„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
Годишен Финансов Отчет
31 Декември 2025
Годишен Финансов Отчет
31 Декември 2025
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
31 ДЕКЕМВРИ 2025
2
СЪДЪРЖАНИЕ:
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ ........................................................ 3
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД ............................................................. 4
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ .................................. 5
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ .................................................................. 6
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ИНДИВИДУАЛЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ................................................ 7
ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ..................................................................................................................... 32
ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 31, АЛ. 1 ОТ ЗАКОНА ЗА ДРУЖЕСТВАТА СЪС СПЕЦИАЛНА ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ И ЗА
ДРУЖЕСТВАТА ЗА СЕКЮРИТИЗАЦИЯ (ЗДСИЦДС) И ЧЛ. 20, АЛ. 1, Т.1 ОТ НАРЕДБА № 2 НА КФН ................... 78
ДОКЛАД НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ ОТНОСНО ПРИЛАГАНЕ НА
ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ДРУЖЕСТВОТО,
РАЗРАБОТЕНА В СЪОТВЕТСТВИЕ С ИЗИСКВАНИЯТА НА НАРЕДБА № 48 НА КФН ОТ 20 МАРТ 2013 Г. ЗА
ИЗИСКВАНИЯТА КЪМ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА ....................................................................................................... 84
ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ СЪГЛАСНО ПРИЛОЖЕНИЕ № 3 КЪМ ЧЛ. 10, Т.2
ОТ НАРЕДБА № 2 ОТ 09.11.2021 Г. ЗА ПЪРВОНАЧАЛНО И ПОСЛЕДВАЩО РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ ПРИ
ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА И ДОПУСКАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН
ПАЗАР ..................................................................................................................................................................... 94
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ СЪГЛАСНО
ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 100Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК ..................................................................... 97
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК ................................................................................................. 113
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК ................................................................................................. 114
31 ДЕКЕМВРИ 2025
2
СЪДЪРЖАНИЕ:
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ ........................................................ 3
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД ............................................................. 4
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ .................................. 5
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ .................................................................. 6
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ИНДИВИДУАЛЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ................................................ 7
ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ..................................................................................................................... 32
ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 31, АЛ. 1 ОТ ЗАКОНА ЗА ДРУЖЕСТВАТА СЪС СПЕЦИАЛНА ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ И ЗА
ДРУЖЕСТВАТА ЗА СЕКЮРИТИЗАЦИЯ (ЗДСИЦДС) И ЧЛ. 20, АЛ. 1, Т.1 ОТ НАРЕДБА № 2 НА КФН ................... 78
ДОКЛАД НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ ОТНОСНО ПРИЛАГАНЕ НА
ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ДРУЖЕСТВОТО,
РАЗРАБОТЕНА В СЪОТВЕТСТВИЕ С ИЗИСКВАНИЯТА НА НАРЕДБА № 48 НА КФН ОТ 20 МАРТ 2013 Г. ЗА
ИЗИСКВАНИЯТА КЪМ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА ....................................................................................................... 84
ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ СЪГЛАСНО ПРИЛОЖЕНИЕ № 3 КЪМ ЧЛ. 10, Т.2
ОТ НАРЕДБА № 2 ОТ 09.11.2021 Г. ЗА ПЪРВОНАЧАЛНО И ПОСЛЕДВАЩО РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ ПРИ
ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА И ДОПУСКАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН
ПАЗАР ..................................................................................................................................................................... 94
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ СЪГЛАСНО
ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 100Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК ..................................................................... 97
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК ................................................................................................. 113
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК ................................................................................................. 114
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 Г.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
Годишен Финансов Отчет
31 Декември 2025
СЪДЪРЖАНИЕ:
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ ....................................................................... 3
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД .............................................................................. 4
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ ......................................................... 5
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ ................................................................................. 6
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ .................................................................... 7
31 ДЕКЕМВРИ 2025 Г.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
Годишен Финансов Отчет
31 Декември 2025
СЪДЪРЖАНИЕ:
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ ....................................................................... 3
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД .............................................................................. 4
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ ......................................................... 5
ГОДИШЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ ................................................................................. 6
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ .................................................................... 7
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
31 ДЕКЕМВРИ 2025
3
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към
31.12.2025 г.
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ
(всички суми са в хиляди лева)
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти 4 65,278 66,371
Инвестиции в дъщерни предприятия 5 11,435 -
Нетекущи вземания от клиенти 6 521 178
Нетекущи вземания от дъщерно дружество 7 300 -
Нетекущи активи общо 77,534 66,549
Заверил: Таня Станева, д.е.с.
Прил. 31 декември
2025
31 декември
2024
АКТИВИ
Текущи активи
Вземания от клиенти и доставчици 6 194 773
Парични средства и еквиваленти 8 4,912 3,489
Текущи активи общо 5,106 4,262
Общо активи 82,640 70,811
КАПИТАЛ
Капитал и резерви на собствениците
Акционерен капитал 10 36,700 36,700
Други резерви 3 3
Резерв от емисия на акции (99) (99)
Неразпределена печалба/загуба 9 5,703 7,094
Общо капитал 42,307 43,698
ПАСИВИ
Нетекущи пасиви
Получени депозити 17 849 855
Задължения по получени банкови кредити 12 37,466 25,291
Деривативен финансов пасив – лихвен суап 14 247 -
Нетекущи пасиви общо 38,562 26,146
Текущи пасиви
Текуща част от задължения по получени банкови
кредити
13 1,394 753
Текуща част от задължения по лихвен суап 15 37 -
Задължения към доставчици 16 281 127
Други задължения 18 59 87
Текущи пасиви общо 1,771 967
Общо пасиви 40,333 27,113
Общо собствен капитал и пасиви 82,640 70,811
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на 27.03.2026г
Изпълнителен директор:
Асен Лисев
Съставител: МН Прогрес
Консулт ЕООД
Мая Рикова
31 ДЕКЕМВРИ 2025
3
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към
31.12.2025 г.
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ
(всички суми са в хиляди лева)
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти 4 65,278 66,371
Инвестиции в дъщерни предприятия 5 11,435 -
Нетекущи вземания от клиенти 6 521 178
Нетекущи вземания от дъщерно дружество 7 300 -
Нетекущи активи общо 77,534 66,549
Заверил: Таня Станева, д.е.с.
Прил. 31 декември
2025
31 декември
2024
АКТИВИ
Текущи активи
Вземания от клиенти и доставчици 6 194 773
Парични средства и еквиваленти 8 4,912 3,489
Текущи активи общо 5,106 4,262
Общо активи 82,640 70,811
КАПИТАЛ
Капитал и резерви на собствениците
Акционерен капитал 10 36,700 36,700
Други резерви 3 3
Резерв от емисия на акции (99) (99)
Неразпределена печалба/загуба 9 5,703 7,094
Общо капитал 42,307 43,698
ПАСИВИ
Нетекущи пасиви
Получени депозити 17 849 855
Задължения по получени банкови кредити 12 37,466 25,291
Деривативен финансов пасив – лихвен суап 14 247 -
Нетекущи пасиви общо 38,562 26,146
Текущи пасиви
Текуща част от задължения по получени банкови
кредити
13 1,394 753
Текуща част от задължения по лихвен суап 15 37 -
Задължения към доставчици 16 281 127
Други задължения 18 59 87
Текущи пасиви общо 1,771 967
Общо пасиви 40,333 27,113
Общо собствен капитал и пасиви 82,640 70,811
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на 27.03.2026г
Изпълнителен директор:
Асен Лисев
Съставител: МН Прогрес
Консулт ЕООД
Мая Рикова
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
31 ДЕКЕМВРИ 2025
4
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към
31.12.2025 г.
Регистриран одитор, отговорен за ангажимента № 810
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД
(всички суми са в хиляди лева)
Прил 31 декември
2025
31 декември
2024
Приходи от продажба на услуги 19 5,791 6,097
Други приходи 20 18 285
Разходи за материали (9) (6)
Разходи за външни услуги 21 (1,612) (1,669)
Разходи за възнаграждения 22 (98) (97)
Други разходи 23 (242) (156)
Разходи от обезценка на вземания - (682)
Разходи/приходи от преоценка на инвестиционен
имот (нето)
4 (1,565) (236)
Печалба/ (загуба) от дейността 2,283 3,536
Финансови приходи/разходи нето
Разходи от оценка на финансов деривативен пасив
24 (1,592)
(247)
(1,384)
-
Печалба/ (загуба) от финансова дейност (1,839) (1,384)
Разход за данък - -
Печалба/(загуба) за периода 444 2,152
Друг всеобхватен доход -
Общо всеобхватен доход за периода 444 2,152
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на
27.03.2026 г.
Изпълнителен директор: Съставител: МН Прогрес
Консулт ЕООД
Асен Лисев Мая Рикова
Заверил:
Таня Станева, д.е.с.
Регистриран одитор, отговорен за
ангажимента № 810
31 ДЕКЕМВРИ 2025
4
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към
31.12.2025 г.
Регистриран одитор, отговорен за ангажимента № 810
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД
(всички суми са в хиляди лева)
Прил 31 декември
2025
31 декември
2024
Приходи от продажба на услуги 19 5,791 6,097
Други приходи 20 18 285
Разходи за материали (9) (6)
Разходи за външни услуги 21 (1,612) (1,669)
Разходи за възнаграждения 22 (98) (97)
Други разходи 23 (242) (156)
Разходи от обезценка на вземания - (682)
Разходи/приходи от преоценка на инвестиционен
имот (нето)
4 (1,565) (236)
Печалба/ (загуба) от дейността 2,283 3,536
Финансови приходи/разходи нето
Разходи от оценка на финансов деривативен пасив
24 (1,592)
(247)
(1,384)
-
Печалба/ (загуба) от финансова дейност (1,839) (1,384)
Разход за данък - -
Печалба/(загуба) за периода 444 2,152
Друг всеобхватен доход -
Общо всеобхватен доход за периода 444 2,152
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на
27.03.2026 г.
Изпълнителен директор: Съставител: МН Прогрес
Консулт ЕООД
Асен Лисев Мая Рикова
Заверил:
Таня Станева, д.е.с.
Регистриран одитор, отговорен за
ангажимента № 810
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
31 ДЕКЕМВРИ 2025
5
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ
(всички суми са в хиляди лева)
Отнасящи се до притежатели на собствен капитал
Основен
капитал
Текуща и
неразпределена
Печалба/Загуба
Други
резерви
Резерв от
емисия на
акции
Общо капитал
Салдо към 1 януари
2024 36,700 5,092 3 (99) 41,696
Печалба за периода - 2,152 - - 2,152
Допълнително
разпределен
дивидент за
предходни години
- (150) - - (150)
Салдо към 31
декември 2024 36,700 7,094 3 (99) 43,698
Салдо към 1 януари
2025 36,700 7,094 3 (99) 43,698
Печалба за периода - 444 - - 444
Разпределен
дивидент - (1,835) - - (1,835)
Салдо към 31
декември 2025 36,700 5,703 3 (99) 42,307
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на 27. 03.2026 г.
Изпълнителен директор: Съставител: МН Прогрес Консулт
ЕООД
Асен Лисев Мая Рикова
Заверил:
Таня Станева, д.е.с.
Регистриран одитор, отговорен за ангажимента № 810
31 ДЕКЕМВРИ 2025
5
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ
(всички суми са в хиляди лева)
Отнасящи се до притежатели на собствен капитал
Основен
капитал
Текуща и
неразпределена
Печалба/Загуба
Други
резерви
Резерв от
емисия на
акции
Общо капитал
Салдо към 1 януари
2024 36,700 5,092 3 (99) 41,696
Печалба за периода - 2,152 - - 2,152
Допълнително
разпределен
дивидент за
предходни години
- (150) - - (150)
Салдо към 31
декември 2024 36,700 7,094 3 (99) 43,698
Салдо към 1 януари
2025 36,700 7,094 3 (99) 43,698
Печалба за периода - 444 - - 444
Разпределен
дивидент - (1,835) - - (1,835)
Салдо към 31
декември 2025 36,700 5,703 3 (99) 42,307
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на 27. 03.2026 г.
Изпълнителен директор: Съставител: МН Прогрес Консулт
ЕООД
Асен Лисев Мая Рикова
Заверил:
Таня Станева, д.е.с.
Регистриран одитор, отговорен за ангажимента № 810
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
6
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ
(всички суми са в хиляди лева)
Прил.
31 декември
2025
31 декември
2024
Парични потоци от оперативна дейност
Постъпления от клиенти 7,393 7,659
Плащания към доставчици (2,204) (2,033)
Плащания свързани с трудови възнаграждения (96) (97)
Платени/възстановени данъци (1,204) (1,366)
Други постъпления/плащания, нетно 1 3
Нетен паричен поток от оперативна дейност 3,890 4,166
Парични потоци от инвестиционна дейност
Плащания за подобрения на имоти (158) (933)
Инвестиции в дъщерни предприятия (11,435) -
Други постъпления/плащания, нетно (300) -
Нетен паричен поток от инвестиционна дейност (11,893) (933)
Паричен поток от финансова дейност
Постъпления от банкови кредити 13,691 26,208
Платена главница по банкови кредити (855) (393)
Платена лихва по банкови кредити (1,409) (794)
Платена главница по облигационен заем - (25,950)
Платени лихви по облигационен заем - (420)
Платени лихви по договори за СУАП, нето (44) -
Платени лихви, такси, комисионни, нетно (122) (115)
Изплатен дивидент (1,835) (1,322)
Нетен паричен поток от финансова дейност 9,426 (2,786)
Нетно (намаление)/увеличение на паричните средства 1,423 447
Парични средства в началото на периода 3,489 3,042
Парични средства в края на периода 8 4,912 3,489
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на 27 .03.2026 г.
Изпълнителен директор: Съставител: МН Прогрес
Консулт ЕООД
Асен Лисев Мая Рикова
Заверил:
Таня Станева, д.е.с.
Регистриран одитор, отговорен за ангажимента № 810
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
6
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
ГОДИШЕН ИНДИВИДУАЛЕН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ
(всички суми са в хиляди лева)
Прил.
31 декември
2025
31 декември
2024
Парични потоци от оперативна дейност
Постъпления от клиенти 7,393 7,659
Плащания към доставчици (2,204) (2,033)
Плащания свързани с трудови възнаграждения (96) (97)
Платени/възстановени данъци (1,204) (1,366)
Други постъпления/плащания, нетно 1 3
Нетен паричен поток от оперативна дейност 3,890 4,166
Парични потоци от инвестиционна дейност
Плащания за подобрения на имоти (158) (933)
Инвестиции в дъщерни предприятия (11,435) -
Други постъпления/плащания, нетно (300) -
Нетен паричен поток от инвестиционна дейност (11,893) (933)
Паричен поток от финансова дейност
Постъпления от банкови кредити 13,691 26,208
Платена главница по банкови кредити (855) (393)
Платена лихва по банкови кредити (1,409) (794)
Платена главница по облигационен заем - (25,950)
Платени лихви по облигационен заем - (420)
Платени лихви по договори за СУАП, нето (44) -
Платени лихви, такси, комисионни, нетно (122) (115)
Изплатен дивидент (1,835) (1,322)
Нетен паричен поток от финансова дейност 9,426 (2,786)
Нетно (намаление)/увеличение на паричните средства 1,423 447
Парични средства в началото на периода 3,489 3,042
Парични средства в края на периода 8 4,912 3,489
Настоящият годишен индивидуален финансов отчет е одобрен с решение на СД на 27 .03.2026 г.
Изпълнителен директор: Съставител: МН Прогрес
Консулт ЕООД
Асен Лисев Мая Рикова
Заверил:
Таня Станева, д.е.с.
Регистриран одитор, отговорен за ангажимента № 810
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
7
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ИНДИВИДУАЛЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
1. Резюме на дейността
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел,
учредено на 15.08.2017 г. в град София и вписано в Търговския регистър към Агенцията по вписванията
на 21.08.2017 г. с ЕИК (единен идентификационен код): 204729982 и е с неограничен период на
съществуване.
Дружеството е със седалище и адрес на управление: град София, район Лозенец, бул. „Черни връх“ №
51, Офис Х, сграда 2, ет. 5. Адресът за кореспонденция съвпада с адреса на управление. Телефон: +359
2 9888 651.
Дружеството е получило лиценз от КФН да осъществява дейност като акционерно дружество със
специална инвестиционна цел на 1 август 2018 г. На същата дата с Решение 78 на КФН Дружеството е
вписано като публично дружество в Регистъра на публичните дружества и другите емитенти, воден от
КФН.
Предмет на дейност: Набиране на средства чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране
на набраните средства в недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на
строежи, подобрения и обзавеждане в последните, с цел предоставянето им за управление, отдаването
им под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба и всяка друга дейност, свързана със
инвестиране в недвижими имоти и позволена от закона.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е публично дружество съгласно Закона за публично предлагане на
ценни книжа и неговите акции се търгуват свободно на “Българска фондова борса – София” АД. Aкциите
на дружеството са поименни, безналични и свободно прехвърляеми ценни книжа, които се предлагат
публично.
Прехвърлянето на поименните безналични акции, издадени от дружеството, имат действие от момента
на вписване на сделката в регистъра на Централния депозитар, който издава документ, удостоверяващ
правата върху тези акции.
Към 31.12.2025 г. разпределението на регистрирания капитал на Дружеството е, както следва:
31.12.2025 31.12.2024
(хил. лв.) (хил. лв.)
Акционерен капитал (хил. лв.) 36,700 36,700
Брой акции (номинал 1 лв.) 36,700,000 36,700,000
Акционери, притежаващи акционерния капитал:
Акционери
Към 31.12.2025г.
Брой
права на
глас
% от
права на
глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70%
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ * 118 672 0,32%
УПФ ДОВЕРИЕ АД 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14%
Други юридически и физически лица 6 013 333 16,38%
ОБЩО: 36 700 000 100,00%
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
7
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ИНДИВИДУАЛЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
1. Резюме на дейността
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел,
учредено на 15.08.2017 г. в град София и вписано в Търговския регистър към Агенцията по вписванията
на 21.08.2017 г. с ЕИК (единен идентификационен код): 204729982 и е с неограничен период на
съществуване.
Дружеството е със седалище и адрес на управление: град София, район Лозенец, бул. „Черни връх“ №
51, Офис Х, сграда 2, ет. 5. Адресът за кореспонденция съвпада с адреса на управление. Телефон: +359
2 9888 651.
Дружеството е получило лиценз от КФН да осъществява дейност като акционерно дружество със
специална инвестиционна цел на 1 август 2018 г. На същата дата с Решение 78 на КФН Дружеството е
вписано като публично дружество в Регистъра на публичните дружества и другите емитенти, воден от
КФН.
Предмет на дейност: Набиране на средства чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране
на набраните средства в недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на
строежи, подобрения и обзавеждане в последните, с цел предоставянето им за управление, отдаването
им под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба и всяка друга дейност, свързана със
инвестиране в недвижими имоти и позволена от закона.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е публично дружество съгласно Закона за публично предлагане на
ценни книжа и неговите акции се търгуват свободно на “Българска фондова борса – София” АД. Aкциите
на дружеството са поименни, безналични и свободно прехвърляеми ценни книжа, които се предлагат
публично.
Прехвърлянето на поименните безналични акции, издадени от дружеството, имат действие от момента
на вписване на сделката в регистъра на Централния депозитар, който издава документ, удостоверяващ
правата върху тези акции.
Към 31.12.2025 г. разпределението на регистрирания капитал на Дружеството е, както следва:
31.12.2025 31.12.2024
(хил. лв.) (хил. лв.)
Акционерен капитал (хил. лв.) 36,700 36,700
Брой акции (номинал 1 лв.) 36,700,000 36,700,000
Акционери, притежаващи акционерния капитал:
Акционери
Към 31.12.2025г.
Брой
права на
глас
% от
права на
глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70%
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ * 118 672 0,32%
УПФ ДОВЕРИЕ АД 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14%
Други юридически и физически лица 6 013 333 16,38%
ОБЩО: 36 700 000 100,00%
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
8
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от правата на глас в ОСА на „Браво Пропърти Фонд“
АДСИЦ, изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ има едностепенна система на управление със Съвет на
директорите, състоящ се от трима членове. Ръководството на дружеството в лицето на Съвета на
директорите има следния състав към 31.12.2025 г.:
Константин Василев Проданов Председател и член на СД
Асен Стоименов Лисев Изпълнителен директор
Владислав Димитров Христов Член на СД
Дружеството се представлява и управлява от изпълнителния директор Асен Лисев.
Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите, има роля на лица натоварени с
общото управление, които извършват мониторинг и надзор над вътрешната контролна система,
управлението на риска и системата на финансовото отчитане на дружеството.
Одитният комитет има следния състав:
Анелия Ангелова-Тумбева - Председател
Атанас Иванов - Член
Константин Проданов - Член
Към 31.12.2025 г. съставът на персонала в дружеството включва 1 служител на трудов договор.
2. Информация за съществената счетоводна политика
По-долу е описана счетоводната политика на дружеството, приложена при изготвянето на неговия
финансов отчет.
Този политиката е последователно прилагана през всички представени отчетни периоди, освен ако
изрично не е упоменато друго.
2.1 База за изготвяне на индивидуалния финансов отчет
Настоящият индивидуален финансов отчет е изготвен в съответствие с изискванията на Международните
стандарти за финансови отчети (МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейският съюз (МСФО,
счетоводни стандарти, приети от ЕС), тълкуванията на МСФО, счетоводни стандарти, приети от ЕС
приложими за дружества отчитащи се по МСФО, счетоводни стандарти, приети от ЕС. Настоящият
финансов отчет е изготвен при спазване принципа на историческата цена, освен в случаите на отчитане
на инвестиционните имоти по справедлива стойност през печалбата или загубата.
Изготвянето на финансовите отчети в съответствие с МСФО, счетоводни стандарти, приети от ЕС изисква
употребата на счетоводни приблизителни оценки. Когато е прилагало счетоводната политика на
предприятието, ръководството се е основавало на собствената си преценка. Елементите на финансовите
отчети, чието представяне включва по -висока степен на преценка или субективност, както и тези
елементи, за които предположенията и оценките имат значително влияние върху финансовите отчети
като цяло, са отделно оповестени в Приложение 3.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
8
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от правата на глас в ОСА на „Браво Пропърти Фонд“
АДСИЦ, изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ има едностепенна система на управление със Съвет на
директорите, състоящ се от трима членове. Ръководството на дружеството в лицето на Съвета на
директорите има следния състав към 31.12.2025 г.:
Константин Василев Проданов Председател и член на СД
Асен Стоименов Лисев Изпълнителен директор
Владислав Димитров Христов Член на СД
Дружеството се представлява и управлява от изпълнителния директор Асен Лисев.
Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите, има роля на лица натоварени с
общото управление, които извършват мониторинг и надзор над вътрешната контролна система,
управлението на риска и системата на финансовото отчитане на дружеството.
Одитният комитет има следния състав:
Анелия Ангелова-Тумбева - Председател
Атанас Иванов - Член
Константин Проданов - Член
Към 31.12.2025 г. съставът на персонала в дружеството включва 1 служител на трудов договор.
2. Информация за съществената счетоводна политика
По-долу е описана счетоводната политика на дружеството, приложена при изготвянето на неговия
финансов отчет.
Този политиката е последователно прилагана през всички представени отчетни периоди, освен ако
изрично не е упоменато друго.
2.1 База за изготвяне на индивидуалния финансов отчет
Настоящият индивидуален финансов отчет е изготвен в съответствие с изискванията на Международните
стандарти за финансови отчети (МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейският съюз (МСФО,
счетоводни стандарти, приети от ЕС), тълкуванията на МСФО, счетоводни стандарти, приети от ЕС
приложими за дружества отчитащи се по МСФО, счетоводни стандарти, приети от ЕС. Настоящият
финансов отчет е изготвен при спазване принципа на историческата цена, освен в случаите на отчитане
на инвестиционните имоти по справедлива стойност през печалбата или загубата.
Изготвянето на финансовите отчети в съответствие с МСФО, счетоводни стандарти, приети от ЕС изисква
употребата на счетоводни приблизителни оценки. Когато е прилагало счетоводната политика на
предприятието, ръководството се е основавало на собствената си преценка. Елементите на финансовите
отчети, чието представяне включва по -висока степен на преценка или субективност, както и тези
елементи, за които предположенията и оценките имат значително влияние върху финансовите отчети
като цяло, са отделно оповестени в Приложение 3.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
9
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Приблизителните оценки и основните допускания се преразглеждат текущо. Преразглеждането на
приблизителните оценки се признава проспективно.
(а) Преценки
Информация за преценки, направени при прилагане на счетоводните политики, които имат най-
значителни ефекти върху признатите суми в този финансов отчет, се съдържа в следните бележки:
– признаване на приходи: дали приходите от наеми от предоставяне на инвестиционните имоти на
Дружеството по договори за оперативен лизинг е признат на база на линейния метод за периода на
лизинга.
– оценяване на очаквани кредитни загуби за търговски вземания и активи по договори с клиенти:
основни допускания при определяне на средно -претеглената стойност на загубите;
– идентифициране на лизингови договори в обхвата на МСФО 16; срок на лизинга: дали
Предприятието е достатъчно сигурно, че ще упражни опциите за удължаване.
2.1.1 Принцип на действащото предприятие
Ръководството има основателни очаквания, че Дружеството разполага с адекватни ресурси, за да
продължи да оперира в обозримо бъдеще дори и в условията на продължаващи геополитическа
несигурност и търговски войни. През 2025 г. дружеството редовно обслужва л ихвените и главнични
плащания по ползаните дългосрочни банкови финансирания.
Към 31.12.2025 г., 85.20 % от притежаваната офис сграда е отдадена под наем по дългосрочни договори,
сключени между дружеството и неговите общо 6 наематели – юридически лица.
Ръководството на дружеството счита, че не са налице съществени събития, които биха възпрепятствали
Дружеството да изпълни своя бизнес план и има основание да продължава да прилага принципа -
предположение за действащо предприятие при изготвянето на неговите финансови отчети.
2.1.2. Счетоводната политика и оповестявания
а) Нови стандарти и изменения, приложими от 1 януари 2025 г.
Следните стандарти и изменения се прилагат за първи път за периодите на финансово отчитане
започващ на или след 1 януари 2025 г.:
- Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в сила
от 1 януари 2025 г., приети от ЕС.
Дружеството няма сделки и разчети с контрагенти от страни с липса на конвертируемост на тяхната
валута и поради което това изменение не е довело до промяна в неговата счетоводна политика.
б) предстоящи изменения на съществуващи стандарти и нови стандарти, които влизат в сила или се
очаква да бъдат приети през следващи отчетни периоди
Към датата на одобрение на този финансов отчет са издадени някои нови стандарти, изменения и
разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата
година, започваща на 1 януари 2025 г., и не са били приложени по-рано от Дружеството. Не се очаква
те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството очаква
всички стандарти и изменения, доколкото същите имат отношение към неговата дейност, да бъдат
приети в счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на
влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите:
- Годишни подобрения том 11, в сила от 1 януари 2026 г., все още неприети от ЕС;
- Изменения на класификацията и оценката на финансовите инструменти (изменения на МСФО 9
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
9
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Приблизителните оценки и основните допускания се преразглеждат текущо. Преразглеждането на
приблизителните оценки се признава проспективно.
(а) Преценки
Информация за преценки, направени при прилагане на счетоводните политики, които имат най-
значителни ефекти върху признатите суми в този финансов отчет, се съдържа в следните бележки:
– признаване на приходи: дали приходите от наеми от предоставяне на инвестиционните имоти на
Дружеството по договори за оперативен лизинг е признат на база на линейния метод за периода на
лизинга.
– оценяване на очаквани кредитни загуби за търговски вземания и активи по договори с клиенти:
основни допускания при определяне на средно -претеглената стойност на загубите;
– идентифициране на лизингови договори в обхвата на МСФО 16; срок на лизинга: дали
Предприятието е достатъчно сигурно, че ще упражни опциите за удължаване.
2.1.1 Принцип на действащото предприятие
Ръководството има основателни очаквания, че Дружеството разполага с адекватни ресурси, за да
продължи да оперира в обозримо бъдеще дори и в условията на продължаващи геополитическа
несигурност и търговски войни. През 2025 г. дружеството редовно обслужва л ихвените и главнични
плащания по ползаните дългосрочни банкови финансирания.
Към 31.12.2025 г., 85.20 % от притежаваната офис сграда е отдадена под наем по дългосрочни договори,
сключени между дружеството и неговите общо 6 наематели – юридически лица.
Ръководството на дружеството счита, че не са налице съществени събития, които биха възпрепятствали
Дружеството да изпълни своя бизнес план и има основание да продължава да прилага принципа -
предположение за действащо предприятие при изготвянето на неговите финансови отчети.
2.1.2. Счетоводната политика и оповестявания
а) Нови стандарти и изменения, приложими от 1 януари 2025 г.
Следните стандарти и изменения се прилагат за първи път за периодите на финансово отчитане
започващ на или след 1 януари 2025 г.:
- Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в сила
от 1 януари 2025 г., приети от ЕС.
Дружеството няма сделки и разчети с контрагенти от страни с липса на конвертируемост на тяхната
валута и поради което това изменение не е довело до промяна в неговата счетоводна политика.
б) предстоящи изменения на съществуващи стандарти и нови стандарти, които влизат в сила или се
очаква да бъдат приети през следващи отчетни периоди
Към датата на одобрение на този финансов отчет са издадени някои нови стандарти, изменения и
разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата
година, започваща на 1 януари 2025 г., и не са били приложени по-рано от Дружеството. Не се очаква
те да имат съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството очаква
всички стандарти и изменения, доколкото същите имат отношение към неговата дейност, да бъдат
приети в счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на
влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите:
- Годишни подобрения том 11, в сила от 1 януари 2026 г., все още неприети от ЕС;
- Изменения на класификацията и оценката на финансовите инструменти (изменения на МСФО 9
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
10
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
и МСФО 7), в сила от 1 януари 2026 г., все още неприети от ЕС;
- МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети, в сила от 1 януари 2027 г., все
още неприет от ЕС;
- МСФО 19 Дъщерни предприятия без публична отчетност: Оповестявания, в сила от 1 януари
2027 г., все още неприет от ЕС.
2.2 Сделки в чуждестранна валута
(a) Функционална валута и валута на представяне
Отделните елементи на финансовите отчети на Дружеството се оценяват във валутата на основната
икономическа среда, в която предприятието извършва дейността си (“функционална валута”).
Годишният индивидуален финансов отчет е представен в хиляди български лева, която е функционална
валута и валута на представяне
Българският лев е фиксиран към еврото (EUR), посредством механизма на валутния съвет, въведен в
Република България, от 1 януари 1999 г.
(б) Сделки и салда
Сделките в чуждестранна валута се трансформират във функционална валута, като се прилага
официалния курс за съответния ден. Печалбите и загубите от промяна във валутните курсове,
възникнали в резултат на разплащания по сделки в чуждестранна валута, както и от преоценка по
заключителен валутен курс на деноминираните в чуждестранна валута активи и пасиви се признават в
отчета за доходите.
Монетарните активи и пасиви в чуждестранна валута се отчитат по заключителен курс на БНБ към датата
на съставяне на финансовия отчет.
2.3 Инвестиционни имоти
Инвестиционните имоти (земи и сгради) са имоти, чието предназначение е да се държат дългосрочно с
цел предоставянето им под наем, лизинг или аренда, и/или за постигане на нарастване на стойността
им, като дружеството получава от тях изключително приходи от наем.
Инвестиционните имоти са представени във финансовия отчет по модела на справедливата стойност
по смисъла на МСС 40 „Инвестиционни имоти“. В стойността на имотите са включени и всички трайно
прикрепени друг тип дълготрайни материални активи, без които съотв етният имот не би могъл да
осъществява предназначението си. Инвестиционните имоти, отчитани по модела на справедливата
стойност не се амортизират.
При първоначалното придобиване имотите се оценяват по цена на придобиване (себестойност), която
включва покупната цена и всички преки разходи, необходими за привеждане на имота като актив в
работно състояние. Преките разходи са: разходи за подготовка на обекта, разходи за първоначална
покупка и/или изграждане, разходи за хонорари на лица, свързани с проекта по изграждането на имота,
невъзстановими такси и данъци и др. Покупната цена на всеки имот предварително, преди сделката, се
подкрепя и съпоставя чрез оценка на независим лицензиран оценител. Като компонент от цената на
придобиване (себестойността) на имотите придобити чрез строителство за срока на изграждането им
се капитализират и разходите по заемите и/или други привлечени средства, с които пряко се финансира
придобиването и/или строителството на тези имоти.
След първоначално признаване, инвестиционните имоти се оценяват и отчитат по справедлива
стойност. Оценките по справедливата стойност на имотите всяка година се правят със съдействието на
независим оценител. Ефектите от преоценката до справедлива стойност се третират и представят като
приходи/разходи от дейността в отчета за всеобхватния доход за отчетния период,в който възникват.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
10
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
и МСФО 7), в сила от 1 януари 2026 г., все още неприети от ЕС;
- МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети, в сила от 1 януари 2027 г., все
още неприет от ЕС;
- МСФО 19 Дъщерни предприятия без публична отчетност: Оповестявания, в сила от 1 януари
2027 г., все още неприет от ЕС.
2.2 Сделки в чуждестранна валута
(a) Функционална валута и валута на представяне
Отделните елементи на финансовите отчети на Дружеството се оценяват във валутата на основната
икономическа среда, в която предприятието извършва дейността си (“функционална валута”).
Годишният индивидуален финансов отчет е представен в хиляди български лева, която е функционална
валута и валута на представяне
Българският лев е фиксиран към еврото (EUR), посредством механизма на валутния съвет, въведен в
Република България, от 1 януари 1999 г.
(б) Сделки и салда
Сделките в чуждестранна валута се трансформират във функционална валута, като се прилага
официалния курс за съответния ден. Печалбите и загубите от промяна във валутните курсове,
възникнали в резултат на разплащания по сделки в чуждестранна валута, както и от преоценка по
заключителен валутен курс на деноминираните в чуждестранна валута активи и пасиви се признават в
отчета за доходите.
Монетарните активи и пасиви в чуждестранна валута се отчитат по заключителен курс на БНБ към датата
на съставяне на финансовия отчет.
2.3 Инвестиционни имоти
Инвестиционните имоти (земи и сгради) са имоти, чието предназначение е да се държат дългосрочно с
цел предоставянето им под наем, лизинг или аренда, и/или за постигане на нарастване на стойността
им, като дружеството получава от тях изключително приходи от наем.
Инвестиционните имоти са представени във финансовия отчет по модела на справедливата стойност
по смисъла на МСС 40 „Инвестиционни имоти“. В стойността на имотите са включени и всички трайно
прикрепени друг тип дълготрайни материални активи, без които съотв етният имот не би могъл да
осъществява предназначението си. Инвестиционните имоти, отчитани по модела на справедливата
стойност не се амортизират.
При първоначалното придобиване имотите се оценяват по цена на придобиване (себестойност), която
включва покупната цена и всички преки разходи, необходими за привеждане на имота като актив в
работно състояние. Преките разходи са: разходи за подготовка на обекта, разходи за първоначална
покупка и/или изграждане, разходи за хонорари на лица, свързани с проекта по изграждането на имота,
невъзстановими такси и данъци и др. Покупната цена на всеки имот предварително, преди сделката, се
подкрепя и съпоставя чрез оценка на независим лицензиран оценител. Като компонент от цената на
придобиване (себестойността) на имотите придобити чрез строителство за срока на изграждането им
се капитализират и разходите по заемите и/или други привлечени средства, с които пряко се финансира
придобиването и/или строителството на тези имоти.
След първоначално признаване, инвестиционните имоти се оценяват и отчитат по справедлива
стойност. Оценките по справедливата стойност на имотите всяка година се правят със съдействието на
независим оценител. Ефектите от преоценката до справедлива стойност се третират и представят като
приходи/разходи от дейността в отчета за всеобхватния доход за отчетния период,в който възникват.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
11
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Разходите за ремонти и поддръжка на инвестиционни имоти се признават за текущи в периода, през
който са направени. Извършени последващи разходи, свързани с инвестиционните имоти, които имат
характер на подмяна и/или добавяне на определени възлови части/компоненти, или на преустройство
и реконструкция, се капитализират към балансовата стойност на съответния актив /имот/ при условие,
че отговарят на критериите за признаване на инвестиционен имот. Същевременно, неамортизираната
част на заменените компоненти се изписва от балансовата стойност на активите и се признава в
текущите разходи за периода на преустройството.
Инвестиционните имоти се отписват от отчета за финансовото състояние, когато се извадят трайно от
употреба и не се очакват от тях бъдещи стопански изгоди или се продадат. Печалбите или загубите от
продажби на отделни активи от групата на “инвестиционните имоти” се определят чрез сравняването
на приходите от продажбата и балансовата стойност на актива към датата на продажбата. Те се посочват
нетно като “Нетна печалба/загуба от продажба на нетекущи активи” на лицевата страна на отчета за
всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
2.4. Търговски вземания
Търговските вземания представляват безусловно право на дружеството да получи възнаграждение по
договори с клиенти и други контрагенти (т.е. то е обвързано само изтичане на време преди
изплащането на възнаграждението).
Търговските вземания се представят и отчитат първоначално по справедлива стойност на база цената
на сделката, която стойност е обичайно равна на фактурната им стойност, освен ако те съдържат
съществен финансиращ компонент, който не се начислява допълнително. В този случай те се признават
по сегашната им стойност, определена при дисконтова норма в размер на лихвен процент, преценен за
присъщ на длъжника.
Дружеството държи търговските вземания единствено с цел събиране на договорни парични потоци и
ги оценява последващо по амортизирана стойност, намалена с размера на натрупаната обезценка за
очаквани кредитни загуби.
Дружеството прилага модела на очакваните кредитни загуби за целия срок на всички търговски
вземания, използвайки опростения подход, допускан от МСФО 9.
2.5. Парични средства и парични еквиваленти
Паричните средства и парични еквиваленти включват пари в брой и пари по банкови сметки други високо
ликвидни краткосрочни инвестиции с първоначален падеж от 3 месеца и по -малко.
2.6. Акционерен капитал и резерви
БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ е създадено като акционерно дружество със специална инвестиционна
цел, учредено е по реда на Търговския закон и Закона за дружествата със специална инвестиционна цел
и за дружествата за секюртизация (ЗДСИЦДС). Предметът му на дейност е ограничен само до
инвестиране в недвижими имоти.
Основният капитал на дружествата със специална инвестиционна цел не може да бъде по-малък от 500
хил. лв. и се набира само от парични вноски, което е изпълнено от БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ.
Акционерите отговарят за задълженията на дружеството до размера на своето акционерно участие в
капитала и могат да претендират връщане на това участие само в производство по ликвидация или
несъстоятелност. Акционерният капитал е оценен по номиналната стойност на издадените акции.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
11
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Разходите за ремонти и поддръжка на инвестиционни имоти се признават за текущи в периода, през
който са направени. Извършени последващи разходи, свързани с инвестиционните имоти, които имат
характер на подмяна и/или добавяне на определени възлови части/компоненти, или на преустройство
и реконструкция, се капитализират към балансовата стойност на съответния актив /имот/ при условие,
че отговарят на критериите за признаване на инвестиционен имот. Същевременно, неамортизираната
част на заменените компоненти се изписва от балансовата стойност на активите и се признава в
текущите разходи за периода на преустройството.
Инвестиционните имоти се отписват от отчета за финансовото състояние, когато се извадят трайно от
употреба и не се очакват от тях бъдещи стопански изгоди или се продадат. Печалбите или загубите от
продажби на отделни активи от групата на “инвестиционните имоти” се определят чрез сравняването
на приходите от продажбата и балансовата стойност на актива към датата на продажбата. Те се посочват
нетно като “Нетна печалба/загуба от продажба на нетекущи активи” на лицевата страна на отчета за
всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
2.4. Търговски вземания
Търговските вземания представляват безусловно право на дружеството да получи възнаграждение по
договори с клиенти и други контрагенти (т.е. то е обвързано само изтичане на време преди
изплащането на възнаграждението).
Търговските вземания се представят и отчитат първоначално по справедлива стойност на база цената
на сделката, която стойност е обичайно равна на фактурната им стойност, освен ако те съдържат
съществен финансиращ компонент, който не се начислява допълнително. В този случай те се признават
по сегашната им стойност, определена при дисконтова норма в размер на лихвен процент, преценен за
присъщ на длъжника.
Дружеството държи търговските вземания единствено с цел събиране на договорни парични потоци и
ги оценява последващо по амортизирана стойност, намалена с размера на натрупаната обезценка за
очаквани кредитни загуби.
Дружеството прилага модела на очакваните кредитни загуби за целия срок на всички търговски
вземания, използвайки опростения подход, допускан от МСФО 9.
2.5. Парични средства и парични еквиваленти
Паричните средства и парични еквиваленти включват пари в брой и пари по банкови сметки други високо
ликвидни краткосрочни инвестиции с първоначален падеж от 3 месеца и по -малко.
2.6. Акционерен капитал и резерви
БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ е създадено като акционерно дружество със специална инвестиционна
цел, учредено е по реда на Търговския закон и Закона за дружествата със специална инвестиционна цел
и за дружествата за секюртизация (ЗДСИЦДС). Предметът му на дейност е ограничен само до
инвестиране в недвижими имоти.
Основният капитал на дружествата със специална инвестиционна цел не може да бъде по-малък от 500
хил. лв. и се набира само от парични вноски, което е изпълнено от БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ.
Акционерите отговарят за задълженията на дружеството до размера на своето акционерно участие в
капитала и могат да претендират връщане на това участие само в производство по ликвидация или
несъстоятелност. Акционерният капитал е оценен по номиналната стойност на издадените акции.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
12
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Съгласно изискванията на Търговския закон, дружеството формира „Фонд резервен“ за сметка на
средствата, получени над и под номиналната стойност на акциите при издаването им (Резерв от емисия
на акции).
Поради статута на дружеството, като акционерно дружество със специална инвестиционна цел, то няма
законово задължение за формиране на „Законови резерви“ в размер най -малко на 10% от размера на
основния капитал, съгласно разпоредбите на Търговския закон.
2.7. Разпределение на дивиденти
Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация,
дружествата с такъв статут трябва да разпределят не по -малко от 90% от реализираната печалба за
съответната финансова година, след нейното преизчисляване по реда на чл. 29 от ЗДСИЦДС.
Задължителният по закон дивидент в размер на не по -малко от 90% от реализираната печалба,
преизчислена по чл. 29 от ЗДСИЦДС, се признава като задължение в текущата година и намаление на
неразпределената печалба в отчета за финансовото състояние. Съгласно чл. 115в от ЗППЦК публичните
дружества могат да изплащат междинен (авансов) дивидент на базата на 6 -месечен финансов отчет.
2.8. Печалба/(загуба) на акция
Печалбата или загубата на акция се изчислява като се раздели печалбата или загубата за периода,
коригирана допълнително по реда на чл. 29 от ЗДСИЦДС, за да се определи сумата от нея, която
подлежи на разпределение между акционерите, притежатели на обикновени акции, на средно-
претегления брой на държаните обикновени акции за периода.
Средно-претегленият брой акции представлява броят на държаните обикновени акции в началото на
периода, коригиран с броя на обратно изкупените обикновени акции и на новоиздадените такива през
периода, умножен по средно-времевия фактор. Този фактор изразява броя на дните, през които
конкретните акции са били държани, спрямо общия брой на дните през периода.
2.9. Текущи и отсрочени данъци
Като лицензирано дружество със специална инвестиционна цел БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ не се
облага с корпоративен данък съгласно Закона за корпоративно подоходно облагане. В резултат на това
Дружеството не признава в отчетите си активи и пасиви по отсрочени данъци.
2.10. Провизии
Провизии се отчитат, когато възникне настоящо съдебно, конструктивно или нормативно задължение
за Дружеството, в резултат на минали събития, когато се очаква да възникнат изходящи парични потоци
за погасяване на задължението и когато може достатъчно точно да се определи сумата на самото
задължение. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават.
Когато има няколко подобни задължения, вероятността да възникнат изходящи парични потоци за
тяхното погасяване се оценява като се взема предвид целия клас от задължения.
Провизия се признава дори и в случите, в които вероятността да възникне изходящ паричен поток за
дадено задължение в класа е малка.
Провизиите се оценяват по настоящата стойност на разходите, които се очаква да бъдат необходими за
погасяване на задълженията използвайки дисконтов процент преди данъци който отразява текуща
пазарна оценка на рисковете свързани със задължението.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
12
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Съгласно изискванията на Търговския закон, дружеството формира „Фонд резервен“ за сметка на
средствата, получени над и под номиналната стойност на акциите при издаването им (Резерв от емисия
на акции).
Поради статута на дружеството, като акционерно дружество със специална инвестиционна цел, то няма
законово задължение за формиране на „Законови резерви“ в размер най -малко на 10% от размера на
основния капитал, съгласно разпоредбите на Търговския закон.
2.7. Разпределение на дивиденти
Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация,
дружествата с такъв статут трябва да разпределят не по -малко от 90% от реализираната печалба за
съответната финансова година, след нейното преизчисляване по реда на чл. 29 от ЗДСИЦДС.
Задължителният по закон дивидент в размер на не по -малко от 90% от реализираната печалба,
преизчислена по чл. 29 от ЗДСИЦДС, се признава като задължение в текущата година и намаление на
неразпределената печалба в отчета за финансовото състояние. Съгласно чл. 115в от ЗППЦК публичните
дружества могат да изплащат междинен (авансов) дивидент на базата на 6 -месечен финансов отчет.
2.8. Печалба/(загуба) на акция
Печалбата или загубата на акция се изчислява като се раздели печалбата или загубата за периода,
коригирана допълнително по реда на чл. 29 от ЗДСИЦДС, за да се определи сумата от нея, която
подлежи на разпределение между акционерите, притежатели на обикновени акции, на средно-
претегления брой на държаните обикновени акции за периода.
Средно-претегленият брой акции представлява броят на държаните обикновени акции в началото на
периода, коригиран с броя на обратно изкупените обикновени акции и на новоиздадените такива през
периода, умножен по средно-времевия фактор. Този фактор изразява броя на дните, през които
конкретните акции са били държани, спрямо общия брой на дните през периода.
2.9. Текущи и отсрочени данъци
Като лицензирано дружество със специална инвестиционна цел БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ не се
облага с корпоративен данък съгласно Закона за корпоративно подоходно облагане. В резултат на това
Дружеството не признава в отчетите си активи и пасиви по отсрочени данъци.
2.10. Провизии
Провизии се отчитат, когато възникне настоящо съдебно, конструктивно или нормативно задължение
за Дружеството, в резултат на минали събития, когато се очаква да възникнат изходящи парични потоци
за погасяване на задължението и когато може достатъчно точно да се определи сумата на самото
задължение. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават.
Когато има няколко подобни задължения, вероятността да възникнат изходящи парични потоци за
тяхното погасяване се оценява като се взема предвид целия клас от задължения.
Провизия се признава дори и в случите, в които вероятността да възникне изходящ паричен поток за
дадено задължение в класа е малка.
Провизиите се оценяват по настоящата стойност на разходите, които се очаква да бъдат необходими за
погасяване на задълженията използвайки дисконтов процент преди данъци който отразява текуща
пазарна оценка на рисковете свързани със задължението.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
13
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
2.11. Търговски задължения
Търговия задължения са задължения за заплащане на стоки или услуги, които са били придобити от
доставчици в обичайния ход на стопанската дейност. Търговските задължения се класифицират като
текущи задължения, ако плащането е дължимо в рамките на една годин а или по -малко (или нормалния
цикъл на стопанската дейност е по-дълъг), ако случаят не е такъв, те се представят като нетекущи
задължения
Търговските задължения се признават първоначално по справедлива цена, а в последствие по
амортизирана стойност като се използва метода на ефективния лихвен процент
2.12. Лихвоносни заеми и други привлечени финансови ресурси
Всички заеми и други привлечени финансови ресурси първоначално се признават и оценяват по
себестойност (номинална сума), която се приема за справедлива стойност на полученото по сделката,
нетно от преките разходи, свързани стези заеми и привлечени ресурси. След първоначалното
признаване, лихвоносните заеми и други привлечени ресурси, последващо се оценяват по
амортизируема стойност. Амортизируемата стойност е изчислена като са взети предвид всички видове
такси, комисионни и други разходи, вкл. дисконт или премия, асоциирани с тези заеми. Печалбите и
загубите се признават в отчета за всеобхватния доход като финансови приходи или разходи (лихва) през
периода на амортизация или когато задълженията се отпишат или редуцират.
Лихвоносните заеми и други привлечени финансови ресурси се класифицират като текущи, освен ако и
за частта от тях, за която дружеството има съществуващи права в края на отчетния период, на
отсрочване на уреждането на пасива с поне дванадесет месеца.
2.13. Финансови инструменти
Финансови активи
Дружеството първоначално признава финансов актив в момента, в който стане страна по договорно
споразумение, и го класифицира съгласно бизнес модела за управление на финансови активи и
характеристиките на договорените парични потоци.
Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансови активи се отнася до начина, по който
управлява финансовите си активи, за да генерира парични потоци. Бизнес моделът определя дали
паричните потоци ще бъдат резултат от събирането на договорните парични потоци, продажбата на
финансовите активи или и двете. Класификацията на финансовите активи при първоначалното им
придобиване зависи от характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив и
бизнес модела на Дружеството за тяхното управление.
Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи се позовава на начина, по който
то управлява финансовите си активи с цел генериране на парични потоци, и определя дали паричните
потоци ще възникнат в резултат на събирането на договорни пар ични потоци, продажба на
финансовите активи, или и двете.
С изключение на търговските вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, или
за които Дружеството е приложило практически целесъобразна мярка, Дружеството първоначално
оценява финансовия актив по справедлива стойност, плюс, в случай на финансови активи, които не се
отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата, разходите по сделката. Търговските
вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, и за които Дружеството е
приложило практически целесъобразна мярка, се оценяват по цената на сделката, определена съгласно
МСФО 15.
За целите на последващото оценяване финансовите активи се класифицират в четири категории:
• Финансови активи по амортизирана стойност (дългови инструменти)
• Финансови активи по справедлива стойност в печалбата или загубата
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
13
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
2.11. Търговски задължения
Търговия задължения са задължения за заплащане на стоки или услуги, които са били придобити от
доставчици в обичайния ход на стопанската дейност. Търговските задължения се класифицират като
текущи задължения, ако плащането е дължимо в рамките на една годин а или по -малко (или нормалния
цикъл на стопанската дейност е по-дълъг), ако случаят не е такъв, те се представят като нетекущи
задължения
Търговските задължения се признават първоначално по справедлива цена, а в последствие по
амортизирана стойност като се използва метода на ефективния лихвен процент
2.12. Лихвоносни заеми и други привлечени финансови ресурси
Всички заеми и други привлечени финансови ресурси първоначално се признават и оценяват по
себестойност (номинална сума), която се приема за справедлива стойност на полученото по сделката,
нетно от преките разходи, свързани стези заеми и привлечени ресурси. След първоначалното
признаване, лихвоносните заеми и други привлечени ресурси, последващо се оценяват по
амортизируема стойност. Амортизируемата стойност е изчислена като са взети предвид всички видове
такси, комисионни и други разходи, вкл. дисконт или премия, асоциирани с тези заеми. Печалбите и
загубите се признават в отчета за всеобхватния доход като финансови приходи или разходи (лихва) през
периода на амортизация или когато задълженията се отпишат или редуцират.
Лихвоносните заеми и други привлечени финансови ресурси се класифицират като текущи, освен ако и
за частта от тях, за която дружеството има съществуващи права в края на отчетния период, на
отсрочване на уреждането на пасива с поне дванадесет месеца.
2.13. Финансови инструменти
Финансови активи
Дружеството първоначално признава финансов актив в момента, в който стане страна по договорно
споразумение, и го класифицира съгласно бизнес модела за управление на финансови активи и
характеристиките на договорените парични потоци.
Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансови активи се отнася до начина, по който
управлява финансовите си активи, за да генерира парични потоци. Бизнес моделът определя дали
паричните потоци ще бъдат резултат от събирането на договорните парични потоци, продажбата на
финансовите активи или и двете. Класификацията на финансовите активи при първоначалното им
придобиване зависи от характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив и
бизнес модела на Дружеството за тяхното управление.
Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи се позовава на начина, по който
то управлява финансовите си активи с цел генериране на парични потоци, и определя дали паричните
потоци ще възникнат в резултат на събирането на договорни пар ични потоци, продажба на
финансовите активи, или и двете.
С изключение на търговските вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, или
за които Дружеството е приложило практически целесъобразна мярка, Дружеството първоначално
оценява финансовия актив по справедлива стойност, плюс, в случай на финансови активи, които не се
отчитат по справедлива стойност в печалбата или загубата, разходите по сделката. Търговските
вземания, които не съдържат съществен компонент на финансиране, и за които Дружеството е
приложило практически целесъобразна мярка, се оценяват по цената на сделката, определена съгласно
МСФО 15.
За целите на последващото оценяване финансовите активи се класифицират в четири категории:
• Финансови активи по амортизирана стойност (дългови инструменти)
• Финансови активи по справедлива стойност в печалбата или загубата
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
14
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
• Финансови активи по справедлива стойност в друг всеобхватен доход с "рециклиране" на
кумулативните печалби или загуби (дългови инструменти)
• Финансови активи, определени като такива по справедлива стойност в друг всеобхватен доход
без "рециклиране" на кумулативните печалби и загуби при тяхното отписване (капиталови
инструменти)
През текущия период Дружеството отчита финансови активи в категорията „Финансови активи по
амортизирана стойност“. Ръководството на Дружеството е преценило, че финансовите активи
представляващи парични средства в банки, търговски вземания и други текущи вземания се държат от
Дружеството с цел получаване на договорените парични потоци и се очаква да доведат до парични
потоци, представляващи единствено плащания на главница и лихви (прилаган бизнес модел). Тези
финансови активи се класифицират и оценяват последващо по амортизируема стойност.
Дружеството използва деривативни финансови инструменти с цел управление на експозиции,
произтичащи от промени в лихвените проценти. Към датата на финансовия отчет дружеството има
сключени лихвени суапи, по който плаща фиксирана и получава плаваща лихва.
Деривативните инструменти се класифицират като финансови инструменти, оценявани по справедлива
стойност чрез печалба или загуба (FVTPL), тъй като лихвеният суап не е определен като хеджиращ
инструмент за счетоводни цели.
Целта на лихвения суап е частично управление на експозицията към промените в пазарните лихвени
проценти, свързани с бъдещи лихвени разходи.
Финансовите активи се отписват от отчета за финансово състояние на дружеството, когато правата за
получаване на парични средства от тези активи са изтекли, или са прехвърлени, или Дружеството е
поело задължението да плати напълно получените парични потоци, без съществена забава, към трета
страна чрез споразумение за прехвърляне; при което или (а) Дружеството е прехвърлило в значителна
степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива; или (б) Дружеството нито е прехвърлило,
нито е запазило в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива, но не е
запазило контрола върху него.
Когато Дружеството е прехвърлило правата си за получаване на парични потоци от актива или е
встъпило в споразумение за прехвърляне, то прави оценка на това дали и до каква степен е запазило
рисковете и ползите от собствеността. Когато то нито е прехвърлило, нито е запазило в значителна
степен всички рискове и ползи от собствеността върху финансовия актив, нито е прехвърлило контрола
върху него, то продължава да признава прехвърления актив, до степента на продължаващото си участие
в него. В този случай Дружеството признава и свързаното задължение. Прехвърленият актив и
свързаното задължение се оценяват на база, която отразява правата и задълженията, които
Дружеството е запазило.
Обезценка на финансови активи
Дружеството признава коректив (провизия за обезценка) за очаквани кредитни загуби (ОКЗ) за всички
дългови инструменти, които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата.
Очакваните кредитни загуби се изчисляват като разлика между договорните парични потоци, дължими
съгласно условията на договора, и всички парични потоци, които дружеството очаква да получи,
дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен процент. Очакваните парични потоци включват и
паричните потоци от продажбата на държаното обезпечение или други кредитни подобрения, които
представляват неразделна част от условията на договора.
Загуба от обезценка на търговските вземания, активите по договор и лизинговите вземания се оценяват
в размер равен на ОКЗ за целия живот на финансовия инструмент.
При определяне дали кредитният риск на даден финансов актив е нараснал значително след
първоначалното признаване и при оценяването на ОКЗ, Дружеството взима предвид разумната и
обоснована информация, която е подходяща и достъпна без излишни разходи или усилия. Това
включва както количествена, така и качествена информация и анализ, основани на историческия опит
на Дружеството и обоснована кредитна оценка и включваща прогнозна информация.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
14
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
• Финансови активи по справедлива стойност в друг всеобхватен доход с "рециклиране" на
кумулативните печалби или загуби (дългови инструменти)
• Финансови активи, определени като такива по справедлива стойност в друг всеобхватен доход
без "рециклиране" на кумулативните печалби и загуби при тяхното отписване (капиталови
инструменти)
През текущия период Дружеството отчита финансови активи в категорията „Финансови активи по
амортизирана стойност“. Ръководството на Дружеството е преценило, че финансовите активи
представляващи парични средства в банки, търговски вземания и други текущи вземания се държат от
Дружеството с цел получаване на договорените парични потоци и се очаква да доведат до парични
потоци, представляващи единствено плащания на главница и лихви (прилаган бизнес модел). Тези
финансови активи се класифицират и оценяват последващо по амортизируема стойност.
Дружеството използва деривативни финансови инструменти с цел управление на експозиции,
произтичащи от промени в лихвените проценти. Към датата на финансовия отчет дружеството има
сключени лихвени суапи, по който плаща фиксирана и получава плаваща лихва.
Деривативните инструменти се класифицират като финансови инструменти, оценявани по справедлива
стойност чрез печалба или загуба (FVTPL), тъй като лихвеният суап не е определен като хеджиращ
инструмент за счетоводни цели.
Целта на лихвения суап е частично управление на експозицията към промените в пазарните лихвени
проценти, свързани с бъдещи лихвени разходи.
Финансовите активи се отписват от отчета за финансово състояние на дружеството, когато правата за
получаване на парични средства от тези активи са изтекли, или са прехвърлени, или Дружеството е
поело задължението да плати напълно получените парични потоци, без съществена забава, към трета
страна чрез споразумение за прехвърляне; при което или (а) Дружеството е прехвърлило в значителна
степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива; или (б) Дружеството нито е прехвърлило,
нито е запазило в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива, но не е
запазило контрола върху него.
Когато Дружеството е прехвърлило правата си за получаване на парични потоци от актива или е
встъпило в споразумение за прехвърляне, то прави оценка на това дали и до каква степен е запазило
рисковете и ползите от собствеността. Когато то нито е прехвърлило, нито е запазило в значителна
степен всички рискове и ползи от собствеността върху финансовия актив, нито е прехвърлило контрола
върху него, то продължава да признава прехвърления актив, до степента на продължаващото си участие
в него. В този случай Дружеството признава и свързаното задължение. Прехвърленият актив и
свързаното задължение се оценяват на база, която отразява правата и задълженията, които
Дружеството е запазило.
Обезценка на финансови активи
Дружеството признава коректив (провизия за обезценка) за очаквани кредитни загуби (ОКЗ) за всички
дългови инструменти, които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата.
Очакваните кредитни загуби се изчисляват като разлика между договорните парични потоци, дължими
съгласно условията на договора, и всички парични потоци, които дружеството очаква да получи,
дисконтирани с първоначалния ефективен лихвен процент. Очакваните парични потоци включват и
паричните потоци от продажбата на държаното обезпечение или други кредитни подобрения, които
представляват неразделна част от условията на договора.
Загуба от обезценка на търговските вземания, активите по договор и лизинговите вземания се оценяват
в размер равен на ОКЗ за целия живот на финансовия инструмент.
При определяне дали кредитният риск на даден финансов актив е нараснал значително след
първоначалното признаване и при оценяването на ОКЗ, Дружеството взима предвид разумната и
обоснована информация, която е подходяща и достъпна без излишни разходи или усилия. Това
включва както количествена, така и качествена информация и анализ, основани на историческия опит
на Дружеството и обоснована кредитна оценка и включваща прогнозна информация.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
15
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Финансови пасиви
Първоначално признаване, класификация и оценяване
При първоначално им признаване финансовите пасиви се класифицират като:
такива по справедлива стойност в печалбата или загубата, или като заеми и привлечени средства,
търговски или други задължения. Първоначално всички финансови пасиви се признават по справедлива
стойност, а в случая на заеми и привлечени средства и търговски и други задължения, нетно от пряко
свързаните разходи по сделката.
Финансовите пасиви на дружеството включват търговски и други задължения, заеми и други
привлечени средства, включително и банкови овърдрафти.
Последващо оценяване
След първоначалното им признаване, дружеството оценява лихвоносните заеми и привлечени
средства по амортизирана стойност, чрез метода на ефективния лихвен процент. Печалбите и загубите
се признават в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), когато съответният
финансов пасив се отписва, както и чрез амортизацията на база ефективен лихвен процент.
Амортизираната стойност се изчислява като се вземат под внимание каквито и да било дисконти или
премии при придобиването, както и такси или разходи, които представляват неразделна част от
ефективния лихвен процент. Амортизацията се включва като “финансов разход” в отчета за
всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Отписване
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението бъде погасено, или прекратено, или изтече.
Когато съществуващ финансов пасив бъде заменен с друг от същия кредитодател при по същество
различни условия, или условията на съществуващ пасив бъдат съществено променени, тази размяна
или модификация се третира като отписване на първоначалния пасив и признаване на нов. Разликата в
съответните балансови суми се признава в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за
годината).
2.14. Деривативни финансови инструменти – лихвени суапове
Дружеството използва деривативни финансови инструменти, включително лихвени суапове, с цел
управление на лихвения риск. Деривативните финансови инструменти не са определени като
хеджиращи инструменти по смисъла на счетоводното хеджиране, съгласно МСФО 9.
Лихвените суапове се признават първоначално по справедлива стойност към датата на сключване на
договора. След първоначалното признаване всички деривативни финансови инструменти се оценяват
по справедлива стойност към всяка отчетна дата.
Промените в справедливата стойност на лихвените суапове се признават незабавно в отчета за
печалбата или загубата като „Приход/Разход от преоценка на деривативни финансови инструменти“.
Когато справедливата стойност на суапа е положителна, той се представя като деривативен финансов
актив, а когато е отрицателна – като деривативен финансов пасив в отчета за финансовото състояние.
2.15. Пенсионни и други задължения
Съгласно Кодекса на труда при прекратяване на трудовото правоотношение, след като работникът или
служителят е придобил право на пенсия за осигурителен стаж и възраст, Дружеството е задължено да
му изплати обезщетение в двукратен размер на брутното месечно трудово възнаграждение към датата
на прекратяване на трудовото правоотношение. В случай, че работникът или служителят е работил в
Дружеството през последните 10 години, размерът на обезщетението възлиза на шестмесечния размер
на брутното му трудово възнаграждение.
Задължението за изплащане на дефинирани доходи се изчислява годишно от независими актюери, като
се използва кредитният метод на прогнозните единици. Сегашната стойност на задължението за
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
15
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Финансови пасиви
Първоначално признаване, класификация и оценяване
При първоначално им признаване финансовите пасиви се класифицират като:
такива по справедлива стойност в печалбата или загубата, или като заеми и привлечени средства,
търговски или други задължения. Първоначално всички финансови пасиви се признават по справедлива
стойност, а в случая на заеми и привлечени средства и търговски и други задължения, нетно от пряко
свързаните разходи по сделката.
Финансовите пасиви на дружеството включват търговски и други задължения, заеми и други
привлечени средства, включително и банкови овърдрафти.
Последващо оценяване
След първоначалното им признаване, дружеството оценява лихвоносните заеми и привлечени
средства по амортизирана стойност, чрез метода на ефективния лихвен процент. Печалбите и загубите
се признават в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината), когато съответният
финансов пасив се отписва, както и чрез амортизацията на база ефективен лихвен процент.
Амортизираната стойност се изчислява като се вземат под внимание каквито и да било дисконти или
премии при придобиването, както и такси или разходи, които представляват неразделна част от
ефективния лихвен процент. Амортизацията се включва като “финансов разход” в отчета за
всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Отписване
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението бъде погасено, или прекратено, или изтече.
Когато съществуващ финансов пасив бъде заменен с друг от същия кредитодател при по същество
различни условия, или условията на съществуващ пасив бъдат съществено променени, тази размяна
или модификация се третира като отписване на първоначалния пасив и признаване на нов. Разликата в
съответните балансови суми се признава в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за
годината).
2.14. Деривативни финансови инструменти – лихвени суапове
Дружеството използва деривативни финансови инструменти, включително лихвени суапове, с цел
управление на лихвения риск. Деривативните финансови инструменти не са определени като
хеджиращи инструменти по смисъла на счетоводното хеджиране, съгласно МСФО 9.
Лихвените суапове се признават първоначално по справедлива стойност към датата на сключване на
договора. След първоначалното признаване всички деривативни финансови инструменти се оценяват
по справедлива стойност към всяка отчетна дата.
Промените в справедливата стойност на лихвените суапове се признават незабавно в отчета за
печалбата или загубата като „Приход/Разход от преоценка на деривативни финансови инструменти“.
Когато справедливата стойност на суапа е положителна, той се представя като деривативен финансов
актив, а когато е отрицателна – като деривативен финансов пасив в отчета за финансовото състояние.
2.15. Пенсионни и други задължения
Съгласно Кодекса на труда при прекратяване на трудовото правоотношение, след като работникът или
служителят е придобил право на пенсия за осигурителен стаж и възраст, Дружеството е задължено да
му изплати обезщетение в двукратен размер на брутното месечно трудово възнаграждение към датата
на прекратяване на трудовото правоотношение. В случай, че работникът или служителят е работил в
Дружеството през последните 10 години, размерът на обезщетението възлиза на шестмесечния размер
на брутното му трудово възнаграждение.
Задължението за изплащане на дефинирани доходи се изчислява годишно от независими актюери, като
се използва кредитният метод на прогнозните единици. Сегашната стойност на задължението за
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
16
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
изплащане на дефинирани доходи се определя, като се дисконтират очакваните бъдещи изходящи
парични потоци с лихвените проценти на висококачествени държавни ценни книжа, които са с падеж,
близък до този на съответното задължение, и във валутата, в която са деноминирани плащанията.
Актюерските печалби и загуби, възникнали в резултат на практически корекции и промени на
актюерските предположения, се признават в отчета за доходите на база оставащия среден срок на
прослужване на съответните служители. Разходите за предишен трудов стаж се признават в отчета за
доходите в момента на тяхното възникване, освен в случаите, когато пенсионният план е създаден с
условие, че служителите трябва да останат на работа за определен период от време. В такъв случай
разходите за предишен трудов стаж се амортизират по линейния метод за „периода на придобиване”.
За отчетния период на 2025 г., както и за 2024 г. дружеството не е признавало разходи за дългосрочни
доходи на персонала поради факта, че има само 1 сужител на трудов договор.
2.16. Признаване на приходите от оперативен лизинг (наем)
Приход от наеми от оперативен лизинг на инвестиционни имоти се признава съгласно МСФО 16 на
базата на линейния метод в продължение на срока на съответния лизинг. Първоначално направените
преки разходи във връзка с договарянето и уреждането на оперативния лизинг, се добавят към
балансовата стойност на отдадените активи и се признават на базата на линейния метод в продължение
на срока на лизинга.
Приходът се оценява на база на възнаграждението, определено в договора с клиента. Предприятието
признава приход, когато прехвърля контрола върху стоката или услугата към клиента.
Следващата таблица предоставя информация за естеството и времето на удоволетворяване за
задълженията за изпълнение в договорите с клиенти, включително съществените условия за плащане
и свързаните политики за признаване на приходи.
Тип продукт/
услуга
Естество и времеви параметри
на удоволетворяване на
задълженията за изпълнение,
включително съществени
Политики за признаване на приходи
Стандартни
продукти
Клиентите получават
контрол върху продуктите,
когато същите се доставят
на място и се приемат в
клиентските складове.
Фактурите се издават в този
момент. Фактурите са
платими в рамките на 30
дни. Не се предоставят
отстъпки за продуктите от
стандартни продукти.
Приходът се признава, когато стоките са
доставени в склада на клиентите и са приети от
тях.
За договори, които позволяват на клиента да
върне артикул, приход се признава до степента,
до която е много вероятно, че няма да настъпи
значително връщане на сумата на кумулативно
признатите приходи. Съответно сумата на
приходите, които се признават се коригира с
очакваните връщания, за които се прави
приблизителна оценка на база на исторически
данни за специфичните видове хартия, размер,
завършване, и т.н. При тези обстоятелства се
признава задължение за възстановяване и актив
за правото на получаване на върнатите стоки.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
16
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
изплащане на дефинирани доходи се определя, като се дисконтират очакваните бъдещи изходящи
парични потоци с лихвените проценти на висококачествени държавни ценни книжа, които са с падеж,
близък до този на съответното задължение, и във валутата, в която са деноминирани плащанията.
Актюерските печалби и загуби, възникнали в резултат на практически корекции и промени на
актюерските предположения, се признават в отчета за доходите на база оставащия среден срок на
прослужване на съответните служители. Разходите за предишен трудов стаж се признават в отчета за
доходите в момента на тяхното възникване, освен в случаите, когато пенсионният план е създаден с
условие, че служителите трябва да останат на работа за определен период от време. В такъв случай
разходите за предишен трудов стаж се амортизират по линейния метод за „периода на придобиване”.
За отчетния период на 2025 г., както и за 2024 г. дружеството не е признавало разходи за дългосрочни
доходи на персонала поради факта, че има само 1 сужител на трудов договор.
2.16. Признаване на приходите от оперативен лизинг (наем)
Приход от наеми от оперативен лизинг на инвестиционни имоти се признава съгласно МСФО 16 на
базата на линейния метод в продължение на срока на съответния лизинг. Първоначално направените
преки разходи във връзка с договарянето и уреждането на оперативния лизинг, се добавят към
балансовата стойност на отдадените активи и се признават на базата на линейния метод в продължение
на срока на лизинга.
Приходът се оценява на база на възнаграждението, определено в договора с клиента. Предприятието
признава приход, когато прехвърля контрола върху стоката или услугата към клиента.
Следващата таблица предоставя информация за естеството и времето на удоволетворяване за
задълженията за изпълнение в договорите с клиенти, включително съществените условия за плащане
и свързаните политики за признаване на приходи.
Тип продукт/
услуга
Естество и времеви параметри
на удоволетворяване на
задълженията за изпълнение,
включително съществени
Политики за признаване на приходи
Стандартни
продукти
Клиентите получават
контрол върху продуктите,
когато същите се доставят
на място и се приемат в
клиентските складове.
Фактурите се издават в този
момент. Фактурите са
платими в рамките на 30
дни. Не се предоставят
отстъпки за продуктите от
стандартни продукти.
Приходът се признава, когато стоките са
доставени в склада на клиентите и са приети от
тях.
