Сделката на Фонд имоти АДСИЦ на „Цариградско“ - аргументите „за“ и „против“

За 11 февруари 2016 г. е свикано общо събрание на акционерите на Фонд имоти АДСИЦ, свикано от група миноритарни акционери. Основните точки в дневния ред касаят смяна на цялото ръководство на фонда и изготвяне на оценка на активите му.

Според някои акционери продажбата от страна на публичното дружество „Фонд Имоти“ на сградата на бул. "Цариградско шосе" е опит за източване на дружеството, а според мениджмънта това е било единственото възможно решение. 

„Това е сделка с основен актив на „Фонд Имоти“, която не само че не беше съгласувана по никакъв начин с миноритарните акционери, но и според нас ги ощетява значително. Самата сделка се състои в продажба на сградата срещу 23 млн. евро с договор за лизинг на абсолютно неизвестното на имотния пазар дружество „Юник Пропъртис“ АД. От своя страна, то е собственост на офшорни компании от Сейшелите“, твърди пред Investor.bg Никола Филипов, акционер и инициатор на Общото събрание, който е финансист с над 10 години опит в сферата на стратегическото консултиране, инвестиционното банкиране и управлението на активи.

По думите на Веселин Генчев, изпълнителен директор на фонда обаче група акционери, сред които и Никола Филипов, разсъждават много едностранчиво. „Не подхождат глобално към цялата ситуация, а тя е, че в продължение на 5 години сградата беше готова и бе на пазара, но поради цялостната ситуация на пазара на недвижими имоти стоеше празна. При първата възможност, която се появи като вариант да се сключи някаква сделка, за да може фондът да се спаси от несъстоятелност, ние я сключихме, защото дружеството има големи задължения към финансиращата банка и към външни кредитори“.

Според Генчев компанията не е разполагала с друг вариант и „ако не бяхме направили сделката, кредитът щеше да стане предсрочно изискуем и фондът да влезе в несъстоятелност“.

Публикуваме в пълен обем мненията на Никола Филипов, акционер и инициатор на Общото събрание, и Веселин Генчев, изпълнителен директор на фонда.

Филипов: Има съмнения за източване

Г-н Филипов, през последните месеци станаха публични редица съмнения относно сделката на публичното дружество „Фонд Имоти“ със сградата на "Цариградско шосе". Няколко физически лица застанахте с името си зад усилията тази сделка да бъде обявена за нищожна и активите да се върнат във фонда. Какво ви мотивира?

- Това е сделка с основен актив на „Фонд Имоти“, която не само че не беше съгласувана по никакъв начин с миноритарните акционери, но и според нас ги ощетява значително. Самата сделка се състои в продажба на сградата срещу 23 милиона евро с договор за лизинг на абсолютно неизвестното на имотния пазар дружество „Юник Пропъртис“ АД. От своя страна, то е собственост на офшорни компании от Сейшелите. Сградата стоеше дълги години без наематели, макар и да е на привлекателно място с огромен потенциал. Веднага след продажбата на тайните собственици тя започна да се пълни с наематели и то на цени, които съответстват на добрия потенциал, но не и на продажната цена. Всичко това буди у нас основателни съмнения за опит за източване на „Фонд Имоти“ и накърняване на интересите на миноритарните акционери.

Това, че сградата намира наематели след продажбата, не трябва ли да е добра новина?

- Щеше да бъде добра новина, ако ръководството на „Фонд Имоти“ беше сключило договорите за наем през самия фонд и така паричният поток беше останал в дружеството. Вместо това сградата се продаде на де факто офшорен собственик на относително ниска цена, като веднага след продажбата тя започна да се пълни с наематели.

Тоест, според вас, ръководството на „Фонд Имоти“ сключва без причина и без обяснения една финансово неизгодна за акционерите на фонда сделка?

- Точно така. Сметките ни може да не са съвсем точни, защото работим с публично достъпна информация, но наша проверка показа, че сградата е почти отдадена под наем и то на нива от около 12 евро за м2. Общата РЗП на сградата е 35 427 м2 с общи площи от около 17%. Това означава, че отдаваемата площ възлиза на 29 404.49 м2. При наем от 12 евро за м2 това се равнява на годишен входящ паричен поток от 4 234 247 евро, който обаче няма да влиза във фонда, а в Юник Пропъртис АД със съответните офшорни и неясни собственици. Нашата теза е, че интересите ни на миноритарни собственици са накърнени - именно с разликата от тези 4 234 247 евро и вноската за лизинг от 2 300 000 евро. Тази разлика, за съжаление, няма да влезе във фонда. Тоест, смятаме, че сме ощетени с около 2 милиона евро годишно преди покриване на оперативни разходи за поддръжка на сградата и данъци. Отново искам да подчертая, че това са сметки, базирани на публична информация.

Представихте ли тези притеснения и анализи на ръководството на „Фонд Имоти“? Какво ви отговориха те?

