Индустриалните имоти у нас: Повече сделки за продажба и по-висок ценови диапазон

Повече сделки за продажба на индустриални имоти и в по-голям ценови диапазон отчита платформата БГСКЛАД за 2020 г. Докато през 2019 г. сделки са се сключвали на цена до 2 млн. евро, през миналата година цените са се доближили до 4 млн. евро.

„Най-голяма беше активността в София и Пловдив, следвани от Благоевград и Петрич. Клиентите бяха предимно компании от хранително-вкусовата промишленост, както и търговията с промишлени продукти“, казва Симеон Митев, собственик на платформата.

Според него някои от инвеститорите, строящи жилищни и офис сгради, са се пренасочили към индустриални и складови площи. Това е довело до 2,5 пъти по-голям растеж в сравнение с предходната година. Складове

Стагнацията заради кризата е довела до спад на цените на терените в страната с 20%, а тези в и около столицата са поевтинели с 5% до 10% в зависимост от локацията. „Считам, че през 2021 г. ще наблюдаваме по-оживен пазар на терени в сравнение с предишните години благодарение на спада на цените“, отбелязва Митев.

По думите му много от компаниите-инвеститори са си научили урока от предишни години и са използвали 2020 г., за да направят анализи и промени в бъдещите си проекти. „Броят на консултираните проекти при нас се покачи значително спрямо 2019 г.“, посочва Митев. Складове

Коронавирусната криза е замразила наемната активност в сегмента на индустриалните имоти, като между март и май не са реализирани сделки. От май обаче е започнало плавно сключване на сделки – от по-ниски към по-високи ценови нива. „Преговорите и подписването на сделките ставаха главно онлайн, като договорите се изпращаха и подписваха по куриер. За бързина при задвижването на договорите се използваха също сканирани копия и изпращане на договорите по електронна поща“, казва Митев.

Брокерите от платформата му са успели бързо да преминат към работа онлайн и тя е била от полза за тях не само с оглед намаляване на разходите, но и на напразното време за огледи.

Митев очаква след ваксинирането на по-голям брой хора пазарът на индустриални имоти у нас да ускори ръста си в средата на годината с видими резултати към края на 2021 г. Той изтъква необходимостта да продължи работата на правителството по привличане на чуждестранни инвеститори в България.

София

През 2020 г. пазарът на индустриални имоти в София и населените места до 25 км от града се е характеризирал с периодичност на търсенето заради очакванията за финансова криза и последиците от коронавирусната пандемия, казва Ненчо Кънев.

Според него собствениците на индустриални площи не са отговорили на очакванията на ръководителите на компаниите за спад на цените на имотите поради обвързаността си с кредити, а там, където все пак се е стигнало до отстъпки, те са били в разумни граници. По думите му особено търсени са бази с лесен достъп до градски транспорт, където цените са с 30% по-високи. Складове

Спадът на наемните сделки през 2020 г. е с около 25%-30% на годишна основа, като тук влизат отдадени квадратни метри, а не реализирани приходи от сделки, съобщава Радослав Конов. За разлика от миналата година, когато най-търсени са били складовете клас Б с площ между 500 и 1000 кв. м, през 2020 г. повечето реализирани наемни сделки са били със складове клас Б и С и площ от 100 до 500 кв. м.

Наемните цени са останали без съществени изменения от 2-3 евро на кв. м за клас С в крайните квартали и покрайнините на София, 3-4 евро на кв. м за помещения клас Б в зависимост от локацията и 4,5-6 евро на кв. м за складове клас А.

Наемодателите са се съгласили на намаляване на наемната цена за определен или целия срок на договора, няколко месеца гратисен период при влизане във владение, намаляване на неустойки при предсрочно прекратяване на договор за наем, намаляване на срока за предизвестие за предсрочно прекратяване на наемен договор.

Според Конов сериозен ръст има на търсенето на складове под наем, подходящи за складиране на пакетирани и консервирани храни, както и на минусови и плюсови хладилни камери.

През 2019 г. най-активни сред наемателите са били компании от средния и голям бизнес, докато през миналата година най-голяма е била активността при малкия бизнес, който е засегнат най-тежко от кризата и освобождава площи, за да наеме по-малки помещения.

Конов отбелязва, че през 2020 г. британски фирми са навлезли в България предвид излизането на Великобритания от ЕС, като те са избрали страната ни заради по-ниските наемни цени и евтината работна ръка, както и добрата локация на кръстопът с Азия и членството на България в ЕС.

В момента в София се завършват няколко складови бази с възможност за наем на площи от 300 до 2000 кв. м на удобни локации в близост до магистрала „Тракия“ и „Хемус“, както и в градска среда на бул. „Ботевградско шосе“ и други удобни градски артерии.

Според Ненчо Кънев наемателите вземат по-бавно решение за наемане на площи, като имат предвид четири основни критерия – общо състояние на базата, състояние на склада, местоположение, наличие на удобна инфраструктура.

Срокът за вземане на решение за наемане на база е нараснал до 45 дни, забелязвала се е и ясна тенденция за проучване на пазара от наемателите за по-евтини решения и по-добри условия от предоставяните от настоящите наемодатели. Кънев съветва наемодателите да не губят клиенти, ако отстъпката, която искат, е в рамките на 10%.
Той прогнозира, че през тази година ще се увеличи строителството на нови малки бази до 1000 кв. м за покриване на лични нужди с цел освобождаване на наемани площи. Очаква се и поскъпване на земята и на строежите, както и разширяване на географията на търсене на имоти с оглед развитието на инфраструктурата. Складове

Кънев очаква задържане или спад на наемните цени на индустриалните площи наред повишаване на доверието в предлаганите услуги, предоставяни от големи и модерни бази. Той прогнозира и задълбочаване на тенденцията за използване на споделени складови площи, отговарящи на всички изисквания за съхранение, обработка и следваща логистика.

„Ще се увеличи търсенето на приветливи площи с размери от 100 до 200 кв. м в лесно достъпна градска среда. Възможностите на инвеститорите да отговорят на такова търсене са огромни“, казва Кънев.

Пловдив

През 2020 г. в града са преобладавали покупко-продажбите в сравнение с наемните отношения, отбелязва Атанас Ласков.

„Коронакризата направи инвеститорите много по-внимателни след растежа през 2017-2019 г., както и отрезви доста спекулативни играчи на пазара. Въпреки това много инвеститори се решиха на защита на финансовите си ресурси чрез инвестиции в имоти. Очакванията за сриване на цените не се сбъднаха. Продавачите с атрактивни имоти или имат възможност да изчакат, или биват ухажвани от потенциални купувачи и това им дава индикации за задържане на цените“, отбелязва Ласков.

Затварянето или ограничаването на много бизнеси са нанесли удар на наемния пазар. В резултат на това са били освободени площи, наети предимно от фирми в пострадалите браншове, което наред с новите проекти е осигурило достатъчно предлагане, но с голяма ножица на цените.

Според него през миналата година наемателите са проучвали внимателно всички имоти на пазара и са наемали малки до средни площи, търсейки възможно най-ниските цени.  Най-активни в търсенето са били малки транспортни и куриерски фирми, които в кризата са се възползвали от бума на онлайн търговията, както и помещения за складиране на бързооборотни стоки.

Ласков очаква след края на пандемията да се повиши отново търсенето на по-големи по обем производствени и складови площи.

Варна

През 2020 г. индустриалните имоти във Варна са се вписали в общата тенденция на охлаждане на пазара на бизнес имоти, коментира Тони Танев.

Спрямо 2019 г. по отношение на наемните сделки се отчита значителен спад както в броя на сключените през второто полугодие наемни договори, така и в общия количествен обем отдадени под наем промишлени, логистични, търговски и офис площи за цялата 2020 г. Приоритетно наемателите разглеждат обекти с потенциал както за бъдещо разширение на заеманите площи, така и за незабавна редукция при необходимост, коментира Танев.

По думите му няма значителни промени в наемните цени на обикновените складови площи за масово ползване. „Обичайните нетни наемни нива на предлагане и през изминалата година се запазват в диапазона 2,5-3,5 евро на квадратен метър на месец, а търсенето е за цени от 2 до 3 евро на квадратен метър на месец“, казва Танев.

Пазарните цени на строителните терени на територията на промишлените зони във Варна през 2020 г. също не са претърпели съществени изменения. Сделки за регулирана промишлена земя във Варна на нетни ценови нива от 75-90 евро на кв. м са били сключени през активния сезон. Постигнати са били и цени от 30-45 евро на кв. м за терени в предградията на Варна.

Танев очаква през 2021 г. свободните в продължение на месеци площи да бъдат наети от нови търговци, когато изискваните от наемодателите наемни нива станат адекватни на обема локална редовна клиентска маса с трайна покупателна активност. Според него все по-популярни стават хибридните модели на модерна търговия. „Нараства търсенето на обекти тип магазин и склад заедно. Устойчиво се увеличава броят от заявки за търсене на склад с офис в един обем. Но на местния пазар липсва адекватно предлагане за наем или продажба на обекти, комбиниращи в един имот производствено-складова площ с офис и търговска зона“, казва Танев.

