагментация на пазара, нещо което става и в Русия. Подценени имоти в момента няма, но има силно надценени. При тези цени клиентите почват да се оглеждат и за изглед от жилището и на качеството да намират махна.
Извод: ориентация към по-малки квадратури в новото строителство, запазване на цените му на сегашните нива, спад с 15-20% средно на цените на панелките до края на лятото, покачване с 15-20% цените на офиси и магазини в нови сгради до края на годината, защото пък там се дават основно под наем и по-малко се продават. Цените на терените ще варират силно - това ще зависи 100% от волята на общините да организират свободните за строителство площи в градовете.

p
06.02.2005, 12:29
Contractor, как ги сметна тия 40 000 апартамента годишно?
40 000 апартамента по 3 души в апартамент = 120 000 души. Това прави по един нов Люлин годишно. За 10 години една нова София.
Нещо май не се връзва. Ще се радвам да ме обориш.

Понеже виждам, че си в строителния бранш от доста време ще те помоля за едно експетно мнение. Можеш ли да кажеш, ОБОСНОВАНО, колко е живота на един панелен блок. Това ще е една наистина полезна информация за всички. Чувал съм какви ли не неща, като например, че след 40 години заварките започват да се чупят и т.н. По тази логика цяла Надежда вече да се е срутила. Не разбирам много от строителство и ще се радвам да чуя едно екпертно мнение.

Иначе желая ти успех в бизнеса.

Garo
06.02.2005, 12:37
Някъде бях чел, че в България има около 4 милиона жилища, но тяхното разпределение не отговаря на миграционните процеси. В селата има много обезлюдени къщи, а в големите центрове се усеща недостиг на жилища.

Годишно 40000 жилища означава обновяване само на 1% от жилищния фонд!

Garo
06.02.2005, 12:42
След 50 години 70% от настоящия жилищен фонд (панелки, порутени малки къщички и т.н.) няма да съществуват и е наложително дори ускоряването на процеса на строеж на нови жилища!

GenCho
06.02.2005, 13:29
Вместо Контрактора: панелките са тип здраво строителство, което има около 100-120 години живот ако е изпълнено качествено, което важи за всяко строителство. Заварки не се чупят, а корозират, ако не са замонолитени по технология, същото обаче важи и за всяка конструкция, която съдържа стомана.
Панелките са по-потдатливи обаче на реконструкции - в Германия например, ги рехабилитираха масово с монтаж на Х-образни профили на съответните места в сградите и с нови метални конструкции от профилна стомана външно, между която пък конструкция се монтира изолация с нова мазилка. В Германия обаче държавата остана собственик на панелните сгради и тя инвестира в тях.
Тука, както винаги е наопаки. Нещо повече - до 2003 година задължителните минимални гаранционни срокове за конструкциите бяха 20, а сега са и само 10 години от пуска на сградата в експлоатация, т.е. държавата има още по-малко основание за санира или сапунира панелните блокове.
Пътят е един - понеже доброволно саниране не става, възлага се на инспекторите от ДНСК, заедно със специализирани фирми да направят конструктивна експертиза на всеки панелен блок - това е може би 5 годишна програма. Подхожда се индивидуално и се дава предписание на собствениците със 1 годишен срок за изпълнение. След това държавата поема ремонта и си събира парите.

p
06.02.2005, 14:44
gencho, много ти благодаря за отговора :-)

ако съм разбрал правилно, при едно евентуално саниране панелките ще искарат още 100 години.
Тук остава въпросът колко струва една такава операция? Ясно е, че ще е по-евтино от едно ново жилище, но КОЛКО по-евтино?
Имам още един въпрос, има ли съществена разлика в качеството между една панелка и ЕПК? С други думи ЕПКтата повече ли "живеят" от обикновенните панелки?

Благодаря предварително.

Negramoten
06.02.2005, 14:58
Четох, че санирането на панелките (заедно с изолация и нова дограма) излиза 80 лв./м2

GenCho
06.02.2005, 15:07
Пак казвам: всяка сграда е сама за себе си. Всички типове стоманобетонни конструкции са със живот около 100-120 години. Това е твърде специализиран коментар, но в теорията се приема, че бетона набира окло 80% якост до 28 ден след полагането, затова тогава е и прието да се декофрират по правилник и най-критичните конструктивни елементи - плочи, греди. В следващите 80 години продължава да набира до 100% якост. Оттам нататък още към 50-80 години почва да губи якостни характеристики, т.е. това е живота на една бетонна конструкция - била монолитна, ЕПК или панел.
Прочие, това не е относимо към рубриката, защо спекулациите на пазара се вършат с оглед къде-къде по-къси срокове. В общия случай никой от реалните клиенти днеска не държи сметка за повече от 10-20 години напред като сигурност на конструкцията. Като се купува имот се вижда сравнително лесно дали и обитаем или си е за събаряне. Т.е., ако къщата не е тръгнала да пада, без значение е типа на строителството за целите на пазара.
Понеже е неделя, ще си позволя малко философия: даваме ли си сметка, че човешките артефакти са трайни не повече от няколко стотин години, даже и най големите безобразия, като пирамидите и др. - до няколко хиляди? Колко е това на фона на 6 милиарда години откак свят светува? Прочие, и на всяка къща идва време за ремонт, добре, че е така - нали хляб трябва да ядат и майсторите?

GenCho
06.02.2005, 15:14
Nota bene: Под саниране се разбира ремонт на конструкцията, в превод от латински означава укрепвам, утвърждавам а не топлоизолирам и сменям дограмата, например. Това и общинарите го бъркат. Енергийната ефективност е друго нещо. А, да за цената - топлоизолация и смяна на дограми за тристайно жилище във ВСЯКАКЪВ блок е горе-долу нещо като 5-6 хиляди лева.

Negramoten
06.02.2005, 15:39
gencho, а при външно топлоизолиране не се ли санират панелките. Т.е. не се ли запълва луфта между панелите и по този начин не се ли спира корозията на заварките?

индианец
06.02.2005, 15:48
Генчо е прав
Истинско саниране се извърши в Германия и струваше доста парици.
При нас това няма как да стане.

Brain
06.02.2005, 15:51
А какво здраво набутване стана в Германия покрай бившите панелки и колко народ изгоря, след като им пробутаха апартаменти в индустриални жилищни квартали в Източна Германия, не е истина.

p
06.02.2005, 16:04
gencho, точно за саниране питам. Наясно съм, че топлоизолиране и саниране са различни неща. Интересното е колко ще струва тук, това което направиха в Германия и дали си струва да се прави изобщо.

GenCho
06.02.2005, 16:22
Последния колега нито чете, нито чува. В Германия собственик на панелките беше ДЪРЖАВАТА. Затова тя ги и ремонтира като СОБСТВЕНИК. Хората бяха НАЕМАТЕЛИ и беше лесно да се преместят по време на ремонтите. За набутване и дума да не става - един разумен ремонт повишава цената на имота поне с двойния размер на цената на ремонта. Т.е., ако един панелен тристаен в София струваше между 15 и 18 хиляди лева, когато са ги купували хората навремето в този вид, няма какво да се оплакват, че държавата не ги е изградила с изолации и минерална мазилка да речем. Абе българина трябва да се научи да плаща - иска в София, парно, тролей да минава пред блока, децата - в Алианса, и всички екстри - от др. Живков. Той човека почти го беше постигнал комунизъма, особено в София, ама дворци без пари и в Кувейт не раздават. Ето защо смятам, че новото строителство в момента, ако е добре проектирано и изпълнено е на реалната реалната си цена. Мноооого години на прехода строителните предприемачи робуваха на "евтините" клиенти. Затова се навъдиха и пирамиди и чудо. Например, когато средните цени в София бяха около 12 хил. лева/кв.м, Анжел продаваше по 8 хил. лева. После - държавата била виновна, строителите и прочие. Той дошъл в София в министерство да работи, няма пари и за палатка, ама да иска-знае! Хем гарсониера, ама ако може с пет стаи, хем евтинко, ама с ПъВъЦъ дограма и лети джанти! Аланкоолу, гащи няма, гайда иска. Затова, като сме тръгнали да ставаме европейци, ще строим само с високо качество и надеждни технологии, а пък купувачите да си мерят къде и каква къща ще купуват. Противно на слуховете, печелбата в строителството е с една от най-ниските норми - никой не мисли за бавния оборот и огромните допълнителни разходи. Не е редно цените на имотите да се адаптират към възможностите на купувачите, а обратното. Иначе като се завърши строителството, тогава почваме да се чудим дали да го санираме или сапунираме.

GenCho
06.02.2005, 16:26
Колко струва санирането? Много просто - от 50-100% от цената на конструкцията на сградата. Зависи колко са й нуждите. На практика се прави нова конструкция, само че то метал.

p
06.02.2005, 16:30
100 Е/м ?

GenCho
06.02.2005, 17:09
Това е порядъка, особено за високите блокове над 5 етажа.

Baloon
07.02.2005, 09:04
Георги Георгиев*

Миналата година бях в България за четири месеца и бях втрещен от равнището, което бяха дос*тигнали цените на недвижимите имоти в големите градове и по морето. В общи линии скъпите недвижимости в страната гонеха цени, които оставят в праха цените на съпоставими имоти в Щатите, без да броим свръхелитните места като Ню Йорк, Сан Франциско, Чикаго и Бостън. Цените на скъпите апартаменти в София стигнаха нивата на жилищата в Ню Йорк от 1996 г. Продавачите и техните брокери формираха цените на база на цените на недвижимостите в Прага и Будапеща отпреди приемането им в ЕС, а купувачите приемаха тези цени като неоспорима даденост.
Кои са основните признаци, че се надува спекулативен балон на недвижимостите?
1. Абсурдни цели и нереалистични очаквания - ще стигнем Будапеща, Прага, а защо не и... Париж
Самото ориентиране на цените на недвижимостите в София спрямо тези в Прага и Будапеща е признак за надуване на балон, тъй като тези градове са неподходяща отправна точка за сравнение по следните причини:
а) Трите основни ценообразуващи фактора при недвижимостите - местоположение, местоположение и пак... местоположение.
Решаващата роля на местоположението на един недвижим имот за формирането на неговата цена е широко известна истина, включително и у нас. Странното е, че на участниците на пазара никога не би им хрумнало да ориентират цените на недвижими имоти в Мисирково по тези на имотите в Бояна, но нищо не ги спира да си въобразяват, че една неугледна столица от периферията на континента може да догони по цени Прага и Будапеща например, които са на пъпа на Европа. И двете столици са изцяло реставрирани, имат отлични инфраструктури и преки връзки с развитите западноевропейски пазари.
б) Основният ценообразуващ фактор - какви доходи е в състояние да генерира един недвижим имот.
Цените на недвижимостите в Чехия и Унгария постигнаха взривообразно покачване не заради очаквано автоматично приравняване с европейските след приемането на тези страни в ЕС, а поради възможностите на тези имоти да генерират много високи доходи под формата на рента. А това стана възможно едва след като западните инвеститори инвестираха десетки пъти повече средства в тези страни, отколкото в България. Това формира високото платежоспособно търсене за наемане и предопредели и поскъпването на самите имоти. В България инвестициите са символични, а наемите не само не се повишават, а дори продължават да падат. От казаното дотук проличава ясно абсурдността да се ориентират цените на недвижимите имоти в България по тези в страни като Чехия, които според проучванията на МВФ са ни изпреварили икономически поне с 10-15 години. Достигането все пак на сходни ценови равнища означава единствено надуването на спекулативен балон до точка на експлозия.
2. Разкъсване на връзката цена - доход, който генерира недвижимата собственост
Основният фактор, който формира цената на един недвижим имот, е доходът (рентата), който той е в състояние да генерира в обозримо бъдеще. Разривът между двете е един от най-категоричните показатели, че пазарът е в състояние на спекулативно раздуване.
В България се наблюдава трайна тенденция на сдържане на растежа на наемите както на жилища, така и на офиси. Дори тенденцията е към намаляване. Едновременно с това цените на недвижимите имоти направо се изкачиха на Еверест. Фактите за този взривоопасен разрив между цени и доходи се намират пред очите ни в издания като „Фотокъщи“, кьдето за един и същ имот е дадена и цената, и исканият наем, така че съпоставимостта е идеална. Още по-показателно е общото положение, когато има много купувачи на даден имот, а потенциални наематели направо не се намират дори когато наемът е под лихвите по една евентуална ипотека за същия имот. Нещо повече, огромната част от новозакупените имоти не се отдават под наем. Причината е елементарна - при тези ниски наеми собственикът няма сметка да отдава под наем, тъй като огромната част от рентата би отишла за ремонтиране на имота след напускането на наемателя. Тази ситуация е явен признак за раздуването на спекулативен балон, при който основната ценност на даден имот става неговата способност за поскъпване.
3. Разкъсване на връзката цена - производствени разходи
Драстичното разкъсване на връзката между цените на недвижимите имоти и строителните разходи е друг признак за спекулативен балон, на който предстои да се спука.
В момента разходите за пос*трояването на един квадратен метър жилищна площ (стандартна степен на завършеност - шпакловка и замазка) са около 200 евро. Страната е залята със строителни материали, така че сериозно поскъпване не се очаква. Продажните цени все по-често гравитират към 1000 евро и нагоре. Нормата на печалба е направо феноменална за строителния бизнес.

Въпросът е не дали, а кога ще се спука спекулативният балон

Наблюдаваме сериозни диспропорции между цените на имотите и доходите, които те са в състояние да генерират. Това противоречие може да се разреши само по два начина - или чрез драстично (в пъти) повишаване на рентите, или чрез срив на цените. Повишаване на наемите, при това многократно, е абсурдно да се очаква, особено в сегашните условия, когато те в действителност падат. Чуждестранни наематели също няма да се появят, тъй като България продължава да бъде неперспективна за инвестиране страна. Тя не е Чехия или Унгария в това отношение и респективно пазарът на недвижимости няма потенциала да достигне подобни равнища. Скокът на цените на недвижимите имоти в Прага и Будапеща бе предшестван от остро покачване на наемите в тези градове поради мощния приток на инвестиции (десетки милиарди долари годишно) в тези страни, което доведе и масово чужди специалисти в тези страни, готови да плащат почти западни наеми, а така също генерира доходи за местни специалисти, които създадоха допълнителен натиск върху наемите. В крайна сметка това обоснова покачването на цените на недвижимите имоти. В България наивната представа на брокери и спекуланти е, че цените могат да се повишават трайно, без да има доходната база, която да оправдава това покачване. Няколко събития могат да предизвикат спукването на балона и възстановяването на реалните пропорции:
1. Централната банка (ЦБ) решава да спука балона
Целенасочени мерки по спукването на балона се обсъждат на различни нива поне от 6-7 месеца насам. Мерките са неизбежни, тъй като забавянето или отлагането няма да решат проблема, така че балонът да спадне меко от само себе си. Какво може да направи ЦБ, за да се справи с конкретната ситуация:
а) Да привика агресивните банки на предупредителни срещи и да им нареди да намалят кредитната си експанзия и особено тази на взривоопасния пазар на недвижимости. Те вече са в ход, остава да видим дали рисковите банки ще си вземат бележка. Истината е, че ЦБ не може да нарежда директно на частни банки как да водят кредитната си политика.
б) Ако предупредителните разговори не дадат резултат, ЦБ може да нарочи най-рисковите банки и при първите признаци за ликвидна криза да ги посече за назидание на останалите. Списък на проблемни малки банки вече е изготвен и се очакват резултатите от предупредителните разговори. Целта на тази операция ще бъде ограничено пускане на лоша кръв и управляемо изпускане на балона. Особено важно е ЦБ изрично да обяви, че мерките и са насочени към обуздаването на конкретен пазар (този на недвижимостите), за да предотврати всеобхватна паника на кредитния пазар.
в) ЦБ предприема мерки по ограничаване на кредитирането - повишаване на задължителните резерви на банките, коефициентите на ликвидност и т.н. Тази операция ще засегне икономиката като цяло, а не само раздутия пазар на недвижими имоти или конкретни банки и може да забави икономическия растеж.
2. Европейския съюз отлага приемането на България с една или повече години
Такава новина ще срине пазара на недивижими имоти светкавично, тъй като очакванията, че с влизането на България в ЕС ще се възпроизведе рязкото покачване на цените на недвижимости, което съпътстваше приемането на страните отличнички, са основният двигател зад балона, който се надува у нас.
Вероятността да се получи такъв отказ или отлагане е малка, независимо че наскоро България и Румъния бяха отново предупредени, че не изпълняват поетите задължения. На всички е ясно, че тези две страни се приемат по втория начин, известен като стратегическа целесъобразност и ще им трябват десетилетия да влязат в час. Абсурдът е пълен - цели две години преди евентуалното приемане на двойкаджиите в ЕС ценовите равнища на недвижими имоти в София заплашително се доближават до цени на недвижимости в Прага и Будапеща непосредствено преди приемането им в общността. Така, както е тръгнало, в навечерието на приемането ни в ЕС София сигурно ще е по-скъпа от Париж. Поне като претенции. А какво ще стане на следващата сутрин?
3. Ще стигне ли въздухът
За никого не е тайна, че основните купувачи на пазара на недвижими имоти в България не са чужди инвеститори, а най-вече български граждани и фирми, които взаимно си търкалят снежната топка на очакванията, че на 1 януари 2007 в България ще нахлуят тълпи от външни инвеститори, които ще опустошат пазара на недвижимости у нас по цени, близки до централноевропейските.
За да продължи надуването на балона, е необходим постоянен приток на платежоспособно търсене. Ако той секне, балонът доста бързо ще спихне. По-интересен е въпросът дали вътрешното търсене ще успее да удържи сегашните и очакваните ценови равнища до заветната дата на приемане на страната в ЕС. За да отговорим на този въпрос, трябва да сме наясно кой формира търсенето:
а) Млади, добре платени семейства или индивиди, които са готови да изплащат значителни ипотечни кредити, паникьосани от перспективата да не могат да си купят собствено жилище след време. Само през 2004 банките са отпуснали кредити в размер около 1 милиард лева за ипотеки. Този кредитен ресурс няма да се възпроизведе през следващите години, тъй като ЦБ няма да допусне тази експанзия да продължи. Самите банки ще започнат да се самоограничават, тъй като е ограничен броят на хората, които могат да си позволят да плащат такива ипотеки, особено при ескалиращите цени. Така че това платежоспособно търсене неизбежно ще отслабне още през тази година. Освен това вече се увеличават случаите на кредитополучатели, които не могат да изплащат ипотеките си и губят апартаментите си.
б) Българите в чужбина вече не са фактор в търсенето поради неизгодния курс на щатския долар и вече достигнатите ценови равнища, които правят покупката на недвижимости в големите градове безпредметна. Нещо повече - наблюдава се обратният ефект, когато емигранти продават апартаментите си в София, тъй като с реализираните продажни цени и малки допълнителни кредити те вече могат да си купят жилища в градове, които наистина си струват и където те в действителност живеят.
в) Чужди граждани, които инвестират с цел препродажба или трайно установяване в страната. Този компонент на търсенето е незначителен поради правните ограничения и спорната перспективност на такава инвестиция, която вече обсъдихме. Тези, които планират трайно да се установят в страната, са най-вече граждани с ниски доходи, които не могат да си позволят да се пенсионират в собствните си страни. Имотите, които закупуват, са в границите на 20 000 - 40 000 евро и обикновено са извън големите градове.
г) Последната група е най-интересна, тъй като това са родните спекуланти, които купуват като инвеститори с цел препродажба. Трудно е да се определи точно какъв е социалният им статут и откъде идват парите им, но най-вероятно става дума за героите на сивата икономика. Ключовият въпрос тук е дали те са в състояние да поддържат търсенето, когато възможностите на останалите играчи започват осезателно да намаляват. Това е и най-нестабилната група купувачи. Те не обитават тези недвижимости и не ги отдават под наем, тъй като няма смисъл да го правят, и така ги поддържат във високо ликвидна форма. И при най-малката опасност - мерки на централната банка, фалити на собственици на ипотеки и т.н., тези инвеститори ще извадят недвижимостите си на пазара, за да реализират натрупаната печалба и ще ускорят срива на пазара.
На пазара на недвижими имоти в България се формира спекулативен балон, който може и да не издържи до достигането на заветния бряг - приемането на страната в ЕС. Самият акт на приемане не гарантира запазването на вече постигнатите или по-високи ценови равнища и не предотвратява риска от срив на пазара. В този аспект българското правителство и централната банка трябва да вземат адекватни мерки по предотвратяването на широкомащабна криза, която може да обхване финансовия сектор и строителната индустрия.

* Авторът е старши мениджър в консултантската компания „Earnst & Young“, Ню Йорк, САЩ

nabliudava6t
07.02.2005, 10:56
tazi statia ve4e ia ima6e v tozi forum pedi niakolo dni!!!!!!!!!!

смЕх
07.02.2005, 12:13
"Членството ни в НАТО ни донесе не само сигурност и стабилност, но и направи милиони българи по-богати. За една година цените на жилищата се увеличиха между два и пет пъти"[/i]

премиерът Симеон Сакскобурготски по време на парламентарните дебати за "Булгартабак", цитиран от в"Сега"

:)

Varnenec
07.02.2005, 13:15
По-Богати? Тези хора като Симеон който имат доста имоти станаха по-богати. Онези който само имат си собствен дом нямат да харчет по-вече. Защото жилища трудно се ядат!
За българин който иска да продава имота си и с парите да се премести в друга държава наистина има подобрение. За другите освен Симеонче не мисля.

Negramoten
07.02.2005, 13:21
За тези които имат само дом за живеене вече имат самочувствието че ако им се наложи разполагат с 50 000 Е т.е. един нелош нов автомобил, а не както преди $20 000. Какво сравняваме.. а и в тук 70% от хората притежават имот. Така че на семейство се падат по-повече от 1 имот.

софиянец
07.02.2005, 14:23
Варненец, само в Бг го има този лукс болшинството от хората да живеят в собствено жилище! На запад 70-80% от хората живеят под наем!
Ако българите си продадат имотите и се преместят да живеят под наем, знаеш ли какво раздвижване на икономиката ще има? И колко хора съвсем реално биха разполагали с огромен кеш!!!

Jurist
07.02.2005, 14:36
Мноооооого стара ти е инфото Софиянец. За пример, във Великобритания вече над 60 % живеят в собствени жилища. Така е вече почти навсякъде в Европа!

Varnenec
07.02.2005, 15:31
Прав си юрист! Собствеността на жилище на запад е голям.

Жилище под наем прави живота за много младежи много трудно. Половината заплата отиде, още четвърт за сметките вода/ток/тец/телефон. Няма правила на защита на наемателят, собственик казва:"Имаш договор за 3 години, но искам да напуснеш след 30 дена" и пак трябва да си търсиш квартира.

Колко младежи не може да излизат от къщата на родителите, поради факта че те имат само една къща и не за всеки член от семеството?

софиянец
07.02.2005, 15:43
Юрист, тъпа става дискусията ако ще спорим за фактите :-( Преди две години гледах една статистика за Западна Европа и никъде процентът на собствени жилища не надвишаваше 50%!

софиянец
07.02.2005, 15:45
Варненец, а собствено жилище не прави ли още по труден живота? За този за който е проблем да си плати месечният наем не е алтернатива да си купи жилище!!!

индианец
07.02.2005, 17:45
А 30 годишна ипотека върху 300000 дали го прави по-лесен.

Мем
07.02.2005, 17:58
"Всички типове стоманобетонни конструкции са със живот около 100-120 години...- била монолитна, ЕПК или панел" - В Германия има доста кооперации, над 100 годишни (всъщност такива има из цяла Европа) - които няма никакви изгледи да ги събарят/падат. Хубави 5-6 етажни сгради, които обикновено формират центъра на града (в Германия разбира се повечето са ги срутили през войната, но има и останали). Признавам си, че нищо не разбирам от строителство, но на външен вид си изглеждат монолитни сгради, които според логиката на твоето съобщение вече да са паднали...

Мухъл
07.02.2005, 18:33
Жилищна площ в София за 2002 г. - 31 492 872 х 300 евро = 9 447 861 600 евро пазарна стойност
Жилищна площ в София за 2003 г. - 31 670 611 х 450 евро = 14 251 774 950 евро пазарна стойност

Нарастване от почти 5 млрд. евро за една година. 1/3 от БВП! БГ вече е богата държава.

balun
07.02.2005, 18:34
pravi g0 zlaten imota ....300000evro za 30 godini e >2000 evro na mesec ipoteka ...tova sa si pari v celia sviat otkade i da go poglednesh

GenCho
07.02.2005, 20:25
Спор да няма, в Германия има и към 300-400 годишни сгради, които надлежно се поддържат.
Прочие, може би сме свикнали в България да смятаме, че къщата веднъж направена или колата веднъж купена нямат нужда от поддръжка. На практика след 5-6 години повечето сгради по различни причини дават повод за ремонти. Ако не се направят навреме такива /примерно, напукана външна мазилка/ след още някоя година става доста скъпо. Също, както при колите.

Jurist
07.02.2005, 21:48
Единият написал 300 000. Другият след него ги прави 300 000 Евро и започват едни сметки. А нещата са доста по-прости - жилище в София за около 40 000 евро (в другите части на страната е къде-къде по-евтино или ако това е цената, то тя е за жилище в центъра) и сега смятайте за 20 год. ипотека кое е по-изгодно - да плащаш наем и да нямаш нищо или да изплащаш ипотека

Varnenec
08.02.2005, 10:57
От вестник стандарт днеска:
"Всеки пети затъва в дългове
19,2% от българите затъват в дългове. Това показва изследване на Националния статистически институт от януари. Увеличава се песимизмът на хората към бъдещото им финансово състояние. За 72,1% от българите е съвсем невероятно през следващите 12 месеца да спестяват. 67,6% от хората определят финансовото си състояние с думите "свързвам двата края". Увеличава се и песимизмът на хората за безработицата през следващата година. За 78,9% от анкетираните е съвсем невероятно за си купят кола през следващите две години. За покупка на апартамент не мислят над 90% от българите. Дори ремонт в дома е непосилен за 70% от населението."

Ако тогава 10% от българите мислят за покупка на апартемент статията е за boom. :-)
Но аз пак мисля за лошите кредити, задължителни продажби т.н. балона ще спука.

Мем
08.02.2005, 11:51
Не разбирам как издържат 200 години тези сгради, а бетонът 100. Или тогава са строени с нещо друго? Не се заяждам - просто престава си нямам от строителство и ми е интересно :)
А за Варна - това не е само в България. В Германия обикновените хора обедняват с всеки изминал ден. Чувам, че в Италия хората също потъват в дългове. Цели производства се махат от Европа..Моето мнение е, че просто Европейската икономика изостава и това може да доведе както до падане на цените на жилищата, така и до покачване на цените на стоките (или намаляване на покупателната способност), или до отслабване на еврото. Всъщност, престава си нямам защо последното е с таквтк висок курс..

Varnenec
08.02.2005, 12:14
Качване на цените на пазара в тези страни в никакъв случай не кореспондира с устойчивото икономическо развитие - заявява президентът на банката Жан-Клод Трише. В България да е така? Май не!

От Дневник, днес:
"Централните банки трябва да реагират

Банките в дванайсетте страни от еврозоната очакват спад на търсенето на ипотечни кредити през първата четвърт на тази година, както и затягане на стандартите, изисквани за предоставянето им, показва редовно проучване на Европейската централна банка (ЕЦБ) сред 90 финансови компании за кредитната им политика. Изследването може да накара банката да предприеме повишаване на основните лихви, за да се намали рискът от балон в цените на имотите, коментират анализатори.

В проучването се казва още, че за първото тримесечие на 2005 г. банките са очаквали увеличаване на търсенето на кредити от страна на компаниите и значителен ръст на търсенето на потребителски и ипотечни заеми. Констатацията е индикатор за по-висок икономически растеж в страните от еврозоната.

Резултатите от проучването потвърждават опасенията на централната европейска финансова институция за риск от балон в цените на имотите в някои държави от региона в резултат на подържането на рекордно ниските основни лихви. Най-голяма вероятност за подобно нещо има във Франция, Испания и Ирландия, където се наблюдава най-голям бум в цените на имуществото. Инфлацията, изчислявана на базата на цените на имотите към края на миналата година, е била 8.7%. В Испания тя е била 17.2%, във Франция - 15.5%, в Италия - 12.8%, а в Ирландия - 12%. Случващото се на пазара в тези страни в никакъв случай не кореспондира с устойчивото икономическо развитие и не го приветстваме, заявява президентът на банката Жан-Клод Трише.

Като основен източник за повишаването на цените на пазара на недвижимо имущество ЕЦБ посочва комбинацията от висока ликвидност и силен ръст на кредитирането. Централните банки трябва да реагират срещу балона, преди той да избухне, а не след това, предупреждава Трише. /dnevnik.bg"

trishe
08.02.2005, 12:24
prevejdate li si tazi statia......sledvashtata stapka na ECB shte e UP s min 0.5% dori riska e za 1% uveli4enie na lihvite i togava krav po poda ...situaciata mnogo napomnia kraia na 90te godini ...baloni navsiakade ..i preduprejdenia ...i nakraia po bez gashti za tezi koito ne iskat da slushat

Мем
08.02.2005, 12:34
в България "устойчивото икономическо развитие" е по-скоро следствие от факта, че практиески сме били на нулата. Дори и 50% ръст едва ли ще доведе до бърза промяна на икономиката ни (поне не и до нивата на ЕС). Според мен цените на имотите в БГ растът само заради очакванията за покупки от вън, иначе би следвало да са в пъти по ниски..
А за Централната Евр, Банка този ръст на имотите може да означава и че еврото е надценено? Любопитно, но в Германия (поне в доста области) имотите последните години само спадат - това е пряк резултат от кризата. За другите страни нямам идея защо са поскъпнали,..

Alee
12.02.2005, 11:28
СЛЕД РЪСТА В КРЕДИТИРАНЕТО СЛЕДВА КРИЗА

Всяка банкова система при дълговременен ръст в кредитирането се изтощава по отношение на капитала, коментираха банкери, присъстващи на проведеното от 9 до 12 февруари 2005 г. финансово изложение "Банки, инвестиции и пари" в Пловдив. Анализът на 20-те банкови кризи през последните 30 години показва, че три-четири години преди кризисния период е имало устойчив ръст при кредитирането, твърдят експерти от БНБ. Според тях, това показва, че нашата банкова система не е застрахована от поредна криза.

Статистиката на БНБ сочи, че през 2004 г. банките са отпуснали кредити за 13 млрд. лева. За сравнение, през 2003 г. раздадените заеми са били за 9 млрд. лева. През 2004 г. ръстът на кредитите (47%) изпреварва значително този на собствения банков капитал (4.7%), а увеличението на привлечените средства от граждани и фирми се изравнява с това на кредитите, каза Стоян Манолов, шеф на Дирекция "Дистанционен надзор и анализи" в БНБ.

Делът на редовно обслужваните кредити се запазва в рамките на 91% от всички отпуснати банкови заеми. Ликвидността на финансовокредитната система е добра, отчете Манолов. Размерът на кредитите спрямо този на депозитите е достигнал 70 процента. Според някои експерти в БНБ това е пределно високо съотношение, което не трябва да се надхвърля, ако банките искат да поддържат добър баланс между кредитния риск, печалбата и ликвидността си.

По време на срещата в Пловдив бе отчетено, че съотношението на банковите активи към брутния вътрешен продукт (БВП) през 2004 г. е 65 процента. Депозитите в банките са 44% от БВП, а кредитите - 35% от БВП.

"Тези нивата са ниски в сравнение с държавите членки на ЕС", коментира председателят на УС ан АТБ Димитър Костов. - Съотношението активи - БВП в старите страни членки е 260%, а при присединилите се наскоро държави е 80 процента." Според него има тенденция към концентрация в банковия сектор.

Банковата система у нас трябва да отговори на серия условия след приемането ни в ЕС, припомни Димитър Костов.

"Регулацията и надзорът на финансовия сектор и банковото посредничество трябва да се адаптират към европейските норми, трябва да се прилага новият стандарт за измерване и управление на рисковете - известен като "Базел II", банките трябва да се подготвят за конкуренцията на европейския пазар. Най-трудно ще бъде с банкирането на дребно, по-висока скорост на интеграция се очаква в корпоративното банкиране", прогнозира Костов.

Мила Атанасова

Купувал, купувал
12.02.2005, 14:24
Майка ми настоява да и купя апартамент. НАмерих го за 40000е. Не ми се забиват пари, но пък тя не ще еврооблигации.
Но пък да се купува зем. земя е добре. Продайте ми земя! 2000дка...!

gencho original
12.02.2005, 14:39
къде?

Купувал, купувал
12.02.2005, 17:01
Без значение до 4-та категория над 10дка и ценичка

mediapool
15.02.2005, 19:17
Лондон ще е домакин на изложение за български имоти
15 февруари 2005

Семинар-изложение "Имоти в България: Какво да купуваме...Как да купуваме" огранизира в Лондон на 20 февруари Британско-българската търговска камара.

Около 150 участници се очаква да се включат в изложението, на което агенциите за недвижими имоти ще представят продавани от тях градски жилища, планински имоти и собственост по Черноморието на британските купувачи, каза за Mediapool Кристин Бот от Британско-българската търговска камара. Предполага се, че интерес ще прояват както пенсионери, търсещи местенце за отдих, така и купувачи, които са готови да платят за луксозни места за ваканции и за отдаване под наем на чуждестранни туристи, допълни тя.

Сред участниците са почти всички големи наши агенции за недвижими имоти като "Киров", "Адрес", "Имоти", "My Bulgaria", АДИС и др. Те ще представят както готови жилища, така и свои проекта, които се продават на зелено.

АДИС ще предложи на британските купувачи луксозни и напълно обзаведени апартаменти в столичния квартал "Витоша", както и имоти в проект, разположени в Бояна, каза Савина Христова, експерт по маркетинг в дружеството.

Представители на българското посолство в Лондон и членове на Британско-българската търговска камара ще имат презентации за възможностите за купуване на имоти в България, за правните и финансови условия, данъчната система, визовите ограничения и други, допълниха организаторите.

Greg
16.02.2005, 09:05
Interesen shte bade foruma i na tozi adress - po tih no po znachim
http://www.bolgaria.ru/news/index.php

Ne se plashete ot siankata na svoite sumnenia - pazara na nedvizhimite imoti ne se opredelia ot BG balansi a ot turseneto ot vun i ot sravnimo niskite niva na imotite.

panelka
17.02.2005, 10:24
Цените на панелните гарсониери в София вървят надолу

През последния месец в половината от жилищните комплекси в София се наблюдава спад в цените на панелните гарсониерите. Поевтиняването е в рамките от 6 евро/кв.м в „Дружба 1” до рекордните 23 евро/кв.м в 10-та част на жк „Люлин”, показват данните на сайта за недвижими имоти www.imo.bg. Собственици на агенции за недвижими имоти са категорични, че цените на панелните апартаменти започват да вървят надолу.


Основната причината е големият обем ново строителство, който излиза на пазара, каза Христо Бойков, управител на "B&H имоти". По негови данни в момента в строеж са около 600 - 700 хил. кв.м жилища. Отделно трябва да се има предвид, че цената на новото строителство и на панелите е почти изравнена и при тази ситуация хората предпочитат да купят жилища на зелено. Няма промяна в интереса на гарсониерите, нито някакво поскъпване на цените им, каза управителят на "Аристо" Тихомир Цаков.


Новото е, че "Люлин" става предпочитан за търсещите жилище пред доскорошния фаворит "Младост". Най-евтини в ценово отношение обаче остават панелите в "Дружба".


Във 2-ри и 7-ми микрорайон на "Люлин", както и в "Младост" 1 и 1А квадратният метър панел се търгува по-евтино с около 10 евро, показват данните на imot.bg. Ако в средата на декември договори са се сключвали при стойност 486 евро/кв.м за панелно жилище в „Люлин 7”, то към днешна дата цената вече е 475 евро/кв.м. Няма промяна в цените на маломерните жилища в „Дружба 2”, „Люлин 4” и „Надежда 1” през последния месец.


Поскъпването на жилищата в "Младост 4" с 10 евро/кв.м се дължи на факта, че в района се предлагат нови панелни жилища, посочиха от imot.bg. Предлагането на гарсониери е най-силно в 5-а и 7-ма част на „Люлин”, където се продават по около 40 маломерни жилища, твърдят от imot.bg. Техните данни сочат, че в „Младост" 1 и 4 се оферират по около 30 едностайни жилища.


Трудно могат да се намерят гарсониери в жк „Надежда”. Като цяло цените едностайните панелни жилища се движат от 18 до 26 хил. евро в зависимост от района и годината на строителство.


Малките жилища си остават най-търсени на пазара, защото средната класа българи приближават максимума на финансовите си възможности за покупка на апартамент, коментираха от "Адрес недвижими имоти". Това са хора с налични пари или осигурен кредит максимум до 35 - 40 хил. евро.

Negramoten
17.02.2005, 12:03
Почна се :) Търсенето намаля.. скоро голям процент от хората няма да могат да си плащат ипотеките и банките ще продават жилищата им.
Много е интересно как всички гледат какво е станало с цените на имотите след влизането на в ЕС.
Дават за пример Италия: почти веднага след влизането си в ЕС цените нарастват два пъти.
После следва Унгария: те се поучили от италия и цените скочили над 2 пъти още преди да влязат, а след това като инвеститорите видели, че няма да да скочат още 2 пъти и почнали да продават и последвала сериозна корекция.
Ние пък гледаме вече не Италия ами гледаме Унгария. Всички си мислят, че като купуват преди ЕС и продадат точно преди 2007-а година ще направят големия удар. Но дали момента за продажба вече не е настъпил? Дали това падане на цените на панелките не е показва точно това?

още ще растат
17.02.2005, 12:11
Глупости, ръстът продължава. Панелките сами ще паднат, преди да паднат цените им:)
В новото строителство обаче и в големите градове ръстът ще продължава още дълго.
Точно както при съседна Румъния. Четете, приликите не са случайни :)


“Капитал”, Румъния: С присъединяването в ЕС се очаква поскъпване на жилищата в Румъния

17 февруари 2005 | 11:16
Агенция "Фокус"

Букурещ. С присъединяването в ЕС, се очаква поскъпване на жилищата в Румъния, пише румънският икономически ежедневник “Капитал”. Някои имоти в румънската столица се продават на цени от 1 000 евро за кв/м, при положение, че средната работна заплата в страната е около 150 евро. В Будапеща, преди присъединяването на страната към ЕС, цените на апартаментите са варирали между 500 и 900 долара за кв/м, а днес, цените варират между 900 и 1 400 евро за кв/м. Във Варшава цените на недвижимите имоти след интеграцията са се увеличили приблизително с около 25% и в някои предградия на Варшава имотите се продават за цена от 1 000 евро за кв/м. В България, страна, която е в ситуация подобна на тази в Румъния, цените на апартаментите от 2003 г. до днес са се удвоили като достигат стойности от 500 евро за кв/м, информира румънският икономически вестник.

Хинина
17.02.2005, 12:33
Започнаха да падат плочите от некачествен бетон, пада % на кредитиране ,увеличава се цената на тока ,парно,вода,горива и т.н. /получилите кредит не издържат с погасителните вноски/ ,цените на панелките падат, заплатите относително са едни и същи и какво следва .... СИЛНА КОРЕКЦИЯ ,въпреки манипулациите за непрекъснат разтеж на цените.

все повече ще падат
17.02.2005, 12:34
Глупости, спадът се задълбочава. Панелките стават все по евтини и скоро съвсем ще станат по 2 за левче :-)
Цените на новото строителство малко по малко си идват по местата, спадът в търсенето вече започва осезаемо да се усеща - аз препоръчвам на нуждаещите се да изчакат още малко докато започне истинската паника и балонът с надутите цени главоломно се спука - тогава ще има за всички на нормални нива.

още ще растат
17.02.2005, 12:48
За ваше съжаление, само с мечтите за евтини имоти ще си останете. Цените не само се покачиха рекордно за последните години, но ръстът продължава. Прочетохте ли долу, че и в Румъния е същото? Има защо.

Евтините жилища останаха в миналото, поразровете се тук - http://www.address.bg/topOffers.aspx?subtype=2&top=yes

Реалист
17.02.2005, 12:51
Лошото в милата ни България е, че въсъщност "недвижимостите" се движат - падат плочи още по време на строителството! Понеже куцо и сакато, примамено от грандиозните печалби стана "строител". И не се следи нито за материалите, нито за технологията.
Жална ни майка с това качество на "строителството"....

Aleator
17.02.2005, 12:52
Само за инфо: При едно по-силно земетресение ще останат само панелките. Може да са необитаеми, но няма да паднат. Явно повечето не сте наясно какви са проблемите на панелното строителство:
1. Изолационните му качества. Затова имат нужда от саниране.
2. В панелните жилища са събрани много и от различни социални слоеве хора. Нормално е тези, които имат възможност за избор да се махат.
3. Еднотипно и грозно.

Но не и здравината. Това е стоманобетон, връзките са правени чрез заварки и т.н. Така, че проблемът им е всичко друго, но не и здравината.

Negramoten
17.02.2005, 12:52
Както беше написал преди време Красимир Петров. Интересното е какво ще стане с хората взели импотечен кредит, когато оставащите 18 години трябва да платят 80% от стойноста на имота на банката примерно 50 000 Е, а да си купят същото жилище ще им струва 30 000 Е. Дали ще продължат да си плащат кредита? Дали няма да има банкова криза?

още ще растат
17.02.2005, 13:03
Стига илюзии. Взимащите ипотечен кредит са само малка част от купуващите жилища в България. А и повечето нямат проблеми с изплащането им. Вижте статистиката на БНБ ако не ви мързи.
Плаща се обаче и в брой, веднага. И от чужденци включително. И от българи от чужбина.
Истината е, че цените се утроиха че и повече. Ново жилище в София сега струва няколкостотин евро, независимо дали това ви харесва или не :)
А скоро ще се купува за не по-малко от 1000 евро. Видяхте ли долу какво става в Румъния?
2007 идва. Сори, бедни инвеститори :))

Negramoten
17.02.2005, 13:04
Aleator, съгласен съм за панелките. Санирането им се състои в това да се запълнят фугите между панелите за да не ръждясват заварките (за жалост много от заварките са правени от виетнамци, които колкото и да са работливи незнаят какво е оксижен).
Това запълване на фугите става и при поставяне на външна топлоизолация. Тя също има и козметичен ефект.. много от панелките след като им се сложи фибран и се измажат наново се боиадисват в приятни цветове. Друг вид саниране е подмяната на дограмата.
Най-здравото строителство у нас е ЕПК (там няма заварки). При това ново строителство сега изливат плочи при -20 градуса. С добавките към бетона няма проблем, но като знаем за случаите с паднали плочи ми се струва, че новите строители въпреки, че изкарват над 200% печалба (за никого не е тайна,че един квадрат излиза 250 Е с труда, техниката и материалите) си спестяват от добавките и неискам да напомням какво стана след заметресението в турция. 99% от новите им згради паднаха.

mojo
17.02.2005, 13:08
за съжаление си прав. 90 % от новото строителство е кофти.

Negramoten
17.02.2005, 13:09
"още ще растат", мен ме радват тези цени, защото имам няколко апартамента. Въпроса ми е кога да продам 2 от тях.
90% от жилищата са купени на кредит. Банките само за 2004-та са отпуснали над 1 милярд евро. Така че те стветвам да не пишеш неща, които не си проверил, а само ти се иска да са така.

още ще растат
17.02.2005, 13:31
Неграмотен, на път си да оправдаеш името си.... 90% били купени на кредит? По-голяма глупост не бях чувал. Моля те посочи източника на тази информация.
Също така си направи труда да провериш статистиката на БНБ за % необслужвани ипотечни кредити.
А щом имаш апартаменти, добре! Съветът ми е да не продаваш все още. Всеки непредубеден знае, че догодина например цените ще са още по-високи от днес.
Но ако имаш панелки, там е друга история :)
Относно новото строителство - има и некачествено, но има и качествено. Както навсякъде. Важното е, че цените са все така високи, въпреки медийната истерия за смъкване на цените покрай една единствена паднала сграда!
Бедни инвеститори, няма скоро да видите евтини жилища :))

Хинина
17.02.2005, 13:32
Най-добре е място и къща,като до голяма степен контролираш строежа. ПО комфортно и по евтино при тези 200% печалба за предприемачите.

Negramoten
17.02.2005, 13:46
Труда съм си го направил. 95% от хората си плащат заемите. Но това е така за момента. Когата влезем в ЕС цените ще се вдигнат много повече от заплатите. А когато влезем в Еврозоната 2009-а ще има още един скок на цените. В Германия имаше, та тук ли няма да има???

Ако аз бях взел кредит преди 2 години и сега виждам, че цените са 150%-200% по-високи. И аз щях да си плащам.
Ако взема сега и след 1 година ми остават да платя 80% от жилището, а същото мога да купя за 50% мислиш ли, че ще плащам допълнителни 30% ???

А за това че 90% са на кредит си намери сам инфо. Или си го сметни 1 милярд евро е заема които са отпуснали банките само за 2004-а година. А сега се строят 600-700 хиляди квадратни метра нови жилища. При цена 600 Е/м2 се получават 360-420 мил. евро много по-малко от 1 милярд :)))

още ще растат
17.02.2005, 14:07
Неграмотен, вече доказа неграмотността си.
Продължаваш да ръсиш общи приказки и общи цифри, които на теб ти харесват... Както очаквах, не можа да посочиш източник за голяма глупост която написа по-долу за 90-тте %.
Също така и новите ти цифри за заемите от БНБ и за ноповостроените жилища са произволни. Посочи ми източник за обема на пазара на имоти, не се измъквай!
И понеже освен че си неграмотен и те мързи, ще ти посоча с източник БНБ, че новите кредити през 2004г. са били общо над 10 млд лева. Дългосрочните жилищни кредити обаче са само 411.64 млн лева (т.е. около 200 млн евро). Като ми намериш сега обема на продадените жилища, сметни сам колко малък процент от жилищата са били купени срещу банков кредит.
Изводът е един - ипотечните кредити съвсем не са основната причина за бума в търсенето на имоти. Затова и ръстът има всички основания да продължи.

Negramoten
17.02.2005, 14:10
Колкото и да ме мързи ще ти намера информацията. А това, че ме обиждаш ясно показва колко са ти слаби думите.

още ще растат
17.02.2005, 14:16
Аз говоря конкретно и с доказани източници и цифри. За разлика от теб.
Цените на имотите още ще растат.

Negramoten
17.02.2005, 14:18
http://dnevnik.bg/show/Default.asp?storyid=147100
Вижда се колко са ти верни думите!
Приятно четене :)

Negramoten
17.02.2005, 14:31
Грешката ми е че са над 1 милярд лв. а не както аз написах евро. Но сметката е същата:

Сметни 1 милярд лева е заема, които са отпуснали банките само за 2004-а година. А сега се строят 600-700 хиляди квадратни метра нови жилища. При цена 600 Е/м2 (а тя е под 600) се получават 360-420 мил. евро което е по-малко от 1 милярд лева!!!

още ще растат
17.02.2005, 14:36
Неграмотен, съвсем последователно и упорито продължаваш да защитаваш името си!
Явно наистина източниците ти на информация опират само вестници. Сам не знаеш откъде да намериш информацията.
Но и това не е всичко. Първо ми говориш че новите кредити през 2004 били 1 млд лева (при което аз ти обясних колко си далече от истината, ама ти нямаш акъла да го намериш сам и да го пресметнеш от БНБ). После, цитираш вестник според който към края на годината били един милирд.
Ти изобщо правиш ли разлика между обем отпуснати за период кредити и вземания по кредити към даден момент??? Брей, бива неграмотност ама чак толкова!
Продължавам да очаквам и данни за обема на продажбите на имоти през годината. Та после да видим дали сам ще сетнеш каква глупост написа за онези 90%.

още ще растат
17.02.2005, 14:39
Неграмотен, и стига моля те се излагай с тези "600-700 хиляди квадратни метра" - първо, чакам източник на информацията. Второ, колко от тях са реално продадени? Трето, цените?
Ти вече ми доказа некомпетентността си, така че твоето въображение за мен не е достоверен източник на данни.

Negramoten
17.02.2005, 14:43
Продажбите са си продажби. Аз гледам свежите пари които се наливат и новото строителство. Инъче и аз продадох и купих имот. Това не са свежи пари. Те и преди това си бяха в имот.
Ето ти три статии, които няма да е лошо да прочетеш.

Negramoten
17.02.2005, 14:43
ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Част 1 – Диагноза
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

1. Уводни бележки

В момента в България се е развихрила спекулация с недвижими имоти, която неизбежно ще завърши трагично. Целта на първата част на нашата статия е да дадем на читателя една пълна картина и обективно разбиране на спекулацията като икономическо явление, и в частност, приложението му към пазара за недвижими имоти в България.

За втората част на статията запазваме описанието на завършека и равносметката от подобни спекулативни периоди, както и пълното обяснение на неизбежността от болезнени, а понякога дори кризисни последствия.

По своята същност първата част от настоящата статия е строго аналитична, а втората—прогностична.


2. Някои факти

Нека първо насочим вниманието си върху фактите: наистина рядко минава ден без медиите да не представят мнението на някой икономист или бизнесмен за това, дали в момента има спекулативна дейност в областта на недвижимите имоти или не. Понякога се изказва мнение за наличие на това явление, понякога—че няма, а понякога че е налице, макар и само в определени райони на страната. Рядко обаче се дава сериозна обосновка защо именно има или защо няма спекулация, която обосновка да се базира на нещо по-убедително от мнение. Още по-рядко се дават критерии за явлението „спекулация” въз основа на които да се отчете критерий по критерий дали ситуацията на пазара на недвижими имоти днес може да се нарече спекулативна или не. Тази част е посветена именно на поставянето на една подобна диагноза.

За напредналия читател и за професионалния икономист си позволяваме да препоръчваме двата шедьовъра в областта на анализа на спекулацията, на чиято основа базираме настоящия анализ. Първата книга е от английския автор Едуард Чанселор “История на Спекулацията” (Edward Chancellor, “Devil Take the Hindmost: A History of Financial Speculation”), а втората книга е написана от професор Киндлебергер и се нарича “Мании, Паники, и Кризи” (Charles Kindleberger, “Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises”).

Подобни периоди на засилена спекулация на жилищния пазар, макар че понятието „недвижимости” естествено включва индустриалните имоти и незастроената земя, са нещо обичайно за развити пазарни икономики като САЩ, където цикъла на възход на цените на жилища може да достигне до наистина маниакални пропорции. От личен опит мога да уверя читателя, че в тази спекулативна дейност по нищо не се отличаваме от съвременните американци, където през последните години също се е развихрила подобна спекулативна дейност. Подобни спекулации има добре описани още в литературата на Древна Гърция и Древен Рим. На практика всяка пазарна икономика циклично преминава през подобни периоди.

Всъщност, учудващо е че паметта на нашите усилено инвестиращи в недвижимости сънародници е толкова къса и слаба—един пълен цикъл вече беше преживян от българите в периода 1992-1997 г. Може би споменът за това е леко притъпен от шока, причинен от т.нар. „финансови пирамиди”. Дъното на този цикъл съвпадна с финансовата криза от 1996-1997 г., а през последвалите години, до около 2002 г., банките определено избягваха каквото и да било финансиране на строителни дейности. Последвалото агресивно банково кредитиране подхранва развихрящата се спекулативна дейност. На това ще обърнем допълнително внимание по-нататък.


3. Два основни критерия

Понятието „спекулация” се дефинира строго като значително покачване на цената на даден актив, например недвижими имоти, но винаги на основата на значително растящ кредит който финансира закупуването на актива.

Първи Критерий. Покачването на цената се определя на базата на общата инфлация в икономиката и се смята за значително тогава, когато растежа на цената е поне двукратна на процента на общата инфлация. Тоест, ако инфлацията в България е около 3-4% годишно, то нарастване на цените на жилищата от 7-8% вече би трябвало да се сметне за значително. Текущия растеж на цените на жилищата в почти всички райони на страната многократно надвишава дадения по-горе критерий.
Втори Критерий. За нормален растеж на кредита се смята темпото на растеж на икономиката, да кажем 4-5%, а самият растеж се смята за значителен когато е поне двукратен на нормалния, тоест е около 8-10%. Този втори основен критерий е също удовлетворен от известно време (повече от година-две), като растежът на кредита също тъй многократно надвишава нормата. Например, според някои неофициални източници, “жилищния портфейл” на по-агресивните банки расте годишно с 50-100%. Важно е да отбележим, че основната разлика между потребителско търсене и спекулативно търсене се определя от кредита.

С други думи—и двата основни критерия за една строга дефиниция на явлението „спекулация на пазара на недвижими имоти” са напълно удовлетворени.


4. Допълнителни характеристики

Нека конкретизираме и преминем към разглеждането на т.нар допълнителни характеристики (тринадесет на брой) на спекулативната дейност.
Условно разделяме спекулативните етапи на начален, зрял и късен.

4.1. Начален етап
Започваме с изброяване на характеристиките през началния етап на спекулативната дейност.

Първа характеристика. Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба. Това обозначаваме като спекулативен мотив.

Втора характеристика. Активът се купува от крайни потребители преждевременно с цел да се изпревари потенциалното нарастване на цената. Това представлява една вариация на спекулативния мотив.

Трета характеристика. Често пъти се купува някакво жилище, което в момента не е необходимо—само колкото потребителят да запази покупателната си способност, но с намерение впоследствие да го продаде и веднага да купи жилището в което той реално ще живее. В подобни случаи, настройката на потребителя е дори да закупи второто жилище и едва тогава да продаде първото. По този начин, той няма да остане нито за момент без жилище и парите му не се обезценяват.

Четвърта характеристика. Понякога потребителя предпочита да купи малко по-голямо от необходимото му жилище, обикновено с някакъв допълнителен кредит, понеже при необходимост винаги може да го продаде на печалба и в последствие да купи подходящото по размер и район жилище.

Ако трябва да обобщим, то всички тези четири характеристики са вариации на спекулативния мотив и характеризират началния етап на спекулативна дейност. На този етап жилищното кредитиране от банките е доста оскъдно. Все още има малко на брой купувачи на пазара, поради което този етап е доста по-продължителен от другите, а цените растат с по-бавни темпове отколкото през другите етапи.

Навярно не е нужно да подканяме читателя да прецени сам за себе си дали тези четири характеристики са налице в сегашната ни пазарна действителност.

4.2. Зрелият етап

Вторият основен етап на спекулацията—нейният зрял период—се характеризира с преобладаването на един по-скоро инвестиционен мотив на закупуване.

Пета характеристика. Нарастването на цените започва да се осъзнава много добре от повечето хора в района или в цялата държава. Тази характеристика се превръща и в

Шеста характеристика. Активът вече масово се възприема като отлична инвестиция и закупуването на жилища се превръща в основна цел на много, иначе несвързани с този пазар хора.

Седма характеристика. На този етап границата между инвестиция и спекулация все още не се осъзнава ясно, а целият процес продължава да се възприема като вложение в рамките на допустимия риск, а за някои хора дори като едно сигурно вложение.
На този етап банките започват да отпускат значително повече кредит отколкото през ранния етап, макар и получаването на кредит да е все още трудно и ограничено. Участието на хората в този етап е най-масово, цените съответно растат най-стремително, а продължителността на етапа е най-малка.
Отново както и преди, оставяме на читателя да прецени сам за себе си дали всички тези субективни характеристики сега са налице или не.

4.3. Късният етап
Следващите характеристики са свързани предимно с вече напредналия стадий на спекулация. Те са свързани с една особена подозрителност.

Осма характеристика. Появяват съмнения относно достойнствата на инвестицията—първоначалн в професионалната литература, а впоследствие и в мас-медиите.

Девета характеристика. В пресата се появяват обяснения защо нарастването на цените е обосновано. Обяснения от подобен род неизбежно са свързани с недостига на най-важния от релевантните ресурси-земята, с дефицита на жилища, с демографския растеж, с притока на имигранти, с туристическа или икономическа привлекателност на района, с развитие на кредита, с навлизането на свежи капитали или пък с включването в някаква по-голяма общност (такъв например е бил случаят с присъединяването на Хавайските Острови към САЩ).

Десета характеристика. Ясно се осъзнава, че цените вече са се устремили нагоре значително и потенциалът за печалба е чувствително намалял.

Единадесета характеристика. Появяват се теории, обясняващи защо след изчерпването на растежа цените ще се стабилизират, но без да падат.

Дванадесетата характеристика. В пресата се появяват първите заченки на сериозни анализи и обяснения на спекулативния цикъл и прогнози за приключване на подобни епизоди. Обикновено се предрича крах в сектора и ние не крием, че тази статия е една подобна илюстрация. Това е типично за късните етапи на спекулация.

Тринадесетата характеристика. Подобни обяснения се пренебрегват и спекулацията продължава своя вихър.

Трябва да обърнем специално внимание, че на този етап основна роля играе банковия кредит. Банките агресивно нарастват “инвестиционните” си портфейли, имат вече добре оформени отдели за жилищно кредитиране, активно набират клиенти чрез реклама и специални промоции. Развихря се между-банкова конкуренция. Занижават се лихвените проценти и критериите за отпускане на кредити. Участието на хората е масово, но не както през зрелия период. Темпото на растеж на цените е значително, макар и по-ниско отколкото през зрелия период. По продължителност периода е по-дълъг от зрелия, но по-къс от началния.

Отново както и преди, оставяме читателя сам да прецени дали тези критерии са удовлетворени на дадения етап, или не.


5. Въпроси

Според нас, двата основни критерия и тринадесетте спекулативни характеристики са удовлетворени днес за по-голямата част от България, и особено за София и Черноморието.

Днес няма дори капка съмнение за наличието на развихрила се спекулация на пазара на недвижими имоти—каквото и да мисли мнозинството от читателите—и че едва сега започваме да навлизаме в късния етап на спекулация. При тези обстоятелства, разбира се, изникват няколко особено важни въпроса.

Първи въпрос. Кога ще приключи спекулативният период?

Втори въпрос. Колко още могат да пораснат цените на жилищата от тук до края на спекулативния период?

Трети въпрос. Дали впоследствие цените ще се стабилизират или ще падат?

Четвърти въпрос. В случай че след приключването на спекулативния период цените падат, с колко процента, за какъв период от време и ще паднат ли под настоящите цени?

Пети въпрос. Дали спадът в цените ще доведе до крах само в сектора за жилища или ще доведе до сериозна стагнация в цялата икономика? Това е въпрос от макроикономически характер.

Шести въпрос. Коя група от хора ще загуби и коя група от хора ще спечели от покупката на жилище?

Седми въпрос. Късно ли е вече да се купи или не?

В следващата част ще отговорим детайлно и аргументирано на тези въпроси и ще обобщим нашите наблюдения.
Д-р Красимир Петров
Krassimir_Petrov@hotmail.com
=========================================
ХРОНИКА НА ЕДНА ПРЕДИЗВЕСТЕНА СПЕКУЛАЦИЯ
Част 2 - Прогноза
Красимир Петров, PhD (Ohio State University)

6. Отговори
За да се опитаме да отговорим на въпроса кога по всяка вероятност ще приключи периодът на спекулативни покупко-продажби на недвижими имоти в България, е необходимо да погледнем назад в историята и да направим анализ на подобни ситуации.

Понастоящем главният спекулативен мотив в България е очакваното от всички нас влизане в Европейския Съюз (ЕС) в началото на 2007 година. Тоест, цените в момента вървят нагоре в очакване на нови покупки на жилища от европейците, „планирани” да се случат след приемането ни в ЕС. Тъй като не сме първата източноевропейска държава присъединяваща се към ЕС, нищо не ни пречи да погледнем и видим какво се е случило например с Чехия, Словакия, Полша и Унгария в съответната така желана от нас ситуация. Във всички случаи цените на недвижими имоти достигат своя максимум няколко месеца след приемането в ЕС—обикновено до една година след заветната дата. При тези обстоятелства можем спокойно да заключим, че цените ще достигнат своя връх през втората половина на 2007 година.

За отговор на втория въпрос използваме темпът на нарастване на цените у нас през последните няколко години, а така също и темпът на нарастване на цените в горепосочените страни, за да отчетем дали с наближаване на приема в Общността темпа на нарастване ускорява или забавя. Понастоящем тук цените растат с темп от около 20-30% на година, а опитът на новите страни-членки на ЕС сочи, че този темп на нарастване леко се забавя. При тези обстоятелства, може да имаме разумни очаквания от растеж в цените от около 15-20% годишно, което от своя страна ни води до извода, че през втората половина на 2007 година цените на недвижимите имоти ще са с приблизително 50% по-високи отколкото днес.

След като сме изчерпали темата за тяхното покачване, нека преминем към въпроса за стабилизиране на цените. Тук предлагаме два аргумента. Историческият аргумент, приложен към гореспоменатите държави ни показва че обикновено цените падат с около 20-30%, а в някои по-спекулативни райони и повече.

Погледнато чисто икономически, осъзнаваме че това не може да бъде другояче.
Например, западноевропейският професионален инвеститор в недвижими имоти няма да чака да ни приемат в общността и едва след това да почне да купува имоти. Не трябва да забравяме, че той по принцип разполага в наличност с инвестиционни средства и не му е необходимо да губи време за получаване на банкови заеми. По-вероятно е такъв един инвеститор отдавна вече да е приключил с покупките си—докато (забележете!) цените все-още са били ниски. Твърде скоро след като ЕС приеме България (нещо, което е безспорно, че ще се случи в скоро време) ще стане пределно ясно на всички, че Западът няма да дойде и да изкупи жилищата ни на високи цени и по този начин да ни помогнат да забогатеем. Между другото, това е вярно и за земята ни, която засега по Конституция не може да бъде продавана на чужденци. Вероятно тя също няма да поскъпва след 2008 г., понеже интересът на западняците към нашата земя, като се изключат отделни сделки на крупни инвеститори, няма да бъде значителен след 2008 г., тъй като това е свързано с недостатъчната интензификация на селското ни стопанство и конкурентноспособността на цените ни, което е отделна тема.

Ако продължим с прогнозите, българинът-спекулант ще започне да продава спекулативно-придобитото си имущество. Причината за това е съвсем проста: спекулантът купува с цел печалба от бъдещо покачване на цените. В момента, в който стане ясно, че цените няма да растат повече, той няма да има и причина да държи повече имотите и следователно ще излезе на пазара, но вече в ролята на продавач. Това важи особено за онези, които са купили два, три или повече имота. Именно спекулантите са тези, които ще „натиснат” цените надолу! Освен това, колкото по-бързо успеят да ги ликвидират, толкова по-добре ще е за тях, понеже ще загубят по-малко пари от падащите цени и ще спечелят време което да могат да използват за поредните си, вече на други пазари, спекулации. Именно стимулът за ликвидация на активите, т.е. опитите за тяхното незабавно обръщане в пари, ще доведе до един сравнително бърз спад в цените.

Обикновено периода на спадане на цените продължава около година-две, а общият спад е от порядъка на 20-30%, макар някои официални статистики предумишлено да подценяват спада и да отчитат движение надолу само от 10-15%. При така заложените прогнози, една проста сметка би показала дали все още би могло да се купи недвижим имот без да се понесе загуба някъде в близко бъдеще. Да вземем имот който сега струва 20,000 лева. След около три години нашето очакване е цената му да порасне с примерно 50% някъде до 30 000 лева. След това един спад от 30% означава разлика от 9 000 лева или достигаме до крайна цена от 21 000 лева след около 5 години. При тези обстоятелства едва ли си заслужава сега да се купува спекулативно имот, освен ако спекулантът не разчита на уменията си да го продаде изгодно преди още цените да започнат да падат. При такова едно развитие вероятно спекулантът ще направи значително по-добри печалби другаде.

Ефектът от предполагаемия спад в цените на недвижими имоти е общоикономически. До този момент, посредством жилищния сектор, банковия кредит навлиза в икономиката и създава условия за икономически растеж. Спада на жилищните цени води до “замръзване” на кредита, а това от своя страна до сериозна стагнация в икономиката, а по-всяка вероятност дори до рецесия. Заетостта и доходите намаляват, а обслужването на кредитите се превръща в сериозен проблем. Някои от по-агресивните банки, които имат значителни количества жилищни ипотеки в портфейла си, обикновено започват да изпитват проблеми с ликвидността, тъй като не всички кредитополучатели са в състояние да обслужват редовно заемите си при положение, че безработицата започне да расте. В подобни ситуации настъпват и наченките на банкови кризи. Тогава банките биват принудени да влизат във падение на ипотекираните жилища и да ги продадат на пазара, което от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилища и допълнително влошава кризата. Някои кредитополучатели, които имат сравнително ниски първоначални вноски, решават че просто не си струва да плащат жилище за което дължат повече отколкото то вече струва, което чрез допълнителни ликвидации също води до омагьосан кръг.

Отново наблягаме на ролята на кредита. В зрелия етап на спекулация, основният двигател на цените нагоре е спекулативният банков кредит. След “спукването на балона”, именно ликвидирането на този спекулативен кредит срива цените надолу. В това се изразява същността на спекулативния цикъл.
Крайният ефект върху икономиката е строго пропорционален на количеството спекулативен кредит. Тоест, един дълъг, проточен и интензивен спекулативен период е винаги последван от тежка рецесия, често пъти с “фойерверки” в банковия сектор, а един по-кратък спекулативен период с ограничени спекулативни кредити—до една кратка и безболезнена стагнация. Нашата прогноза е някъде по средата—малко на брой банкрути и за една сравнително кратка, но болезнена рецесия, след което икономиката ще се възстанови, макар и пазара за недвижими имоти да продължи да линее още година-две.


7. Обобщение

Закупилите през началния етап на спекулативния период винаги печелят добре. Тук ще попаднат всички които са закупили преди 2002 година. Дали ще продадат и реализират печалбата си, зависи от тяхното финансово положение и инвестиционни алтернативи. Ясно е обаче, че след 2007 година, те няма да могат да очакват свръхпечалби в този сектор.

Закупилите през зрелия етап обикновено печелят съвсем малко, едва колкото да покрият разходите си по капитала или да получат една нормална възвръщаемост. В тази категория вероятно ще попаднат хората закупили през 2003-2004 година.

Закупилите през късния етап на спекулативния период обикновено губят. Самият факт, че те са влезли прекалено късно в пазара показва, че те имат или ограничени финансови средства или ограничени разбирания за пазара. Те нямат избор—те или трябва да продадат малко по-късно за да спечелят или ще трябва да се примирят със загубите си. Купилите през 2005-2007, ще попаднат в тази категория. Те няма да получат нормална възвръщаемост от парите си поне 10 години след вложението, но в случай, че са купили имотите с цел местообитаване, това не бива да ги притеснява, стига жилището да съответства на потребностите им и да е според финансовите им възможности. В такъв случай е важно да нямат голям заем. Хората които са обременени с особено голяма ипотека и се опасяват, че доходите им могат да бъдат застрашени в периода на рецесия, е редно да продадат и да реализират печалбата си, макар че трябва да решат впоследствие въпроса с местоживеенето си, с населеното място, с жилищния район и с размера на обитаемата площ. За тях препоръчваме да планират продажбата си за 2007 година.


8. Заключение

Състоянието на пазара на недвижими имоти в настоящия период може да се окачестви като спекулативно. На базата на икономически и исторически анализ, трябва сравнително скоро, от макроикономическа гледна точка, да се очаква значителен спад в цените след изчерпването на това спекулативно търсене.

Предвид ограничението в темата, не сметнахме за нужно да се задълбочим във въпроса за повишеното предлагане на строящите се нови жилища (сферата на действие на предприемачите, не на потребителите) но е ясно, че това само може да задълбочи спада в цените.
Понастоящем вече е малко късно да се купува спекулативно и купувачите трябва да купуват само онова жилище, в което ще живеят при условие, че могат да си го позволят със спестени средства или минимален кредит, да кажем 10-30% от цената на жилището. Купуването на жилище със значителен заем превръща собственика му във спекулант с всички възможности за печалби, но и рискове от загуби, които това понятие носи със себе си.

Предвиденият от нас спад ще бъде поредният урок, който пазарната действителност дава на хората в България и който, естествено, няма да бъде научен от всички—нещо нормално не само за нашата страна, но за всички пазарни икономики и то откакто свят светува. В това лесно може да се убеди всеки, който прочете преведената на български книга от Чарлз Геист “Уолстрийт – История” (Charles Geisst “Walllstreet – A History”.

Д-р Красимир Петров
Krassimir_Petrov@hotmail.com

Negramoten
17.02.2005, 14:44
БАЛОНА ЗА ЖИЛИЖНИ КРЕДИТИ
Красимир Петров, Ph. D.

Спекулативна тръпка е обхванала България, тръпката за недвижимите имоти, тръпката за притежаване на собствен дом.

Тъй както младото, така и по-старото поколение, лишено от десетилетния опит на пазарите, не познава добре последствията от падащи цени в жилищния сектор. За тях, това е нещо далечно, почти невъзможно, нещо което може да се случи на другите, но не и тях. Те постепенно започват да придобиват западния манталитет, че да имаш голяма жилищна ипотека е в реда на нещата—нещо съвсем нормално и естествено. Те все още не са научили горчивия урок на пазарната икономика, че падащите цени на жилищата могат до доведат до трагедия в личния им живот.

По подобен начин, банкерите самодоволно раздават жилищни кредити с мисълта, че имат нужните гаранции за тяхната събираемост. Те погрешно смятат, че като изискват достатъчно високи първоначални вноски, всичко ще е наред в период на криза. Те дълбоко вярват, че модерните методи на риск мениджмънта ще им помогнат да избегнат денят на възмездието. Те също имат какво да научат от историята на пазарната икономика.

Риск мениджмънта работи добре в нормални условия. Като дисциплина, той е основан на вероятностни очаквания за събираемост на кредитите при едно нормално разпределение на получателите на кредит. В основата си, той допуска че няма да има концентриране на падежи на кредитите следствие на някаква външна сила, която да доведе до прекомерен брой на неплатежоспособните. Разбира се, падащите цени на жилищата водят именно до това. Две независими сили работят в една и съща посока за да се получи този ефект.

Първата е силата на кредитното свиване. Когато цените на жилищата се стабилизират и започнат да падат, естествената реакция на банките е да ограничат кредита. Това от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилищата, тъй като кредита е основния двигател на цените нагоре. В период на криза, той обаче се превръща в основния двигател на цените надолу. Тогава получателите на кредит имат проблеми с изплащането и настъпва необходимата ликвидация на техните имоти, която е свързана със спад в техните цени.

Втората сила е от общоикономически характер. Свиването на кредита винаги води до обща икономическа рецесия, която е свързана с безработица и спад в доходите на бизнесите и населението. Бизнесите финансират жилищното си предприемачество често пъти от общите си печалби в други сектори, а в условията на рецесия, тези печалби често пъти се изпаряват. Появяват се проблеми с ликвидността, което от своя страна води до ликвидиране на жилищните им инвестиции и до спада в техните цени. Общата икономическа криза води до проблеми в заетостта и спад в доходите от заплати. Много от членовете на семействата с заеми срещу жилищата си остават безработни и също не могат да погасяват заемите си. За да обслужват кредитите си, те биват принудени да ограничат потреблението си в други сектори на икономиката, което довежда до влошаване на икономическата криза. В условията на кредитна контракция и на обща икономическа криза, те не могат да вземат допълнителен кредит и много от тях биват принудени да продадат жилищата си, тъй щото да спасят поне част от първоначалната си вноска. Това води до вълна от жилищно предлагане, което допълнително влошава спада в цените.

Тоест, ефекта на кредитното свиване и на икономическата криза действат съвместно и взаимно се подсилват. Получава се един омагьосан кръг. Спадащите цени на жилищата водят до свиване на кредита. Той от своя страна води до икономическа рецесия, а тя до падащи цени в жилищата и до допълнително свиване в кредита.

Процеса на кредитна ликвидация спира едва когато голяма част от кредита се прочисти от системата. Това означава че в края на този процес, голяма част от рисковите получатели на кредитите са изгубили своите жилища, а голяма част от рисковите банките изпадат в криза или в банкрут. Често пъти това е свързано с проблеми на обща ликвидност в цялата банкова система и до обща банкова криза. Важно е да се разбира, че свиването на кредита в банковия сектор представлява само по-себе си де-факто банкова криза.

При тези обстоятелства е ясно, че най-рисковите банки ще изгорят, а заедно с тях и техните вложители. Държавните гаранции по депозитите няма да са достатъчни. Ще са необходими средства в специално предназначен фонд, а такъв просто няма или той би бил нищожен на фона на огромните загуби по депозитите. Разбира се, общият държавен бюджет също няма да е в състояние да предотврати кризата, тъй като той от своя страна няма да има от къде да се финансира. При една по-задълбочена банкова криза, размера на бюджета просто ще бледнее на фона на всички депозити които трябва да се покрият. Все пак правителството ще намери решение: да напечата необходимите средства за да запази обещанието си и за да защити банките, в резултат на което ще се срине лева.

Тоест, в условията на сериозна криза, нещо в системата е необходимо да поддаде и някой ще трябва да изгори. Първо, това може да са слабите банки и евентуално техните депозитори. Второ, това може да е държавния бюджет, а с него и данъкоплатеца. Трето, това може да е валутния борд и лева, а с него и целия български народ. Тоест, загуби със сигурност ще има, и дали те ще се поемат от (1) банките, (2) банките и депозиторите, (3) данъкоплатеца или (4) народа, е въпрос на държавна политика и на това как правителството ще реагира на развиващата се криза. Крайният резултат не може да се предвиди на основата на икономически анализ.

Все пак, историята сочи, че обществата ориентирани към дива пазарна икономика, с така наречената laissez-faire икономическа политика, предпочитат първите два варианта, а обществата ориентирани към “социализъм” предпочитат последните два. Несъмнено, първите варианти са за предпочитане пред последните, понеже те правят и банките и депозиторите по-предпазливи в решенията си, докато последните водят до надпревара в раздаването на кредитите и до надпревара в забогатяването от тези кредити, тъй като загубите ще се понесат в крайна сметка от народа, а не от бизнесмените (банкерите). С други думи, първите варианти представляват пазарната икономика в действие, а последните представляват преразпределение на доходите и обогатяване на политико-икономическата върхушка за сметка на народа.

При едно такова разбиране на нещата, вече става пределно ясно, че държавата и правителството ще избере един от последните два варианта. Точно кой вариант, ще зависи от дълбочината на кризата и от необходимите средства. Ако бюджета е достатъчен, само той ще бъде пожертван. Ако ли не, тогава ще падне и лева. В условията на банкова криза и на всеобщ политически натиск, Валутният Борд ще бъде принуден да поддаде на натиска или ще бъде направо разтурен. Независимостта на Борда е един политически камуфлаж, който ще бъде разкрит в деня на кризата. В този момент ще се появи надпревара за обръщане на левовете в евро. Предвидливите вече ще са обърнали парите си отдавна и ще реализират солидни печалби. Закъснелите ще понесат загубите. Печелившите ще са 2-5% от играчите. Губещите ще са 90-95% от народа. Това ни учи историята и ние няма да пропуснем възможността да я повторим отново.

При един така развиващ се сценарий на обща банкова криза, трябва да си зададем въпроса какво можем да направим като индивиди за да се предпазим от тази криза. На първо място, да не се затъва в дългове и да не се купува жилище с значителни заеми в този вече късен етап от спекулативния процес. Второ, спестяванията е разумно да се държат във валута, а не в левове. Трето, валутата е разумно да се държи “под дюшека”, а не в местната банка. В условията на криза, валутните депозити може да бъдат блокирани или иззети от държавата и обменени в левове по текущия курс под претекст да се предпази стойността на лева. В крайна сметка, лева така или иначе ще падне, а депозиторите във валута ощетени. За да се предпазим като общество е необходимо да ограничим растежа на кредита в банковата система. Но това на практика едва ли ще стане скоро.

Всичко това, разбира се, вероятно ще стане в “далечното” бъдеще, може би след 3-5 години. Днес всичко върви по мед и масло и опасения за подобна криза няма.

още ще растат
17.02.2005, 14:46
Неграмотен, ставаш смешен така. Не ми бягай по тъч линията и не се опитвай да прикриваш глупостите, които сам написа долу!

Стига си задръствал тази тема с копи-пейст. Това всеки го умее. Ама е трудно сам да намираш информация и сам да я анализираш - както се доказа от твоя случай!

Явно напразно чакам отговор на въпросите за "коректността" на твоите криви сметки. Всеки може да прочете долу съм къде ти сгреши и в какво точно се оплете.

Negramoten
17.02.2005, 14:47
Кога ще се спука спекулативният балон на недвижимите имоти в България

Георги Георгиев*

Миналата година бях в България за четири месеца и бях втрещен от равнището, което бяха дос¬тигнали цените на недвижимите имоти в големите градове и по морето. В общи линии скъпите недвижимости в страната гонеха цени, които оставят в праха цените на съпоставими имоти в Щатите, без да броим свръхелитните места като Ню Йорк, Сан Франциско, Чикаго и Бостън. Цените на скъпите апартаменти в София стигнаха нивата на жилищата в Ню Йорк от 1996 г. Продавачите и техните брокери формираха цените на база на цените на недвижимостите в Прага и Будапеща отпреди приемането им в ЕС, а купувачите приемаха тези цени като неоспорима даденост.
Кои са основните признаци, че се надува спекулативен балон на недвижимостите?
1. Абсурдни цели и нереалистични очаквания - ще стигнем Будапеща, Прага, а защо не и... Париж
Самото ориентиране на цените на недвижимостите в София спрямо тези в Прага и Будапеща е признак за надуване на балон, тъй като тези градове са неподходяща отправна точка за сравнение по следните причини:
а) Трите основни ценообразуващи фактора при недвижимостите - местоположение, местоположение и пак... местоположение.
Решаващата роля на местоположението на един недвижим имот за формирането на неговата цена е широко известна истина, включително и у нас. Странното е, че на участниците на пазара никога не би им хрумнало да ориентират цените на недвижими имоти в Мисирково по тези на имотите в Бояна, но нищо не ги спира да си въобразяват, че една неугледна столица от периферията на континента може да догони по цени Прага и Будапеща например, които са на пъпа на Европа. И двете столици са изцяло реставрирани, имат отлични инфраструктури и преки връзки с развитите западноевропейски пазари.
б) Основният ценообразуващ фактор - какви доходи е в състояние да генерира един недвижим имот.
Цените на недвижимостите в Чехия и Унгария постигнаха взривообразно покачване не заради очаквано автоматично приравняване с европейските след приемането на тези страни в ЕС, а поради възможностите на тези имоти да генерират много високи доходи под формата на рента. А това стана възможно едва след като западните инвеститори инвестираха десетки пъти повече средства в тези страни, отколкото в България. Това формира високото платежоспособно търсене за наемане и предопредели и поскъпването на самите имоти. В България инвестициите са символични, а наемите не само не се повишават, а дори продължават да падат. От казаното дотук проличава ясно абсурдността да се ориентират цените на недвижимите имоти в България по тези в страни като Чехия, които според проучванията на МВФ са ни изпреварили икономически поне с 10-15 години. Достигането все пак на сходни ценови равнища означава единствено надуването на спекулативен балон до точка на експлозия.
2. Разкъсване на връзката цена - доход, който генерира недвижимата собственост
Основният фактор, който формира цената на един недвижим имот, е доходът (рентата), който той е в състояние да генерира в обозримо бъдеще. Разривът между двете е един от най-категоричните показатели, че пазарът е в състояние на спекулативно раздуване.
В България се наблюдава трайна тенденция на сдържане на растежа на наемите както на жилища, така и на офиси. Дори тенденцията е към намаляване. Едновременно с това цените на недвижимите имоти направо се изкачиха на Еверест. Фактите за този взривоопасен разрив между цени и доходи се намират пред очите ни в издания като „Фотокъщи“, кьдето за един и същ имот е дадена и цената, и исканият наем, така че съпоставимостта е идеална. Още по-показателно е общото положение, когато има много купувачи на даден имот, а потенциални наематели направо не се намират дори когато наемът е под лихвите по една евентуална ипотека за същия имот. Нещо повече, огромната част от новозакупените имоти не се отдават под наем. Причината е елементарна - при тези ниски наеми собственикът няма сметка да отдава под наем, тъй като огромната част от рентата би отишла за ремонтиране на имота след напускането на наемателя. Тази ситуация е явен признак за раздуването на спекулативен балон, при който основната ценност на даден имот става неговата способност за поскъпване.
3. Разкъсване на връзката цена - производствени разходи
Драстичното разкъсване на връзката между цените на недвижимите имоти и строителните разходи е друг признак за спекулативен балон, на който предстои да се спука.
В момента разходите за пос¬трояването на един квадратен метър жилищна площ (стандартна степен на завършеност - шпакловка и замазка) са около 200 евро. Страната е залята със строителни материали, така че сериозно поскъпване не се очаква. Продажните цени все по-често гравитират към 1000 евро и нагоре. Нормата на печалба е направо феноменална за строителния бизнес.

Въпросът е не дали, а кога ще се спука спекулативният балон

Наблюдаваме сериозни диспропорции между цените на имотите и доходите, които те са в състояние да генерират. Това противоречие може да се разреши само по два начина - или чрез драстично (в пъти) повишаване на рентите, или чрез срив на цените. Повишаване на наемите, при това многократно, е абсурдно да се очаква, особено в сегашните условия, когато те в действителност падат. Чуждестранни наематели също няма да се появят, тъй като България продължава да бъде неперспективна за инвестиране страна. Тя не е Чехия или Унгария в това отношение и респективно пазарът на недвижимости няма потенциала да достигне подобни равнища. Скокът на цените на недвижимите имоти в Прага и Будапеща бе предшестван от остро покачване на наемите в тези градове поради мощния приток на инвестиции (десетки милиарди долари годишно) в тези страни, което доведе и масово чужди специалисти в тези страни, готови да плащат почти западни наеми, а така също генерира доходи за местни специалисти, които създадоха допълнителен натиск върху наемите. В крайна сметка това обоснова покачването на цените на недвижимите имоти. В България наивната представа на брокери и спекуланти е, че цените могат да се повишават трайно, без да има доходната база, която да оправдава това покачване. Няколко събития могат да предизвикат спукването на балона и възстановяването на реалните пропорции:
1. Централната банка (ЦБ) решава да спука балона
Целенасочени мерки по спукването на балона се обсъждат на различни нива поне от 6-7 месеца насам. Мерките са неизбежни, тъй като забавянето или отлагането няма да решат проблема, така че балонът да спадне меко от само себе си. Какво може да направи ЦБ, за да се справи с конкретната ситуация:
а) Да привика агресивните банки на предупредителни срещи и да им нареди да намалят кредитната си експанзия и особено тази на взривоопасния пазар на недвижимости. Те вече са в ход, остава да видим дали рисковите банки ще си вземат бележка. Истината е, че ЦБ не може да нарежда директно на частни банки как да водят кредитната си политика.
б) Ако предупредителните разговори не дадат резултат, ЦБ може да нарочи най-рисковите банки и при първите признаци за ликвидна криза да ги посече за назидание на останалите. Списък на проблемни малки банки вече е изготвен и се очакват резултатите от предупредителните разговори. Целта на тази операция ще бъде ограничено пускане на лоша кръв и управляемо изпускане на балона. Особено важно е ЦБ изрично да обяви, че мерките и са насочени към обуздаването на конкретен пазар (този на недвижимостите), за да предотврати всеобхватна паника на кредитния пазар.
в) ЦБ предприема мерки по ограничаване на кредитирането - повишаване на задължителните резерви на банките, коефициентите на ликвидност и т.н. Тази операция ще засегне икономиката като цяло, а не само раздутия пазар на недвижими имоти или конкретни банки и може да забави икономическия растеж.
2. Европейския съюз отлага приемането на България с една или повече години
Такава новина ще срине пазара на недивижими имоти светкавично, тъй като очакванията, че с влизането на България в ЕС ще се възпроизведе рязкото покачване на цените на недвижимости, което съпътстваше приемането на страните отличнички, са основният двигател зад балона, който се надува у нас.
Вероятността да се получи такъв отказ или отлагане е малка, независимо че наскоро България и Румъния бяха отново предупредени, че не изпълняват поетите задължения. На всички е ясно, че тези две страни се приемат по втория начин, известен като стратегическа целесъобразност и ще им трябват десетилетия да влязат в час. Абсурдът е пълен - цели две години преди евентуалното приемане на двойкаджиите в ЕС ценовите равнища на недвижими имоти в София заплашително се доближават до цени на недвижимости в Прага и Будапеща непосредствено преди приемането им в общността. Така, както е тръгнало, в навечерието на приемането ни в ЕС София сигурно ще е по-скъпа от Париж. Поне като претенции. А какво ще стане на следващата сутрин?
3. Ще стигне ли въздухът
За никого не е тайна, че основните купувачи на пазара на недвижими имоти в България не са чужди инвеститори, а най-вече български граждани и фирми, които взаимно си търкалят снежната топка на очакванията, че на 1 януари 2007 в България ще нахлуят тълпи от външни инвеститори, които ще опустошат пазара на недвижимости у нас по цени, близки до централноевропейските.
За да продължи надуването на балона, е необходим постоянен приток на платежоспособно търсене. Ако той секне, балонът доста бързо ще спихне. По-интересен е въпросът дали вътрешното търсене ще успее да удържи сегашните и очакваните ценови равнища до заветната дата на приемане на страната в ЕС. За да отговорим на този въпрос, трябва да сме наясно кой формира търсенето:
а) Млади, добре платени семейства или индивиди, които са готови да изплащат значителни ипотечни кредити, паникьосани от перспективата да не могат да си купят собствено жилище след време. Само през 2004 банките са отпуснали кредити в размер около 1 милиард лева за ипотеки. Този кредитен ресурс няма да се възпроизведе през следващите години, тъй като ЦБ няма да допусне тази експанзия да продължи. Самите банки ще започнат да се самоограничават, тъй като е ограничен броят на хората, които могат да си позволят да плащат такива ипотеки, особено при ескалиращите цени. Така че това платежоспособно търсене неизбежно ще отслабне още през тази година. Освен това вече се увеличават случаите на кредитополучатели, които не могат да изплащат ипотеките си и губят апартаментите си.
б) Българите в чужбина вече не са фактор в търсенето поради неизгодния курс на щатския долар и вече достигнатите ценови равнища, които правят покупката на недвижимости в големите градове безпредметна. Нещо повече - наблюдава се обратният ефект, когато емигранти продават апартаментите си в София, тъй като с реализираните продажни цени и малки допълнителни кредити те вече могат да си купят жилища в градове, които наистина си струват и където те в действителност живеят.
в) Чужди граждани, които инвестират с цел препродажба или трайно установяване в страната. Този компонент на търсенето е незначителен поради правните ограничения и спорната перспективност на такава инвестиция, която вече обсъдихме. Тези, които планират трайно да се установят в страната, са най-вече граждани с ниски доходи, които не могат да си позволят да се пенсионират в собствните си страни. Имотите, които закупуват, са в границите на 20 000 - 40 000 евро и обикновено са извън големите градове.
г) Последната група е най-интересна, тъй като това са родните спекуланти, които купуват като инвеститори с цел препродажба. Трудно е да се определи точно какъв е социалният им статут и откъде идват парите им, но най-вероятно става дума за героите на сивата икономика. Ключовият въпрос тук е дали те са в състояние да поддържат търсенето, когато възможностите на останалите играчи започват осезателно да намаляват. Това е и най-нестабилната група купувачи. Те не обитават тези недвижимости и не ги отдават под наем, тъй като няма смисъл да го правят, и така ги поддържат във високо ликвидна форма. И при най-малката опасност - мерки на централната банка, фалити на собственици на ипотеки и т.н., тези инвеститори ще извадят недвижимостите си на пазара, за да реализират натрупаната печалба и ще ускорят срива на пазара.
На пазара на недвижими имоти в България се формира спекулативен балон, който може и да не издържи до достигането на заветния бряг - приемането на страната в ЕС. Самият акт на приемане не гарантира запазването на вече постигнатите или по-високи ценови равнища и не предотвратява риска от срив на пазара. В този аспект българското правителство и централната банка трябва да вземат адекватни мерки по предотвратяването на широкомащабна криза, която може да обхване финансовия сектор и строителната индустрия.

* Авторът е старши мениджър в консултантската компания „Earnst & Young“, Ню Йорк, САЩ

още ще растат
17.02.2005, 14:49
Да припомня:
Неграмотен - първо каза че новите кредити през 2004 били 1 млд евро. После се поправи че били 1 млд лева. После обаче се оказа че те били под половин милион, а ти бъркаш два показателя.
Също така първо неграмотно написа че 90% от жилищата се купували срещу кредити, а после естествено не успя да го докажеш. Само размахваш някакви измислени числа за новопосроена жилищна площ.

Negramoten
17.02.2005, 14:49
това в което сгреших е че заемите са 1 млрд лв. а не евро.
а ти ги изкара 400 млн. лв.
Моята грешка е под 50% а твоята над 60%!
А щом си чел статиите поне може да пишеш с истинския си прякор, но явно те е срам.

още ще растат
17.02.2005, 14:50
Неграмотен, не задръствай темата със статии които вече сме чели. Лесно е да се прави копи-пейст.
По-добре вземи да отговориш сам на въпросите, които ти задавам днес.
Ама нали си неграмотен :))

още ще растат
17.02.2005, 14:53
Неграмотен, ама ти наистина ли не можеш да правиш разлика между вземания по кредити към дата и обем нови кредити за даден период?? Аман от неграмотност наистина.

Допускайки тази неточност, всичко останало при сметките ти рухна.

Грешката е изцяло и само твоя. Дължи се на неграмотността ти, разбира се. Няма и как иначе да е, щом само вестници четеш.

Още пък чакам доказателство, че 90% били купени срещу кредити. Говорим точно за 2004, защото ти така написа в началото.

Negramoten
17.02.2005, 14:58
Знаеш ли.. писна ми да се занимавам с теб. Ти си прав, цените ще растат.. ще минат тези в Лондон, защото имаме 4 сезона. Скоро ще имаме и метро (нищо че те имат от 120 години). Тук купуват имоти българи без ипотечен кредит, защото получават 200 000 Е годишно и не им пречи да отделят една малка част за жилище. А и колко англичани американци и германци купиха апартаменти тук. Направо всичките ми съседи са чужденци. За тях тук е рай. Толкова е чисто.. само когато правят стачка на бунището става малко по-мръсно, но то се търпи :) В градския транспорт или някои мангал ще те обере или контролата ще те свали от автобуса и ще те блъсне по стълбите. Просто всички са умрели за нашата инфраструктура и нашия начин на живот. И за прекрасния ни стандарт.

Цени под 3000 Е / м2 са манна небесна. Купувайте. Ако няма от къде мога да ти продам 2 апартамента само по 1999Е/м2 във Витоша и Младост са. А и са с над 33,33% по евтини от 3000 Е !!!!

още ще растат
17.02.2005, 15:10
Неграмотен, писнало ти е защото не можа да докажеш глупостите си за 90% купени срещу кредити през 2004 г. Хвърли някакви цифри, но после се оказа че или не можеш да ги докажеш, или че откровено си ги сгрешил.
Оказа се също така че не можеш да правиш разлика и между два основни банкови статистически показатели.
А че ще растат цените безкрайно не съм казал. За разлика от теб, аз си меря думите и не се изхвърлям.
Много се изложи днес, Нег, много. Срам ме е за нивото на коментатори като теб.

Negramoten
17.02.2005, 15:18
Добре, дай ми линк с информация за това какъв кредит е взет 2004-а година. И един за колко нови жилища са построени тогава. Досега само аз ти давах моята информация. Кажи ми ти откъде черпиш твоята.

Negramoten
17.02.2005, 15:31
Мисля че няма да напишеш нищо, а аз трябва да ставам.
Само искам да обобщя от къде тръгнахме. Аз казах че падането на цената на панелките може да е по ранно начало на пукането на балона. И после по памет от прочетени статии споменах че 90% от жилищата са на кредит и че кредита за 2004-а е 1 млрд. Е. Оказа се, че е 1 млрд. лв.

Надявам се цената да лети още нагоре. Защото скоро ще ми е много по-изгодно да продам отколкото да давам под наем.

трезвомислещ
17.02.2005, 15:33
Гледам от известно време какво става тук, чета постинги, мнения, статии и т.н...

Това което виждам е че има няколко добре разсъждаващи хора и някакъв луд с прякор "още ще растат" на които не му стига акъла за да разбере че повтарянето на тази фраза като мантра няма да му помогне много...

Тука няма ли някакви модератори....?

ata
17.02.2005, 15:34
Dobre de, haide vie kajete kolko % ot jilishtata sa zakupeni s kredit ?

ata
17.02.2005, 15:36
Tova beshe kym "oshte shte rastat" :)

още ще растат
17.02.2005, 15:39
Неграмотен, твоята информация я видяхме колко струва.
Относно моята - аз се ангажирах само с една цифра - за новите дългосрочни жилищни кредити, отпуснати януари - декември 2004 г. Източникът е БНБ - отиди на сайта, влез в статистика, и си дай съответна заявка. Трябва да получиш точно моята цифра.
Изхвърляне от рода че 90% били закупени с кредит през 2004 не съм правил. Защото просто няма достоверна статистика, на която това да се изчисли. Има банкова статистика, но не и за продажбите на жилища.
Затово ти казах, че изводите ти са подвеждащи. Има само разхвърляни данни по вестниците, според които стойността на продадените жилища през годината определено е много над 200 млн. евро. Т.е. много по-малко от 90% са купените с кредити.
Изводът е, че не бума в кредитирането основно е вдигнал търсенето.

още ще растат
17.02.2005, 15:46
ата, прочети какво написах да Неграмотен токущо. Аз се ангажирам твърдо само с едно число, а останалото за изхвърляници които аз лично не мога да докажа. И Неграмотен не може, но той държи на тях.

Неграмотен, не си имал търпение да дочакаш отговора ми. Чети внимателно какво пиша, защото аз наистина симеря думите. И съответно очаквам от другите същото.

Искрено обаче ме учудва неграмотността ти!!! Отпуснатите ПРЕЗ 2004 година жилищни кредити не са нито 1 млд евро, нито 1 млд лева, а са малко над 400 млн. лева. Ти наистина ли не правиш разлика между показателя, цитиран от в-к Дневник, и моята цифра?

А аз неслучайно ти дадох моята цифра, защото ти именно започна да пишеш за отпуснатите ПРЕЗ 2004 и че с кредити през годината били купени 90% от новите жилища. Което остава много пресилено твърдение, както обясних.

Аман от неграмотност. Някъде беше написал, че не си икономист. Започвам да проумявам защо си толкова повърхностен по тази тема.

още ще растат
17.02.2005, 15:53
Т.нар. "трезвомислещ" - сега виждам че и ти си се изхвърлил преди малко.
Ако имаш търпение да проследиш отначало днешния ми спор с Неграмотен, ще разбереш че той меко казано не е пример за добре разсъждаващ човек. Не е добре разсъждаващ човек, който постраява тезата си върху твърдението че 90% от имотите през 2004 г. били купени с жилищни кредити, а после не може да го докаже. Освен това продължава и до сега да бърка два различни показатели на банковата статистика за кредитите.
А аз не повтарям никаква мантра, а просто казвам че много по-малко са купени само срещу кредити, от което правя по-съществения извод - не са кредитите това, което е основно отговорно за нарастналото търсене на имоти. А търсенето както знаем бута цените нагоре. Следователно, има основание да се прогнозира че още ще растат. Не съм казал обаче че ще растат безкрайно!
А да призоваваш модераторите да трият, значи да искаш цензура срещу другояче мислещите. Жалко е.

Negramoten
17.02.2005, 16:06
Моята теория не се крепи само на тези 90% те и 30% да са пак може да има банкова криза. Падането на цените ще се повлияе и от хора инвестирали пари с цел продажба, а не от тези, които са взели заем за собствено жилище.
Ако ДО момента ипотечните кредити са над 1 млрд. лв. това при средна цена от 400 Е прави 1 250 000 кв. Следователно един квартал като "Младост" е купен на изплащане. Незнам колко са общо изтъргуваните жилища, но ме съмнява да са много повече.

още ще растат
17.02.2005, 16:32
Неграмотен, радвам се че вече не смяташ само за 2004, а си взел кредитите ДО момента :)

Както ти казах обаче, тези сметки са много рискови и несигурни. Средната цена специално за София като гледам май е доста над 400 евро/кв. Освен това може да допуснем, че новозакупените не са гарсониери, защото купуващите трябва все пак да са хора с възможности, т.е. са по-големи по площ. Така се получава по-малък брой жилища/сделки. Но повтарям, това са несигурни сметки.

Сега за банковата криза. Мисля че опасението е пресилено. Не защото съм голям оптимист, а защото първо сегашната статистика соче че над 90% от кредитите се обслужват перфектно. Дори и това да се промени, имай предвид че банките са провизирали. Те по закон са длъжни. Дори и най-лошото - да тръгнат да продават една част от ипотекираните жилища, пазарът е толкова гладен, че едва ли ще има чак срив. Дори задържане в цените може да няма (малко е аналогично на пазара на акции когато има недостиг в предлагането). Повтарям - защото не очаквам в обозримо бъдеще масови разпродажби от банките. Единични винаги може да има.

Просто няма индикации за обратното. Има само мрачни сценарии.
А цените си растат междувременно.

Negramoten
17.02.2005, 19:31
Цената е избрах 400, защото от този 1 милр. лв. само 400 мил. са от 2004-та. Другите над 600 мил. са взети преди цените да минат 400 Е/м2.
1 250 000 кв. м. е жилищната РЗП на всичките части на "Младост". Незнам за какви гарсониери говориш.

Над 95% от кредитите се обслужват перфектно. Но това което ме притеснява е, че много от купувачите купуват, за да продадат след 2 години с печалба. Защото се надяват, че много чужденци ще инвестират в недвижимо имущество в столицата. Но аз лично не мисля, че някой англичанин ще иска да има апартамент в "Дружба" или "Люлин", за морето е различно там ще има кой да купи, те от 2 години даже го правят. И ако някой голям чуждестранен инвеститор иска да инвестира тук, защо ще чака 2007-а, а не е купил досега? Просто очакванията са прекалено високи и съм сигурен, че ще има опарени.

av
17.02.2005, 21:14
Za negramoteh : ....,,. Но това което ме притеснява е, че много от купувачите купуват, за да продадат след 2 години с печалба ".......Vij parvo kakvi gluposti pishesh !
Ti da ne si maika Tereza ,4e si se zamislil za bednite horica deto plashtat po 700-1000 E/m2 . Te sa si napravili smetkata ,ne gi misli .....osven tova vsi4ko e pazar ...pe4elish -gubish ...... Spad shte ima da...no ne i sriv ...Primerno ot 1000E/m2 shte spadne na 950/m2 samo 4e koga ? I k'vo ot tova sled tova otnovo nagore !

A ..i neshto drugo pe4albite na stroitelite bili fenomenalni .....a mi stani i ti stroitel togava i stani milioner ,vmesto da si gubish vremeto v kopirane na statii...
Osven tova imash li na predstava kakvi sa pe4albite na stroitelite v Zapadna Evropa i USA ....da ne mislish 4e sa 10-15 % ....Pone 100% pe4alba zalagat ...vsi4ko e tarsene i predlagane ! Koito e dobar biznesmen pe4eli koito znae samo da pravi smetkite na drugite kolko pe4eliat pishe vseki den v Investor.BG .
Have a nice day !

Varnenec
17.02.2005, 21:29
комбинацията между жилищни кредити и потребителски прави проблемът. Хората може да дават за няколко месеца всеки месец парите за изплащане, но когато тече времето те пак ще имат други разходи (високи сметки за ток през зимата на пример, абитуренти т.н.) и чак тогава става трудно. Как да плащат за това: Да, да с нов кредит. Кредити са погласяват с нови кредити. Само порастват месецни вноски. Негативна спирала! (Сега банките не може да отпускат много нови кредити, как да погласят стари кредити с нови?) Балона ще спука, много лоши кредити, задължителни продажби банките да не фалират.

Много потребителски кредити са изданени с употека върху имота. Опасно опасно!

Ако наистина се купели апартаменти за спекулация и да го продават за повисоки цени в 2007 г. те най-вериятно трябва 2 години да тискат парите си да изплащат заема. И от приходи на продажбата те може да погласяват ипотеката и имат печалба. След 2 години те трябва да продават, защото свършат възможности за погласяване на кредита. Ако има много хора тогава, предлагане ще бъде доста голяма и цените на пазара няма да бъдът колкото те очакваха!

Negramoten
17.02.2005, 21:38
av, аз не ги мисля бедните хорица. Аз мисля предимно за себеси. Искам да продам когато цената е максимална и след това да купя когато е на минимума. Много е просто.

av
17.02.2005, 22:00
Za negramoten: a mi prodavai sega , ....iavno mislish 4e cenite shte padat skoro...tazi godina !
Az poneje nikoga ne preceniavam goga kakvo shte stava ....primerno $ koga shte pada ili poskapva
...kakto i imotite ....nishto ne prodavam ! Ne mislia oba4e 4e imotite shte poevtineiat 2005 godina ...mislia
leko poskapvane s okolo 10% ! Na borsata niamam jelanie da si gubia parite ,a bankite pove4e ot 6% ne plashtat ! Vapros na izbor , koi kakvoto umee...nai-dobre biznes ! Uspeh !

Negramoten
17.02.2005, 22:20
av, навсякъде само това казват. До 2007-а поскъпване с 10-15% годишно, а банките дават 8%. Просто се чудя дали няма да изпреварим Унгария, както унгарците изпревариха Италия? Дали вече не сме на максимума? На мен ми се струва рано, но пазара недвусмислено показва нещо с падането на цените на панелките.