- Да, представихме всичките си аргументи. Според г-н Генчев, управител на „Фонд Имоти“, първите нововстъпили наематели от ЧЕЗ са поставили условие, изискващо именно такава структура. Честно казано, това доста ни съмнява и възнамеряваме да отправим формално запитване към ЧЕЗ. Лично аз не вярвам, че с оглед на чувствителния си бизнес ЧЕЗ ще поставя условия, изискващи осъществяване на сделки с офшорни компании с абсолютно неясни собственици.

Споменавайки БФБ, потърсихте ли Комисията за финансов надзор за коментар и становище?

- Да. Те ни отговориха, че сделката е законосъобразна.

Какви са ви целите и какво възнамерявате да правите сега?

- На първо място целта ни е да върнем актива във фонда, за да върнем и паричния поток в него, а не както е сега - да остава в компанията, собственост на две офшорки. Второ, трябва да се промени структурата на управление на фонда, която да бъде максимално прозрачна и да се бори за интересите на всички инвеститори. Разберете, тук не става въпрос само за една шепа ощетени миноритарни акционери, макар и всеки човек да е важен или поне така трябва да е в една правова държава. Тук става въпрос и за доверието към БФБ и българския бизнес като цяло. Ако активите на всяко публично дружество могат да бъдат разигравани по този, бих казал, доста елементарен начин, то защо ни учудва, че обемите, търгувани на БФБ, са по-ниски от дневния оборот само на един етаж в столичен мол.

Какво ще посъветвате инвеститорите във фонда, които се чудят какво да правят в тази ситуация?

- Нашата молба е хората да преценят дали считат, че интересите им са били накърнени. Ако се чувстват така, решението е да дойдат на общото събрание, което ще се състои на 11. 02. 2016 г. в Хотел „Легенди“ от 11:00 часа, и да се борят за правата си.


В. Генчев: Това бе единствената възможност да не влезем в несъстоятелност

Веселин Генчев е изпълнителен директор на Фонд имоти АДСИЦ, създател и основен акционер в дружеството.

Г-н Генчев, според Никола Филипов и други акционери са налице „съмнения за източване на Фонд имоти“. Как ще коментирате обвиненията?

Проблемът е, че група акционери, сред които е и Никола Филипов, разсъждават много едностранчиво. Не подхождат глобално към цялата ситуация, а тя е, че в продължение на 5 години сградата беше готова и бе на пазара, но поради цялостната ситуация на пазара на недвижими имоти стоеше празна. При първата възможност, която се появи като вариант да се сключи някаква сделка, за да може фондът да се спаси от несъстоятелност, ние я сключихме, защото дружеството има големи задължения към финансиращата банка и към външни кредитори.

Има кредитори, които си чакат парите от 5 години. Благодарение на моите усилия три или четири пъти преструктурирахме кредита към банката. Можете да се свържете с представители на ОББ и да ги попитате.  Това, че банката не е предприела нищо, за да направи кредита предсрочно изискуем в тези 5 години, е защото е виждала, че ръководството на фонда прави стъпки, които са полезни и правилни.

Ако имаше възможност за друга сделка, много ясно, че в тези години щях да я направя. А акционерите, които сега са недоволни, не правиха нищо в продължение на пет години . Когато сделката е направена, стъпват на нея и започват да разсъждават как е трябвало да бъде направена.

Те се чудят, защо не е имало събрание за одобрение на сделката?

- Законът е спазен, това е в предмета на дейност на АДСИЦ-а, според закона имаме право да вземем това решение в Съвета на директорите. Да не коментираме, че досега всички сделки не са били с решение на акционерите.

Например - продажбата на сградата на ул. Г.С. Раковски на Европейската комисия. Там никой нищо не каза, а за сделката за сградата на Цариградско протестират, тоест - има едностранчивост. Едно от исканията им е да се смени ръководството на дружеството и те (Никола Филипов и други) да започнат да управляват и вземат решения. След като са толкова убедени във възможностите си, защо за пет години не дойдоха и не предложиха решение, при условие, че винаги съм апелирал за това.

Всички се чудят коя е компанията лизингополучател, която ще получи сградата след 10 години?

Това е българско дружество, всеки може да провери акционерната му структура. Това е дружество, което се появи и единствено предложи сделка. Нямаше друг вариант и ако не бяхме направили сделката, кредитът щеше да стане предсрочно изискуем и фондът да влезе в несъстоятелност. Това беше единственият вариант да се получат достатъчно много пари, за да може банката да се съгласи на тази сделка, защото без съгласието ѝ сделката щеше да е невъзможна. След като банката е приела сделката, знайте, че това е единственото нещо, което можеше да се случи.

Как се развива проектът ви в Боровец?

В момента се плаща охраната на строежа, пази се и се търси реализация, каквато и да била тя. Когато сделката със сградата на Цариградско шосе приключи, Боровец ще остане почти чист актив, защото сделката за Цариградско ще погаси над 90% от всички задължения на фонда, в това число всички задължения към ОББ. Което означава, че живот и здраве, когато имотът в Боровец се реализира, той ще бъде разпределен като ликвидационна квота на акционерите.

Текстът е с аналитичен характер и не представлява препоръка за вземането на инвестиционно решение

Свързани компании: