IMG Investor Dnes Bloombergtv Bulgaria On Air Gol Tialoto Az-jenata Puls Teenproblem Automedia Imoti.net Rabota Az-deteto Blog Start Posoka Boec

Наем или заем? Заем!

Сметките на купувачите на имоти с кредит вече излизат заради спада на лихвите и устойчивия ръст на наемите в големите градове

16:46 | 31.12.16 г. 15
<p>
	<em>Снимка: Pixabay</em></p>

Снимка: Pixabay

2016 г. скоро ще бъде история. Вижте кои са най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция на Investor.bg "Икономиката през 2016 г."

Дилемата „наем или заем“ в България обикновено се решава в полза на „заема“. Или поне в последните две години, през които жилищният пазар започна да се възстановява активно и да преминава дори в бум в София.

Преди това дилемата „наем или заем“ в големите градове обикновено (поне временно) се решаваше в полза на наемането на жилище заради все още по-високите лихви и особено при по-малко самоучастие.

Сметките на купувачите на имоти обаче вече излизат: лихвите устойчиво падат на фона на стабилния ръст на наемите в големите градове. При достатъчно високо самоучастие при покупка (около 25-30% и повече от стойността на имота) вноската по ипотечния кредит вече е по-малка от наема или поне е съпоставима с него.

На практика жилищният и ипотечният пазар изглеждат сякаш са открили перпетуум мобиле. Кризата в банковия сектор от 2014 г., когато фалира Корпоративна търговска банка (КТБ) тласна пазара на имоти, като изведе начело кешовите купувачи. Тази активност, както и възстановяването на икономиката и ръста на заетостта и доходите в големите градове и стабилизирането на цените, извади на пазара и все повече купувачи, които разчитат на заеми, за да се сдобият със собствен дом. Все повече се активизират и рефинансиранията, заради което ипотечният пазар през последната година значително изпреварва ръстовете на жилищния.

Малко сметки

При жилище на стойност 70 хил. евро (почти 137 хил. лева) и 30% самоучастие месечната вноска по кредит (без начислявани други такси) с лихва от 4% е около 600 лева. При удължаване на срока за изплащане на заема вноската пада до около 530 лева. Разбира се, трябва да се има предвид, че лихвата е плаваща и вноската може да се промени в бъдеще, в зависимост от динамиката на индексите, на базата на които се изчисляват лихвите по ипотеките в България.

При 50% самоучастие на купувачите вноската по заема за същото средностатистическо жилище пада до около 420 лева за период от 20 години и под 400 лева за период от 25 години. Със същото условие – че лихвите в някакъв бъдещ момент може да се повишат.

При по-евтините имоти вноската по ипотечен заем варира около 300-350 лева, а в по-малките градове, където и цените са драстично по-ниски в сравнение с големите, пада и под 300 лева. Някои банки, които се опитват да привлекат платежоспособни кредитополучатели, предлагат и оферти с до 90% финансиране.

Ипотечният пазар – изпреварващо развитие

През последните няколко тримесечия се вижда от данните на Агенцията по вписванията, че ръстът на ипотеките е 2-3 пъти по-бърз в сравнение с ръста на сделките. За последния период, за който има данни – третото тримесечие, броят на сделките с имоти общо за страната е почти без промяна спрямо същия период на миналата година, докато броят на ипотеките се увеличава с приблизително 30%.

В София разликата между ръста на сделките и ръста на ипотеките е почти трикратна, както и в Пловдив.

Данните на консултантската компания КредитЦентър показват, че ръстът на новите ипотечни кредити през 2016 г. спрямо 2015 г. е около 30%, което потвърждава и последните данни на Агенцията по вписванията.

Около 12% от тях са рефинансирания на стари заеми заради по-изгодните лихвени условия, коментира изпълнителният директор на компанията Тихомир Тошев. Този пазар има къде още да расте, защото в по-развитите ипотечни пазари делът на рефинансиранията достига 20 и дори 25%, посочи той.

Допълнителен тласък на ипотечното кредитиране дава и засилената активност на пазара на жилища в строеж в големите градове, отчита той. Още от 2015 г. се наблюдава бум в интереса към новостроящите се сгради, които в голяма степен се разпродават далеч преди да са получили разрешение за ползване. Затова и през тази година се засилва кредитирането на жилища, които още нямат разрешение за ползване.

Банките вече следват тази тенденция и са готови да финансират купувачите „на зелено“ след издаване на Акт 14 и при определени условия. В повечето случаи става въпрос за същите банки, които са подкрепили и проекта на инвеститора, като усвояването на средствата става на етапи, в зависимост от завършването на обекта.

Ръст на цените, ръст на заемите

Ръстът на цените на жилищата през последните две години логично води и до ръст на теглените заеми. Тенденцията беше точно обратната от 2011 до 2014 г. заради кризата на пазара.

Ако през 2014 г. средният размер на ипотечният кредит за страната беше около 60 хил. лева, през миналата година достигна около 70 хил. лева, а през 2016 г. година е вече 85-95 хил. лева, коментира Тошев. За София диапазонът се покачва до 120-130 хил. лева през 2016 г., показват данните на КредитЦентър.

Смелостта на кредитополучателите донякъде се оправдава и с продължаващия спад на лихвите. През 2016 г. средният размер на лихвите по ипотечните кредити достига 3,9-4,9%, а към края на годината има и оферти в диапазона 3,6-4,3%, коментира Тихомир Тошев. Очакванията са плавният спад на лихвените нива да продължи.

За сравнение, година по-рано лихвените нива бяха около и над 5%.

Сроковете за връщане на заемите се запазват в диапазона 16-20 години.

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.
Последна актуализация: 09:27 | 12.09.22 г.
Специални проекти виж още

Коментари

10
rate up comment 4 rate down comment 1
Ironhorse
преди 7 години
В сегашния свят никой не може да направи прогноза какво ще стане след няколко месеца, а с ипотечните заеми поемаш да планираш бъдещето за 10-20 или 30 години.Ипотечното кредитиране като бизнес ще си замине, защото рискът е прехвърлен изцяло върху кредитополучателя, а кредитора има законовата възможност да вдига лихвата до довеждане до умишлен банкрут.Отделно по-долу хора са споменали за камъка на шията, конкуретноспособност и мобилност.Който иска ще си сложи камък на шията (ипотечен кредит) и никой не може да го спре.Просто ще се самоубие след време, като разбере що е то сложна лихва и как може лихвата по дълга да стане по-голяма като сума от самият дълг, при все законодателните "напъни" за успиване на оФцете.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
9
rate up comment 15 rate down comment 1
pecan
преди 7 години
Човек трябва да е пълен ****** за да инвестира в имот с кредит теглен от институция като Кредитен център на Тихомир Тошев
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
8
rate up comment 4 rate down comment 1
Alee
преди 7 години
Импе, НИ не значи само апартаменти и къщи.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
7
rate up comment 27 rate down comment 5
Alee
преди 7 години
НИ и всичко друго само в кеш! Като имам пари пазарувам, като нямам си кротувам.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
6
rate up comment 5 rate down comment 1
panther
преди 7 години
https://en.wikipedia.org/wiki/Housing_in_Europe
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
5
rate up comment 27 rate down comment 2
panther
преди 7 години
@melon Още не са изчистени лошите кредити от предния балон. 2016 е годината с най-малко родени българчета откакто има трета българска държава. Лихвите в сащ вече започнаха да се вдигат. Може и още много да се пише...Накратко - видим ръст на обема и цените 2017, бурна радост в брокерските и банкерски редици. 2018, в най-най-краен случай началото на 2019 - охххх "как влезе мъжката..."
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
4
rate up comment 37 rate down comment 3
vzhekoff
преди 7 години
Малиии, к'ва проста била сметката. Пък ние да не можем да я направим :)Туй данъци, такси смет, мебелиране, обзавеждане с електроуреди, текущи ремонти, по-големи ремонти, ремонти на общите части. Това явно са дребни подробности (на стойност около 2/3 от наема) и ги пропускаме. Важното е да се набутат още безмозъчни купувачи.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
3
rate up comment 29 rate down comment 4
melon
преди 7 години
Започва вече да се оформят контурите на новия балон, НО все още има няколко години до спукването.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
2
rate up comment 30 rate down comment 1
kloynat
преди 7 години
нещата тука малко са като да гушиш гьсоци за гьши дроб и после на кланицата бирниците с костюми гушат потребителите с бонго да правят ипотеки и после на дрьвника вьпрос на време е и ЕЦБ да последват фед и вдигнат лихвите и идеми яла ми ал4носта не ходи по дьрветата а по хората
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
1
rate up comment 33 rate down comment 4
majnata
преди 7 години
Баси , нямате търпение , а...щеше да е смешно , ако не беше толкоз зле !!!
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
Финанси виж още