IMG Investor Dnes Bloombergtv Bulgaria On Air Gol Tialoto Az-jenata Puls Teenproblem Automedia Imoti.net Rabota Az-deteto Blog Start Posoka Boec

Бен Елдър: България трябва да увеличи прозрачността на пазара на имоти

Има възможности на други места, които инвеститорите считат за по-добри, коментира глобалният директор „Оценки" в RICS

08:10 | 09.04.14 г. 100
<p>
	<em>Бен Елдър. Снимка: личен архив</em></p>

Бен Елдър. Снимка: личен архив

Кога българският пазар на имоти ще стане достатъчно прозрачен за чуждестранните инвеститори, какви сгради търсят те и какво искат от оценителите на имоти – отговорите на тези въпроси потърсихме от Бен Елдър, глобален директор „Оценки" в RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors - Кралския институт на лицензираните консултанти по недвижими имоти).

Бен Елдър е практикуващ оценител и преподавател, заемал ключови позиции в Nottingham Trent University и The College of Estate Management. Той е член на The Global Advisory Forum for The Appraisal Foundation в САЩ, както и в Advisory Forum Executive на Международния съвет по стандартите за оценяване и е един от ръководителите на United Nations ECE Real Estate Management Advisory Group.

- Г-н Елдър, пазарът на имоти в България е сред полупрозрачните пазари на имоти в света. Какви са Вашите наблюдения – подобрява ли или влошава позициите си българският пазар на фона на развитието на глобалните пазари след кризата?

Има промяна. Събития като конференцията от миналата седмица показват, че има промяна. Привличането на над 100 души на подобно събитие разкрива, че има хора от пазара, не само оценители на имоти, но и банкери, инвеститори, адвокати и други участници в процеса по сключване на сделки, които искат да научат за международните перспективи и как те започват да влияят на начина, по който се сключват сделки в България. Прозрачността е ключова.

Помня края на 90-те години, после 2007-2008 г., точно преди кризата - колко активен беше пазарът, хората не мислеха, че могат да загубят пари. Политическите промени в България и Източна Европа внезапно отвориха всякакви възможности за много бързо развитие и някои от тези промени не бяха достатъчно зрели, за да успеят. Не казвам, че са били погрешни, просто всичко се случи много бързо и по време, когато имаше бум на пазара в Западна Европа и САЩ. Това създаде много фондове, които търсеха нови пазари за инвестиции. Източна Европа изглеждаше като панацея и ново предложение, страхотна възможност за ръст... Хората бяха яхнали вълната и мислеха, че от инвестиции в имоти не може да се загуби. Ами може и това се случи.

- Какъв е пътят за преодоляването на предизвикателствата с прозрачността на пазара на имоти в България?

Прозрачността е свързана с доверието. И отново да се върнем на събитието – обсъждаха се методите за оценяване на имоти. Една от ключовите препоръки в Червената книга на RICS е, че окончателният доклад не трябва да бъдат подвеждащ за клиента. Може да се посочи „спот цена“, т.е. пазарна цена, на която очаквате да продадете конкретния имот в определен момент, но ако оценителят настина вярва, че пазарът е в подем или на дъното, или някъде по средата, той е длъжен да обясни това в доклада си.

Оценката е приблизително изчисление на пазарната цена в определен момент, но това не пречи на оценителя да направи коментар на тази оценка. Оценката е число, но наистина интересната и полезна част е допълнителната информация, която се предоставя в доклада към нея. Не всички инвеститори и финансови институции винаги искат да чуят тази допълнителна информация, защото тя прави решенията им по-трудни. Ако получат само едно число, което да използват при изчисляването на съотношението заем–стойност (loan-to-value ratio), въпросът е много по-лесен. Недвижимите имоти обаче не са лесен въпрос, те са много сложна тема.

На конференцията ми се стори на няколко пъти, че възниква объркване относно ролята на оценителя и на другите страни в процеса. Трябва да е напълно ясно за лицензирания оценител каква е целта на оценяването, за какво е нужна тази оценка, както и да получи инструкции в писмен вид.

Трябва да има ясно разбиране между оценител и клиент за какво е нужна оценката и какъв тип доклад ще се изготви. Защото твърде често, особено в миналото, докладът се изготвя и предава, но клиентът не го харесва и променя или опитва да променя инструкциите, така че да отговорят на очакванията му.

Чух коментари, че няма много чуждестранни инвеститори в България. Това означава, че хората, които искат да инвестират, не виждат България като привлекателна опция. Това не значи, че системата е грешна, просто те не смятат, че възвръщаемостта ще компенсира поетите рискове. Има възможности на други места, които считат за по-добри.

Последна актуализация: 21:20 | 12.09.22 г.
Специални проекти виж още

Коментари

98
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
Идеята е сделките да стават по-лесно и с по-малко транзакционни разходи. Не да се влияе на цената и времето за "ставане" на една сделка - това трябва да си зависи изцяло от пазара, а само да се улесни максимално самия процес по сключване на сделките. Което значи отпадане на всички посредници (като брокери и нотариуси), сваляне на таксите до възможния минимум (на база реален разход), а също и махане на данъците (за покупко-продажба) или свеждането им до символичен размер. Данъците за продажба на имот (а също и на автомобил) трябва да са същите като тези за продажба на финансови активи. По същите причини.А ако някой иска да си наеме консултант (допълнително и за своя сметка) е свободен да го направи.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
97
rate up comment 1 rate down comment 0
1111@
преди 9 години
Тук вече съм съгласен с теб.Когато става дума за ясни и точни правила при тази търговия,ясни рамки на закона и работещ имотен регистър с актуална информация,нещата ще се развият от самосебе си.И може би не с няколко,а с десетки приложими търговски функции..... Относно регистъра-Няма ли доверие в него,все едно не съществува...И последно:Каква е идеята?Да се купува по-бързо,по-лесно или по-евтино?Или да се избегнат посредниците? Ако брокерите се прекръстят на консултанти по НИ мислиш ли,че хонорара им ще бъде по-нисък от комисионната която искат в момента?
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
96
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
Това, което предлагам по абсолютно никакъв начин не пречи и на инвестиционната гледна точка. И казах, че не е точно борса - по-точно казано е, имотния регистър, който така или иначе го има (и добре, че го има) се разширява с няколко търговски функции. Това е.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
95
rate up comment 1 rate down comment 0
1111@
преди 9 години
...,,Tова е така ако гледаш на имотите от инвестиционна гледна точка.,, Ако никой не погледне имотите от инвестиционна гледна точка,те просто няма да съществуват! Все някой трябва да ги построи,да ги финансира(с кредит или в брой) Не се засягай,но тази борса звучи малко утопично.А и в момента има подобна възможност при съдия изпълнители,НАП,банки и др.Но да се вкара т.нар. свободен пазар в кошара е малко наивно...
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
94
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
И една много важна законова вметка: За да се даде сигурност, законът и сделките, които се извършват чрез имотния регистър трябва да имат предимство (да се явяват като специални) спрямо всички други закони. Т.е. този закон, ако някъде влезе в противоречие с друг/и закони, има предимство.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
93
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
...Т.е. не само за покупко-продажба, но и за "ипотекиране" на автомобили.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
92
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
...И още нещо: абсолютно същата система трябва да има и при покупко-продажба на автомобили.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
91
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
Да опитам да резюмирам как си го представям: - След изчистване собствеността на даден имот той се вписва (листва) в имотния регистър и остава там;- С така вписания имот, собственика може да извършва (с попълване на една форма и натискане на един бутон) редица операции най-важните от които са обявяване за продажба и ипотекиране;- Когато собственика отвори процедура по продажба, то от този момент, имотния регистър блокира всички други възможни разпоредителни операции с този имот;- Начина на продажба - пряко договаряне, търг (явен / таен) и пр., както и всички други свързани с продажбата подробности (като напр. актуални снимки), се указват и дават от собственика при откриване на процедурата;- Когато (и ако) се появи купувач и той извърши плащането, имотния регистър прехвърля имота на негово име и закрива процедурата по продажба;
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
90
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
...Поправка: Имотната борса трябва да работи ПО-ДОБРЕ от фондовата такава :) . Например, не трябва да принуждаваме някой да се делиства от нея заради някакви текущи такси или разходи (одити или нещо подобно). Ако нещо текущо и обичайно трябва да се актуализира, напр. данъчната оценка (която и без това се прави и поддържа що-годе актуална), то това трябва да става напълно автоматично.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
89
rate up comment 1 rate down comment 0
Ricco
преди 9 години
Това е така ако гледаш на имотите от инвестиционна гледна точка. Ако обаче гледаш от потребителска нещата са по-прости и често решение може да бъде взето много бързо. Защото ако щеш, и при имотите е като при любовта - понякога човек може да се влюби и от пръв поглед :))) . Що се отнася до % от сумата при продажба, то аз смятам, че този % (вкл. и като данъц!!!!!) трябва да е същия като при покупко-продажба на финансови активи. Т.е. ако има (нещо като) имотна борса, тя трябва да работи точно както работи и фондовата такава. Защото в края на краищата, за трудовата сила, имотите са това, което са фирмите за бизнеса и същите причини, които важат когато искаме да направим правенето на бизнес лесно за фирмите, важат и за имотите и трудовата сила.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
Финанси виж още