За договори, които позволяват на клиента да
върне артикул, приход се признава до степента,
до която е много вероятно, че няма да настъпи
значително връщане на сумата на кумулативно
признатите приходи. Съответно сумата на
приходите, които се признават се коригира с
очакваните връщания, за които се прави
приблизителна оценка на база на исторически
данни за специфичните видове хартия, размер,
завършване, и т.н. При тези обстоятелства се
признава задължение за възстановяване и актив
за правото на получаване на върнатите стоки.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
17
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Управление
на услуги
Услугите, предоставяни от
Дружеството, включват
предоставяне на
инвестиционни имоти по
договори за наеми и
експлоатация на
недвижимите имоти.
Дружеството е обвързано с
договори за предоставяне на
наемни услуги, при който е
налице предплащане на
наемната цена от
лизингополучателя.
Сумата на предплатената продажната цена се
разсрочва и се признава като приход за
периода, в който се извършва услугата.
Приходът от наеми от предоставяне на
инвестиционните имоти на Дружеството по
договори за оперативен лизинг се признава на
база на линейния метод за периода на лизинга.
Договорите за наем са обезпечени с получени
депозити или банкови гаранции.
Приходи от
продажба на
недвижими
имоти
Предприятието при
продажба на недвижими
имоти сключва
предварителен договор, в
който е уговорена цена и
начин на плащане по
сделката. В повечето случаи е
договорено авансово
плащане, за което се издава
фактура.
Приходите се признават при нотариално
прехвърляне на собствеността и всички рискове
и изгоди, свързани със собствеността да са
прехвърлени на клиента. Свързаните разходи се
признават в печалби или загуби, когато
възникнат. Получените аванси се включват в
пасиви по договори с клиенти.
2.17. Признаване на разходи
Разходите в дружеството се признават в момента на тяхното възникване и на база принципите на
начисляване и съпоставимост, и до степента, до която това не би довело за признаване на активи/
пасиви, които не отговарят на определенията за такива съгласно МСФО счетоводни стандарти, приети
от ЕС.
Разходите за бъдещи периоди се отлагат за признаване като текущ разход за периода, през който
договорите за които се отнасят, се изпълняват.
Загубите, възникнали в резултат на преоценка на инвестиционни имоти до справедлива стойност се
представят на отделен ред в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Финансовите разходи се включват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за
годината), когато възникнат, като се посочват отделно от финансовите приходи и се състоят от: разходи
за лихви по получени заеми, банкови такси по заеми, нетна загу ба от курсови разлики по заеми в
чуждестранна валута, разходи/загуби от сделки с дългосрочни капиталови инвестиции и обезценки на
предоставени търговски заеми.
2.18. Свързани лица
За целите на настоящия годишен индивидуален финансов отчет Дружеството представя като свързани
лица акционерите, които упражняват мажоритарен контрол, включително и дружествата,
контролирани от тях, както и членовете на съвета на директорите, а също така и придобитото през
м.04.2025 г. дъщерно дружество.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
17
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Управление
на услуги
Услугите, предоставяни от
Дружеството, включват
предоставяне на
инвестиционни имоти по
договори за наеми и
експлоатация на
недвижимите имоти.
Дружеството е обвързано с
договори за предоставяне на
наемни услуги, при който е
налице предплащане на
наемната цена от
лизингополучателя.
Сумата на предплатената продажната цена се
разсрочва и се признава като приход за
периода, в който се извършва услугата.
Приходът от наеми от предоставяне на
инвестиционните имоти на Дружеството по
договори за оперативен лизинг се признава на
база на линейния метод за периода на лизинга.
Договорите за наем са обезпечени с получени
депозити или банкови гаранции.
Приходи от
продажба на
недвижими
имоти
Предприятието при
продажба на недвижими
имоти сключва
предварителен договор, в
който е уговорена цена и
начин на плащане по
сделката. В повечето случаи е
договорено авансово
плащане, за което се издава
фактура.
Приходите се признават при нотариално
прехвърляне на собствеността и всички рискове
и изгоди, свързани със собствеността да са
прехвърлени на клиента. Свързаните разходи се
признават в печалби или загуби, когато
възникнат. Получените аванси се включват в
пасиви по договори с клиенти.
2.17. Признаване на разходи
Разходите в дружеството се признават в момента на тяхното възникване и на база принципите на
начисляване и съпоставимост, и до степента, до която това не би довело за признаване на активи/
пасиви, които не отговарят на определенията за такива съгласно МСФО счетоводни стандарти, приети
от ЕС.
Разходите за бъдещи периоди се отлагат за признаване като текущ разход за периода, през който
договорите за които се отнасят, се изпълняват.
Загубите, възникнали в резултат на преоценка на инвестиционни имоти до справедлива стойност се
представят на отделен ред в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).
Финансовите разходи се включват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за
годината), когато възникнат, като се посочват отделно от финансовите приходи и се състоят от: разходи
за лихви по получени заеми, банкови такси по заеми, нетна загу ба от курсови разлики по заеми в
чуждестранна валута, разходи/загуби от сделки с дългосрочни капиталови инвестиции и обезценки на
предоставени търговски заеми.
2.18. Свързани лица
За целите на настоящия годишен индивидуален финансов отчет Дружеството представя като свързани
лица акционерите, които упражняват мажоритарен контрол, включително и дружествата,
контролирани от тях, както и членовете на съвета на директорите, а също така и придобитото през
м.04.2025 г. дъщерно дружество.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
18
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
2.19. Дъщерни предприятия. Консолидация
Дъщерно предприятие е дружество, което се контролира от дружеството-майка. Инвеститорът
контролира предприятието, в което е инвестирано, когато е изложен на или има права върху
променливата възвръщаемост от неговото участие в предприятието, в което е инвестирано, и има
възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия в
предприятието, в което е инвестирано. Към 31 декември 2025 година Дружеството притежава едно
дъщерно дружество, регистрирано в страната. В настоящия годишен индивидуален финансов отчет,
инвестициите в дъщерните предприятия са представени по цена на придобиване и този отчет не
представлява консолидиран финансов отчет по смисъла на МСФО 10 Консолидирани финансови отчети.
2.20. Оценяване по справедлива стойност
Някои от активите и пасивите на дружеството се оценяват и представят и/или само оповестяват по
справедлива стойност за целите на финансовото отчитане. Такива са: инвестиционните имоти,
определени търговски и други вземания и задължения, които се оценяват на повтаряща се база.
Справедливата стойност е цената, която би била получена при продажбата на даден актив или платена
при прехвърлянето на пасив в обичайна сделка между независими пазарни участници на датата на
оценяването. Справедливата стойност е изходяща цена и се базира на предположението, че операцията
по продажбата ще се реализира или на основния пазар за този актив или пасив, или в случай на липса
на основен пазар – на най-изгодния пазар за актива или пасива. Както определеният като основен, така
и най-изгодният пазар са такива пазари, до които дружеството задължително има достъп. Измерването
на справедливата стойност се прави от позицията на предположенията и преценките, които биха
направили потенциалните пазарни участници, когато те биха определяли цената на съответния актив
или пасив, като се допуска, че те биха действали за постигане на най-добра стопанска изгода от него за
тях. При измерването на справедливата стойност на нефинансови активи винаги изходната точка е
предположението какво би било за пазарните участници най-доброто и най-ефективно възможно
използване на дадения актив. Дружеството прилага различни оценъчни техники, които биха били
подходящи спрямо спецификата на съответните условия и обекти, и за които разполага с достатъчна
база от входящи данни, като се стреми да използва в максимална степен наличната публично
наблюдаема информация и респективно – да минимизира използването на ненаблюдаема
информация. То използва и трите допустими подхода: пазарния, приходния и разходния подход, като
най- често прилаганата оценъчна техника е методът на дисконтирани парични потоци на база
капитализиран доход от наем.
Справедливата стойност на всички активи и пасиви, които се оценяват и/или оповестяват във
финансовите отчети по справедлива стойност, се категоризира в рамките на следната йерархия на
справедливите стойности, а именно:
• Ниво 1 – Котирани (некоригирани) пазарни цени на активен пазар за идентични активи или
пасиви;
• Ниво 2 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които са различни от
директно котирани пазарни цени на имоти и наеми, но са пряко или косвено достъпни за
наблюдение, вкл. когато котираните цени са обект на значителни корекции;
• Ниво 3 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които в значителната си
част са ненаблюдаеми.
Дружеството използва опита на външни лицензирани оценители за определяне на справедливите
стойности на инвестиционните имоти. Финалните оценки на справедливата стойност подлежат на
одобрение от изпълнителния директор на дружеството. Резултатите от оценъчния процес на измерване
на справедливата стойност се представят на одитния комитет и на независимите одитори на
дружеството. За целите на оповестяванията на справедливата стойност, дружеството е групирало
съответните си активи и пасиви на база тяхната същност, основни характеристики и рискове, както и на
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
18
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
2.19. Дъщерни предприятия. Консолидация
Дъщерно предприятие е дружество, което се контролира от дружеството-майка. Инвеститорът
контролира предприятието, в което е инвестирано, когато е изложен на или има права върху
променливата възвръщаемост от неговото участие в предприятието, в което е инвестирано, и има
възможност да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия в
предприятието, в което е инвестирано. Към 31 декември 2025 година Дружеството притежава едно
дъщерно дружество, регистрирано в страната. В настоящия годишен индивидуален финансов отчет,
инвестициите в дъщерните предприятия са представени по цена на придобиване и този отчет не
представлява консолидиран финансов отчет по смисъла на МСФО 10 Консолидирани финансови отчети.
2.20. Оценяване по справедлива стойност
Някои от активите и пасивите на дружеството се оценяват и представят и/или само оповестяват по
справедлива стойност за целите на финансовото отчитане. Такива са: инвестиционните имоти,
определени търговски и други вземания и задължения, които се оценяват на повтаряща се база.
Справедливата стойност е цената, която би била получена при продажбата на даден актив или платена
при прехвърлянето на пасив в обичайна сделка между независими пазарни участници на датата на
оценяването. Справедливата стойност е изходяща цена и се базира на предположението, че операцията
по продажбата ще се реализира или на основния пазар за този актив или пасив, или в случай на липса
на основен пазар – на най-изгодния пазар за актива или пасива. Както определеният като основен, така
и най-изгодният пазар са такива пазари, до които дружеството задължително има достъп. Измерването
на справедливата стойност се прави от позицията на предположенията и преценките, които биха
направили потенциалните пазарни участници, когато те биха определяли цената на съответния актив
или пасив, като се допуска, че те биха действали за постигане на най-добра стопанска изгода от него за
тях. При измерването на справедливата стойност на нефинансови активи винаги изходната точка е
предположението какво би било за пазарните участници най-доброто и най-ефективно възможно
използване на дадения актив. Дружеството прилага различни оценъчни техники, които биха били
подходящи спрямо спецификата на съответните условия и обекти, и за които разполага с достатъчна
база от входящи данни, като се стреми да използва в максимална степен наличната публично
наблюдаема информация и респективно – да минимизира използването на ненаблюдаема
информация. То използва и трите допустими подхода: пазарния, приходния и разходния подход, като
най- често прилаганата оценъчна техника е методът на дисконтирани парични потоци на база
капитализиран доход от наем.
Справедливата стойност на всички активи и пасиви, които се оценяват и/или оповестяват във
финансовите отчети по справедлива стойност, се категоризира в рамките на следната йерархия на
справедливите стойности, а именно:
• Ниво 1 – Котирани (некоригирани) пазарни цени на активен пазар за идентични активи или
пасиви;
• Ниво 2 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които са различни от
директно котирани пазарни цени на имоти и наеми, но са пряко или косвено достъпни за
наблюдение, вкл. когато котираните цени са обект на значителни корекции;
• Ниво 3 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които в значителната си
част са ненаблюдаеми.
Дружеството използва опита на външни лицензирани оценители за определяне на справедливите
стойности на инвестиционните имоти. Финалните оценки на справедливата стойност подлежат на
одобрение от изпълнителния директор на дружеството. Резултатите от оценъчния процес на измерване
на справедливата стойност се представят на одитния комитет и на независимите одитори на
дружеството. За целите на оповестяванията на справедливата стойност, дружеството е групирало
съответните си активи и пасиви на база тяхната същност, основни характеристики и рискове, както и на
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
19
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
йерархичното ниво на справедливата стойност.
3. Значими счетоводни приблизителни оценки и преценки
Приблизителните оценки и преценки са базирани на натрупан опит и други фактори, включително
очаквания за бъдещи събития при наличните обстоятелства. Достоверността на приблизителните
оценки и преценки се преразглежда редовно.
Извършените преценки и предположения от Ръководството оказват влияние върху отчетените суми на
активите и задълженията и оповестяванията на задължения към датата на финансовите отчети, както и
върху сумите на приходите и разходите, отчетени през периода в отчета за доходите.
Ръководството е използвало значими счетоводни приблизителни оценки и преценки по отношение на
обезценката на вземания от клиенти и при определяне размера на провизиите за задължения.
Обезценки на вземания
Загуба от обезценка на търговските вземания, активите по договор и лизинговите вземания винаги се
оценяват в размер равен на ОКЗ за целия живот на финансовия инструмент.
По отношение на вземанията, Дружеството наблюдава както на индивидуална основа характеристиките
на отделните клиенти, така и рискът от неизпълнение на индустрията, в която клиентите оперират.
Дружеството начислява загуба от обезценка, която представлява приблизителна оценка за възникнали
загуби по отношение на търговските вземания, активите по договор и лизинговите вземания по рискови
категории. Основни критерии за категоризиране на клиентите в съответната рискова категория са
кредитоспособност, схема и срок на погасяване, индустрия и оборот. Рисковите категории и
приложимите коефициенти за обезценка са както следва:
фактурирани Нефактурирани
Обезценка на активи служещи
за обезпечение на изискуеми
вземания
по метода на
амортизацията
Обезценка на вземания
необезпечени с материални
активи:
непросрочени
не се
обезценяват не се обезценяват
от 1 до 60 дни проср. 0,05 0,05
от 61 до 120 дни проср. 0,13 0,13
от 121 до 180 дни проср. 0,23 0,23
от 181 до 240 дни проср. 0,38 0,38
от 241 до 300 дни проср. 0,56 0,56
от 301 до 360 дни проср. 0,76 0,76
повече от 360 дни проср. 1 1
Балансовата стойност на вземанията се коригира чрез използването на корективна сметка, където се
натрупват всички обезценки, а сумата на загубата от обезценка за периода се признава в отчета за
всеобхватния доход към „други разходи за дейността”.
В определени случай по преценка на ръководството на дружеството може да се прилагат и
коефициенти, които са различни от посочените по -горе на база на получена допълнителна информация
за индивидуалното финансовото състояние на съответния контрагент, както и на възможностите за
неговото издължване в обозримо бъдеще.
Загубата от обезценка се възстановява, ако това възстановяване може да бъде обективно отнесено към
събитие, станало след като е била призната загуба от обезценка. В случаите на последващо
възстановяване на обезценка то се посочва в намаление на загубата от обезценка на реда “други
разходи за дейността” за сметка на намаление на коректива.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
19
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
йерархичното ниво на справедливата стойност.
3. Значими счетоводни приблизителни оценки и преценки
Приблизителните оценки и преценки са базирани на натрупан опит и други фактори, включително
очаквания за бъдещи събития при наличните обстоятелства. Достоверността на приблизителните
оценки и преценки се преразглежда редовно.
Извършените преценки и предположения от Ръководството оказват влияние върху отчетените суми на
активите и задълженията и оповестяванията на задължения към датата на финансовите отчети, както и
върху сумите на приходите и разходите, отчетени през периода в отчета за доходите.
Ръководството е използвало значими счетоводни приблизителни оценки и преценки по отношение на
обезценката на вземания от клиенти и при определяне размера на провизиите за задължения.
Обезценки на вземания
Загуба от обезценка на търговските вземания, активите по договор и лизинговите вземания винаги се
оценяват в размер равен на ОКЗ за целия живот на финансовия инструмент.
По отношение на вземанията, Дружеството наблюдава както на индивидуална основа характеристиките
на отделните клиенти, така и рискът от неизпълнение на индустрията, в която клиентите оперират.
Дружеството начислява загуба от обезценка, която представлява приблизителна оценка за възникнали
загуби по отношение на търговските вземания, активите по договор и лизинговите вземания по рискови
категории. Основни критерии за категоризиране на клиентите в съответната рискова категория са
кредитоспособност, схема и срок на погасяване, индустрия и оборот. Рисковите категории и
приложимите коефициенти за обезценка са както следва:
фактурирани Нефактурирани
Обезценка на активи служещи
за обезпечение на изискуеми
вземания
по метода на
амортизацията
Обезценка на вземания
необезпечени с материални
активи:
непросрочени
не се
обезценяват не се обезценяват
от 1 до 60 дни проср. 0,05 0,05
от 61 до 120 дни проср. 0,13 0,13
от 121 до 180 дни проср. 0,23 0,23
от 181 до 240 дни проср. 0,38 0,38
от 241 до 300 дни проср. 0,56 0,56
от 301 до 360 дни проср. 0,76 0,76
повече от 360 дни проср. 1 1
Балансовата стойност на вземанията се коригира чрез използването на корективна сметка, където се
натрупват всички обезценки, а сумата на загубата от обезценка за периода се признава в отчета за
всеобхватния доход към „други разходи за дейността”.
В определени случай по преценка на ръководството на дружеството може да се прилагат и
коефициенти, които са различни от посочените по -горе на база на получена допълнителна информация
за индивидуалното финансовото състояние на съответния контрагент, както и на възможностите за
неговото издължване в обозримо бъдеще.
Загубата от обезценка се възстановява, ако това възстановяване може да бъде обективно отнесено към
събитие, станало след като е била призната загуба от обезценка. В случаите на последващо
възстановяване на обезценка то се посочва в намаление на загубата от обезценка на реда “други
разходи за дейността” за сметка на намаление на коректива.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
20
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Обезценка на инвестиции в дъщерни предприятия
Дружеството извършва анализ и оценка за наличие на индикатори за обезценка на неговите
инвестиции в дъщерни дружества. Като основни индикатори за обезценка се приемат: значително
редуциране на обема или преустановяване дейността на предприятието, в което е инвестирано;
отчитане на загуби за по -продължителен период от време, както и отчитане на отрицателни нетни
активи или активи под регистрирания основен капитал.
Справедлива стойност
Инвестиционните имоти, определени търговски и други вземания и задължения, които се оценяват на
повтаряща се база са представени по справедлива стойност. Справедливата стойност е цената, която би
била получена при продажбата на даден актив или платена при прехвърлянето на пасив в обичайна
сделка между независими пазарни участници на датата на оценяването. Измерването на справедливата
стойност се прави от позицията на предположенията и преценките, които биха направили
потенциалните пазарни участници, когато те биха определяли цената на съответния актив или пасив,
като се допуска, че те биха действали за постигане на най-добра стопанска изгода от него за тях.
Дружеството прилага различни оценъчни техники, които биха били подходящи спрямо спецификата на
съответните условия и обекти, и за които разполага с достатъчна база от входящи данни, като се стреми
да използва в максимална степен наличната публично наблюдаема информация и респективно – да
минимизира използването на ненаблюдаема информация. Когато липсват приложими пазарни данни,
ръководството използва своята най-добра оценка на предположенията, които биха направили
пазарните участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били
определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на
отчетния период. Обичайно дружеството използва и трите допустими подхода за определяне на
справедливата стойност: пазарния, приходния и разходния подход, като най-често прилаганата
оценъчна техника е методът на дисконтирани парични потоци на база капитализиран доход от наем.
Справедливата стойност на инвестиционния имот на Дружеството е определена на базата на доклад
на независим лицензиран оценител.
Във всички приложения към настоящия финансов отчет сумите са посочени в хил. лева, освен ако не е
упоменато друго.
4. Инвестиционни имоти
сграда земя общо
Справедлива стойност към 01.01.2024 г. 60,007 5,822 65,829
Приходи/ разходи за обезценка (нето) (486) 250 (236)
Подобрения 778 - 778
Справедлива стойност към 31.12.2024 г. 60,299 6,072 66,371
Справедлива стойност към 01.01.2025 г. 60,299 6,072 66,371
Приходи/ разходи за обезценка (нето) (2,862) 1,297 (1,565)
Подобрения 472 - 472
Справедлива стойност към 31.12.2025 г. 57,909 7,369 65,278
През 2019 г. дружеството придоби инвестиционен имот, а именно офис сграда с разгърната застроена
площ (РЗП) от 14,479 кв. м. и отдаваема площ 13,718 кв. м. (Офис А) в гр. София. Закупеният
инвестиционен имот първоначално е признат в отчета по цена на придобиване, като към нея са
добавени всички преки разходи по придобиването му. Последващото оценяване на инвестиционния
имот е по справедлива стойност.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
20
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Обезценка на инвестиции в дъщерни предприятия
Дружеството извършва анализ и оценка за наличие на индикатори за обезценка на неговите
инвестиции в дъщерни дружества. Като основни индикатори за обезценка се приемат: значително
редуциране на обема или преустановяване дейността на предприятието, в което е инвестирано;
отчитане на загуби за по -продължителен период от време, както и отчитане на отрицателни нетни
активи или активи под регистрирания основен капитал.
Справедлива стойност
Инвестиционните имоти, определени търговски и други вземания и задължения, които се оценяват на
повтаряща се база са представени по справедлива стойност. Справедливата стойност е цената, която би
била получена при продажбата на даден актив или платена при прехвърлянето на пасив в обичайна
сделка между независими пазарни участници на датата на оценяването. Измерването на справедливата
стойност се прави от позицията на предположенията и преценките, които биха направили
потенциалните пазарни участници, когато те биха определяли цената на съответния актив или пасив,
като се допуска, че те биха действали за постигане на най-добра стопанска изгода от него за тях.
Дружеството прилага различни оценъчни техники, които биха били подходящи спрямо спецификата на
съответните условия и обекти, и за които разполага с достатъчна база от входящи данни, като се стреми
да използва в максимална степен наличната публично наблюдаема информация и респективно – да
минимизира използването на ненаблюдаема информация. Когато липсват приложими пазарни данни,
ръководството използва своята най-добра оценка на предположенията, които биха направили
пазарните участници. Тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били
определени при справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на
отчетния период. Обичайно дружеството използва и трите допустими подхода за определяне на
справедливата стойност: пазарния, приходния и разходния подход, като най-често прилаганата
оценъчна техника е методът на дисконтирани парични потоци на база капитализиран доход от наем.
Справедливата стойност на инвестиционния имот на Дружеството е определена на базата на доклад
на независим лицензиран оценител.
Във всички приложения към настоящия финансов отчет сумите са посочени в хил. лева, освен ако не е
упоменато друго.
4. Инвестиционни имоти
сграда земя общо
Справедлива стойност към 01.01.2024 г. 60,007 5,822 65,829
Приходи/ разходи за обезценка (нето) (486) 250 (236)
Подобрения 778 - 778
Справедлива стойност към 31.12.2024 г. 60,299 6,072 66,371
Справедлива стойност към 01.01.2025 г. 60,299 6,072 66,371
Приходи/ разходи за обезценка (нето) (2,862) 1,297 (1,565)
Подобрения 472 - 472
Справедлива стойност към 31.12.2025 г. 57,909 7,369 65,278
През 2019 г. дружеството придоби инвестиционен имот, а именно офис сграда с разгърната застроена
площ (РЗП) от 14,479 кв. м. и отдаваема площ 13,718 кв. м. (Офис А) в гр. София. Закупеният
инвестиционен имот първоначално е признат в отчета по цена на придобиване, като към нея са
добавени всички преки разходи по придобиването му. Последващото оценяване на инвестиционния
имот е по справедлива стойност.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
21
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
В тази връзка Дружеството е възложило на независим лицензиран оценител оценка на справедливата
стойност на инвестиционния имот към 31 декември 2025 г. Използваните подходи и методи на оценка
са метод на дисконтираните чисти парични потоци (ДЧПП) и метод на възстановителната стойност.
Оценителят е определил със 100 % тежест получената оценка по метода на ДЧПП, тъй като този метод
се счита в практиката за най-надежден при определяне на стойността на офис сграда особено при
наличието на дългосрочни наемни договори.
Оценката по справедлива стойност на инвестиционния имот към 31.12.2025 г. по смисъла на МСФО 13
е на базата на входящите данни, използвани при техниката за оценяване, категоризирани йерархично
като справедливи стойности на ниво 2 - наблюдавани пазарни цени на наемите от активен пазар,
наемни договори, пазарни норми на капитализация и дисконтиране.
Изготвената оценка на инвестиционния имот към 31.12.2025 г. по справедлива стойност е повторяема,
поради прилагането на модела на справедливата стойност по МСС 40.
Към 31.12.2025 г. върху имота има учредени ипотеки в полза УниКредит Булбанк АД във връзка с
обезпечаване на договорени инвестиционни кредити, подробно оповестени в Приложение 25 по-
долу.
5. Инвестиции в дъщерни предприятия
Във връзка с решение на акционерите, взето на тяхно общо събрание, проведено на 27.02.2025 г., на
17.04.2025 г. е подписан договор с „Браво Скай“ ЕООД за придобиване на 100 % от дружествените
дялове на „Офис С4“ ЕООД, ЕИК 207715450. На 25.04.2025 г. промяната в собствеността на дъщерното
дружество е вписана по партидата на дружеството в Търговския регистър и регистъра на юридическите
лица с нестопанска цел към Агенцията по вписванията. Придобивната цена на дружествените дяловете
е 11,735 хил. лв., в това число 300 хил. лв. , представляващо прехвърлено вземане на „Браво Пропърти
Фонд“ АДСИЦ от предишния собственик на капитала от новопридобитото дъщерно дружество.
След придобиването на дяловете, „Офис С4“ ЕООД притежава статут на специализирано дружество, с
предмет на дейност, съгласно изискването на чл. 28 от Закона за дружествата със специална
инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация.
Покупката е осъществена с получен през м.02.2025 г. нов банков кредит от УниКредит Булбанк АД в
размер на 7,000 хил. евро или 13,691 хил. лева.
6. Вземания от клиенти и доставчици
31 декември
2025
31 декември
2024
Текущи вземания от клиенти
Фактурирани вземания от клиенти (отчетна стойност) 104 987
Обезценка - (283)
Фактурирани вземания от клиенти (балансова стойност) 104 704
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти (отчетна
стойност)
87 105
Обезценка - (87)
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти
(балансова стойност)
87 18
Вземания по платени аванси 3 51
Общо балансова стойност на текущите вземания от клиенти
и доставчици 194 773
Нетекущи вземания от клиенти
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти (отчетна 521 490
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
21
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
В тази връзка Дружеството е възложило на независим лицензиран оценител оценка на справедливата
стойност на инвестиционния имот към 31 декември 2025 г. Използваните подходи и методи на оценка
са метод на дисконтираните чисти парични потоци (ДЧПП) и метод на възстановителната стойност.
Оценителят е определил със 100 % тежест получената оценка по метода на ДЧПП, тъй като този метод
се счита в практиката за най-надежден при определяне на стойността на офис сграда особено при
наличието на дългосрочни наемни договори.
Оценката по справедлива стойност на инвестиционния имот към 31.12.2025 г. по смисъла на МСФО 13
е на базата на входящите данни, използвани при техниката за оценяване, категоризирани йерархично
като справедливи стойности на ниво 2 - наблюдавани пазарни цени на наемите от активен пазар,
наемни договори, пазарни норми на капитализация и дисконтиране.
Изготвената оценка на инвестиционния имот към 31.12.2025 г. по справедлива стойност е повторяема,
поради прилагането на модела на справедливата стойност по МСС 40.
Към 31.12.2025 г. върху имота има учредени ипотеки в полза УниКредит Булбанк АД във връзка с
обезпечаване на договорени инвестиционни кредити, подробно оповестени в Приложение 25 по-
долу.
5. Инвестиции в дъщерни предприятия
Във връзка с решение на акционерите, взето на тяхно общо събрание, проведено на 27.02.2025 г., на
17.04.2025 г. е подписан договор с „Браво Скай“ ЕООД за придобиване на 100 % от дружествените
дялове на „Офис С4“ ЕООД, ЕИК 207715450. На 25.04.2025 г. промяната в собствеността на дъщерното
дружество е вписана по партидата на дружеството в Търговския регистър и регистъра на юридическите
лица с нестопанска цел към Агенцията по вписванията. Придобивната цена на дружествените дяловете
е 11,735 хил. лв., в това число 300 хил. лв. , представляващо прехвърлено вземане на „Браво Пропърти
Фонд“ АДСИЦ от предишния собственик на капитала от новопридобитото дъщерно дружество.
След придобиването на дяловете, „Офис С4“ ЕООД притежава статут на специализирано дружество, с
предмет на дейност, съгласно изискването на чл. 28 от Закона за дружествата със специална
инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация.
Покупката е осъществена с получен през м.02.2025 г. нов банков кредит от УниКредит Булбанк АД в
размер на 7,000 хил. евро или 13,691 хил. лева.
6. Вземания от клиенти и доставчици
31 декември
2025
31 декември
2024
Текущи вземания от клиенти
Фактурирани вземания от клиенти (отчетна стойност) 104 987
Обезценка - (283)
Фактурирани вземания от клиенти (балансова стойност) 104 704
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти (отчетна
стойност)
87 105
Обезценка - (87)
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти
(балансова стойност)
87 18
Вземания по платени аванси 3 51
Общо балансова стойност на текущите вземания от клиенти
и доставчици 194 773
Нетекущи вземания от клиенти
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти (отчетна 521 490
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
22
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
стойност)
Обезценка, нетно - (312)
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти
(балансова стойност) 521 178
Общо балансова стойност на нетекущите (неизискуеми)
вземания от клиенти 521 178
Към 31.12.2025 г. Дружеството е направило тест за обезценка на текущите и нетекущи вземания
от клиенти, в резултат на което през периода не са признати разходи за обезценка, тъй като
вземанията от клиенти са обезпечени с гаранционни депозити и банкови гаранции, които покриват
вземанията с настъпил падеж за плащане.
Всички настоящи и бъдещи вземания от клиенти на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, произтичащи от
сключени договори за наем към края на отчетния период са заложени като обезпечение в полза
на УниКредит Булбанк във връзка с получени банкови финансирания, подробно оповестени в
Приложение 26 по-долу.
Коефициентите за обезценка на вземанията са както следва:
фактурирани Нефактурирани
Непросрочени не се обезценяват -
Обезценка на активи служещи за обезпечение на изискуеми
вземания (просрочени)
по метода на
амортизацията -
Обезценка на вземания необезпечени с материални активи:
Непросрочени не се обезценяват не се обезценяват
от 1 до 60 дни проср. 0,05 0,05
от 61 до 120 дни проср. 0,13 0,13
от 121 до 180 дни проср. 0,23 0,23
от 181 до 240 дни проср. 0,38 0,38
от 241 до 300 дни проср. 0,56 0,56
от 301 до 360 дни проср. 0,76 0,76
повече от 360 дни проср. 1 1
В определени случай по преценка на ръководството на дружеството може да се прилагат и
коефициенти, които са различни от посочените по-горе на база на получена допълнителна
информация за индивидуалното финансовото състояние на съответния контрагент, както и на
възможностите за неговото издължване в обозримо бъдеще.
Структурата на вземанията от клиенти по рискови категории, както и размерът на загубата от
обезценка, към 31.12.2025 г. са както следва:
Отчетна стойност на вземания
Начислена/възстановена
обезценка, нетно
фактурирани нефактурирани фактурирани Нефактурирани
Обезценка на вземания
необезпечени с материални
активи:
Непросрочени 104 608 - -
от 1 до 60 дни проср. - - - -
от 61 до 120 дни проср. - - - -
от 121 до 180 дни проср. - - - -
от 181 до 240 дни проср. - - - -
от 241 до 300 дни проср. - - - -
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
22
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
стойност)
Обезценка, нетно - (312)
Нефактурирани (неизискуеми) вземания от клиенти
(балансова стойност) 521 178
Общо балансова стойност на нетекущите (неизискуеми)
вземания от клиенти 521 178
Към 31.12.2025 г. Дружеството е направило тест за обезценка на текущите и нетекущи вземания
от клиенти, в резултат на което през периода не са признати разходи за обезценка, тъй като
вземанията от клиенти са обезпечени с гаранционни депозити и банкови гаранции, които покриват
вземанията с настъпил падеж за плащане.
Всички настоящи и бъдещи вземания от клиенти на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, произтичащи от
сключени договори за наем към края на отчетния период са заложени като обезпечение в полза
на УниКредит Булбанк във връзка с получени банкови финансирания, подробно оповестени в
Приложение 26 по-долу.
Коефициентите за обезценка на вземанията са както следва:
фактурирани Нефактурирани
Непросрочени не се обезценяват -
Обезценка на активи служещи за обезпечение на изискуеми
вземания (просрочени)
по метода на
амортизацията -
Обезценка на вземания необезпечени с материални активи:
Непросрочени не се обезценяват не се обезценяват
от 1 до 60 дни проср. 0,05 0,05
от 61 до 120 дни проср. 0,13 0,13
от 121 до 180 дни проср. 0,23 0,23
от 181 до 240 дни проср. 0,38 0,38
от 241 до 300 дни проср. 0,56 0,56
от 301 до 360 дни проср. 0,76 0,76
повече от 360 дни проср. 1 1
В определени случай по преценка на ръководството на дружеството може да се прилагат и
коефициенти, които са различни от посочените по-горе на база на получена допълнителна
информация за индивидуалното финансовото състояние на съответния контрагент, както и на
възможностите за неговото издължване в обозримо бъдеще.
Структурата на вземанията от клиенти по рискови категории, както и размерът на загубата от
обезценка, към 31.12.2025 г. са както следва:
Отчетна стойност на вземания
Начислена/възстановена
обезценка, нетно
фактурирани нефактурирани фактурирани Нефактурирани
Обезценка на вземания
необезпечени с материални
активи:
Непросрочени 104 608 - -
от 1 до 60 дни проср. - - - -
от 61 до 120 дни проср. - - - -
от 121 до 180 дни проср. - - - -
от 181 до 240 дни проср. - - - -
от 241 до 300 дни проср. - - - -
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
23
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
от 301 до 360 дни проср. - - - -
повече от 360 дни проср. - - - -
Допълнителна индивидуална
обезценка - -
104 608 - -
7. Нетекущи вземания от дъщерно дружество
31 декември
2025
31 декември
2024
Нетекущи вземания от дъщерно дружество 300 -
300 -
8. Пари и парични еквиваленти
31 декември
2025
31 декември
2024
Парични средства в банки и налични пари 3,543 2,902
Блокирани парични средства 1,369 587
4,912 3,489
За целите на отчета за паричните потоци, паричните средства включват следното:
31 декември
2025
31 декември
2024
Парични средства в брой 1 1
Парични средства в банкови сметки 3,542 2,901
Блокирани парични средства 1,369 587
4,912 3,489
Относно блокираните парични средства виж Приложение 25 .
9. Неразпределена печалба/загуба 31 декември
2025
31 декември
2024
Баланс в началото на периода 7,094 5,092
Печалба за текущия период 444 2,152
Доначислен дивидент за 2023 г. - (150)
Разпределен авансов дивидент за 2025 г. (1,101) -
Разпределен дивидент от неразпределена печалба за
минали години
(734) -
Баланс в края на периода 5,703 7,094
Съгласно разпоредбите на ЗДСИЦДС, дружеството е задължено да разпределя дивидент не по-малко
от 90% от финансовия резултат, преобразуван по реда на чл. 29 ЗДСИЦДС.
На проведеното на 29.04.2024 г. ОСА е гласувано решение за разпределение като дивидент на част
от реализираната през 2023 г. печалба след приспадане на авансово разпределения дивидент,
определена по реда на чл. 29 от ЗДСИЦДС, в размер на 1 321 хил. лева. О станалата част от
реализираната балансова печалба за 2023 г. е гласувано да бъде отчетена като неразпределена
печалба.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
23
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
от 301 до 360 дни проср. - - - -
повече от 360 дни проср. - - - -
Допълнителна индивидуална
обезценка - -
104 608 - -
7. Нетекущи вземания от дъщерно дружество
31 декември
2025
31 декември
2024
Нетекущи вземания от дъщерно дружество 300 -
300 -
8. Пари и парични еквиваленти
31 декември
2025
31 декември
2024
Парични средства в банки и налични пари 3,543 2,902
Блокирани парични средства 1,369 587
4,912 3,489
За целите на отчета за паричните потоци, паричните средства включват следното:
31 декември
2025
31 декември
2024
Парични средства в брой 1 1
Парични средства в банкови сметки 3,542 2,901
Блокирани парични средства 1,369 587
4,912 3,489
Относно блокираните парични средства виж Приложение 25 .
9. Неразпределена печалба/загуба 31 декември
2025
31 декември
2024
Баланс в началото на периода 7,094 5,092
Печалба за текущия период 444 2,152
Доначислен дивидент за 2023 г. - (150)
Разпределен авансов дивидент за 2025 г. (1,101) -
Разпределен дивидент от неразпределена печалба за
минали години
(734) -
Баланс в края на периода 5,703 7,094
Съгласно разпоредбите на ЗДСИЦДС, дружеството е задължено да разпределя дивидент не по-малко
от 90% от финансовия резултат, преобразуван по реда на чл. 29 ЗДСИЦДС.
На проведеното на 29.04.2024 г. ОСА е гласувано решение за разпределение като дивидент на част
от реализираната през 2023 г. печалба след приспадане на авансово разпределения дивидент,
определена по реда на чл. 29 от ЗДСИЦДС, в размер на 1 321 хил. лева. О станалата част от
реализираната балансова печалба за 2023 г. е гласувано да бъде отчетена като неразпределена
печалба.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
24
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
В тази връзка през първото шестмесечие на 2024 г. е доначислено задължение в размер на 150 хил.
лева за изплащане на гласуван дивидент за 2023 г. в размер на 1 321 хил. лева.
На извънредно ОСА, проведено на 05.09.2025 г. е взето решение за разпределение и изплащане на
шестмесечен дивидент за 2025 г. в размер на 1,835 хил. лева или брутен размер на 1 акция от 0.05
лева, като 1,101 хил. лева са от преобразуваната по реда на чл. 29 от ЗАДСИЦДС реализирана печалба
през първо полугодие на 2025 г. и 734 хил. лв. са от неразпределената печалба на Дружеството от
предходни години.
Към 31.12.2025 г. дружеството е обезпечило изплащането на гласуваните дивиденти, като средствата
за тях са прехвърлени по специална банкова сметка и към сметка на ЦД.
31 декември
2025
31 декември
2024
(хил. лева) (хил. лева) и
Счетоводна печалба за периода от Отчета за всеобхватния
доход (1)
444 2,152
Приходи и разходи от последващи оценки на инвестиционни
имоти по справ. стойност (нето) (2)
(1,565) (236)
Печалби от сделки по прехвърляне на собствеността върху
недвижими имоти (3)
- -
Разлика между продажната и историческата цена на
недвижимия имот (4)
- -
Платени лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и
по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета
за всеобхватния доход (5)
- -
Плащания за погасяване на главници по дългови ценни книжа
по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2
(6)
855 26,343
Коригиран финансов резултат, съгл. чл. 29 от ЗДСИЦДС (1 - 2
- 3 + 4 – 5 - 6)
1,154 (24,427)
Съответно задължението за задължителен дивидент за 2025 г. е 90 % от преобразувания финансов
резултат, съгласно чл. 29 от ЗДСИЦДС – 1,039 хил. лева, което е част от разпределения авансов
дивидент.
10. Акционерен капитал
Обикновени акции
(хил. бр.)
Номинална
стойност на една
акция
Общо
(хил. лв.)
Към 31 декември
2024
36,700 1 лв. 36,700
Към 31 декември
2025
36,700 1 лв. 36,700
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
24
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
В тази връзка през първото шестмесечие на 2024 г. е доначислено задължение в размер на 150 хил.
лева за изплащане на гласуван дивидент за 2023 г. в размер на 1 321 хил. лева.
На извънредно ОСА, проведено на 05.09.2025 г. е взето решение за разпределение и изплащане на
шестмесечен дивидент за 2025 г. в размер на 1,835 хил. лева или брутен размер на 1 акция от 0.05
лева, като 1,101 хил. лева са от преобразуваната по реда на чл. 29 от ЗАДСИЦДС реализирана печалба
през първо полугодие на 2025 г. и 734 хил. лв. са от неразпределената печалба на Дружеството от
предходни години.
Към 31.12.2025 г. дружеството е обезпечило изплащането на гласуваните дивиденти, като средствата
за тях са прехвърлени по специална банкова сметка и към сметка на ЦД.
31 декември
2025
31 декември
2024
(хил. лева) (хил. лева) и
Счетоводна печалба за периода от Отчета за всеобхватния
доход (1)
444 2,152
Приходи и разходи от последващи оценки на инвестиционни
имоти по справ. стойност (нето) (2)
(1,565) (236)
Печалби от сделки по прехвърляне на собствеността върху
недвижими имоти (3)
- -
Разлика между продажната и историческата цена на
недвижимия имот (4)
- -
Платени лихви по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 и
по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2, невключени в отчета
за всеобхватния доход (5)
- -
Плащания за погасяване на главници по дългови ценни книжа
по чл. 26, ал. 2, т. 1 и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2
(6)
855 26,343
Коригиран финансов резултат, съгл. чл. 29 от ЗДСИЦДС (1 - 2
- 3 + 4 – 5 - 6)
1,154 (24,427)
Съответно задължението за задължителен дивидент за 2025 г. е 90 % от преобразувания финансов
резултат, съгласно чл. 29 от ЗДСИЦДС – 1,039 хил. лева, което е част от разпределения авансов
дивидент.
10. Акционерен капитал
Обикновени акции
(хил. бр.)
Номинална
стойност на една
акция
Общо
(хил. лв.)
Към 31 декември
2024
36,700 1 лв. 36,700
Към 31 декември
2025
36,700 1 лв. 36,700
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
25
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Акционери
Към 31.12.2025г.
Брой права на глас % от права на глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70%
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ * 118 672 0,32%
УПФ ДОВЕРИЕ АД 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14%
Други юридически и физически лица 6 013 333 16,38%
ОБЩО: 36 700 000 100,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от правата на глас в ОСА на „Браво Пропърти Фонд“
АДСИЦ, изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
11. Печалба на акция
31.12.2025 31.12.2024
(хил. лв.) (хил. лв.)
Нетна печалба/(загуба) за периода преди
разпределяне на дивидент
444 2,152
Средно претеглен брой акции 36,700,000 36,700,000
Нетна печалба/(загуба) на акция (лв.) преди
задължителен дивидент
0,1697 0,093
Сумата на задължителния дивидент за разпределяне към 31.12.2025 г. изчислен съгласно чл. 29 от
ЗДСИЦДС в размер на 1,039 хил. лева, което е част от разпределения авансов дивидент през 2025 г.
12. Нетекущи задължения по банкови кредити
През 03.2024 г. „Браво Пропърти Фонд” АДСИЦ сключи договор за банков инвестиционен
кредит с „УниКредит Булбанк“ АД 13,400 хил. евро.
Срокът на банковия кредит е 4 години (48 месеца) от датата на подписване на договора за
кредит с плащане на лихва на всяко последно число от всеки трети месец и тримесечно
плащане на главница без гратисен период. Лихвата представлява сбор от приложимия
променлив лихвен индекс 3-месечен EURIBOR и Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във
всеки един момент от действието на Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен
процент, начисляван върху редовна главница няма да е по-нисък от 4%.
През м. 02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ сключи Договор за банков инвестиционен
кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, в р азмер на 7 000 000 евро (седем милиона евро) с краен
срок на погасяване 18.02.2031 г. Лихвата представлява сбор от приложимия за съответен
Период на олихвяване променлив Лихвен индекс и Надбавка към Лихвения индекс в размер на
1.30% (едно цяло и тридесет стотни процента), като във всеки един момент от действието на
Договора, Годишният лихвен процент, начисляван върху редовна главница няма да е по-нисък
от 3% (три процента). Договореното плащане на лихвата и главницата е тримесечно.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
25
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Акционери
Към 31.12.2025г.
Брой права на глас % от права на глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70%
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ * 118 672 0,32%
УПФ ДОВЕРИЕ АД 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14%
Други юридически и физически лица 6 013 333 16,38%
ОБЩО: 36 700 000 100,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от правата на глас в ОСА на „Браво Пропърти Фонд“
АДСИЦ, изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
11. Печалба на акция
31.12.2025 31.12.2024
(хил. лв.) (хил. лв.)
Нетна печалба/(загуба) за периода преди
разпределяне на дивидент
444 2,152
Средно претеглен брой акции 36,700,000 36,700,000
Нетна печалба/(загуба) на акция (лв.) преди
задължителен дивидент
0,1697 0,093
Сумата на задължителния дивидент за разпределяне към 31.12.2025 г. изчислен съгласно чл. 29 от
ЗДСИЦДС в размер на 1,039 хил. лева, което е част от разпределения авансов дивидент през 2025 г.
12. Нетекущи задължения по банкови кредити
През 03.2024 г. „Браво Пропърти Фонд” АДСИЦ сключи договор за банков инвестиционен
кредит с „УниКредит Булбанк“ АД 13,400 хил. евро.
Срокът на банковия кредит е 4 години (48 месеца) от датата на подписване на договора за
кредит с плащане на лихва на всяко последно число от всеки трети месец и тримесечно
плащане на главница без гратисен период. Лихвата представлява сбор от приложимия
променлив лихвен индекс 3-месечен EURIBOR и Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във
всеки един момент от действието на Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен
процент, начисляван върху редовна главница няма да е по-нисък от 4%.
През м. 02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ сключи Договор за банков инвестиционен
кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, в р азмер на 7 000 000 евро (седем милиона евро) с краен
срок на погасяване 18.02.2031 г. Лихвата представлява сбор от приложимия за съответен
Период на олихвяване променлив Лихвен индекс и Надбавка към Лихвения индекс в размер на
1.30% (едно цяло и тридесет стотни процента), като във всеки един момент от действието на
Договора, Годишният лихвен процент, начисляван върху редовна главница няма да е по-нисък
от 3% (три процента). Договореното плащане на лихвата и главницата е тримесечно.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
26
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
31 декември
2025
31 декември
2024
Нетекущи задължения по банкови кредити 37,466 25,291
37,466 25,291
13. Текущи задължения по банкови кредити
31 декември
2025
31 декември
2024
Текущо задължение по главници 1,185 524
Текущо задължение по лихви 209 229
Текущи задължения по банкови кредити 1,394 753
През отчетния период дружеството е извършило погашение в срок на дължима главница и
лихви, съгласно договорените условия с финансиращата банкa по кредитите от м.03.2024 г.
и м.02.2025 г.
14. Деривативен финансов пасив – лихвен суап
Към 31 декември 2025 г. Дружеството има сключени 2 лихвени суапа, които не са определени като
хеджиращи инструменти. Те са сключени с цел ограничаване на експозицията на Дружеството към
промени в пазарните лихвени проценти, без да се прилага счетоводно хеджиране.
Към 31 декември 2025 г. справедливата стойност на лихвените суапи е в отрицателен размер от 247
хил. лева, поради което същите са представени като деривативен финансов пасив.
Промяната в справедливата стойност за периода е призната изцяло в отчета за печалбата или
загубата като разход от преоценка на деривативни финансови инструменти.
Справедливата стойност на всеки от лихвените суапи е определена чрез използване на
дисконтирани парични потоци, базирани на наблюдаеми пазарни данни, включително:
• Форуърни лихвени криви;
• Дисконтови криви ;
Оценката на справедливата стойност попада в ниво 2 от йерархията на справедливата стойност
съгласно МСФО 13.
Дружеството не прилага счетоводно хеджиране за лихвения суап и не е определяло деривативния
инструмент като хеджиращ съгласно изискванията на МСФО 9.
31 декември
2025
31 декември
2024
Деривативен финансов пасив – лихвен суап 247 -
247 -
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
26
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
31 декември
2025
31 декември
2024
Нетекущи задължения по банкови кредити 37,466 25,291
37,466 25,291
13. Текущи задължения по банкови кредити
31 декември
2025
31 декември
2024
Текущо задължение по главници 1,185 524
Текущо задължение по лихви 209 229
Текущи задължения по банкови кредити 1,394 753
През отчетния период дружеството е извършило погашение в срок на дължима главница и
лихви, съгласно договорените условия с финансиращата банкa по кредитите от м.03.2024 г.
и м.02.2025 г.
14. Деривативен финансов пасив – лихвен суап
Към 31 декември 2025 г. Дружеството има сключени 2 лихвени суапа, които не са определени като
хеджиращи инструменти. Те са сключени с цел ограничаване на експозицията на Дружеството към
промени в пазарните лихвени проценти, без да се прилага счетоводно хеджиране.
Към 31 декември 2025 г. справедливата стойност на лихвените суапи е в отрицателен размер от 247
хил. лева, поради което същите са представени като деривативен финансов пасив.
Промяната в справедливата стойност за периода е призната изцяло в отчета за печалбата или
загубата като разход от преоценка на деривативни финансови инструменти.
Справедливата стойност на всеки от лихвените суапи е определена чрез използване на
дисконтирани парични потоци, базирани на наблюдаеми пазарни данни, включително:
• Форуърни лихвени криви;
• Дисконтови криви ;
Оценката на справедливата стойност попада в ниво 2 от йерархията на справедливата стойност
съгласно МСФО 13.
Дружеството не прилага счетоводно хеджиране за лихвения суап и не е определяло деривативния
инструмент като хеджиращ съгласно изискванията на МСФО 9.
31 декември
2025
31 декември
2024
Деривативен финансов пасив – лихвен суап 247 -
247 -
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
27
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
15. Текущи задължения по сключени сделки за СУАП
31 декември
2025
31 декември
2024
Текущо задължение по сключени сделки за СУАП 37 -
37 -
16. Задължения към доставчици
31 декември
2025
31 декември
2024
Задължения към доставчици 281 125
Получен аванс - 2
Задължения към доставчици 281 127
17. Задължения по получени депозити
31 декември
2025
31 декември
2024
Получени депозити по сключени договори за наем 849 855
849 855
Съгласно условията по договорите за наем получените гаранционни депозити могат да бъдат
усвоявани при неизпълнение на условията по договорите . Към края на отчетния период няма
неизпълнени условия по наемните договори , по които са получени гаранционни депозити.
18. Други задължения
31 декември
2025
31 декември
2024
Задължения за ДДС 57 85
Задължения по ЗДДФЛ и данък дивидент по ЗКПО 2 2
Всичко други задължения 59 87
19. Приходи от продажба на услуги
31 декември
2025
31 декември
2024
Приходи от наеми на офисни площи 4,931 5,389
Приходи от такси за адм. обслужване на имоти 860 708
5,791 6,097
Към 31.12.2025 г. дружеството отчита 85.2%-та заетост на своя инвестиционен имот, като в тази
връзка има сключени дългосрочни договори с 6 наемателя.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
27
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
15. Текущи задължения по сключени сделки за СУАП
31 декември
2025
31 декември
2024
Текущо задължение по сключени сделки за СУАП 37 -
37 -
16. Задължения към доставчици
31 декември
2025
31 декември
2024
Задължения към доставчици 281 125
Получен аванс - 2
Задължения към доставчици 281 127
17. Задължения по получени депозити
31 декември
2025
31 декември
2024
Получени депозити по сключени договори за наем 849 855
849 855
Съгласно условията по договорите за наем получените гаранционни депозити могат да бъдат
усвоявани при неизпълнение на условията по договорите . Към края на отчетния период няма
неизпълнени условия по наемните договори , по които са получени гаранционни депозити.
18. Други задължения
31 декември
2025
31 декември
2024
Задължения за ДДС 57 85
Задължения по ЗДДФЛ и данък дивидент по ЗКПО 2 2
Всичко други задължения 59 87
19. Приходи от продажба на услуги
31 декември
2025
31 декември
2024
Приходи от наеми на офисни площи 4,931 5,389
Приходи от такси за адм. обслужване на имоти 860 708
5,791 6,097
Към 31.12.2025 г. дружеството отчита 85.2%-та заетост на своя инвестиционен имот, като в тази
връзка има сключени дългосрочни договори с 6 наемателя.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
28
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
20. Други приходи
31 декември
2025
31 декември
2024
Компенсация за електроенергия (правителст. финансирания) 13 16
Ремонт
й
5 265
Получено застрахователно обезщетение - 4
18 285
21. Разходи за външни услуги
31 декември
2025
31 декември
2024
Поддръжка на имоти (491) (396)
Възнаграждение на обслужващото дружество (966) (804)
Консултантски и одиторски услуги (104) (112)
Застраховки (23) (26)
Държавни и регулаторни такси (28) (66)
Ремонт - (265)
(1,612) (1,669)
22. Разходи за заплати и социални осигуровки
31 декември
2025
31 декември
2024
Заплати и социални осигуровки (98) (97)
(98) (97)
В разходите за заплати и за двата съпоставими периода са включени начислените възнаграждения на
членовете на съвета на директорите в общ размер на 94 хил. лева за съответния отчетен период.
23. Други разходи
31 декември
2025
31 декември
2024
Данъци по ЗМДТ (242) (156)
(242) (156)
24. Финансови разходи
31 декември
2025
31 декември
2024
Лихви по облигационен заем - (231)
Признати разсрочени разходи за емитиране на
облигации
- (16)
Лихви по банкови кредити (1,389) (1,023)
Разходи по лихвен суап (81) -
Разходи от валутно курсови разлики - (6)
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
28
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
20. Други приходи
31 декември
2025
31 декември
2024
Компенсация за електроенергия (правителст. финансирания) 13 16
Ремонт
й
5 265
Получено застрахователно обезщетение - 4
18 285
21. Разходи за външни услуги
31 декември
2025
31 декември
2024
Поддръжка на имоти (491) (396)
Възнаграждение на обслужващото дружество (966) (804)
Консултантски и одиторски услуги (104) (112)
Застраховки (23) (26)
Държавни и регулаторни такси (28) (66)
Ремонт - (265)
(1,612) (1,669)
22. Разходи за заплати и социални осигуровки
31 декември
2025
31 декември
2024
Заплати и социални осигуровки (98) (97)
(98) (97)
В разходите за заплати и за двата съпоставими периода са включени начислените възнаграждения на
членовете на съвета на директорите в общ размер на 94 хил. лева за съответния отчетен период.
23. Други разходи
31 декември
2025
31 декември
2024
Данъци по ЗМДТ (242) (156)
(242) (156)
24. Финансови разходи
31 декември
2025
31 декември
2024
Лихви по облигационен заем - (231)
Признати разсрочени разходи за емитиране на
облигации
- (16)
Лихви по банкови кредити (1,389) (1,023)
Разходи по лихвен суап (81) -
Разходи от валутно курсови разлики - (6)
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
29
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Други финансови разходи, нетно (122) (108)
(1,592) (1384)
25. Сделки и салда със свързани лица
Дружеството е свързано със следните лица:
Свързани лица с дружеството са неговите акционери, свързаните със тях дружества, както и
неговия управленски персонал – членовете на СД
- ЕМ БИ ЕЛ ЕООД – обслужващо дружество (дружество под общ контрол)
- Офис С4 ЕООД – дъщерно дружество
Сделки между свързани лица:
31 декември
2025
31 декември
2024
Възнаграждения на ключов персонал
Възнаграждение на членовете на СД 94 94
94 94
Възнаграждението на СД представляват само начисленото и изплатено възнаграждение по
сключените договори за управление и контрол. Дружеството няма задължения към СД към
31.12.2025 г.
Сделки с Ем Би Ел ЕООД: 31 декември
2025
31 декември
2024
Комисионно възнаграждение 134 98
Такса управление 174 174
Префактурирана поддръжка на имот 361 271
Консултантски услуги 658 532
Ремонт и подобрения 202 1,043
1,529 2,118
Възнаграждението на ЕМ БИ ЕЛ ЕООД през отчетния период е формирано от такса управление,
консултански услуги, както и комисионно възнаграждение.
Разходите за поддръжка за сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ са префактурирани от обслужващото
дружество.
Дружеството има задължения към ЕМ БИ ЕЛ към 31.12.2025 г. в размер на 193 хил. лева.
В края на м.12.2025 г. дружеството има вземане от дъщерното предприятие в размер на 300 хил. лева.
В допълнение през 2025 г., съгласно решение на ОСА дружеството е разпределило и съответно
изплатило дивиденти на своите акционери, както следва – разпределен дивидент в размер на
1,835 хил. лева, в т.ч. авансов дивидент за 2025 г. - 1,101 хил. лв. Изплатен дивидент към
31.12.2025 г. в общ размер от 1,835 хил. лв.
26. Условни задължения и вземания
Браво Пропърти Фонд АДСИЦ като регистрирано по ЗДСИЦДС е освободено от облагане по ЗКПО
съгласно чл. 175 от същия.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
29
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Други финансови разходи, нетно (122) (108)
(1,592) (1384)
25. Сделки и салда със свързани лица
Дружеството е свързано със следните лица:
Свързани лица с дружеството са неговите акционери, свързаните със тях дружества, както и
неговия управленски персонал – членовете на СД
- ЕМ БИ ЕЛ ЕООД – обслужващо дружество (дружество под общ контрол)
- Офис С4 ЕООД – дъщерно дружество
Сделки между свързани лица:
31 декември
2025
31 декември
2024
Възнаграждения на ключов персонал
Възнаграждение на членовете на СД 94 94
94 94
Възнаграждението на СД представляват само начисленото и изплатено възнаграждение по
сключените договори за управление и контрол. Дружеството няма задължения към СД към
31.12.2025 г.
Сделки с Ем Би Ел ЕООД: 31 декември
2025
31 декември
2024
Комисионно възнаграждение 134 98
Такса управление 174 174
Префактурирана поддръжка на имот 361 271
Консултантски услуги 658 532
Ремонт и подобрения 202 1,043
1,529 2,118
Възнаграждението на ЕМ БИ ЕЛ ЕООД през отчетния период е формирано от такса управление,
консултански услуги, както и комисионно възнаграждение.
Разходите за поддръжка за сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ са префактурирани от обслужващото
дружество.
Дружеството има задължения към ЕМ БИ ЕЛ към 31.12.2025 г. в размер на 193 хил. лева.
В края на м.12.2025 г. дружеството има вземане от дъщерното предприятие в размер на 300 хил. лева.
В допълнение през 2025 г., съгласно решение на ОСА дружеството е разпределило и съответно
изплатило дивиденти на своите акционери, както следва – разпределен дивидент в размер на
1,835 хил. лева, в т.ч. авансов дивидент за 2025 г. - 1,101 хил. лв. Изплатен дивидент към
31.12.2025 г. в общ размер от 1,835 хил. лв.
26. Условни задължения и вземания
Браво Пропърти Фонд АДСИЦ като регистрирано по ЗДСИЦДС е освободено от облагане по ЗКПО
съгласно чл. 175 от същия.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
30
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
През м.03.2024 г. Дружеството е сключило договор с УниКредит Булбанк АД за инвестиционен банков
кредит, който който е обезпечен, както следва:
1. Учредена е първа по ред договорна ипотека върху притежавана офис сграда и
поземлен имот;
2. Вписан е първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
3. Първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ,
от трети лица произтичащи от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други
гаранционни инструменти, произтичащи от всички договори за наем на обекти от
ипотекираната офис сграда;
4. Първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения
(ЗДФО) върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти
Фонд АДСИЦ при банката кредитор, в размер на 587 хил. лева, представляващи
гаранционен депозит.
През м.02.2025 г. Дружеството е сключило договор с УниКредит Булбанк АД за инвестиционен банков
кредит, който който е обезпечен, както следва:
1. Учредена е втора по ред д оговорна ипотека върху притежавана офис сграда и
поземлен имот;
2. Вписан е втори по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
3. Втори по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ,
от трети лица произтичащи от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други
гаранционни инструменти, произтичащи от всички договори за наем на обекти от
ипотекираната офис сграда;
4. Първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения
(ЗДФО) върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти
Фонд АДСИЦ при банката кредитор, в размер на 782 хил. лева, представляващи
гаранционен депозит.
27. Влияние на военните конфликти в Украйна и Близкия изток върху дейността на дружеството
Конфликтите в Близкия изток, както и между Русия и Украйна, към датата на съставяне на
настоящия годишен индивидуален отчет не водят до преизчисляване на приблизителни счетоводни
оценки и справедливи стойности, както и до промяна в класификацията на текущи и нетекущи активи и
пасиви.
Дружеството няма взаимоотношения и разчети с контрагенти от воюващите страни, и доколкото
е страна по дългосрочни наемни отношения, то очакванията на неговото ръководство на този етап са, че
продължаващата геополитическа несигурност няма да повлияе съществено върху неговото финансово
състояние и резултати и занапред.
28. Събития, настъпили в периода от датата на съставяне на отчета и датата на неговото
одобрение
Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026 г.,
официалната парична единица и законно платежно средство в Република България е еврото.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
30
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
През м.03.2024 г. Дружеството е сключило договор с УниКредит Булбанк АД за инвестиционен банков
кредит, който който е обезпечен, както следва:
1. Учредена е първа по ред договорна ипотека върху притежавана офис сграда и
поземлен имот;
2. Вписан е първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
3. Първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ,
от трети лица произтичащи от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други
гаранционни инструменти, произтичащи от всички договори за наем на обекти от
ипотекираната офис сграда;
4. Първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения
(ЗДФО) върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти
Фонд АДСИЦ при банката кредитор, в размер на 587 хил. лева, представляващи
гаранционен депозит.
През м.02.2025 г. Дружеството е сключило договор с УниКредит Булбанк АД за инвестиционен банков
кредит, който който е обезпечен, както следва:
1. Учредена е втора по ред д оговорна ипотека върху притежавана офис сграда и
поземлен имот;
2. Вписан е втори по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
3. Втори по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ,
от трети лица произтичащи от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други
гаранционни инструменти, произтичащи от всички договори за наем на обекти от
ипотекираната офис сграда;
4. Първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения
(ЗДФО) върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти
Фонд АДСИЦ при банката кредитор, в размер на 782 хил. лева, представляващи
гаранционен депозит.
27. Влияние на военните конфликти в Украйна и Близкия изток върху дейността на дружеството
Конфликтите в Близкия изток, както и между Русия и Украйна, към датата на съставяне на
настоящия годишен индивидуален отчет не водят до преизчисляване на приблизителни счетоводни
оценки и справедливи стойности, както и до промяна в класификацията на текущи и нетекущи активи и
пасиви.
Дружеството няма взаимоотношения и разчети с контрагенти от воюващите страни, и доколкото
е страна по дългосрочни наемни отношения, то очакванията на неговото ръководство на този етап са, че
продължаващата геополитическа несигурност няма да повлияе съществено върху неговото финансово
състояние и резултати и занапред.
28. Събития, настъпили в периода от датата на съставяне на отчета и датата на неговото
одобрение
Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026 г.,
официалната парична единица и законно платежно средство в Република България е еврото.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
31
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална валута в
Република България представлява промяна във функционалната валута, която ще бъде тчетена
проспективно и не представлява събитие след датата на този годишен инд ивидуален финансов отчет,
което изисква корекция. Освен промяната във функционалната валута, след датата на финансовия отчет
не са настъпили други събития, които биха оказали значително влияние върху финансовите отчети на
дружеството към или за периода, завършващ на 31 декември 2025 г.
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ 31 ДЕКЕМВРИ 2025
31
Приложенията на страници от 7 до 29 са неразделна част от годишния финансов отчет към 31.12.2025 г.
Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална валута в
Република България представлява промяна във функционалната валута, която ще бъде тчетена
проспективно и не представлява събитие след датата на този годишен инд ивидуален финансов отчет,
което изисква корекция. Освен промяната във функционалната валута, след датата на финансовия отчет
не са настъпили други събития, които биха оказали значително влияние върху финансовите отчети на
дружеството към или за периода, завършващ на 31 декември 2025 г.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
32
ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА
НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
ЗА ФИНАНСОВАТА 2025 г.
НАСТОЯЩИЯТ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА Е ИЗГОТВЕН В СЪОТВЕТСТВИЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА
ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО, ЧЛ. 100Н, АЛ. 7 И АЛ. 8 ОТ ЗППЦК И
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2, КЪМ ЧЛ. 10, Т. 1 от НАРЕДБА № 2 ЗА ПЪРВОНАЧАЛНО И ПОСЛЕДВАЩО
РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ ПРИ ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА И
ДОПУСКАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН ПАЗАР
32
ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА
НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
ЗА ФИНАНСОВАТА 2025 г.
НАСТОЯЩИЯТ ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА Е ИЗГОТВЕН В СЪОТВЕТСТВИЕ С РАЗПОРЕДБИТЕ НА
ЧЛ. 39 ОТ ЗАКОНА ЗА СЧЕТОВОДСТВОТО, ЧЛ. 100Н, АЛ. 7 И АЛ. 8 ОТ ЗППЦК И
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2, КЪМ ЧЛ. 10, Т. 1 от НАРЕДБА № 2 ЗА ПЪРВОНАЧАЛНО И ПОСЛЕДВАЩО
РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ ПРИ ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА И
ДОПУСКАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН ПАЗАР
33
УВАЖАЕМИ АКЦИОНЕРИ,
Ние, членовете на Съвета на Директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ (или
наричано за краткост Дружеството), водени от стремежа да управляваме Дружеството в
интерес на акционерите, както и на основание изискванията на разпоредбите на чл. 39 от
Закона за счетоводството, чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК и приложение № 2 към чл. 10, т. 1 от
Наредба № 2 за първоначално и последващо разкриване на информация при публично
предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
/Наредба № 2/, изготвихме настоящия доклад за дейността /Доклада/. Докладът представя
коментар и анализ на финансови показатели за резултата от дейността, имащи отношение към
стопанската дейност на Дружеството. Докладът съдържа обективен преглед, който представя
вярно и честно развитието и резултатите от дейността на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ,
както и неговото състояние, заедно с описание на основните рискове, пред които е изправено.
Приложена към настоящия Доклад е Декларация за корпоративно управление на
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, съгласно чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК, със съдържанието,
предвидено в разпоредбата на ал. 8 от с.з.
Настъпилите през 2025 г. обстоятелства, които ръководството на Дружеството счита, че
биха могли да бъдат от значение за инвеститорите при вземането на решение да придобият,
да продадат или да продължат да притежават публично предлагани ценни книжа, са
оповестени в предвидените от ЗППЦК срокове и по предвидения в законодетлството ред и
начин на инвеститорите, регулирания пазар на ценни книжа и на Комисията за финансов
надзор.
I. ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е със седалище, адрес на управление, e-mail, website,
както следва:
Адрес: гр.София - 1407, бул. "Черни връх" № 51, бл. Офис Х, вх. сграда 2, ет. 5
e-mail: alisev@bpf.bg
website: www.bpf.bg
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, ЕИК: 204729982, е акционерно дружество със
специална инвестиционна цел, учредено на 15.08.2017 г. в град София и вписано в Търговския
регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел (ТРРЮЛНЦ) към Агенцията по
вписванията на 21.08.2017 г. и е с неограничен период на съществуване. Наименованието му
се изписва на латиница: „BRAVO PROPERTY FUND“ REIT.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е регистрирано по законите на действащото
законодателство в България, като дейността му се урежда от тях.
Дружеството е със седалище и адрес на управление: град София, район Лозенец,
бул. "Черни връх" № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5 . Адресът за кореспонденция съвпада с адреса
на управление. Телефон: +359 2 9888 651.
Предметът на дейност на дружеството, съгласно чл. 5 от Устава е: набиране на средства
чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в
недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи,
подобрения и обзавеждане в последните, с цел предоставянето им за управление, отдаването
УВАЖАЕМИ АКЦИОНЕРИ,
Ние, членовете на Съвета на Директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ (или
наричано за краткост Дружеството), водени от стремежа да управляваме Дружеството в
интерес на акционерите, както и на основание изискванията на разпоредбите на чл. 39 от
Закона за счетоводството, чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК и приложение № 2 към чл. 10, т. 1 от
Наредба № 2 за първоначално и последващо разкриване на информация при публично
предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
/Наредба № 2/, изготвихме настоящия доклад за дейността /Доклада/. Докладът представя
коментар и анализ на финансови показатели за резултата от дейността, имащи отношение към
стопанската дейност на Дружеството. Докладът съдържа обективен преглед, който представя
вярно и честно развитието и резултатите от дейността на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ,
както и неговото състояние, заедно с описание на основните рискове, пред които е изправено.
Приложена към настоящия Доклад е Декларация за корпоративно управление на
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, съгласно чл. 100н, ал. 7 от ЗППЦК, със съдържанието,
предвидено в разпоредбата на ал. 8 от с.з.
Настъпилите през 2025 г. обстоятелства, които ръководството на Дружеството счита, че
биха могли да бъдат от значение за инвеститорите при вземането на решение да придобият,
да продадат или да продължат да притежават публично предлагани ценни книжа, са
оповестени в предвидените от ЗППЦК срокове и по предвидения в законодетлството ред и
начин на инвеститорите, регулирания пазар на ценни книжа и на Комисията за финансов
надзор.
I. ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е със седалище, адрес на управление, e-mail, website,
както следва:
Адрес: гр.София - 1407, бул. "Черни връх" № 51, бл. Офис Х, вх. сграда 2, ет. 5
e-mail: alisev@bpf.bg
website: www.bpf.bg
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, ЕИК: 204729982, е акционерно дружество със
специална инвестиционна цел, учредено на 15.08.2017 г. в град София и вписано в Търговския
регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел (ТРРЮЛНЦ) към Агенцията по
вписванията на 21.08.2017 г. и е с неограничен период на съществуване. Наименованието му
се изписва на латиница: „BRAVO PROPERTY FUND“ REIT.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е регистрирано по законите на действащото
законодателство в България, като дейността му се урежда от тях.
Дружеството е със седалище и адрес на управление: град София, район Лозенец,
бул. "Черни връх" № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5 . Адресът за кореспонденция съвпада с адреса
на управление. Телефон: +359 2 9888 651.
Предметът на дейност на дружеството, съгласно чл. 5 от Устава е: набиране на средства
чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в
недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи,
подобрения и обзавеждане в последните, с цел предоставянето им за управление, отдаването
34
им под наем, лизинг или аренда и/или последващата им препродажба и всяка друга дейност,
позволена от закона.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е публично дружество по смисъла на Закона за
публичното предлагане на ценни книжа.
СТРУКТУРА НА КАПИТАЛА
Към 31.12.2025 г. структурата на капитала на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е
следната:
Таблица № 1
Акционери
Към 31.12.2025 г. Към 31.12.2024 г.
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Брой
права на
глас
% от права
на глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82% 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70% 12 000 000 32,70%
АСЕН ЛИСЕВ* 118 672 0,32% 70 672 0,19%
УПФ "ДОВЕРИЕ" 2 352 000 6,41% 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78% 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45% 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14% 2 988 631 8,14%
Други акционери 6 013 333 16,39% 6 061 333 16,52%
Общо: 36 700 000 100,00% 36 700 000 100,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО СИСТЕМАТА НА УПРАВЛЕНИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ се управлява и представлява от Съвет на
директорите. Към 31.12.2025 г. СД е в следния състав:
• Асен Стоименов Лисев - изпълнителен директор
• Константин Василев Проданов - председател и независим член на СД и
• Владислав Димитров Христов - зам. председател
Дружеството се представлява от Асен Стоименов Лисев - Изпълнителен директор.
II. ПРЕГЛЕД НА ДЕЙНОСТТА И НА СЪСТОЯНИЕТО НА ДРУЖЕСТВОТО
1. Основна дейност
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е дружество, вписано в ТРРЮЛНЦ на 21 август 2017 г.
като дружество със специална инвестиционна цел с Решение на КФН № 120 – ДСИЦ от
02.02.2008 г.
Предметът на дейност на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е: набиране на средства
чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в
недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи,
им под наем, лизинг или аренда и/или последващата им препродажба и всяка друга дейност,
позволена от закона.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е публично дружество по смисъла на Закона за
публичното предлагане на ценни книжа.
СТРУКТУРА НА КАПИТАЛА
Към 31.12.2025 г. структурата на капитала на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е
следната:
Таблица № 1
Акционери
Към 31.12.2025 г. Към 31.12.2024 г.
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Брой
права на
глас
% от права
на глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82% 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70% 12 000 000 32,70%
АСЕН ЛИСЕВ* 118 672 0,32% 70 672 0,19%
УПФ "ДОВЕРИЕ" 2 352 000 6,41% 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78% 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45% 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14% 2 988 631 8,14%
Други акционери 6 013 333 16,39% 6 061 333 16,52%
Общо: 36 700 000 100,00% 36 700 000 100,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО СИСТЕМАТА НА УПРАВЛЕНИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ се управлява и представлява от Съвет на
директорите. Към 31.12.2025 г. СД е в следния състав:
• Асен Стоименов Лисев - изпълнителен директор
• Константин Василев Проданов - председател и независим член на СД и
• Владислав Димитров Христов - зам. председател
Дружеството се представлява от Асен Стоименов Лисев - Изпълнителен директор.
II. ПРЕГЛЕД НА ДЕЙНОСТТА И НА СЪСТОЯНИЕТО НА ДРУЖЕСТВОТО
1. Основна дейност
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е дружество, вписано в ТРРЮЛНЦ на 21 август 2017 г.
като дружество със специална инвестиционна цел с Решение на КФН № 120 – ДСИЦ от
02.02.2008 г.
Предметът на дейност на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е: набиране на средства
чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в
недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи,
35
подобрения и обзавеждане в последните, с цел предоставянето им за управление,
отдаването им под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба и всяка друга
дейност, позволена от закона.
Съгласно Устава на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, основната инвестиционна цел
на Дружеството е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и
осигуряване на текущ доход под формата на дивидент на базата на разпределение на риска и
диверсификация на портфейла от недвижими имоти. По-подробно инвестиционните цели на
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ са:
• предоставяне на възможност на акционерите да инвестират в диверсифициран
портфейл от недвижими имоти, действайки на принципа на разпределение на риска за
акционерите си;
• осигуряване на акционерите запазване и нарастване на стойността на
инвестициите им чрез реализиране на стабилен доход при балансирано разпределение на
риска;
• диверсификация на портфейла от недвижими имоти посредством инвестиране в
различни видове недвижими имоти, находящи се в различни региони на Република България,
с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл;
• участия в учредяване или в придобиване на дялове или акции в специализирани
дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС.
Инвестиционната политика на Емитента в качеството му на дружество със специална
инвестиционна цел, подлежи на следните нормативно определени ограничения:
Дружеството не може:
да се преобразува в друг вид търговско дружество, освен в предвидените в закона и
Устава на „Браво Пропърти фонд“ АДСИЦ случаи;
• да променя предмета си на дейност, освен в предвидените в закона и Устава
случаи;
• да обезпечава чужди задължения, с изключение на банкови кредити, отпуснати на
дъщерно дружество по чл. 28 от ЗДСИЦДС;
• да получава заеми от лица, различни от банки;
• да придобива недвижими имоти, които са предмет на правен спор;
• да придобива дялови участия в други дружества, освен в случаите, предвидени в
закона и устава на Дружеството;
• да участва на капиталовия пазар, като инвестира в активи, различни от тези
предвидени в устава или да извършва обратно изкупуване по реда на чл. 111, ал. 5
от ЗППЦК, освен в случаите, изрично предвидени в устава.
Дружеството не може да взема заеми, с изключение на случаите, когато:
• емитира дългови ценни книжа, които да бъдат допуснати до търговия на регулиран
пазар;
• взема банкови кредити за придобиване и въвеждане в експлоатация на активите;
• взема банкови кредити в размер до 20 на сто от активите си, които се използват за
изплащане на лихви по банкови кредити и по емисии дългови ценни книжа, ако
кредитът е за срок не повече от 12 месеца.
подобрения и обзавеждане в последните, с цел предоставянето им за управление,
отдаването им под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба и всяка друга
дейност, позволена от закона.
Съгласно Устава на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, основната инвестиционна цел
на Дружеството е запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и
осигуряване на текущ доход под формата на дивидент на базата на разпределение на риска и
диверсификация на портфейла от недвижими имоти. По-подробно инвестиционните цели на
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ са:
• предоставяне на възможност на акционерите да инвестират в диверсифициран
портфейл от недвижими имоти, действайки на принципа на разпределение на риска за
акционерите си;
• осигуряване на акционерите запазване и нарастване на стойността на
инвестициите им чрез реализиране на стабилен доход при балансирано разпределение на
риска;
• диверсификация на портфейла от недвижими имоти посредством инвестиране в
различни видове недвижими имоти, находящи се в различни региони на Република България,
с цел намаляване на несистемния риск на инвестиционния портфейл;
• участия в учредяване или в придобиване на дялове или акции в специализирани
дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС.
Инвестиционната политика на Емитента в качеството му на дружество със специална
инвестиционна цел, подлежи на следните нормативно определени ограничения:
Дружеството не може:
да се преобразува в друг вид търговско дружество, освен в предвидените в закона и
Устава на „Браво Пропърти фонд“ АДСИЦ случаи;
• да променя предмета си на дейност, освен в предвидените в закона и Устава
случаи;
• да обезпечава чужди задължения, с изключение на банкови кредити, отпуснати на
дъщерно дружество по чл. 28 от ЗДСИЦДС;
• да получава заеми от лица, различни от банки;
• да придобива недвижими имоти, които са предмет на правен спор;
• да придобива дялови участия в други дружества, освен в случаите, предвидени в
закона и устава на Дружеството;
• да участва на капиталовия пазар, като инвестира в активи, различни от тези
предвидени в устава или да извършва обратно изкупуване по реда на чл. 111, ал. 5
от ЗППЦК, освен в случаите, изрично предвидени в устава.
Дружеството не може да взема заеми, с изключение на случаите, когато:
• емитира дългови ценни книжа, които да бъдат допуснати до търговия на регулиран
пазар;
• взема банкови кредити за придобиване и въвеждане в експлоатация на активите;
• взема банкови кредити в размер до 20 на сто от активите си, които се използват за
изплащане на лихви по банкови кредити и по емисии дългови ценни книжа, ако
кредитът е за срок не повече от 12 месеца.
36
Предмет на сделки с инвестиционни имоти ще бъдат такива на територията на
градовете:
- София – не по-малко от 50% от активите в портфейла;
- Пловдив – до 20%
- Варна – до 20%
- Други – до 10% от активите.
Принципно е възможно „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ да се насочи само или чрез
специализирани дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС и към инвестиции извън страната, в рамките
на Европейския съюз. Това ще зависи от наличието на конкретни проекти, отговарящи на
инвестиционната политика на Дружеството.
Дружеството няма да инвестира в:
• земеделска земя;
• жилищни имоти в каквато и да било фаза на развитие;
• проблемни имоти, страдащи от липса на наематели, неподходяща локация,
посредствена архитектура и/или други недостатъци.
2. Пазари и продажби
Основният пазар, на който „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ оперира, е пазарът на
недвижими имоти и по-конкретно главно в 3 (три) сегмента от този пазар, а именно: офис,
търговски и индустриални площи.
Към края на отчетния период, Дружеството притежава завършена и изцяло отдадена
под наем офис сграда, с разгърната застроена площ (РЗП) от 14 479 кв. м. и отдаваема под
наем площ от 13 391 кв.м., находяща се в УПИ VI -537,1523, кв. 8, НЗП Изток, м. Къро, р-н
Младост, гр. София.
III. РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА
Към 31.12.2025 г., в резултат на осъществяваната дейност, "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ отчита нетен финансов резултат печалба в размер на 444 хил. лева, спрямо
реализирания през 2024 г. финансов резултат от 2 152 хил. лева.
Съгласно разпоредбите на ЗДСИЦДС, дружеството е задължено да разпределя
дивидент не по-малко от 90% от финансовия резултат, преобразуван по реда на чл. 29
ЗДСИЦДС.
На извънредно ОСА, проведено на 05.09.2025 г. е взето решение за разпределение и
изплащане на шестмесечен дивидент за 2025 г. в размер на 1,835 хил. лева или брутен размер
на 1 акция от 0.05 лева, като 1,101 хил. лева са от преобразуваната по реда на чл. 2 9 от
ЗАДСИЦДС реализирана печалба през първо полугодие на 2025 г. и 734 хил. лв. са от
неразпределената печалба на Дружеството от предходни години.
Към 31.12.2025 г. дружеството е осигурило изплащането на гласуваните дивиденти,
като средствата за тях са прехвърлени по специална банкова сметка и към сметка на ЦД .
Предмет на сделки с инвестиционни имоти ще бъдат такива на територията на
градовете:
- София – не по-малко от 50% от активите в портфейла;
- Пловдив – до 20%
- Варна – до 20%
- Други – до 10% от активите.
Принципно е възможно „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ да се насочи само или чрез
специализирани дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС и към инвестиции извън страната, в рамките
на Европейския съюз. Това ще зависи от наличието на конкретни проекти, отговарящи на
инвестиционната политика на Дружеството.
Дружеството няма да инвестира в:
• земеделска земя;
• жилищни имоти в каквато и да било фаза на развитие;
• проблемни имоти, страдащи от липса на наематели, неподходяща локация,
посредствена архитектура и/или други недостатъци.
2. Пазари и продажби
Основният пазар, на който „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ оперира, е пазарът на
недвижими имоти и по-конкретно главно в 3 (три) сегмента от този пазар, а именно: офис,
търговски и индустриални площи.
Към края на отчетния период, Дружеството притежава завършена и изцяло отдадена
под наем офис сграда, с разгърната застроена площ (РЗП) от 14 479 кв. м. и отдаваема под
наем площ от 13 391 кв.м., находяща се в УПИ VI -537,1523, кв. 8, НЗП Изток, м. Къро, р-н
Младост, гр. София.
III. РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА
Към 31.12.2025 г., в резултат на осъществяваната дейност, "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ отчита нетен финансов резултат печалба в размер на 444 хил. лева, спрямо
реализирания през 2024 г. финансов резултат от 2 152 хил. лева.
Съгласно разпоредбите на ЗДСИЦДС, дружеството е задължено да разпределя
дивидент не по-малко от 90% от финансовия резултат, преобразуван по реда на чл. 29
ЗДСИЦДС.
На извънредно ОСА, проведено на 05.09.2025 г. е взето решение за разпределение и
изплащане на шестмесечен дивидент за 2025 г. в размер на 1,835 хил. лева или брутен размер
на 1 акция от 0.05 лева, като 1,101 хил. лева са от преобразуваната по реда на чл. 2 9 от
ЗАДСИЦДС реализирана печалба през първо полугодие на 2025 г. и 734 хил. лв. са от
неразпределената печалба на Дружеството от предходни години.
Към 31.12.2025 г. дружеството е осигурило изплащането на гласуваните дивиденти,
като средствата за тях са прехвърлени по специална банкова сметка и към сметка на ЦД .
37
Таблица № 2
(в хил. лв.)
СОБСТВЕН КАПИТАЛ 31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
А. СОБСТВЕН КАПИТАЛ
I. Основен капитал 36 700 36 700 36 700
II. Резерви (96) (96) (96)
III. Финансов резултат
1. Натрупана печалба (загуба) в т.ч.: 5 259 4 942 418
неразпределена печалба 5 259 4 942 418
непокрита загуба 0 0 0
2. Текуща печалба 444 2 152 4 674
Общо за група III: 5 703 7 094 5 092
ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "А" (I+II+III): 42 307 43 698 41 696
Таблица № 3
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
ОПЕРАТИВЕН ФИНАНСОВ РЕЗУЛТАТ 2 283 3 536 7 140
Към 31.12.2025 г. дружеството отчита оперативен финансов резултат на стойност 2 283
хил. лв., в сравнение с регистрираната към 31.12.2024 г. оперативна печалба на стойност 3 536
хил. лв.
Приходи от дейността
Таблица № 4
(в хил. лв.)
ПРИХОДИ 31.12.2025 % 31.12.2024 % 31.12.2023
А. Приходи от дейността
I. Нетни приходи от
продажби на:
Услуги 5 791 -5,02% 6 097 28,96% 4 728
Други 1 302 150,87% 519 -88,24% 4 414
Общо за група I: 7 093 7,21% 6 616 -27,63% 9 142
Таблица № 2
(в хил. лв.)
СОБСТВЕН КАПИТАЛ 31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
А. СОБСТВЕН КАПИТАЛ
I. Основен капитал 36 700 36 700 36 700
II. Резерви (96) (96) (96)
III. Финансов резултат
1. Натрупана печалба (загуба) в т.ч.: 5 259 4 942 418
неразпределена печалба 5 259 4 942 418
непокрита загуба 0 0 0
2. Текуща печалба 444 2 152 4 674
Общо за група III: 5 703 7 094 5 092
ОБЩО ЗА РАЗДЕЛ "А" (I+II+III): 42 307 43 698 41 696
Таблица № 3
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
ОПЕРАТИВЕН ФИНАНСОВ РЕЗУЛТАТ 2 283 3 536 7 140
Към 31.12.2025 г. дружеството отчита оперативен финансов резултат на стойност 2 283
хил. лв., в сравнение с регистрираната към 31.12.2024 г. оперативна печалба на стойност 3 536
хил. лв.
Приходи от дейността
Таблица № 4
(в хил. лв.)
ПРИХОДИ 31.12.2025 % 31.12.2024 % 31.12.2023
А. Приходи от дейността
I. Нетни приходи от
продажби на:
Услуги 5 791 -5,02% 6 097 28,96% 4 728
Други 1 302 150,87% 519 -88,24% 4 414
Общо за група I: 7 093 7,21% 6 616 -27,63% 9 142
38
Разходи за дейността
Таблица № 5
(в хил. лв.)
РАЗХОДИ 31.12.2025 % 31.12.2024 % 31.12.2023
А. Разходи за дейността
I. Разходи по икономически
елементи
Разходи за материали 9 50,00% 6 (40,00%) 10
Разходи за външни услуги 1 612 -3,42% 1 669 55,11% 1 076
Разходи за
възнаграждения 98 1,03% 97 0,00% 97
Разходи за осигуровки 0 0,00% 0 (100,00%) 1
Други, в т.ч.: 3 104 134,44% 1 324 60,87% 823
обезценка на активи 2 862 145,03% 1 168 71,76% 680
Общо за група I: 4 823 55,78% 3 096 54,26% 2 007
II. Финансови разходи
Разходи за лихви 1 389 9,37% 1 270 39,41% 911
Отрицателни разлики от
операции с финансови
активи и инструменти
93
Други 369 241,67% 108 5300,00% 2
Общо за група II: 1 851 33,74% 1 384 51,59% 913
Б. Общо разходи за
дейността (I + II) 6 674 48,97% 4 480 53,42% 2 920
IV. АНАЛИЗ НА ФИНАНСОВИ И НЕФИНАНСОВИ ОСНОВНИ ПОКАЗАТЕЛИ ЗА РЕЗУЛТАТА ОТ
ДЕЙНОСТТА, ИМАЩИ ОТНОШЕНИЕ КЪМ СТОПАНСКАТА ДЕЙНОСТ, ВКЛЮЧИТЕЛНО
ИНФОРМАЦИЯ ПО ВЪПРОСИ, СВЪРЗАНИ С ЕКОЛОГИЯТА И СЛУЖИТЕЛИТЕ
ФИНАНСОВИ ПОКАЗАТЕЛИ
ПОКАЗАТЕЛИ НА РЕНТАБИЛНОСТ
Таблица № 6
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Рентабилност на Основния Капитал 0,012 0,06 0,17
Рентабилност на Собствения Капитал (ROE) 0,010 0,05 0,15
Рентабилност на Активите (ROA) 0,005 0,03 0,09
Рентабилност на Собствения капитал (ROE)
Показателят за рентабилност на собствения капитал се изчислява като нетния
финансов резултат на дружеството се изрази като процент от собствения капитал.
Съотношението измерва абсолютната възвращаемост за акционерите по отношение на
техните абсолютни инвестиции.
Към 31.12.2025 г. стойността на коефициента на рентабилност на собствения капитал е
0,010 спрямо 0,05 за 2024 г. Стойността показва, че през 2025 г. един лев собствен капитал
носи 0,01 лв. балансова печалба.
Разходи за дейността
Таблица № 5
(в хил. лв.)
РАЗХОДИ 31.12.2025 % 31.12.2024 % 31.12.2023
А. Разходи за дейността
I. Разходи по икономически
елементи
Разходи за материали 9 50,00% 6 (40,00%) 10
Разходи за външни услуги 1 612 -3,42% 1 669 55,11% 1 076
Разходи за
възнаграждения 98 1,03% 97 0,00% 97
Разходи за осигуровки 0 0,00% 0 (100,00%) 1
Други, в т.ч.: 3 104 134,44% 1 324 60,87% 823
обезценка на активи 2 862 145,03% 1 168 71,76% 680
Общо за група I: 4 823 55,78% 3 096 54,26% 2 007
II. Финансови разходи
Разходи за лихви 1 389 9,37% 1 270 39,41% 911
Отрицателни разлики от
операции с финансови
активи и инструменти
93
Други 369 241,67% 108 5300,00% 2
Общо за група II: 1 851 33,74% 1 384 51,59% 913
Б. Общо разходи за
дейността (I + II) 6 674 48,97% 4 480 53,42% 2 920
IV. АНАЛИЗ НА ФИНАНСОВИ И НЕФИНАНСОВИ ОСНОВНИ ПОКАЗАТЕЛИ ЗА РЕЗУЛТАТА ОТ
ДЕЙНОСТТА, ИМАЩИ ОТНОШЕНИЕ КЪМ СТОПАНСКАТА ДЕЙНОСТ, ВКЛЮЧИТЕЛНО
ИНФОРМАЦИЯ ПО ВЪПРОСИ, СВЪРЗАНИ С ЕКОЛОГИЯТА И СЛУЖИТЕЛИТЕ
ФИНАНСОВИ ПОКАЗАТЕЛИ
ПОКАЗАТЕЛИ НА РЕНТАБИЛНОСТ
Таблица № 6
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Рентабилност на Основния Капитал 0,012 0,06 0,17
Рентабилност на Собствения Капитал (ROE) 0,010 0,05 0,15
Рентабилност на Активите (ROA) 0,005 0,03 0,09
Рентабилност на Собствения капитал (ROE)
Показателят за рентабилност на собствения капитал се изчислява като нетния
финансов резултат на дружеството се изрази като процент от собствения капитал.
Съотношението измерва абсолютната възвращаемост за акционерите по отношение на
техните абсолютни инвестиции.
Към 31.12.2025 г. стойността на коефициента на рентабилност на собствения капитал е
0,010 спрямо 0,05 за 2024 г. Стойността показва, че през 2025 г. един лев собствен капитал
носи 0,01 лв. балансова печалба.
39
Рентабилност на активите (ROA)
Показателят за рентабилност на активите показва ефективността на използване на
общите активи. Към 31.12.2025 г. показателят за рентабилност е 0,005 и намалява спрямо
2024 г., когато е в размер на 0,03. Намалението е в резултат на намаление на нетния финансов
резултат със 79,37%, при увеличение на общата сума на активите с 16,71 на сто спрямо
предходната финансова година.
Рентабилност на Основния капитал
Към 31.12.2025 г. коефициентът на рентабилност на основния капитал е в размер на
0,012 и намалява спрямо този за 2024 г., когато стойността е 0,06.
ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЛИКВИДНОСТ
Таблица № 7
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Коефициент на обща ликвидност 2,88 4,41 0,13
Коефициент на бърза ликвидност 2,88 4,41 0,13
Коефициент на абсолютна ликвидност 2,77 3,61 0,11
Коефицент на незабавна ликвидност 2,77 3,61 0,11
Коефициент на обща ликвидност
Коефициентът на обща ликвидност представя отношението на текущите активи към
текущите пасиви (задължения). Оптималните стойности на този коефициент са над 1-1,5. За
2025 г. стойността на коефициента на обща ликвидност е 2,88 и намалява спрямо предходната
финансова година, в резултат на нарастване на текущите активи с 18,80% при нарастване на
текущите пасиви с 83,14%.
Коефициент на бърза ликвидност
Коефициентът на бърза ликвидност представя отношението на разликата на текущите
активи и материалните запаси отнесена към текущите пасиви. За 2025 г. стойността му е
аналогична на този за обща ликвидност, тъй като дружеството не отчита материални запаси.
Коефициент на абсолютна ликвидност
Коефициентът на абсолютна ликвидност е съотношение на паричните средства и
текущите пасиви и изразява способността на дружеството да посреща краткосрочните си
задължения с наличните си парични средства. За 2025 г. стойноста на коефициента е 2,77 и
намалява спрямо предходната финансова година в резултат на нарастване на паричните
средства с 40,79 % при нарастване на текущите пасиви с 83,14 на сто.
Коефициент на незабавна ликвидност
Стойността на коефициента на незабавна ликвидност е равна на тази за абсолютна
ликвидност поради факта, че дружеството не отчита текущи финансови активи.
КАПИТАЛОВИ РЕСУРСИ
Чрез показателите за финансова автономност и финансова задлъжнялост се отчита
съотношението между собствени и привлечени средства в капиталовата структура на
Рентабилност на активите (ROA)
Показателят за рентабилност на активите показва ефективността на използване на
общите активи. Към 31.12.2025 г. показателят за рентабилност е 0,005 и намалява спрямо
2024 г., когато е в размер на 0,03. Намалението е в резултат на намаление на нетния финансов
резултат със 79,37%, при увеличение на общата сума на активите с 16,71 на сто спрямо
предходната финансова година.
Рентабилност на Основния капитал
Към 31.12.2025 г. коефициентът на рентабилност на основния капитал е в размер на
0,012 и намалява спрямо този за 2024 г., когато стойността е 0,06.
ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЛИКВИДНОСТ
Таблица № 7
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Коефициент на обща ликвидност 2,88 4,41 0,13
Коефициент на бърза ликвидност 2,88 4,41 0,13
Коефициент на абсолютна ликвидност 2,77 3,61 0,11
Коефицент на незабавна ликвидност 2,77 3,61 0,11
Коефициент на обща ликвидност
Коефициентът на обща ликвидност представя отношението на текущите активи към
текущите пасиви (задължения). Оптималните стойности на този коефициент са над 1-1,5. За
2025 г. стойността на коефициента на обща ликвидност е 2,88 и намалява спрямо предходната
финансова година, в резултат на нарастване на текущите активи с 18,80% при нарастване на
текущите пасиви с 83,14%.
Коефициент на бърза ликвидност
Коефициентът на бърза ликвидност представя отношението на разликата на текущите
активи и материалните запаси отнесена към текущите пасиви. За 2025 г. стойността му е
аналогична на този за обща ликвидност, тъй като дружеството не отчита материални запаси.
Коефициент на абсолютна ликвидност
Коефициентът на абсолютна ликвидност е съотношение на паричните средства и
текущите пасиви и изразява способността на дружеството да посреща краткосрочните си
задължения с наличните си парични средства. За 2025 г. стойноста на коефициента е 2,77 и
намалява спрямо предходната финансова година в резултат на нарастване на паричните
средства с 40,79 % при нарастване на текущите пасиви с 83,14 на сто.
Коефициент на незабавна ликвидност
Стойността на коефициента на незабавна ликвидност е равна на тази за абсолютна
ликвидност поради факта, че дружеството не отчита текущи финансови активи.
КАПИТАЛОВИ РЕСУРСИ
Чрез показателите за финансова автономност и финансова задлъжнялост се отчита
съотношението между собствени и привлечени средства в капиталовата структура на
40
дружеството. Високото равнище на коефициента на финансова автономност, респективно
ниското равнище на коефициента на финансова задлъжнялост са гаранция както за
инвеститорите /кредиторите/, така и за самите собственици, за възможността на дружеството
да плаща регулярно своите дългосрочни задължения.
ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЗАДЛЪЖНЯЛОСТ
Таблица № 8
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Коефициент на задлъжнялост 0,95 0,62 0,68
Дълг / Активи 0,49 0,38 0,40
Коефициент на финансова автономност 1,05 1,61 1,47
Коефициент на задлъжнялост
Показателите за дела на капитала, получен чрез заеми показват каква част от
собствения капитал съставляват привлечените средства. Стойността на коефициента за 2025 г.
е 0,95 при 0,62 за 2024 г. През 2025 г. дългът на дружеството нараства с 48,76 %, а собственият
капитал намалява с 3,18 на сто.
Съотношение дълг към обща сума на активите
Стойността на коефициента показва каква част от активите се финансира чрез дълг и
нараства спрямо предходната финансова година поради нарастване на дълга с 48,76 % при
нарастване на активите с 16,71 на сто.
Коефициент на финансова автономност
Коефициентът на финансова автономност показва какъв процент от общата сума на
пасивите е собствения капитал на дружеството. Стойността на коефициента е 1,05 и намалява
спрямо предходната финансова година, поради намаление на собствения капитал с 3,18 на
сто при нарастване на дълга от 48,76 на сто.
УПРАВЛЕНСКИ ПОКАЗАТЕЛИ
Таблица № 9
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
EBITDA 2 283 3 536 7 140
EBIT 2 283 3 536 7 140
дружеството. Високото равнище на коефициента на финансова автономност, респективно
ниското равнище на коефициента на финансова задлъжнялост са гаранция както за
инвеститорите /кредиторите/, така и за самите собственици, за възможността на дружеството
да плаща регулярно своите дългосрочни задължения.
ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЗАДЛЪЖНЯЛОСТ
Таблица № 8
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
Коефициент на задлъжнялост 0,95 0,62 0,68
Дълг / Активи 0,49 0,38 0,40
Коефициент на финансова автономност 1,05 1,61 1,47
Коефициент на задлъжнялост
Показателите за дела на капитала, получен чрез заеми показват каква част от
собствения капитал съставляват привлечените средства. Стойността на коефициента за 2025 г.
е 0,95 при 0,62 за 2024 г. През 2025 г. дългът на дружеството нараства с 48,76 %, а собственият
капитал намалява с 3,18 на сто.
Съотношение дълг към обща сума на активите
Стойността на коефициента показва каква част от активите се финансира чрез дълг и
нараства спрямо предходната финансова година поради нарастване на дълга с 48,76 % при
нарастване на активите с 16,71 на сто.
Коефициент на финансова автономност
Коефициентът на финансова автономност показва какъв процент от общата сума на
пасивите е собствения капитал на дружеството. Стойността на коефициента е 1,05 и намалява
спрямо предходната финансова година, поради намаление на собствения капитал с 3,18 на
сто при нарастване на дълга от 48,76 на сто.
УПРАВЛЕНСКИ ПОКАЗАТЕЛИ
Таблица № 9
31.12.2025 31.12.2024 31.12.2023
EBITDA 2 283 3 536 7 140
EBIT 2 283 3 536 7 140
41
КЛЮЧОВИ КОЕФИЦИЕНТИ
Обобщена информация за финансовите показатели на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ за последните две финансови години е представена в следващата таблица:
Таблица № 10
(в хил. лв./%/)
Показатели 31.12.2025 31.12.2024
Нетни приходи от продажби 7 093 6 616
Собствен капитал 42 307 43 698
Нетекущи пасиви 38 562 26 146
Текущи пасиви 1 771 967
Нетекущи активи 77 534 66 549
Текущи активи 5 106 4 262
Оборотен капитал 3 335 3 295
Парични средства 4 912 3 489
Общо дълг 40 333 27 113
Разходи за лихви 1 389 1 270
Материални запаси 0 0
Краткосрочни вземания 194 773
Разходи за обичайната дейност 4 823 3 096
Разходи за материали 9 6
P/E 0,01 0,06
P/BV 1,15 1,19
P/S 19,33 18,03
Коефицент на финансова маневреност 0,079 0,075
Рентабилност на продажбите 0,063 0,325
Рентабилност на собствения капитал 0,010 0,049
НЕФИНАНСОВИ ПОКАЗАТЕЛИ
Екологични аспекти
Предвид дейността на Дружеството – управление на изградени недвижими имоти и
отчитайки факта, че дейността се осъществява чрез трето лице, към датата на настоящия
доклад не са налице факти и обстоятелства, касаещи екологията и служителите, които следва
да бъдат оповестявани в настоящия доклад.
Човешки ресурси
Към 31.12.2025 г. дружеството има 4-ма служители - тримата членове на СД, назначени
на договор за управление, както и директор за връзки с инвеститорите, който е назначен по
трудов договор.
КЛЮЧОВИ КОЕФИЦИЕНТИ
Обобщена информация за финансовите показатели на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ за последните две финансови години е представена в следващата таблица:
Таблица № 10
(в хил. лв./%/)
Показатели 31.12.2025 31.12.2024
Нетни приходи от продажби 7 093 6 616
Собствен капитал 42 307 43 698
Нетекущи пасиви 38 562 26 146
Текущи пасиви 1 771 967
Нетекущи активи 77 534 66 549
Текущи активи 5 106 4 262
Оборотен капитал 3 335 3 295
Парични средства 4 912 3 489
Общо дълг 40 333 27 113
Разходи за лихви 1 389 1 270
Материални запаси 0 0
Краткосрочни вземания 194 773
Разходи за обичайната дейност 4 823 3 096
Разходи за материали 9 6
P/E 0,01 0,06
P/BV 1,15 1,19
P/S 19,33 18,03
Коефицент на финансова маневреност 0,079 0,075
Рентабилност на продажбите 0,063 0,325
Рентабилност на собствения капитал 0,010 0,049
НЕФИНАНСОВИ ПОКАЗАТЕЛИ
Екологични аспекти
Предвид дейността на Дружеството – управление на изградени недвижими имоти и
отчитайки факта, че дейността се осъществява чрез трето лице, към датата на настоящия
доклад не са налице факти и обстоятелства, касаещи екологията и служителите, които следва
да бъдат оповестявани в настоящия доклад.
Човешки ресурси
Към 31.12.2025 г. дружеството има 4-ма служители - тримата членове на СД, назначени
на договор за управление, както и директор за връзки с инвеститорите, който е назначен по
трудов договор.
42
V. ОСНОВНИ РИСКОВЕ, ПРЕД КОИТО Е ИЗПРАВЕНО ДРУЖЕСТВОТО
СИСТЕМАТИЧНИ РИСКОВЕ
Систематичните рискове са свързани с пазара и макросредата, в която Дружеството
функционира, поради което те не могат да бъдат управлявани и контролирани от
мениджмънта на компанията. Систематични рискове са: политическият риск,
макроикономическият риск, инфлационният риск, валутният риск, лихвеният риск, данъчният
риск.
Таблица № 11
Вид риск Описание
ПОЛИТИЧЕСКИ РИСК Политическият риск е вероятността от смяна на правителството или от внезапна промяна в
неговата политика, от възникване на вътрешнополитически сътресения и неблагоприятни
промени в европейското и/или националното законодателство, в резултат на което средата,
в която оперират местните стопански субекти да се промени негативно, a инвеститорите да
понесат загуби.
Общият системен политически риск е умерен. България е демократична република и има
добри позиции в международните отношения. Тя е член на ЕС и НАТО и кандидат за член в
ОИСР. Политическият риск за България е свързан с предизвикателствата, свързани с поети
ангажименти за осъществяване на структурни реформи, повишаване на социалната
стабилност и жизнения стандарт, ограничаване на неефективните разходи и следването на
устойчиви политики. Въпреки функционирането на редовно правителство с осигурено
парламентарно мнозинство, подкрепящо водените политики, в България продължава да е
налице бавен напредък по изискваните от ЕС реформи в съдебната система и мерки за борба
с корупцията, съчетано с обществено недоволство от стандарта на живот, както и висока
уязвимост към външни шокове, поради високата зависимост от износа.
ОБЩ
МАКРОИКОНОМИ-
ЧЕСКИ РИСК
По данни на Националния статистически институт от 30.12.2025 г. общият показател на
бизнес климата през декември 2025 г се понижава с 3.1 пункта в сравнение с предходния
месец (от 16.1% на 13.0%), като намаление на показателя е регистрирано във всички
наблюдавани сектори - промишленост, строителство, търговия на дребно и услуги.
Бизнес климат - общо
Източник: НСИ
През декември 2025 г. съставният показател „бизнес климат в промишлеността“ намалява
с 2.1 пункта (от 14.6% на 12.5%) в резултат на неблагоприятните оценки и очаквания на
промишлените предприемачи за бизнес състоянието на предприятията. Настоящата
производствена активност се оценява като намалена, докато очакванията за дейността през
следващите три месеца са по-благоприятни Несигурната икономическа среда и недостигът
на работна сила продължават да бъдат основните пречки за развитието на бизнеса, посочени
съответно от 50.5 и 34.8% от предприятията. В сравнение с ноември нараства делът на
мениджърите, които предвиждат продажните цени да се повишат през следващите три
месеца.
V. ОСНОВНИ РИСКОВЕ, ПРЕД КОИТО Е ИЗПРАВЕНО ДРУЖЕСТВОТО
СИСТЕМАТИЧНИ РИСКОВЕ
Систематичните рискове са свързани с пазара и макросредата, в която Дружеството
функционира, поради което те не могат да бъдат управлявани и контролирани от
мениджмънта на компанията. Систематични рискове са: политическият риск,
макроикономическият риск, инфлационният риск, валутният риск, лихвеният риск, данъчният
риск.
Таблица № 11
Вид риск Описание
ПОЛИТИЧЕСКИ РИСК Политическият риск е вероятността от смяна на правителството или от внезапна промяна в
неговата политика, от възникване на вътрешнополитически сътресения и неблагоприятни
промени в европейското и/или националното законодателство, в резултат на което средата,
в която оперират местните стопански субекти да се промени негативно, a инвеститорите да
понесат загуби.
Общият системен политически риск е умерен. България е демократична република и има
добри позиции в международните отношения. Тя е член на ЕС и НАТО и кандидат за член в
ОИСР. Политическият риск за България е свързан с предизвикателствата, свързани с поети
ангажименти за осъществяване на структурни реформи, повишаване на социалната
стабилност и жизнения стандарт, ограничаване на неефективните разходи и следването на
устойчиви политики. Въпреки функционирането на редовно правителство с осигурено
парламентарно мнозинство, подкрепящо водените политики, в България продължава да е
налице бавен напредък по изискваните от ЕС реформи в съдебната система и мерки за борба
с корупцията, съчетано с обществено недоволство от стандарта на живот, както и висока
уязвимост към външни шокове, поради високата зависимост от износа.
ОБЩ
МАКРОИКОНОМИ-
ЧЕСКИ РИСК
По данни на Националния статистически институт от 30.12.2025 г. общият показател на
бизнес климата през декември 2025 г се понижава с 3.1 пункта в сравнение с предходния
месец (от 16.1% на 13.0%), като намаление на показателя е регистрирано във всички
наблюдавани сектори - промишленост, строителство, търговия на дребно и услуги.
Бизнес климат - общо
Източник: НСИ
През декември 2025 г. съставният показател „бизнес климат в промишлеността“ намалява
с 2.1 пункта (от 14.6% на 12.5%) в резултат на неблагоприятните оценки и очаквания на
промишлените предприемачи за бизнес състоянието на предприятията. Настоящата
производствена активност се оценява като намалена, докато очакванията за дейността през
следващите три месеца са по-благоприятни Несигурната икономическа среда и недостигът
на работна сила продължават да бъдат основните пречки за развитието на бизнеса, посочени
съответно от 50.5 и 34.8% от предприятията. В сравнение с ноември нараства делът на
мениджърите, които предвиждат продажните цени да се повишат през следващите три
месеца.
43
През декември 2025 г. съставният показател „бизнес климат в строителството “ се
понижава с 2.3 пункта (от 13.3% на 11.0%), което се дължи на резервираните оценки на
строителните предприемачи за настоящото бизнес състояние на предприятията.
Същевременно обаче очакванията им както за бизнес състоянието на предприятията през
следващите шест месеца, така и за строителната активност през следващите три месеца са
по-позитивни. Най-сериозните затруднения за дейността на предприятията остават
несигурната икономическа среда, недостигът на работна сила и цените на материалите.
През декември 2025 г. съставният показател „бизнес климат в сектора на услугите“
намалява с 3.9 пункта (от 8.1% на 4.2%), което се дължи на негативните оценки и очаквания
на мениджърите за бизнес състоянието на предприятията. Същевременно и мненията им
относно търсенето на услуги през следващите три месеца са неблагоприятни. Основните
фактори, затрудняващи дейността на предприятията са несигурната икономическа среда и
конкуренцията в бранша, като през последния месец се отчита засилване на отрицателното
им въздействие. Относно продажните цени в сектора на услугите 80.9% от мениджърите
прогнозират те да запазят своето равнище през следващите три месеца.
Европейската централна банка (ЕЦБ) прогнозира растеж на БВП за еврозоната от 1.4% за 2025
г., 1.2% за 2026 г. и 1.4% за 2027 г. и 2028 г., което е повишение спрямо предходните
септемврийски очаквания, като основен двигател е засиленото вътрешно търсене. Тези
ревизии показват оптимизъм за икономиката, въпреки запазването на лихвените проценти,
според изявленията на Президентът на ЕЦБ Кристин Лагард на пресконференция от 18
декември 2025 г.
ЛИХВЕН РИСК Лихвеният риск произтича от възможността за неблагоприятни промени в пазарните лихвени
проценти, които могат да окажат влияние върху разходите за финансиране, доходността на
финансовите активи и общото финансово състояние на икономическите субекти. След
присъединяването на България към еврозоната, основните лихвени условия в страната се
формират в рамките на общата парична политика на Европейската централна банка.
В тази връзка, лихвената среда в България е пряко зависима от решенията на ЕЦБ, които
отразяват икономическите процеси в еврозоната като цяло. Промени в основните лихвени
проценти могат да доведат до колебания в цената на кредитния ресурс, както и в стойността
на активи и пасиви с плаващ лихвен процент.. Като цяло, лихвеният риск остава съществен
фактор за финансовата стабилност и икономическата активност, като неговото влияние е
обусловено от динамиката на инфлацията, икономическия растеж и паричната политика на
Европейската централна банка.
На своето заседание на 18 декември 2025 г. Управителният съвет на Европейската Централна
Банка реши да запази непроменени трите основни лихвени процента на ЕЦБ.
Актуализираната му оценка потвърждава отново, че инфлацията би трябвало да се
стабилизира на целевото равнище от 2% в средносрочен план.
Според новите прогнози на експертите на Евросистемата общата инфлация ще бъде средно
2,1% през 2025 г., 1,9% през 2026 г., 1,8% през 2027 г. и 2,0% през 2028 г. Що се отнася до
инфлацията без компонентите енергоносители и храни, експертите предвиждат средно
равнище от 2,4% през 2025 г., 2,2% през 2026 г., 1,9% през 2027 г. и 2,0% през 2028 г.
Инфлацията е ревизирана нагоре за 2026 г., главно защото сега експертите прогнозират по-
бавен спад на инфлацията при услугите. Очаква се икономическият растеж да бъде по-силен
от предвиденото в септемврийските прогнози и обусловен най-вече от вътрешното търсене.
Той е ревизиран нагоре на 1,4% през 2025 г., 1,2% през 2026 г. и 1,4% през 2027 г., а през
2028 г. се очаква да остане на нивото от 1,4%
През декември 2025 г. съставният показател „бизнес климат в строителството “ се
понижава с 2.3 пункта (от 13.3% на 11.0%), което се дължи на резервираните оценки на
строителните предприемачи за настоящото бизнес състояние на предприятията.
Същевременно обаче очакванията им както за бизнес състоянието на предприятията през
следващите шест месеца, така и за строителната активност през следващите три месеца са
по-позитивни. Най-сериозните затруднения за дейността на предприятията остават
несигурната икономическа среда, недостигът на работна сила и цените на материалите.
През декември 2025 г. съставният показател „бизнес климат в сектора на услугите“
намалява с 3.9 пункта (от 8.1% на 4.2%), което се дължи на негативните оценки и очаквания
на мениджърите за бизнес състоянието на предприятията. Същевременно и мненията им
относно търсенето на услуги през следващите три месеца са неблагоприятни. Основните
фактори, затрудняващи дейността на предприятията са несигурната икономическа среда и
конкуренцията в бранша, като през последния месец се отчита засилване на отрицателното
им въздействие. Относно продажните цени в сектора на услугите 80.9% от мениджърите
прогнозират те да запазят своето равнище през следващите три месеца.
Европейската централна банка (ЕЦБ) прогнозира растеж на БВП за еврозоната от 1.4% за 2025
г., 1.2% за 2026 г. и 1.4% за 2027 г. и 2028 г., което е повишение спрямо предходните
септемврийски очаквания, като основен двигател е засиленото вътрешно търсене. Тези
ревизии показват оптимизъм за икономиката, въпреки запазването на лихвените проценти,
според изявленията на Президентът на ЕЦБ Кристин Лагард на пресконференция от 18
декември 2025 г.
ЛИХВЕН РИСК Лихвеният риск произтича от възможността за неблагоприятни промени в пазарните лихвени
проценти, които могат да окажат влияние върху разходите за финансиране, доходността на
финансовите активи и общото финансово състояние на икономическите субекти. След
присъединяването на България към еврозоната, основните лихвени условия в страната се
формират в рамките на общата парична политика на Европейската централна банка.
В тази връзка, лихвената среда в България е пряко зависима от решенията на ЕЦБ, които
отразяват икономическите процеси в еврозоната като цяло. Промени в основните лихвени
проценти могат да доведат до колебания в цената на кредитния ресурс, както и в стойността
на активи и пасиви с плаващ лихвен процент.. Като цяло, лихвеният риск остава съществен
фактор за финансовата стабилност и икономическата активност, като неговото влияние е
обусловено от динамиката на инфлацията, икономическия растеж и паричната политика на
Европейската централна банка.
На своето заседание на 18 декември 2025 г. Управителният съвет на Европейската Централна
Банка реши да запази непроменени трите основни лихвени процента на ЕЦБ.
Актуализираната му оценка потвърждава отново, че инфлацията би трябвало да се
стабилизира на целевото равнище от 2% в средносрочен план.
Според новите прогнози на експертите на Евросистемата общата инфлация ще бъде средно
2,1% през 2025 г., 1,9% през 2026 г., 1,8% през 2027 г. и 2,0% през 2028 г. Що се отнася до
инфлацията без компонентите енергоносители и храни, експертите предвиждат средно
равнище от 2,4% през 2025 г., 2,2% през 2026 г., 1,9% през 2027 г. и 2,0% през 2028 г.
Инфлацията е ревизирана нагоре за 2026 г., главно защото сега експертите прогнозират по-
бавен спад на инфлацията при услугите. Очаква се икономическият растеж да бъде по-силен
от предвиденото в септемврийските прогнози и обусловен най-вече от вътрешното търсене.
Той е ревизиран нагоре на 1,4% през 2025 г., 1,2% през 2026 г. и 1,4% през 2027 г., а през
2028 г. се очаква да остане на нивото от 1,4%
44
*Източник:БНБ
ИНФЛАЦИОНЕН РИСК Инфлационният риск произтича от възможността за нарастване на общото ценово равнище,
което може да окаже неблагоприятно влияние върху покупателната способност, разходите
за дейността и реалната стойност на финансовите резултати. Този риск има систематичен
характер и е обусловен от макроикономически фактори, които са извън контрола на
отделните икономически субекти.
В условията на членство в еврозоната, инфлационните процеси в България се влияят както от
вътрешни икономически фактори, така и от общите тенденции в еврозоната, включително
динамиката на цените на енергийните ресурси, суровините и храните, както и от
провежданата парична политика на Европейската централна банка.
Краткосрочно е възможно да се проявят инфлационни ефекти, свързани с адаптацията към
единната валута, включително ценови корекции и закръгляване при преминаването към
евро. Подобни ефекти обикновено са временни и с ограничено въздействие върху
дългосрочната ценова стабилност.
В дългосрочен план инфлационният риск остава зависим от макроикономическата
конюнктура, равнището на икономическа активност и външните ценови шокове. Като цяло,
той представлява съществен фактор за икономическата среда и може да повлияе върху
финансовите резултати и реалната стойност на доходите и разходите.
Индекс на потребителските цени: По данни на НСИ през януари 2025 г. месечната инфлация
е 2.0%, а годишната инфлация за януари 2025 г. спрямо януари 2024 г. е 3.8%.
Средногодишната инфлация за периода февруари 2024 - януари 2025 г. спрямо периода
февруари 2023 - януари 2024 г. е 2.4%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През януари 2025 г. месечната инфлация
е 1.8%, а годишната инфлация за януари 2025 г. спрямо януари 2024 г. е 3.8%.
Средногодишната инфлация за периода февруари 2024 - януари 2025 г. спрямо периода
февруари 2023 - януари 2024 г. е 2.6%.
Индекс на потребителските цени: През февруари 2025 г. месечната инфлация е 0.6%, а
годишната инфлация за февруари 2025 г. спрямо февруари 2024 г. е 4.0%. Инфлацията от
началото на годината (февруари 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.6%, а средногодишната
инфлация за периода март 2024 - февруари 2025 г. спрямо периода март 2023 - февруари
2024 г. е 2.5%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През февруари 2025 г. месечната
инфлация е 0.4%, а годишната инфлация за февруари 2025 г. спрямо февруари 2024 г. е 3.9%.
Инфлацията от началото на годината (февруари 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.2%, а
средногодишната инфлация за периода март 2024 - февруари 2025 г. спрямо периода март
2023 - февруари 2024 г. е 2.6%.
Индекс на потребителските цени: През март 2025 г. месечната инфлация е 0.2%, а
годишната инфлация за март 2025 г. спрямо март 2024 г. е 4.0% . Инфлацията от началото на
годината (март 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.8%, а средногодишната инфлация за
периода април 2024 - март 2025 г. спрямо периода април 2023 - март 2024 г. е 2.6%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През март 2025 г. месечната инфлация е
0.3%, а годишната инфлация за март 2025 г. спрямо март 2024 г. е 4.0% . Инфлацията от
началото на годината (март 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.5%, а средногодишната
*Източник:БНБ
ИНФЛАЦИОНЕН РИСК Инфлационният риск произтича от възможността за нарастване на общото ценово равнище,
което може да окаже неблагоприятно влияние върху покупателната способност, разходите
за дейността и реалната стойност на финансовите резултати. Този риск има систематичен
характер и е обусловен от макроикономически фактори, които са извън контрола на
отделните икономически субекти.
В условията на членство в еврозоната, инфлационните процеси в България се влияят както от
вътрешни икономически фактори, така и от общите тенденции в еврозоната, включително
динамиката на цените на енергийните ресурси, суровините и храните, както и от
провежданата парична политика на Европейската централна банка.
Краткосрочно е възможно да се проявят инфлационни ефекти, свързани с адаптацията към
единната валута, включително ценови корекции и закръгляване при преминаването към
евро. Подобни ефекти обикновено са временни и с ограничено въздействие върху
дългосрочната ценова стабилност.
В дългосрочен план инфлационният риск остава зависим от макроикономическата
конюнктура, равнището на икономическа активност и външните ценови шокове. Като цяло,
той представлява съществен фактор за икономическата среда и може да повлияе върху
финансовите резултати и реалната стойност на доходите и разходите.
Индекс на потребителските цени: По данни на НСИ през януари 2025 г. месечната инфлация
е 2.0%, а годишната инфлация за януари 2025 г. спрямо януари 2024 г. е 3.8%.
Средногодишната инфлация за периода февруари 2024 - януари 2025 г. спрямо периода
февруари 2023 - януари 2024 г. е 2.4%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През януари 2025 г. месечната инфлация
е 1.8%, а годишната инфлация за януари 2025 г. спрямо януари 2024 г. е 3.8%.
Средногодишната инфлация за периода февруари 2024 - януари 2025 г. спрямо периода
февруари 2023 - януари 2024 г. е 2.6%.
Индекс на потребителските цени: През февруари 2025 г. месечната инфлация е 0.6%, а
годишната инфлация за февруари 2025 г. спрямо февруари 2024 г. е 4.0%. Инфлацията от
началото на годината (февруари 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.6%, а средногодишната
инфлация за периода март 2024 - февруари 2025 г. спрямо периода март 2023 - февруари
2024 г. е 2.5%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През февруари 2025 г. месечната
инфлация е 0.4%, а годишната инфлация за февруари 2025 г. спрямо февруари 2024 г. е 3.9%.
Инфлацията от началото на годината (февруари 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.2%, а
средногодишната инфлация за периода март 2024 - февруари 2025 г. спрямо периода март
2023 - февруари 2024 г. е 2.6%.
Индекс на потребителските цени: През март 2025 г. месечната инфлация е 0.2%, а
годишната инфлация за март 2025 г. спрямо март 2024 г. е 4.0% . Инфлацията от началото на
годината (март 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.8%, а средногодишната инфлация за
периода април 2024 - март 2025 г. спрямо периода април 2023 - март 2024 г. е 2.6%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През март 2025 г. месечната инфлация е
0.3%, а годишната инфлация за март 2025 г. спрямо март 2024 г. е 4.0% . Инфлацията от
началото на годината (март 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.5%, а средногодишната
45
инфлация за периода април 2024 - март 2025 г. спрямо периода април 2023 - март 2024 г. е
2.7%.
Индекс на потребителските цени: През април 2025 г. месечната инфлация е -0.8%, а
годишната инфлация за април 2025 г. спрямо април 2024 г. е 3.5%. Инфлацията от началото
на годината (април 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.9%, а средногодишната инфлация за
периода май 2024 - април 2025 г. спрямо периода май 2023 - април 2024 г. е 2.7%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През април 2025 г. месечната инфлация е
-1.2%, а годишната инфлация за април 2025 г. спрямо април 2024 г. е 2.8%. Инфлацията от
началото на годината (април 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.3%, а средногодишната
инфлация за периода май 2024 - април 2025 г. спрямо периода май 2023 - април 2024 г. е
2.7%.
Индекс на потребителските цени: През май 2025 г. месечната инфлация е 0.0%, а годишната
инфлация за май 2025 г. спрямо май 2024 г. е 3.7%. Инфлацията от началото на годината (май
2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.9%, а средногодишната инфлация за периода юни 2024
- май 2025 г. спрямо периода юни 2023 - май 2024 г. е 2.8%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През май 2025 г. месечната инфлация е
0.1%, а годишната инфлация за май 2025 г. спрямо май 2024 г. е 2.9%. Инфлацията от началото
на годината (май 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.3%, а средногодишната инфлация за
периода юни 2024 - май 2025 г. спрямо периода юни 2023 - май 2024 г. е 2.7%
Индекс на потребителските цени: През юни 2025 г. месечната инфлация е 0.4%, а
годишната инфлация за юни 2025 г. спрямо юни 2024 г. е 4.4%. Инфлацията от началото на
годината (юни 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.4%, а средногодишната инфлация за
периода юли 2024 - юни 2025 г. спрямо периода юли 2023 - юни 2024 г. е 2.9%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През юни 2025 г. месечната инфлация е
0.4%, а годишната инфлация за юни 2025 г. спрямо юни 2024 г. е 3.1%. Инфлацията от
началото на годината (юни 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.8%, а средногодишната
инфлация за периода юли 2024 - юни 2025 г. спрямо периода юли 2023 - юни 2024 г. е 2.8%.
Индекс на потребителските цени: През юли 2025 г. месечната инфлация е 1.7%, а
годишната инфлация за юли 2025 г. спрямо юли 2024 г. е 5.3%. Инфлацията от началото на
годината (юли 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.1%, а средногодишната инфлация за
периода август 2024 - юли 2025 г. спрямо периода август 2023 - юли 2024 г. е 3.2%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През юли 2025 г. месечната инфлация е
1.4%, а годишната инфлация за юли 2025 г. спрямо юли 2024 г. е 3.4%. Инфлацията от
началото на годината (юли 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.2%, а средногодишната
инфлация за периода август 2024 - юли 2025 г. спрямо периода август 2023 - юли 2024 г. е
2.8%.
Индекс на потребителските цени: През август 2025 г. месечната инфлация е 0.1%, а
годишната инфлация за август 2025 г. спрямо август 2024 г. е 5.3%. Инфлацията от началото
на годината (август 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.2%, а средногодишната инфлация за
периода септември 2024 - август 2025 г. спрямо периода септември 2023 - август 2024 г. е
3.4%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През август 2025 г. месечната инфлация е
0.1%, а годишната инфлация за август 2025 г. спрямо август 2024 г. е 3.5%. Инфлацията от
началото на годината (август 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.4%, а средногодишната
инфлация за периода септември 2024 - август 2025 г. спрямо периода септември 2023 - август
2024 г. е 2.9%.
Индекс на потребителските цени: През септември 2025 г. месечната инфлация е -0.8%, а
годишната инфлация за септември 2025 г. спрямо септември 2024 г. е 5.6%. Инфлацията от
началото на годината (септември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.4%, а средногодишната
инфлация за периода октомври 2024 - септември 2025 г. спрямо периода октомври 2023 -
септември 2024 г. е 3.8%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През септември 2025 г. месечната
инфлация е -0.6%, а годишната инфлация за септември 2025 г. спрямо септември 2024 г. е
инфлация за периода април 2024 - март 2025 г. спрямо периода април 2023 - март 2024 г. е
2.7%.
Индекс на потребителските цени: През април 2025 г. месечната инфлация е -0.8%, а
годишната инфлация за април 2025 г. спрямо април 2024 г. е 3.5%. Инфлацията от началото
на годината (април 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.9%, а средногодишната инфлация за
периода май 2024 - април 2025 г. спрямо периода май 2023 - април 2024 г. е 2.7%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През април 2025 г. месечната инфлация е
-1.2%, а годишната инфлация за април 2025 г. спрямо април 2024 г. е 2.8%. Инфлацията от
началото на годината (април 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.3%, а средногодишната
инфлация за периода май 2024 - април 2025 г. спрямо периода май 2023 - април 2024 г. е
2.7%.
Индекс на потребителските цени: През май 2025 г. месечната инфлация е 0.0%, а годишната
инфлация за май 2025 г. спрямо май 2024 г. е 3.7%. Инфлацията от началото на годината (май
2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.9%, а средногодишната инфлация за периода юни 2024
- май 2025 г. спрямо периода юни 2023 - май 2024 г. е 2.8%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През май 2025 г. месечната инфлация е
0.1%, а годишната инфлация за май 2025 г. спрямо май 2024 г. е 2.9%. Инфлацията от началото
на годината (май 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.3%, а средногодишната инфлация за
периода юни 2024 - май 2025 г. спрямо периода юни 2023 - май 2024 г. е 2.7%
Индекс на потребителските цени: През юни 2025 г. месечната инфлация е 0.4%, а
годишната инфлация за юни 2025 г. спрямо юни 2024 г. е 4.4%. Инфлацията от началото на
годината (юни 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 2.4%, а средногодишната инфлация за
периода юли 2024 - юни 2025 г. спрямо периода юли 2023 - юни 2024 г. е 2.9%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През юни 2025 г. месечната инфлация е
0.4%, а годишната инфлация за юни 2025 г. спрямо юни 2024 г. е 3.1%. Инфлацията от
началото на годината (юни 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 1.8%, а средногодишната
инфлация за периода юли 2024 - юни 2025 г. спрямо периода юли 2023 - юни 2024 г. е 2.8%.
Индекс на потребителските цени: През юли 2025 г. месечната инфлация е 1.7%, а
годишната инфлация за юли 2025 г. спрямо юли 2024 г. е 5.3%. Инфлацията от началото на
годината (юли 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.1%, а средногодишната инфлация за
периода август 2024 - юли 2025 г. спрямо периода август 2023 - юли 2024 г. е 3.2%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През юли 2025 г. месечната инфлация е
1.4%, а годишната инфлация за юли 2025 г. спрямо юли 2024 г. е 3.4%. Инфлацията от
началото на годината (юли 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.2%, а средногодишната
инфлация за периода август 2024 - юли 2025 г. спрямо периода август 2023 - юли 2024 г. е
2.8%.
Индекс на потребителските цени: През август 2025 г. месечната инфлация е 0.1%, а
годишната инфлация за август 2025 г. спрямо август 2024 г. е 5.3%. Инфлацията от началото
на годината (август 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.2%, а средногодишната инфлация за
периода септември 2024 - август 2025 г. спрямо периода септември 2023 - август 2024 г. е
3.4%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През август 2025 г. месечната инфлация е
0.1%, а годишната инфлация за август 2025 г. спрямо август 2024 г. е 3.5%. Инфлацията от
началото на годината (август 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.4%, а средногодишната
инфлация за периода септември 2024 - август 2025 г. спрямо периода септември 2023 - август
2024 г. е 2.9%.
Индекс на потребителските цени: През септември 2025 г. месечната инфлация е -0.8%, а
годишната инфлация за септември 2025 г. спрямо септември 2024 г. е 5.6%. Инфлацията от
началото на годината (септември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.4%, а средногодишната
инфлация за периода октомври 2024 - септември 2025 г. спрямо периода октомври 2023 -
септември 2024 г. е 3.8%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През септември 2025 г. месечната
инфлация е -0.6%, а годишната инфлация за септември 2025 г. спрямо септември 2024 г. е
46
4.1%. Инфлацията от началото на годината (септември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е
2.7%, а средногодишната инфлация за периода октомври 2024 - септември 2025 г. спрямо
периода октомври 2023 - септември 2024 г. е 3.1%.
Индекс на потребителските цени: През октомври 2025 г. месечната инфлация е 0.9%, а
годишната инфлация за октомври 2025 г. спрямо октомври 2024 г. е 5.3%. Инфлацията от
началото на годината (октомври 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.3%, а средногодишната
инфлация за периода ноември 2024 - октомври 2025 г. спрямо периода ноември 2023 -
октомври 2024 г. е 4.1%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През октомври 2025 г. месечната
инфлация е 0.4%, а годишната инфлация за октомври 2025 г. спрямо октомври 2024 г. е 3.8%.
Инфлацията от началото на годината (октомври 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.2%, а
средногодишната инфлация за периода ноември 2024 - октомври 2025 г. спрямо периода
ноември 2023 - октомври 2024 г. е 3.3%.
Индекс на потребителските цени: През ноември 2025 г. месечната инфлация е 0.5%, а
годишната инфлация за ноември 2025 г. спрямо ноември 2024 г. е 5.2%. Инфлацията от
началото на годината (ноември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.8%, а средногодишната
инфлация за периода декември 2024 - ноември 2025 г. спрямо периода декември 2023 -
ноември 2024 г. е 4.4%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През ноември 2025 г. месечната инфлация
е 0.2%, а годишната инфлация за ноември 2025 г. спрямо ноември 2024 г. е 3.7%. Инфлацията
от началото на годината (ноември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.3%, а
средногодишната инфлация за периода декември 2024 - ноември 2025 г. спрямо периода
декември 2023 - ноември 2024 г. е 3.4%.
Индекс на потребителските цени: През декември 2025 г. месечната инфлация е 0.1%, а
годишната инфлация за декември 2025 г. спрямо декември 2024 г. е 5.0%. Средногодишната
инфлация за периода януари 2025 - декември 2025 г. спрямо периода януари 2024 - декември
2024 г. е 4.6%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През декември 2025 г. месечната
инфлация е 0.1%, а годишната инфлация за декември 2025 г. спрямо декември 2024 г. е 3.5%.
Средногодишната инфлация за периода януари 2025 - декември 2025 г. спрямо периода
януари 2024 - декември 2024 г. е 3.5%.
*Източник:НСИ
ВАЛУТЕН РИСК Експозицията към валутния риск представлява зависимостта и ефектите от изменението на
валутните курсове. Систематичният валутен риск е вероятността от евентуална промяна на
валутния режим на страната (валутен борд), което би довело или до обезценяване на лева
или до поскъпване на лева спрямо чуждестранните валути.
След приемането на еврото като официална валута в Република България валутният риск,
произтичащ от колебанията на националната валута спрямо еврото, е съществено ограничен.
Отпадането на обменния курс между лев и евро води до по -висока степен на предвидимост
на икономическата среда и намаляване на трансакционните разходи в рамките на
еврозоната.
Въпреки това, валутен риск на системно ниво продължава да съществува по отношение на
движенията на еврото спрямо други международни валути, което може да окаже влияние
4.1%. Инфлацията от началото на годината (септември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е
2.7%, а средногодишната инфлация за периода октомври 2024 - септември 2025 г. спрямо
периода октомври 2023 - септември 2024 г. е 3.1%.
Индекс на потребителските цени: През октомври 2025 г. месечната инфлация е 0.9%, а
годишната инфлация за октомври 2025 г. спрямо октомври 2024 г. е 5.3%. Инфлацията от
началото на годината (октомври 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.3%, а средногодишната
инфлация за периода ноември 2024 - октомври 2025 г. спрямо периода ноември 2023 -
октомври 2024 г. е 4.1%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През октомври 2025 г. месечната
инфлация е 0.4%, а годишната инфлация за октомври 2025 г. спрямо октомври 2024 г. е 3.8%.
Инфлацията от началото на годината (октомври 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.2%, а
средногодишната инфлация за периода ноември 2024 - октомври 2025 г. спрямо периода
ноември 2023 - октомври 2024 г. е 3.3%.
Индекс на потребителските цени: През ноември 2025 г. месечната инфлация е 0.5%, а
годишната инфлация за ноември 2025 г. спрямо ноември 2024 г. е 5.2%. Инфлацията от
началото на годината (ноември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 4.8%, а средногодишната
инфлация за периода декември 2024 - ноември 2025 г. спрямо периода декември 2023 -
ноември 2024 г. е 4.4%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През ноември 2025 г. месечната инфлация
е 0.2%, а годишната инфлация за ноември 2025 г. спрямо ноември 2024 г. е 3.7%. Инфлацията
от началото на годината (ноември 2025 г. спрямо декември 2024 г.) е 3.3%, а
средногодишната инфлация за периода декември 2024 - ноември 2025 г. спрямо периода
декември 2023 - ноември 2024 г. е 3.4%.
Индекс на потребителските цени: През декември 2025 г. месечната инфлация е 0.1%, а
годишната инфлация за декември 2025 г. спрямо декември 2024 г. е 5.0%. Средногодишната
инфлация за периода януари 2025 - декември 2025 г. спрямо периода януари 2024 - декември
2024 г. е 4.6%.
Хармонизиран индекс на потребителските цени: През декември 2025 г. месечната
инфлация е 0.1%, а годишната инфлация за декември 2025 г. спрямо декември 2024 г. е 3.5%.
Средногодишната инфлация за периода януари 2025 - декември 2025 г. спрямо периода
януари 2024 - декември 2024 г. е 3.5%.
*Източник:НСИ
ВАЛУТЕН РИСК Експозицията към валутния риск представлява зависимостта и ефектите от изменението на
валутните курсове. Систематичният валутен риск е вероятността от евентуална промяна на
валутния режим на страната (валутен борд), което би довело или до обезценяване на лева
или до поскъпване на лева спрямо чуждестранните валути.
След приемането на еврото като официална валута в Република България валутният риск,
произтичащ от колебанията на националната валута спрямо еврото, е съществено ограничен.
Отпадането на обменния курс между лев и евро води до по -висока степен на предвидимост
на икономическата среда и намаляване на трансакционните разходи в рамките на
еврозоната.
Въпреки това, валутен риск на системно ниво продължава да съществува по отношение на
движенията на еврото спрямо други международни валути, което може да окаже влияние
47
върху цените на суровини, енергийни ресурси и международната търговия. Този риск е
външен за отделните икономически субекти и е обусловен от глобални пазарни и
макроикономически фактори.
Като цяло, след присъединяването към еврозоната, валутният риск за икономическите
субекти в страната е намален, но не напълно елиминиран, като остава зависим от динамиката
на международните валутни пазари.
По данни на Министерството на финансите от 10.07.2025 г. дългосрочният кредитен рейтинг
на България в чуждестранна валута бе повишен на ‘BBB+’ със стабилна перспектива с
извънредни рейтингови действия на международните рейтингови агенции Fitch Ratings и S&P
Global Ratings. Това е най-високата степен от инвестиционните рейтинги от средния клас,
съобщават от Министерство на финансите. Водещият фактор за повишението на рейтинга на
страната е официалното решение на Съвета на Европейския съюз за присъединяването на
България към еврозоната, считано от 1 януари 2026 г. В обосновката за рейтинговото
действие агенция S&P Global Ratings отбелязва, че България ще бъде облагодетелствана от
надеждната парична политика на ЕЦБ и развитите капиталови пазари на паричния съюз, а
валутният риск ще намалее значително. Счита, че членството на България в ЕС и
предстоящото присъединяване към еврозоната продължават да осигуряват на страната
осъществяването на важни политики. Краткосрочните перспективи за растеж на България са
оценени като стабилни. Прогнозата е, че икономиката ще нарасне с 2,4% в реално изражение
през 2025 г. и средно с 2,8% до 2028 г. Частното потребление ще бъде основният двигател на
растежа, подкрепено от високия ръст на реалните заплати поради затегнатия пазар на труда.
Рейтинговата агенция отбелязва, че пълното членство на България в Шенгенското
пространство, в сила от 1 януари 2025 г., заедно с присъединяването ѝ към еврозоната, би
могло да подкрепи търговията и международния туризъм чрез намаляване на
административните пречки.
ДАНЪЧЕН РИСК От определящо значение за финансовия резултат на компаниите е запазването на текущия
данъчен режим. Няма гаранция, че данъчното законодателство, което е от пряко значение за
дейността на Дружеството, няма да бъде изменено в посока, която да доведе до значителни
непредвидени разходи и съответно да се отрази неблагоприятно на неговата печалба.
Системата на данъчно облагане в България все още се развива, в резултат на което може да
възникне противоречива данъчна практика.
ГЕОПОЛИТИЧЕСКИ
РИСКОВЕ
Геополитическите рискове произтичащи от потенциални неблагоприятни събития като
войни, терористични актове, както и напрежения между отделни държави, включително
търговски войни, притежават потенциал да нарушат международните отношения, както и
икономическата стабилност, са се увеличили значително през последните години. Така
например проявленията на геополитическите рискови събития, базирани на конфликти,
войни и терористични атаки, заедно с нарастващите военни разходи на страните в глобален
мащаб, както и ограниченията върху трансграничната търговия и финансовите транзакции са
се увеличили от 2022 г., в сравнение с нивата през предходните години.
Гражданските вълнения и политическата нестабилност в страните от Централна и Източна
Европа вероятно ще се увеличат през 2026 г. Източноевропейските държави са на
политическата фронтова линия между подкрепяния от Москва авторитаризъм и
бюрократичната демокрация на ЕС. Украинският конфликт, енергийната сигурност, както и
дебатите за по-нататъшното разширяване на ЕС ще движат регионалната политика и ще
поддържат вътрешната политика напрегната. Антиправителствените протести срещу слабия
икономически растеж, както и корупцията ще се засилват, а продължаващите кампании по
дезинформация, включително и разрушителните кибератаки ще допринасят за
политическата нестабилност. Търговската конкуренция между САЩ и Китай ще продължава
да бъде основно проявление на по-широко геополитическо съперничество, като страните от
Югоизточна и Южна Азия са сред най-изложените на такова въздействие. Предприятията,
работещи във или разчитащи на вериги за доставки, преминаващи през тези региони, могат
да очакват смущения, свързани с динамичните търговски политики, прилагането им, както и
регулаторни предизвикателства. Разделянето на американската и китайската икономики е
малко вероятно, предвид ценовите предимства на Китай в производството и необходимостта
да запази централната си роля в световното производство за да използва свръхкапацитета си
в няколко сектора. Въпреки заплахите на Вашингтон, по-голямата част от китайския износ за
върху цените на суровини, енергийни ресурси и международната търговия. Този риск е
външен за отделните икономически субекти и е обусловен от глобални пазарни и
макроикономически фактори.
Като цяло, след присъединяването към еврозоната, валутният риск за икономическите
субекти в страната е намален, но не напълно елиминиран, като остава зависим от динамиката
на международните валутни пазари.
По данни на Министерството на финансите от 10.07.2025 г. дългосрочният кредитен рейтинг
на България в чуждестранна валута бе повишен на ‘BBB+’ със стабилна перспектива с
извънредни рейтингови действия на международните рейтингови агенции Fitch Ratings и S&P
Global Ratings. Това е най-високата степен от инвестиционните рейтинги от средния клас,
съобщават от Министерство на финансите. Водещият фактор за повишението на рейтинга на
страната е официалното решение на Съвета на Европейския съюз за присъединяването на
България към еврозоната, считано от 1 януари 2026 г. В обосновката за рейтинговото
действие агенция S&P Global Ratings отбелязва, че България ще бъде облагодетелствана от
надеждната парична политика на ЕЦБ и развитите капиталови пазари на паричния съюз, а
валутният риск ще намалее значително. Счита, че членството на България в ЕС и
предстоящото присъединяване към еврозоната продължават да осигуряват на страната
осъществяването на важни политики. Краткосрочните перспективи за растеж на България са
оценени като стабилни. Прогнозата е, че икономиката ще нарасне с 2,4% в реално изражение
през 2025 г. и средно с 2,8% до 2028 г. Частното потребление ще бъде основният двигател на
растежа, подкрепено от високия ръст на реалните заплати поради затегнатия пазар на труда.
Рейтинговата агенция отбелязва, че пълното членство на България в Шенгенското
пространство, в сила от 1 януари 2025 г., заедно с присъединяването ѝ към еврозоната, би
могло да подкрепи търговията и международния туризъм чрез намаляване на
административните пречки.
ДАНЪЧЕН РИСК От определящо значение за финансовия резултат на компаниите е запазването на текущия
данъчен режим. Няма гаранция, че данъчното законодателство, което е от пряко значение за
дейността на Дружеството, няма да бъде изменено в посока, която да доведе до значителни
непредвидени разходи и съответно да се отрази неблагоприятно на неговата печалба.
Системата на данъчно облагане в България все още се развива, в резултат на което може да
възникне противоречива данъчна практика.
ГЕОПОЛИТИЧЕСКИ
РИСКОВЕ
Геополитическите рискове произтичащи от потенциални неблагоприятни събития като
войни, терористични актове, както и напрежения между отделни държави, включително
търговски войни, притежават потенциал да нарушат международните отношения, както и
икономическата стабилност, са се увеличили значително през последните години. Така
например проявленията на геополитическите рискови събития, базирани на конфликти,
войни и терористични атаки, заедно с нарастващите военни разходи на страните в глобален
мащаб, както и ограниченията върху трансграничната търговия и финансовите транзакции са
се увеличили от 2022 г., в сравнение с нивата през предходните години.
Гражданските вълнения и политическата нестабилност в страните от Централна и Източна
Европа вероятно ще се увеличат през 2026 г. Източноевропейските държави са на
политическата фронтова линия между подкрепяния от Москва авторитаризъм и
бюрократичната демокрация на ЕС. Украинският конфликт, енергийната сигурност, както и
дебатите за по-нататъшното разширяване на ЕС ще движат регионалната политика и ще
поддържат вътрешната политика напрегната. Антиправителствените протести срещу слабия
икономически растеж, както и корупцията ще се засилват, а продължаващите кампании по
дезинформация, включително и разрушителните кибератаки ще допринасят за
политическата нестабилност. Търговската конкуренция между САЩ и Китай ще продължава
да бъде основно проявление на по-широко геополитическо съперничество, като страните от
Югоизточна и Южна Азия са сред най-изложените на такова въздействие. Предприятията,
работещи във или разчитащи на вериги за доставки, преминаващи през тези региони, могат
да очакват смущения, свързани с динамичните търговски политики, прилагането им, както и
регулаторни предизвикателства. Разделянето на американската и китайската икономики е
малко вероятно, предвид ценовите предимства на Китай в производството и необходимостта
да запази централната си роля в световното производство за да използва свръхкапацитета си
в няколко сектора. Въпреки заплахите на Вашингтон, по-голямата част от китайския износ за
48
САЩ ще бъде обложен с по-ниски тарифи от тези на страни, разглеждани като потенциални
дестинации за връщане на производството. Намаляването на риска във веригата на доставки
чрез стратегията „Китай плюс едно“ - разполагане на операции в Китай и друго място с по-
ниски търговски бариери на САЩ или поддържане на изолирани вериги на доставки за Китай
и съюзническите на САЩ страни е прагматично само за големи компании, опериращи в
сектори, които са уязвими към нови търговски ограничения. Те включват индустрии,
зависими от критични суровини, като производство на батерии, полупроводници,
микроелектроника, както и потребителски стоки, които разчитат на трудоемко производство
и/или монтаж в Китай. Отделни правителства също така се насочват към ресурсен
национализъм и протекционизъм под натиск на големи сили като САЩ и Китай. Промените в
ограниченията за износ на суровини, както и скорошните сделки, включително между
Австралия и САЩ, показват начина по който критичните ресурси се използват като
стратегически инструменти. Конкуренцията за осигуряване на ресурси преработвателен
капацитет и поддържаща логистична инфраструктура вероятно ще увеличи нестабилността
на политиката, регулаторните промени и прекъсванията във веригите на доставки, тъй като
националните правителства ще дават приоритет на вътрешния контрол върху ключови
сектори.
През 2026 г. конкуренцията между глобалните и нетрадиционните сили за критични ресурси
(кобалт, литий) ще се засили. Докато Китай, Русия, Турция и държавите от Персийския залив
продължават да разширяват своето търговско присъствие, САЩ пренастройват подхода си,
фокусирайки се върху целенасочена инфраструктура и партньорства в областта на критичните
минерали, за да противодействат на китайското доминиране. Развиващите се търговски
политики, постоянно променящите се съюзи, както и бързият напредък в технологиите и
изкуствения интелект и постоянните глобални кризи ще създадат среда, която е бързо
променяща се и трудна за предвиждане. Националните правителства трябва да очакват
епизодични сътресения, но най-голямото предизвикателство ще бъдат почти
непрекъснатите, припокриващи се инциденти, които поставят на изпитание устойчивостта,
вземането на адекватни решения и доверието. В допълнение, екстремните метеорологични
явления ще увеличат натиска върху управлението на риска, като допълнително ще съкратят
сроковете за реагиране при кризи.
НЕСИСТЕМАТИЧНИ РИСКОВЕ
Несистемните рискове представляват рискови фактори специфични конкретно за Емитента и
отрасъла, в който оперира. Тези рискове могат да се разделят в две основни категории:
рискови фактори, специфични за Емитента и рискови фактори, специфични за сектора, в който
оперира Емитентът.
РИСКОВИ ФАКТОРИ, СПЕЦИФИЧНИ ЗА ЕМИТЕНТА
Тези рискови фактори произтичат от дейността на дружеството и неговия бизнес модел и са
описани в следващите подточки.
РИСК, СВЪРЗАН С ФУНКЦИОНИРАНЕТО НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Притежаването на имоти и отдаването им под наем излага Дружеството на риск от колебания
в стойността на имотите и нивата на наемите, включително и на риск от предсрочно
освобождаване на офис помещенията, отдадени под наем. Този риск е ограничен, поради
факта, че:
-активът се притежава от Дружеството в дългосрочен план и се оценява в отчетите му по
справедлива стойност, съгласно изготвена от независим оценнител пазарна оценка;
САЩ ще бъде обложен с по-ниски тарифи от тези на страни, разглеждани като потенциални
дестинации за връщане на производството. Намаляването на риска във веригата на доставки
чрез стратегията „Китай плюс едно“ - разполагане на операции в Китай и друго място с по-
ниски търговски бариери на САЩ или поддържане на изолирани вериги на доставки за Китай
и съюзническите на САЩ страни е прагматично само за големи компании, опериращи в
сектори, които са уязвими към нови търговски ограничения. Те включват индустрии,
зависими от критични суровини, като производство на батерии, полупроводници,
микроелектроника, както и потребителски стоки, които разчитат на трудоемко производство
и/или монтаж в Китай. Отделни правителства също така се насочват към ресурсен
национализъм и протекционизъм под натиск на големи сили като САЩ и Китай. Промените в
ограниченията за износ на суровини, както и скорошните сделки, включително между
Австралия и САЩ, показват начина по който критичните ресурси се използват като
стратегически инструменти. Конкуренцията за осигуряване на ресурси преработвателен
капацитет и поддържаща логистична инфраструктура вероятно ще увеличи нестабилността
на политиката, регулаторните промени и прекъсванията във веригите на доставки, тъй като
националните правителства ще дават приоритет на вътрешния контрол върху ключови
сектори.
През 2026 г. конкуренцията между глобалните и нетрадиционните сили за критични ресурси
(кобалт, литий) ще се засили. Докато Китай, Русия, Турция и държавите от Персийския залив
продължават да разширяват своето търговско присъствие, САЩ пренастройват подхода си,
фокусирайки се върху целенасочена инфраструктура и партньорства в областта на критичните
минерали, за да противодействат на китайското доминиране. Развиващите се търговски
политики, постоянно променящите се съюзи, както и бързият напредък в технологиите и
изкуствения интелект и постоянните глобални кризи ще създадат среда, която е бързо
променяща се и трудна за предвиждане. Националните правителства трябва да очакват
епизодични сътресения, но най-голямото предизвикателство ще бъдат почти
непрекъснатите, припокриващи се инциденти, които поставят на изпитание устойчивостта,
вземането на адекватни решения и доверието. В допълнение, екстремните метеорологични
явления ще увеличат натиска върху управлението на риска, като допълнително ще съкратят
сроковете за реагиране при кризи.
НЕСИСТЕМАТИЧНИ РИСКОВЕ
Несистемните рискове представляват рискови фактори специфични конкретно за Емитента и
отрасъла, в който оперира. Тези рискове могат да се разделят в две основни категории:
рискови фактори, специфични за Емитента и рискови фактори, специфични за сектора, в който
оперира Емитентът.
РИСКОВИ ФАКТОРИ, СПЕЦИФИЧНИ ЗА ЕМИТЕНТА
Тези рискови фактори произтичат от дейността на дружеството и неговия бизнес модел и са
описани в следващите подточки.
РИСК, СВЪРЗАН С ФУНКЦИОНИРАНЕТО НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Притежаването на имоти и отдаването им под наем излага Дружеството на риск от колебания
в стойността на имотите и нивата на наемите, включително и на риск от предсрочно
освобождаване на офис помещенията, отдадени под наем. Този риск е ограничен, поради
факта, че:
-активът се притежава от Дружеството в дългосрочен план и се оценява в отчетите му по
справедлива стойност, съгласно изготвена от независим оценнител пазарна оценка;
49
-фактурираните приходи от наеми се основават на сключени дългосрочни договори за наем,
като срокът и разпределението им във в ремето смекчават резките колебания на пазара на
офис сгради.
Евентуална неблагоприятна ситуация на пазара на недвижими имоти, би оказала негативно
влияние върху оценката на притежавания от дружеството имот, включително да повлияе на
наемите и генерираните от Дружеството доходи от наеми.
РИСК, СВЪРЗАН С НАЕМАТЕЛИТЕ
С портфейл от клиенти – наематели, функциониращи в най-различни сектори, Дружеството не
е изложено на рискове, свързани с концентрация на клиенти. Със съдействието на третото
лице, обслужващо дейността на ДСИЦ, разполагащо с необходимата квалификация и опит,
Дружеството се стреми да придобива атрактивни активи, благоприятстващи намирането на
платежоспособни наематели. Когато дадено офис помещение се отдава под наем се
извършва подробно проучване на наемателя, включващо и анализ на финансовата му
стабилност. Стриктният подбор на наематели, включително процедурите за колектирането на
наемите спомагат за предотвратяване на загуби. Принципно, Дружеството е потенциално
изложено на рискове, свързани с евентуално неплащане на наемите от наемателите. Рискът,
свързан с невъзможността наемателите да плащат наемите си може да се дължи както на
ликвидни проблеми на самото дружество – наемател или на макроикономическия климат,
водещ до обща слабост в един бизнес сектор. Рискът от просрочени задължения за наем се
контролира чрез наблюдение на финансовата стабилност на клиентите.
РИСК, СВЪРЗАН С НЕВЪЗМОЖНОСТ НА НАЕМАТЕЛИТЕ НА ОФИСИ ДА ПЛАЩАТ НАЕМИТЕ СИ
Рискът от евентуално неплащане на наемите от страна на някои наематели на офис
помещения е присъщ за сектора, в който оперира Дружеството. Рискът, че наемателите е
възможно да не могат да заплащат наемите си би могъл да се дължи или на временни
финансови затруднения на самата компания – наемател или на макроикономическият климат,
водещ до конкретни финансово-икономически проблеми в определен бизнес сектор или да
засегне всички компании. Рискът от просрочени наеми се контролира посредством системата
за финансовата стабилност на клиентите, включително равномерно разпределяне на
изложеността на Дружеството на риск, чрез процеса на подбор на наемателите и процедурата
за събиране на гаранционен депозит. Постоянният мониторинг на стабилността на клиентите
– наематели се осъществява посредством: диверсифицирана клиентска база – компании от
различни сектори както и постоянно следене и преодоляване на евентуални рискове от
концентрация.
РИСК, СВЪРЗАН С ПРЕДСРОЧНО ОСВОБОЖДАВАНЕ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЯ И НАПУСКАНЕ НА
НАЕМАТЕЛИ
Притежаването на инвестиционен имот за отдаване под наем излага Дружеството на риск от
незаетост или предсрочно освобождаване на наето офис – помещение от конкретен
наемател. По-високият процент незаетост или предсрочното освобождаване би могло да
доведе до намаляване на приходите от наеми. Този риск зависи преди всичко от пазарната
конюнктура, както и от ефективността на търговския подход на обслужващото дружество.
Понастоящем, предвид качеството на отдавания под наем актив, е налице намаляване на този
риск. Разположението на сградата, която се отдава под наем я прави по-малко изложена на
рискове от спадащо търсене.
-фактурираните приходи от наеми се основават на сключени дългосрочни договори за наем,
като срокът и разпределението им във в ремето смекчават резките колебания на пазара на
офис сгради.
Евентуална неблагоприятна ситуация на пазара на недвижими имоти, би оказала негативно
влияние върху оценката на притежавания от дружеството имот, включително да повлияе на
наемите и генерираните от Дружеството доходи от наеми.
РИСК, СВЪРЗАН С НАЕМАТЕЛИТЕ
С портфейл от клиенти – наематели, функциониращи в най-различни сектори, Дружеството не
е изложено на рискове, свързани с концентрация на клиенти. Със съдействието на третото
лице, обслужващо дейността на ДСИЦ, разполагащо с необходимата квалификация и опит,
Дружеството се стреми да придобива атрактивни активи, благоприятстващи намирането на
платежоспособни наематели. Когато дадено офис помещение се отдава под наем се
извършва подробно проучване на наемателя, включващо и анализ на финансовата му
стабилност. Стриктният подбор на наематели, включително процедурите за колектирането на
наемите спомагат за предотвратяване на загуби. Принципно, Дружеството е потенциално
изложено на рискове, свързани с евентуално неплащане на наемите от наемателите. Рискът,
свързан с невъзможността наемателите да плащат наемите си може да се дължи както на
ликвидни проблеми на самото дружество – наемател или на макроикономическия климат,
водещ до обща слабост в един бизнес сектор. Рискът от просрочени задължения за наем се
контролира чрез наблюдение на финансовата стабилност на клиентите.
РИСК, СВЪРЗАН С НЕВЪЗМОЖНОСТ НА НАЕМАТЕЛИТЕ НА ОФИСИ ДА ПЛАЩАТ НАЕМИТЕ СИ
Рискът от евентуално неплащане на наемите от страна на някои наематели на офис
помещения е присъщ за сектора, в който оперира Дружеството. Рискът, че наемателите е
възможно да не могат да заплащат наемите си би могъл да се дължи или на временни
финансови затруднения на самата компания – наемател или на макроикономическият климат,
водещ до конкретни финансово-икономически проблеми в определен бизнес сектор или да
засегне всички компании. Рискът от просрочени наеми се контролира посредством системата
за финансовата стабилност на клиентите, включително равномерно разпределяне на
изложеността на Дружеството на риск, чрез процеса на подбор на наемателите и процедурата
за събиране на гаранционен депозит. Постоянният мониторинг на стабилността на клиентите
– наематели се осъществява посредством: диверсифицирана клиентска база – компании от
различни сектори както и постоянно следене и преодоляване на евентуални рискове от
концентрация.
РИСК, СВЪРЗАН С ПРЕДСРОЧНО ОСВОБОЖДАВАНЕ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЯ И НАПУСКАНЕ НА
НАЕМАТЕЛИ
Притежаването на инвестиционен имот за отдаване под наем излага Дружеството на риск от
незаетост или предсрочно освобождаване на наето офис – помещение от конкретен
наемател. По-високият процент незаетост или предсрочното освобождаване би могло да
доведе до намаляване на приходите от наеми. Този риск зависи преди всичко от пазарната
конюнктура, както и от ефективността на търговския подход на обслужващото дружество.
Понастоящем, предвид качеството на отдавания под наем актив, е налице намаляване на този
риск. Разположението на сградата, която се отдава под наем я прави по-малко изложена на
рискове от спадащо търсене.
50
ЛИКВИДЕН РИСК
Ликвиден риск за Дружеството представлява невъзможността му да покрие в срок
задълженията си поради недостиг на парични средства. Към датата на доклада, Дружеството
е финансирало покупката на имот с комбинация от облигационен заем (погасен към датата
на представяне на настоящия доклад) и банкови кредити, което води до поемане на
значителни задължения, което пък от своя страна поражда и ликвиден риск. Мениджмънтът
на фонда управлява ефективно този риск чрез планиране и стриктен контрол на входящите и
изходящите парични потоци и парични наличности, с цел обезпечаване на предстоящи
плащания, за да не се стига до ситуации на ликвидни кризи, при които Емитентът да не може
да обслужва текущо задълженията си.
ОПЕРАЦИОНЕН РИСК
Операционният риск може да се определи като риск от загуби , в резултат на неадекватни или
неработещи вътрешни процеси, хора или събития. Основният риск е свързан с вземането на
погрешни инвестиционни решения от страна на корпоративното ръководство, които биха
могли да доведат до загуби за Дружеството, респективно за неговите акционери. Този риск е
сведен до минимум чрез избора на трето лице – обслужващо дейността на ДСИЦ дружество,
което има дългогодишен опит и експертиза в сферата на бизнес имотите , както в брокерската
дейност, така и в проектирането, проджект мениджмънт на строителството и управлението на
имоти.
РИСК ОТ ИЗБОР НА НЕПОДХОДЯЩА ПАЗАРНА СТРАТЕГИЯ
Бъдещите печалби и икономическата дейност на Емитента зависят от стратегията, избрана от
висшия мениджърски екип на компанията. Изборът на неподходяща пазарна стратегия може
да доведе до значителни загуби. Мениджърският екип се стреми да управлява риска от
стратегически грешки чрез непрекъснат мониторинг на различните етапи при изпълнение на
инвестиционната стратегия и резултатите от нея. Това е от изключителна важност, за да може
да се реагира своевременно, ако е необходима промяна на определен етап в плана за
стратегическо развитие. Ненавременните или неуместни промени в стратегията, също могат
да окажат съществен негативен ефект върху дейността на компанията, оперативните
резултати и финансовото й състояние. Редовното изготвяне на качествени пазарни
проучвания ще помогнат за вземание на адекватни и обсновани решения от страна на
ръководството, така че рискът от ненавременни и неподходящи решения да бъде сведен до
минимум.
КРЕДИТЕН РИСК
Кредитният риск е свързан с невъзможността на Емитента да изплаща навреме, частично или
пълно задълженията си по привлечени средства. Към датата на Доклада, във връзка с
финансиране на дейността си, за която е получило лиценз, Дружеството е страна по договори
с кредитни институции. Това неминуемо води до увеличаване на финансовия риск, който се
управлява чрез стриктно планиране на входящите и изходящите парични потоци и парични
наличности. Едновременно с това, ръководството е избрало следването на консервативна
политика за ниво на привлечени средства, така че задълженията по кредити да могат да бъдат
обслужвани и при неблагоприятни пазарни условия.
ЛИКВИДЕН РИСК
Ликвиден риск за Дружеството представлява невъзможността му да покрие в срок
задълженията си поради недостиг на парични средства. Към датата на доклада, Дружеството
е финансирало покупката на имот с комбинация от облигационен заем (погасен към датата
на представяне на настоящия доклад) и банкови кредити, което води до поемане на
значителни задължения, което пък от своя страна поражда и ликвиден риск. Мениджмънтът
на фонда управлява ефективно този риск чрез планиране и стриктен контрол на входящите и
изходящите парични потоци и парични наличности, с цел обезпечаване на предстоящи
плащания, за да не се стига до ситуации на ликвидни кризи, при които Емитентът да не може
да обслужва текущо задълженията си.
ОПЕРАЦИОНЕН РИСК
Операционният риск може да се определи като риск от загуби , в резултат на неадекватни или
неработещи вътрешни процеси, хора или събития. Основният риск е свързан с вземането на
погрешни инвестиционни решения от страна на корпоративното ръководство, които биха
могли да доведат до загуби за Дружеството, респективно за неговите акционери. Този риск е
сведен до минимум чрез избора на трето лице – обслужващо дейността на ДСИЦ дружество,
което има дългогодишен опит и експертиза в сферата на бизнес имотите , както в брокерската
дейност, така и в проектирането, проджект мениджмънт на строителството и управлението на
имоти.
РИСК ОТ ИЗБОР НА НЕПОДХОДЯЩА ПАЗАРНА СТРАТЕГИЯ
Бъдещите печалби и икономическата дейност на Емитента зависят от стратегията, избрана от
висшия мениджърски екип на компанията. Изборът на неподходяща пазарна стратегия може
да доведе до значителни загуби. Мениджърският екип се стреми да управлява риска от
стратегически грешки чрез непрекъснат мониторинг на различните етапи при изпълнение на
инвестиционната стратегия и резултатите от нея. Това е от изключителна важност, за да може
да се реагира своевременно, ако е необходима промяна на определен етап в плана за
стратегическо развитие. Ненавременните или неуместни промени в стратегията, също могат
да окажат съществен негативен ефект върху дейността на компанията, оперативните
резултати и финансовото й състояние. Редовното изготвяне на качествени пазарни
проучвания ще помогнат за вземание на адекватни и обсновани решения от страна на
ръководството, така че рискът от ненавременни и неподходящи решения да бъде сведен до
минимум.
КРЕДИТЕН РИСК
Кредитният риск е свързан с невъзможността на Емитента да изплаща навреме, частично или
пълно задълженията си по привлечени средства. Към датата на Доклада, във връзка с
финансиране на дейността си, за която е получило лиценз, Дружеството е страна по договори
с кредитни институции. Това неминуемо води до увеличаване на финансовия риск, който се
управлява чрез стриктно планиране на входящите и изходящите парични потоци и парични
наличности. Едновременно с това, ръководството е избрало следването на консервативна
политика за ниво на привлечени средства, така че задълженията по кредити да могат да бъдат
обслужвани и при неблагоприятни пазарни условия.
51
ЛИХВЕН РИСК
Лихвеният риск представлява потенциалния негативен ефект върху печалбата на Дружеството
от покачване на пазарните лихвени проценти. Предвид характера на дейността,
финансирането на инвестициите се осъществява с привлечен заемен капитал, който ако бъде
с плаващ лихвен процент, това ще зависи от пазарната среда. При покачване на лихвените
равнища, Емитентът ще генерира повече разходи за лихви, което ще се отрази негативно
върху печалбата на Дружеството. При нужда, този риск може да бъде управляван чрез
използването на хеджиращи финансови инструменти като лихвен суап.
ВАЛУТЕН РИСК
Валутният риск възниква за дружества, които оперират в различни страни и/или извършват
сделки в различни валути. Той произтича от волатилността на обменните курсове за
различните валути, което поражда риск от евентуални загуби при превалутиране в
националната (отчетната) валута, което се извършва за целите на съставянето на финансовите
отчети на компаниите и представянето на тяхното финансово състояние, както и за данъчни
цели.
Предвид наличието на фиксиран курс, както и с оглед профила на Дружеството, а именно
инвестиране в бизнес имоти, генериращи доход от наем – наличието на всякакъв валутен риск
е сведено до нула поради факта, че всички договори за наем (в сегментите офис, тъ рговски и
индустриални площи) са деноминирани в евро. Допустими са плащания на договорените
наеми в еквивалентно левово изражение.
ЛИКВИДЕН РИСК
Ликвиден риск за Дружеството представлява невъзможността да покрие в срок задълженията
си поради недостиг на парични средства. Към датата на доклада, Дружеството е финансирало
покупката на имот със заемни средства, което води до поемане на значителни задължения,
което пък от своя страна поражда и ликвиден риск. Мениджмънтът на фонда управлява
ефективно този риск чрез планиране и стриктен контрол на входящите и изходящите парични
потоци и парични наличности, с цел обезпечаване на предстоящи плащания, за да не се стига
до ситуации на ликвидни кризи, при които Емитентът да не може да обслужва текущо
задълженията си.
РИСК ОТ ЗАГУБА НА КЛЮЧОВИ СЛУЖИТЕЛИ
Успехът за бъдещото развитие на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ зависи изцяло от текущия
мениджърски екип, който определя стратегията за развитие. Следователно, успехът и
резултатите на Дружеството в бъдеще зависят изцяло от професионалните умения, знания и
компетенции на мениджърския екип и в този смисъл той е ключов за Фонда. От тази гледна
точка, загубата на мениджърския екип може да бъде пагубна за неговото бъдеще.
Дружеството ще прилага мотивираща схема за възнаграждение, за да задържи ключови за
него служители. В същото време този риск е до голяма степен ограничен поради пълната
взаимозаменяемост на всички ключови служители в лицето на мениджърския екип, тъй като
никой е от тях не е толкова тясно специалнизиран, че липсата му да породи загуби за
Дружеството и невъзможност то да извършва своята дейност.
ЛИХВЕН РИСК
Лихвеният риск представлява потенциалния негативен ефект върху печалбата на Дружеството
от покачване на пазарните лихвени проценти. Предвид характера на дейността,
финансирането на инвестициите се осъществява с привлечен заемен капитал, който ако бъде
с плаващ лихвен процент, това ще зависи от пазарната среда. При покачване на лихвените
равнища, Емитентът ще генерира повече разходи за лихви, което ще се отрази негативно
върху печалбата на Дружеството. При нужда, този риск може да бъде управляван чрез
използването на хеджиращи финансови инструменти като лихвен суап.
ВАЛУТЕН РИСК
Валутният риск възниква за дружества, които оперират в различни страни и/или извършват
сделки в различни валути. Той произтича от волатилността на обменните курсове за
различните валути, което поражда риск от евентуални загуби при превалутиране в
националната (отчетната) валута, което се извършва за целите на съставянето на финансовите
отчети на компаниите и представянето на тяхното финансово състояние, както и за данъчни
цели.
Предвид наличието на фиксиран курс, както и с оглед профила на Дружеството, а именно
инвестиране в бизнес имоти, генериращи доход от наем – наличието на всякакъв валутен риск
е сведено до нула поради факта, че всички договори за наем (в сегментите офис, тъ рговски и
индустриални площи) са деноминирани в евро. Допустими са плащания на договорените
наеми в еквивалентно левово изражение.
ЛИКВИДЕН РИСК
Ликвиден риск за Дружеството представлява невъзможността да покрие в срок задълженията
си поради недостиг на парични средства. Към датата на доклада, Дружеството е финансирало
покупката на имот със заемни средства, което води до поемане на значителни задължения,
което пък от своя страна поражда и ликвиден риск. Мениджмънтът на фонда управлява
ефективно този риск чрез планиране и стриктен контрол на входящите и изходящите парични
потоци и парични наличности, с цел обезпечаване на предстоящи плащания, за да не се стига
до ситуации на ликвидни кризи, при които Емитентът да не може да обслужва текущо
задълженията си.
РИСК ОТ ЗАГУБА НА КЛЮЧОВИ СЛУЖИТЕЛИ
Успехът за бъдещото развитие на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ зависи изцяло от текущия
мениджърски екип, който определя стратегията за развитие. Следователно, успехът и
резултатите на Дружеството в бъдеще зависят изцяло от професионалните умения, знания и
компетенции на мениджърския екип и в този смисъл той е ключов за Фонда. От тази гледна
точка, загубата на мениджърския екип може да бъде пагубна за неговото бъдеще.
Дружеството ще прилага мотивираща схема за възнаграждение, за да задържи ключови за
него служители. В същото време този риск е до голяма степен ограничен поради пълната
взаимозаменяемост на всички ключови служители в лицето на мениджърския екип, тъй като
никой е от тях не е толкова тясно специалнизиран, че липсата му да породи загуби за
Дружеството и невъзможност то да извършва своята дейност.
52
РИСК, СВЪРЗАН С ТРЕТИТЕ ЛИЦА, ОБСЛУЖВАЩИ ДЕЙНОСТТА НА „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ
Дружеството е задължено по закон да възложи управлението на притежаваните имоти,
включително, но не само, извършване на строежи и подобрения, събирането на наеми,
поддържането и ремонтите, както и воденето на счетоводна отчетност, на едно или повече
обслужващи дружества. В тази връзка, изпълнението на договорните задължения от страна
на третите лица, обслужващи дейността на ДСИЦ ще оказва съществено влияние върху
дейността и финансовите му резултати. При подбора на обслужващи дружества, СД ще се
ръководи от досегашната история, репутация, професионална квалификация и опит на
обслужващите дружества и ръководния им персонал.
РИСК, СВЪРЗАН С НЕСИГУРНОСТТА ПО ОТНОШЕНИЕ НА ОСИГУРЯВАНЕ НА НЕОБХОДИМОТО
ФИНАНСИРАНЕ
Този риск произтича от несигурността по отношение на набавянето на необходимите средства
за финансиране на инвестициите на Емитента. При невъзможност за осигуряване на нужното
финансиране, всички планирани инвестиции ще трябва да бъдат отложени във времето,
докато се осигурят необходимите средства за финансирането им, което от своя страна би
забавило развитието на Емитента и довело до пропуснати ползи. Фондът може да пропусне
реализиране на изгодни сделки, които могат да бъдат осъществени от конкуренти. Това би
могло да повлияе върху бъдещите перспективи за развитие на Емитента, както и на
очакваните резултати от неговата дейност. С цел да се минимизира този риск, ще бъде
извършвано стриктно планиране на бъдещите инвестиции и нуждата от финансиране, за да
бъдат предприемани навременни действия по осигуряването му, така че да не се стига до
забавяне на дейността и пропуснати ползи.
РИСК, СВЪРЗАН С КОНТРАГЕНТИТЕ - НАЕМАТЕЛИТЕ
Основната част от приходите на Дружеството се формира от получаване на наеми срещу
отдаване под наем на офис площи. Това в голяма степен поставя резултатите от неговата
дейност в пряка зависимост от наемателите и по-точно тяхното финансово състояние и
възможността им да изплащат редовно задълженията си спрямо Емитента. Забавяне на
плащанията от страна на наемателите би имало негативен ефект върху възвръщаемостта от
инвестициите на Фонда от една страна, а от друга би имало негативно влияние и върху
ликвидността на Дружеството, която е ключова предвид факта, че Емитентът е финансирал
голяма част от своята инвестиционна стратегия със заемни средства. С цел да минимизира
този риск, дружеството ще диверсифицира своя инвестиционен портфейл като инвестира в
различни класове недвижими имоти на различни локации и ще търси да привлече по-голям
брой наематели, така че неизпълнението на задълженията на даден наемател да не бъде
пагубно за общото представяне на Фонда. Самото финансово състояние на кандидат -
наемателите също ще бъде обект на преглед и оценка преди да бъдат предприети стъпки към
сключване на сделка като част от условията на съответните договори за наем са предоставяне
на банкови гаранции или депозит. Тези средства служат като обезпечение при неизпълнение
на задълженията от страна на наемателите и осигуряват буфер при необходимост от намиране
на заместващи наематели.
РИСК, СВЪРЗАН С ТРЕТИТЕ ЛИЦА, ОБСЛУЖВАЩИ ДЕЙНОСТТА НА „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ
Дружеството е задължено по закон да възложи управлението на притежаваните имоти,
включително, но не само, извършване на строежи и подобрения, събирането на наеми,
поддържането и ремонтите, както и воденето на счетоводна отчетност, на едно или повече
обслужващи дружества. В тази връзка, изпълнението на договорните задължения от страна
на третите лица, обслужващи дейността на ДСИЦ ще оказва съществено влияние върху
дейността и финансовите му резултати. При подбора на обслужващи дружества, СД ще се
ръководи от досегашната история, репутация, професионална квалификация и опит на
обслужващите дружества и ръководния им персонал.
РИСК, СВЪРЗАН С НЕСИГУРНОСТТА ПО ОТНОШЕНИЕ НА ОСИГУРЯВАНЕ НА НЕОБХОДИМОТО
ФИНАНСИРАНЕ
Този риск произтича от несигурността по отношение на набавянето на необходимите средства
за финансиране на инвестициите на Емитента. При невъзможност за осигуряване на нужното
финансиране, всички планирани инвестиции ще трябва да бъдат отложени във времето,
докато се осигурят необходимите средства за финансирането им, което от своя страна би
забавило развитието на Емитента и довело до пропуснати ползи. Фондът може да пропусне
реализиране на изгодни сделки, които могат да бъдат осъществени от конкуренти. Това би
могло да повлияе върху бъдещите перспективи за развитие на Емитента, както и на
очакваните резултати от неговата дейност. С цел да се минимизира този риск, ще бъде
извършвано стриктно планиране на бъдещите инвестиции и нуждата от финансиране, за да
бъдат предприемани навременни действия по осигуряването му, така че да не се стига до
забавяне на дейността и пропуснати ползи.
РИСК, СВЪРЗАН С КОНТРАГЕНТИТЕ - НАЕМАТЕЛИТЕ
Основната част от приходите на Дружеството се формира от получаване на наеми срещу
отдаване под наем на офис площи. Това в голяма степен поставя резултатите от неговата
дейност в пряка зависимост от наемателите и по-точно тяхното финансово състояние и
възможността им да изплащат редовно задълженията си спрямо Емитента. Забавяне на
плащанията от страна на наемателите би имало негативен ефект върху възвръщаемостта от
инвестициите на Фонда от една страна, а от друга би имало негативно влияние и върху
ликвидността на Дружеството, която е ключова предвид факта, че Емитентът е финансирал
голяма част от своята инвестиционна стратегия със заемни средства. С цел да минимизира
този риск, дружеството ще диверсифицира своя инвестиционен портфейл като инвестира в
различни класове недвижими имоти на различни локации и ще търси да привлече по-голям
брой наематели, така че неизпълнението на задълженията на даден наемател да не бъде
пагубно за общото представяне на Фонда. Самото финансово състояние на кандидат -
наемателите също ще бъде обект на преглед и оценка преди да бъдат предприети стъпки към
сключване на сделка като част от условията на съответните договори за наем са предоставяне
на банкови гаранции или депозит. Тези средства служат като обезпечение при неизпълнение
на задълженията от страна на наемателите и осигуряват буфер при необходимост от намиране
на заместващи наематели.
53
РИСК, СВЪРЗАН С НАЛИЧИЕТО НА СВОБОДНИ ПЛОЩИ
Този риск произтича от възможността част от имотите в портфейла на Фонда да останат без
наематели за определен период от време, което би се отразило негативно върху
представянето на Фонда и резултатите от неговата дейност. С цел да минимизира този риск,
Дружеството ще придобива бизнес имоти (офис, търговски и индустриални площи), които към
момента на сделката за придобиване вече генерират приходи от наем, тоест те вече са
отдадени под наем или такива, при които предишните собственици остават наематели в
придобития имот. Освен това, Емитентът ще придобива само първокласни имоти, които
превъзхождат като характеристики конкурентни имоти и по този начин също се намалява
риска от наличе на свободни полщи, тъй като отличните характеристики на имотите ги правят
изключително атрактивни за наемане.
РИСК ОТ НЕОБХОДИМОСТ ОТ ПРЕУСТРОЙСТВО НА ИМОТИТЕ В ПОРТФЕЙЛА
Този риск би могъл да възникне при прекратяване на договор за наем на даден имот, когато
даден наемател по една или друга причина реши да напусне имота който обитава.
Необходимостта от намиране на нов наемател би могла да породи нужда от преустройство на
свободния имот, така че той да отговаря на изискванията и нуждите на новия наемател. Това
би довело до генериране на допълнителни разходи за Фонда под формата на директни
разходи, свързани с преустройствените дейности, така и индиректно при загуба на приходи от
наем за времето, в което имотът е необитаем. От друга страна преустройството на имотите е
свързано с нуждите на съответните наематели и е част от търговските преговори с нови
наематели. Разходите за преустройство могат да бъдат изтъргувани срещу по-дълъг срок на
новите договори за наем или по-висока наемна цена.
РИСК ОТ НЕДОСТАТЪЧЕН ОБОРОТЕН КАПИТАЛ ЗА ИЗПЛАЩАНЕ НА ДИВИДЕНТИ
Дружествата със специална инвестиционна цел са задължени да разпределят минимум 90%
от печалбата за годината под формата на дивидент по смисъла на чл. 29 от Закона за
дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация.
Следователно, мениджмънтът трябва стриктно да планира и управлява входящите и
изходящите парични потоци, така че Дружеството да разполага с достатъчно парични
средства, за да може да изплати дължимия дивидент. Един от факторите, които биха могли
да предизвикат проблеми с ликвидността е използването на дългово финансиране, което
натоварва допълнително компанията с фиксирани плащания, свързани с обслужването на
този дълг. Друг фактор, който влияе на ликвидността са вземанията на Емитента и това колко
успешно той ще успява да ги събира. За тази цел , дружеството ще прилага стриктна и
консервативна политика при управление на вземанията. Управлението на имотите включва и
активно управление на отношенията с наемателите на притежавани от Дружеството имоти и
при нужда вземанията от наемателите ще бъдат компенсирани посредством наличните
гаранции за добро изпълнение (банкови гаранции, депозити или други, които са предвидени
като възможности в доворните отношения), както и своевременна замяна на наематели,
които бавят наемни плащания.
РИСКОВЕ, СВЪРЗАНИ СЪС СКЛЮЧВАНЕ НА СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА, УСЛОВИЯТА НА
КОИТО СЕ РАЗЛИЧАВАТ ОТ ПАЗАРНИТЕ
Този риск се изразява в сключването на сделки със свързани лица, които се сключват при
условия различни от пазарните, което може да доведе до загуби и други щети за Дружеството,
РИСК, СВЪРЗАН С НАЛИЧИЕТО НА СВОБОДНИ ПЛОЩИ
Този риск произтича от възможността част от имотите в портфейла на Фонда да останат без
наематели за определен период от време, което би се отразило негативно върху
представянето на Фонда и резултатите от неговата дейност. С цел да минимизира този риск,
Дружеството ще придобива бизнес имоти (офис, търговски и индустриални площи), които към
момента на сделката за придобиване вече генерират приходи от наем, тоест те вече са
отдадени под наем или такива, при които предишните собственици остават наематели в
придобития имот. Освен това, Емитентът ще придобива само първокласни имоти, които
превъзхождат като характеристики конкурентни имоти и по този начин също се намалява
риска от наличе на свободни полщи, тъй като отличните характеристики на имотите ги правят
изключително атрактивни за наемане.
РИСК ОТ НЕОБХОДИМОСТ ОТ ПРЕУСТРОЙСТВО НА ИМОТИТЕ В ПОРТФЕЙЛА
Този риск би могъл да възникне при прекратяване на договор за наем на даден имот, когато
даден наемател по една или друга причина реши да напусне имота който обитава.
Необходимостта от намиране на нов наемател би могла да породи нужда от преустройство на
свободния имот, така че той да отговаря на изискванията и нуждите на новия наемател. Това
би довело до генериране на допълнителни разходи за Фонда под формата на директни
разходи, свързани с преустройствените дейности, така и индиректно при загуба на приходи от
наем за времето, в което имотът е необитаем. От друга страна преустройството на имотите е
свързано с нуждите на съответните наематели и е част от търговските преговори с нови
наематели. Разходите за преустройство могат да бъдат изтъргувани срещу по-дълъг срок на
новите договори за наем или по-висока наемна цена.
РИСК ОТ НЕДОСТАТЪЧЕН ОБОРОТЕН КАПИТАЛ ЗА ИЗПЛАЩАНЕ НА ДИВИДЕНТИ
Дружествата със специална инвестиционна цел са задължени да разпределят минимум 90%
от печалбата за годината под формата на дивидент по смисъла на чл. 29 от Закона за
дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация.
Следователно, мениджмънтът трябва стриктно да планира и управлява входящите и
изходящите парични потоци, така че Дружеството да разполага с достатъчно парични
средства, за да може да изплати дължимия дивидент. Един от факторите, които биха могли
да предизвикат проблеми с ликвидността е използването на дългово финансиране, което
натоварва допълнително компанията с фиксирани плащания, свързани с обслужването на
този дълг. Друг фактор, който влияе на ликвидността са вземанията на Емитента и това колко
успешно той ще успява да ги събира. За тази цел , дружеството ще прилага стриктна и
консервативна политика при управление на вземанията. Управлението на имотите включва и
активно управление на отношенията с наемателите на притежавани от Дружеството имоти и
при нужда вземанията от наемателите ще бъдат компенсирани посредством наличните
гаранции за добро изпълнение (банкови гаранции, депозити или други, които са предвидени
като възможности в доворните отношения), както и своевременна замяна на наематели,
които бавят наемни плащания.
РИСКОВЕ, СВЪРЗАНИ СЪС СКЛЮЧВАНЕ НА СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА, УСЛОВИЯТА НА
КОИТО СЕ РАЗЛИЧАВАТ ОТ ПАЗАРНИТЕ
Този риск се изразява в сключването на сделки със свързани лица, които се сключват при
условия различни от пазарните, което може да доведе до загуби и други щети за Дружеството,
54
респективно неговите акционери. Мениджърите ще спазват законите и най -добрите практики
за разкриване и избягване на конфликт на интереси, а при възникване на такъв – да го
разкрият своевременно по начин, достъпен за инвеститорите. Ако бъде разкрит потенциален
конфликт на интереси от страна на някой от членовете на Съвета на директорите на
Дружеството, същият е длъжен да се оттегли от дискусиите и взимането на решение относно
дадения казус.
Като публично дружество Емитентът следва да спазва законовите изисквания за сделки със
свързани лица и да получи овластяване от общото събрание на дружеството за осъществяване
на сделки, попадащи в обхвата на чл.114 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
При вземането на решение по сделки със свързани лица, заинтересованите лица не могат да
упражняват правото си на глас.
СПЕЦИФИЧНИ РИСКОВИ ФАКТОРИ ЗА ОТРАСЪЛА, В КОЙТО ЕМИТЕНТЪТ ОПЕРИРА
РИСК, СВЪРЗАН С НАМАЛЯВАНЕТО НА РАЗМЕРА НА НАЕМИТЕ
Основната част от приходите на Дружеството ще бъдат от наеми на недвижими имоти, които
са зависими от равнището на наемите в подсекторите на пазара на недвижими имоти.
Следователно, намаление на наемните равнища ще се отрази негативно на приходите на
Дружеството, респективно на неговата печалба. При равни други условия, това ще окаже
негативно влияние върху размера на паричния дивидент, изплащан от дружеството.
Дружеството ще се стреми да намали риска от потенциално намаление на наемните равнища
на притежаваните от него имоти чрез сключването на дългосрочни договори за наем и
диверсификация на инвестициите в различни подсектори на пазара.
РИСК, СВЪРЗАН С ИНВЕСТИЦИИТЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Недвижимите имоти се категоризират като по-неликвидни активи, за които е характерно, че
сделките с тях се осъществяват по-трудно, отнемат повече време и са съпътствани от
транзакционни разходи. Следователно, основният риск за всички участници на този пазар,
включително за Дружеството, е свързан с вероятността от реализиране на загуби в случай на
необходимост от бърза продажба на активи. Освен това поради слабата ликвидност на този
клас активи, Дружеството разполага с ограничени възможности за промяна в портфейла си от
недвижими имоти и би срещнало сериозни затруднения при евентуално преструктуриране
вследствие на възникнали промени в икономическите, правните, политическите и други
условия. Това от своя страна, поражда риск от реализиране на загуби като няма гаранция, че
Дружеството ще успее своевременно да продаде недвижими имоти или че продажната им
цена ще надвишава цената на тяхното придобиване.
Мениджмънтът на фонда ще управлява активно този риск чрез внимателен предварителен
подбор на имотите, които придобива, насочвайки се единствено към такива, към които има
постоянно висок интерес поради първокласна локации, атрактивни наематели и
висококачествено строителство. По този начин, Дружеството ще се стреми да минимизира
риска от загуби при нужда от бърза продажба.
РИСК, СВЪРЗАН С ПОВИШАВАНЕ НА ЗАСТРАХОВАТЕЛНИТЕ ПРЕМИИ
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ застрахова притежаваните от него имоти. Увеличаване на
застрахователните премии за недвижими имоти при равни други условия ще се отрази
негативно на финансовия резултат на Дружеството. Поради относително ниския размер на
респективно неговите акционери. Мениджърите ще спазват законите и най -добрите практики
за разкриване и избягване на конфликт на интереси, а при възникване на такъв – да го
разкрият своевременно по начин, достъпен за инвеститорите. Ако бъде разкрит потенциален
конфликт на интереси от страна на някой от членовете на Съвета на директорите на
Дружеството, същият е длъжен да се оттегли от дискусиите и взимането на решение относно
дадения казус.
Като публично дружество Емитентът следва да спазва законовите изисквания за сделки със
свързани лица и да получи овластяване от общото събрание на дружеството за осъществяване
на сделки, попадащи в обхвата на чл.114 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
При вземането на решение по сделки със свързани лица, заинтересованите лица не могат да
упражняват правото си на глас.
СПЕЦИФИЧНИ РИСКОВИ ФАКТОРИ ЗА ОТРАСЪЛА, В КОЙТО ЕМИТЕНТЪТ ОПЕРИРА
РИСК, СВЪРЗАН С НАМАЛЯВАНЕТО НА РАЗМЕРА НА НАЕМИТЕ
Основната част от приходите на Дружеството ще бъдат от наеми на недвижими имоти, които
са зависими от равнището на наемите в подсекторите на пазара на недвижими имоти.
Следователно, намаление на наемните равнища ще се отрази негативно на приходите на
Дружеството, респективно на неговата печалба. При равни други условия, това ще окаже
негативно влияние върху размера на паричния дивидент, изплащан от дружеството.
Дружеството ще се стреми да намали риска от потенциално намаление на наемните равнища
на притежаваните от него имоти чрез сключването на дългосрочни договори за наем и
диверсификация на инвестициите в различни подсектори на пазара.
РИСК, СВЪРЗАН С ИНВЕСТИЦИИТЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Недвижимите имоти се категоризират като по-неликвидни активи, за които е характерно, че
сделките с тях се осъществяват по-трудно, отнемат повече време и са съпътствани от
транзакционни разходи. Следователно, основният риск за всички участници на този пазар,
включително за Дружеството, е свързан с вероятността от реализиране на загуби в случай на
необходимост от бърза продажба на активи. Освен това поради слабата ликвидност на този
клас активи, Дружеството разполага с ограничени възможности за промяна в портфейла си от
недвижими имоти и би срещнало сериозни затруднения при евентуално преструктуриране
вследствие на възникнали промени в икономическите, правните, политическите и други
условия. Това от своя страна, поражда риск от реализиране на загуби като няма гаранция, че
Дружеството ще успее своевременно да продаде недвижими имоти или че продажната им
цена ще надвишава цената на тяхното придобиване.
Мениджмънтът на фонда ще управлява активно този риск чрез внимателен предварителен
подбор на имотите, които придобива, насочвайки се единствено към такива, към които има
постоянно висок интерес поради първокласна локации, атрактивни наематели и
висококачествено строителство. По този начин, Дружеството ще се стреми да минимизира
риска от загуби при нужда от бърза продажба.
РИСК, СВЪРЗАН С ПОВИШАВАНЕ НА ЗАСТРАХОВАТЕЛНИТЕ ПРЕМИИ
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ застрахова притежаваните от него имоти. Увеличаване на
застрахователните премии за недвижими имоти при равни други условия ще се отрази
негативно на финансовия резултат на Дружеството. Поради относително ниския размер на
55
тези разходи, равнището на застрахователните премии ще има минимален ефект върху
общата доходност на Дружеството. С цел контролиране на разходите за застрахователни
премии, мениджмънтът ще търси оптимални оферти по отношение на застрахователно
покритие и размер на застрахователна премия, като за целта е възможно да ползва услугите
на застрахователни брокери и агенти.
РИСК ОТ ЗАГУБИ, НЕПОКРИТИ ОТ ЗАСТРАХОВКИ
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ застрахова притежаваните от него недвижими имоти в
съответствие с обичайната благоразумна практика в страната. Съществуват рискове, които не
се покриват от застрахователните компании или чието застраховане по действителна стойност
на имуществото е икономически неоправдано поради високите премии, които следва да се
заплатят (напр. риск от терористичен акт). Ако произтекат вреди от застрахователно събитие
над застрахователното покритие, Дружеството би претърпяло загуби, които могат да бъдат до
размера на инвестирания в съответния недвижим имот капитал, като Дружеството ще
продължи да бъде задължено по евентуално изтеглените заеми за придобиването на имота.
Поради непридвидимото естество на риска, същият не може да бъде управляван.
РИСК ОТ НАМАЛЯВАНЕ НА ПАЗАРНИТЕ ЦЕНИ НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ инвестира в бизнес имоти, годни за експлоатация и
генериращи доход от дългосрочни договори за наем. Рискът от намаляване на пазарните
стойности на недвижимите имоти се изразява в две направления. Едното е свързано с
намаляването на доходността от наемите – когато цените на недвижимите имоти се
увеличават с по-бързо темпо, отколкото размерът на наемите или когато наемите остават
непроменени, тогава доходността от наемите намалява. Другото направление е свързано с
намаляване на капиталова печалба или дори реализиране на капиталова загуба, в случай на
последваща продажба на придобит предварително имот, когато пазарните цени на имотите
намаляват. Дружеството се фокусира върху бизнес имоти, които да издържат на евентуален
пазарен натиск заради местоположението си на ключови за съответния сегмент (офис,
търговски или индустриален) локации и които притежават конкурентни предимства,
включващи – ефективни и предпочитани от наемателите сгради, както и сключени
дългосрочни и непрекъсваеми договори за наем с водещи международни компании, с
нужните гаранции за добро изпълнение.
РИСКОВЕ ОТ ИЗПОЛЗВАНЕ НА ДЪЛГОВО ФИНАНСИРАНЕ
Успехът на дружеството в голяма степен зависи от възможността за придобиване на
качествени имоти при изгодни условия, включително и от осигуряването на навременно
финансиране при приемливи параметри. Финансирането чрез дългов капитал поражда
допълнителен риск за акционерите, което се дефинира като финансов риск. Финансовият риск
представлява допълнителна несигурност за акционерите за получаване на печалба,
респективно дивиденти, когато Дружеството се финансира със заемни средства. Той
произтича от факта, че когато се използва заемен капитал той е обвързан с периодични
фиксирани плащания, които придобиват характера на фиксирани разходи за компанията, тъй
като са дължими, независимо от резултатите от дейността. В този смисъл , колкото по-голям е
размерът на дълга, толкова повече нараства и рискът от загуба за акционерите, тъй като
увеличава размера на фиксираните разходи и плащания, което при по-слаби резултати от
дейността, може да доведе до загуба за дружеството, респективно за неговите акционери. От
друга страна, тези фиксирани плащания изискват много внимателно планиране и управление
тези разходи, равнището на застрахователните премии ще има минимален ефект върху
общата доходност на Дружеството. С цел контролиране на разходите за застрахователни
премии, мениджмънтът ще търси оптимални оферти по отношение на застрахователно
покритие и размер на застрахователна премия, като за целта е възможно да ползва услугите
на застрахователни брокери и агенти.
РИСК ОТ ЗАГУБИ, НЕПОКРИТИ ОТ ЗАСТРАХОВКИ
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ застрахова притежаваните от него недвижими имоти в
съответствие с обичайната благоразумна практика в страната. Съществуват рискове, които не
се покриват от застрахователните компании или чието застраховане по действителна стойност
на имуществото е икономически неоправдано поради високите премии, които следва да се
заплатят (напр. риск от терористичен акт). Ако произтекат вреди от застрахователно събитие
над застрахователното покритие, Дружеството би претърпяло загуби, които могат да бъдат до
размера на инвестирания в съответния недвижим имот капитал, като Дружеството ще
продължи да бъде задължено по евентуално изтеглените заеми за придобиването на имота.
Поради непридвидимото естество на риска, същият не може да бъде управляван.
РИСК ОТ НАМАЛЯВАНЕ НА ПАЗАРНИТЕ ЦЕНИ НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ инвестира в бизнес имоти, годни за експлоатация и
генериращи доход от дългосрочни договори за наем. Рискът от намаляване на пазарните
стойности на недвижимите имоти се изразява в две направления. Едното е свързано с
намаляването на доходността от наемите – когато цените на недвижимите имоти се
увеличават с по-бързо темпо, отколкото размерът на наемите или когато наемите остават
непроменени, тогава доходността от наемите намалява. Другото направление е свързано с
намаляване на капиталова печалба или дори реализиране на капиталова загуба, в случай на
последваща продажба на придобит предварително имот, когато пазарните цени на имотите
намаляват. Дружеството се фокусира върху бизнес имоти, които да издържат на евентуален
пазарен натиск заради местоположението си на ключови за съответния сегмент (офис,
търговски или индустриален) локации и които притежават конкурентни предимства,
включващи – ефективни и предпочитани от наемателите сгради, както и сключени
дългосрочни и непрекъсваеми договори за наем с водещи международни компании, с
нужните гаранции за добро изпълнение.
РИСКОВЕ ОТ ИЗПОЛЗВАНЕ НА ДЪЛГОВО ФИНАНСИРАНЕ
Успехът на дружеството в голяма степен зависи от възможността за придобиване на
качествени имоти при изгодни условия, включително и от осигуряването на навременно
финансиране при приемливи параметри. Финансирането чрез дългов капитал поражда
допълнителен риск за акционерите, което се дефинира като финансов риск. Финансовият риск
представлява допълнителна несигурност за акционерите за получаване на печалба,
респективно дивиденти, когато Дружеството се финансира със заемни средства. Той
произтича от факта, че когато се използва заемен капитал той е обвързан с периодични
фиксирани плащания, които придобиват характера на фиксирани разходи за компанията, тъй
като са дължими, независимо от резултатите от дейността. В този смисъл , колкото по-голям е
размерът на дълга, толкова повече нараства и рискът от загуба за акционерите, тъй като
увеличава размера на фиксираните разходи и плащания, което при по-слаби резултати от
дейността, може да доведе до загуба за дружеството, респективно за неговите акционери. От
друга страна, тези фиксирани плащания изискват много внимателно планиране и управление
56
на входящите и изходящите парични потоци, за да не изпада Дружеството в ситуация на
ликвидна криза.
С цел минимизирането и управлението на този риск, мениджмънтът ще планира
внимателно паричните потоци на компанията, така че да не изпада в ликвидна криза, но също
така ще анализира внимателно възможностите на компанията за поемане на допълнително
количество дълг преди да предприеме действия по неговото поемане. С цел да се ограничи
прекомерното задължаване на компанията, максималното количество дълг, което Емитентът
може да поеме, е определено на 75% от стойността на собствения капитал.
VI. ВЕРОЯТНО БЪДЕЩО РАЗВИТИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО
Наред с придобитата офис сграда, към датата на оповестяване на настоящия отчет, АДСИЦ
е едноличен собственик на специализирано дружество по чл. 27 от ЗДСИЦДС, което
притежава разрешение за строеж на офис сграда и е усвоило банков кредит за строителство
и изграждане на нова офис сграда, намираща се в кв. Хладилника -Витоша, район Лозенец.
След изграждане на сградата от страна на специализираното дружество – „Офис С4“ ЕООД,
анализът на ръководството сочи, че очакваните приходи от наеми от сградата, която е в
процес на изграждане ще възлязат на приблизително 840 000 евро.
Стремежът на ръководството на дружеството е към постоянно подобряване събираемостта
на наемите от притежавания от ДСИЦ имот, както и оптимизация на разходите за управление
и поддръжка на притежавания от дружеството инвестиционен имот, съчетано с реализиране
на доходност, чрез даване на приоритет на сключването на дългосрочни наемни договори с
надеждни и добросъвестни контрагенти, включително чрез постигане на максимална наемна
заетост.
В зависимост от тенденциите на пазара на недвижими имоти, ръководството на
Дружеството ще извърши преценка за необходимостта от придобиване на нов инвестиционен
имот, като се акцентира върху стабилни проекти с прогнозируема възръщаемост. Също така
ще се търси и възможност за инвестиране в подценени активи и такива в затруднение, които
предоставят потенциал за инвестиции, репозициониране на пазара и увеличаване на тяхната
стойност в рамките на живота на проекта.
VII. ДЕЙСТВИЯ В ОБЛАСТТА НА НАУЧНОИЗСЛЕДОВАТЕЛСКАТА И РАЗВОЙНА ДЕЙНОСТ
Поради специфичния предмет на дейност "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не
осъществява научни изследвания и разработки.
VIII. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА СОБСТВЕНИ АКЦИИ, ИЗИСКВАНА ПО РЕДА НА ЧЛ.
187д ОТ ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН
1. Броят и номиналната стойност на придобитите и прехвърлените през годината
собствени акции, частта от капитала, която те представляват, както и цената, по която е
станало придобиването или прехвърлянето
През 2025 г. не са придобивани и не са прехвърляни собствени акции на дружеството.
2. Броят и номиналната стойност на притежаваните собствени акции и частта от
капитала, която те представляват
Дружеството не притежава собствени акции.
на входящите и изходящите парични потоци, за да не изпада Дружеството в ситуация на
ликвидна криза.
С цел минимизирането и управлението на този риск, мениджмънтът ще планира
внимателно паричните потоци на компанията, така че да не изпада в ликвидна криза, но също
така ще анализира внимателно възможностите на компанията за поемане на допълнително
количество дълг преди да предприеме действия по неговото поемане. С цел да се ограничи
прекомерното задължаване на компанията, максималното количество дълг, което Емитентът
може да поеме, е определено на 75% от стойността на собствения капитал.
VI. ВЕРОЯТНО БЪДЕЩО РАЗВИТИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО
Наред с придобитата офис сграда, към датата на оповестяване на настоящия отчет, АДСИЦ
е едноличен собственик на специализирано дружество по чл. 27 от ЗДСИЦДС, което
притежава разрешение за строеж на офис сграда и е усвоило банков кредит за строителство
и изграждане на нова офис сграда, намираща се в кв. Хладилника -Витоша, район Лозенец.
След изграждане на сградата от страна на специализираното дружество – „Офис С4“ ЕООД,
анализът на ръководството сочи, че очакваните приходи от наеми от сградата, която е в
процес на изграждане ще възлязат на приблизително 840 000 евро.
Стремежът на ръководството на дружеството е към постоянно подобряване събираемостта
на наемите от притежавания от ДСИЦ имот, както и оптимизация на разходите за управление
и поддръжка на притежавания от дружеството инвестиционен имот, съчетано с реализиране
на доходност, чрез даване на приоритет на сключването на дългосрочни наемни договори с
надеждни и добросъвестни контрагенти, включително чрез постигане на максимална наемна
заетост.
В зависимост от тенденциите на пазара на недвижими имоти, ръководството на
Дружеството ще извърши преценка за необходимостта от придобиване на нов инвестиционен
имот, като се акцентира върху стабилни проекти с прогнозируема възръщаемост. Също така
ще се търси и възможност за инвестиране в подценени активи и такива в затруднение, които
предоставят потенциал за инвестиции, репозициониране на пазара и увеличаване на тяхната
стойност в рамките на живота на проекта.
VII. ДЕЙСТВИЯ В ОБЛАСТТА НА НАУЧНОИЗСЛЕДОВАТЕЛСКАТА И РАЗВОЙНА ДЕЙНОСТ
Поради специфичния предмет на дейност "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не
осъществява научни изследвания и разработки.
VIII. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА СОБСТВЕНИ АКЦИИ, ИЗИСКВАНА ПО РЕДА НА ЧЛ.
187д ОТ ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН
1. Броят и номиналната стойност на придобитите и прехвърлените през годината
собствени акции, частта от капитала, която те представляват, както и цената, по която е
станало придобиването или прехвърлянето
През 2025 г. не са придобивани и не са прехвърляни собствени акции на дружеството.
2. Броят и номиналната стойност на притежаваните собствени акции и частта от
капитала, която те представляват
Дружеството не притежава собствени акции.
57
IX. ИНФОРМАЦИЯТА, ИЗИСКВАНА ПО РЕДА НА ЧЛ. 247 ОТ ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН
1. Възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съветите
За периода 01.01.2025 - 31.12.2025 г. Асен Лисев, в качеството му на член на СД и
изпълнителен директор е получил брутно възнаграждение общо 31 200 лв. За посочения
отчетен период Константин Проданов, в качеството му на член на СД е получил брутно
възнаграждение общо 31 200 лева, а Владислав Христов – член на СД - 31 200 лв.
Не са изплащани други възнаграждения или компенсации, включително и в натура.
2. Придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на съветите през
годината акции и облигации на дружеството
Информация за притежаваните и прехвърлените от членовете на СД акции на
Дружеството е представена в таблицата по-долу:
Таблица № 12
Членове на СД
31.12.2025 г. 31.12.2024 г.
Брой
акции
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Брой
права на
глас
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Асен Лисев* 118 162 118 162 0,32% 70 672 70 672 0,19%
Константин Проданов 252 000 252 000 0,69% 252 000 252 000 0,69%
Владислав Христов 0 0 0,00% 0 0 0,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
През отчетния период, от страна на един членовете на СД, а именно изпълнителния
директор г-н Лисев са сключени на 29.05.2025 г. четиринадесет броя сделки с акции от емисия
с ISIN BG1100016176 от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, страна по които е Асен
Лисев, квалифициран като лице по чл. 3, пар. 25, б.„а“ от Регламент 596/2014.
Средната цена на сключените сделки е 0,99 лв. (деветдесет и девет стотинки), като
общата им стойност възлиза 48 850,82 лв. (четиридесет и осем хиляди осемстотин и петдесет
лева и осемдесет и две стотинки). Съгласно изискванията на европейското законодателство,
информация за сключените сделки е предоставена на инвеститорите, чрез публикуване на
информация в интернет платформата – Investor.bg на 02.06.2025 г., достъпна на следния линк:
https://www.investor.bg/media/files/bulletin/51a/0aaf237b7ca5bb28c4519bde8744e51a-
BPF_uvedomlenie%2002062025.pdf
3. Правата на членовете на съветите да придобиват акции на дружеството
Членовете на СД на Дружеството могат да придобиват свободно акции от капитала
на Дружеството, при спазване на изискванията на Регламент № 596/2014 от 16 април 2014
година относно пазарната злоупотреба (Регламент относно пазарната злоупотреба) и за
отмяна на Директива 2003/6/ЕО на Европейския парламент и на Съвета и директиви
2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на Комисията, на Закона за дружествата със
специалана инвестиционна цел и дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) и на Закона за
публичното предлагане за ценни книжа.
IX. ИНФОРМАЦИЯТА, ИЗИСКВАНА ПО РЕДА НА ЧЛ. 247 ОТ ТЪРГОВСКИЯ ЗАКОН
1. Възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съветите
За периода 01.01.2025 - 31.12.2025 г. Асен Лисев, в качеството му на член на СД и
изпълнителен директор е получил брутно възнаграждение общо 31 200 лв. За посочения
отчетен период Константин Проданов, в качеството му на член на СД е получил брутно
възнаграждение общо 31 200 лева, а Владислав Христов – член на СД - 31 200 лв.
Не са изплащани други възнаграждения или компенсации, включително и в натура.
2. Придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на съветите през
годината акции и облигации на дружеството
Информация за притежаваните и прехвърлените от членовете на СД акции на
Дружеството е представена в таблицата по-долу:
Таблица № 12
Членове на СД
31.12.2025 г. 31.12.2024 г.
Брой
акции
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Брой
права на
глас
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Асен Лисев* 118 162 118 162 0,32% 70 672 70 672 0,19%
Константин Проданов 252 000 252 000 0,69% 252 000 252 000 0,69%
Владислав Христов 0 0 0,00% 0 0 0,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
През отчетния период, от страна на един членовете на СД, а именно изпълнителния
директор г-н Лисев са сключени на 29.05.2025 г. четиринадесет броя сделки с акции от емисия
с ISIN BG1100016176 от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, страна по които е Асен
Лисев, квалифициран като лице по чл. 3, пар. 25, б.„а“ от Регламент 596/2014.
Средната цена на сключените сделки е 0,99 лв. (деветдесет и девет стотинки), като
общата им стойност възлиза 48 850,82 лв. (четиридесет и осем хиляди осемстотин и петдесет
лева и осемдесет и две стотинки). Съгласно изискванията на европейското законодателство,
информация за сключените сделки е предоставена на инвеститорите, чрез публикуване на
информация в интернет платформата – Investor.bg на 02.06.2025 г., достъпна на следния линк:
https://www.investor.bg/media/files/bulletin/51a/0aaf237b7ca5bb28c4519bde8744e51a-
BPF_uvedomlenie%2002062025.pdf
3. Правата на членовете на съветите да придобиват акции на дружеството
Членовете на СД на Дружеството могат да придобиват свободно акции от капитала
на Дружеството, при спазване на изискванията на Регламент № 596/2014 от 16 април 2014
година относно пазарната злоупотреба (Регламент относно пазарната злоупотреба) и за
отмяна на Директива 2003/6/ЕО на Европейския парламент и на Съвета и директиви
2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на Комисията, на Закона за дружествата със
специалана инвестиционна цел и дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) и на Закона за
публичното предлагане за ценни книжа.
58
4. Участието на членовете на съветите в търговски дружества като неограничено
отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго
дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като
прокуристи, управители или членове на съвети
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ – ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР И ЧЛЕН НА СД НА БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД
Асен Лисев е роден през 1976 г. в Свищов, завършил със специалност бакалавър по
Икономика в “Стопански факултет“ на СУ „Св. Климент Охридски“ през 2001 г. и магистър по
бизнес администрация от American University, Kogod School of Business, Washington DC, USA
през 2004 г. От 2008 г. – едноличен собственик и управител на фирма „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД –
водеща консултантска фирма за бизнес имоти. Освен пряко ангажиран с управлението на
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, г-н Лисев участва в управлението и/или капитала на други
дружества, както следва:
Участие по линия на притежавано пряко/непряко на и над 25 на сто от капитала
на други дружества:
• „БРАВО ДИВЕЛЪПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК 205679639 – непряко 100 % от капитала чрез
„БРАВО СКАЙ“ ЕООД, ЕИК 208036865, което е 100 % собственост на „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД;
• „ЧЕРИ ХОЛД“ ООД, ЕИК 207898884 – непряко 100 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД А“
ЕООД;
• „СКОБЕЛЕВ КОНСТРАКШЪН“ ЕООД, ЕИК 207285543 – непряко 100% от капитала чрез
„БРАВО ХОЛД“ ЕООД;
• „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД, ЕИК 206140057 – едноличен собственик на капитала;
• „Офис А“ ЕООД, ЕИК 204124346 – непряко 100 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД А“
ЕООД, ЕИК 206140057;
• „ ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, ЕИК 175139520 – едноличен собственик на капитала;
• „ОФИС Х“ АД,ЕИК 206163814 – непряко 50 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД“ ЕООД;
• „ОФИС Т“ ЕООД, ЕИК 204512441 – едноличен собственик на капитала;
• „БИО БУНОВО“ ЕООД, ЕИК 203796985 – едноличен собственик на капитала;
• „ ЧЕРИ ГАРДЪН“ ЕООД, ЕИК 208401050 - непряко 100% от капитала на Дружеството
чрез „ЧЕРИ ХОЛД“ ООД, ЕИК 207898884, в което притежава непряко 100 % от
капитала чрез „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД;
• „ БРАВО ХОЛД“ ЕООД, ЕИК 206075289 – едноличен собственик на капитала;
• „БРАВО СЧЕТИ“ ЕООД,ЕИК 208578168 – едноличен собственик на капитала;
• „ИРИС ПАРК“ EООД, ЕИК 206322647 – непряко 100 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД
А“ ЕООД;
• „ИРИС ПАРК 2“ ЕООД, ЕИК 208558062 – непряко 100% от капитала чрез „БРАВО ХОЛД
А“ ЕООД;
• „ИРИС ПАРК 1“ ЕООД, ЕИК 208544276 -непряко 100% от капитала чрез „ИРИС
ПАРК“ ЕООД, еднолично притежавано от „БРАВО ХОЛД А“
• „ИРИС ПАРК 3“ ЕООД, ЕИК 208571412 -непряко 100% от капитала чрез „ИРИС
ПАРК“ ЕООД, еднолично притежавано от „БРАВО ХОЛД А“
• „БРАВО СКАЙ“ ЕООД, ЕИК 208036865 – непряко 100% от капитала чрез „БРАВО
ХОЛД А“ ЕООД;
• „ОФИС С4“ ЕООД, ЕИК 207715450 - непряко повече от 25 % от капитала чрез
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ;
4. Участието на членовете на съветите в търговски дружества като неограничено
отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго
дружество, както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като
прокуристи, управители или членове на съвети
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ – ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР И ЧЛЕН НА СД НА БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД
Асен Лисев е роден през 1976 г. в Свищов, завършил със специалност бакалавър по
Икономика в “Стопански факултет“ на СУ „Св. Климент Охридски“ през 2001 г. и магистър по
бизнес администрация от American University, Kogod School of Business, Washington DC, USA
през 2004 г. От 2008 г. – едноличен собственик и управител на фирма „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД –
водеща консултантска фирма за бизнес имоти. Освен пряко ангажиран с управлението на
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, г-н Лисев участва в управлението и/или капитала на други
дружества, както следва:
Участие по линия на притежавано пряко/непряко на и над 25 на сто от капитала
на други дружества:
• „БРАВО ДИВЕЛЪПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК 205679639 – непряко 100 % от капитала чрез
„БРАВО СКАЙ“ ЕООД, ЕИК 208036865, което е 100 % собственост на „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД;
• „ЧЕРИ ХОЛД“ ООД, ЕИК 207898884 – непряко 100 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД А“
ЕООД;
• „СКОБЕЛЕВ КОНСТРАКШЪН“ ЕООД, ЕИК 207285543 – непряко 100% от капитала чрез
„БРАВО ХОЛД“ ЕООД;
• „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД, ЕИК 206140057 – едноличен собственик на капитала;
• „Офис А“ ЕООД, ЕИК 204124346 – непряко 100 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД А“
ЕООД, ЕИК 206140057;
• „ ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, ЕИК 175139520 – едноличен собственик на капитала;
• „ОФИС Х“ АД,ЕИК 206163814 – непряко 50 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД“ ЕООД;
• „ОФИС Т“ ЕООД, ЕИК 204512441 – едноличен собственик на капитала;
• „БИО БУНОВО“ ЕООД, ЕИК 203796985 – едноличен собственик на капитала;
• „ ЧЕРИ ГАРДЪН“ ЕООД, ЕИК 208401050 - непряко 100% от капитала на Дружеството
чрез „ЧЕРИ ХОЛД“ ООД, ЕИК 207898884, в което притежава непряко 100 % от
капитала чрез „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД;
• „ БРАВО ХОЛД“ ЕООД, ЕИК 206075289 – едноличен собственик на капитала;
• „БРАВО СЧЕТИ“ ЕООД,ЕИК 208578168 – едноличен собственик на капитала;
• „ИРИС ПАРК“ EООД, ЕИК 206322647 – непряко 100 % от капитала чрез „БРАВО ХОЛД
А“ ЕООД;
• „ИРИС ПАРК 2“ ЕООД, ЕИК 208558062 – непряко 100% от капитала чрез „БРАВО ХОЛД
А“ ЕООД;
• „ИРИС ПАРК 1“ ЕООД, ЕИК 208544276 -непряко 100% от капитала чрез „ИРИС
ПАРК“ ЕООД, еднолично притежавано от „БРАВО ХОЛД А“
• „ИРИС ПАРК 3“ ЕООД, ЕИК 208571412 -непряко 100% от капитала чрез „ИРИС
ПАРК“ ЕООД, еднолично притежавано от „БРАВО ХОЛД А“
• „БРАВО СКАЙ“ ЕООД, ЕИК 208036865 – непряко 100% от капитала чрез „БРАВО
ХОЛД А“ ЕООД;
• „ОФИС С4“ ЕООД, ЕИК 207715450 - непряко повече от 25 % от капитала чрез
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ;
59
• „УЕСТ ПАРК ПРОПЪРТИС“ ЕООД, ЕИК 208434424 – непряко повече от 25% от капитала чрез
„БРАВО ХОЛД А“ ЕООД
• „БРАВО ХОУМ“ ЕАДСИЦ, с ЕИК 208313910 - едноличен собственик на капитала;
Участие по линия на управление в други дружества:
• „Чери Холд“ ООД, с ЕИК 207898884 – управител;
• „ЧЕРИ ГАРДЪН“ ЕООД, ЕИК 208401050 – управител;
• „СКОБЕЛЕВ КОНСТРАКШЪН“ ЕООД, ЕИК 207285543 – управител;
• „Офис С4“ ЕООД, ЕИК 207715450 – управител;
• „Браво Скай“ ЕООД, ЕИК 208036865 – управител;
• „Браво Счети" ЕООД, ЕИК 208578168 – управител;
• „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД, с ЕИК 206140057 – управител;
• „Офис А“ ЕООД, с ЕИК 204124346 – управител;
• „УЕСТ ПАРК ПРОПЪРТИС“ ЕООД, ЕИК 208434424 – управител;
• „ИРИС ПАРК 3“ ЕООД, ЕИК 208571412 – управител;
• „ИРИС ПАРК 1“ ЕООД, ЕИК 208544276 – управител;
• „ИРИС ПАРК 2“ ЕООД, ЕИК 208558062 – управител;
• „ИРИС ПАРК“ EООД, ЕИК 206322647 – управител;
• „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, ЕИК 175139520 – управител;
• „ОФИС Х“ АД,ЕИК 206163814 – изпълнителен директор;
• „Био Буново“ ЕООД, с ЕИК 203796985 – управител;
• „БРАВО ДИВЕЛЪПМЪНТ“ ЕООД, с ЕИК 205679639 - управител;
• „БРАВО ХОЛД“ ЕООД, ЕИК 206075289- управител;
• „БРАВО ХОУМ“ ЕАДСИЦ, ЕИК 208313910 – изпълнителен директор.
