ICPD : Следим пазара на недвижими имоти и търсим нови възможности

Росица Лисичкова е родена на 5 февруари 1968 г. в София. Завършила е икономика и управление на промишлеността в УНСС и има няколко следдипломни квалификации.

Участвала е в екипи по структуриране на приватизационни сделки, изработване на анализи и оценки, разработване на проспекти за публично предлагане на ценни книжа и облигации. Била е директор на Банка "Запад-Изток", на СИБанк, на БРИБ, на Финансова къща "С-Инвест". Председател на скуош-клуб "Левски". Член е на Изпълнителното бюро на партия Новото време.

В момента Росица Лисичкова е изпълнителен директор на "Интеркапитал пропъри дивелопмънт" (ICDP) - дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти. С нея разговаря Кристиян Костов.

- Вие сте поредното дружество със специална инвестиционна цел, което се листва на БФБ-София. Какво ви отличава от останалите?

Ние не бързахме с публичното предлагане на нашите акции, за да можем да предложим нещо конкретно на инвеститорите, когато се обърнем към тях. Правата за увеличението на капитала ни се продадоха още на първия ден и то на висока цена, именно защото ние вече строим първия си ваканционен комплекс – Марина Кейп. Освен това вече имаме 65 резервирани апартамента от общо предвидени 330 в комплекса. Тези резервации бяха направени само на „картинка”, преди още да започнем строителните работи. Това ни даде зелена светлина за продължаването на проекта и показва, че търсенето за нашите продукти е сравнително високо.

В по-дългосрочен план ние ще се стремим да се специализираме в строителното предприемачество, като завършваме поне по един проект от ранга на Марина Кейп всяка година. Постоянно следим пазара на недвижими имоти и търсим възможности за реализиране на проекти, които да донесат доходност по-висока от нормалната в бранша. Знам, че и други колеги са си поставили подобни цели и им желая успех. Мисля, че пазарът е достатъчно голям и има място за всички. Само времето ще покаже чий инвестиционен стил ще се окаже по-рентабилен.

- Разкажете ни малко повече за вашия първи проект Марина Кейп.

Дружеството е собственик на урегулиран имот с площ 30 декара, който се намира в непосредствена близост до морския бряг в района на село Ахелой, Бургаска област. На това място вече е започнало строителството на комплекс от жилищни имоти за сезонно ползване – Марина Кейп. Предвижда се в комплекса да има над 330 апартамента, ресторанти, магазини и други развлекателни имоти. Плановете ни са да продаден всичко, което се построи в Марина Кейп.

Напълно сме наясно, че по нашето Черноморие вече са построени много ваканционни комплекси. Според нас този сегмент на пазара вече е сравнително развит, но все още търсенето на подобни имоти остава силно. Развитието на пазара означава, че вече не е достатъчно да се построи каквото и да е където и да е, за да се направи голяма печалба. Марина Кейп ще бъде много различен от всички останали и с много конкурентни предимства. На първо място поставям уникалното местоположение на парцела. Както си личи и от името, той се намира до малък нос, на върха на който вече е изградено малко пристанище. Градоустройството на Марина Кейп е направено така, че всички имоти в комплекса да имат гледка към море. Архитектурата е разчупена и се отличава от огромните бетонни блокове с апартаменти, които масово се строят в момента.

- По време на презентацията на Интеркапитал Пропърти Дивелъпмънт обявихте, че чистата печалба от Марина Кейп ще възлезе на 20,5 млн. лв., което ще означава, че дивидентът на акция за 2006 г. ще е 4,08 лв. Осъществимо ли е това?

Тези цифри идват от проспекта за публично предлагане на акции от увеличението на капитала. В него подробно са описани прогнозите, допусканията и рисковете свързани с тези цифри. Всеки би следвало да се запознае изцяло с проспекта преди да вземе каквото и да е решение. Но иначе прогнозата може да си я направи всеки и с няколко прости сметки. Дружеството вече строи 35 000 кв.м. разгърната застроена площ в Марина Кейп. Ако приемем, че цената на строителството заедно със земята излязат 350 евро на квадратен метър и продажната цена на имотите достигне 700 евро на квадратен метър, това значи, че дружеството ще изкара 12 250 000 евро от този проект. Прогнозата в проспекта е по-консервативна и включва също така разходите за възнаграждение на обслужващите дружества и консултантите. Направено е и предпазливото допускане, че дружеството ще издаде още нови акции, за да финансира проекта. Тази доходност е нормална за строителното предприемачество в момента в България.

Обаче, както вече и бабите от село знаят, висока доходност означава висок риск. Строителството и продажбата на недвижими имоти са свързани с много рискове и неясноти, като се започне от регулаторните и се свърши с чисто пазарните. Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ е рисково дружество. Ние ще търсим да поемаме осъзнати рискове с цел постигане на висока доходност за нашите акционери. Всеки строителен предприемач ще ви каже, че през последните години е постигал и по-високи доходности, но само бъдещето ще покаже дали това ще продължи и дали ние ще успеем.

- На какво ниво е строителството в комплекса в момента и кога може да се очаква завършването му?

Комплексът конструктивно е разделен на много сектори. Това на практика са отделни сгради, залепени една за друга. В момента се довършва така нареченият нулев цикъл на първия сектор. Това горе-долу означава, че още сме в самото начало. Очакваме строителството да завърши през октомври 2006 г.

- Какви са продажните цени на апартаментите в Марина Кейп? Откъде е основният интерес?

Преди започване на строителството продавахме „на картинка” на цени около 850 евро на квадратен метър. Веднага трябва да отбележа, че при нас продажната цена включва ДДС. Предвид факта, че изграждането на комплекса вече е започнало и някои промени в строителните регулации, които правят нашия проект още по-уникален, решихме да повишим продажните цени. Сега най-евтините апартаменти в комплекса са обявени за продажба на цена от 800 евро за квадратен метър – най-скъпите се на 1 500 евро.

- След оттеглянето на ХД Пътища, кои са основните Ви акционери?

Акционерната структура на дружеството ще се промени значително след завършване на публичното предлагане на акции от увеличението на капитала. Излизането на ХД Пътища е първата част от тази промяна. Дружеството няма мажоритарен акционер. Няма и такъв, който да притежава значителен дял, който да му позволява да влияе на решенията. Акционерите са много на брой и най-различни. Имаме местни и чужди физически лица, български институционални инвеститори (след като запишат акциите от увеличението); има и чуждестранни юридически лица, представляващи интересите на професионални инвеститори.

Акциите на Интеркапитал Пропърти Дивелъпмънт последно се търгуваха на БФБ-София на 12 декември на цена от 2,14 лв. Офертите купува по позицията са на нива от 2,20 лв., с липса на продавачи.

Свързани компании: