Около 20 сделки с жилища на цена над 1 млн. евро са сключени у нас в началото на годината

2026 г. е започнала с отчетлива сегментация на пазара на луксозни имоти у нас – забавяне на активността в ниския към среден ценови сегмент, задържане в средния и засилена динамика при имотите от най-висок клас. През първото тримесечие на тази година броят на сделките на цена над 1 млн. евро е бил същият като през последното на миналата година – около 20. Това показват данни на компанията Unique Estates | Christie’s International Real Estate, съобщени по време на медийно събитие.

„Това е ясен сигнал за устойчивост и за запазен интерес от страна на заможните купувачи, като активността се концентрира в имоти с доказана стойност и дългосрочен инвестиционен потенциал“, коментира Светослава Георгиева, управляващ директор на компанията.

Сделките с имоти на цена до 300 хил. евро също се увеличават, а интересът към такива имоти е сериозен благодарение на новите проекти, които продължават да излизат на пазара в райони като „Малинова долина“, „Манастирски ливади – изток“, „Възраждане". Сключените сделки са се увеличили с 38% спрямо последното тримесечие на миналата година, отбеляза Георгиева.

В същото време в средния ценови сегмент – между 300 хил. и 500 хил. евро, се отчита задържане и лек спад на сделките, като част от купувачите отлагат решенията си, преориентират се към наем или търсят възможности за финансиране чрез продажба на друг имот. Делът на този сегмент намалява от 31% през 2025 г. на 22% в началото на 2026 г., докато сделките на цена между 500 хил. и 1 млн. евро държат дял от около 30%, сочат данните на компанията.

„Фокусът на купувачите винаги е бил насочен към локацията, но наред с това те вече обръщат внимание на качеството и дългосрочната стойност на имота. Важно е също цената му да е пазарно ориентирана, тъй като това е основният двигател за сключване на сделки в момента“, отбеляза Георгиева. През първото тримесечие сделките в средния и високия сегмент са се сключвали за имоти, които са били на пазара между две и четири седмици, което според нея е ясен индикатор за добра предвидимост и реална готовност за покупка.

Оформя се нов профил на купувача - по-малко на брой, но значително по-подготвени и мотивирани хора, които вземат решения по-рационално и с дългосрочна перспектива. Купувачите на луксозни имоти са основно българи, като в малко над половината от случаите те са купили имотите на обявените цени. В 30% от случаите купувачите са поискали отстъпка, а в 15% са я поискали, но не са я получили и въпреки това са сключили сделка на офертната цена.

През първото тримесечие е сключена само една сделка извън средния диапазон на отстъпките – с 25%, което според Георгиева е изключителна рядкост на пазара. В основния случай отстъпките варират между 6 и 10%, а над 20% от сделките са се случили с отстъпка под 5%. „Това показва стабилен пазар и че продавачите определят пазарна цена, която позволява имотът да се реализира за един до три месеца – оптималния срок за реализацията на скъп имот“, отбеляза Георгиева.

Продължават да се сключват и сделки за трофейни имоти. Най-голямата сделка на компанията за първото тримесечие е за аристократична резиденция в полите на Витоша, закупена от българин за 7 млн. евро.

Купувачите, които искат да купят къща или апартамент с усещане за къща, се насочват към затворени комплекси в околностите на София - Камбаните, Панчарево, които привличат високо търсене. Много запитвания има и за къщи в село Лозен на цена над 1 млн. евро, а Бистрица и Банкя са едни от най-бързо развиващите се райони благодарение на новите проекти.

Къща с минимум три спални, която е на не повече от 20 години и разполага с двор с площ не по-малко от 500 кв. м, не може да се намери на цена под 750 хил. евро, заяви Георгиева. Вече не е прецедент завършени къщи в комплекси около София да се реализират за около 3 млн. евро, съобщи Георгиева.

Отливът от пазара на продажби в средния ценови сегмент е дал тласък на наемния пазар, който отбелязва ръст на сделките с 15% на годишна база през първото тримесечие и около 7% покачване на цените – от около 1215 евро в края на 2025 г. на 1300 евро през първото тримесечие на тази година, сочат данните на компанията. Сред наемателите има по-висок процент чужденци, отколкото при купувачите.

Очаква се заради регламента, който изисква от собствениците на имоти в Airbnb и Booking да ги регистрират до 20 май, на пазара да излязат повече имоти за дългосрочно отдаване. Част от тези имоти вече излиза и на пазара за продажби.

От Unique Estates очакват по-бавен ръст на цените на луксозните имоти през тази година в рамките на 5% до 10%.

Пренареждане в световен мащаб

В световен план се очаква около 165 хил. милионери да сменят държавата си на пребиваване през тази година, което би било рекорден брой, съобщи Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates I Christie’s International Real Estate и заместник-председател на Борда на директорите на Realto Group. Ако допреди десет години спестяването на данъци е бил основният мотив на заможните купувачи да заживеят в друга държава, сега водещи са сигурността, начинът на живот, качественото здравеопазване и образование и възможността да пътуват и разполагат с капитала си в различни дестинации, добави тя.

Това увеличава популярността на Европа сред купувачите на луксозни имоти с високо нетно състояние, която досега е била смятана за неблагоприятна дестинация поради високите данъци и ниската ликвидност на пазара. Държави като Франция, Швейцария, Монако, Италия, Португалия, Гърция, а вече и България се появяват на картата за миграцията на богатството и се очаква да привличат все повече купувачи, отбеляза Илиева.

Част от водещите сделки на Christie’s International Real Estate за изминалата година са реализирани именно в Европа. Най-голямата трансакция за миналата година е в Монако - четиристаен апартамент, проектиран от известния италиански архитект Ренцо Пиано, на стойност 65 млн. евро, отбелязал ценови връх от 150 хил. евро на кв.м. Сред най-значимите сделки попадат и имоти на Френската Ривиера, включително първокласно имение в Сен Тропе, реализирано за 22 млн. евро.

Най-високият клас купувачи вече искат имоти в няколко дестинации на няколко континента, за да разполагат с мобилност, ако се наложи спешно да изнесат семейството и бизнеса си, коментира Илиева.

Сингапур, САЩ, Индонезия са сред държавите и регионите, които печелят от новата вълна на миграцията на богатството. В същото време в Дубай, където имотният пазар процъфтяваше преди началото на конфликта в Близкия изток, големите инвеститори изчакват и не свалят цените, но договарят по-добри схеми на плащане и по-добри условия за купувачите – освобождаване от такса поддръжка за три години, първоначална вноска, равняваща се на 10% от стойността на имота, вместо на 30% преди това, 5% отстъпка от цената при първоначална вноска от 20%, вместо 50% преди, съобщи Илиева. Сривът на туризма е повлякъл надолу и наемния пазар в емирството. В същото време започва да се развива вторичният пазар.

Засилва се ролята на недвижимите имоти като средство за дългосрочно съхранение и предаване на богатство между поколенията. Очаква се около 124 трилиона долара да бъдат прехвърлени между поколенията в глобален мащаб през следващите години, като до 2040 г. близо 80% от това богатство ще бъде контролирано от Gen X и следващите поколения.