Заплахата от изземване на имоти в Берлин натежава върху акциите на имотните гиганти

Радикално предложение за конфискуване на големи портфейли с жилища отново е на дневен ред в Берлин, като застрашава с по-дълбоки загуби акциите на имотните компании, пише Bloomberg.

Книжата на Vonovia и Grand City Properties поевтиняха с 20% това тримесечие, като регистрираха най-тежката разпродажба в сектора, породена от нарастващите лихвени проценти. Анализатори казват, че те могат да потънат още повече, ако антикапиталистическата партия „Левица“, която спечели изборите в града този месец, изпълни обещанието си да одържави имоти, за да осигури повече достъпни жилища.

Партията се нуждае от подкрепата на други, за да управлява, и е изправена пред значителни препятствия при изпълнението на плана си за отчуждаване, но перспективите за продължителни политически и правни пазарлъци натежават над големи собственици на имоти като Vonovia, която притежава над 130 хил. жилища в града.

„Германските жилищни имоти вероятно са на последно място в списъка с желания на инвеститорите“, коментира Пиер-Еманюел Кулар, анализатор в компанията Jefferies в Париж.

Германските имотни компании се представят по-зле от европейските си конкуренти. Графика: Bloomerg LP

„Левица“ води проучвателни разговори за съставяне на правителство, но дори да успее да оглави правителство, което е готово да предприеме отчуждаване, това почти сигурно ще бъде оспорено в Конституционния съд на Германия. Освен това всеки опит на германското правителство да попречи на провинциите да национализират жилищата най-вероятно би приключил в съда, оставяйки въпроса неразрешен с години.

Анализаторът на Deutsche Bank Томас Ротойслер написа в бележка преди изборите, че продължителна регулаторна несигурност би била „структурно вредна“ за имотния сектор, въпреки че вероятността да се стигне до отчуждаване е малка.

„Докато сегашната политическа реторика остава активна, тя вероятно ще продължи да натежава върху представянето на сектора“, отбелязва той.

Компании, които не биха били пряко засегнати от отчуждаването в Берлин, също бяха повлечени в разпродажбите. Книжата на TAG Immobilien поевтиняха с 22% това тримесечие, притиснати от нарастващите лихвени проценти и перспективата за ново увеличаване на лихвите по заемите.

Входна точка?

Но Кулар от Jefferies казва, че книжата са толкова потиснати, че започват да изглеждат привлекателни, въпреки че на хоризонта няма очевиден катализатор, който да задвижи възстановяване.

Въз основа на средните ценови цели на брокерите, следени от Bloomberg, потенциалната възвръщаемост от акциите на Grand City Properties, нейната компания майка Aroundtown, TAG Immobilien, Vonovia и LEG Immobilien е 53%. За сравнение, при подиндекса за недвижимите имоти от Stoxx 600 тя достига 22%, което го превръща в един от най-слабите сектори тази година в Европа.

„Ако не бързате, това е много добър момент да инвестирате. Секторът не е бил толкова интересен от гледна точка на оценки от 2012 г. насам“, отбелязва Кулар.

Идеята за изземване на апартаменти не е нова. Жителите на Берлин гласуваха през 2021 г. за национализиране на портфейлите с над 3000 жилища, но градските власти не предприеха такива действия. Оттогава натискът за промяна нараства, движен от ръста на населението в германската столица, най-резкия ръст на наемите по новите наемните договори от всички градове в страната и спада на строителството поради нарастващите разходи.

Подготвеното предложение от активисти, недоволни от липсата на действия, би прехвърлило около 220 хил. апартамента в собственост на държавата. Ако „Левица“ сформира правителство и осъществи мащабно отчуждаване на имоти, последиците ще се усетят далеч извън Германия.

Макар че Vonovia ще понесе най-тежък удар, 26% от нейните 528 370 жилища се намират в Берлин, други компании като шведската Heimstaden, френската Covivio и Grand City Properties също притежават хиляди имоти в града с експозиция от съответно 12%, 17% и 23%.

Vonovia има най-големия портфейл с апартаменти в Берлин. Графика: Bloomberg LP

„Лявата партия би могла да повлияе не само върху жилищния пазар в Берлин, но и да навреди на представата, която инвеститорите имат за Германия“, казва Марсел Кирхмайер Гауп, анализатор в регионалния кредитор Landesbank Baden-Wuerttemberg.

Изпитващата затруднения имотна компания в Берлин Adler Group, контролирана от кредитори, сред които Pacific Investment Management и Arini Capital Management, вече предупреди, че институционалните инвеститори са се оттеглили заради риска, което може да усложни плановете за продажба на портфейла ѝ, за да изплати дълга си. Представител на Adler е отказал коментар.

Heimstaden съобщи, че наблюдава внимателно събитията в Берлин, като същевременно възприема десетилетна перспектива, когато обмисля решения, които може да засегнат жилищата ѝ и новото строителство.

„Нашата увереност във върховенството на закона в Германия и защитата на имотите остава силна както винаги“, заяви Якуб Мика, ръководител на финансовия отдел на Heimstaden Germany, в изпратен по имейл коментар.

Vonovia посочи, че очаква канцлерът Фридрих Мерц да не позволи на провинциите да въведат закони за отчуждаване на имоти, което според компанията е противоконституционно. Въпреки това тя е готова да работи конструктивно със следващото правителство в Берлин, отбеляза главният изпълнителен директор Лука Мучич в коментар по имейл до Bloomberg.

Въпреки че рискът от изземване на имоти е ограничен, „възобновеният политически дебат за жилищния сектор може да натежи върху нагласите на инвеститорите и цените на акциите“, коментира анализаторът от ING Groep Франческа Ферагина.