Бургас

От януари  до средата на март на пазара за наемане на индустриални имоти в Бургас и региона е имало търсене, осъществени са множество огледи основно с чужди фирми, предимно от Турция и Русия. Преговорите с тях обаче са вървели много бавно, а след затварянето на границите заради COVID-19 до сделка не се е стигнало, коментира Валентин Косев.

Наемите на индустриални имоти в града са намалели, а компаниите са търсели имоти с два-три пъти по-малка квадратура от 100 до 200 кв. м, които липсват на пазара. Поведението на наемателите е плахо предвид несигурността колко време ще продължи извънредното положение и икономическата обстановка по Черноморието с по-малкия брой туристи при големите хотелиери и намалялото търсене на стоки заради затварянето на заведенията, казва Косев

При наемодателите има повишено предлагане, тъй като част от наемателите са затворили бизнеса си временно или за постоянно.

Косев има положителни очаквания за 2021 г., тъй като бизнесът се стреми да си върне активността, а това според него ще доведе до търсене на промишлено помещение под наем или за продажба. Той очаква да нараства предлагането на индустриални имоти в социалните мрежи.

Русе

Извънредното положение през март и април е свило драстично пазара на индустриални имоти в русенска област, съобщава Юри Дудев. „Огледите на складове и на индустриални площи почти спряха, а запитванията от страна на клиентите намаляха значително. От началото на лятото започна устойчиво търсене на складови площи за градска логистика в Русе, провокирано основно от ръста на онлайн търговията. Паралелно с това, макар и плахо, започна да се възстановява търсенето на всички индустриални имоти“, допълва той.

Въпреки намалялото търсене за закупуване на производствени и складови площи цените са запазили нивата си от 2019 г. Значителен спад има при наемите. „През 2020 се наблюдаваше много по-трудно вземане на решение за наем и покупка от малки до средни инвеститори за индустриални площи до 1000 кв. м. При големите инвеститори търсенето е по-регулярно. Все по-често производители и търговци решават да строят свои помещения. Това е ясен сигнал към собствениците на бази, че стойността на услугата, която предлагат, не съответства на наемната цена“, отбелязва Дудев.

Плевен

Коронавирусната криза не е променила значително пазара на индустриални имоти в Плевен, казва Ангел Иванов. „Положителното е, че се случиха сделки, които явно са планирани в предходни години. Наемите задържат нивата си, но интересът е по-слаб и сключените сделки са по-малко от 2019 г.“, отбелязва Иванов.

През миналата година инвестиционни сделки в града почти няма, но ситуацията е била подобна и през 2019 г., тъй като Плевен все още не може да предложи на инвеститорите добра инфраструктура, достъп до магистрала, летища за разлика от други областни градове, коментира Иванов.

Сделки за наеми са се сключвали на цена около 3 евро на кв. м, задържайки нивата си от 2019 г. Част от наемателите на складови площи в Плевен разширяват наети имоти и дори закупуват собствени, което говори за стабилност на бизнес плановете им. „Външен интерес от бизнеси в страната и чужбина все още е много инцидентен, остават няколко основни производства, които са наели готови големи площи в региона и нови не се очакват скоро. Има и освободени площи, които търсят нов наемател или друго развитие“, казва Иванов.

Той очаква през 2021 г. да има ръст в търсенето и бизнесите, които спечелиха през миналата година, да реализират и инвестират спечеленото. „Очаквам поне частично новата магистрала да може реално да се използва за връзка със София и Южна България, което да доведе нови инвеститори. В Плевен и региона предлагането на индустриални имоти е голямо и не е нужно да се урбанизират нови територии, наличните са достатъчни и имат необходимата инфраструктура“, казва Иванов.

Видин

Предлагането в града е по-голямо от търсенето заради слабо развитата му икономика, коментира Бисер Първанов. Търсене почти няма, а ако то е налице, е най-вече с кратки периоди на ползване на помещения под наем.

Складове от модерен тип в региона липсват. Има заети открити и полузакрити бивши складови бази и заводски площи в лош вид, които се ползват от фирми за разполагане на техни стоки в оборот.

Забелязва се ново строителство единствено на магазинни площи до 200 кв. м със собствени средства, които най вероятно ще се отдават под наем, казва Първанов.

Габрово и Велико Търново

Пазарът на индустриални имоти в Габрово се е свил значително спрямо 2019 г. със спад на реално сключените сделки, новите оферти и на търсенето като цяло. Намалена е активността както на наематели, така и на купувачи. Активни в наемния сегмент са куриерските компании, казва Михаил Сеферов. 

Във Велико Търново пазарът е останал относително стабилен, а пренасочването на търговията към интернет е довело до ръст на търсенето на складови и промишлени площи както под наем, така и за покупка. Много компании са започнали да търсят варианти за оптимизиране на използвани площи, коментира Любомир Филипов.

Обемът на инвестираните средства в индустриални и логистични площи в региона е нараснал спрямо предходната година. Филипов очаква логистичните имоти да продължат да се представят добре и през 2021 г., а използването на стратегии за продажба и повторно наемане на имоти също може да засили потока от сделки.

Той се надява реализирането на големи инфраструктурни проекти тази година да засили и инвеститорския интерес към индустриални имоти във Велико Търново.

Стара Загора

Наемането на промишлени помещения в града намалява спрямо 2019 г., а инвеститорите са резервирани към сключването на сделки. Интересът обаче се запазва, въпреки че пандемичната обстановка пречи на бизнеса да взема решения, казват Михаела Лесова и Васил Василев.

„Нивото на инвестиционните сделки се запазва. Няколко сделки бяха осъществени в новата обособена индустриална зона в западната част на града. Става дума за по-малки имоти, предимно парцели, но е ясно желанието и възможността за инвестиране. В източната част вече има трима кандидат-инвеститори“, коментират експертите.

Търсенето е основно за купуване или наемане на малки площи до 200 кв. м. Слабо е търсенето на големи промишлени помещения с цел производство. По-големите площи в града и околните села са заети от земеделски фирми за складиране на продукция.

Наемната цена на квадратен метър варира от 3 до 5 лв. без ДДС, а продажната на промишлено помещение ново строителство е 400- 450 евро на кв. м. Старите сгради са на цена около 100-200 евро на кв. м

Единственият сегмент с ръст през годината е този на малките промишлени парцели с площ от един и два дка. Предпазливо инвеститорите влагат ресурс в парцели, а оставят реализацията на бъдещия проект за догодина. Нови участници, с изключение на няколко турски фирми, на пазара няма. Търсенето е за производствени площи от 2000 кв. м, които са нови и разполагат с всички комуникации и места за паркиране.

Пазарджик

Активността на клиентите за наемане или закупуване на имот в града и околностите му през 2020 г. е била ниска, а очакванията за цените на собствениците на индустриални имоти и наемателите или купувачите са се разминавали, коментира Стоян Фингаров.

Обемът на сключените сделки е намалял с 15% до 20% спрямо 2019 г., като чувствителен превес имат наемните сделки. Ценовите нива се движат о 2,5 - 5 лв. на кв.м за наемите в зависимост от локацията и екстрите на обекта, а при сделките за покупка – от 90 до 110 евро на кв. м за стар сграден фонд. Новоизградени по съвременни изисквания складови бази липсват на пазара. Под и над тези цени сделки почти не се случват.

Най-търсени са имоти с площ 150-400 кв.м като извън тези параметри търсенето е ограничено, а когато има такова, поради разминаване в изискванията на купувачите или наемателите и на собствениците, сделки рядко се случват, казва Фингаров. 

Офертните цени са се запазили на нивата си от 2019 г., като при проявен интерес сделки са се сключвали с минимални отстъпки в цената.

Във връзка с финансирането на някои бизнеси с европейски средства са се появили и клиенти, търсещи покупки на терени и производствени халета, като тук имат превес готовите площи, но поради недобра инфраструктура повечето от тях заемат изчаквателна позиция с надеждата да излязат нови предложения тази година или пък се ориентират към съседни региони.

Шумен

През 2020 г. в града са завършени няколко логистични бази с РЗП над 6000 кв. м, като по-голямата част от площите са били отдадени под наем още в процеса на строителство, казва Катя Белчева. С бума на онлайн търговията след блокадата през месец март рязко се е увеличило търсенето на складове от куриерските и транспортни фирми.

Инвестиционните сделки в града са по-малко в сравнение с предишните години. Компаниите търсят предимно парцели на изгодни цени, за да строят складови бази. Белчева очаква пазарът да остане муден и непредвидим и през 2021 г. с епизодични търсения на индустриални имоти.