• „ ТЕРА СТО“ ЕООД, ЕИК 203374860 – управител ;
Асен Лисев не участва като неограничено отговорен съдружник, не участва в управлението на
други дружества или кооперации и не притежава други дялови участия в търговски дружества,
извън изброените по-горе.
Асен Лисев е сред учредителите на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, като е едноличен
собственик на капитала на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД – трето лице, на което е възложено извършването
на дейностите по чл. 27, ал. 1 от ЗДСИДС .
КОНСТАНТИН ВАСИЛЕВ ПРОДАНОВ - НЕЗАВИСИМ ЧЛЕН НА СД НА „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ,
Константин Проданов е роден през 1977 г. в София, завършил Юридически факултет на СУ
„Св. Климент Охридски“, специалност „Международни отношения”. През 2001 г. е завършил
магистратура по Финанси в Токио, Япония. От 2001 – 2011г. работи в банковия сектор в Токио,
в UBS и Goldman Sachs, в качеството си на вицепрезидент на дивизия „Търговия с деривати”.
От 2012 – 2017г. изпълнява функцията на главен портфолио мениджър в ПОД “Алианц
България” АД.
Константин Проданов участва в управлението на следните дружества:
„КАРОЛ КАПИТАЛ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕАД, ЕИК 131134055 – член на СД на Дружеството;
„БРАВО ХОУМ“ ЕАДСИЦ, ЕИК 208313910 - член на СД на Дружеството.
• „УЕСТ ПАРК ПРОПЪРТИС“ ЕООД, ЕИК 208434424 – непряко повече от 25% от капитала чрез
„БРАВО ХОЛД А“ ЕООД
• „БРАВО ХОУМ“ ЕАДСИЦ, с ЕИК 208313910 - едноличен собственик на капитала;
Участие по линия на управление в други дружества:
• „Чери Холд“ ООД, с ЕИК 207898884 – управител;
• „ЧЕРИ ГАРДЪН“ ЕООД, ЕИК 208401050 – управител;
• „СКОБЕЛЕВ КОНСТРАКШЪН“ ЕООД, ЕИК 207285543 – управител;
• „Офис С4“ ЕООД, ЕИК 207715450 – управител;
• „Браво Скай“ ЕООД, ЕИК 208036865 – управител;
• „Браво Счети" ЕООД, ЕИК 208578168 – управител;
• „БРАВО ХОЛД А“ ЕООД, с ЕИК 206140057 – управител;
• „Офис А“ ЕООД, с ЕИК 204124346 – управител;
• „УЕСТ ПАРК ПРОПЪРТИС“ ЕООД, ЕИК 208434424 – управител;
• „ИРИС ПАРК 3“ ЕООД, ЕИК 208571412 – управител;
• „ИРИС ПАРК 1“ ЕООД, ЕИК 208544276 – управител;
• „ИРИС ПАРК 2“ ЕООД, ЕИК 208558062 – управител;
• „ИРИС ПАРК“ EООД, ЕИК 206322647 – управител;
• „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, ЕИК 175139520 – управител;
• „ОФИС Х“ АД,ЕИК 206163814 – изпълнителен директор;
• „Био Буново“ ЕООД, с ЕИК 203796985 – управител;
• „БРАВО ДИВЕЛЪПМЪНТ“ ЕООД, с ЕИК 205679639 - управител;
• „БРАВО ХОЛД“ ЕООД, ЕИК 206075289- управител;
• „БРАВО ХОУМ“ ЕАДСИЦ, ЕИК 208313910 – изпълнителен директор.
• „ ТЕРА СТО“ ЕООД, ЕИК 203374860 – управител ;
Асен Лисев не участва като неограничено отговорен съдружник, не участва в управлението на
други дружества или кооперации и не притежава други дялови участия в търговски дружества,
извън изброените по-горе.
Асен Лисев е сред учредителите на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, като е едноличен
собственик на капитала на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД – трето лице, на което е възложено извършването
на дейностите по чл. 27, ал. 1 от ЗДСИДС .
КОНСТАНТИН ВАСИЛЕВ ПРОДАНОВ - НЕЗАВИСИМ ЧЛЕН НА СД НА „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ,
Константин Проданов е роден през 1977 г. в София, завършил Юридически факултет на СУ
„Св. Климент Охридски“, специалност „Международни отношения”. През 2001 г. е завършил
магистратура по Финанси в Токио, Япония. От 2001 – 2011г. работи в банковия сектор в Токио,
в UBS и Goldman Sachs, в качеството си на вицепрезидент на дивизия „Търговия с деривати”.
От 2012 – 2017г. изпълнява функцията на главен портфолио мениджър в ПОД “Алианц
България” АД.
Константин Проданов участва в управлението на следните дружества:
„КАРОЛ КАПИТАЛ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕАД, ЕИК 131134055 – член на СД на Дружеството;
„БРАВО ХОУМ“ ЕАДСИЦ, ЕИК 208313910 - член на СД на Дружеството.
60
Константин Проданов не участва като неограничено отговорен съдружник, не участва в
управлението на други дружества или кооперации и не притежава 25% или повече в
търговски дружества, извън изброените по-горе.
ВЛАДИСЛАВ ДИМИТРОВ ХРИСТОВ – ЧЛЕН НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
Владислав Христов е роден през 1979 г. в София. Преди да бъде избран за член на Съвета на
директорите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, същият е заемал позиция Директор отдел
„Инвестиционни Имоти“ в „Ем Би Ел“ ЕООД, където е предлагал на клиенти съдействие във
всички етапи на инвестициите в недвижими имоти, генериращи доход от наем, в т.ч. покупко-
продажби на индивидуални имоти или портфейли, финансови анализи и дю дилиджънс,
подпомагане във връзка с набиране на дългово финансиране, структуриране на продажби с
обратно наемане, хеджиране на лихвен и валутен риск и други. Владислав Христов е член на
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) и на Камарата на независимите оценители в
България (КНОБ). Той има бакалавърска степен по Икономика и магистърска степен по
Финанси и Банково дело от СУ „Св. Климент Охридски”. Работил е като консултант за голям
брой местни и международни клиенти, сред които: Andreew Investment Group, Europa Capital,
W.P. Carey, CA Immo, Bluehouse, Heitman, Zeus Capital Partners, Tishman, AM Alpha, Commerz
Real, Meyer Bergman, Lone Star, Origami Capital, и др. Сред сделките, по които е работил
Владислав се включват следните: Мол София (транзакция за 106 млн. Евро), Ритейл Парк
Пловдив (20 млн. Евро). Участвал е също в управлението на търговски център Сити Център
София.
Освен ангажиран с управлението на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, към датата на
оповестяване на настоящия документ, г-н Христов участва в управлението и/или капитала на
други дружества, както следва:
Участие по линия на притежавано пряко/непряко на и над 25 на сто от капитала
на други дружества:
• „В26““ ЕООД, ЕИК 206423144 – едноличен собственик на капитала;
• „РЕАЛИТИКА“ЕООД ; - едноличен собственик на капитала;
Участие по линия на управление на други дружества:
• „ В26“ ЕООД, ЕИК 206423144 – управител;
• „РЕАЛИТИКА“ЕООД – управител;
• „Браво Хоум“ ЕАДСИЦ – член на СД
Владислав Христов не участва като неограничено отговорен съдружник, не участва в
управлението на други дружества или кооперации и не притежава други дялови участия в
търговски дружества, извън изброените по-горе.
5. Сключени през отчетната година договори с членове на Съвета на директорите или
свързани с тях лица, които излизат извън обичайната дейност на дружеството или
съществено се отклоняват от пазарните условия
През 2025 г. не са сключвани договори с членовете на СД или свързани с тях лица, които
излизат извън обичайната дейност на Дружеството или съществено да се отклоняват от
пазарните условия.
Константин Проданов не участва като неограничено отговорен съдружник, не участва в
управлението на други дружества или кооперации и не притежава 25% или повече в
търговски дружества, извън изброените по-горе.
ВЛАДИСЛАВ ДИМИТРОВ ХРИСТОВ – ЧЛЕН НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
Владислав Христов е роден през 1979 г. в София. Преди да бъде избран за член на Съвета на
директорите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, същият е заемал позиция Директор отдел
„Инвестиционни Имоти“ в „Ем Би Ел“ ЕООД, където е предлагал на клиенти съдействие във
всички етапи на инвестициите в недвижими имоти, генериращи доход от наем, в т.ч. покупко-
продажби на индивидуални имоти или портфейли, финансови анализи и дю дилиджънс,
подпомагане във връзка с набиране на дългово финансиране, структуриране на продажби с
обратно наемане, хеджиране на лихвен и валутен риск и други. Владислав Христов е член на
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) и на Камарата на независимите оценители в
България (КНОБ). Той има бакалавърска степен по Икономика и магистърска степен по
Финанси и Банково дело от СУ „Св. Климент Охридски”. Работил е като консултант за голям
брой местни и международни клиенти, сред които: Andreew Investment Group, Europa Capital,
W.P. Carey, CA Immo, Bluehouse, Heitman, Zeus Capital Partners, Tishman, AM Alpha, Commerz
Real, Meyer Bergman, Lone Star, Origami Capital, и др. Сред сделките, по които е работил
Владислав се включват следните: Мол София (транзакция за 106 млн. Евро), Ритейл Парк
Пловдив (20 млн. Евро). Участвал е също в управлението на търговски център Сити Център
София.
Освен ангажиран с управлението на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, към датата на
оповестяване на настоящия документ, г-н Христов участва в управлението и/или капитала на
други дружества, както следва:
Участие по линия на притежавано пряко/непряко на и над 25 на сто от капитала
на други дружества:
• „В26““ ЕООД, ЕИК 206423144 – едноличен собственик на капитала;
• „РЕАЛИТИКА“ЕООД ; - едноличен собственик на капитала;
Участие по линия на управление на други дружества:
• „ В26“ ЕООД, ЕИК 206423144 – управител;
• „РЕАЛИТИКА“ЕООД – управител;
• „Браво Хоум“ ЕАДСИЦ – член на СД
Владислав Христов не участва като неограничено отговорен съдружник, не участва в
управлението на други дружества или кооперации и не притежава други дялови участия в
търговски дружества, извън изброените по-горе.
5. Сключени през отчетната година договори с членове на Съвета на директорите или
свързани с тях лица, които излизат извън обичайната дейност на дружеството или
съществено се отклоняват от пазарните условия
През 2025 г. не са сключвани договори с членовете на СД или свързани с тях лица, които
излизат извън обичайната дейност на Дружеството или съществено да се отклоняват от
пазарните условия.
61
6. Планираната стопанска политика през следващата година, в т.ч. очакваните
инвестиции и развитие на персонала, очакваният доход от инвестиции и развитие на
дружеството, както и предстоящите сделки от съществено значение за дейността на
дружеството
През 2026 г. Дружеството ще продължи да търси атрактивни възможности за разрастване
на портфейла си от имоти, генериращи стабилен доход от наеми. Дейността си Дружеството
ще извършва чрез тримата си директори. Не се планира наемане/развиване на персонал.
Дружеството прогнозира средногодишната печалба на акция да бъде над 0,25 € (двадесет и
пет евроцента) за следващите две години, като се очаква годишните приходи от наем да се
задържат над 2,5 милиона евро.
X.НАЛИЧИЕ НА КЛОНОВЕ НА ПРЕДПРИЯТИЕТО
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и чужбина.
XI.ИЗПОЛЗВАНИТЕ ОТ ПРЕДПРИЯТИЕТО ФИНАНСОВИ ИНСТРУМЕНТИ
Във връзка с получено банково финансиране през 2025 г., Дружеството използва
деривативни финансови инструменти, с цел управление на експозиции, произтичащи от
промени в лихвените проценти по кредитите. През отчетния период, Дружеството има
ангажименти по сключени лихвени суапове, по които плаща фиксирана и получава плаваща
лихва.
XII.ИНФОРМАЦИЯ ЗА ОСНОВНИТЕ НЕМАТЕРИАЛНИ РЕСУРСИ И ОБЯСНЕНИЕ ОТНОСНО
НАЧИНА, ПО КОЙТО БИЗНЕС МОДЕЛЪТ НА ПРЕДПРИЯТИЕТО ЗАВИСИ ОТ ТЯХ, КАКТО И
НАЧИНА, ПО КОЙТО ТЕЗИ РЕСУРСИ СА ИЗТОЧНИК ЗА СЪЗДАВАНЕ НА СТОЙНОСТ ЗА
ПРЕДПРИЯТИЕТО
Съгласно приложимия спрямо Дружеството ЗДСИЦДС, дейността му се осъществява
чрез трето лице, което го обслужва, във връзка с търсене и намиране на наематели за
притежавания от дружеството инвестиционен имот. Третото лице – обслужващо дружество
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД има повече от 10-годишна история и е лидер на пазара на бизнес имоти в
България. Репутацията и натрупаната експертиза на неговия персонал, в сферата на
икономиката, финансите, архитектурата и градоустройството, както и множеството
завършени успешни проекти, гарантират прецизното осъществяване на всички необходими
процедури, свързани с придобиването и управлението на имоти, включително намиране на
платежоспособни чуждестранни наематели за притежаваната от ДСИЦ офис сграда, така че
интересите на АДСИЦ, респективно неговите акционери да бъдат максимално защитени.
В работата си до момента, „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, като притежател на
инвестиционен имот – офис сграда, чрез своето обслужващо дружество демонстрира
непрекъснат стремеж към изграждане на взаимоотношения, съсредоточени изцяло върху
клиента и активна комуникация с него.
ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 НА НАРЕДБА № 2 НА КФН
1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в
6. Планираната стопанска политика през следващата година, в т.ч. очакваните
инвестиции и развитие на персонала, очакваният доход от инвестиции и развитие на
дружеството, както и предстоящите сделки от съществено значение за дейността на
дружеството
През 2026 г. Дружеството ще продължи да търси атрактивни възможности за разрастване
на портфейла си от имоти, генериращи стабилен доход от наеми. Дейността си Дружеството
ще извършва чрез тримата си директори. Не се планира наемане/развиване на персонал.
Дружеството прогнозира средногодишната печалба на акция да бъде над 0,25 € (двадесет и
пет евроцента) за следващите две години, като се очаква годишните приходи от наем да се
задържат над 2,5 милиона евро.
X.НАЛИЧИЕ НА КЛОНОВЕ НА ПРЕДПРИЯТИЕТО
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и чужбина.
XI.ИЗПОЛЗВАНИТЕ ОТ ПРЕДПРИЯТИЕТО ФИНАНСОВИ ИНСТРУМЕНТИ
Във връзка с получено банково финансиране през 2025 г., Дружеството използва
деривативни финансови инструменти, с цел управление на експозиции, произтичащи от
промени в лихвените проценти по кредитите. През отчетния период, Дружеството има
ангажименти по сключени лихвени суапове, по които плаща фиксирана и получава плаваща
лихва.
XII.ИНФОРМАЦИЯ ЗА ОСНОВНИТЕ НЕМАТЕРИАЛНИ РЕСУРСИ И ОБЯСНЕНИЕ ОТНОСНО
НАЧИНА, ПО КОЙТО БИЗНЕС МОДЕЛЪТ НА ПРЕДПРИЯТИЕТО ЗАВИСИ ОТ ТЯХ, КАКТО И
НАЧИНА, ПО КОЙТО ТЕЗИ РЕСУРСИ СА ИЗТОЧНИК ЗА СЪЗДАВАНЕ НА СТОЙНОСТ ЗА
ПРЕДПРИЯТИЕТО
Съгласно приложимия спрямо Дружеството ЗДСИЦДС, дейността му се осъществява
чрез трето лице, което го обслужва, във връзка с търсене и намиране на наематели за
притежавания от дружеството инвестиционен имот. Третото лице – обслужващо дружество
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД има повече от 10-годишна история и е лидер на пазара на бизнес имоти в
България. Репутацията и натрупаната експертиза на неговия персонал, в сферата на
икономиката, финансите, архитектурата и градоустройството, както и множеството
завършени успешни проекти, гарантират прецизното осъществяване на всички необходими
процедури, свързани с придобиването и управлението на имоти, включително намиране на
платежоспособни чуждестранни наематели за притежаваната от ДСИЦ офис сграда, така че
интересите на АДСИЦ, респективно неговите акционери да бъдат максимално защитени.
В работата си до момента, „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, като притежател на
инвестиционен имот – офис сграда, чрез своето обслужващо дружество демонстрира
непрекъснат стремеж към изграждане на взаимоотношения, съсредоточени изцяло върху
клиента и активна комуникация с него.
ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 НА НАРЕДБА № 2 НА КФН
1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в
62
приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната
финансова година
Към 31.12.2025 г. Дружеството отчита приходи от продажби на услуги в размер на 7 093
хил. лева.
2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с
материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с
отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или
купувач/потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на
сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице
поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента
Информация относно приходите, разпределени по основни категории дейност.
Към 31.12.2025 г. Дружеството регистрира приходи от отдадени под наем офис
площи в размер на 4 931 хил. лв., спрямо 5 389 хил лв. към 31.12.2024 г. Приходи от такси за
административно обслужване на имоти са в размер на 860 хил. лв. спрямо 708 хил. лв. към
31.12.2024 г.
Към 31.12.2025 г. дружеството отчита заетост на своя инвестиционен имот от 85,2%.
Към 31.12.2025 г. дружеството има сключени дългосрочни договори с 6 (шест)
наемателя.
Информация относно приходите, разпределени по вътрешни и външни пазари
Дружеството може да придобива право на собственост и други (ограничени) вещни права
върху недвижими имоти както на територията на Република България, така и в държави от ЕС. Не са
налице приходи от външни пазари.
3. Информация за сключени големи сделки и такива от съществено значение за
дейността на емитента
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД. Подробна информация относно договора е
представена в т. III от Информация по чл. 31, ал. 1 от ЗДСИЦДС и чл. 20, ал. 2, т. 1 от Наредба № 2 на
КФН относно „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ към 31.12.2025 г.
Към 31.12.2025 г. Дружеството е усвоило 7 000 000 евро (13 690 810 лв.) от посочения кредит, като е
платена главница в размер на 169 000 евро (330 535,27 лв.) и лихва в размер на 164 207,46 евро (321
161,87 лв.).
На 27.02.2025 г., Дружеството е провело общо събрание на акционерите си, на което е
взето решение за предварително одобрение и съгласие от тяхна страна, ДСИЦ да придобие дялове от
специализирано дружество с предмет на дейност, съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Обект на
сделката, гласувана от акционерите е придобиването на дружествените дялове на дружество „ОФИС
С4“ ЕООД, което развива икономическа активност, в съответствие с основния си предмет на дейност –
инвестиции в имоти и строителство. „ОФИС С4“ ЕООД е създадено с цел да реализира инвестиционен
проект за изграждане на офис сграда с две подземни нива, разположена в УПИ VIII -1599, кв. 3,
местност „Хладилника – Витоша“. Съгласно взетото решение от страна на акционерите, придобивната
стойност на дружествените дялове е в размер на 11,734,980 лева, като предвид обстоятелството, че в
сделката участва заинтересовано лице, към писмените материали за събранието е представена
изготвена пазарна оценка от независим оценител за определяне на справедливата стойност на
дружествените дялове на придобиваното дружество.
приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната
финансова година
Към 31.12.2025 г. Дружеството отчита приходи от продажби на услуги в размер на 7 093
хил. лева.
2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с
материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с
отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или
купувач/потребител, като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на
сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице
поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента
Информация относно приходите, разпределени по основни категории дейност.
Към 31.12.2025 г. Дружеството регистрира приходи от отдадени под наем офис
площи в размер на 4 931 хил. лв., спрямо 5 389 хил лв. към 31.12.2024 г. Приходи от такси за
административно обслужване на имоти са в размер на 860 хил. лв. спрямо 708 хил. лв. към
31.12.2024 г.
Към 31.12.2025 г. дружеството отчита заетост на своя инвестиционен имот от 85,2%.
Към 31.12.2025 г. дружеството има сключени дългосрочни договори с 6 (шест)
наемателя.
Информация относно приходите, разпределени по вътрешни и външни пазари
Дружеството може да придобива право на собственост и други (ограничени) вещни права
върху недвижими имоти както на територията на Република България, така и в държави от ЕС. Не са
налице приходи от външни пазари.
3. Информация за сключени големи сделки и такива от съществено значение за
дейността на емитента
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД. Подробна информация относно договора е
представена в т. III от Информация по чл. 31, ал. 1 от ЗДСИЦДС и чл. 20, ал. 2, т. 1 от Наредба № 2 на
КФН относно „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ към 31.12.2025 г.
Към 31.12.2025 г. Дружеството е усвоило 7 000 000 евро (13 690 810 лв.) от посочения кредит, като е
платена главница в размер на 169 000 евро (330 535,27 лв.) и лихва в размер на 164 207,46 евро (321
161,87 лв.).
На 27.02.2025 г., Дружеството е провело общо събрание на акционерите си, на което е
взето решение за предварително одобрение и съгласие от тяхна страна, ДСИЦ да придобие дялове от
специализирано дружество с предмет на дейност, съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Обект на
сделката, гласувана от акционерите е придобиването на дружествените дялове на дружество „ОФИС
С4“ ЕООД, което развива икономическа активност, в съответствие с основния си предмет на дейност –
инвестиции в имоти и строителство. „ОФИС С4“ ЕООД е създадено с цел да реализира инвестиционен
проект за изграждане на офис сграда с две подземни нива, разположена в УПИ VIII -1599, кв. 3,
местност „Хладилника – Витоша“. Съгласно взетото решение от страна на акционерите, придобивната
стойност на дружествените дялове е в размер на 11,734,980 лева, като предвид обстоятелството, че в
сделката участва заинтересовано лице, към писмените материали за събранието е представена
изготвена пазарна оценка от независим оценител за определяне на справедливата стойност на
дружествените дялове на придобиваното дружество.
63
Дружество „ОФИС С4“ ЕООД е с внесен капитал от 5 764 700 лв., разпределен в съответния
брой дружествени дялове, като промяната в капитала му е вписана в ТРРЮЛНЦ с вписване №
20250416144906 от 16.04.2025 г. В изпълнение на взетото от акционерите решение е заявено и
вписване на промяна в собствеността на „ОФИС С4“ ЕООД от „Браво Скай“ ЕООД, ЕИК 208036865, на
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, която е вписана в ТРРЮЛНЦ по партидата на дружеството на
25.04.2025 г.
На същото събрание, акционерите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ са взели решение за
предоставяне на обезпечение от АДСИЦ на задължения по банков кредит в размер на до 70 на сто от
активите на дружество „ОФИС С4“ ЕООД, което след придобиване от ДСИЦ притежава статут на
дъщерно, специализирано дружество, по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
На 22.03.2024 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит и договор за банков кредит под условие за поемане на кредитни ангажименти
с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 13 400 000 евро (тринадесет милиона и четиристотин хиляди евро);
- Срок на издължаване: 4 (четири) години от датата на Договора за инвестиционен кредит;
- Лихва: представлява сбор от приложимия променлив лихвен индекс 3 -месечен EURIBOR и
Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във всеки един момент от действието на
Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен процент, начисляван върху редовна
главница няма да е по-нисък от 4%;
- Лихвен процент, начисляван върху просрочена главница, за срока на просрочието: Формира
се като сбор от приложимия към датата на просрочие размер на Годишния лихвен процент за редовен
дълг и Надбавка за просрочие от 2%;
- Фиксиран лихвен процент, начисляван върху наличния кредит, при просрочие на лихва или
главница и/или лихва, едновременно с лихвата за редовен дълг и лихвата за просрочен дълг
(Инвестиционен и Револвиращ лимити): 2%;
- Такси, комисиони и разноски във връзка с ползването, обслужването и погасяването на
кредита, включително и разноски свързани с предприети от Кредитора действия за удовлетворяване
на вземанията му, или свързани със запазване на и/или изпълнение върху обезпечението, както и
всички останали такси, комисиони и разноски така, както са предвидени по вид, размер и начин на
начисляване в Договора за кредит и Тарифата на банката, както и при всички останали условия на
Договора за кредит и анексите към него.
- Амортизация: 2.00% годишно, с балонно плащане на 92% от главницата на падеж;
- Обезпечение: първа по ред договорна ипотека върху придобитата офис сграда и поземлен
имот;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи вземания на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, произтичащи от всички договори за наем на
обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, от трети лица произтичащи
от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други гаранционни инструменти, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения (ЗДФО)
върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ при банката
кредитор, в размер на 1 369 хил. лева, представляващи гаранционен депозит;
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, ЕИК 204729982 е сключило
Договор за банков инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 7 000 000 евро (седем милиона евро);
- Краен срок за погасяване на кредита: 18.02.2031 г.;
- Лихва: 2% (два процента);
Приложимият към датата на договора лихвен индекс е 3 -месечния EURIBOR. Към датата на
сключване на договора, приложимият размер на годишния лихвен процент (ГЛП) е 3.822% (три
цяло осемстотин двадесет и два процента);
Дружество „ОФИС С4“ ЕООД е с внесен капитал от 5 764 700 лв., разпределен в съответния
брой дружествени дялове, като промяната в капитала му е вписана в ТРРЮЛНЦ с вписване №
20250416144906 от 16.04.2025 г. В изпълнение на взетото от акционерите решение е заявено и
вписване на промяна в собствеността на „ОФИС С4“ ЕООД от „Браво Скай“ ЕООД, ЕИК 208036865, на
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, която е вписана в ТРРЮЛНЦ по партидата на дружеството на
25.04.2025 г.
На същото събрание, акционерите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ са взели решение за
предоставяне на обезпечение от АДСИЦ на задължения по банков кредит в размер на до 70 на сто от
активите на дружество „ОФИС С4“ ЕООД, което след придобиване от ДСИЦ притежава статут на
дъщерно, специализирано дружество, по смисъла на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
На 22.03.2024 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит и договор за банков кредит под условие за поемане на кредитни ангажименти
с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 13 400 000 евро (тринадесет милиона и четиристотин хиляди евро);
- Срок на издължаване: 4 (четири) години от датата на Договора за инвестиционен кредит;
- Лихва: представлява сбор от приложимия променлив лихвен индекс 3 -месечен EURIBOR и
Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във всеки един момент от действието на
Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен процент, начисляван върху редовна
главница няма да е по-нисък от 4%;
- Лихвен процент, начисляван върху просрочена главница, за срока на просрочието: Формира
се като сбор от приложимия към датата на просрочие размер на Годишния лихвен процент за редовен
дълг и Надбавка за просрочие от 2%;
- Фиксиран лихвен процент, начисляван върху наличния кредит, при просрочие на лихва или
главница и/или лихва, едновременно с лихвата за редовен дълг и лихвата за просрочен дълг
(Инвестиционен и Револвиращ лимити): 2%;
- Такси, комисиони и разноски във връзка с ползването, обслужването и погасяването на
кредита, включително и разноски свързани с предприети от Кредитора действия за удовлетворяване
на вземанията му, или свързани със запазване на и/или изпълнение върху обезпечението, както и
всички останали такси, комисиони и разноски така, както са предвидени по вид, размер и начин на
начисляване в Договора за кредит и Тарифата на банката, както и при всички останали условия на
Договора за кредит и анексите към него.
- Амортизация: 2.00% годишно, с балонно плащане на 92% от главницата на падеж;
- Обезпечение: първа по ред договорна ипотека върху придобитата офис сграда и поземлен
имот;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи вземания на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, произтичащи от всички договори за наем на
обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, от трети лица произтичащи
от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други гаранционни инструменти, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения (ЗДФО)
върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ при банката
кредитор, в размер на 1 369 хил. лева, представляващи гаранционен депозит;
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, ЕИК 204729982 е сключило
Договор за банков инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 7 000 000 евро (седем милиона евро);
- Краен срок за погасяване на кредита: 18.02.2031 г.;
- Лихва: 2% (два процента);
Приложимият към датата на договора лихвен индекс е 3 -месечния EURIBOR. Към датата на
сключване на договора, приложимият размер на годишния лихвен процент (ГЛП) е 3.822% (три
цяло осемстотин двадесет и два процента);
64
- Обезпечения по кредита: Втора по ред договорна ипотека след първа по ред в полза на
Банката върху Проекта (офис сграда „Офис А”), а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ), за който по кадастралната карта и регистри, одобрени
със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър (АГКК) е определен идентификатор № 68134.4081.537, с адрес на поземления
имот: град София, район ,,Младост“, с площ на имота по скица на АГКК от 4 138 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване,
стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 537 (петстотин тридесет и седем), квартал: 8
(осем), парцел: VІ (шести), при съседи на имота по скица на АКГГ: 68134.4081.9647; 68134.4081.9648;
68134.4081.1430; 68134.4081.2116; 68134.4081.1524; 68134.4081.166; 68134.4081.1037, ЗАЕДНО с
изградената в този имот СГРАДА с идентификатор 68134.4081.537.1 по кадастралната карта и регистри,
одобрени със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър, с функционално предназначение: Сграда със смесено предназначение, брой
етажи 7, брой самостоятелни обекти 9, застроена площ по скица от 2065 кв.м., с адрес на сградата:
град София, район „Младост”, с административен адрес: ул. „Иван Абаджиев“ № 2, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, при граници - от четири страни - поземления
имот; и която страда, съгласно Разрешение за строеж № 48/24.03.2017 г. на Главния архитект на СО,
НАГ, влязло в сила на 20.04.2017 г. и Заповед № РА -51-271 от 13.12.2018г., издадени от Главния
архитект на Столична община, одобрени инвестиционни проекти на 17.03.2017 г. от НАГ, одобрени
инвестиционни проекти на 22.05.2017 г. и одобрени инвестиционни проекти на 13.12.2018 г. и
Разрешение за ползване № СТ-05-413/26.03.2019 г. на ДНСК, представлява девететажна Офис сграда с
подземен паркинг и кафе – сладкарница, от които седем надземни нива - едно партерно и шест офисни
нива, свързани с централно ядро - вертикални комуникации, обслужващи помещения и санитарни
възли, както и два подземни етажа, предвидени за технически помещения и паркоместа, като в
нотариалния акт за учредяване на ипотека сградата ще бъде описана и съгласно одобрените
архитектурни проекти за построяване на сградата, ведно и заедно с всички подобрения и приращения
в поземления имот.
Втори по ред особен залог върху следните вземания:
(i) върху всички настоящи и бъдещи вземания на Кредитополучателя срещу трети
лица, произтичащи от сключени договори за наем за обекти от Проекта, както и от такива, които
предстои да бъдат сключени.
(ii) Кредитополучателят, в качеството и на Залогодател, се задължава да насочва всички
постъпления от заложените вземания по следните банкови сметки на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ, открити в „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД – за дължимите суми за наемна цена по
сключените договори за наем за дължимите суми за такса управление и поддръжка на Проекта по
сключените договори за наем, както и за наличностите по откритите в ОББ сметки, както и да уведоми
наемателите и ОББ за учредения залог по смисъла на чл.17 от ЗОЗ.
(iii) всички настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Кредитополучателя срещу
трети лица, произтичащи от гаранционни депозити/банкови гаранции/други гаранционни
инструменти, издадени/предоставени в полза на Кредитополучателя във връзка със сключени
договори за наем на обекти от Проекта, както и от такива, които предстои да бъдат сключени.
- Период на плащания по главници и лихви: Първата погасителна вноска за главница е
дължима в края на първото пълно тримесечие след усвояването на кредита;
Последната изравнителна вноска е дължима в края на първия месец след последната
тримесечна погасителна вноска от края на четвъртата година от погасителния план;
През отчетния период, във връзка със сключените договори за банкови кредити с „Уникредит
Булбанк“ АД, Дружеството е страна по рамков договор за финансови сделки, сключен на 22.03.2024 г.,
с оглед ограничаване на експозицията към промени в пазарните лихвени проценти, във връзка с
предоставените банкови кредити, които са пряко свързани с осъществяваната от Дружеството дейност
по чл. 5 от ЗДСИЦДС.
- Обезпечения по кредита: Втора по ред договорна ипотека след първа по ред в полза на
Банката върху Проекта (офис сграда „Офис А”), а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ), за който по кадастралната карта и регистри, одобрени
със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър (АГКК) е определен идентификатор № 68134.4081.537, с адрес на поземления
имот: град София, район ,,Младост“, с площ на имота по скица на АГКК от 4 138 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване,
стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 537 (петстотин тридесет и седем), квартал: 8
(осем), парцел: VІ (шести), при съседи на имота по скица на АКГГ: 68134.4081.9647; 68134.4081.9648;
68134.4081.1430; 68134.4081.2116; 68134.4081.1524; 68134.4081.166; 68134.4081.1037, ЗАЕДНО с
изградената в този имот СГРАДА с идентификатор 68134.4081.537.1 по кадастралната карта и регистри,
одобрени със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър, с функционално предназначение: Сграда със смесено предназначение, брой
етажи 7, брой самостоятелни обекти 9, застроена площ по скица от 2065 кв.м., с адрес на сградата:
град София, район „Младост”, с административен адрес: ул. „Иван Абаджиев“ № 2, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, при граници - от четири страни - поземления
имот; и която страда, съгласно Разрешение за строеж № 48/24.03.2017 г. на Главния архитект на СО,
НАГ, влязло в сила на 20.04.2017 г. и Заповед № РА -51-271 от 13.12.2018г., издадени от Главния
архитект на Столична община, одобрени инвестиционни проекти на 17.03.2017 г. от НАГ, одобрени
инвестиционни проекти на 22.05.2017 г. и одобрени инвестиционни проекти на 13.12.2018 г. и
Разрешение за ползване № СТ-05-413/26.03.2019 г. на ДНСК, представлява девететажна Офис сграда с
подземен паркинг и кафе – сладкарница, от които седем надземни нива - едно партерно и шест офисни
нива, свързани с централно ядро - вертикални комуникации, обслужващи помещения и санитарни
възли, както и два подземни етажа, предвидени за технически помещения и паркоместа, като в
нотариалния акт за учредяване на ипотека сградата ще бъде описана и съгласно одобрените
архитектурни проекти за построяване на сградата, ведно и заедно с всички подобрения и приращения
в поземления имот.
Втори по ред особен залог върху следните вземания:
(i) върху всички настоящи и бъдещи вземания на Кредитополучателя срещу трети
лица, произтичащи от сключени договори за наем за обекти от Проекта, както и от такива, които
предстои да бъдат сключени.
(ii) Кредитополучателят, в качеството и на Залогодател, се задължава да насочва всички
постъпления от заложените вземания по следните банкови сметки на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ, открити в „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД – за дължимите суми за наемна цена по
сключените договори за наем за дължимите суми за такса управление и поддръжка на Проекта по
сключените договори за наем, както и за наличностите по откритите в ОББ сметки, както и да уведоми
наемателите и ОББ за учредения залог по смисъла на чл.17 от ЗОЗ.
(iii) всички настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Кредитополучателя срещу
трети лица, произтичащи от гаранционни депозити/банкови гаранции/други гаранционни
инструменти, издадени/предоставени в полза на Кредитополучателя във връзка със сключени
договори за наем на обекти от Проекта, както и от такива, които предстои да бъдат сключени.
- Период на плащания по главници и лихви: Първата погасителна вноска за главница е
дължима в края на първото пълно тримесечие след усвояването на кредита;
Последната изравнителна вноска е дължима в края на първия месец след последната
тримесечна погасителна вноска от края на четвъртата година от погасителния план;
През отчетния период, във връзка със сключените договори за банкови кредити с „Уникредит
Булбанк“ АД, Дружеството е страна по рамков договор за финансови сделки, сключен на 22.03.2024 г.,
с оглед ограничаване на експозицията към промени в пазарните лихвени проценти, във връзка с
предоставените банкови кредити, които са пряко свързани с осъществяваната от Дружеството дейност
по чл. 5 от ЗДСИЦДС.
65
Подробна информация относно сключени сделки със свързани лица, страна по които е
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ през отчетния период e оповестена в т. 5 „Сделки със свързани
лица“ от Пояснителните бележки към Годишен финансов отчет на „Браво ПРопърти Фонд“ АДСИЦ за
2025 г.
4. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през
отчетния период
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД е трето лице, обслужващо дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ, съгласно сключен на 02.02.2018 г. договор.
Във връзка с придобития от страна на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ недвижим
имот, съгласно условията по договора с третото лице „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД към 31.12.2025 г. са
начислени следните възнаграждения:
Таблица № 13 (хил. лева)
Сделки с Ем Би Ел ЕООД 31.12.2025 31.12.2024
Комисионно възнаграждение 134 98
Такса управление 174 174
Префактурирана поддръжка на имот 361 271
Консултантски услуги 658 532
Ремонт и подобрения 202 1 043
Всичко: 1 529 2 118
Възнаграждението на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД през отчетния период е формирано от такса
управление, консултански услуги, както и комисионно възнаграждение.
Разходите за поддръжка за сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ са префактурирани
от обслужващото дружество.
Дружеството има задължения към „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД към 31.12.2025 г. в размер на 193
хил. лева.
Освен третото лице, на което е възложено управлението на притежавания от
Дружеството инвестиционен имот, като свързано лице се квалифицира и еднолично
притежаваното дъщерно дружество „ОФИС С 4“ ЕООД, като през отчетния период не са
налице сключвани сделки с това дружество.
В допълнение през 2025 г., съгласно решение на ОСА дружеството е разпределило и
съответно изплатило дивиденти на своите акционери, както следва – разпределен дивидент
в размер на 1,835 хил. лева, в т.ч. авансов дивидент за 2025 г. - 1,101 хил. лв. Изплатен
дивидент към 31.12.2025 г. в общ размер от 1,835 хил. лв.
5. Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи
съществено влияние върху дейността му
Към 31.12.2025 г. не са налице събития или показатели с необичаен за емитента
характер.
6. Информация за сделки, водени извънбалансово.
С изключение на сделките, описани в т. 3 от настоящия документ, по отношение на
ползвано от Дружеството банково финансиране, по което са предоставени обезпечения, през
2025 г. не са сключвани сделки, водени извънбалансово.
Подробна информация относно сключени сделки със свързани лица, страна по които е
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ през отчетния период e оповестена в т. 5 „Сделки със свързани
лица“ от Пояснителните бележки към Годишен финансов отчет на „Браво ПРопърти Фонд“ АДСИЦ за
2025 г.
4. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през
отчетния период
„ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД е трето лице, обслужващо дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ, съгласно сключен на 02.02.2018 г. договор.
Във връзка с придобития от страна на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ недвижим
имот, съгласно условията по договора с третото лице „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД към 31.12.2025 г. са
начислени следните възнаграждения:
Таблица № 13 (хил. лева)
Сделки с Ем Би Ел ЕООД 31.12.2025 31.12.2024
Комисионно възнаграждение 134 98
Такса управление 174 174
Префактурирана поддръжка на имот 361 271
Консултантски услуги 658 532
Ремонт и подобрения 202 1 043
Всичко: 1 529 2 118
Възнаграждението на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД през отчетния период е формирано от такса
управление, консултански услуги, както и комисионно възнаграждение.
Разходите за поддръжка за сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ са префактурирани
от обслужващото дружество.
Дружеството има задължения към „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД към 31.12.2025 г. в размер на 193
хил. лева.
Освен третото лице, на което е възложено управлението на притежавания от
Дружеството инвестиционен имот, като свързано лице се квалифицира и еднолично
притежаваното дъщерно дружество „ОФИС С 4“ ЕООД, като през отчетния период не са
налице сключвани сделки с това дружество.
В допълнение през 2025 г., съгласно решение на ОСА дружеството е разпределило и
съответно изплатило дивиденти на своите акционери, както следва – разпределен дивидент
в размер на 1,835 хил. лева, в т.ч. авансов дивидент за 2025 г. - 1,101 хил. лв. Изплатен
дивидент към 31.12.2025 г. в общ размер от 1,835 хил. лв.
5. Информация за събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи
съществено влияние върху дейността му
Към 31.12.2025 г. не са налице събития или показатели с необичаен за емитента
характер.
6. Информация за сделки, водени извънбалансово.
С изключение на сделките, описани в т. 3 от настоящия документ, по отношение на
ползвано от Дружеството банково финансиране, по което са предоставени обезпечения, през
2025 г. не са сключвани сделки, водени извънбалансово.
66
7. Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната
и в чужбина.
Във връзка с решение на ОСА, проведено на 27.02.2025 г., на 17.04.2025 г. е подписан
договор с „Браво Скай“ ЕООД за придобиване на 100% от дружествените дялове на „Офис С
4“ ЕООД, ЕИК 207715450. Промяната в собствеността на придобитото дружество е вписана по
партидата му в ТРРЮЛНЦ на 25.04.2025 г. Считано от тази дата, „Офис С4“ ЕООД притежава
статут на дъщерно дружество по смисъла на § 1, т. 10 от ДР на ЗППЦК.
Към датата на представяне на настоящия отчет, Дружеството притежава
инвестиционен имот, придобит през 2019 г., представляващ офис сграда с разгърната
застроена площ (РЗП) от 14,479 кв. м. и отдаваема площ 13,718 кв. м. (Офис А) в гр. София .
Чрез притежаваното дъщерно, което има статут на специализирано дружество по чл. 27 от
ЗДСИЦДС, „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ реализира инвестиционен проект за изграждане на
офис сграда с две подземни нива, разположена в УПИ VIII -1599, кв. 3, местност „Хладилника
– Витоша“.
Независимо, че в устава на Дружеството е предвидена възможността Дружеството
само или чрез специализирано дружество да инвестира в чужбина, към датата на представяне
на настоящия доклад не са налице такива инвестиции.
8. Информация относно сключените от емитента или от негово дъщерно дружество в
качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях,
включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени
гаранции и поемане на задължения.
По отношение на сключени договори за заеми през отчетния период, страна по които е
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ:
На 22.03.2024 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков инвестиционен
кредит и договор за банков кредит под условие за поемане на кредитни ангажименти с „Уникредит
Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 13 400 000 евро (тринадесет милиона и четиристотин хиляди евро);
- Срок на издължаване: 4 (четири) години от датата на Договора за инвестиционен кредит;
- Лихва: представлява сбор от приложимия променлив лихвен индекс
3-месечен EURIBOR и Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във всеки един момент от
действието на Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен процент, начисляван върху
редовна главница няма да е по-нисък от 4%;
- Лихвен процент, начисляван върху просрочена главница, за срока на просрочието: Формира
се като сбор от приложимия към датата на просрочие размер на Годишния лихвен процент за редовен
дълг и Надбавка за просрочие от 2%;
- Фиксиран лихвен процент, начисляван върху наличния кредит, при просрочие на лихва или
главница и/или лихва, едновременно с лихвата за редовен дълг и лихвата за просрочен дълг
(Инвестиционен и Револвиращ лимити): 2%;
- Такси, комисиони и разноски във връзка с ползването, обслужването и погасяването на
кредита, включително и разноски свързани с предприети от Кредитора действия за удовлетворяване
на вземанията му, или свързани със запазване на и/или изпълнение върху обезпечението, както и
всички останали такси, комисиони и разноски така, както са предвидени по вид, размер и начин на
начисляване в Договора за кредит и Тарифата на банката, както и при всички останали условия на
Договора за кредит и анексите към него.
- Амортизация: 2.00% годишно, с балонно плащане на 92% от главницата на падеж;
- Обезпечение: първа по ред договорна ипотека върху придобитата офис сграда и поземлен
имот;
7. Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в страната
и в чужбина.
Във връзка с решение на ОСА, проведено на 27.02.2025 г., на 17.04.2025 г. е подписан
договор с „Браво Скай“ ЕООД за придобиване на 100% от дружествените дялове на „Офис С
4“ ЕООД, ЕИК 207715450. Промяната в собствеността на придобитото дружество е вписана по
партидата му в ТРРЮЛНЦ на 25.04.2025 г. Считано от тази дата, „Офис С4“ ЕООД притежава
статут на дъщерно дружество по смисъла на § 1, т. 10 от ДР на ЗППЦК.
Към датата на представяне на настоящия отчет, Дружеството притежава
инвестиционен имот, придобит през 2019 г., представляващ офис сграда с разгърната
застроена площ (РЗП) от 14,479 кв. м. и отдаваема площ 13,718 кв. м. (Офис А) в гр. София .
Чрез притежаваното дъщерно, което има статут на специализирано дружество по чл. 27 от
ЗДСИЦДС, „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ реализира инвестиционен проект за изграждане на
офис сграда с две подземни нива, разположена в УПИ VIII -1599, кв. 3, местност „Хладилника
– Витоша“.
Независимо, че в устава на Дружеството е предвидена възможността Дружеството
само или чрез специализирано дружество да инвестира в чужбина, към датата на представяне
на настоящия доклад не са налице такива инвестиции.
8. Информация относно сключените от емитента или от негово дъщерно дружество в
качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях,
включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени
гаранции и поемане на задължения.
По отношение на сключени договори за заеми през отчетния период, страна по които е
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ:
На 22.03.2024 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков инвестиционен
кредит и договор за банков кредит под условие за поемане на кредитни ангажименти с „Уникредит
Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 13 400 000 евро (тринадесет милиона и четиристотин хиляди евро);
- Срок на издължаване: 4 (четири) години от датата на Договора за инвестиционен кредит;
- Лихва: представлява сбор от приложимия променлив лихвен индекс
3-месечен EURIBOR и Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във всеки един момент от
действието на Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен процент, начисляван върху
редовна главница няма да е по-нисък от 4%;
- Лихвен процент, начисляван върху просрочена главница, за срока на просрочието: Формира
се като сбор от приложимия към датата на просрочие размер на Годишния лихвен процент за редовен
дълг и Надбавка за просрочие от 2%;
- Фиксиран лихвен процент, начисляван върху наличния кредит, при просрочие на лихва или
главница и/или лихва, едновременно с лихвата за редовен дълг и лихвата за просрочен дълг
(Инвестиционен и Револвиращ лимити): 2%;
- Такси, комисиони и разноски във връзка с ползването, обслужването и погасяването на
кредита, включително и разноски свързани с предприети от Кредитора действия за удовлетворяване
на вземанията му, или свързани със запазване на и/или изпълнение върху обезпечението, както и
всички останали такси, комисиони и разноски така, както са предвидени по вид, размер и начин на
начисляване в Договора за кредит и Тарифата на банката, както и при всички останали условия на
Договора за кредит и анексите към него.
- Амортизация: 2.00% годишно, с балонно плащане на 92% от главницата на падеж;
- Обезпечение: първа по ред договорна ипотека върху придобитата офис сграда и поземлен
имот;
67
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи вземания на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, произтичащи от всички договори за наем на
обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, от трети лица произтичащи
от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други гаранционни инструменти, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения (ЗДФО)
върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ при банката
кредитор, в размер на 1 369 хил. лева, представляващи гаранционен депозит.
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, ЕИК 204729982 е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 7 000 000 евро (седем милиона евро);
- Краен срок за погасяване на кредита: 18.02.2031 г.;
- Лихва: 2% (два процента); Приложимият към датата на договора лихвен индекс е 3 -месечния
EURIBOR. Към датата на сключване на договора, приложимият размер на годишния лихвен процент
(ГЛП) е 3.822% (три цяло осемстотин двадесет и два процента);
- Обезпечения по кредита: Втора по ред договорна ипотека след първа по ред в полза на
Банката върху Проекта (офис сграда „Офис А”), а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ), за който по кадастралната карта и регистри, одобрени
със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър (АГКК) е определен идентификатор № 68134.4081.537, с адрес на поземления
имот: град София, район ,,Младост“, с площ на имота по скица на АГКК от 4 138 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване,
стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 537 (петстотин тридесет и седем), квартал: 8
(осем), парцел: VІ (шести), при съседи на имота по скица на АКГГ: 68134.4081.9647; 68134.4081.9648;
68134.4081.1430; 68134.4081.2116; 68134.4081.1524; 68134.4081.166; 68134.4081.1037, ЗАЕДНО с
изградената в този имот СГРАДА с идентификатор 68134.4081.537.1 по кадастралната карта и регистри,
одобрени със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър, с функционално предназначение: Сграда със смесено предназначение, брой
етажи 7, брой самостоятелни обекти 9, застроена площ по скица от 2065 кв.м., с адрес на сградата:
град София, район „Младост”, с административен адрес: ул. „Иван Абаджиев“ № 2, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, при граници - от четири страни - поземления
имот; и която страда, съгласно Разрешение за строеж № 48/24.03.2017 г. на Главния архитект на СО,
НАГ, влязло в сила на 20.04.2017 г. и Заповед № РА -51-271 от 13.12.2018г., издадени от Главния
архитект на Столична община, одобрени инвестиционни проекти на 17.03.2017 г. от НАГ, одобрени
инвестиционни проекти на 22.05.2017 г. и одобрени инвестиционни проекти на 13.12.2018 г. и
Разрешение за ползване № СТ-05-413/26.03.2019 г. на ДНСК, представлява девететажна Офис сграда с
подземен паркинг и кафе – сладкарница, от които седем надземни нива - едно партерно и шест офисни
нива, свързани с централно ядро - вертикални комуникации, обслужващи помещения и санитарни
възли, както и два подземни етажа, предвидени за технически помещения и паркоместа, като в
нотариалния акт за учредяване на ипотека сградата ще бъде описана и съгласно одобрените
архитектурни проекти за построяване на сградата, ведно и заедно с всички подобрения и приращения
в поземления имот.
Втори по ред особен залог върху следните вземания:
(i) Върху всички настоящи и бъдещи вземания на Кредитополучателя срещу трети лица,
произтичащи от сключени договори за наем за обекти от Проекта, както и от такива, които предстои
да бъдат сключени.
(ii) Кредитополучателят, в качеството и на Залогодател, се задължава да насочва всички
постъпления от заложените вземания по следните банкови сметки на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ, открити в „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД – за дължимите суми за наемна цена по
сключените договори за наем за дължимите суми за такса управление и поддръжка на Проекта по
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи вземания на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, произтичащи от всички договори за наем на
обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички настоящи и
бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, от трети лица произтичащи
от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други гаранционни инструменти, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения (ЗДФО)
върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ при банката
кредитор, в размер на 1 369 хил. лева, представляващи гаранционен депозит.
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, ЕИК 204729982 е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 7 000 000 евро (седем милиона евро);
- Краен срок за погасяване на кредита: 18.02.2031 г.;
- Лихва: 2% (два процента); Приложимият към датата на договора лихвен индекс е 3 -месечния
EURIBOR. Към датата на сключване на договора, приложимият размер на годишния лихвен процент
(ГЛП) е 3.822% (три цяло осемстотин двадесет и два процента);
- Обезпечения по кредита: Втора по ред договорна ипотека след първа по ред в полза на
Банката върху Проекта (офис сграда „Офис А”), а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ), за който по кадастралната карта и регистри, одобрени
със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър (АГКК) е определен идентификатор № 68134.4081.537, с адрес на поземления
имот: град София, район ,,Младост“, с площ на имота по скица на АГКК от 4 138 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване,
стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 537 (петстотин тридесет и седем), квартал: 8
(осем), парцел: VІ (шести), при съседи на имота по скица на АКГГ: 68134.4081.9647; 68134.4081.9648;
68134.4081.1430; 68134.4081.2116; 68134.4081.1524; 68134.4081.166; 68134.4081.1037, ЗАЕДНО с
изградената в този имот СГРАДА с идентификатор 68134.4081.537.1 по кадастралната карта и регистри,
одобрени със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия,
картография и кадастър, с функционално предназначение: Сграда със смесено предназначение, брой
етажи 7, брой самостоятелни обекти 9, застроена площ по скица от 2065 кв.м., с адрес на сградата:
град София, район „Младост”, с административен адрес: ул. „Иван Абаджиев“ № 2, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, при граници - от четири страни - поземления
имот; и която страда, съгласно Разрешение за строеж № 48/24.03.2017 г. на Главния архитект на СО,
НАГ, влязло в сила на 20.04.2017 г. и Заповед № РА -51-271 от 13.12.2018г., издадени от Главния
архитект на Столична община, одобрени инвестиционни проекти на 17.03.2017 г. от НАГ, одобрени
инвестиционни проекти на 22.05.2017 г. и одобрени инвестиционни проекти на 13.12.2018 г. и
Разрешение за ползване № СТ-05-413/26.03.2019 г. на ДНСК, представлява девететажна Офис сграда с
подземен паркинг и кафе – сладкарница, от които седем надземни нива - едно партерно и шест офисни
нива, свързани с централно ядро - вертикални комуникации, обслужващи помещения и санитарни
възли, както и два подземни етажа, предвидени за технически помещения и паркоместа, като в
нотариалния акт за учредяване на ипотека сградата ще бъде описана и съгласно одобрените
архитектурни проекти за построяване на сградата, ведно и заедно с всички подобрения и приращения
в поземления имот.
Втори по ред особен залог върху следните вземания:
(i) Върху всички настоящи и бъдещи вземания на Кредитополучателя срещу трети лица,
произтичащи от сключени договори за наем за обекти от Проекта, както и от такива, които предстои
да бъдат сключени.
(ii) Кредитополучателят, в качеството и на Залогодател, се задължава да насочва всички
постъпления от заложените вземания по следните банкови сметки на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ, открити в „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД – за дължимите суми за наемна цена по
сключените договори за наем за дължимите суми за такса управление и поддръжка на Проекта по
68
сключените договори за наем, както и за наличностите по откритите в ОББ сметки, както и да уведоми
наемателите и ОББ за учредения залог по смисъла на чл.17 от ЗОЗ.
(iii) всички настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Кредитополучателя срещу
трети лица, произтичащи от гаранционни депозити/банкови гаранции/други гаранционни
инструменти, издадени/предоставени в полза на Кредитополучателя във връзка със сключени
договори за наем на обекти от Проекта, както и от такива, които предстои да бъдат сключени.
- Период на плащания по главници и лихви: Първата погасителна вноска за главница е
дължима в края на първото пълно тримесечие след усвояването на кредита;
Последната изравнителна вноска е дължима в края на първия месец след последната
тримесечна погасителна вноска от края на четвъртата година от погасителния план;
През отчетния период, във връзка със сключените договори за банкови кредити с „Уникредит
Булбанк“ АД, Дружеството е страна по рамков договор за финансови сделки, сключен на 22.03.2024 г.,
с оглед ограничаване на експозицията към промени в пазарните лихвени проценти, във връзка с
предоставените банкови кредити, които са пряко свързани с осъществяваната от Дружеството дейност
по чл. 5 от ЗДСИЦДС.
По отношение на сключени договори за заеми през отчетния период, страна по които е
специализираното дъщерно дружество „ОФИС С4“ ЕООД:
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ от заседание проведено
на 11.09.2025 г., на 12.09.2025 г. е сключен Договор за банков кредит със страни: „ОФИС С4“ ЕООД –
кредитополучател, „Алианц Банк България“ АД – кредитор и Асен Стоименов Лисев-
съдлъжник/солидарен длъжник. По силата на договора, банката предоставя на кридитополучателя
банков кредит със следните параметри:
Вид на кредита: Оборотен кредит;
Размер на кредита и валута: 7 000 000 ЕUR (седем милиона евро);
Цел на кредита: Финансиране на разходите по изграждането на „Офис сграда с допълващо
застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“ в УПИ VIII-1599, за ОФИСИ и ОДО, кв.3, НПЗ
Хладилника-Витоша, район Лозенец, гр.София, ПИ 68134.903.1599 и ПИ 68134.903.183;
Срок за издължаване на кредита: 25/09/2040;
Гратисен период: 24/07/2027 г.
Обезпечения: Първа по ред договорна ипотека в полза на Банката учредена върху собствените на
Кредитополучателя Поземлен имот с идентификатор 68134.903.1599, по КККР на гр. София, общ.
Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, с
последно изменение на КККР засягащо поземления имот от 29.02.2024 г., с адрес: гр. София, район
Лозенец, м. НПЗ „Хладилника-Витоша“, ул. Сребърна № 4, с площ от 901 кв.м., трайно предназначение
на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За административна сграда, комплекс,
предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 1599, кв. 3, съседи: 68134.903.63,
68134.903.1562, 68134.903.2619, 68134.903.2525 и Поземлен имот с идентификатор 68134.903.183, по
КККР на гр. София, общ. Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД -18-739/21.11.2017
г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР засягащо поземления имот: няма данни за изменение,
с адрес: гр. София, район Лозенец, кв. Промишлена зона „Хладилника“, ул. Сребърна № 14, с площ от
26 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг
вид производствен, складов обект, предишен идентификатор: 68134.903.1562, номер по предходен
план: 1562, кв. 3, съседи: 68134.903.63, 68134.903.1564, 68134.903.1599, за които поземлени имоти с
идентификатори 68134.903.1599 и 68134.903.183, съгласно Комбинирана скица издадена на
19.02.2024 г. от инж. К. Зиновиев, е отреден УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII – 1599 - за офиси и
ДОО, по регулационния план на гр. София, р -н Лозенец, м. НПЗ „Хладилника-Витоша“, „Части север и
юг“, одобрен с решение № 254 по протокол № 17/31.05.2012 г. на СОС, поправено с Решение № 703
по протокол №42/26.10.2017 г., и РУП, одобрен със Заповед № САГ24 -РАЗ53-947/05.12.2024 г. на Гл.
сключените договори за наем, както и за наличностите по откритите в ОББ сметки, както и да уведоми
наемателите и ОББ за учредения залог по смисъла на чл.17 от ЗОЗ.
(iii) всички настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Кредитополучателя срещу
трети лица, произтичащи от гаранционни депозити/банкови гаранции/други гаранционни
инструменти, издадени/предоставени в полза на Кредитополучателя във връзка със сключени
договори за наем на обекти от Проекта, както и от такива, които предстои да бъдат сключени.
- Период на плащания по главници и лихви: Първата погасителна вноска за главница е
дължима в края на първото пълно тримесечие след усвояването на кредита;
Последната изравнителна вноска е дължима в края на първия месец след последната
тримесечна погасителна вноска от края на четвъртата година от погасителния план;
През отчетния период, във връзка със сключените договори за банкови кредити с „Уникредит
Булбанк“ АД, Дружеството е страна по рамков договор за финансови сделки, сключен на 22.03.2024 г.,
с оглед ограничаване на експозицията към промени в пазарните лихвени проценти, във връзка с
предоставените банкови кредити, които са пряко свързани с осъществяваната от Дружеството дейност
по чл. 5 от ЗДСИЦДС.
По отношение на сключени договори за заеми през отчетния период, страна по които е
специализираното дъщерно дружество „ОФИС С4“ ЕООД:
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ от заседание проведено
на 11.09.2025 г., на 12.09.2025 г. е сключен Договор за банков кредит със страни: „ОФИС С4“ ЕООД –
кредитополучател, „Алианц Банк България“ АД – кредитор и Асен Стоименов Лисев-
съдлъжник/солидарен длъжник. По силата на договора, банката предоставя на кридитополучателя
банков кредит със следните параметри:
Вид на кредита: Оборотен кредит;
Размер на кредита и валута: 7 000 000 ЕUR (седем милиона евро);
Цел на кредита: Финансиране на разходите по изграждането на „Офис сграда с допълващо
застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“ в УПИ VIII-1599, за ОФИСИ и ОДО, кв.3, НПЗ
Хладилника-Витоша, район Лозенец, гр.София, ПИ 68134.903.1599 и ПИ 68134.903.183;
Срок за издължаване на кредита: 25/09/2040;
Гратисен период: 24/07/2027 г.
Обезпечения: Първа по ред договорна ипотека в полза на Банката учредена върху собствените на
Кредитополучателя Поземлен имот с идентификатор 68134.903.1599, по КККР на гр. София, общ.
Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, с
последно изменение на КККР засягащо поземления имот от 29.02.2024 г., с адрес: гр. София, район
Лозенец, м. НПЗ „Хладилника-Витоша“, ул. Сребърна № 4, с площ от 901 кв.м., трайно предназначение
на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За административна сграда, комплекс,
предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 1599, кв. 3, съседи: 68134.903.63,
68134.903.1562, 68134.903.2619, 68134.903.2525 и Поземлен имот с идентификатор 68134.903.183, по
КККР на гр. София, общ. Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД -18-739/21.11.2017
г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР засягащо поземления имот: няма данни за изменение,
с адрес: гр. София, район Лозенец, кв. Промишлена зона „Хладилника“, ул. Сребърна № 14, с площ от
26 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: За друг
вид производствен, складов обект, предишен идентификатор: 68134.903.1562, номер по предходен
план: 1562, кв. 3, съседи: 68134.903.63, 68134.903.1564, 68134.903.1599, за които поземлени имоти с
идентификатори 68134.903.1599 и 68134.903.183, съгласно Комбинирана скица издадена на
19.02.2024 г. от инж. К. Зиновиев, е отреден УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII – 1599 - за офиси и
ДОО, по регулационния план на гр. София, р -н Лозенец, м. НПЗ „Хладилника-Витоша“, „Части север и
юг“, одобрен с решение № 254 по протокол № 17/31.05.2012 г. на СОС, поправено с Решение № 703
по протокол №42/26.10.2017 г., и РУП, одобрен със Заповед № САГ24 -РАЗ53-947/05.12.2024 г. на Гл.
69
арх. на СО, с площ от 926 кв.м., при съседи съгласно комбинирана скица: ул. „Сребърна“, УПИ IX – 249,
УПИ X-1562 и УПИ XIV-2561, заедно с правото на строеж за изграждане в урегулирания поземлен имот
на „Офис сграда с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“, със
застроена площ от 478,20 кв. м., разгъната застроена площ от 3240,00 кв. м., и разгъната застроена
площ със сутерен от 5007,50 кв.м., съгласно Разрешение за строеж № 43/11.06.2025 г., в сила от
26.06.2025 г. и одобрени (съгласувани) инвестиционни проекти на 11.06.2025 г. от Гл. арх. на общ.
Лозенец, състояща се от Сутерен 2, на кота – 6,97 м., със застроена площ от 882,73 кв.м.; Сутерен 1, на
кота – 3,74 м., със застроена площ от 882,73 кв.м.; Първи етаж, на кота ± 0,00 м., със застроена площ от
478,20 кв.м.; Втори етаж, на кота + 4,76 м., със застроена площ от 412,41 кв.м.; Трети етаж на кота +8,33
м., със застроена площ от 427,76м.; Четвърти етаж на кота + 11,90 м., със застроена площ от 443,11м.;
Пети етаж на кота + 15,47 м., със застроена площ от 458,41 м.; Шести етаж на кота + 19,04 м., със
застроена площ от 473,81 м.; Седми етаж на кота + 22,61 м., със застроена площ от 489,16 м. Покрив +
26,35 м., със застроена площ от 54,69 м.
Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху настоящи и бъдещи
вземания по сметките на „Офис С4“ ЕООД, ЕИК/БУЛСТАТ 207715450 в Банката. Договорът за Залог по
реда на ЗДФО.
Първи по ред особен залог по реда на Закона за особените залози в полза на Банката, учреден
върху всички дружествени дялове на дружеството-кредитополучател „Офис С4“ ЕООД, притежавани
от едноличния собственик на капитала и залогодател "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, ЕИК
204729982.
Втора по ред договорна ипотека върху поземлени имоти с идентификатори 68134.903.1599 и
68134.903.183, заедно с изградената на степен „груб строеж“ „Офис сграда с допълващо застрояване,
ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“, с индивидуализация на изградените самостоятелни
обекти в сградата.
В съответствие с изискванията на чл. 21, ал. 1 от ЗДСИЦДС, по отношение на притежавания от
Дружеството недвижим имот е налице валидна застрахователната полица, която покрива като
минимум рисковете по раздел II, т. 8 първо -четвърто и шесто тире от приложение № 1 от Кодекса за
застраховането.
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, взето на 12.09.2025 г. е
подписан договор със страни „Алианц Банк България“ АД – Кредитор, „Офис С4“ ЕООД –
кредитополучател и Асен Стоименов Лисев - съдлъжник / солидарен длъжник. Предмет на посочения
договор е предоставяне от банката на кредитна линия в размер на 600 000 лв. (шестстотин хиляди
лева) за финансиране на ДДС при плащания на доставчици, свързани с изграждането на „Офис сграда
с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“ в УПИ VIII-1599, за ОФИСИ и
ОДО, кв.3, НПЗ Хладилника-Витоша, район Лозенец, гр.София, ПИ 68134.903.1599 и ПИ 68134.903.183.
Краен срок за издължаване на кредита 25.01.2028 г., при гратисен период за плащанията по
главницата – 24.01.2028 г.
Обезпечения: Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху
настоящи и бъдещи парични вземания на „ОФИС С4“ ЕООД, за всички налични и/или постъпващи
парични средства, по която и да е банкова сметка, открита в Банката, в общ размер не по-малко от 600
000 (шестстотин хиляди) лева, във всеки един момент от действие на договора за кредит.
9. Информация относно сключените от емитента или от негово дъщерно дружество
заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или
негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или
наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента, или
техните дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница,
лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето
арх. на СО, с площ от 926 кв.м., при съседи съгласно комбинирана скица: ул. „Сребърна“, УПИ IX – 249,
УПИ X-1562 и УПИ XIV-2561, заедно с правото на строеж за изграждане в урегулирания поземлен имот
на „Офис сграда с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“, със
застроена площ от 478,20 кв. м., разгъната застроена площ от 3240,00 кв. м., и разгъната застроена
площ със сутерен от 5007,50 кв.м., съгласно Разрешение за строеж № 43/11.06.2025 г., в сила от
26.06.2025 г. и одобрени (съгласувани) инвестиционни проекти на 11.06.2025 г. от Гл. арх. на общ.
Лозенец, състояща се от Сутерен 2, на кота – 6,97 м., със застроена площ от 882,73 кв.м.; Сутерен 1, на
кота – 3,74 м., със застроена площ от 882,73 кв.м.; Първи етаж, на кота ± 0,00 м., със застроена площ от
478,20 кв.м.; Втори етаж, на кота + 4,76 м., със застроена площ от 412,41 кв.м.; Трети етаж на кота +8,33
м., със застроена площ от 427,76м.; Четвърти етаж на кота + 11,90 м., със застроена площ от 443,11м.;
Пети етаж на кота + 15,47 м., със застроена площ от 458,41 м.; Шести етаж на кота + 19,04 м., със
застроена площ от 473,81 м.; Седми етаж на кота + 22,61 м., със застроена площ от 489,16 м. Покрив +
26,35 м., със застроена площ от 54,69 м.
Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху настоящи и бъдещи
вземания по сметките на „Офис С4“ ЕООД, ЕИК/БУЛСТАТ 207715450 в Банката. Договорът за Залог по
реда на ЗДФО.
Първи по ред особен залог по реда на Закона за особените залози в полза на Банката, учреден
върху всички дружествени дялове на дружеството-кредитополучател „Офис С4“ ЕООД, притежавани
от едноличния собственик на капитала и залогодател "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, ЕИК
204729982.
Втора по ред договорна ипотека върху поземлени имоти с идентификатори 68134.903.1599 и
68134.903.183, заедно с изградената на степен „груб строеж“ „Офис сграда с допълващо застрояване,
ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“, с индивидуализация на изградените самостоятелни
обекти в сградата.
В съответствие с изискванията на чл. 21, ал. 1 от ЗДСИЦДС, по отношение на притежавания от
Дружеството недвижим имот е налице валидна застрахователната полица, която покрива като
минимум рисковете по раздел II, т. 8 първо -четвърто и шесто тире от приложение № 1 от Кодекса за
застраховането.
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, взето на 12.09.2025 г. е
подписан договор със страни „Алианц Банк България“ АД – Кредитор, „Офис С4“ ЕООД –
кредитополучател и Асен Стоименов Лисев - съдлъжник / солидарен длъжник. Предмет на посочения
договор е предоставяне от банката на кредитна линия в размер на 600 000 лв. (шестстотин хиляди
лева) за финансиране на ДДС при плащания на доставчици, свързани с изграждането на „Офис сграда
с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“ в УПИ VIII-1599, за ОФИСИ и
ОДО, кв.3, НПЗ Хладилника-Витоша, район Лозенец, гр.София, ПИ 68134.903.1599 и ПИ 68134.903.183.
Краен срок за издължаване на кредита 25.01.2028 г., при гратисен период за плащанията по
главницата – 24.01.2028 г.
Обезпечения: Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху
настоящи и бъдещи парични вземания на „ОФИС С4“ ЕООД, за всички налични и/или постъпващи
парични средства, по която и да е банкова сметка, открита в Банката, в общ размер не по-малко от 600
000 (шестстотин хиляди) лева, във всеки един момент от действие на договора за кредит.
9. Информация относно сключените от емитента или от негово дъщерно дружество
заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или
негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или
наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента, или
техните дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница,
лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето
70
задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта
за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви
Предоставянето на заеми от страна на ДСИЦ е сделка, която е изрично забранена с чл. 26, ал. 1
от ЗДСИЦДС. В този смисъл, през отчетния период, Дружеството не е сключвало договори за заем, по
които притежава качеството заемодател.
10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа
през отчетния период.
През 2025 г. не е емитирало нова емисия ценни книжа.
11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година, и по -рано публикувани прогнози за тези
резултати
Ръководството на Дружеството няма публикувани прогнози относно финансовите
резултати за 2025 г., респективно не е коригирало такива прогнози.
12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и
мерки с оглед отстраняването им
Политиката на управление на финансовите ресурси, с оглед навременно и надлежно
посрещане на задълженията на Дружеството, се основава на осигуряването на налични
средства от приходи от основната дейност по отдаване под наем на недвижими имоти.
При осъществяване на оперативната си дейност, Дружеството може да бъде изложено
на различни финансови рискове, които биха могли да повлияят на редовното обслужване на
задълженията му. Най-важните от тези рискове са: пазарен риск, който включва валутен риск,
риск от промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск и ликвиден риск.
Управлението на финансовите рискове се съсредоточава върху трудностите при
прогнозиране на финансовите пазари и минимизиране на потенциалните отрицателни
ефекти, които могат да повлияят на финансовите резултати и състояние на Дружеството.
Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на
изпълнителния директор и финансовите експерти в третото лице, отговарящо за изготвянето
на финансово-счетоводната информация на Дружеството. То се изпълнява съгласно
политиката, определена от СД, който е разработил основните принципи на управлението на
финансовия риск.
13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване
на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата
на финансиране на тази дейност
Дружеството не изпитва затруднения във връзка с осъществяване на инвестиционните
си намерения и разплащанията за текущата си оперативна дейност, благодарение на
генерирания положителен паричен поток от оперативна дейност и добра ликвидност.
През следващите години БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД чрез третото си лице – Ем Би Ел, ще
продължи да търси сключването на атрактивни сделки с бизнес имоти, съобразно
инвестиционните цели и ограничения на Дружеството, с ясна идея за придобиване, начин на
управление и потенциал за генериране на доходи. След това ще бъдат търсени начини за
финансиране на тези проекти, като възможностите са за друго увеличение на капитала на
Дружеството, както и дългово финансиране.
задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта
за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви
Предоставянето на заеми от страна на ДСИЦ е сделка, която е изрично забранена с чл. 26, ал. 1
от ЗДСИЦДС. В този смисъл, през отчетния период, Дружеството не е сключвало договори за заем, по
които притежава качеството заемодател.
10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа
през отчетния период.
През 2025 г. не е емитирало нова емисия ценни книжа.
11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година, и по -рано публикувани прогнози за тези
резултати
Ръководството на Дружеството няма публикувани прогнози относно финансовите
резултати за 2025 г., респективно не е коригирало такива прогнози.
12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и
мерки с оглед отстраняването им
Политиката на управление на финансовите ресурси, с оглед навременно и надлежно
посрещане на задълженията на Дружеството, се основава на осигуряването на налични
средства от приходи от основната дейност по отдаване под наем на недвижими имоти.
При осъществяване на оперативната си дейност, Дружеството може да бъде изложено
на различни финансови рискове, които биха могли да повлияят на редовното обслужване на
задълженията му. Най-важните от тези рискове са: пазарен риск, който включва валутен риск,
риск от промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск и ликвиден риск.
Управлението на финансовите рискове се съсредоточава върху трудностите при
прогнозиране на финансовите пазари и минимизиране на потенциалните отрицателни
ефекти, които могат да повлияят на финансовите резултати и състояние на Дружеството.
Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на
изпълнителния директор и финансовите експерти в третото лице, отговарящо за изготвянето
на финансово-счетоводната информация на Дружеството. То се изпълнява съгласно
политиката, определена от СД, който е разработил основните принципи на управлението на
финансовия риск.
13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване
на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата
на финансиране на тази дейност
Дружеството не изпитва затруднения във връзка с осъществяване на инвестиционните
си намерения и разплащанията за текущата си оперативна дейност, благодарение на
генерирания положителен паричен поток от оперативна дейност и добра ликвидност.
През следващите години БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД чрез третото си лице – Ем Би Ел, ще
продължи да търси сключването на атрактивни сделки с бизнес имоти, съобразно
инвестиционните цели и ограничения на Дружеството, с ясна идея за придобиване, начин на
управление и потенциал за генериране на доходи. След това ще бъдат търсени начини за
финансиране на тези проекти, като възможностите са за друго увеличение на капитала на
Дружеството, както и дългово финансиране.
71
Дружеството планира да се насочи към няколко основни пазарни сегмента:
Офис площи, които ще имат относителен дял в инвестиционния портфейл от 70%
Дружеството ще инвестира в качествени офис сгради (клас А) с първокласни наематели
с дългосрочни договори за наем. Дружеството не планира да инвестира в изграждането на
офис сгради, а само в съществуващи такива, в отлично техническо състояние и ниска степен
на амортизация, които да осигурят дълъг живот и експлоатация на имота. Тъй като офис
пазарът е концентриран основно в гр. София, предпочитани офис сгради ще бъдат такива
разположени в гр. София, на предпочитани от наемателите локации, с добра инфраструктура,
лесен достъп за автомобили, достатъчно паркоместа, непосредствена близост до градски
транспорт и места за хранене. Такива са основните артерии и булеварди, в т.ч. Цариградско
шосе, районът на Бизнес Парк София и централната градска част.
Търговски площи, които ще имат относителен дял в портфейла от 20%
Тук се включват магазини и представителни офиси, търговски центрове, банкови офиси,
супермаркети и хипермаркети. Имотите следва да бъдат с местоположение основно в София,
на популярни търговски локации с лесен достъп както за пешеходци, така и за автомобили.
Индустриални площи с относителен дял в портфейла от 10%
В тази категория се включват складове, помещения за производствена дейност, сгради
от смесен тип – склад с шоурум, офис и/или магазин (флекс сгради). От съществено значение
за ликвидността на подобен тип имоти е наличието на добра пътна инфраструктура и
финансово стабилни чуждестранни наематели. Имотите трябва да бъдат с местоположение в
развити индустриални зони в София, Пловдив или Варна. Дружеството ще съсредоточи
вниманието си предимно върху логистични центрове и складове, разположени край основни
пътни артерии, в близост до важни транспортни центрове.
Специализирани дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС
Изключителен предмет на дейност на тези дружества: е придобиване на недвижими
имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел
предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им,
при условие, че дружеството със специална инвестиционна цел упражнява контрол върху
специализираното дружество. Последното може да извършва дейност и в държави-членки на
Европейския съюз, като предвидената възможност притежатели на капитала на такива
дружества да са само ДСИЦ, инвестиращи в недвижими имоти, предполага обединяване на
усилия и възможности за инвестиции в изграждането на големи проекти, както на територията
на Р.България, така и на територията на държави -членки на ЕС.
Географски ограничения
Предмет на сделки с инвестиционни имоти ще бъдат такива на територията на
градовете:
• София – не по-малко от 50% от активите в портфейла;
• Пловдив – до 20%
• Варна – до 20%
• Други – до 10% от активите.
Дружеството планира да се насочи към няколко основни пазарни сегмента:
Офис площи, които ще имат относителен дял в инвестиционния портфейл от 70%
Дружеството ще инвестира в качествени офис сгради (клас А) с първокласни наематели
с дългосрочни договори за наем. Дружеството не планира да инвестира в изграждането на
офис сгради, а само в съществуващи такива, в отлично техническо състояние и ниска степен
на амортизация, които да осигурят дълъг живот и експлоатация на имота. Тъй като офис
пазарът е концентриран основно в гр. София, предпочитани офис сгради ще бъдат такива
разположени в гр. София, на предпочитани от наемателите локации, с добра инфраструктура,
лесен достъп за автомобили, достатъчно паркоместа, непосредствена близост до градски
транспорт и места за хранене. Такива са основните артерии и булеварди, в т.ч. Цариградско
шосе, районът на Бизнес Парк София и централната градска част.
Търговски площи, които ще имат относителен дял в портфейла от 20%
Тук се включват магазини и представителни офиси, търговски центрове, банкови офиси,
супермаркети и хипермаркети. Имотите следва да бъдат с местоположение основно в София,
на популярни търговски локации с лесен достъп както за пешеходци, така и за автомобили.
Индустриални площи с относителен дял в портфейла от 10%
В тази категория се включват складове, помещения за производствена дейност, сгради
от смесен тип – склад с шоурум, офис и/или магазин (флекс сгради). От съществено значение
за ликвидността на подобен тип имоти е наличието на добра пътна инфраструктура и
финансово стабилни чуждестранни наематели. Имотите трябва да бъдат с местоположение в
развити индустриални зони в София, Пловдив или Варна. Дружеството ще съсредоточи
вниманието си предимно върху логистични центрове и складове, разположени край основни
пътни артерии, в близост до важни транспортни центрове.
Специализирани дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС
Изключителен предмет на дейност на тези дружества: е придобиване на недвижими
имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел
предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им,
при условие, че дружеството със специална инвестиционна цел упражнява контрол върху
специализираното дружество. Последното може да извършва дейност и в държави-членки на
Европейския съюз, като предвидената възможност притежатели на капитала на такива
дружества да са само ДСИЦ, инвестиращи в недвижими имоти, предполага обединяване на
усилия и възможности за инвестиции в изграждането на големи проекти, както на територията
на Р.България, така и на територията на държави -членки на ЕС.
Географски ограничения
Предмет на сделки с инвестиционни имоти ще бъдат такива на територията на
градовете:
• София – не по-малко от 50% от активите в портфейла;
• Пловдив – до 20%
• Варна – до 20%
• Други – до 10% от активите.
72
Принципно е възможно „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ да се насочи чрез
специализирани дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС към инвестиции извън страната, в рамките
на Европейския съюз. Това ще зависи от наличието на конкретни проекти, отговарящи на
инвестиционната политика на Дружеството.
Други ограничения
Дружеството няма да инвестира в:
• земеделска земя;
• жилищни имоти в каквато и да било фаза на развитие;
• проблемни имоти, страдащи от липса на наематели, неподходяща локация,
посредствена архитектура и/или други недостатъци.
Дружеството няма намерение да разширява обхвата и ще продължи да се придържа към
първоначално заложените ограничения за инвестиции основно в недвижими имоти,
генериращи доход от наем.
14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на емитента и на неговата икономическа група
През отчетния период не е настъпила промяна в основните принципи за управление на
Дружеството.
15. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на
изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на
рискове
Общо описание на системата за вътрешен контрол и управление на риска
Управлението на риска е динамичен процес, който се осъществява от членовете на СД.
Той обхваща всички дейности, процеси и активи на Дружеството и включва конкретни
действия, адаптирани към характеристиките на Дружеството, за да се поддържат рисковете
на ниво, съответстващо на стратегическите цели на „Браво Пропърти фонд“ АДСИЦ.
Управлението на риска е интегрирано в рамките на Дружеството, като обхваща и процесите
за вземане на решения и оперативните процеси. То е един от инструментите за управление и
вземане на решения, тъй като предоставя на изпълнителното ръководство обективна и
цялостна визия за потенциални заплахи и възможности за Дружеството, така че при
управлението му да се поемат премерени и обмислени рискове по отношение на
разпределението на финансовите ресурси.
Контролна среда
Основна функция на контрола е създаване на увереност за постигането на целите на
организацията. Като цяло операциите на Дружеството трябва да се извършват в пълно
съответствие с нормативните актове и принципи на доброто корпоративно управление. Те
също така следва да са в съответствие с корпоративната и социална отговорност. СД
гарантира, че стратегията на Дружеството и заложените инвестиционни цели отчитат изцяло
основните рискове, които СД идентифицира и редовно проверява, в съответствие със
стратегията за наличието на определени възможности и рискове, както и мерките взети, в
отговор на тези рискове. СД гарантира ефективното управление на рисковете, както и
функционирането на система за вътрешен контрол, включително наличието на надеждни
Принципно е възможно „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ да се насочи чрез
специализирани дружества по чл. 28 от ЗДСИЦДС към инвестиции извън страната, в рамките
на Европейския съюз. Това ще зависи от наличието на конкретни проекти, отговарящи на
инвестиционната политика на Дружеството.
Други ограничения
Дружеството няма да инвестира в:
• земеделска земя;
• жилищни имоти в каквато и да било фаза на развитие;
• проблемни имоти, страдащи от липса на наематели, неподходяща локация,
посредствена архитектура и/или други недостатъци.
Дружеството няма намерение да разширява обхвата и ще продължи да се придържа към
първоначално заложените ограничения за инвестиции основно в недвижими имоти,
генериращи доход от наем.
14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на емитента и на неговата икономическа група
През отчетния период не е настъпила промяна в основните принципи за управление на
Дружеството.
15. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на
изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на
рискове
Общо описание на системата за вътрешен контрол и управление на риска
Управлението на риска е динамичен процес, който се осъществява от членовете на СД.
Той обхваща всички дейности, процеси и активи на Дружеството и включва конкретни
действия, адаптирани към характеристиките на Дружеството, за да се поддържат рисковете
на ниво, съответстващо на стратегическите цели на „Браво Пропърти фонд“ АДСИЦ.
Управлението на риска е интегрирано в рамките на Дружеството, като обхваща и процесите
за вземане на решения и оперативните процеси. То е един от инструментите за управление и
вземане на решения, тъй като предоставя на изпълнителното ръководство обективна и
цялостна визия за потенциални заплахи и възможности за Дружеството, така че при
управлението му да се поемат премерени и обмислени рискове по отношение на
разпределението на финансовите ресурси.
Контролна среда
Основна функция на контрола е създаване на увереност за постигането на целите на
организацията. Като цяло операциите на Дружеството трябва да се извършват в пълно
съответствие с нормативните актове и принципи на доброто корпоративно управление. Те
също така следва да са в съответствие с корпоративната и социална отговорност. СД
гарантира, че стратегията на Дружеството и заложените инвестиционни цели отчитат изцяло
основните рискове, които СД идентифицира и редовно проверява, в съответствие със
стратегията за наличието на определени възможности и рискове, както и мерките взети, в
отговор на тези рискове. СД гарантира ефективното управление на рисковете, както и
функционирането на система за вътрешен контрол, включително наличието на надеждни
73
процедури за идентифициране, оценка и контрол. Съществуващата в Дружеството система за
управление на риска и вътрешен контрол се основава на ясно определена организация и
отговорности. Тя има за цел да гарантира, че се спазват законите, инструкциите и насоките,
определени от СД, както и че функциониращите в Дружеството вътрешни процеси са
достатъчно ефективни, особено тези, които допринасят за опазването на активите му.
Контролът върху процеса по идентифициране и управление на риска се извършва от
членовете на СД на Дружеството.
Процес за оценка на рисковете на Дружеството
Процесът за оценка на рисковете представлява начина, по който СД на Дружеството
идентифицира рисковете, които следва да бъдат управлявани. СД на Дружеството
идентифицира следните видове рискове, относими към Дружеството и неговата дейност:
общи (систематични) и специфични (несистематични) рискове.
Систематичните рискове са свързани с макросредата, в която Дружеството
функционира, поради което в повечето случаи те не подлежат на управление от страна на
ръководния екип.
Несистематични рискове са пряко относими към дейността на Дружеството и зависят
предимно от корпоративното ръководство. За тяхното минимизиране се разчита на
повишаване ефективността от вътрешно-фирменото планиране и прогнозиране, което
осигурява възможности за преодоляване на евентуални негативни последици от настъпило
рисково събитие.
Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за финансовото
отчитане и комуникацията
Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която
включва счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и
установени с цел:
• иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на
Дружеството (както и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните активи,
пасиви и собствен капитал;
• разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции, като
например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и процедури,
следвани за своевременно корегиране на задържаните неуточнени позиции;
• обработка и отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване
на контролите;
• прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и
операциите в главната книга;
• обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и
условия, различни от сделки и операции, като например амортизация на материални и
нематериални активи и промени в събираемостта на вземанията; и гарантиране, че
изискваната за оповестяване от приложимата обща рамка за финансово отчитане
информация е събрана, отразена, обработена, обобщена и, че тя е подходящо отчетена във
финансовия отчет.
Функционирането на Информационната система, съществена за целите на финансовото
отчитане се гарантира от третото лице – „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД, на което е възложено
счетоводното обслужване на ДСИЦ.
процедури за идентифициране, оценка и контрол. Съществуващата в Дружеството система за
управление на риска и вътрешен контрол се основава на ясно определена организация и
отговорности. Тя има за цел да гарантира, че се спазват законите, инструкциите и насоките,
определени от СД, както и че функциониращите в Дружеството вътрешни процеси са
достатъчно ефективни, особено тези, които допринасят за опазването на активите му.
Контролът върху процеса по идентифициране и управление на риска се извършва от
членовете на СД на Дружеството.
Процес за оценка на рисковете на Дружеството
Процесът за оценка на рисковете представлява начина, по който СД на Дружеството
идентифицира рисковете, които следва да бъдат управлявани. СД на Дружеството
идентифицира следните видове рискове, относими към Дружеството и неговата дейност:
общи (систематични) и специфични (несистематични) рискове.
Систематичните рискове са свързани с макросредата, в която Дружеството
функционира, поради което в повечето случаи те не подлежат на управление от страна на
ръководния екип.
Несистематични рискове са пряко относими към дейността на Дружеството и зависят
предимно от корпоративното ръководство. За тяхното минимизиране се разчита на
повишаване ефективността от вътрешно-фирменото планиране и прогнозиране, което
осигурява възможности за преодоляване на евентуални негативни последици от настъпило
рисково събитие.
Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за финансовото
отчитане и комуникацията
Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която
включва счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и
установени с цел:
• иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на
Дружеството (както и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните активи,
пасиви и собствен капитал;
• разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции, като
например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и процедури,
следвани за своевременно корегиране на задържаните неуточнени позиции;
• обработка и отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване
на контролите;
• прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и
операциите в главната книга;
• обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и
условия, различни от сделки и операции, като например амортизация на материални и
нематериални активи и промени в събираемостта на вземанията; и гарантиране, че
изискваната за оповестяване от приложимата обща рамка за финансово отчитане
информация е събрана, отразена, обработена, обобщена и, че тя е подходящо отчетена във
финансовия отчет.
Функционирането на Информационната система, съществена за целите на финансовото
отчитане се гарантира от третото лице – „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД, на което е възложено
счетоводното обслужване на ДСИЦ.
74
Текущо наблюдение на контролите
Текущото наблюдение на контролите е процес за оценка на ефективността на
резултатите от функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва
своевременна оценка на ефективността на контролите и предприемане на необходимите
оздравителни действия. Съветът на директорите извършва текущо наблюдение на контролите
чрез текущи дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по
наблюдение често са вградени в нормалните повтарящи се дейности на Дружеството и
включват регулярни управленски и надзорни дейности.
16. Информация за настъпили промени в управителните органи на дружеството
През 2025 г. не е извършвана промяна в управителните органи на „БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД“ АДСИЦ. Дружеството се представлява от Асен Стоименов Лисев.
На проведено на 23.06.2025 г. общо събрание на акционерите е взето решение за
преизбирането на членовете на СД за нов мандат, като мандатите на всеки един е до
23.06.2030 г. За преизбирането на членовете на СД, в съответствие с изискванията на §7 от
ПЗР на ЗДСИЦДС, КФН е издала предварителни одобрения по чл. 15 от закона, обективирани
с Решения №№ 191- ДСИЦ, 192-ДСИЦ и 195 – ДСИЦ от 25.03.2025 г.
През 2025 г. не е назначаван или освобождаван прокурист на Дружеството.
17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и ползите на всеки от
членовете на управителните органи за отчетната година
Подробна информация относно размера на възнагражденията, наградите и ползите на
всеки един от членовете на СД на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е представена в доклада
за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на СД на Дружеството,
неразделна част към този доклад.
18. Информация за притежавани от членовете на управителните органи, прокуристите и
висшия ръководен състав акции на емитента
Таблица № 14
Членове на СД
31.12.2025 г.
Брой
акции
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Асен Лисев* 118 672 118 672 0,32%
Константин Проданов 252 000 252 000 0,69%
Владислав Христов 0 0 0,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
19. Информация за известните на дружеството договорености, в резултат на които в
бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от
настоящи акционери.
На Дружеството не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ период
могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.
Текущо наблюдение на контролите
Текущото наблюдение на контролите е процес за оценка на ефективността на
резултатите от функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва
своевременна оценка на ефективността на контролите и предприемане на необходимите
оздравителни действия. Съветът на директорите извършва текущо наблюдение на контролите
чрез текущи дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по
наблюдение често са вградени в нормалните повтарящи се дейности на Дружеството и
включват регулярни управленски и надзорни дейности.
16. Информация за настъпили промени в управителните органи на дружеството
През 2025 г. не е извършвана промяна в управителните органи на „БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД“ АДСИЦ. Дружеството се представлява от Асен Стоименов Лисев.
На проведено на 23.06.2025 г. общо събрание на акционерите е взето решение за
преизбирането на членовете на СД за нов мандат, като мандатите на всеки един е до
23.06.2030 г. За преизбирането на членовете на СД, в съответствие с изискванията на §7 от
ПЗР на ЗДСИЦДС, КФН е издала предварителни одобрения по чл. 15 от закона, обективирани
с Решения №№ 191- ДСИЦ, 192-ДСИЦ и 195 – ДСИЦ от 25.03.2025 г.
През 2025 г. не е назначаван или освобождаван прокурист на Дружеството.
17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и ползите на всеки от
членовете на управителните органи за отчетната година
Подробна информация относно размера на възнагражденията, наградите и ползите на
всеки един от членовете на СД на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е представена в доклада
за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на СД на Дружеството,
неразделна част към този доклад.
18. Информация за притежавани от членовете на управителните органи, прокуристите и
висшия ръководен състав акции на емитента
Таблица № 14
Членове на СД
31.12.2025 г.
Брой
акции
Брой
права на
глас
% от права
на глас
Асен Лисев* 118 672 118 672 0,32%
Константин Проданов 252 000 252 000 0,69%
Владислав Христов 0 0 0,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала на публичното дружество.
19. Информация за известните на дружеството договорености, в резултат на които в
бъдещ период могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от
настоящи акционери.
На Дружеството не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ период
могат да настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.
75
20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на сто от собствения
му капитал ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента по всички
образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се представя
информация за всяко производство поотделно.
Няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи
задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на сто от собствения му
капитал.
21. Данни за директора за връзки с инвеститорите
Към 31.12.2025 г. Директор за връзки с инвеститорите на дружеството е Иван
Даскалов, тел. +359 2 9882413 и електронна поща i.daskalov@irsbg.info.
22. Нефинансова декларация по чл. 41 от Закона за счетоводството
С последните изменения в Закона за счетоводството (ЗСч.) и по-конкретно с § 30, ал.
1, т. 1 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗСч. (ПЗР на ЗСч.) , Дружеството не е
задължено да изготвя доклад за устойчивост, в който да бъдат засегнати и въпросите,
свързани с климата . Ръководството ще продължи да следи националната и европейската
регулаторна правна рамка, въвеждаща задължението за нефинансово отчитане и ще приеме
вътрешни правила, които да опишат детайлно процедурите и отговорностите на членовете по
изготвянето на доклади за устойчивост.
Към датата на съставяне на настоящия документ, предвид действащата регулаторна
рамка за Дружеството, не възниква задължение за докладване на нефинансова
информация самостоятелно или като част от доклада на СД.
XIII.ДРУГА ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРЕЦЕНКА НА ДРУЖЕСТВОТО
Промени в цената на акциите на дружеството за периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г.
Таблица № 15
2025
Цена на отваряне в
началото на месеца
(лв.)
Цена на затваряне в
края на месеца
(лв.)
Обем
(лота)
Обем
(лв.)
януари 1,070 1,090 12 100 13 007
февруари 1,060 0,970 46 492 46 592
март 1,030 1,040 8 473 8 710
април 1,020 0,950 27 634 26 708
май 1,020 1,030 62 483 62 522
20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни производства,
касаещи задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на сто от собствения
му капитал ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента по всички
образувани производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се представя
информация за всяко производство поотделно.
Няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи
задължения или вземания на емитента в размер най-малко 10 на сто от собствения му
капитал.
21. Данни за директора за връзки с инвеститорите
Към 31.12.2025 г. Директор за връзки с инвеститорите на дружеството е Иван
Даскалов, тел. +359 2 9882413 и електронна поща i.daskalov@irsbg.info.
22. Нефинансова декларация по чл. 41 от Закона за счетоводството
С последните изменения в Закона за счетоводството (ЗСч.) и по-конкретно с § 30, ал.
1, т. 1 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗСч. (ПЗР на ЗСч.) , Дружеството не е
задължено да изготвя доклад за устойчивост, в който да бъдат засегнати и въпросите,
свързани с климата . Ръководството ще продължи да следи националната и европейската
регулаторна правна рамка, въвеждаща задължението за нефинансово отчитане и ще приеме
вътрешни правила, които да опишат детайлно процедурите и отговорностите на членовете по
изготвянето на доклади за устойчивост.
Към датата на съставяне на настоящия документ, предвид действащата регулаторна
рамка за Дружеството, не възниква задължение за докладване на нефинансова
информация самостоятелно или като част от доклада на СД.
XIII.ДРУГА ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРЕЦЕНКА НА ДРУЖЕСТВОТО
Промени в цената на акциите на дружеството за периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г.
Таблица № 15
2025
Цена на отваряне в
началото на месеца
(лв.)
Цена на затваряне в
края на месеца
(лв.)
Обем
(лота)
Обем
(лв.)
януари 1,070 1,090 12 100 13 007
февруари 1,060 0,970 46 492 46 592
март 1,030 1,040 8 473 8 710
април 1,020 0,950 27 634 26 708
май 1,020 1,030 62 483 62 522
76
2025
Цена на отваряне в
началото на месеца
(лв.)
Цена на затваряне в
края на месеца
(лв.)
Обем
(лота)
Обем
(лв.)
юни 1,020 0,930 2 830 2 627
юли 0,910 0,895 31 286 28 469
август 0,925 1,000 30 627 30 342
септември 1,020 1,040 12 615 12 861
октомври 0,980 0,980 1 180 1 160
ноември 1,030 1,020 725 720
декември 0,980 1,030 9 700 9 861
Дружеството преценява, че не е налице друга информация, която да не е публично оповестена
и която би била важна за акционерите и инвеститорите при вземането на обосновано инвеститорско
решение.
Декларацията за корпоративно управление на дружеството към 31.12.2025 г. съгласно
изискването на чл. 100н, ал. 8 във връзка с ал. 7 на ЗППЦК е представена като самостоятелен документ,
представляващ неразделна част от настоящия доклад.
Отговорности на ръководството
Според Закона за счетоводството, ръководството следва да изготвя финансов отчет за
всяка финансова година, който да дава вярна и честна представа за състоянието на
Дружеството към края на годината и неговите счетоводни резултати. Финансовия отчет се
изготвя в съответствие с Международните стандарти за финансова отчетност (МСФО).
Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватна счетоводна
политика и че при изготвянето на финансовите отчети към 31 декември 2025 г. е спазен
принципът на предпазливостта при оценката на активите, пасивите, приходите и разходите.
Ръководството също така потвърждава, че се е придържало към действащите
счетоводни стандарти, като финансовите отчети са изготвени на принципа на действащото
предприятие.
Ръководството е отговорно за коректното водене на счетоводните регистри, за
целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за
избягването и откриването на евентуални злоупотреби и други нередности.
XIV. Събития, настъпили в периода от датата на съставяне на отчета до датата на неговото
оповестяване
Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026
г., официалната парична единица и законно платежно средство в Република България е
еврото. Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като
официална валута в Република България представлява промяна във функционалната валута,
която ще бъде отчетена проспективно, като това обстоятелство не представлява събитие след
датата на финансовия отчет, което да изисква корекция.
С оглед спазването на изискванията на ЗВЕРБ, с вписване № 20260101104457 от
01.01.2026 г. по партидата на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ в ТРРЮЛНЦ служебно е отразено
автоматичното превалутиране на капитала му, както и номиналната стойност на акциите, като
капиталът на Дружеството е в размер на 18 717 000.00€, разпределен в 36 700 000 броя акции
с номинална стойност от 0,51 €.
На заседание на СД на Дружеството, проведено на 13.03.2026 г. е констатирано
извършеното от ТРРЮЛНЦ служебно превалутиране на капитала и номиналната стойност на
акцията, като е взето решение разликата от превалутиране между размера на капитала в евро
и точният еквивалент на 36 700 000 лв., която възлиза на 47 412,04 €, да бъде отнесена в
2025
Цена на отваряне в
началото на месеца
(лв.)
Цена на затваряне в
края на месеца
(лв.)
Обем
(лота)
Обем
(лв.)
юни 1,020 0,930 2 830 2 627
юли 0,910 0,895 31 286 28 469
август 0,925 1,000 30 627 30 342
септември 1,020 1,040 12 615 12 861
октомври 0,980 0,980 1 180 1 160
ноември 1,030 1,020 725 720
декември 0,980 1,030 9 700 9 861
Дружеството преценява, че не е налице друга информация, която да не е публично оповестена
и която би била важна за акционерите и инвеститорите при вземането на обосновано инвеститорско
решение.
Декларацията за корпоративно управление на дружеството към 31.12.2025 г. съгласно
изискването на чл. 100н, ал. 8 във връзка с ал. 7 на ЗППЦК е представена като самостоятелен документ,
представляващ неразделна част от настоящия доклад.
Отговорности на ръководството
Според Закона за счетоводството, ръководството следва да изготвя финансов отчет за
всяка финансова година, който да дава вярна и честна представа за състоянието на
Дружеството към края на годината и неговите счетоводни резултати. Финансовия отчет се
изготвя в съответствие с Международните стандарти за финансова отчетност (МСФО).
Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватна счетоводна
политика и че при изготвянето на финансовите отчети към 31 декември 2025 г. е спазен
принципът на предпазливостта при оценката на активите, пасивите, приходите и разходите.
Ръководството също така потвърждава, че се е придържало към действащите
счетоводни стандарти, като финансовите отчети са изготвени на принципа на действащото
предприятие.
Ръководството е отговорно за коректното водене на счетоводните регистри, за
целесъобразното управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за
избягването и откриването на евентуални злоупотреби и други нередности.
XIV. Събития, настъпили в периода от датата на съставяне на отчета до датата на неговото
оповестяване
Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026
г., официалната парична единица и законно платежно средство в Република България е
еврото. Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като
официална валута в Република България представлява промяна във функционалната валута,
която ще бъде отчетена проспективно, като това обстоятелство не представлява събитие след
датата на финансовия отчет, което да изисква корекция.
С оглед спазването на изискванията на ЗВЕРБ, с вписване № 20260101104457 от
01.01.2026 г. по партидата на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ в ТРРЮЛНЦ служебно е отразено
автоматичното превалутиране на капитала му, както и номиналната стойност на акциите, като
капиталът на Дружеството е в размер на 18 717 000.00€, разпределен в 36 700 000 броя акции
с номинална стойност от 0,51 €.
На заседание на СД на Дружеството, проведено на 13.03.2026 г. е констатирано
извършеното от ТРРЮЛНЦ служебно превалутиране на капитала и номиналната стойност на
акцията, като е взето решение разликата от превалутиране между размера на капитала в евро
и точният еквивалент на 36 700 000 лв., която възлиза на 47 412,04 €, да бъде отнесена в
77
неразпределената печалба на Дружеството, като същата ще намери отражение в отчета на
индивидуална основа на Дружеството за първото тримесечие на 2026 г. В изпълнение на
разпоредбата на 32, ал. 1 от ЗВЕРБ, дружеството е актуализирало устава си, чрез
превалутиране размера на капитала, както и номиналната стойност на акциите, като
актуализираният устав е обявен по партидата на Дружеството на 23.03.2026 г., с вписване №
20260323165631
Вследствие на продължаващата война в Украйна и военната операция на Израел и САЩ
срещу Иран, както и ответните действия на Иран срещу съседни страни от Близкия Изток е
налице повишено геополитическо напрежение и все по-отчетливо проявяващи се
икономически последици, като повишаване на цени на изкопаемите горива и други суровини
и услуги, което пряко рефлектира върху множество сектори на икономиката на Европейския
съюз и САЩ. Към датата на оповестяване на настоящия отчет е налице пов ишено търсене и
ограничено предлагане на петролни продукти, което води до повишаване на цените на
петрола, с пряк ефект върху цената на всички енергоносители и покачващи се цени на стоки и
услуги. Дружеството не притежава разчети към страни, свързани с държави от конфликтната
зона, като чрез тримата си директори ще продължи да оценява рисковете и евентуалното им
влияние върху дейността на Дружеството.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
неразпределената печалба на Дружеството, като същата ще намери отражение в отчета на
индивидуална основа на Дружеството за първото тримесечие на 2026 г. В изпълнение на
разпоредбата на 32, ал. 1 от ЗВЕРБ, дружеството е актуализирало устава си, чрез
превалутиране размера на капитала, както и номиналната стойност на акциите, като
актуализираният устав е обявен по партидата на Дружеството на 23.03.2026 г., с вписване №
20260323165631
Вследствие на продължаващата война в Украйна и военната операция на Израел и САЩ
срещу Иран, както и ответните действия на Иран срещу съседни страни от Близкия Изток е
налице повишено геополитическо напрежение и все по-отчетливо проявяващи се
икономически последици, като повишаване на цени на изкопаемите горива и други суровини
и услуги, което пряко рефлектира върху множество сектори на икономиката на Европейския
съюз и САЩ. Към датата на оповестяване на настоящия отчет е налице пов ишено търсене и
ограничено предлагане на петролни продукти, което води до повишаване на цените на
петрола, с пряк ефект върху цената на всички енергоносители и покачващи се цени на стоки и
услуги. Дружеството не притежава разчети към страни, свързани с държави от конфликтната
зона, като чрез тримата си директори ще продължи да оценява рисковете и евентуалното им
влияние върху дейността на Дружеството.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
78
ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 31, АЛ. 1 ОТ ЗАКОНА ЗА ДРУЖЕСТВАТА СЪС СПЕЦИАЛНА
ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ И ЗА ДРУЖЕСТВАТА ЗА СЕКЮРИТИЗАЦИЯ (ЗДСИЦДС) И ЧЛ. 20, АЛ. 1,
Т.1 ОТ НАРЕДБА № 2 НА КФН
ОТНОСНО
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
КЪМ 31.12.2025 г.
I. Информация за дела на активите, отдадени за ползване срещу заплащане,
спрямо общия размер на инвестициите в недвижими имоти /чл. 31, ал. 1, т. 1 от ЗДСИЦДС/
През отчетния период 01.01.2025 - 31.12.2025 г. отдадените за ползване срещу
заплащане търговски обекти, спрямо общия размер на инвестициите в недвижими имоти
представляват 100 %.
II. Информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща
с 5 на сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти /чл. 31, ал. 1, т. 2 от
ЗДСИЦДС/
През отчетния период, Дружеството е сключило сделка по придобиване на 100% от
дружествените дялове на специализирано дружество по чл. 28 от ЗДСИЦДС на обща стойност
11 734 980 лв. Подробна информация за параметрите и условията по сделката е предоставена
на стр. 19, т. 5. „Инвестиции в дъщерни предприятия“ от Пояснителни бележки към ГФО за
2025 г.
Освен посоченото, през отчетния период Дружеството не е сключвало сделки за
продажба или покупка на нови активи.
III. Информация за спазване на изискванията по чл. 5, ал. 7 и ал. 9, чл. 25, ал. 1 – 5
и чл. 26, ал. 1 и ал. 2 /чл. 31, ал. 1, т. 3 от ЗДСИЦДС/
Активите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ към 31.12.2025 г. възлизат на 82 640 хил.
лв., като 100 % от тях са именно в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от
ЗДСИЦДС.
Приходите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ към 31.12.2025 г. са в размер на 7 118 хил.
лв.
През отчетния период „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не е инвестирало в ценни книжа,
издадени или гарантирани от държава членка, респективно не притежава банкови депозити.
През отчетния период „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не е инвестирало в други
дружества със специална инвестиционна цел.
По отношение на инвестиции в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС,
към 31.12.2025 г. са налице следните факти и обстоятелства:
На 27.02.2025 г., Дружеството е провело общо събрание на акционерите си, на което е
взето решение за предварително одобрение и съгласие от тяхна страна, ДСИЦ да придобие
дялове от специализирано дружество с предмет на дейност, съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
Обект на сделката, гласувана от акционерите е придобиването на дружествените
дялове на дружество „ОФИС С4“ ЕООД, което развива икономическа активност, в съответствие
с основния си предмет на дейност – инвестиции в имоти и строителство. „ОФИС С4“ ЕООД е
създадено с цел да реализира инвестиционен проект за изграждане на офис сграда с две
подземни нива, разположена в УПИ VIII-1599, кв. 3, местност „Хладилника – Витоша“.
Съгласно взетото решение от страна на акционерите, придобивната стойност на
ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛ. 31, АЛ. 1 ОТ ЗАКОНА ЗА ДРУЖЕСТВАТА СЪС СПЕЦИАЛНА
ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ И ЗА ДРУЖЕСТВАТА ЗА СЕКЮРИТИЗАЦИЯ (ЗДСИЦДС) И ЧЛ. 20, АЛ. 1,
Т.1 ОТ НАРЕДБА № 2 НА КФН
ОТНОСНО
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
КЪМ 31.12.2025 г.
I. Информация за дела на активите, отдадени за ползване срещу заплащане,
спрямо общия размер на инвестициите в недвижими имоти /чл. 31, ал. 1, т. 1 от ЗДСИЦДС/
През отчетния период 01.01.2025 - 31.12.2025 г. отдадените за ползване срещу
заплащане търговски обекти, спрямо общия размер на инвестициите в недвижими имоти
представляват 100 %.
II. Информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща
с 5 на сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти /чл. 31, ал. 1, т. 2 от
ЗДСИЦДС/
През отчетния период, Дружеството е сключило сделка по придобиване на 100% от
дружествените дялове на специализирано дружество по чл. 28 от ЗДСИЦДС на обща стойност
11 734 980 лв. Подробна информация за параметрите и условията по сделката е предоставена
на стр. 19, т. 5. „Инвестиции в дъщерни предприятия“ от Пояснителни бележки към ГФО за
2025 г.
Освен посоченото, през отчетния период Дружеството не е сключвало сделки за
продажба или покупка на нови активи.
III. Информация за спазване на изискванията по чл. 5, ал. 7 и ал. 9, чл. 25, ал. 1 – 5
и чл. 26, ал. 1 и ал. 2 /чл. 31, ал. 1, т. 3 от ЗДСИЦДС/
Активите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ към 31.12.2025 г. възлизат на 82 640 хил.
лв., като 100 % от тях са именно в резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от
ЗДСИЦДС.
Приходите на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ към 31.12.2025 г. са в размер на 7 118 хил.
лв.
През отчетния период „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не е инвестирало в ценни книжа,
издадени или гарантирани от държава членка, респективно не притежава банкови депозити.
През отчетния период „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не е инвестирало в други
дружества със специална инвестиционна цел.
По отношение на инвестиции в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС,
към 31.12.2025 г. са налице следните факти и обстоятелства:
На 27.02.2025 г., Дружеството е провело общо събрание на акционерите си, на което е
взето решение за предварително одобрение и съгласие от тяхна страна, ДСИЦ да придобие
дялове от специализирано дружество с предмет на дейност, съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
Обект на сделката, гласувана от акционерите е придобиването на дружествените
дялове на дружество „ОФИС С4“ ЕООД, което развива икономическа активност, в съответствие
с основния си предмет на дейност – инвестиции в имоти и строителство. „ОФИС С4“ ЕООД е
създадено с цел да реализира инвестиционен проект за изграждане на офис сграда с две
подземни нива, разположена в УПИ VIII-1599, кв. 3, местност „Хладилника – Витоша“.
Съгласно взетото решение от страна на акционерите, придобивната стойност на
79
дружествените дялове е в размер на 11,734,980 лева, като предвид обстоятелството, че в
сделката участва заинтересовано лице, към писмените материали за събранието е
представена изготвена пазарна оценка от независим оценител за определяне на
справедливата стойност на дружествените дялове на придобиваното дружество.
Дружество „ОФИС С4“ ЕООД е с внесен капитал от 5 764 700 лв., разпределен в
съответния брой дружествени дялове, като промяната в капитала му е вписана в ТРРЮЛНЦ с
вписване № 20250416144906 от 16.04.2025 г. В изпълнение на взетото от акционерите
решение е заявено и вписване на промяна в собствеността на „ОФИС С4“ ЕООД от „Браво
Скай“ ЕООД, ЕИК 208036865, на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, която е вписана в ТРРЮЛНЦ
по партидата на дружеството на 25.04.2025 г.
Към 31.12.2025 г. е спазено изискването на чл. 25, ал. 4 от ЗДСИЦДС, като инвестицията
в дружествените дялове на специализирано дружество е в рамките на предвиденото
законово ограничение.
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не притежава инвестиции от капитала на третите лица
(обслужващите дружества „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД и „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД), с които са
сключени договори, за извършване на дейностите по чл. 27 от ЗДСИЦДС.
На събрание, проведено на 27.02.2025 г., акционерите на „Браво Пропърти Фонд“
АДСИЦ са взели решение за предоставяне на обезпечение от АДСИЦ на задължения по банков
кредит в размер на до 70 на сто от активите на дружество „ОФИС С4“ ЕООД, което след
придобиване от ДСИЦ притежава статут на дъщерно, специализирано дружество, по смисъла
на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Към датата на съставяне на настоящия документ, не е налице
предоставяне на обезпечения от страна на ДСИЦ във връзка с банкови заеми на
специализираното дружество.
На 22.03.2024 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит и договор за банков кредит под условие за поемане на кредитни
ангажименти с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 13 400 000 евро (тринадесет милиона и четиристотин хиляди евро);
- Срок на издължаване: 4 (четири) години от датата на Договора за инвестиционен
кредит;
- Лихва: представлява сбор от приложимия променлив лихвен индекс
3-месечен EURIBOR и Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във всеки един момент
от действието на Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен процент, начисляван
върху редовна главница няма да е по -нисък от 4%;
- Лихвен процент, начисляван върху просрочена главница, за срока на просрочието:
Формира се като сбор от приложимия към датата на просрочие размер на Годишния лихвен
процент за редовен дълг и Надбавка за просрочие от 2%;
- Фиксиран лихвен процент, начисляван върху наличния кредит, при просрочие на лихва
или главница и/или лихва, едновременно с лихвата за редовен дълг и лихвата за просрочен
дълг (Инвестиционен и Револвиращ лимити): 2%;
- Такси, комисиони и разноски във връзка с ползването, обслужването и погасяването
на кредита, включително и разноски свързани с предприети от Кредитора действия за
удовлетворяване на вземанията му, или свързани със запазване на и/или изпълнение върху
обезпечението, както и всички останали такси, комисиони и разноски така, както са
предвидени по вид, размер и начин на начисляване в Договора за кредит и Тарифата на
банката, както и при всички останали условия на Договора за кредит и анексите към него.
- Амортизация: 2.00% годишно, с балонно плащане на 92% от главницата на падеж;
- Обезпечение: първа по ред договорна ипотека върху придобитата офис сграда и
поземлен имот;
дружествените дялове е в размер на 11,734,980 лева, като предвид обстоятелството, че в
сделката участва заинтересовано лице, към писмените материали за събранието е
представена изготвена пазарна оценка от независим оценител за определяне на
справедливата стойност на дружествените дялове на придобиваното дружество.
Дружество „ОФИС С4“ ЕООД е с внесен капитал от 5 764 700 лв., разпределен в
съответния брой дружествени дялове, като промяната в капитала му е вписана в ТРРЮЛНЦ с
вписване № 20250416144906 от 16.04.2025 г. В изпълнение на взетото от акционерите
решение е заявено и вписване на промяна в собствеността на „ОФИС С4“ ЕООД от „Браво
Скай“ ЕООД, ЕИК 208036865, на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, която е вписана в ТРРЮЛНЦ
по партидата на дружеството на 25.04.2025 г.
Към 31.12.2025 г. е спазено изискването на чл. 25, ал. 4 от ЗДСИЦДС, като инвестицията
в дружествените дялове на специализирано дружество е в рамките на предвиденото
законово ограничение.
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не притежава инвестиции от капитала на третите лица
(обслужващите дружества „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД и „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД), с които са
сключени договори, за извършване на дейностите по чл. 27 от ЗДСИЦДС.
На събрание, проведено на 27.02.2025 г., акционерите на „Браво Пропърти Фонд“
АДСИЦ са взели решение за предоставяне на обезпечение от АДСИЦ на задължения по банков
кредит в размер на до 70 на сто от активите на дружество „ОФИС С4“ ЕООД, което след
придобиване от ДСИЦ притежава статут на дъщерно, специализирано дружество, по смисъла
на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС. Към датата на съставяне на настоящия документ, не е налице
предоставяне на обезпечения от страна на ДСИЦ във връзка с банкови заеми на
специализираното дружество.
На 22.03.2024 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ е сключило Договор за банков
инвестиционен кредит и договор за банков кредит под условие за поемане на кредитни
ангажименти с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 13 400 000 евро (тринадесет милиона и четиристотин хиляди евро);
- Срок на издължаване: 4 (четири) години от датата на Договора за инвестиционен
кредит;
- Лихва: представлява сбор от приложимия променлив лихвен индекс
3-месечен EURIBOR и Надбавка в размер на 1.50% годишно, като във всеки един момент
от действието на Договора за инвестиционен кредит, годишният лихвен процент, начисляван
върху редовна главница няма да е по -нисък от 4%;
- Лихвен процент, начисляван върху просрочена главница, за срока на просрочието:
Формира се като сбор от приложимия към датата на просрочие размер на Годишния лихвен
процент за редовен дълг и Надбавка за просрочие от 2%;
- Фиксиран лихвен процент, начисляван върху наличния кредит, при просрочие на лихва
или главница и/или лихва, едновременно с лихвата за редовен дълг и лихвата за просрочен
дълг (Инвестиционен и Револвиращ лимити): 2%;
- Такси, комисиони и разноски във връзка с ползването, обслужването и погасяването
на кредита, включително и разноски свързани с предприети от Кредитора действия за
удовлетворяване на вземанията му, или свързани със запазване на и/или изпълнение върху
обезпечението, както и всички останали такси, комисиони и разноски така, както са
предвидени по вид, размер и начин на начисляване в Договора за кредит и Тарифата на
банката, както и при всички останали условия на Договора за кредит и анексите към него.
- Амортизация: 2.00% годишно, с балонно плащане на 92% от главницата на падеж;
- Обезпечение: първа по ред договорна ипотека върху придобитата офис сграда и
поземлен имот;
80
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи вземания на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, от трети
лица произтичащи от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други гаранционни
инструменти, произтичащи от всички договори за наем на обекти от ипотекираната офис
сграда;
-първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения
(ЗДФО) върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти Фонд
АДСИЦ при банката кредитор, в размер на 1 369 хил. лева, представляващи гаранционен
депозит.
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, ЕИК 204729982 е сключило Договор за
банков инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 7 000 000 евро (седем милиона евро);
- Краен срок за погасяване на кредита: 18.02.2031 г.;
- Лихва: 2% (два процента); Приложимият към датата на договора лихвен индекс е 3-
месечния EURIBOR. Към датата на сключване на договора, приложимият размер на годишния
лихвен процент (ГЛП) е 3.822% (три цяло осемстотин двадесет и два процента);
- Обезпечения по кредита: Втора по ред договорна ипотека след първа по ред в полза
на Банката върху Проекта (офис сграда „Офис А”), а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ), за който по кадастралната карта и регистри,
одобрени със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по
геодезия, картография и кадастър (АГКК) е определен идентификатор № 68134.4081.537, с
адрес на поземления имот: град София, район ,,Младост“, с площ на имота по скица на АГКК
от 4 138 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 537
(петстотин тридесет и седем), квартал: 8 (осем), парцел: VІ (шести), при съседи на имота по
скица на АКГГ: 68134.4081.9647; 68134.4081.9648; 68134.4081.1430; 68134.4081.2116;
68134.4081.1524; 68134.4081.166; 68134.4081.1037, ЗАЕДНО с изградената в този имот СГРАДА
с идентификатор 68134.4081.537.1 по кадастралната карта и регистри, одобрени със заповед
№ РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография
и кадастър, с функционално предназначение: Сграда със смесено предназначение, брой
етажи 7, брой самостоятелни обекти 9, застроена площ по скица от 2065 кв.м., с адрес на
сградата: град София, район „Младост”, с административен адрес: ул. „Иван Абаджиев“ № 2,
стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, при граници - от четири страни -
поземления имот; и която страда, съгласно Разрешение за строеж № 48/24.03.2017 г. на
Главния архитект на СО, НАГ, влязло в сила на 20.04.2017 г. и Заповед № РА-51-271 от
13.12.2018г., издадени от Главния архитект на Столична община, одобрени инвестиционни
проекти на 17.03.2017 г. от НАГ, одобрени инвестиционни проекти на 22.05.2017 г. и одобрени
инвестиционни проекти на 13.12.2018 г. и Разрешение за ползване № СТ-05-413/26.03.2019 г.
на ДНСК, представлява девететажна Офис сграда с подземен паркинг и кафе – сладкарница,
от които седем надземни нива - едно партерно и шест офисни нива, свързани с централно
ядро - вертикални комуникации, обслужващи помещения и санитарни възли, както и два
подземни етажа, предвидени за технически помещения и паркоместа, като в нотариалния акт
за учредяване на ипотека сградата ще бъде описана и съгласно одобрените архитектурни
проекти за построяване на сградата, ведно и заедно с всички подобрения и приращения в
поземления имот.
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи вземания на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, произтичащи от всички
договори за наем на обекти от ипотекираната офис сграда;
-първи по ред залог, по реда на Закона за особените залози (ЗОЗ) върху всички
настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, от трети
лица произтичащи от гаранционни депозити/ банкови гаранции/ други гаранционни
инструменти, произтичащи от всички договори за наем на обекти от ипотекираната офис
сграда;
-първи по ред залог по реда на ЗОЗ и Закона за договорите за финансови обезпечения
(ЗДФО) върху собствени парични средства, блокирани по сметка на Браво Пропърти Фонд
АДСИЦ при банката кредитор, в размер на 1 369 хил. лева, представляващи гаранционен
депозит.
На 18.02.2025 г., „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, ЕИК 204729982 е сключило Договор за
банков инвестиционен кредит с „Уникредит Булбанк“ АД, със следните параметри:
- Размер на кредита: 7 000 000 евро (седем милиона евро);
- Краен срок за погасяване на кредита: 18.02.2031 г.;
- Лихва: 2% (два процента); Приложимият към датата на договора лихвен индекс е 3-
месечния EURIBOR. Към датата на сключване на договора, приложимият размер на годишния
лихвен процент (ГЛП) е 3.822% (три цяло осемстотин двадесет и два процента);
- Обезпечения по кредита: Втора по ред договорна ипотека след първа по ред в полза
на Банката върху Проекта (офис сграда „Офис А”), а именно:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ (УПИ), за който по кадастралната карта и регистри,
одобрени със заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по
геодезия, картография и кадастър (АГКК) е определен идентификатор № 68134.4081.537, с
адрес на поземления имот: град София, район ,,Младост“, с площ на имота по скица на АГКК
от 4 138 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 537
(петстотин тридесет и седем), квартал: 8 (осем), парцел: VІ (шести), при съседи на имота по
скица на АКГГ: 68134.4081.9647; 68134.4081.9648; 68134.4081.1430; 68134.4081.2116;
68134.4081.1524; 68134.4081.166; 68134.4081.1037, ЗАЕДНО с изградената в този имот СГРАДА
с идентификатор 68134.4081.537.1 по кадастралната карта и регистри, одобрени със заповед
№ РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография
и кадастър, с функционално предназначение: Сграда със смесено предназначение, брой
етажи 7, брой самостоятелни обекти 9, застроена площ по скица от 2065 кв.м., с адрес на
сградата: град София, район „Младост”, с административен адрес: ул. „Иван Абаджиев“ № 2,
стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, при граници - от четири страни -
поземления имот; и която страда, съгласно Разрешение за строеж № 48/24.03.2017 г. на
Главния архитект на СО, НАГ, влязло в сила на 20.04.2017 г. и Заповед № РА-51-271 от
13.12.2018г., издадени от Главния архитект на Столична община, одобрени инвестиционни
проекти на 17.03.2017 г. от НАГ, одобрени инвестиционни проекти на 22.05.2017 г. и одобрени
инвестиционни проекти на 13.12.2018 г. и Разрешение за ползване № СТ-05-413/26.03.2019 г.
на ДНСК, представлява девететажна Офис сграда с подземен паркинг и кафе – сладкарница,
от които седем надземни нива - едно партерно и шест офисни нива, свързани с централно
ядро - вертикални комуникации, обслужващи помещения и санитарни възли, както и два
подземни етажа, предвидени за технически помещения и паркоместа, като в нотариалния акт
за учредяване на ипотека сградата ще бъде описана и съгласно одобрените архитектурни
проекти за построяване на сградата, ведно и заедно с всички подобрения и приращения в
поземления имот.
81
Втори по ред особен залог върху следните вземания:
(i) Върху всички настоящи и бъдещи вземания на Кредитополучателя срещу трети
лица, произтичащи от сключени договори за наем за обекти от Проекта, както и от такива,
които предстои да бъдат сключени.
(ii) Кредитополучателят, в качеството и на Залогодател, се задължава да насочва
всички постъпления от заложените вземания по следните банкови сметки на „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, открити в „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД – за дължимите
суми за наемна цена посключените договори за наем за дължимите суми за такса управление
и поддръжка на Проекта по сключените договори за наем, както и за наличностите по
откритите в ОББ сметки, както и да уведоми наемателите и ОББ за учредения залог по смисъла
на чл.17 от ЗОЗ.
(iii) всички настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Кредитополучателя
срещу трети лица, произтичащи от гаранционни депозити/банкови гаранции/други
гаранционни инструменти, издадени/предоставени в полза на Кредитополучателя във връзка
със сключени договори за наем на обекти от Проекта, както и от такива, които предстои да
бъдат сключени.
- Период на плащания по главници и лихви: Първата погасителна вноска за главница е
дължима в края на първото пълно тримесечие след усвояването на кредита;
Последната изравнителна вноска е дължима в края на първия месец след последната
тримесечна погасителна вноска от края на четвъртата година от погасителния план;
През отчетния период, във връзка със сключените договори за банкови кредити с
„Уникредит Булбанк“ АД, Дружеството е страна по рамков договор за финансови сделки,
сключен на 22.03.2024 г., с оглед ограничаване на експозицията към промени в пазарните
лихвени проценти, във връзка с предоставените банкови кредити, които са пряко свързани с
осъществяваната от Дружеството дейност по чл. 5 от ЗДСИЦДС.
По отношение на предоставено банково финансиране на специализираното дъщерно
дружество – „ОФИС С4“ ЕООД, към 31.12.2025 г. са налице следните факти и
обстоятелства:
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ от заседание
проведено на 11.09.2025 г., на 12.09.2025 г. е сключен Договор за банков кредит със страни:
„ОФИС С4“ ЕООД – кредитополучател, „Алианц Банк България“ АД – кредитор и Асен
Стоименов Лисев- съдлъжник/солидарен длъжник. По силата на договора, банката
предоставя на кридитополучателя банков кредит със следните параметри:
Вид на кредита: Оборотен кредит;
Размер на кредита и валута: 7 000 000 ЕUR (седем милиона евро);
Цел на кредита: Финансиране на разходите по изграждането на „Офис сграда с
допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива» в УПИ VIII-1599, за
ОФИСИ и ОДО, кв.3, НПЗ Хладилника-Витоша, район Лозенец, гр.София, ПИ 68134.903.1599 и
ПИ 68134.903.183;
Срок за издължаване на кредита: 25/09/2040;
Гратисен период: 24/07/2027 г.
Обезпечения: Първа по ред договорна ипотека в полза на Банката учредена върху
собствените на Кредитополучателя Поземлен имот с идентификатор 68134.903.1599, по КККР
на гр. София, общ. Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД-18-
Втори по ред особен залог върху следните вземания:
(i) Върху всички настоящи и бъдещи вземания на Кредитополучателя срещу трети
лица, произтичащи от сключени договори за наем за обекти от Проекта, както и от такива,
които предстои да бъдат сключени.
(ii) Кредитополучателят, в качеството и на Залогодател, се задължава да насочва
всички постъпления от заложените вземания по следните банкови сметки на „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, открити в „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД – за дължимите
суми за наемна цена посключените договори за наем за дължимите суми за такса управление
и поддръжка на Проекта по сключените договори за наем, както и за наличностите по
откритите в ОББ сметки, както и да уведоми наемателите и ОББ за учредения залог по смисъла
на чл.17 от ЗОЗ.
(iii) всички настоящи и бъдещи, условни и безусловни вземания на Кредитополучателя
срещу трети лица, произтичащи от гаранционни депозити/банкови гаранции/други
гаранционни инструменти, издадени/предоставени в полза на Кредитополучателя във връзка
със сключени договори за наем на обекти от Проекта, както и от такива, които предстои да
бъдат сключени.
- Период на плащания по главници и лихви: Първата погасителна вноска за главница е
дължима в края на първото пълно тримесечие след усвояването на кредита;
Последната изравнителна вноска е дължима в края на първия месец след последната
тримесечна погасителна вноска от края на четвъртата година от погасителния план;
През отчетния период, във връзка със сключените договори за банкови кредити с
„Уникредит Булбанк“ АД, Дружеството е страна по рамков договор за финансови сделки,
сключен на 22.03.2024 г., с оглед ограничаване на експозицията към промени в пазарните
лихвени проценти, във връзка с предоставените банкови кредити, които са пряко свързани с
осъществяваната от Дружеството дейност по чл. 5 от ЗДСИЦДС.
По отношение на предоставено банково финансиране на специализираното дъщерно
дружество – „ОФИС С4“ ЕООД, към 31.12.2025 г. са налице следните факти и
обстоятелства:
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ от заседание
проведено на 11.09.2025 г., на 12.09.2025 г. е сключен Договор за банков кредит със страни:
„ОФИС С4“ ЕООД – кредитополучател, „Алианц Банк България“ АД – кредитор и Асен
Стоименов Лисев- съдлъжник/солидарен длъжник. По силата на договора, банката
предоставя на кридитополучателя банков кредит със следните параметри:
Вид на кредита: Оборотен кредит;
Размер на кредита и валута: 7 000 000 ЕUR (седем милиона евро);
Цел на кредита: Финансиране на разходите по изграждането на „Офис сграда с
допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива» в УПИ VIII-1599, за
ОФИСИ и ОДО, кв.3, НПЗ Хладилника-Витоша, район Лозенец, гр.София, ПИ 68134.903.1599 и
ПИ 68134.903.183;
Срок за издължаване на кредита: 25/09/2040;
Гратисен период: 24/07/2027 г.
Обезпечения: Първа по ред договорна ипотека в полза на Банката учредена върху
собствените на Кредитополучателя Поземлен имот с идентификатор 68134.903.1599, по КККР
на гр. София, общ. Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД-18-
82
739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР засягащо поземления имот от
29.02.2024 г., с адрес: гр. София, район Лозенец, м. НПЗ „Хладилника -Витоша“, ул. Сребърна
№ 4, с площ от 901 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: За административна сграда, комплекс, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: 1599, кв. 3, съседи: 68134.903.63, 68134.903.1562, 68134.903.2619,
68134.903.2525 и Поземлен имот с идентификатор 68134.903.183, по КККР на гр. София, общ.
Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК,
с последно изменение на КККР засягащо поземления имот: няма данни за изменение, с адрес:
гр. София, район Лозенец, кв. Промишлена зона „Хладилника“, ул. Сребърна № 14, с площ от
26 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
За друг вид производствен, складов обект, предишен идентификатор: 68134.903.1562, номер
по предходен план: 1562, кв. 3, съседи: 68134.903.63, 68134.903.1564, 68134.903.1599, за
които поземлени имоти с идентификатори 68134.903.1599 и 68134.903.183, съгласно
Комбинирана скица издадена на 19.02.2024 г. от инж. К. Зиновиев, е отреден УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII – 1599 - за офиси и ДОО, по регулационния план на гр. София, р-н
Лозенец, м. НПЗ „Хладилника-Витоша“, „Части север и юг“, одобрен с решение № 254 по
протокол № 17/31.05.2012 г. на СОС, поправено с Решение № 703 по протокол
№42/26.10.2017 г., и РУП, одобрен със Заповед № САГ24-РАЗ53-947/05.12.2024 г. на Гл. арх.
на СО, с площ от 926 кв.м., при съседи съгласно комбинирана скица: ул. „Сребърна“, УПИ IX –
249, УПИ X-1562 и УПИ XIV-2561, заедно с правото на строеж за изграждане в урегулирания
поземлен имот на „Офис сграда с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж
на две нива“, със застроена площ от 478,20 кв. м., разгъната застроена площ от 3240,00 кв. м.,
и разгъната застроена площ със сутерен от 5007,50 кв.м., съгласно Разрешение за строеж №
43/11.06.2025 г., в сила от 26.06.2025 г. и одобрени (съгласувани) инвестиционни проекти на
11.06.2025 г. от Гл. арх. на общ. Лозенец, състояща се от Сутерен 2, на кота – 6,97 м., със
застроена площ от 882,73 кв.м.; Сутерен 1, на кота – 3,74 м., със застроена площ от 882,73
кв.м.; Първи етаж, на кота ± 0,00 м., със застроена площ от 478,20 кв.м.; Втори етаж, на кота +
4,76 м., със застроена площ от 412,41 кв.м.; Трети етаж на кота +8,33 м., със застроена площ от
427,76м.; Четвърти етаж на кота + 11,90 м., със застроена площ от 443,11м.; Пети етаж на кота
+ 15,47 м., със застроена площ от 458,41 м.; Шести етаж на кота + 19,04 м., със застроена площ
от 473,81 м.; Седми етаж на кота + 22,61 м., със застроена площ от 489,16 м. Покрив + 26,35 м.,
със застроена площ от 54,69 м.
Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху настоящи и
бъдещи вземания по сметките на Офис С4 ЕООД, ЕИК/БУЛСТАТ 207715450 в Банката.
Договорът за Залог по реда на ЗДФО.
Първи по ред особен залог по реда на Закона за особените залози в полза на Банката,
учреден върху всички дружествени дялове на дружеството-кредитополучател „Офис С4“
ЕООД, притежавани от едноличния собственик на капитала и залогодател "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ, ЕИК 204729982.
Втора по ред договорна ипотека върху поземлени имоти с идентификатори
68134.903.1599 и 68134.903.183, заедно с изградената на степен „груб строеж“ „Офис сграда с
допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“, с индивидуализация
на изградените самостоятелни обекти в сградата.
В съответствие с изискванията на чл. 21, ал. 1 от ЗДСИЦДС, по отношение на
притежавания от Дружеството недвижим имот е налице валидна застрахователната полица,
която покрива като минимум рисковете по раздел II, т. 8 първо-четвърто и шесто тире от
приложение № 1 от Кодекса за застраховането.
739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК, с последно изменение на КККР засягащо поземления имот от
29.02.2024 г., с адрес: гр. София, район Лозенец, м. НПЗ „Хладилника -Витоша“, ул. Сребърна
№ 4, с площ от 901 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: За административна сграда, комплекс, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: 1599, кв. 3, съседи: 68134.903.63, 68134.903.1562, 68134.903.2619,
68134.903.2525 и Поземлен имот с идентификатор 68134.903.183, по КККР на гр. София, общ.
Столична, обл. София (столица), одобрени със Заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на ИД на АГКК,
с последно изменение на КККР засягащо поземления имот: няма данни за изменение, с адрес:
гр. София, район Лозенец, кв. Промишлена зона „Хладилника“, ул. Сребърна № 14, с площ от
26 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
За друг вид производствен, складов обект, предишен идентификатор: 68134.903.1562, номер
по предходен план: 1562, кв. 3, съседи: 68134.903.63, 68134.903.1564, 68134.903.1599, за
които поземлени имоти с идентификатори 68134.903.1599 и 68134.903.183, съгласно
Комбинирана скица издадена на 19.02.2024 г. от инж. К. Зиновиев, е отреден УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII – 1599 - за офиси и ДОО, по регулационния план на гр. София, р-н
Лозенец, м. НПЗ „Хладилника-Витоша“, „Части север и юг“, одобрен с решение № 254 по
протокол № 17/31.05.2012 г. на СОС, поправено с Решение № 703 по протокол
№42/26.10.2017 г., и РУП, одобрен със Заповед № САГ24-РАЗ53-947/05.12.2024 г. на Гл. арх.
на СО, с площ от 926 кв.м., при съседи съгласно комбинирана скица: ул. „Сребърна“, УПИ IX –
249, УПИ X-1562 и УПИ XIV-2561, заедно с правото на строеж за изграждане в урегулирания
поземлен имот на „Офис сграда с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж
на две нива“, със застроена площ от 478,20 кв. м., разгъната застроена площ от 3240,00 кв. м.,
и разгъната застроена площ със сутерен от 5007,50 кв.м., съгласно Разрешение за строеж №
43/11.06.2025 г., в сила от 26.06.2025 г. и одобрени (съгласувани) инвестиционни проекти на
11.06.2025 г. от Гл. арх. на общ. Лозенец, състояща се от Сутерен 2, на кота – 6,97 м., със
застроена площ от 882,73 кв.м.; Сутерен 1, на кота – 3,74 м., със застроена площ от 882,73
кв.м.; Първи етаж, на кота ± 0,00 м., със застроена площ от 478,20 кв.м.; Втори етаж, на кота +
4,76 м., със застроена площ от 412,41 кв.м.; Трети етаж на кота +8,33 м., със застроена площ от
427,76м.; Четвърти етаж на кота + 11,90 м., със застроена площ от 443,11м.; Пети етаж на кота
+ 15,47 м., със застроена площ от 458,41 м.; Шести етаж на кота + 19,04 м., със застроена площ
от 473,81 м.; Седми етаж на кота + 22,61 м., със застроена площ от 489,16 м. Покрив + 26,35 м.,
със застроена площ от 54,69 м.
Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху настоящи и
бъдещи вземания по сметките на Офис С4 ЕООД, ЕИК/БУЛСТАТ 207715450 в Банката.
Договорът за Залог по реда на ЗДФО.
Първи по ред особен залог по реда на Закона за особените залози в полза на Банката,
учреден върху всички дружествени дялове на дружеството-кредитополучател „Офис С4“
ЕООД, притежавани от едноличния собственик на капитала и залогодател "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ, ЕИК 204729982.
Втора по ред договорна ипотека върху поземлени имоти с идентификатори
68134.903.1599 и 68134.903.183, заедно с изградената на степен „груб строеж“ „Офис сграда с
допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на две нива“, с индивидуализация
на изградените самостоятелни обекти в сградата.
В съответствие с изискванията на чл. 21, ал. 1 от ЗДСИЦДС, по отношение на
притежавания от Дружеството недвижим имот е налице валидна застрахователната полица,
която покрива като минимум рисковете по раздел II, т. 8 първо-четвърто и шесто тире от
приложение № 1 от Кодекса за застраховането.
83
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, взето на 12.09.2025
г. е подписан договор със страни „Алианц Банк България“ АД – Кредитор, „Офис С4“ ЕООД –
кредитополучател и Асен Стоименов Лисев - съдлъжник / солидарен длъжник. Предмет на
посочения договор е предоставяне от банката на кредитна линия в размер на 600 000 лв.
(шестстотин хиляди лева) за финансиране на ДДС при плащания на доставчици, свързани с
изграждането на „Офис сграда с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на
две нива“ в УПИ VIII-1599, за ОФИСИ и ОДО, кв.3, НПЗ Хладилника-Витоша, район Лозенец,
гр.София, ПИ 68134.903.1599 и ПИ 68134.903.183.
Краен срок за издължаване на кредита 25.01.2028 г., при гратисен период за
плащанията по главницата – 24.01.2028 г.
Обезпечения: Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху
настоящи и бъдещи парични вземания на „ОФИС С4“ ЕООД, за всички налични и/или
постъпващи парични средства, по която и да е банкова сметка, открита в Банката, в общ
размер не по-малко от 600 000 (шестстотин хиляди) лева, във всеки един момент от действие
на договора за кредит.
IV. Информация за недвижимите имоти на територията на друга държава членка
по държави /чл. 31, ал. 1, т. 4 от ЗДСИЦДС/
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не притежава недвижими имоти на територията на
друга държава членка, поради което не са налице обстоятелства, които да бъдат декларирани
в настоящата точка.
V. Друга информация, определена с наредба /чл. 31, ал. 1, т. 5 от ЗДСИЦДС/
Информация по чл. 20, ал. 1, т. 1, б. „а“ от Наредба № 2 за извършени строежи,
ремонти и подобрения на недвижимите имоти.
През отчетния период „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не е извършвало строежи.
Извършените подобрения на притежаваната от Дружеството сграда са на обща
стойност 472 хил.лв.
Информация по чл. 20, ал. 1, т. 1, б. „б“ от Наредба № 2 за относителния дял на
неплатените наеми, лизингови и арендни вноски спрямо общата стойност на вземанията,
произтичащи от всички сключени от дружеството споразумения за наем, лизинг и аренда.
Фактурираните приходи от наем към 31.12.2025 г. възлизат на 4,520 хил. лв. без ДДС.
Неплатените фактурирани наеми с настъпил падеж за плащане към 31.12.2025 г. възлизат на
10 хил. лв. без ДДС, като относителният им дял възлиза на 0,22% от всички сключени от
дружеството договори за наем.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
В изпълнение на решение на СД на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ, взето на 12.09.2025
г. е подписан договор със страни „Алианц Банк България“ АД – Кредитор, „Офис С4“ ЕООД –
кредитополучател и Асен Стоименов Лисев - съдлъжник / солидарен длъжник. Предмет на
посочения договор е предоставяне от банката на кредитна линия в размер на 600 000 лв.
(шестстотин хиляди лева) за финансиране на ДДС при плащания на доставчици, свързани с
изграждането на „Офис сграда с допълващо застрояване, ограда Н<2.2m и подземен гараж на
две нива“ в УПИ VIII-1599, за ОФИСИ и ОДО, кв.3, НПЗ Хладилника-Витоша, район Лозенец,
гр.София, ПИ 68134.903.1599 и ПИ 68134.903.183.
Краен срок за издължаване на кредита 25.01.2028 г., при гратисен период за
плащанията по главницата – 24.01.2028 г.
Обезпечения: Залог по реда на Закона за договорите за финансово обезпечение върху
настоящи и бъдещи парични вземания на „ОФИС С4“ ЕООД, за всички налични и/или
постъпващи парични средства, по която и да е банкова сметка, открита в Банката, в общ
размер не по-малко от 600 000 (шестстотин хиляди) лева, във всеки един момент от действие
на договора за кредит.
IV. Информация за недвижимите имоти на територията на друга държава членка
по държави /чл. 31, ал. 1, т. 4 от ЗДСИЦДС/
„Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не притежава недвижими имоти на територията на
друга държава членка, поради което не са налице обстоятелства, които да бъдат декларирани
в настоящата точка.
V. Друга информация, определена с наредба /чл. 31, ал. 1, т. 5 от ЗДСИЦДС/
Информация по чл. 20, ал. 1, т. 1, б. „а“ от Наредба № 2 за извършени строежи,
ремонти и подобрения на недвижимите имоти.
През отчетния период „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ не е извършвало строежи.
Извършените подобрения на притежаваната от Дружеството сграда са на обща
стойност 472 хил.лв.
Информация по чл. 20, ал. 1, т. 1, б. „б“ от Наредба № 2 за относителния дял на
неплатените наеми, лизингови и арендни вноски спрямо общата стойност на вземанията,
произтичащи от всички сключени от дружеството споразумения за наем, лизинг и аренда.
Фактурираните приходи от наем към 31.12.2025 г. възлизат на 4,520 хил. лв. без ДДС.
Неплатените фактурирани наеми с настъпил падеж за плащане към 31.12.2025 г. възлизат на
10 хил. лв. без ДДС, като относителният им дял възлиза на 0,22% от всички сключени от
дружеството договори за наем.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
84
ДОКЛАД НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
ОТНОСНО ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА
ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ДРУЖЕСТВОТО, РАЗРАБОТЕНА В
СЪОТВЕТСТВИЕ С ИЗИСКВАНИЯТА НА НАРЕДБА № 48 НА КФН ОТ
20 МАРТ 2013 Г. ЗА ИЗИСКВАНИЯТА КЪМ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА
Настоящият доклад е изготвен от Съвета на Директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ в съответствие с разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от НАРЕДБА № 48 на КФН
от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията и представлява
самостоятелен документ към годишния финансов отчет на дружеството към
31.12.2025 г. Докладът съдържа преглед за начина, по който политиката за
възнагражденията е прилагана през годината, като е приложена информация за
прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова година.
ДОКЛАД НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
ОТНОСНО ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА
ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА ДРУЖЕСТВОТО, РАЗРАБОТЕНА В
СЪОТВЕТСТВИЕ С ИЗИСКВАНИЯТА НА НАРЕДБА № 48 НА КФН ОТ
20 МАРТ 2013 Г. ЗА ИЗИСКВАНИЯТА КЪМ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА
Настоящият доклад е изготвен от Съвета на Директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ в съответствие с разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от НАРЕДБА № 48 на КФН
от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията и представлява
самостоятелен документ към годишния финансов отчет на дружеството към
31.12.2025 г. Докладът съдържа преглед за начина, по който политиката за
възнагражденията е прилагана през годината, като е приложена информация за
прилагане на политиката за възнагражденията за следващата финансова година.
85
1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на
политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата
и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито
услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията
Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ (или наричани за краткост съответно Политиката, СД и
Дружеството), както и всяко нейно изменение и допълнение, се разработва от Съвета на
директорите на Дружеството и се утвърждава от Общото събрание на акционерите.
Действащата към настоящия момент Политика е разработена от СД на Дружеството и
одобрена от общото събрание на акционерите. В съответствие с нормативните изисквания,
Политиката е приета на редовно годишно Общо събрание на акционерите на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, проведено на 05.04.2021 г. На редовно заседание на общото
събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025 г. политиката е преразгледана от
присъстващите на събранието акционери, като в нея не са предложени изменения.
При разработване на Политиката за възнагражденията на членовете на СД на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ са взети предвид всички нормативни изисквания, както и
препоръките на Националния Кодекс за корпоративно управление.
Съгласно действащата Политика на членовете на СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ, Дружеството няма създаден комитет по възнагражденията. При определяне на
Политиката, СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не е ползвал външни консултанти.
Политиката има за цел да установи обективни критерии при определяне на
възнагражденията на корпоративното ръководство на компанията, с оглед привличане и
задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета и мотивирането им да работят в
интерес на компанията и акционерите, като избягват потенциален и реален конфликт на
интереси.
От приемането й, "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е прилагало Политиката за
възнагражденията на членовете на СД, в съответствие с нормативните изисквания за
публичните дружества, целите, дългосрочните интереси и стратегията за бъдещо развитие на
дружеството, както и финансово-икономическото му състояние, в контекста на националната
и европейска икономическа конюнктура, при отчитане препоръките на Националния Кодекс
за корпоративно управление.
2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното
възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи
Съгласно действащата Политика на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, Дружеството
може да изплаща на членовете на СД както постоянно, така и допълнително (бонусно)
възнаграждение, по решение на Общото събрание на акционерите.
Постоянното възнаграждение на членовете на СД ще се актуализира в зависимост от
достигане на определен размер балансовата стойност на нетекущите активи на Дружеството,
както следва:
• От 1 до 10 милиона лева: 1 000 (хиляда) лева
• От 10 до 50 милиона лева: 2 000 (две хиляди) лева
• Над 50 милиона лева: 2 600 (две хиляди и шестстотин) лева
Месечното възнаграждение на член на СД не може да надхвърля ограниченията,
предвидени в чл. 44 ал. 2 от устава на Дружеството, а именно 1% от капитала.
1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на
политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата
и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито
услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията
Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ (или наричани за краткост съответно Политиката, СД и
Дружеството), както и всяко нейно изменение и допълнение, се разработва от Съвета на
директорите на Дружеството и се утвърждава от Общото събрание на акционерите.
Действащата към настоящия момент Политика е разработена от СД на Дружеството и
одобрена от общото събрание на акционерите. В съответствие с нормативните изисквания,
Политиката е приета на редовно годишно Общо събрание на акционерите на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, проведено на 05.04.2021 г. На редовно заседание на общото
събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025 г. политиката е преразгледана от
присъстващите на събранието акционери, като в нея не са предложени изменения.
При разработване на Политиката за възнагражденията на членовете на СД на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ са взети предвид всички нормативни изисквания, както и
препоръките на Националния Кодекс за корпоративно управление.
Съгласно действащата Политика на членовете на СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ, Дружеството няма създаден комитет по възнагражденията. При определяне на
Политиката, СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не е ползвал външни консултанти.
Политиката има за цел да установи обективни критерии при определяне на
възнагражденията на корпоративното ръководство на компанията, с оглед привличане и
задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета и мотивирането им да работят в
интерес на компанията и акционерите, като избягват потенциален и реален конфликт на
интереси.
От приемането й, "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е прилагало Политиката за
възнагражденията на членовете на СД, в съответствие с нормативните изисквания за
публичните дружества, целите, дългосрочните интереси и стратегията за бъдещо развитие на
дружеството, както и финансово-икономическото му състояние, в контекста на националната
и европейска икономическа конюнктура, при отчитане препоръките на Националния Кодекс
за корпоративно управление.
2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното
възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи
Съгласно действащата Политика на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, Дружеството
може да изплаща на членовете на СД както постоянно, така и допълнително (бонусно)
възнаграждение, по решение на Общото събрание на акционерите.
Постоянното възнаграждение на членовете на СД ще се актуализира в зависимост от
достигане на определен размер балансовата стойност на нетекущите активи на Дружеството,
както следва:
• От 1 до 10 милиона лева: 1 000 (хиляда) лева
• От 10 до 50 милиона лева: 2 000 (две хиляди) лева
• Над 50 милиона лева: 2 600 (две хиляди и шестстотин) лева
Месечното възнаграждение на член на СД не може да надхвърля ограниченията,
предвидени в чл. 44 ал. 2 от устава на Дружеството, а именно 1% от капитала.
86
Съгласно действащата политика допълнителното възнаграждение следва да отчита:
• Задълженията и приноса на всеки един член на съвета в дейността и резултатите на
дружеството;
• Възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета;
• Наличието на съответствие на интересите на членовете на съвета с дългосрочните
интереси на дружеството.
През 2025 г. членовете на СД са получавали само постоянни възнаграждения.
През 2025 г. на членовете на СД не са изплащани, съответно не са начислявани
променливи възнаграждения.
3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се
предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо
възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 от Наредба 48 допринасят
за дългосрочните интереси на дружеството
Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на СД на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, не е предвидена възможност за предоставяне на опции върху
акции, акции на дружеството на членовете на корпоративното ръководство, поради което не
са разработени такива критерии.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ може да изплаща на членовете на СД, допълнително
(бонусно) възнаграждение, както следва:
• допълнително възнаграждение на изпълнителния член на СД в размер на 0,9% (девет
десети от процента) от нетната печалба на Дружеството и в случай на продажба - 0,5%
(половин процент) от разликата между цената на придобиване и цената на продажба
на съответния инвестиционен имот.
• допълнително възнаграждение на членовете на СД, на които не е възложено
управлението - в размер на 0,5% (половин процент) от нетната печалба на Дружеството
и в случай на продажба 0,5% (половин процент) от разликата между цената на
продажба и цената на придобиване на съответния инвестиционен имот.
За периода 01.01.2025 г.- 31.12.2025 г., на членовете на СД на Дружеството не са
изплащани допълнителни (бонусни) възнаграждения.
4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за
постигнатите резултати; пояснение относно зависимостта между възнаграждението и
постигнатите резултати;
За периода от 01.01.2025 г. - 31.12.2025 г., членовете на СД на дружеството са
получавали само постоянно възнаграждение, размерът на което е било поставено, в
зависимост от достигане на определен размер на балансовата стойност на нетекущите активи
на дружеството. Размерът на изплащаното постоянно възнаграждение не е непосредствено и
пряко обвързано с постигнати резултати. Тъй като за отчетния период Дружеството не е
изплащало допълнително (бонусно) възнаграждение на членовете на СД, не е налице и
разработена методика за извършване на преценка, дали са изпълнени критериите за
постигнати резултати от отделните членове на съвета.
В случай че на по -късен етап се прецени за необходимо на членовете на СД на „Браво
Пропърти Фонд“ АДСИЦ да бъде изплащано допълнително (бонусно) възнаграждение,
Съгласно действащата политика допълнителното възнаграждение следва да отчита:
• Задълженията и приноса на всеки един член на съвета в дейността и резултатите на
дружеството;
• Възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на съвета;
• Наличието на съответствие на интересите на членовете на съвета с дългосрочните
интереси на дружеството.
През 2025 г. членовете на СД са получавали само постоянни възнаграждения.
През 2025 г. на членовете на СД не са изплащани, съответно не са начислявани
променливи възнаграждения.
3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се
предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо
възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 от Наредба 48 допринасят
за дългосрочните интереси на дружеството
Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на СД на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, не е предвидена възможност за предоставяне на опции върху
акции, акции на дружеството на членовете на корпоративното ръководство, поради което не
са разработени такива критерии.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ може да изплаща на членовете на СД, допълнително
(бонусно) възнаграждение, както следва:
• допълнително възнаграждение на изпълнителния член на СД в размер на 0,9% (девет
десети от процента) от нетната печалба на Дружеството и в случай на продажба - 0,5%
(половин процент) от разликата между цената на придобиване и цената на продажба
на съответния инвестиционен имот.
• допълнително възнаграждение на членовете на СД, на които не е възложено
управлението - в размер на 0,5% (половин процент) от нетната печалба на Дружеството
и в случай на продажба 0,5% (половин процент) от разликата между цената на
продажба и цената на придобиване на съответния инвестиционен имот.
За периода 01.01.2025 г.- 31.12.2025 г., на членовете на СД на Дружеството не са
изплащани допълнителни (бонусни) възнаграждения.
4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за
постигнатите резултати; пояснение относно зависимостта между възнаграждението и
постигнатите резултати;
За периода от 01.01.2025 г. - 31.12.2025 г., членовете на СД на дружеството са
получавали само постоянно възнаграждение, размерът на което е било поставено, в
зависимост от достигане на определен размер на балансовата стойност на нетекущите активи
на дружеството. Размерът на изплащаното постоянно възнаграждение не е непосредствено и
пряко обвързано с постигнати резултати. Тъй като за отчетния период Дружеството не е
изплащало допълнително (бонусно) възнаграждение на членовете на СД, не е налице и
разработена методика за извършване на преценка, дали са изпълнени критериите за
постигнати резултати от отделните членове на съвета.
В случай че на по -късен етап се прецени за необходимо на членовете на СД на „Браво
Пропърти Фонд“ АДСИЦ да бъде изплащано допълнително (бонусно) възнаграждение,
87
съгласно действащата политика, това ще стане при съответно спазване на разпоредбата на чл.
116в, ал. 1 от ЗППЦК, а именно само след изрично решение от страна на общо събрание на
акционерите, като ще се разработят критерии за постигнати резултати от дейността на всеки
един от членовете на СД. Разработените критерии ще насърчават стабилността на
дружеството в дългосрочен план и ще включват нефинансови показатели, които са от
значение за дългосрочната му дейност, като например спазване на приложимите правила и
процедури.
5. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси
и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения
Освен получаваните постоянни възнаграждения и предвидената възможност за
изплащане на допълнително (бонусно) възнаграждение на членовете на СД, в действащата
Политика за възнагражденията не се предвижда възможност за изплащане на други
непарични допълнителни възнаграждения. Съответно за периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г.,
Дружеството не е изплащало други непарични допълнителни възнаграждения на членовете
на управителния орган.
6. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно
пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от
дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за съответната
финансова година, когато е приложимо
По отношение на членовете на СД на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ в политиката за
възнагражденията, не е предвиден ангажимент за изплащане на вноски по допълнително
доброволно пенсионно осигуряване на членовете на съвета на директорите на Дружеството.
За отчетния период не са налице задължения на Дружеството за внасяне на вноски по
допълнително доброволно пенсионно осигуряване, в полза на директорите за отчетната
финансова година.
7. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите
възнаграждения
В действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите
на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не са определени периоди на отлагане на изплащането
на такива възнаграждения, предвид което не са начислявани, респективно не са изплащани
такива възнаграждения.
8. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите
В действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите
на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ са налице клаузи, предвиждащи условия и обезщетения
при прекратяване на договор само с изпълнителен член на съвета на директорите.
Доколкото за периода от 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г., не е настъпило прекратяване на
договора с изпълнителния член на Съвета на директорите, за отчетния период не са налице
изплащани обезщетения за прекратяване на договора с изпълнителния член на съвета на
директорите.
съгласно действащата политика, това ще стане при съответно спазване на разпоредбата на чл.
116в, ал. 1 от ЗППЦК, а именно само след изрично решение от страна на общо събрание на
акционерите, като ще се разработят критерии за постигнати резултати от дейността на всеки
един от членовете на СД. Разработените критерии ще насърчават стабилността на
дружеството в дългосрочен план и ще включват нефинансови показатели, които са от
значение за дългосрочната му дейност, като например спазване на приложимите правила и
процедури.
5. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси
и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения
Освен получаваните постоянни възнаграждения и предвидената възможност за
изплащане на допълнително (бонусно) възнаграждение на членовете на СД, в действащата
Политика за възнагражденията не се предвижда възможност за изплащане на други
непарични допълнителни възнаграждения. Съответно за периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г.,
Дружеството не е изплащало други непарични допълнителни възнаграждения на членовете
на управителния орган.
6. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно
пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от
дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за съответната
финансова година, когато е приложимо
По отношение на членовете на СД на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ в политиката за
възнагражденията, не е предвиден ангажимент за изплащане на вноски по допълнително
доброволно пенсионно осигуряване на членовете на съвета на директорите на Дружеството.
За отчетния период не са налице задължения на Дружеството за внасяне на вноски по
допълнително доброволно пенсионно осигуряване, в полза на директорите за отчетната
финансова година.
7. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите
възнаграждения
В действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите
на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не са определени периоди на отлагане на изплащането
на такива възнаграждения, предвид което не са начислявани, респективно не са изплащани
такива възнаграждения.
8. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите
В действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите
на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ са налице клаузи, предвиждащи условия и обезщетения
при прекратяване на договор само с изпълнителен член на съвета на директорите.
Доколкото за периода от 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г., не е настъпило прекратяване на
договора с изпълнителния член на Съвета на директорите, за отчетния период не са налице
изплащани обезщетения за прекратяване на договора с изпълнителния член на съвета на
директорите.
88
9. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и
опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения,
основани на акции
Дружеството не предвижда предоставяне на членовете на Съвета на директорите на
опции върху акции или акции на дружеството, поради което не е приложима информация за
периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да
бъдат упражнявани.
10. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на
мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по
т. 9
Дружеството не следва политика за запазване на определен брой акции до края на
мандата на членовете на съвета на директорите след изтичане на определен период.
11. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните
органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и
детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване
• Информация относно договорите на членовете на Съвета на директорите на
Дружеството за периода от 01.01.2025 г. - 31.12.2025 г.
Асен Стоименов Лисев – изпълнителен директор и член на СД;
Срок на договора - Асен Лисев е избран за изпълнителен директор и член на СД на
учредително събрание от 15.08.2017 г., вписан в Търговския регистър и регистъра на
юридическите лица с нестопанска цел към Агенцията по вписванията по партидата на
дружеството на 21.08.2017 г. На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството,
проведено на 28.08.2020 г., Асен Лисев е избран за член на СД за нов петгодишен мандат.
Срокът на договора е до датата на изтичане на мандата 28.08.2025 г. На последващо редовно
заседание на общо събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025г., мандатът на г-н
Лисев е продължен с нови 5 години, считано от датата на вписване на обстоятелството, а
именно до 23.06.2030 г. ;
Срок на предизвестие за прекратяване на договора – без предизвестие;
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на
предсрочно прекратяване – Съгласно приетата от ОСА политика за възнагражденията, при
прекратяване на договора с изпълнителен член на СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, Дружеството не дължи
обезщетение.
При прекратяване на договора на изпълнителния член на СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ преди изтичане на мандата, за който е избран, в случаи различни от:
• Възникване на обстоятелства, представляващи нормативна забрана,
препятстваща упражняване функциите на член на СД и изпълнителния член
• Смърт или поставяне под запрещение на изпълнителния член;
• Извършване на действия или бездействия, причиняващи вреди на Дружеството;
• Извършване на нарушения на закона, устава или решенията на Общото събрание
на акционерите, както и при системни нарушения на задълженията по договор за възлагане
на управление, Дружеството се задължава да заплати обезщетение в размер на тройния
9. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и
опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения,
основани на акции
Дружеството не предвижда предоставяне на членовете на Съвета на директорите на
опции върху акции или акции на дружеството, поради което не е приложима информация за
периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите върху акции не могат да
бъдат упражнявани.
10. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на
мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по
т. 9
Дружеството не следва политика за запазване на определен брой акции до края на
мандата на членовете на съвета на директорите след изтичане на определен период.
11. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните
органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и
детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване
• Информация относно договорите на членовете на Съвета на директорите на
Дружеството за периода от 01.01.2025 г. - 31.12.2025 г.
Асен Стоименов Лисев – изпълнителен директор и член на СД;
Срок на договора - Асен Лисев е избран за изпълнителен директор и член на СД на
учредително събрание от 15.08.2017 г., вписан в Търговския регистър и регистъра на
юридическите лица с нестопанска цел към Агенцията по вписванията по партидата на
дружеството на 21.08.2017 г. На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството,
проведено на 28.08.2020 г., Асен Лисев е избран за член на СД за нов петгодишен мандат.
Срокът на договора е до датата на изтичане на мандата 28.08.2025 г. На последващо редовно
заседание на общо събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025г., мандатът на г-н
Лисев е продължен с нови 5 години, считано от датата на вписване на обстоятелството, а
именно до 23.06.2030 г. ;
Срок на предизвестие за прекратяване на договора – без предизвестие;
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на
предсрочно прекратяване – Съгласно приетата от ОСА политика за възнагражденията, при
прекратяване на договора с изпълнителен член на СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е избран, Дружеството не дължи
обезщетение.
При прекратяване на договора на изпълнителния член на СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ преди изтичане на мандата, за който е избран, в случаи различни от:
• Възникване на обстоятелства, представляващи нормативна забрана,
препятстваща упражняване функциите на член на СД и изпълнителния член
• Смърт или поставяне под запрещение на изпълнителния член;
• Извършване на действия или бездействия, причиняващи вреди на Дружеството;
• Извършване на нарушения на закона, устава или решенията на Общото събрание
на акционерите, както и при системни нарушения на задълженията по договор за възлагане
на управление, Дружеството се задължава да заплати обезщетение в размер на тройния
89
размер на брутното възнаграждение до оставащия срок на договора за възлагане на
управление, включително допълнителни (бонусни) възнаграждения, но не по-малко от
100,000 (сто хиляди) евро и обезщетение, съответстващо на неизползваните неприсъствени
дни.
Максималният размер на дължимото обезщетение при предсрочно прекратяване на
договора с изпълнителен член на съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
не може да надхвърля общия размер на обезщетенията.
При неспазване на срока на предизвестието при предсрочно прекратяване на
договора с изпълнителен член на съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ,
когато инициативата за прекратяването е на изпълнителния член, дължимото обезщетение не
може да надхвърля 3 негови брутни месечни възнаграждения.
При предсрочно прекратяване на договора с изпълнителен член на съвета на
директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ поради неспазване на клаузата,
забраняваща извършването на конкурентна дейност дължимото обезщетение не може да
надхвърля 3 негови брутни месечни възнаграждения.
Общият размер на обезщетенията следва да не надвишава сумата от изплатените
годишни постоянни възнаграждения на лицето за 2 години.
Предвидените обезщетения не се дължат, в случай че прекратяването на договора се
дължи на незадоволителни резултати и/или виновно поведение на изпълнителния директор.
Константин Василев Проданов -Председател и член на СД;
Срок на договора - Константин Проданов е избран за член на СД на учредително
събрание от 15.08.2017 г., вписан в Търговския регистър към Агенцията по вписванията по
партидата на дружеството на 21.08.2017 г. Срокът на договора е до датата на изтичане на
мандата 15.08.2020 г. На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството,
проведено на 28.08.2020 г., Константин Проданов е избран за член на СД за нов петгодишен
мандат. Срокът на договора е до датата на изтичане на мандата 28.08.2025 г. На последващо
редовно заседание на общо събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025г., мандатът
на г-н Проданов е продължен с нови 5 години, считано от датата на вписване на
обстоятелството, а именно до 23.06.2030 г. ;
Срок на предизвестие за прекратяване на договора – без предизвестие;
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на
предсрочно прекратяване - Договорът с Константин Проданов, в качеството му на член на
управителния орган на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е сключен при минимално
изискуемите от приложимата правна уредба обезщетения при прекратяване на дейността.
Владислав Димитров Христов – независим член на СД
Срок на договора – Владислав Христов е избран за независим член на СД на „Браво Пропърти
Фонд“ АДСИЦ на извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 29.08.2019 г.
Същият е вписан по партидата на Дружеството в Търговския регистър към Агенцията по
размер на брутното възнаграждение до оставащия срок на договора за възлагане на
управление, включително допълнителни (бонусни) възнаграждения, но не по-малко от
100,000 (сто хиляди) евро и обезщетение, съответстващо на неизползваните неприсъствени
дни.
Максималният размер на дължимото обезщетение при предсрочно прекратяване на
договора с изпълнителен член на съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
не може да надхвърля общия размер на обезщетенията.
При неспазване на срока на предизвестието при предсрочно прекратяване на
договора с изпълнителен член на съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ,
когато инициативата за прекратяването е на изпълнителния член, дължимото обезщетение не
може да надхвърля 3 негови брутни месечни възнаграждения.
При предсрочно прекратяване на договора с изпълнителен член на съвета на
директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ поради неспазване на клаузата,
забраняваща извършването на конкурентна дейност дължимото обезщетение не може да
надхвърля 3 негови брутни месечни възнаграждения.
Общият размер на обезщетенията следва да не надвишава сумата от изплатените
годишни постоянни възнаграждения на лицето за 2 години.
Предвидените обезщетения не се дължат, в случай че прекратяването на договора се
дължи на незадоволителни резултати и/или виновно поведение на изпълнителния директор.
Константин Василев Проданов -Председател и член на СД;
Срок на договора - Константин Проданов е избран за член на СД на учредително
събрание от 15.08.2017 г., вписан в Търговския регистър към Агенцията по вписванията по
партидата на дружеството на 21.08.2017 г. Срокът на договора е до датата на изтичане на
мандата 15.08.2020 г. На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството,
проведено на 28.08.2020 г., Константин Проданов е избран за член на СД за нов петгодишен
мандат. Срокът на договора е до датата на изтичане на мандата 28.08.2025 г. На последващо
редовно заседание на общо събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025г., мандатът
на г-н Проданов е продължен с нови 5 години, считано от датата на вписване на
обстоятелството, а именно до 23.06.2030 г. ;
Срок на предизвестие за прекратяване на договора – без предизвестие;
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на
предсрочно прекратяване - Договорът с Константин Проданов, в качеството му на член на
управителния орган на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е сключен при минимално
изискуемите от приложимата правна уредба обезщетения при прекратяване на дейността.
Владислав Димитров Христов – независим член на СД
Срок на договора – Владислав Христов е избран за независим член на СД на „Браво Пропърти
Фонд“ АДСИЦ на извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 29.08.2019 г.
Същият е вписан по партидата на Дружеството в Търговския регистър към Агенцията по
90
вписванията на 09.09.2019 г. На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството,
проведено на 28.08.2020 г., Владислав Христов е избран за член на СД за нов петгодишен
мандат. Срокът на договора е до датата на изтичане на мандата 28.08.2025 г. На последващо
редовно заседание на общо събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025г., мандатът
на г -н Христов е продължен с нови 5 години, считано от датата на вписване на обстоятелството,
а именно до 23.06.2030 г.
Срок на предизвестие за прекратяване на договора – без предизвестие;
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на
предсрочно прекратяване - Договорът с Владислав Христов, в качеството му на член на
управителния орган на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е сключен при минимално
изискуемите от приложимата правна уредба обезщетения при прекратяване на дейността.
12. Пълният размер на възнаграждението и на другите материални стимули на
членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година
Трите имена Длъжност Лева
Асен Лисев Изпълнителен директор и член на Съвета на директорите 31 200
Константин Проданов Председател и член на Съвета на директорите 31 200
Владислав Христов Член на Съвета на директорите 31 200
13. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на
управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през
съответната финансова година:
а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за
съответната финансова година
През 2025 г. са начислени и изплатени следните брутни възнаграждения
Трите имена Длъжност Лева
Асен Лисев Изпълнителен директор и член на Съвета на директорите 31 200
Константин Проданов Председател на Съвета на директорите 31 200
Владислав Христов Независим член на Съвета на директорите 31 200
б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от
лицето от дружества от същата група.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите не са получавали други материални и
нематериални стимули.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
не са получавали възнаграждение от Дружеството под формата на разпределение на
печалбата и/или други бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор
вписванията на 09.09.2019 г. На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството,
проведено на 28.08.2020 г., Владислав Христов е избран за член на СД за нов петгодишен
мандат. Срокът на договора е до датата на изтичане на мандата 28.08.2025 г. На последващо
редовно заседание на общо събрание на акционерите, проведено на 23.06.2025г., мандатът
на г -н Христов е продължен с нови 5 години, считано от датата на вписване на обстоятелството,
а именно до 23.06.2030 г.
Срок на предизвестие за прекратяване на договора – без предизвестие;
Детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на
предсрочно прекратяване - Договорът с Владислав Христов, в качеството му на член на
управителния орган на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ е сключен при минимално
изискуемите от приложимата правна уредба обезщетения при прекратяване на дейността.
12. Пълният размер на възнаграждението и на другите материални стимули на
членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година
Трите имена Длъжност Лева
Асен Лисев Изпълнителен директор и член на Съвета на директорите 31 200
Константин Проданов Председател и член на Съвета на директорите 31 200
Владислав Христов Член на Съвета на директорите 31 200
13. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на
управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през
съответната финансова година:
а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за
съответната финансова година
През 2025 г. са начислени и изплатени следните брутни възнаграждения
Трите имена Длъжност Лева
Асен Лисев Изпълнителен директор и член на Съвета на директорите 31 200
Константин Проданов Председател на Съвета на директорите 31 200
Владислав Христов Независим член на Съвета на директорите 31 200
б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от
лицето от дружества от същата група.
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите не са получавали други материални и
нематериални стимули.
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата
и/или бонуси и основанията за предоставянето им
През 2025 г. членовете на Съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
не са получавали възнаграждение от Дружеството под формата на разпределение на
печалбата и/или други бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън
обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него
договор
91
Договорите с членовете на Съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
не предвиждат извършване на допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата
извън обичайните им функции.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година
За периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г. "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не е
изплащало обезщетение по повод прекратяване на функциите на член на СД.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви "а" -"д"
През 2025 г. никой от членовете на Съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ не е получавал непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените
в букви "а" -"д".
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите
През 2025 г. по отношение на никой от членовете на СД не са налице предоставени
заеми от "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, плащания на социално-битови разходи и
гаранции от Дружеството или от неговото дъщерно дружество, което е предмет на
консолидация в годишния му финансов отчет.
14. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други
схеми за стимулиране въз основа на акции:
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от
Дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени,
съответно предоставени;
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за
всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата
по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година;
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година,
включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за
упражняване на правата;
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции,
приети през финансовата година.
Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на
директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не е предвидена възможност за
предоставяне на опции върху акции, акции на Дружеството или други схеми за стимулиране
въз основа на акции на членовете на корпоративното ръководство.
15. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на
средния размер на възнагражденията на основа на пълно работно време на служителите в
Договорите с членовете на Съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
не предвиждат извършване на допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата
извън обичайните им функции.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му
по време на последната финансова година
За периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г. "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не е
изплащало обезщетение по повод прекратяване на функциите на член на СД.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън
посочените в букви "а" -"д"
През 2025 г. никой от членовете на Съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ не е получавал непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените
в букви "а" -"д".
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови
разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества,
които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за
оставащата неизплатена част и лихвите
През 2025 г. по отношение на никой от членовете на СД не са налице предоставени
заеми от "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, плащания на социално-битови разходи и
гаранции от Дружеството или от неговото дъщерно дружество, което е предмет на
консолидация в годишния му финансов отчет.
14. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други
схеми за стимулиране въз основа на акции:
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от
Дружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени,
съответно предоставени;
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за
всяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата
по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година;
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година,
включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за
упражняване на правата;
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции,
приети през финансовата година.
Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на
директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не е предвидена възможност за
предоставяне на опции върху акции, акции на Дружеството или други схеми за стимулиране
въз основа на акции на членовете на корпоративното ръководство.
15. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на
средния размер на възнагражденията на основа на пълно работно време на служителите в
92
дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години,
представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне.
Информацията относно изменението във възнаграждението на членовете на СД на
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, въз основа на постигнатите резултати от дружеството,
както и средния размер на възнагражденията на служителите в дружеството, които не са
директори е представена в табличен вид. Информацията съгласно настоящата точка се
представя от първия изготвен финансов отчет за финансовата 2018 г. до настоящия момент.
Година
1. Брутно
възнаграждение
на всички
членове на СД
за година
(в лв.)
2. Среден
размер на
възнаграждение
на член на СД за
година
(в лв.)
3. Резултати
на
дружеството –
активи на
„БПФ“ АДСИЦ
(в хил. лв.)
4. Брутно
възнаграждение
на основа на
пълно работно
време на
служители в
дружеството,
които не са
директори за
година (*)
5. Среден
размер на
възнаграждение
на основа на
пълно работно
време на
служители в
дружеството,
които не са
директори за
година (*)
2018 г. 21 600 7 200 580 N/A N/A
2019 г. 69 660 23 220 70 707 N/A N/A
Изменение 2019 г. спрямо
2018 г. в % 3,22% 3,22% 121,91% N/A N/A
2020 г. 93 600 31 200 68 868 N/A N/A
Изменение 2020 г. спрямо
2019 г. в % 34,4% 34,4% -2,6% N/A N/A
2021 г. 93 600 31 200 66 652 N/A N/A
Изменение 2021 г. спрямо
2020 г. в % 0,0% 0,0% -3,2% N/A N/A
2022 г. 93 600 31 200 68 019 N/A N/A
Изменение 2022 г. спрямо
2021 г. в % 0,0% 0,0% 2,1% N/A N/A
2023 г. 93 600 31 200 70 077 N/A N/A
Изменение 2023 г. спрямо
2022 г. в % 0,0% 0,0% 3,0% N/A N/A
2024 г. 93 363 31 121 70 811 N/A N/A
Изменение 2024 г. спрямо
2023 г. в % 0,0% 0,0% 1,0% N/A N/A
2025 г. 93 600 31 200 82 640 N/A N/A
Изменение 2025 г. спрямо
2024 г. в % 0,3% 0,3% 16,7% N/A N/A
(*) Предвид спецификата на дейността на дружеството, то няма наети служители на пълно работно
време. Има нает един служител на непълно работно време.
16. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на
променливото възнаграждение.
В действащата политика на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ не е предвидена
възможност да се изиска връщането на изплатеното променливо възнаграждение.
17. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на
политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал. 13,
дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години,
представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне.
Информацията относно изменението във възнаграждението на членовете на СД на
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ, въз основа на постигнатите резултати от дружеството,
както и средния размер на възнагражденията на служителите в дружеството, които не са
директори е представена в табличен вид. Информацията съгласно настоящата точка се
представя от първия изготвен финансов отчет за финансовата 2018 г. до настоящия момент.
Година
1. Брутно
възнаграждение
на всички
членове на СД
за година
(в лв.)
2. Среден
размер на
възнаграждение
на член на СД за
година
(в лв.)
3. Резултати
на
дружеството –
активи на
„БПФ“ АДСИЦ
(в хил. лв.)
4. Брутно
възнаграждение
на основа на
пълно работно
време на
служители в
дружеството,
които не са
директори за
година (*)
5. Среден
размер на
възнаграждение
на основа на
пълно работно
време на
служители в
дружеството,
които не са
директори за
година (*)
2018 г. 21 600 7 200 580 N/A N/A
2019 г. 69 660 23 220 70 707 N/A N/A
Изменение 2019 г. спрямо
2018 г. в % 3,22% 3,22% 121,91% N/A N/A
2020 г. 93 600 31 200 68 868 N/A N/A
Изменение 2020 г. спрямо
2019 г. в % 34,4% 34,4% -2,6% N/A N/A
2021 г. 93 600 31 200 66 652 N/A N/A
Изменение 2021 г. спрямо
2020 г. в % 0,0% 0,0% -3,2% N/A N/A
2022 г. 93 600 31 200 68 019 N/A N/A
Изменение 2022 г. спрямо
2021 г. в % 0,0% 0,0% 2,1% N/A N/A
2023 г. 93 600 31 200 70 077 N/A N/A
Изменение 2023 г. спрямо
2022 г. в % 0,0% 0,0% 3,0% N/A N/A
2024 г. 93 363 31 121 70 811 N/A N/A
Изменение 2024 г. спрямо
2023 г. в % 0,0% 0,0% 1,0% N/A N/A
2025 г. 93 600 31 200 82 640 N/A N/A
Изменение 2025 г. спрямо
2024 г. в % 0,3% 0,3% 16,7% N/A N/A
(*) Предвид спецификата на дейността на дружеството, то няма наети служители на пълно работно
време. Има нает един служител на непълно работно време.
16. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на
променливото възнаграждение.
В действащата политика на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ не е предвидена
възможност да се изиска връщането на изплатеното променливо възнаграждение.
17. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на
политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал. 13,
93
включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на
конкретните компоненти, които не са приложими.
В приетата политика за възнагражденията на членовете на СД, не са описани
извънредни обстоятелства, при настъпването на които е възможно Дружеството временно да
не прилага част от политиката за възнагражденията. Предвид това не е налична информация,
която да бъде докладвана по настоящата точка.
18. Информация относно прилагане на политиката за възнагражденията на
членовете на съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ за следващата
финансова година
На проведено на 23.06.2025 г. редовно заседание на общото събрание на акционерите,
политиката за възнагражденията на членовете на СД е преразгледана, като в нея не са
предложени изменения.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване на
конкретните компоненти, които не са приложими.
В приетата политика за възнагражденията на членовете на СД, не са описани
извънредни обстоятелства, при настъпването на които е възможно Дружеството временно да
не прилага част от политиката за възнагражденията. Предвид това не е налична информация,
която да бъде докладвана по настоящата точка.
18. Информация относно прилагане на политиката за възнагражденията на
членовете на съвета на директорите на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ за следващата
финансова година
На проведено на 23.06.2025 г. редовно заседание на общото събрание на акционерите,
политиката за възнагражденията на членовете на СД е преразгледана, като в нея не са
предложени изменения.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
94
ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ СЪГЛАСНО ПРИЛОЖЕНИЕ № 3
КЪМ ЧЛ. 10, Т.2 ОТ НАРЕДБА № 2 ОТ 09.11.2021 Г. ЗА ПЪРВОНАЧАЛНО И ПОСЛЕДВАЩО
РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ ПРИ ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА И
ДОПУСКАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН ПАЗАР
1. Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на
регулиран пазар в Република България или друга държава членка.
Към 31.12.2025 г. “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ не е издавало ценни книжа, които
не са допуснати за търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава
членка.
2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече
от правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите,
размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите
Акционери
Към 31.12.2025 г.
Брой права на глас % от права на глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70%
АСЕН ЛИСЕВ 118 672 0,32%
УПФ "ДОВЕРИЕ" 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14%
Други акционери 6 013 333 16,39%
Общо: 36 700 000 100,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала и правата на глас на публичното дружество.
3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права
Дружеството няма акционери със специални контролни права.
4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и
които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас
На Дружеството не са известни споразумения между акционери, които могат да
доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие,
изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при
осъществяване на задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в
случаите когато разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на
ИНФОРМАЦИЯ ОТНОСНО “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ СЪГЛАСНО ПРИЛОЖЕНИЕ № 3
КЪМ ЧЛ. 10, Т.2 ОТ НАРЕДБА № 2 ОТ 09.11.2021 Г. ЗА ПЪРВОНАЧАЛНО И ПОСЛЕДВАЩО
РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ ПРИ ПУБЛИЧНО ПРЕДЛАГАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА И
ДОПУСКАНЕ НА ЦЕННИ КНИЖА ДО ТЪРГОВИЯ НА РЕГУЛИРАН ПАЗАР
1. Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на
регулиран пазар в Република България или друга държава членка.
Към 31.12.2025 г. “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ не е издавало ценни книжа, които
не са допуснати за търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава
членка.
2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече
от правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите,
размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите
Акционери
Към 31.12.2025 г.
Брой права на глас % от права на глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70%
АСЕН ЛИСЕВ 118 672 0,32%
УПФ "ДОВЕРИЕ" 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14%
Други акционери 6 013 333 16,39%
Общо: 36 700 000 100,00%
* Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти Фонд“ АДСИЦ,
изпълнителният директор – г-н Асен Лисев, притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02% от капитала и правата на глас на публичното дружество.
3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права
Дружеството няма акционери със специални контролни права.
4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и
които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас
На Дружеството не са известни споразумения между акционери, които могат да
доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие,
изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при
осъществяване на задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в
случаите когато разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на
95
дружеството; изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато
дружеството е длъжно да разкрие информацията по силата на закона
“БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ няма сключени договори, които пораждат действие,
изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при
осъществяване на задължително търгово предлагане.
дружеството; изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато
дружеството е длъжно да разкрие информацията по силата на закона
“БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ няма сключени договори, които пораждат действие,
изменят се или се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при
осъществяване на задължително търгово предлагане.
96
Информация по чл. 10, т. 4 от НАРЕДБА № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и
последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и
допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар –
Електронна препратка към мястото на интернет страницата на публичното дружество,
където е публикувана вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014 на
Европейския парламент и на Съвета от 16 април 2014 г. относно пазарната злоупотреба
(Регламент относно пазарната злоупотреба) и за отмяна на Директива 2003/6/ЕО на
Европейския парламент и на Съвета и директиви 2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на
Комисията (ОВ, L 173/1 от 12 юни 2014 г.) (Регламент (ЕС) № 596/2014) относно
обстоятелствата, настъпили през изтеклата година, или електронна препратка към избраната
от емитента информационна агенция или друга медия, чрез която дружеството оповестява
публично вътрешната информация
През периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г. “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
оповестява вътрешна информация чрез информационната платформа investor.bg, достъпна на
адрес - https://www.investor.bg/bulletin/index/1/2907/0/0/0/1/ , както и на корпоративната
страница на дружеството, на електронен адрес - http://bpf.bg/.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
Информация по чл. 10, т. 4 от НАРЕДБА № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и
последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и
допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар –
Електронна препратка към мястото на интернет страницата на публичното дружество,
където е публикувана вътрешната информация по чл. 7 от Регламент (ЕС) № 596/2014 на
Европейския парламент и на Съвета от 16 април 2014 г. относно пазарната злоупотреба
(Регламент относно пазарната злоупотреба) и за отмяна на Директива 2003/6/ЕО на
Европейския парламент и на Съвета и директиви 2003/124/ЕО, 2003/125/ЕО и 2004/72/ЕО на
Комисията (ОВ, L 173/1 от 12 юни 2014 г.) (Регламент (ЕС) № 596/2014) относно
обстоятелствата, настъпили през изтеклата година, или електронна препратка към избраната
от емитента информационна агенция или друга медия, чрез която дружеството оповестява
публично вътрешната информация
През периода 01.01.2025 г. – 31.12.2025 г. “БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
оповестява вътрешна информация чрез информационната платформа investor.bg, достъпна на
адрес - https://www.investor.bg/bulletin/index/1/2907/0/0/0/1/ , както и на корпоративната
страница на дружеството, на електронен адрес - http://bpf.bg/.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
97
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
СЪГЛАСНО ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 100Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК
1. Информация дали "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ спазва по целесъобразност Кодекса
за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя, или друг кодекс за
корпоративно управление
Дружеството спазва по целесъобразност Националния кодекс за корпоративно
управление, приет от Националната комисия за корпоративно управление и одобрен като
Кодекс за корпоративно управление по чл. 100н, ал. 7, т. 1 във връзка с ал. 8, т. 1 от ЗППЦК.
Дружеството осъществява дейността си в съответствие с принципите и разпоредбите на
горецитирания кодекс.
2. Информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ в допълнение на Националния кодекс за корпоративно
управление
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не прилага практики на корпоративно управление в
допълнение към Националния кодекс за корпоративно управление.
3. Обяснение от страна на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ кои части на Националния
кодекс за корпоративно управление не спазва и какви са основанията за това
В дейността си, Дружеството е спазвало следните базисни принципи за добро
корпоративно управление:
1) Защита на правата на акционерите – създаване на условия за осигуряване на
навременна и пълна информация за акционерите.
2) Роля на заинтересованите лица в управлението – спазени са всички законови
изисквания за прозрачност на отношенията на Дружеството със заинтересованите лица;
4) Разкриване на информация – Дружеството е оповестило към регулаторния орган,
пазарния оператор и инвестиционната общественост всички важни събития, свързани с
дейността му към момента на възникването им, включително и за ефекта им върху
финансовото състояние на Дружеството в междинните тримесечни и годишни финансови
отчети;
5) Отговорности на Съвета на директорите – През отчетния период всички членове
са разполагали с точна, навременна и максимално релевантна информация при вземане на
своите решения;
Националният кодекс за корпоративно управление се прилага на основата на принципа
„спазвай или обяснявай”; това означава, че Дружеството спазва Кодекса, а в случай на
отклонение от определени негови постановки, неговото ръководство следва да изясни
причините за това.
3.1. Обяснения кои части от кодекса за корпоративно управление не са спазени и
причините за това:
Дружеството спазва по целесъобразност НККУ („Кодекса”), като в следните негови
направления са налице известни отклонения от предписанията на Кодекса.
т. 3.8. Разработване на прозрачна процедура за подбор на кандидати за членове на
СД, с цел постигане на балансирана представеност на двата пола в съвета.
Дружеството не е разработило такава процедура, която да е намерила израз в нарочни
писмени правила Предвид броя на служителите, годишния оборот и годишната балансова
стойност на активите, Дружеството не е адресат на разпоредбите на Директива 2022/2381 за
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ НА "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
СЪГЛАСНО ИЗИСКВАНЕТО НА РАЗПОРЕДБИТЕ НА ЧЛ. 100Н, АЛ. 8 ОТ ЗППЦК
1. Информация дали "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ спазва по целесъобразност Кодекса
за корпоративно управление, одобрен от заместник-председателя, или друг кодекс за
корпоративно управление
Дружеството спазва по целесъобразност Националния кодекс за корпоративно
управление, приет от Националната комисия за корпоративно управление и одобрен като
Кодекс за корпоративно управление по чл. 100н, ал. 7, т. 1 във връзка с ал. 8, т. 1 от ЗППЦК.
Дружеството осъществява дейността си в съответствие с принципите и разпоредбите на
горецитирания кодекс.
2. Информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ в допълнение на Националния кодекс за корпоративно
управление
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ не прилага практики на корпоративно управление в
допълнение към Националния кодекс за корпоративно управление.
3. Обяснение от страна на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ кои части на Националния
кодекс за корпоративно управление не спазва и какви са основанията за това
В дейността си, Дружеството е спазвало следните базисни принципи за добро
корпоративно управление:
1) Защита на правата на акционерите – създаване на условия за осигуряване на
навременна и пълна информация за акционерите.
2) Роля на заинтересованите лица в управлението – спазени са всички законови
изисквания за прозрачност на отношенията на Дружеството със заинтересованите лица;
4) Разкриване на информация – Дружеството е оповестило към регулаторния орган,
пазарния оператор и инвестиционната общественост всички важни събития, свързани с
дейността му към момента на възникването им, включително и за ефекта им върху
финансовото състояние на Дружеството в междинните тримесечни и годишни финансови
отчети;
5) Отговорности на Съвета на директорите – През отчетния период всички членове
са разполагали с точна, навременна и максимално релевантна информация при вземане на
своите решения;
Националният кодекс за корпоративно управление се прилага на основата на принципа
„спазвай или обяснявай”; това означава, че Дружеството спазва Кодекса, а в случай на
отклонение от определени негови постановки, неговото ръководство следва да изясни
причините за това.
3.1. Обяснения кои части от кодекса за корпоративно управление не са спазени и
причините за това:
Дружеството спазва по целесъобразност НККУ („Кодекса”), като в следните негови
направления са налице известни отклонения от предписанията на Кодекса.
т. 3.8. Разработване на прозрачна процедура за подбор на кандидати за членове на
СД, с цел постигане на балансирана представеност на двата пола в съвета.
Дружеството не е разработило такава процедура, която да е намерила израз в нарочни
писмени правила Предвид броя на служителите, годишния оборот и годишната балансова
стойност на активите, Дружеството не е адресат на разпоредбите на Директива 2022/2381 за
98
подобряване на баланса между половете сред директорите на дружества, регистрирани на
фондовата борса, и за свързаните с това мерки.
Т.3.9. Изграждане и функциониране на система за управление на риска, в т.ч. на
рисковете, свързани с кибер сигурността, климатичните рискове, рискове по веригата на
стойността.
Отчитайки категорията на Дружеството, както и инвестиционната му политика, към
датата на съставяне на настоящата декларация за корпоративно управление, не е разработена
система за управление на климатичните рискове, рисковете по веригата на стойността.
І. Глава първа – Корпоративни ръководства
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ (или наричано за краткост Дружеството) е дружество
с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на директорите (или наричан
за краткост СД), който към 31.12.2025 г. е в следния състав:
• Асен Стоименов Лисев – Изпълнителен директор
• Константин Василев Проданов – Председател на СД
• Владислав Христов – независим член на СД
Съгласно устава на Дружеството, приет на общо събрание на акционерите, проведено
на 11.12.2023 г., одобрен с Решение на КФН № 1091-ДСИЦ от 19.12.2023 г., членовете на СД се
назначават от ОСА, което има правомощията да определя броя им, включително и тяхното
възнаграждение. Директорите могат да бъдат презбирани и могат по всяко време да бъдат
отстранени от ОСА. Понастоящем, СД се състои от трима членове, един от които е независим.
На проведено на 23.06.2025 г. редовно заседание на общото събрание на акционерите е
продължен мандата на членовете на СД на Дружеството с нови пет години от датата на
вписване на обстоятелството в ТРРЮЛНЦ, а именно до 23.06.2030 г.
Функции и задължения
Функциите на СД са очертани в разпоредбата на чл. 39 от устава на Дружеството, като
сред най-важните правомощия, могат да се посочат компетентностите им по следните
въпроси:
-свиква общо събрание на акционерите на Дружеството;
-определя вътрешните правила за управление на Дружеството;
-определя изпълнителния директор на Дружеството;
-делегира на изпълнителния директор ежедневното управление на Дружеството;
- одобрява заверения от регистриран одитор годишен отчет, както и тримесечните
отчети
СД следи за резултатите от дейността на Дружеството на тримесечна и годишна база и
при необходимост инициира промени в управлението на дейността.
СД третира равнопоставено всички акционери, действа в техен интерес и с грижата на
добър търговец.
Членовете на СД се ръководят в своята дейност от общоприетите принципи за
почтеност и управленска и професионална компетентност. СД има приет Етичен кодекс.
Дружеството има разработена и функционираща система за управление на риска и
вътрешен контрол, както и финансово-информационна система. На проведеното извънредно
заседание на Общото събрание на акционерите на 11.12.2023 г. е прието решение за
подобряване на баланса между половете сред директорите на дружества, регистрирани на
фондовата борса, и за свързаните с това мерки.
Т.3.9. Изграждане и функциониране на система за управление на риска, в т.ч. на
рисковете, свързани с кибер сигурността, климатичните рискове, рискове по веригата на
стойността.
Отчитайки категорията на Дружеството, както и инвестиционната му политика, към
датата на съставяне на настоящата декларация за корпоративно управление, не е разработена
система за управление на климатичните рискове, рисковете по веригата на стойността.
І. Глава първа – Корпоративни ръководства
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ (или наричано за краткост Дружеството) е дружество
с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет на директорите (или наричан
за краткост СД), който към 31.12.2025 г. е в следния състав:
• Асен Стоименов Лисев – Изпълнителен директор
• Константин Василев Проданов – Председател на СД
• Владислав Христов – независим член на СД
Съгласно устава на Дружеството, приет на общо събрание на акционерите, проведено
на 11.12.2023 г., одобрен с Решение на КФН № 1091-ДСИЦ от 19.12.2023 г., членовете на СД се
назначават от ОСА, което има правомощията да определя броя им, включително и тяхното
възнаграждение. Директорите могат да бъдат презбирани и могат по всяко време да бъдат
отстранени от ОСА. Понастоящем, СД се състои от трима членове, един от които е независим.
На проведено на 23.06.2025 г. редовно заседание на общото събрание на акционерите е
продължен мандата на членовете на СД на Дружеството с нови пет години от датата на
вписване на обстоятелството в ТРРЮЛНЦ, а именно до 23.06.2030 г.
Функции и задължения
Функциите на СД са очертани в разпоредбата на чл. 39 от устава на Дружеството, като
сред най-важните правомощия, могат да се посочат компетентностите им по следните
въпроси:
-свиква общо събрание на акционерите на Дружеството;
-определя вътрешните правила за управление на Дружеството;
-определя изпълнителния директор на Дружеството;
-делегира на изпълнителния директор ежедневното управление на Дружеството;
- одобрява заверения от регистриран одитор годишен отчет, както и тримесечните
отчети
СД следи за резултатите от дейността на Дружеството на тримесечна и годишна база и
при необходимост инициира промени в управлението на дейността.
СД третира равнопоставено всички акционери, действа в техен интерес и с грижата на
добър търговец.
Членовете на СД се ръководят в своята дейност от общоприетите принципи за
почтеност и управленска и професионална компетентност. СД има приет Етичен кодекс.
Дружеството има разработена и функционираща система за управление на риска и
вътрешен контрол, както и финансово-информационна система. На проведеното извънредно
заседание на Общото събрание на акционерите на 11.12.2023 г. е прието решение за
99
преизбиране на членове на одитен комитет на Дружеството. Съставът на одитния комитет към
31.12.2025 г. е както следва:
1. Анелия Петкова –Тумбева – независим член
2. Атанас Иванов – независим член
3. Константин Проданов – член.
СД е осигурил и контролира интегрираното функциониране на системите за
счетоводство и финансова отчетност.
СД дава насоки, одобрява и контролира изпълнението на бизнес плана на
Дружеството, сделките от съществен характер, както и други дейности, установени в
устройствените му актове.
Съгласно изискванията на ЗППЦК, СД следи за всички сделки от съществен характер,
като ги одобрява. При наличие на сделки, които самостоятелно или съвкупно надминават
посочените в чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК прагове, СД изготвя мотивиран доклад и приема решение
за свикване на Общо събрание на акционерите, на което да бъде овластен от акционерите за
извършване на тези сделки.
СД се отчита за своята дейност пред Общото събрание на акционерите, като представя
за приемане от акционерите годишния доклад за дейността, както доклада относно
изпълнение на политиката за възнагражденията.
Избор и освобождаване на членове на Съвета на директорите
Общото събрание на акционерите (или наричано за краткост ОСА) избира и
освобождава от длъжност членовете на СД, съобразно закона и Устава на Дружеството, както
и в съответствие с принципите за непрекъснатост и устойчивост на работата на СД.
При предложения за избор на нови членове на СД се спазват принципите за
съответствие на компетентност на кандидатите с естеството на Национален кодекс за
корпоративно управление в дейността на Дружеството.
Всички членове на СД отговарят на законовите изисквания за заемане на длъжността
им. Функциите и задълженията на корпоративното ръководство, както и структурата и
компетентността му са в съответствие с изискванията на Кодекса.
В договорите за възлагане на управлението, сключвани с членовете на СД, се определят
техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение,
задълженията им за лоялност към Дружеството и основанията за освобождаване.
През отчетната финансова година "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е прилагало
Политика за възнагражденията на членовете на СД, в съответствие с нормативните изисквания
за публичните дружества, целите, дългосрочните интереси и стратегията за бъдещо развитие
на Дружеството, както и финансово-икономическото му положение, в контекста на
националната и европейска икономическа конюнктура, при отчитане препоръките на
Националния Кодекс за корпоративно управление.
Информация относно принципите за формиране на възнагражденията на членовете на
СД на Дружеството, както и относно техния размер се оповестява в Доклада за дейността на
СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ. Дружеството изготвя и доклад относно изпълнение
на Политиката за възнагражденията, който е неразделна част от Годишния финансов отчет на
дружеството.
Структура и компетентност
Броят на членовете и структурата на СД се определят в Устава на Дружеството.
преизбиране на членове на одитен комитет на Дружеството. Съставът на одитния комитет към
31.12.2025 г. е както следва:
1. Анелия Петкова –Тумбева – независим член
2. Атанас Иванов – независим член
3. Константин Проданов – член.
СД е осигурил и контролира интегрираното функциониране на системите за
счетоводство и финансова отчетност.
СД дава насоки, одобрява и контролира изпълнението на бизнес плана на
Дружеството, сделките от съществен характер, както и други дейности, установени в
устройствените му актове.
Съгласно изискванията на ЗППЦК, СД следи за всички сделки от съществен характер,
като ги одобрява. При наличие на сделки, които самостоятелно или съвкупно надминават
посочените в чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК прагове, СД изготвя мотивиран доклад и приема решение
за свикване на Общо събрание на акционерите, на което да бъде овластен от акционерите за
извършване на тези сделки.
СД се отчита за своята дейност пред Общото събрание на акционерите, като представя
за приемане от акционерите годишния доклад за дейността, както доклада относно
изпълнение на политиката за възнагражденията.
Избор и освобождаване на членове на Съвета на директорите
Общото събрание на акционерите (или наричано за краткост ОСА) избира и
освобождава от длъжност членовете на СД, съобразно закона и Устава на Дружеството, както
и в съответствие с принципите за непрекъснатост и устойчивост на работата на СД.
При предложения за избор на нови членове на СД се спазват принципите за
съответствие на компетентност на кандидатите с естеството на Национален кодекс за
корпоративно управление в дейността на Дружеството.
Всички членове на СД отговарят на законовите изисквания за заемане на длъжността
им. Функциите и задълженията на корпоративното ръководство, както и структурата и
компетентността му са в съответствие с изискванията на Кодекса.
В договорите за възлагане на управлението, сключвани с членовете на СД, се определят
техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното възнаграждение,
задълженията им за лоялност към Дружеството и основанията за освобождаване.
През отчетната финансова година "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е прилагало
Политика за възнагражденията на членовете на СД, в съответствие с нормативните изисквания
за публичните дружества, целите, дългосрочните интереси и стратегията за бъдещо развитие
на Дружеството, както и финансово-икономическото му положение, в контекста на
националната и европейска икономическа конюнктура, при отчитане препоръките на
Националния Кодекс за корпоративно управление.
Информация относно принципите за формиране на възнагражденията на членовете на
СД на Дружеството, както и относно техния размер се оповестява в Доклада за дейността на
СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ. Дружеството изготвя и доклад относно изпълнение
на Политиката за възнагражденията, който е неразделна част от Годишния финансов отчет на
дружеството.
Структура и компетентност
Броят на членовете и структурата на СД се определят в Устава на Дружеството.
100
Съставът на СД е структуриран по начин, който да гарантира професионализма,
безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на
дружеството. Функциите и задълженията на корпоративното ръководство, както и структурата
и компетентността му са в съответствие с изискванията на Кодекса, както и изискванията на
Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация
(ЗДСИЦДС).
Съветът на директорите осигурява надлежно разделение на задачите и задълженията
между своите членове. СД се състои от:
• Изпълнителен член на СД - ангажиран с текущото представителство на Дружеството и
ежедневното управление на бизнес процесите;
• Председател на СД и
• Независим член на СД
Независимият член на СД контролира действията на изпълнителното ръководство и
участва ефективно в работата на Дружеството в съответствие с интересите и правата на
акционерите.
Компетенциите, правата и задълженията на членовете на СД следват изискванията на
закона, устройствените актове и стандартите на добрата професионална и управленска
практика.
Членовете на СД имат подходящи знания и опит, които изисква заеманата от тях
позиция. Информация за професионалната квалификация и опит се оповестява в писмените
материали към поканата за общото събрание на акционерите, на което съответните членове
на СД са избрани. Тази информация се публикува и на електронната страница на Дружеството.
След избор на нови членове на СД, същите се запознават с основните правни и
финансови въпроси, свързани с дейността на Дружеството.
Повишаването на квалификацията на членовете на СД е техен постоянен ангажимент.
Членовете на СД разполагат с необходимото време за изпълнение на техните задачи и
задължения, въпреки че устройствените актове на Дружеството не определят броя на
дружествата, в които членовете на Съвета на директорите могат да заемат ръководни
позиции. Това обстоятелство се съблюдава при предложенията и избора на нови членове на
СД.
Изборът на членовете на СД на Дружеството се осъществява посредством процедура,
която осигурява достатъчна информация относно личните и професионалните качества на
кандидатите за членове. Съгласно измененията в ЗДСИЦДС, членовете на СД на дружеството
се одобряват от страна на КФН. Като част от материалите за общото събрание, на което се
предлага избор на нов член на СД се представят всички изискуеми от ЗДСИЦДС, ЗППЦК и
Търговския закон декларации, свидетелство за съдимост и професионална биография на
кандидата за изборна длъжност. При избора на членове на СД, кандидатите потвърждават с
декларация или лично пред акционерите верността на представените данни и информация.
Процедурата по избор се провежда при явно гласуване и отчитане на гласовете „За“, „Против“
и „Въздържал се“. Резултатите от гласуването се оповестяват чрез протокола от Общото
събрание на акционерите. В устройствените актове на Дружеството не е предвидено
ограничение относно броя на последователните мандати на независимите членове, но това
обстоятелство се съблюдава при предложението за избор на независими членове.
Възнаграждение
Възнагражденията на членовете на “Браво Пропърти Фонд” АДСИЦ са определени от
общо събрание на акционерите, като изплащането им е в съответствие с приетата от
акционерите политика за възнагражденията.
Съставът на СД е структуриран по начин, който да гарантира професионализма,
безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на
дружеството. Функциите и задълженията на корпоративното ръководство, както и структурата
и компетентността му са в съответствие с изискванията на Кодекса, както и изискванията на
Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация
(ЗДСИЦДС).
Съветът на директорите осигурява надлежно разделение на задачите и задълженията
между своите членове. СД се състои от:
• Изпълнителен член на СД - ангажиран с текущото представителство на Дружеството и
ежедневното управление на бизнес процесите;
• Председател на СД и
• Независим член на СД
Независимият член на СД контролира действията на изпълнителното ръководство и
участва ефективно в работата на Дружеството в съответствие с интересите и правата на
акционерите.
Компетенциите, правата и задълженията на членовете на СД следват изискванията на
закона, устройствените актове и стандартите на добрата професионална и управленска
практика.
Членовете на СД имат подходящи знания и опит, които изисква заеманата от тях
позиция. Информация за професионалната квалификация и опит се оповестява в писмените
материали към поканата за общото събрание на акционерите, на което съответните членове
на СД са избрани. Тази информация се публикува и на електронната страница на Дружеството.
След избор на нови членове на СД, същите се запознават с основните правни и
финансови въпроси, свързани с дейността на Дружеството.
Повишаването на квалификацията на членовете на СД е техен постоянен ангажимент.
Членовете на СД разполагат с необходимото време за изпълнение на техните задачи и
задължения, въпреки че устройствените актове на Дружеството не определят броя на
дружествата, в които членовете на Съвета на директорите могат да заемат ръководни
позиции. Това обстоятелство се съблюдава при предложенията и избора на нови членове на
СД.
Изборът на членовете на СД на Дружеството се осъществява посредством процедура,
която осигурява достатъчна информация относно личните и професионалните качества на
кандидатите за членове. Съгласно измененията в ЗДСИЦДС, членовете на СД на дружеството
се одобряват от страна на КФН. Като част от материалите за общото събрание, на което се
предлага избор на нов член на СД се представят всички изискуеми от ЗДСИЦДС, ЗППЦК и
Търговския закон декларации, свидетелство за съдимост и професионална биография на
кандидата за изборна длъжност. При избора на членове на СД, кандидатите потвърждават с
декларация или лично пред акционерите верността на представените данни и информация.
Процедурата по избор се провежда при явно гласуване и отчитане на гласовете „За“, „Против“
и „Въздържал се“. Резултатите от гласуването се оповестяват чрез протокола от Общото
събрание на акционерите. В устройствените актове на Дружеството не е предвидено
ограничение относно броя на последователните мандати на независимите членове, но това
обстоятелство се съблюдава при предложението за избор на независими членове.
Възнаграждение
Възнагражденията на членовете на “Браво Пропърти Фонд” АДСИЦ са определени от
общо събрание на акционерите, като изплащането им е в съответствие с приетата от
акционерите политика за възнагражденията.
101
СД разработва ясна и конкретна политика за възнагражденията на членовете на СД,
която се одобрява от ОСА. Политиката определя принципите за формиране на размера и
структурата на възнагражденията. В съответствие със законовите изисквания и добрата
практика на корпоративно управление размерът и структурата на възнагражденията отчитат:
задълженията и приноса на всеки един член на СД в дейността и резултатите на Дружеството;
възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на С Д;
необходимостта от съответствие на интересите на членовете на СД и дългосрочните интереси
на Дружеството.
Акционерите имат лесен достъп до приетата дружествена политика за определяне на
възнагражденията на членовете на СД, както и до информация относно получените от тях
годишни възнаграждения чрез избраните медии за оповестяване на информация и
електронната страница на Дружеството.
Информация относно принципите за формиране на възнагражденията на членовете на
СД на Дружеството, както и относно техния размер, са оповестени в доклад относно прилагане
на политиката за възнагражденията на членовете на СД, изготвен в съответствие с
изискванията на чл. 13 от Наредба № 48 на КФН от 20.03.2013 г. за изискванията към
възнагражденията. В съответствие с изискванията на наредбата, докладът за изпълнение на
политиката за възнагражденията е част от писмените материали при провеждане на редовно
годишно общо събрание, като на акционерите се предоставя възможност да отправят
препоръки към съдържанието и начина на представяне на информацията в доклада.
Конфликт на интереси
Членовете на СД при управлението на Дружеството избягват и не допускат реален или
потенциален конфликт на интереси.
Членовете на Съвета на директорите незабавно разкриват конфликти на интереси, в
случай че възникнат такива и осигуряват на акционерите достъп до информация за сделки
между Дружеството и членове на Съвета на директорите или свързани с тях лица, чрез
представяне на декларацията по чл. 114б от ЗППЦК.
В случай, че по отношение на определен член на СД възникне конфликт на интереси,
във връзка с предстояща сделка на Дружеството, той е задължен да информира останалите
членове на СД за този конфликт и да се отведе при гласуването и вземането на решение по
конкретната сделка.
Съветът на директорите не е създал конкретно разписана процедура за избягване на
конфликти на интереси при сделки със заинтересовани лица и разкриване на информация при
възникване на такива, но контролира сключването на съществени сделки, посредством
гласуването и одобрението на подобни сделки.
Комитети
В Дружеството функционира одитен комитет. Одитният комитет на "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ е в състав, който отговаря на законовите изисквания и на конкретните нужди
на Дружеството и осъществява дейността си в съответствие с изискванията на действащото
законодателство.
Одитният комитет е създаден, въз основа на решение на Общото събрание и има
писмено определена структура, обхват от задачи, начин на функциониране и процедури за
отчитане, описани подробно в Статута на одитния комитет, приет от ОСА през 2018 г.
СД разработва ясна и конкретна политика за възнагражденията на членовете на СД,
която се одобрява от ОСА. Политиката определя принципите за формиране на размера и
структурата на възнагражденията. В съответствие със законовите изисквания и добрата
практика на корпоративно управление размерът и структурата на възнагражденията отчитат:
задълженията и приноса на всеки един член на СД в дейността и резултатите на Дружеството;
възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на С Д;
необходимостта от съответствие на интересите на членовете на СД и дългосрочните интереси
на Дружеството.
Акционерите имат лесен достъп до приетата дружествена политика за определяне на
възнагражденията на членовете на СД, както и до информация относно получените от тях
годишни възнаграждения чрез избраните медии за оповестяване на информация и
електронната страница на Дружеството.
Информация относно принципите за формиране на възнагражденията на членовете на
СД на Дружеството, както и относно техния размер, са оповестени в доклад относно прилагане
на политиката за възнагражденията на членовете на СД, изготвен в съответствие с
изискванията на чл. 13 от Наредба № 48 на КФН от 20.03.2013 г. за изискванията към
възнагражденията. В съответствие с изискванията на наредбата, докладът за изпълнение на
политиката за възнагражденията е част от писмените материали при провеждане на редовно
годишно общо събрание, като на акционерите се предоставя възможност да отправят
препоръки към съдържанието и начина на представяне на информацията в доклада.
Конфликт на интереси
Членовете на СД при управлението на Дружеството избягват и не допускат реален или
потенциален конфликт на интереси.
Членовете на Съвета на директорите незабавно разкриват конфликти на интереси, в
случай че възникнат такива и осигуряват на акционерите достъп до информация за сделки
между Дружеството и членове на Съвета на директорите или свързани с тях лица, чрез
представяне на декларацията по чл. 114б от ЗППЦК.
В случай, че по отношение на определен член на СД възникне конфликт на интереси,
във връзка с предстояща сделка на Дружеството, той е задължен да информира останалите
членове на СД за този конфликт и да се отведе при гласуването и вземането на решение по
конкретната сделка.
Съветът на директорите не е създал конкретно разписана процедура за избягване на
конфликти на интереси при сделки със заинтересовани лица и разкриване на информация при
възникване на такива, но контролира сключването на съществени сделки, посредством
гласуването и одобрението на подобни сделки.
Комитети
В Дружеството функционира одитен комитет. Одитният комитет на "БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД" АДСИЦ е в състав, който отговаря на законовите изисквания и на конкретните нужди
на Дружеството и осъществява дейността си в съответствие с изискванията на действащото
законодателство.
Одитният комитет е създаден, въз основа на решение на Общото събрание и има
писмено определена структура, обхват от задачи, начин на функциониране и процедури за
отчитане, описани подробно в Статута на одитния комитет, приет от ОСА през 2018 г.
102
ІІ. Глава втора - Одит и вътрешен контрол
На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството, проведено на
05.09.2025 г. за регистриран одитор, който да провери и завери ГФО на Дружеството за 2025
г. е избрана Таня Димитрова Станева, д.е.с., регистриран одитор, притежаващ диплома № 810,
чрез одиторско дружество „Станева СиПиЕй“ ЕООД .
На извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 11.12.2023 г. членовете
на Одитния комитет на Дружеството в състав: А. Тумбева, А. Иванов и К. Проданов са избрани
с мандат за 3(три) години.
Одитният комитет на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ осъществява дейността си при
спазване на изискванията, разписани изчерпателно в Закона за независимия финансов одит
(ЗНФО). Сред функциите на одитния комитет на Дружеството са да:
1. наблюдава извършването на независимия одит на годишните финансови отчети от
страна на избрания от Дружеството регистриран одитор като взема предвид констатациите и
заключенията на Комисията за публичен надзор върху регистрираните одитори (КПНРО) по
прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014;
2. проверява и наблюдава независимостта на регистрирания одитор/одиторско
предприятие в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от закона за независимия
финансов одит, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността
на предоставянето на услуги извън одита на Дружеството по чл. 5 от същия регламент;
3. изисква незабавно да бъде писмено информиран от регистрирания
одитор/одиторското предприятие за всички обстоятелства, които са или биха накърнили
неговата независимост при изпълнение на поетия одиторски ангажимент, съгласно
изискванието на чл. 31, ал. 2, т. 1 от ЗНФО;
4. изисква незабавно да бъде писмено информиран от регистрирания
одитор/одиторското предприятие за установени и възможни съществени нарушения на
действащото законодателство, на учредителни и други вътрешни актове на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, доколкото такива са станали известни на регистрирания
одитор/одиторско предприятие при изпълнение на одиторския ангажимент;
5. изисква разяснение от регистрирания одитор/одиторско предприятие за характера
и основанията за модифициране на одиторското мнение в одиторския доклад, както на
параграфите за обръщане на внимание и по други въпроси, с които не е модифицирано
одиторското мнение;
6. изисква копие от сключената задължителна застраховка „Професионална
отговорност“ на регистрирания одитор/одиторско предприятие;
7. получава допълнителен доклад към одиторския доклад, съгласно чл. 59 и чл. 60 от
ЗНФО;
8. следи за спазване на законовите и регулаторни изисквания при избора и
назначаването на регистриран одитор, като извършва необходимите проверки за
независимост, квалификация и репутация на същия, както и за качеството на одиторските
услуги и дава препоръка до Общото събрание на акционерите на Дружеството за избор на
регистриран одитор;
9. отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор/одиторско
предприятие въз основа най-малко на следните примерни критерии за избор на одитор:
одиторски подход; области, върху които ще се концентрира одита; опит в съответния бизнес
отрасъл; използване на IT технологии; система за вътрешен контрол на качеството;
комуникационна стратегия; оценки за контрол на качеството от КПНРО или ИДЕС за
Дружеството и за всеки отделен одитор, партньор по одитния ангажимент; застрахователно
покритие на одитора; цена на принципа на икономически най -изгодна оферта;
ІІ. Глава втора - Одит и вътрешен контрол
На извънредно общо събрание на акционерите на Дружеството, проведено на
05.09.2025 г. за регистриран одитор, който да провери и завери ГФО на Дружеството за 2025
г. е избрана Таня Димитрова Станева, д.е.с., регистриран одитор, притежаващ диплома № 810,
чрез одиторско дружество „Станева СиПиЕй“ ЕООД .
На извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 11.12.2023 г. членовете
на Одитния комитет на Дружеството в състав: А. Тумбева, А. Иванов и К. Проданов са избрани
с мандат за 3(три) години.
Одитният комитет на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ осъществява дейността си при
спазване на изискванията, разписани изчерпателно в Закона за независимия финансов одит
(ЗНФО). Сред функциите на одитния комитет на Дружеството са да:
1. наблюдава извършването на независимия одит на годишните финансови отчети от
страна на избрания от Дружеството регистриран одитор като взема предвид констатациите и
заключенията на Комисията за публичен надзор върху регистрираните одитори (КПНРО) по
прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014;
2. проверява и наблюдава независимостта на регистрирания одитор/одиторско
предприятие в съответствие с изискванията на глави шеста и седма от закона за независимия
финансов одит, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014, включително целесъобразността
на предоставянето на услуги извън одита на Дружеството по чл. 5 от същия регламент;
3. изисква незабавно да бъде писмено информиран от регистрирания
одитор/одиторското предприятие за всички обстоятелства, които са или биха накърнили
неговата независимост при изпълнение на поетия одиторски ангажимент, съгласно
изискванието на чл. 31, ал. 2, т. 1 от ЗНФО;
4. изисква незабавно да бъде писмено информиран от регистрирания
одитор/одиторското предприятие за установени и възможни съществени нарушения на
действащото законодателство, на учредителни и други вътрешни актове на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ, доколкото такива са станали известни на регистрирания
одитор/одиторско предприятие при изпълнение на одиторския ангажимент;
5. изисква разяснение от регистрирания одитор/одиторско предприятие за характера
и основанията за модифициране на одиторското мнение в одиторския доклад, както на
параграфите за обръщане на внимание и по други въпроси, с които не е модифицирано
одиторското мнение;
6. изисква копие от сключената задължителна застраховка „Професионална
отговорност“ на регистрирания одитор/одиторско предприятие;
7. получава допълнителен доклад към одиторския доклад, съгласно чл. 59 и чл. 60 от
ЗНФО;
8. следи за спазване на законовите и регулаторни изисквания при избора и
назначаването на регистриран одитор, като извършва необходимите проверки за
независимост, квалификация и репутация на същия, както и за качеството на одиторските
услуги и дава препоръка до Общото събрание на акционерите на Дружеството за избор на
регистриран одитор;
9. отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор/одиторско
предприятие въз основа най-малко на следните примерни критерии за избор на одитор:
одиторски подход; области, върху които ще се концентрира одита; опит в съответния бизнес
отрасъл; използване на IT технологии; система за вътрешен контрол на качеството;
комуникационна стратегия; оценки за контрол на качеството от КПНРО или ИДЕС за
Дружеството и за всеки отделен одитор, партньор по одитния ангажимент; застрахователно
покритие на одитора; цена на принципа на икономически най -изгодна оферта;
103
10. преглежда предложените обхват и подход на одита от страна на регистрирания
одитор и координира процеса на финансов одит с отдела по вътрешен одит;
11. следи за спазване на изискванията към възнаграждението на регистрирания
одитор, съгласно чл. 66 от Закона за независимия финансов одит и уведомява КПНРО, както и
Съвета на директорите за всяко конкретно решение по чл.66, ал. 3 в 7 -дневен срок от датата
на решението;
12. следи за прилагане на принципа на ротация по отношение на регистрирания
одитор;
13. проверява и следи дали регистрираният одитор предоставя на Дружеството
„забранени услуги“ по смисъла на Закона за независимия финансов одит и Регламент (ЕС) №
537/2014;
14. дава одобрение за извършване на „забранени услуги“ по смисъла на и в
съответствие с изискванията на Закона за независимия финансов одит и Регламент (ЕС) №
537/2014 въз основа на разработени процедури за одобрение на предоставянето на услуги
извън одита и след оценка на заплахите за независимостта и предприетите предпазни мерки,
и информира Комисията за публичен надзор върху регистрираните одитори (КПНРО) в 7-
дневен срок от датата на одобрението;
15. разглежда и обсъжда всяка съществена писмена комуникация между
корпоративното ръководство на Дружеството и регистрирания одитор, вкл. представителното
писмо на ръководството, списъка с всички съществени и несъществени некоригирани
отклонения, констатирани по време на одита и т.н.;
16. периодично обсъжда с регистрирания одитор всички съществени счетоводни
политики и практики, както и всички възможни алтернативни третирания на финансовата
информация в съответствие с утвърдените и приложими счетоводни стандарти;
17. поне веднъж годишно извършва проверка на вътрешно -контролната система на
регистрирания одитор, както и на всички взаимоотношения между него и Дружеството;
18. провежда самостоятелни срещи с регистрирания одитор, за обсъждане на въпроси,
които комитетът или регистрираният одитор считат, че са от конфиденциално естество;
19. задължително трябва да бъде информиран от регистрирания одитор за всички
пречки, които корпоративното ръководство му е създало при извършване на независимия
финансов одит, включително ограничение на обхвата на работата му;
20. осъществява всички други функции и права, регламентирани в действащите
разпоредби на националното и европейско законодателство.
В Дружеството е изградена и функционира система за вътрешен контрол, която
идентифицира рисковете, съпътстващи дейността на Дружеството и подпомага тяхното
ефективно управление, включително определя подходящи мерки, за да намали до минимум
проявлението на определени рискове. Системата гарантира и функционирането на системите
за отчетност и разкриване на информация. Описание на основните характеристики на
системите за вътрешен контрол и управление на риска е представено в т. 4 от настоящата
декларация за корпоративно управление.
ІІІ. Глава трета - Защита правата на акционерите
СД гарантира равнопоставеното третиране на всички акционери, включително
миноритарни и чуждестранни акционери, защитава техните права и улеснява упражняването
им в границите, допустими от действащото законодателство и в съответствие с разпоредбите
на устройствените актове на дружеството.
10. преглежда предложените обхват и подход на одита от страна на регистрирания
одитор и координира процеса на финансов одит с отдела по вътрешен одит;
11. следи за спазване на изискванията към възнаграждението на регистрирания
одитор, съгласно чл. 66 от Закона за независимия финансов одит и уведомява КПНРО, както и
Съвета на директорите за всяко конкретно решение по чл.66, ал. 3 в 7 -дневен срок от датата
на решението;
12. следи за прилагане на принципа на ротация по отношение на регистрирания
одитор;
13. проверява и следи дали регистрираният одитор предоставя на Дружеството
„забранени услуги“ по смисъла на Закона за независимия финансов одит и Регламент (ЕС) №
537/2014;
14. дава одобрение за извършване на „забранени услуги“ по смисъла на и в
съответствие с изискванията на Закона за независимия финансов одит и Регламент (ЕС) №
537/2014 въз основа на разработени процедури за одобрение на предоставянето на услуги
извън одита и след оценка на заплахите за независимостта и предприетите предпазни мерки,
и информира Комисията за публичен надзор върху регистрираните одитори (КПНРО) в 7-
дневен срок от датата на одобрението;
15. разглежда и обсъжда всяка съществена писмена комуникация между
корпоративното ръководство на Дружеството и регистрирания одитор, вкл. представителното
писмо на ръководството, списъка с всички съществени и несъществени некоригирани
отклонения, констатирани по време на одита и т.н.;
16. периодично обсъжда с регистрирания одитор всички съществени счетоводни
политики и практики, както и всички възможни алтернативни третирания на финансовата
информация в съответствие с утвърдените и приложими счетоводни стандарти;
17. поне веднъж годишно извършва проверка на вътрешно -контролната система на
регистрирания одитор, както и на всички взаимоотношения между него и Дружеството;
18. провежда самостоятелни срещи с регистрирания одитор, за обсъждане на въпроси,
които комитетът или регистрираният одитор считат, че са от конфиденциално естество;
19. задължително трябва да бъде информиран от регистрирания одитор за всички
пречки, които корпоративното ръководство му е създало при извършване на независимия
финансов одит, включително ограничение на обхвата на работата му;
20. осъществява всички други функции и права, регламентирани в действащите
разпоредби на националното и европейско законодателство.
В Дружеството е изградена и функционира система за вътрешен контрол, която
идентифицира рисковете, съпътстващи дейността на Дружеството и подпомага тяхното
ефективно управление, включително определя подходящи мерки, за да намали до минимум
проявлението на определени рискове. Системата гарантира и функционирането на системите
за отчетност и разкриване на информация. Описание на основните характеристики на
системите за вътрешен контрол и управление на риска е представено в т. 4 от настоящата
декларация за корпоративно управление.
ІІІ. Глава трета - Защита правата на акционерите
СД гарантира равнопоставеното третиране на всички акционери, включително
миноритарни и чуждестранни акционери, защитава техните права и улеснява упражняването
им в границите, допустими от действащото законодателство и в съответствие с разпоредбите
на устройствените актове на дружеството.
104
Свикването на общо събрание на акционерите е придружено от обявяване на покана
за свикване на ОСА, която съдържа изискуемата съгласно Търговския закон и ЗППЦК
информация, включително и допълнителна информация, относно упражняване правото на
глас и възможността да бъдат добавяни нови точки в дневния ред по реда на чл. 223а от ТЗ.
Общо събрание на акционерите
Всички акционери са информирани за правилата, съгласно които се свикват и
провеждат общите събрания на акционерите, включително процедурите за гласуване чрез
Устава на Дружеството и поканата за всяко конкретно Общо събрание на акционерите.
СД предоставя достатъчна и навременна информация относно датата и мястото на
провеждане на ОСА, както и пълна информация относно въпросите, които ще се разглеждат и
решават на ОСА.
Поканата и материалите за ОСА се оповестява до обществеността чрез медийните
агенции Инвестор. БГ и до Комисията за финансов надзор, регулирания пазар на ценни книжа,
както и централния депозитар при който са регистрирани ценните книжа, емитирани от
дружеството. След представяне на поканата и материалите за общото събрание на
акционерите, същите са достъпни и на електронната страница на дружеството.
Видно от протоколите от общите събрания на Дружеството, СД и избрания председател
на ОСА осигуряват правото на всички акционери да изразяват мнението си, както и да задават
въпроси по време на ОСА.
Акционерите, с право на глас, имат възможност да упражняват правото си в ОСА на
Дружеството, лично или чрез представители. Като част от материалите за ОСА, СД представя
образец на пълномощно и Правила за гласуване чрез пълномощник. С оглед насърчаване
ангажираността на акционерите, Дружеството е предвидило възможност в устава си право на
глас да се упражнява по кореспонденция. В тази връзка като част от материалите за общите
събрания на Дружеството се представя и декларация за упражняване на право на глас по
кореспонденция.
Нарочна мандатна комисия, определена със заповед на изпълнителния директор
регистрира акционерите за всяко конкретно ОСА и предлага избор на председател, секретар
и преброител на гласовете. Ръководството на ОСА следи стриктно за законосъобразното
провеждане на ОСА, включително и за начина на гласуване на упълномощените лица.
СД организира процедурите и реда за провеждане на ОСА по начин, който не
затруднява или оскъпява ненужно гласуването. СД насърчава участието на акционери в
Общото събрание на акционерите, но не е осигурил възможност за дистанционно присъствие
чрез технически средства (вкл. интернет), поради икономическа необоснованост на подобен
способ за участие в общото събрание.
Материали за Общото събрание на акционерите
Писмените материали, свързани с дневния ред на ОСА са конкретни и ясни и не
въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни
събития се представят като отделни точки в дневния ред на ОСА, в т.ч. предложението за
разпределяне на печалба. Поканата, заедно с материалите за всяко ОСА се публикуват и на
електронната страница на Дружеството.
СД съдейства на акционерите, имащи право съгласно действащото законодателство,
да включват допълнителни въпроси и да предлагат решения по вече включени въпроси в
дневния ред на ОСА, като извършват всички необходими правни и фактически действия за
оповестяване на добавените допълнително въпроси в дневния ред на вече свикано ОСА.
СД гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите
решения на ОСА чрез оповестяване на Протокола от ОСА чрез избраните медийни агенции.
Свикването на общо събрание на акционерите е придружено от обявяване на покана
за свикване на ОСА, която съдържа изискуемата съгласно Търговския закон и ЗППЦК
информация, включително и допълнителна информация, относно упражняване правото на
глас и възможността да бъдат добавяни нови точки в дневния ред по реда на чл. 223а от ТЗ.
Общо събрание на акционерите
Всички акционери са информирани за правилата, съгласно които се свикват и
провеждат общите събрания на акционерите, включително процедурите за гласуване чрез
Устава на Дружеството и поканата за всяко конкретно Общо събрание на акционерите.
СД предоставя достатъчна и навременна информация относно датата и мястото на
провеждане на ОСА, както и пълна информация относно въпросите, които ще се разглеждат и
решават на ОСА.
Поканата и материалите за ОСА се оповестява до обществеността чрез медийните
агенции Инвестор. БГ и до Комисията за финансов надзор, регулирания пазар на ценни книжа,
както и централния депозитар при който са регистрирани ценните книжа, емитирани от
дружеството. След представяне на поканата и материалите за общото събрание на
акционерите, същите са достъпни и на електронната страница на дружеството.
Видно от протоколите от общите събрания на Дружеството, СД и избрания председател
на ОСА осигуряват правото на всички акционери да изразяват мнението си, както и да задават
въпроси по време на ОСА.
Акционерите, с право на глас, имат възможност да упражняват правото си в ОСА на
Дружеството, лично или чрез представители. Като част от материалите за ОСА, СД представя
образец на пълномощно и Правила за гласуване чрез пълномощник. С оглед насърчаване
ангажираността на акционерите, Дружеството е предвидило възможност в устава си право на
глас да се упражнява по кореспонденция. В тази връзка като част от материалите за общите
събрания на Дружеството се представя и декларация за упражняване на право на глас по
кореспонденция.
Нарочна мандатна комисия, определена със заповед на изпълнителния директор
регистрира акционерите за всяко конкретно ОСА и предлага избор на председател, секретар
и преброител на гласовете. Ръководството на ОСА следи стриктно за законосъобразното
провеждане на ОСА, включително и за начина на гласуване на упълномощените лица.
СД организира процедурите и реда за провеждане на ОСА по начин, който не
затруднява или оскъпява ненужно гласуването. СД насърчава участието на акционери в
Общото събрание на акционерите, но не е осигурил възможност за дистанционно присъствие
чрез технически средства (вкл. интернет), поради икономическа необоснованост на подобен
способ за участие в общото събрание.
Материали за Общото събрание на акционерите
Писмените материали, свързани с дневния ред на ОСА са конкретни и ясни и не
въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни
събития се представят като отделни точки в дневния ред на ОСА, в т.ч. предложението за
разпределяне на печалба. Поканата, заедно с материалите за всяко ОСА се публикуват и на
електронната страница на Дружеството.
СД съдейства на акционерите, имащи право съгласно действащото законодателство,
да включват допълнителни въпроси и да предлагат решения по вече включени въпроси в
дневния ред на ОСА, като извършват всички необходими правни и фактически действия за
оповестяване на добавените допълнително въпроси в дневния ред на вече свикано ОСА.
СД гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите
решения на ОСА чрез оповестяване на Протокола от ОСА чрез избраните медийни агенции.
105
Еднакво третиране на акционери от един клас
Съгласно Устава на Дружеството всички акции от капитала на Дружеството са от един
клас и всички акционери се третират еднакво, както и всички акции дават еднакви права на
акционерите.
СД гарантира предоставянето на достатъчно информация на инвеститорите относно
правата, които дават всички акции от всеки клас преди придобиването им чрез публикуваната
информация на електронната страница на Дружеството, както и чрез провеждане на
разговори и персонални срещи с ръководството и/или Директора за връзки с инвеститорите.
Консултации между акционерите относно основни акционерни права
СД не препятства акционерите, включително институционалните такива, да се
консултират помежду си по въпроси, които се отнасят до техните основни акционерни права,
по начин, който не допуска извършване на злоупотреби.
Сделки на акционери с контролни права и сделки на злоупотреба
СД не допуска осъществяването на сделки с акционери с контролни права, които
нарушават правата и/или законните интереси на останалите акционери, включително при
условията на договаряне сам със себе си. При извършването на този вид сделки е необходимо
изрично решение на СД, като заинтересованите лица се изключват от гласуването.
ІV. Глава четвърта - Разкриване на информация
Разкриването на информация се осъществява в съответствие със законовите
изисквания и устройствените актове на Дружеството.
СД чрез Директора за връзки с инвеститорите гарантира равнопоставеност на
адресатите на информацията (акционери, заинтересовани лица, инвестиционна общност) и
не позволява злоупотреби с вътрешна информация.
Вътрешната информация се оповестява в законоустановените форми, ред и срокове,
чрез избраната медийна агенция до обществеността, както и до КФН и „БФБ“ АД. Информация
в некоригиран вид и в същия обем се публикува и на електронната страница на Дружеството.
По този начин ръководството на Дружеството гарантира, че системата за разкриване на
информация осигурява пълна, навременна, вярна и разбираема информация, която дава
възможност за обективни и информирани решения и оценки от страна на инвеститорите.
Дружеството поддържа електронна страница с утвърдено съдържание, обхват и
периодичност на разкриваната чрез нея информация. Съдържанието на електронната
страница на Дружеството покрива изцяло препоръките на Националния кодекс за
корпоративно управление.
СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ счита, че с дейността си през 2025 г. e създал
предпоставки за достатъчна прозрачност във взаимоотношенията си с инвеститорите,
финансовите медии и анализатори на капиталовия пазар.
През 2025 г. Дружеството е оповестявало всяка регулирана информация в сроковете и
по реда, предвиден в ЗППЦК и актовете по прилагането му.
V. Глава пета - Заинтересовани лица
Корпоративното ръководство осигурява ефективно взаимодействие със
заинтересованите лица. Към тази категория се отнасят определени групи лица, на които
Дружеството директно въздейства и които от своя страна могат да повлияят на дейността му.
Еднакво третиране на акционери от един клас
Съгласно Устава на Дружеството всички акции от капитала на Дружеството са от един
клас и всички акционери се третират еднакво, както и всички акции дават еднакви права на
акционерите.
СД гарантира предоставянето на достатъчно информация на инвеститорите относно
правата, които дават всички акции от всеки клас преди придобиването им чрез публикуваната
информация на електронната страница на Дружеството, както и чрез провеждане на
разговори и персонални срещи с ръководството и/или Директора за връзки с инвеститорите.
Консултации между акционерите относно основни акционерни права
СД не препятства акционерите, включително институционалните такива, да се
консултират помежду си по въпроси, които се отнасят до техните основни акционерни права,
по начин, който не допуска извършване на злоупотреби.
Сделки на акционери с контролни права и сделки на злоупотреба
СД не допуска осъществяването на сделки с акционери с контролни права, които
нарушават правата и/или законните интереси на останалите акционери, включително при
условията на договаряне сам със себе си. При извършването на този вид сделки е необходимо
изрично решение на СД, като заинтересованите лица се изключват от гласуването.
ІV. Глава четвърта - Разкриване на информация
Разкриването на информация се осъществява в съответствие със законовите
изисквания и устройствените актове на Дружеството.
СД чрез Директора за връзки с инвеститорите гарантира равнопоставеност на
адресатите на информацията (акционери, заинтересовани лица, инвестиционна общност) и
не позволява злоупотреби с вътрешна информация.
Вътрешната информация се оповестява в законоустановените форми, ред и срокове,
чрез избраната медийна агенция до обществеността, както и до КФН и „БФБ“ АД. Информация
в некоригиран вид и в същия обем се публикува и на електронната страница на Дружеството.
По този начин ръководството на Дружеството гарантира, че системата за разкриване на
информация осигурява пълна, навременна, вярна и разбираема информация, която дава
възможност за обективни и информирани решения и оценки от страна на инвеститорите.
Дружеството поддържа електронна страница с утвърдено съдържание, обхват и
периодичност на разкриваната чрез нея информация. Съдържанието на електронната
страница на Дружеството покрива изцяло препоръките на Националния кодекс за
корпоративно управление.
СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ счита, че с дейността си през 2025 г. e създал
предпоставки за достатъчна прозрачност във взаимоотношенията си с инвеститорите,
финансовите медии и анализатори на капиталовия пазар.
През 2025 г. Дружеството е оповестявало всяка регулирана информация в сроковете и
по реда, предвиден в ЗППЦК и актовете по прилагането му.
V. Глава пета - Заинтересовани лица
Корпоративното ръководство осигурява ефективно взаимодействие със
заинтересованите лица. Към тази категория се отнасят определени групи лица, на които
Дружеството директно въздейства и които от своя страна могат да повлияят на дейността му.
106
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ идентифицира като заинтересовани лица с
отношение към неговата дейност следните групи лица: служители, кредитори, доставчици на
услуги и други контрагенти, свързани с осъществяване на дейността на Дружеството.
Дружеството не е приело изрична политика, регламентираща отношенията на
Дружеството спрямо заинтересовони лица, но въпреки това при осъществяване на своята
дейност "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ се съобразява със законовите изисквания, въз
основа на принципите на прозрачност, отчетност и бизнес етика.
4. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление
на риска на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ във връзка с процеса на финансово отчитане
Вътрешният контрол в Дружеството е изграден на база четири основни елемента:
А. Оценка на риска – извършва се от СД и се ръководи от текущ анализ на
организационната структура чрез идентифициране на потенциални слабости. Допълнително,
СД оценява недостатъците на контрола в организацията и решава въпроси, които оказват
влияние върху рамката за управление на риска.
Б. Дисциплина по осъществяване на контрол – основава се на организационната
структура и се подкрепя от ангажиментите на СД. Дисциплината се издига върху основите на
почтеността и етичните ценности.
В. Характеристики на контрола – Дружеството е установило физически контрол, както
и вътрешни проверки за съответствие.
Г. Процедури за наблюдение – СД наблюдава и проверява за необичайни вписвания,
посредством подробен месечен анализ и проверка за действителното състояние спрямо
бюджета. Силни и устойчиви контролни и организационни системи намаляват вероятността
от допускане на грешки. СД осъзнава голямото значение в постоянното подобряване на
всички мерки и приспособяване към пазарните промени и организационна динамика.
Общо описание на системата за вътрешен контрол и управление на риска
В Дружеството функционира система за вътрешен контрол и управление на риска,
която гарантира ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на
информация. Системата е изградена и функционира и с оглед идентифициране на рисковете,
съпътстващи дейността на Дружеството и подпомагане тяхното ефективно управление. СД
носи основната отговорност по отношение на изграждане на системата за вътрешен контрол
и управление на риска. Той изпълнява, както управляваща и насочваща функция, така и текущ
мониторинг.
Текущият мониторинг от Съвета на директорите се състои в оценяване дали системата е
подходяща все още за Дружеството в условията на променена среда, дали действа както се
очаква и дали се адаптира периодично към променените условия. Оценяването е съразмерно
с характеристиките на Дружеството и влиянието на идентифицираните рискове.
Контролна среда
За да идентифицира рисковете на ранен етап и за да бъдат управлявани адекватно,
Дружеството прилага ефективно управление на риска и системи за контрол. Ръководството
непрекъснато оценява рисковете и заключава, че към момента на изготвяне на отчета
рисковете са ограничени и правилно смекчени. На този етап не съществуват рискове, които
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ идентифицира като заинтересовани лица с
отношение към неговата дейност следните групи лица: служители, кредитори, доставчици на
услуги и други контрагенти, свързани с осъществяване на дейността на Дружеството.
Дружеството не е приело изрична политика, регламентираща отношенията на
Дружеството спрямо заинтересовони лица, но въпреки това при осъществяване на своята
дейност "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ се съобразява със законовите изисквания, въз
основа на принципите на прозрачност, отчетност и бизнес етика.
4. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление
на риска на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ във връзка с процеса на финансово отчитане
Вътрешният контрол в Дружеството е изграден на база четири основни елемента:
А. Оценка на риска – извършва се от СД и се ръководи от текущ анализ на
организационната структура чрез идентифициране на потенциални слабости. Допълнително,
СД оценява недостатъците на контрола в организацията и решава въпроси, които оказват
влияние върху рамката за управление на риска.
Б. Дисциплина по осъществяване на контрол – основава се на организационната
структура и се подкрепя от ангажиментите на СД. Дисциплината се издига върху основите на
почтеността и етичните ценности.
В. Характеристики на контрола – Дружеството е установило физически контрол, както
и вътрешни проверки за съответствие.
Г. Процедури за наблюдение – СД наблюдава и проверява за необичайни вписвания,
посредством подробен месечен анализ и проверка за действителното състояние спрямо
бюджета. Силни и устойчиви контролни и организационни системи намаляват вероятността
от допускане на грешки. СД осъзнава голямото значение в постоянното подобряване на
всички мерки и приспособяване към пазарните промени и организационна динамика.
Общо описание на системата за вътрешен контрол и управление на риска
В Дружеството функционира система за вътрешен контрол и управление на риска,
която гарантира ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на
информация. Системата е изградена и функционира и с оглед идентифициране на рисковете,
съпътстващи дейността на Дружеството и подпомагане тяхното ефективно управление. СД
носи основната отговорност по отношение на изграждане на системата за вътрешен контрол
и управление на риска. Той изпълнява, както управляваща и насочваща функция, така и текущ
мониторинг.
Текущият мониторинг от Съвета на директорите се състои в оценяване дали системата е
подходяща все още за Дружеството в условията на променена среда, дали действа както се
очаква и дали се адаптира периодично към променените условия. Оценяването е съразмерно
с характеристиките на Дружеството и влиянието на идентифицираните рискове.
Контролна среда
За да идентифицира рисковете на ранен етап и за да бъдат управлявани адекватно,
Дружеството прилага ефективно управление на риска и системи за контрол. Ръководството
непрекъснато оценява рисковете и заключава, че към момента на изготвяне на отчета
рисковете са ограничени и правилно смекчени. На този етап не съществуват рискове, които
107
поотделно или заедно биха довели до значително или трайно обезценяване на оперативните
резултати, финансовото състояние и нетните активи на Дружеството.
В Дружеството функционира ефективен вътрешен контрол, чрез който редовно се
проследяват инвестициите, както и състоянието на имотите. Инвестиционните критерии и
очакваната възвръщаемост се преглежда внимателно и се коригират въз основа на пазарните
условия и профила на рисковете. Инвестиции не се осъществяват, когато не отговарят на
заложените цели за възвръщаемост.
Процес за оценка на рисковете на Дружеството
Процесът на оценка на рисковете представлява базата за начина, по който СД на
Дружеството определя рисковете, които следва да бъдат управлявани. СД отговаря за
идентифицирането, оценяването, управлението и наблюдението на рисковете, релевантни
към бизнеса на Дружеството. СД на Дружеството идентифицира следните видове рискове,
относими към Дружеството и неговата дейност: общи (систематични) и специфични
(несистематични) рискове. Систематичните рискове са свързани с макросредата, в която
Дружеството функционира, поради което в повечето случаи същите не подлежат на
управление от страна на ръководния екип. Несистематични рискове са пряко относими към
дейността на Дружеството и зависят предимно от корпоративното ръководство. За тяхното
минимизиране се разчита на повишаване ефективността от вътрешно-фирменото планиране
и прогнозиране, което осигурява възможности за преодоляване на евентуални негативни
последици от настъпило рисково събитие.
Общият план на ръководството на Дружеството за управление на риска се фокусира
върху непредвидимостта на финансовите пазари и се стреми да сведе до минимум
потенциалното отрицателно въздействие върху финансовото състояние на Дружеството.
Всеки от рисковете, свързани с държавата – политически, икономически, кредитен,
инфлационен, валутен – има самостоятелно значение, но общото им разглеждане и
взаимодействието между тях формират цялостна представа за основните икономически
показатели, пазарните условия, конкурентните условия в страната, в която дружеството
осъществява своята дейност. Подробно описание на рисковете, характерни за дейността на
Дружеството, е представено в раздел ОСНОВНИ РИСКОВЕ, ПРЕД КОИТО Е ИЗПРАВЕНО
ДРУЖЕСТВОТО от доклада за дейността.
Всеки един от рисковете се оценява в съответствие с вътрешните правила и политиката
за управление на рисковете, като това включва оценка на въздействието и вероятността от
настъпването им, което в крайна сметка определя тяхното приоритизиране. Наред с
останалите рискове, които Дружеството редовно оповестява, СД се ангажира да
идентифицира и рискове, свързани с климата.
Свързаните с климата рискове се класифицират като физически и рискове, свързани с
прехода към нисковъглеродна икономика.
Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за
финансовото отчитане и комуникацията
Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която
включва счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и
установени с цел:
• иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на
Дружеството (както и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните активи,
пасиви и собствен капитал;
поотделно или заедно биха довели до значително или трайно обезценяване на оперативните
резултати, финансовото състояние и нетните активи на Дружеството.
В Дружеството функционира ефективен вътрешен контрол, чрез който редовно се
проследяват инвестициите, както и състоянието на имотите. Инвестиционните критерии и
очакваната възвръщаемост се преглежда внимателно и се коригират въз основа на пазарните
условия и профила на рисковете. Инвестиции не се осъществяват, когато не отговарят на
заложените цели за възвръщаемост.
Процес за оценка на рисковете на Дружеството
Процесът на оценка на рисковете представлява базата за начина, по който СД на
Дружеството определя рисковете, които следва да бъдат управлявани. СД отговаря за
идентифицирането, оценяването, управлението и наблюдението на рисковете, релевантни
към бизнеса на Дружеството. СД на Дружеството идентифицира следните видове рискове,
относими към Дружеството и неговата дейност: общи (систематични) и специфични
(несистематични) рискове. Систематичните рискове са свързани с макросредата, в която
Дружеството функционира, поради което в повечето случаи същите не подлежат на
управление от страна на ръководния екип. Несистематични рискове са пряко относими към
дейността на Дружеството и зависят предимно от корпоративното ръководство. За тяхното
минимизиране се разчита на повишаване ефективността от вътрешно-фирменото планиране
и прогнозиране, което осигурява възможности за преодоляване на евентуални негативни
последици от настъпило рисково събитие.
Общият план на ръководството на Дружеството за управление на риска се фокусира
върху непредвидимостта на финансовите пазари и се стреми да сведе до минимум
потенциалното отрицателно въздействие върху финансовото състояние на Дружеството.
Всеки от рисковете, свързани с държавата – политически, икономически, кредитен,
инфлационен, валутен – има самостоятелно значение, но общото им разглеждане и
взаимодействието между тях формират цялостна представа за основните икономически
показатели, пазарните условия, конкурентните условия в страната, в която дружеството
осъществява своята дейност. Подробно описание на рисковете, характерни за дейността на
Дружеството, е представено в раздел ОСНОВНИ РИСКОВЕ, ПРЕД КОИТО Е ИЗПРАВЕНО
ДРУЖЕСТВОТО от доклада за дейността.
Всеки един от рисковете се оценява в съответствие с вътрешните правила и политиката
за управление на рисковете, като това включва оценка на въздействието и вероятността от
настъпването им, което в крайна сметка определя тяхното приоритизиране. Наред с
останалите рискове, които Дружеството редовно оповестява, СД се ангажира да
идентифицира и рискове, свързани с климата.
Свързаните с климата рискове се класифицират като физически и рискове, свързани с
прехода към нисковъглеродна икономика.
Информационна система и свързаните с нея бизнес процеси, съществени за
финансовото отчитане и комуникацията
Информационната система, съществена за целите на финансовото отчитане, която
включва счетоводната система, се състои от процедури и документация, разработени и
установени с цел:
• иницииране, отразяване, обработка и отчитане на сделки и операции на
Дружеството (както и събития и условия) и поддържане на отчетност за свързаните активи,
пасиви и собствен капитал;
108
• разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции, като
например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и процедури,
следвани за своевременно коригиране на задържаните неуточнени позиции;
• обработка и отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване на
контролите;
• прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и операциите
в главната книга;
• обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и
условия, различни от сделки и операции, като например амортизация на материални и
нематериални активи и промени в събираемостта на вземанията; и гарантиране, че
изискваната за оповестяване от приложимата обща рамка за финансово отчитане
информация е събрана, отразена, обработена, обобщена и, че тя е подходящо отчетена във
финансовия отчет.
Комуникацията от страна на Дружеството на ролите и отговорностите във финансовото
отчитане и на важни въпроси, свързани с нея, включва осигуряването на разбиране за
индивидуалните роли и отговорности, свързани с вътрешния контрол върху нея. Тя включва
такива въпроси като например степента, в която счетоводния екип разбира по какъв начин
дейностите му в информационната система за финансово отчитане, са свързани с работата на
други лица и средствата за докладване на изключения към корпоративното ръководство.
Комуникацията се осъществява въз основа въз основа на правила за финансово
отчитане. Откритите канали за комуникация помагат за гарантиране, че изключенията се
докладват и за тях се предприемат действия.
Текущо наблюдение на контролите
Текущото наблюдение на контролите е процес за оценка на ефективността на
резултатите от функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва
своевременна оценка на ефективността на контролите и предприемане на необходимите
оздравителни действия. Съветът на директорите извършва текущо наблюдение на контролите
чрез текущи дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по
наблюдение често са вградени в нормалните повтарящи се дейности на Дружеството и
включват регулярни управленски и надзорни дейности.
5. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО
на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за
поглъщане
5.1. Информация по член 10, параграф 1, буква "в" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане - значими
преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез
пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от
Директива 2001/34/ЕО
• разрешаване на проблеми с неправилна обработка на сделки и операции, като
например, автоматизирани файлове за неуточнени позиции на информация и процедури,
следвани за своевременно коригиране на задържаните неуточнени позиции;
• обработка и отчитане на случаи на заобикаляне на системите или преодоляване на
контролите;
• прехвърляне на информацията от системите за обработка на сделките и операциите
в главната книга;
• обхващане на информация, съществена за финансовото отчитане на събития и
условия, различни от сделки и операции, като например амортизация на материални и
нематериални активи и промени в събираемостта на вземанията; и гарантиране, че
изискваната за оповестяване от приложимата обща рамка за финансово отчитане
информация е събрана, отразена, обработена, обобщена и, че тя е подходящо отчетена във
финансовия отчет.
Комуникацията от страна на Дружеството на ролите и отговорностите във финансовото
отчитане и на важни въпроси, свързани с нея, включва осигуряването на разбиране за
индивидуалните роли и отговорности, свързани с вътрешния контрол върху нея. Тя включва
такива въпроси като например степента, в която счетоводния екип разбира по какъв начин
дейностите му в информационната система за финансово отчитане, са свързани с работата на
други лица и средствата за докладване на изключения към корпоративното ръководство.
Комуникацията се осъществява въз основа въз основа на правила за финансово
отчитане. Откритите канали за комуникация помагат за гарантиране, че изключенията се
докладват и за тях се предприемат действия.
Текущо наблюдение на контролите
Текущото наблюдение на контролите е процес за оценка на ефективността на
резултатите от функционирането на вътрешния контрол във времето. То включва
своевременна оценка на ефективността на контролите и предприемане на необходимите
оздравителни действия. Съветът на директорите извършва текущо наблюдение на контролите
чрез текущи дейности, отделни оценки или комбинация от двете. Текущите дейности по
наблюдение често са вградени в нормалните повтарящи се дейности на Дружеството и
включват регулярни управленски и надзорни дейности.
5. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО
на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за
поглъщане
5.1. Информация по член 10, параграф 1, буква "в" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане - значими
преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез
пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от
Директива 2001/34/ЕО
109
Към 31.12.2025 г. структурата на капитала на дружеството е следната:
Акционери
Към 31.12.2025 Към 31.12.2024
Брой права на
глас
% от права на
глас
Брой права на
глас
% от права на
глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82% 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70% 12 000 000 32,70%
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ 118 672 0,32% 70 672 0,19%
УПФ ДОВЕРИЕ АД 2 352 000 6,41% 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78% 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45% 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14% 2 988 631 8,14%
Други юридически и физически лица 6 013 333 16,39% 6 061 333 16,52%
ОБЩО: 36 700 000 100,00% 36 700 000 100,00%
** Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти
Фонд“ АДСИЦ, изпълнителният директор – г-н Асен Лисев притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02 % от
капитала на публичното дружество.
Информация за лица, достигнали, надхвърлили или паднали под една от следните граници
от 10%, 20%, 1/3, 50% и 2/3 през 2025 г:
Освен посочената информация относно разпределението на капитала на Дружеството,
през отчетния период не са сключвани сделки, в резултат на които да е налице промяна в
праговете, съгласно Директива 2004/25/ЕО.
5.2. Информация по член 10, параграф 1, буква "г" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане -
притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези
права
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ няма акционери със специални контролни права.
През отчетния период на вниманието на корпоративното ръководство не са постъпили
предложения за поглъщане.
5.3. Информация по член 10, параграф 1, буква "е" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане - всички
ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на
притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на
правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с дружеството
финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на
ценните книжа
Не съществуват ограничения върху правата на глас на акционерите на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ.
Съгласно Устава на Дружеството, правото на глас в Общото събрание на акционерите
се упражнява от лицата, вписани в регистрите на Централния депозитар като акционери 14
дни преди датата на Общото събрание на акционерите. Акционерите на дружеството участват
в ОСА лично или чрез законен представител, или пълномощник, упълномощен с изрично
писмено нотариално заверено пълномощно, отговарящо на изискванията, предвидени в чл.
116, ал. 1 от ЗППЦК.
За участие в Общото събрание на акционерите трябва да се легитимират с
предвидените в закона, Устава и поканата за ОСА документи, удостоверяващ тяхната
самоличност и представителна власт и да се регистрират от Мандатната комисия в списъка на
Към 31.12.2025 г. структурата на капитала на дружеството е следната:
Акционери
Към 31.12.2025 Към 31.12.2024
Брой права на
глас
% от права на
глас
Брой права на
глас
% от права на
глас
БЛЕК СИЙ ДИВЕЛОПМЕНТ ЕООД 9 107 364 24,82% 9 107 364 24,82%
БРАВО ХОЛД А ЕООД 12 000 000 32,70% 12 000 000 32,70%
АСЕН СТОИМЕНОВ ЛИСЕВ 118 672 0,32% 70 672 0,19%
УПФ ДОВЕРИЕ АД 2 352 000 6,41% 2 352 000 6,41%
УПФ "СЪГЛАСИЕ" 2 120 000 5,78% 2 120 000 5,78%
ПАВЕЛ ТОМАШ СУДЖАРСКИ-КШОНЖЕК 2 000 000 5,45% 2 000 000 5,45%
HORIZON PLATINUM PORTFOLIO 2 988 631 8,14% 2 988 631 8,14%
Други юридически и физически лица 6 013 333 16,39% 6 061 333 16,52%
ОБЩО: 36 700 000 100,00% 36 700 000 100,00%
** Чрез „Браво Холд А“ ЕООД, притежаващо пряко 12 000 000 броя права на глас, представляващи 32.70% от капитала на „Браво Пропърти
Фонд“ АДСИЦ, изпълнителният директор – г-н Асен Лисев притежава общо 12 118 672 броя права на глас, представляващи 33.02 % от
капитала на публичното дружество.
Информация за лица, достигнали, надхвърлили или паднали под една от следните граници
от 10%, 20%, 1/3, 50% и 2/3 през 2025 г:
Освен посочената информация относно разпределението на капитала на Дружеството,
през отчетния период не са сключвани сделки, в резултат на които да е налице промяна в
праговете, съгласно Директива 2004/25/ЕО.
5.2. Информация по член 10, параграф 1, буква "г" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане -
притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези
права
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ няма акционери със специални контролни права.
През отчетния период на вниманието на корпоративното ръководство не са постъпили
предложения за поглъщане.
5.3. Информация по член 10, параграф 1, буква "е" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане - всички
ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на
притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на
правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с дружеството
финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на
ценните книжа
Не съществуват ограничения върху правата на глас на акционерите на "БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ.
Съгласно Устава на Дружеството, правото на глас в Общото събрание на акционерите
се упражнява от лицата, вписани в регистрите на Централния депозитар като акционери 14
дни преди датата на Общото събрание на акционерите. Акционерите на дружеството участват
в ОСА лично или чрез законен представител, или пълномощник, упълномощен с изрично
писмено нотариално заверено пълномощно, отговарящо на изискванията, предвидени в чл.
116, ал. 1 от ЗППЦК.
За участие в Общото събрание на акционерите трябва да се легитимират с
предвидените в закона, Устава и поканата за ОСА документи, удостоверяващ тяхната
самоличност и представителна власт и да се регистрират от Мандатната комисия в списъка на
110
присъстващите акционери преди началния час на заседанието на Общото събрание на
акционерите.
5.4. Информация по член 10, параграф 1, буква "з" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане -
правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето
на изменения в учредителния договор
Член на СД може да бъде дееспособно физическо лице, което отговаря на
изискванията на закона и притежаване необходимата професионална квалификация, във
връзка с дейността на дружеството.
Съгласно Устава на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ Общото събрание на
акционерите на Дружеството избира и освобождава членовете на СД и определя тяхното
възнаграждение, тантиеми и гаранцията за управлението им, в съответствие с изискванията
на закона, както и приетата политика за възнагражденията на членовете на СД.
Членовете на СД следва да имат висше образование и да не са:
• осъждани за умишлено престъпление от общ характер;
• обявени в несъстоятелност като едноличен търговец или като неограничено
отговорени съдружници в търговско дружество и не се намират в производство за обявяване
в несъстоятелност;
• били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация,
прекратени поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на
решението за обявяване на несъстоятелността, при останали неудовлетворени кредитори;
• лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;
• съпрузи или роднини до трета степен включително, по права или по съребрена
линия на друг член на Съвета на директорите или член на управителен или контролен орган
на Обслужващото дружество.
Най малко една трета от членовете на Съвета на директорите следва да бъдат
независими лица. Независимият член на Съвета на директорите не може да бъде:
• служител в Дружеството;
• акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица най-малко 25 /двадесет
и пет/ процента от гласовете в Общото събрание на акционерите или е свързано с
Дружеството лице;
• лице, което е в трайни търговски отношения с Дружеството;
• свързано лице с друг член на управителен или контролен орган на Дружеството.
Всеки от членовете на СД може да бъде освободен от ОСА и предсрочно при
възникнала невъзможност да отговаря на общите и специални изисквания на нормативните
актове, както и в случаите на причиняване на загуби и пропуснати ползи за Дружеството или
са сериозно засегнати интересите на Дружеството.
Изменения и допълнения в Устава на Дружеството се приемат от Общото събрание на
акционерите.
5.5. Информация по член 10, параграф 1, буква "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане -
правомощия на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват
обратно акции
Дружеството се управлява и представлява от СД. СД възлага изпълнението на своите
решения и осъществяването на функциите по оперативното управление на Дружеството на
Изпълнителен директор. СД овластява Изпълнителния директор да представлява
присъстващите акционери преди началния час на заседанието на Общото събрание на
акционерите.
5.4. Информация по член 10, параграф 1, буква "з" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане -
правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето
на изменения в учредителния договор
Член на СД може да бъде дееспособно физическо лице, което отговаря на
изискванията на закона и притежаване необходимата професионална квалификация, във
връзка с дейността на дружеството.
Съгласно Устава на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ Общото събрание на
акционерите на Дружеството избира и освобождава членовете на СД и определя тяхното
възнаграждение, тантиеми и гаранцията за управлението им, в съответствие с изискванията
на закона, както и приетата политика за възнагражденията на членовете на СД.
Членовете на СД следва да имат висше образование и да не са:
• осъждани за умишлено престъпление от общ характер;
• обявени в несъстоятелност като едноличен търговец или като неограничено
отговорени съдружници в търговско дружество и не се намират в производство за обявяване
в несъстоятелност;
• били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация,
прекратени поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на
решението за обявяване на несъстоятелността, при останали неудовлетворени кредитори;
• лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;
• съпрузи или роднини до трета степен включително, по права или по съребрена
линия на друг член на Съвета на директорите или член на управителен или контролен орган
на Обслужващото дружество.
Най малко една трета от членовете на Съвета на директорите следва да бъдат
независими лица. Независимият член на Съвета на директорите не може да бъде:
• служител в Дружеството;
• акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица най-малко 25 /двадесет
и пет/ процента от гласовете в Общото събрание на акционерите или е свързано с
Дружеството лице;
• лице, което е в трайни търговски отношения с Дружеството;
• свързано лице с друг член на управителен или контролен орган на Дружеството.
Всеки от членовете на СД може да бъде освободен от ОСА и предсрочно при
възникнала невъзможност да отговаря на общите и специални изисквания на нормативните
актове, както и в случаите на причиняване на загуби и пропуснати ползи за Дружеството или
са сериозно засегнати интересите на Дружеството.
Изменения и допълнения в Устава на Дружеството се приемат от Общото събрание на
акционерите.
5.5. Информация по член 10, параграф 1, буква "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския
парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане -
правомощия на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират или изкупуват
обратно акции
Дружеството се управлява и представлява от СД. СД възлага изпълнението на своите
решения и осъществяването на функциите по оперативното управление на Дружеството на
Изпълнителен директор. СД овластява Изпълнителния директор да представлява
111
Дружеството. Овластяването може да бъде оттеглено по всяко време. Съгласно ЗДСИЦДС,
дружеството не може да извършва процедури по обратно изкупуване на акции, освен в
случаите на доброволен отказ от лиценз по чл. 18 от ЗДСИЦДС, което се извършва при
условията на търгово предложение.
6. Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи на
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ и техните комитети
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ има едностепенна система на управление.
Дружеството се управлява и представлява от СД.
Към 31.12.2025 г. СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е в следния състав:
• Асен Стоименов Лисев – Изпълнителен директор и член на СД
• Константин Василев Проданов - Председател и член на СД
• Владислав Димитров Христов – независим член на СД.
СД се събира на редовни и извънредни заседания, свикани от Председателя. Всеки
член на СД може да поиска от Председателя да свика заседание за обсъждане на отделни
въпроси. В този случай,председателят е длъжен да свика заседание, като изпрати
уведомления да членовете на съвета в тридневен срок преди датата на заседанието, освен
ако с оглед спешността на въпроса не се налага заседанието да бъде свикано в по-кратък срок.
В уведомлението за свикване на заседание задължително се посочва мястото, датата, часа на
заседанието и предложения дневен ред.
СД може да взима решения, ако присъстват повече от половината от общия брой на
членовете му лично или представлявани от друг член на СД, с изрично пълномощно. Никой
присъстващ не може да представлява повече от един отсъстващ. СД може да взема решения
и неприсъствено, в случай че всички членове на СД са заявили писмено съгласието си за
решението, в протокол за решение, подписан от тях. Решенията на Съвета на директорите се
взимат с обикновено мнозинство от присъстващите членове, освен в случаите, когато законът
или уставът предвиждат по-голямо мнозинство за приемането на определени решения.
За решенията на СД се водят протоколи, които се подписват от всички членове,
присъствали на заседанието.
7. Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на
административните, управителните и надзорните органи на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ във връзка с аспекти, като възраст, пол, образование, увреждане и професионален
опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите
през отчетния период; когато не се прилага такава политика, декларацията съдържа
обяснение относно причините за това
Предвид специфичния предмет на дейност на Дружеството, която се осъществява чрез
избрано и одобрено от КФН трето лице, отчитайки и липсата на служители, Дружеството не е
разработило и не прилага политика по отношение на управителните си органи, във връзка с
аспекти като възраст, пол, увреждане, образование, професионален опит. Към датата на
съставяне на настоящата декларация, съставът на СД е формиран на база на допълваща се
комбинация от умения, опит и квалификация, което е от първостепенно значение за
Дружеството. Овластяването може да бъде оттеглено по всяко време. Съгласно ЗДСИЦДС,
дружеството не може да извършва процедури по обратно изкупуване на акции, освен в
случаите на доброволен отказ от лиценз по чл. 18 от ЗДСИЦДС, което се извършва при
условията на търгово предложение.
6. Състав и функциониране на административните, управителните и надзорните органи на
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ и техните комитети
"БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ има едностепенна система на управление.
Дружеството се управлява и представлява от СД.
Към 31.12.2025 г. СД на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ е в следния състав:
• Асен Стоименов Лисев – Изпълнителен директор и член на СД
• Константин Василев Проданов - Председател и член на СД
• Владислав Димитров Христов – независим член на СД.
СД се събира на редовни и извънредни заседания, свикани от Председателя. Всеки
член на СД може да поиска от Председателя да свика заседание за обсъждане на отделни
въпроси. В този случай,председателят е длъжен да свика заседание, като изпрати
уведомления да членовете на съвета в тридневен срок преди датата на заседанието, освен
ако с оглед спешността на въпроса не се налага заседанието да бъде свикано в по-кратък срок.
В уведомлението за свикване на заседание задължително се посочва мястото, датата, часа на
заседанието и предложения дневен ред.
СД може да взима решения, ако присъстват повече от половината от общия брой на
членовете му лично или представлявани от друг член на СД, с изрично пълномощно. Никой
присъстващ не може да представлява повече от един отсъстващ. СД може да взема решения
и неприсъствено, в случай че всички членове на СД са заявили писмено съгласието си за
решението, в протокол за решение, подписан от тях. Решенията на Съвета на директорите се
взимат с обикновено мнозинство от присъстващите членове, освен в случаите, когато законът
или уставът предвиждат по-голямо мнозинство за приемането на определени решения.
За решенията на СД се водят протоколи, които се подписват от всички членове,
присъствали на заседанието.
7. Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на
административните, управителните и надзорните органи на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД"
АДСИЦ във връзка с аспекти, като възраст, пол, образование, увреждане и професионален
опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите
през отчетния период; когато не се прилага такава политика, декларацията съдържа
обяснение относно причините за това
Предвид специфичния предмет на дейност на Дружеството, която се осъществява чрез
избрано и одобрено от КФН трето лице, отчитайки и липсата на служители, Дружеството не е
разработило и не прилага политика по отношение на управителните си органи, във връзка с
аспекти като възраст, пол, увреждане, образование, професионален опит. Към датата на
съставяне на настоящата декларация, съставът на СД е формиран на база на допълваща се
комбинация от умения, опит и квалификация, което е от първостепенно значение за
112
способността на Дружеството да отразява интересите на акционерите за повишаване на
нивото на корпоративно управление.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
способността на Дружеството да отразява интересите на акционерите за повишаване на
нивото на корпоративно управление.
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ:
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
113
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК
Долуподписаният,
Асен Лисев – Изпълнителен директор на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
ДЕКЛАРИРАМ,
че доколкото ми е известно,
1. годишният финансов отчет за 2025 г., съставен съгласно приложимите счетоводни
стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото
състояние и финансовия резултат на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
и
2. докладът за дейността за 2025 г. съдържа достоверен преглед на развитието и
резултатите от дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ, както и състоянието на
дружеството, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е
изправено.
Декларатор:................................
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК
Долуподписаният,
Асен Лисев – Изпълнителен директор на "БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД" АДСИЦ
ДЕКЛАРИРАМ,
че доколкото ми е известно,
1. годишният финансов отчет за 2025 г., съставен съгласно приложимите счетоводни
стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото
състояние и финансовия резултат на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
и
2. докладът за дейността за 2025 г. съдържа достоверен преглед на развитието и
резултатите от дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ, както и състоянието на
дружеството, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е
изправено.
Декларатор:................................
Асен Лисев
/Изпълнителен директор/
114
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК
Долуподписаната,
Мая Рикова, в качеството си на управител и представляващ „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД –
трето лице, обслужващо дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ, във връзка с
воденето на счетоводната отчетност на дружеството, с полагането на подписа си по-долу
ДЕКЛАРИРАМ,
че, доколкото ми е известно,
1. годишният финансов отчет към 31.12.2025 г., съставен съгласно приложимите счетоводни
стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото
състояние и финансовия резултат на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
и
2. годишният доклад за дейността към 31.12.2025 г. на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
съдържа достоверен преглед на развитието и резултатите от дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД” АДСИЦ, както и състоянието на дружеството, заедно с описание на основните рискове
и несигурности, пред които е изправено.
Декларатор:
Мая Рикова
/Управител на „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД /
ДЕКЛАРАЦИЯ по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК
Долуподписаната,
Мая Рикова, в качеството си на управител и представляващ „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД –
трето лице, обслужващо дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ, във връзка с
воденето на счетоводната отчетност на дружеството, с полагането на подписа си по-долу
ДЕКЛАРИРАМ,
че, доколкото ми е известно,
1. годишният финансов отчет към 31.12.2025 г., съставен съгласно приложимите счетоводни
стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовото
състояние и финансовия резултат на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
и
2. годишният доклад за дейността към 31.12.2025 г. на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД” АДСИЦ
съдържа достоверен преглед на развитието и резултатите от дейността на „БРАВО ПРОПЪРТИ
ФОНД” АДСИЦ, както и състоянието на дружеството, заедно с описание на основните рискове
и несигурности, пред които е изправено.
Декларатор:
Мая Рикова
/Управител на „МН ПРОГРЕС КОНСУЛТ“ ЕООД /
115
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник -председателя
на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
СПРАВКА
по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3.
Данни за отчетния период
Начална дата: 01.01.2025
Крайна дата: 31.12.2025
Дата на съставяне: 27.03.2026
Данни за лицето
Наименование на лицето: БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД
Тип лице: АДСИЦ
ЕИК: 204729982
Представляващ/и: Асен Лисев
Начин на представляване: Изпълнителен директор
Адрес на управление: 1407 София, бул. "Черни връх" № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5
Адрес за кореспонденция: 1407 София, бул. "Черни връх" № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5
Телефон:
Факс:
E-mail:
Уеб сайт:
Медия:
Съставител на отчета: МН Прогрес Консулт ЕООД - Мая Николаева Рикова
Длъжност на съставителя: главен счетоводител
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН,
ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
Нормативно изискване Финансов резултат на БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ за
периода: 01.01.2025 - 31.12.2025 г. Стойност в лева
счетоводна печалба 443 825,95 лв.
счетоводна загуба
чл. 29, ал. 3, т. 1 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на
недвижими имоти;
увеличение 2 862 133,49 лв.
намаление -1 296 723,58 лв.
чл. 29, ал. 3, т. 2 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне
на собствеността върху недвижими имоти;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 3 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността
върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика
между:
а) продажната цена на недвижимия имот
увеличение
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник -председателя
на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
СПРАВКА
по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3.
Данни за отчетния период
Начална дата: 01.01.2025
Крайна дата: 31.12.2025
Дата на съставяне: 27.03.2026
Данни за лицето
Наименование на лицето: БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД
Тип лице: АДСИЦ
ЕИК: 204729982
Представляващ/и: Асен Лисев
Начин на представляване: Изпълнителен директор
Адрес на управление: 1407 София, бул. "Черни връх" № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5
Адрес за кореспонденция: 1407 София, бул. "Черни връх" № 51, Офис Х, сграда 2, ет. 5
Телефон:
Факс:
E-mail:
Уеб сайт:
Медия:
Съставител на отчета: МН Прогрес Консулт ЕООД - Мая Николаева Рикова
Длъжност на съставителя: главен счетоводител
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН,
ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
Нормативно изискване Финансов резултат на БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД АДСИЦ за
периода: 01.01.2025 - 31.12.2025 г. Стойност в лева
счетоводна печалба 443 825,95 лв.
счетоводна загуба
чл. 29, ал. 3, т. 1 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на
недвижими имоти;
увеличение 2 862 133,49 лв.
намаление -1 296 723,58 лв.
чл. 29, ал. 3, т. 2 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне
на собствеността върху недвижими имоти;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 3 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността
върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика
между:
а) продажната цена на недвижимия имот
увеличение
116
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 4 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в
годината на сключване на договори за финансов лизинг;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 5 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за
финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на
срока на договора за финансов лизинг;
увеличение
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 6 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по
дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови
кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени в отчета за
всеобхватния доход;
чл. 29, ал. 3, т. 7 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за
погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т.
1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от
ЗДСИЦДС;
-854 697,71 лв.
Сума за разпределяне на дивидент; 1 154 538,15 лв.
Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата за
финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на
изискванията на чл. 247а от Търговския закон.
1 039 084,34 лв.
Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон; 43 408 252,70 лв.
Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които
дружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а,
ал. 1 от Търговския закон;
36 604 226,96 лв.
чл. 247а, ал. 3 от ТЗ
Коригиран размер на годишния дивидент, в съответствие с чл. 247а, ал. 3
от Търговския закон: Плащанията на дивидент се извършват до размера
на печалбата за съответната година, неразпределената печалба от
минали години, частта от фонд "Резервен" и другите фондове на
дружеството, надхвърляща определения от закона или устава минимум,
намален с непокритите загуби от предходни години, и отчисленията за
фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да
образува по закон или устав.
Съставител: Мая Рикова
Представляващ/и Асен Лисев
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 4 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в
годината на сключване на договори за финансов лизинг;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 5 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за
финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на
срока на договора за финансов лизинг;
увеличение
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 6 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по
дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови
кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени в отчета за
всеобхватния доход;
чл. 29, ал. 3, т. 7 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за
погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т.
1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от
ЗДСИЦДС;
-854 697,71 лв.
Сума за разпределяне на дивидент; 1 154 538,15 лв.
Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата за
финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на
изискванията на чл. 247а от Търговския закон.
1 039 084,34 лв.
Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон; 43 408 252,70 лв.
Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които
дружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а,
ал. 1 от Търговския закон;
36 604 226,96 лв.
чл. 247а, ал. 3 от ТЗ
Коригиран размер на годишния дивидент, в съответствие с чл. 247а, ал. 3
от Търговския закон: Плащанията на дивидент се извършват до размера
на печалбата за съответната година, неразпределената печалба от
минали години, частта от фонд "Резервен" и другите фондове на
дружеството, надхвърляща определения от закона или устава минимум,
намален с непокритите загуби от предходни години, и отчисленията за
фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да
образува по закон или устав.
Съставител: Мая Рикова
Представляващ/и Асен Лисев
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
1
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До
Aкционерите на
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
Гр. София
Доклад относно одита на финансовия отчет
Мнение
Ние извършихме одит на финансовия отчет на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
(„Дружеството“), съдържащ отчет за финансовото състояние към 31 декември 2025 г. и
годишен отчет за всеобхватния доход, годишен отчет за промените в собствения
капитал и годишен отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата,
както и пояснителните приложения към финансовия отчет, съдържащи съществена
информация за счетоводната политика и друга пояснителна информация.
По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички
съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г.,
неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината,
завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово
отчитане (МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС).
База за изразяване на мнение
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти
(МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в
раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние
сме независими от Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на
професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за
независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители
(Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов
одит и изразяването на сигурност по устойчивостта (ЗНФОИСУ), приложими по
отношение на нашия одит на финансовия отчет в България, като ние изпълнихме и
нашите други етични отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФОИСУ и
Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са
достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална
преценка са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия
период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като
цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно
мнение относно тези въпроси.
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
1
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До
Aкционерите на
„БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
Гр. София
Доклад относно одита на финансовия отчет
Мнение
Ние извършихме одит на финансовия отчет на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
(„Дружеството“), съдържащ отчет за финансовото състояние към 31 декември 2025 г. и
годишен отчет за всеобхватния доход, годишен отчет за промените в собствения
капитал и годишен отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата,
както и пояснителните приложения към финансовия отчет, съдържащи съществена
информация за счетоводната политика и друга пояснителна информация.
По наше мнение, приложеният финансов отчет представя достоверно, във всички
съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември 2025 г.,
неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината,
завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово
отчитане (МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС).
База за изразяване на мнение
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти
(МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в
раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние
сме независими от Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на
професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за
независимост) на Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители
(Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните изисквания на Закона за независимия финансов
одит и изразяването на сигурност по устойчивостта (ЗНФОИСУ), приложими по
отношение на нашия одит на финансовия отчет в България, като ние изпълнихме и
нашите други етични отговорности в съответствие с изискванията на ЗНФОИСУ и
Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са
достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална
преценка са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия
период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като
цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно
мнение относно тези въпроси.
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
2
Оценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти
Пояснение 4 от финансовия отчет
Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос
беше адресиран при проведения от
нас одит
Оценяването по справедлива стойност
на инвестиционните имоти се счита за
ключов одиторски въпрос.
Оценяването на инвестиционните имоти
на дружеството изисква съществени
допускания и предположения от страна
на Ръководството и на независимия
оценител.
Дружеството използва независим
оценител за определяне на
справедливите стойности на
инвестиционните имотите.
Всяка неточност в използваните
предположения, които служат като база
за изготвяне на оценката е възможно да
доведе до съществени отклонения в
отчета за всеобхватния доход и в отчета
за финансовото състояние.
Политиката на дружеството е да се
използва независим лицензиран
оценител за определяне на
справедливата стойност на
инвестиционните имоти към края на
всяка година.
Поради съществеността на
инвестиционните имоти върху
финансовия отчет на дружеството като
цяло, както и поради необходимостта от
прилагане на значителни преценки и
допускания със значителна степен на
субективност, ние сме определили тази
област като ключов одиторски въпрос.
По време на нашия одит, одиторските ни
процедури включиха:
1. Адекватността и последователността
на счетоводната политика на
дружеството във връзка с отчитането и
класификацията на инвестиционните
имоти.
2. Анализ на независимостта,
Обективността, компетентността и
квалификацията на независимия
оценител.
3. Оценка и анализ на използваните
методи
от независимия оценител.
4. Преглед за пълнота и адекватност на
оповестяванията във финансовия отчет
на
Дружеството относно инвестиционните
имоти.
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
2
Оценка по справедлива стойност на инвестиционните имоти
Пояснение 4 от финансовия отчет
Ключов одиторски въпрос Как този ключов одиторски въпрос
беше адресиран при проведения от
нас одит
Оценяването по справедлива стойност
на инвестиционните имоти се счита за
ключов одиторски въпрос.
Оценяването на инвестиционните имоти
на дружеството изисква съществени
допускания и предположения от страна
на Ръководството и на независимия
оценител.
Дружеството използва независим
оценител за определяне на
справедливите стойности на
инвестиционните имотите.
Всяка неточност в използваните
предположения, които служат като база
за изготвяне на оценката е възможно да
доведе до съществени отклонения в
отчета за всеобхватния доход и в отчета
за финансовото състояние.
Политиката на дружеството е да се
използва независим лицензиран
оценител за определяне на
справедливата стойност на
инвестиционните имоти към края на
всяка година.
Поради съществеността на
инвестиционните имоти върху
финансовия отчет на дружеството като
цяло, както и поради необходимостта от
прилагане на значителни преценки и
допускания със значителна степен на
субективност, ние сме определили тази
област като ключов одиторски въпрос.
По време на нашия одит, одиторските ни
процедури включиха:
1. Адекватността и последователността
на счетоводната политика на
дружеството във връзка с отчитането и
класификацията на инвестиционните
имоти.
2. Анализ на независимостта,
Обективността, компетентността и
квалификацията на независимия
оценител.
3. Оценка и анализ на използваните
методи
от независимия оценител.
4. Преглед за пълнота и адекватност на
оповестяванията във финансовия отчет
на
Дружеството относно инвестиционните
имоти.
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
3
Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху
него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се
състои от доклад за дейността, декларация за корпоративно управление и доклад за
изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно
Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия
одиторски доклад, върху него.
Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не
изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не
е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено.
Във връзка с нашия одит на финансов ия отчет, нашата отговорност се състои в това да
прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в
съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време
на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване.
В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е
налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да
докладваме този факт.
Нямаме какво да докладваме в това отношение.
Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за
финансовия отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този
финансов отчет в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС и за такава
система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за
осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени
неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.
При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване
способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо
предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с
предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на
основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не
възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако
ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на
надзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството.
Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали
финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания,
независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад,
който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока
степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги
ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
3
Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху
него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се
състои от доклад за дейността, декларация за корпоративно управление и доклад за
изпълнение на политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно
Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия
одиторски доклад, върху него.
Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не
изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не
е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено.
Във връзка с нашия одит на финансов ия отчет, нашата отговорност се състои в това да
прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в
съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време
на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване.
В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е
налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да
докладваме този факт.
Нямаме какво да докладваме в това отношение.
Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за
финансовия отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този
финансов отчет в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС и за такава
система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за
осигуряване изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени
неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка.
При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване
способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо
предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с
предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на
основата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не
възнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или ако
ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на
надзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството.
Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали
финансовият отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания,
независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад,
който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока
степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги
ще разкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
4
отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за
съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като
съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на
потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и
запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
— идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във
финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и
изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски
доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.
Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама,
е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от
грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране,
преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и
пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;
— получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим
одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел
изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;
— оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на
счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от
ръководството;
— достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството
на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на
базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена
несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни
съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като
действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена
несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към
свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези
оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се
основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад.
Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови
функционирането си като действащо предприятие;
— оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет,
включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за
него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите
въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените
констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол,
които идентифицираме по време на извършвания от нас одит.
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
4
отчитания могат да възникнат в резултат на измама или грешка и се считат за
съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като
съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на
потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и
запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
— идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във
финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и
изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски
доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.
Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама,
е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от
грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране,
преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и
пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол;
— получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим
одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел
изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството;
— оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на
счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от
ръководството;
— достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството
на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на
базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена
несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни
съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като
действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена
несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към
свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези
оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се
основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад.
Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови
функционирането си като действащо предприятие;
— оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет,
включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за
него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите
въпроси, планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените
констатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол,
които идентифицираме по време на извършвания от нас одит.
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
5
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че
сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще
комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли
разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато
е приложимо, и предприетите действия за елиминиране на заплахите или приложените
предпазни мерки.
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние
определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на
финансовия отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски
въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в
които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на
информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че
даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло
разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха
надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за
счетоводството и Законът за публичното предлагане на ценни книжа
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в
раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху
него“ по отношение на доклада за дейността, декларацията за корпоративно
управление и доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията, ние
изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания
относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на
професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на
дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за
наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с
цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата
информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от
Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл.
100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал.
15 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.
б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона
за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
5
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че
сме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще
комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли
разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато
е приложимо, и предприетите действия за елиминиране на заплахите или приложените
предпазни мерки.
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние
определяме тези въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на
финансовия отчет за текущия период и които следователно са ключови одиторски
въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, в
които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на
информация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че
даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би могло
разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха
надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за
счетоводството и Законът за публичното предлагане на ценни книжа
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в
раздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху
него“ по отношение на доклада за дейността, декларацията за корпоративно
управление и доклада за изпълнение на политиката за възнагражденията, ние
изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указания
относно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" на
професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на
дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки за
наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация с
цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другата
информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от
Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл.
100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК, както и чл. 100н, ал.
15 от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.
б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от Закона
за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен
финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
6
счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
информация.
г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за
която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени
в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на
предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните
характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието
във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността дейността
(като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и
информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на
Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за
поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване.
Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл.
100(н) , ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа
Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Приложение т.25 към
финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките
със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни
станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да
направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения
финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025г., във всички
съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на
свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със
свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение
относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху
сделките със свързани лица.
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа
Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на
нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват
оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по
начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас
одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
6
счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
информация.
г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за
която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени
в наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за
публичното предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на
предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните
характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието
във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността дейността
(като елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и
информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на
Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за
поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилно докладване.
Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл.
100(н) , ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа
Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в Приложение т.25 към
финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките
със свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни
станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да
направим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения
финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025г., във всички
съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на
свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със
свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение
относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху
сделките със свързани лица.
Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичното предлагане на
ценни книжа
Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на
нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват
оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по
начин, който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас
одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
7
отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са
налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в
съответствие с приложимите изисквания на МСФО счетоводни стандарти, приети от
Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените
за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста
на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел
изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки.
Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет,
включен в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с
изискванията на Регламента за ЕЕЕФ
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в
раздела „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме
процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка
с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите
отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар
в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори
в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези
процедури касаят проверка на форма́та и дали четимата от човек част на този
електронен формат съответства на одитирания финансов отчет и изразяване на
становище по отношение на съответствието на електронния формат на финансовия
отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, приложен
в електронния файл 8945005OB6T0BWUV7595-20251231-BG-SEP.xhtml, с изискванията
на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за
допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез
регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за
отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат
на финансовия отчет, включен в годишния отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от
ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат.
Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в
XHTML.
Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет,
приложен в електронния файл 8945005OB6T0BWUV7595-20251231-BG-SEP.xhtml и не
обхваща другата информация, включена в годишния финансов отчет за дейността по
чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.
На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на
финансовия отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025
година, съдържащ се в приложения електронен файл, е изготвен във всички
съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
7
отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са
налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в
съответствие с приложимите изисквания на МСФО счетоводни стандарти, приети от
Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените
за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста
на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел
изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки.
Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет,
включен в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с
изискванията на Регламента за ЕЕЕФ
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в
раздела „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме
процедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка
с прилагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите
отчети на дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар
в Европейския съюз (ЕС)" на професионалната организация на регистрираните одитори
в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези
процедури касаят проверка на форма́та и дали четимата от човек част на този
електронен формат съответства на одитирания финансов отчет и изразяване на
становище по отношение на съответствието на електронния формат на финансовия
отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025 година, приложен
в електронния файл 8945005OB6T0BWUV7595-20251231-BG-SEP.xhtml, с изискванията
на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за
допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез
регулаторни технически стандарти за определянето на единния електронен формат за
отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Въз основа на тези изисквания, електронният формат
на финансовия отчет, включен в годишния отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от
ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML формат.
Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в
XHTML.
Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет,
приложен в електронния файл 8945005OB6T0BWUV7595-20251231-BG-SEP.xhtml и не
обхваща другата информация, включена в годишния финансов отчет за дейността по
чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК.
На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на
финансовия отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2025
година, съдържащ се в приложения електронен файл, е изготвен във всички
съществени аспекти в съответствие с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
Таня Станева,
д.е.с., регистриран одитор
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
8
Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с
изискванията на чл. 59 от Закона за независимия финансов одит и изразяването
на сигурност по устойчивостта
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от
Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу
информация.
— Таня Димитрова Станева № 810 е назначена за задължителен одитор на финансовия отчет
за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
(„Дружеството“) от общото събрание на акционерите, проведено на 05.09.2025, за период от
една година.
— Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на
Дружеството представлява втора година на ангажимент за задължителен одит на това
предприятие, извършен от нас.
— Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния
доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60
от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта .
— Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия
финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта забранени услуги извън
одита.
— Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо
Дружеството.
— За периода, за който се отнася извършеният от нас задължителен одит, освен одита, ние не
сме предоставили други услуги на Дружеството.
Таня Станева, д.е.с.
регистриран одитор с рег. № 810
Гр. София
Член на Института на дипломираните експерт-счетоводители в България
БУРГАС 8000, ул. Хаджи Димитър № 14
Е-mail: staneva.tanya.ts@gmail.com GSM: 0897 810 179
8
Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с
изискванията на чл. 59 от Закона за независимия финансов одит и изразяването
на сигурност по устойчивостта
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от
Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу
информация.
— Таня Димитрова Станева № 810 е назначена за задължителен одитор на финансовия отчет
за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
(„Дружеството“) от общото събрание на акционерите, проведено на 05.09.2025, за период от
една година.
— Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г. на
Дружеството представлява втора година на ангажимент за задължителен одит на това
предприятие, извършен от нас.
— Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния
доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно изискванията на чл. 60
от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта .
— Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия
финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта забранени услуги извън
одита.
— Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо
Дружеството.
— За периода, за който се отнася извършеният от нас задължителен одит, освен одита, ние не
сме предоставили други услуги на Дружеството.
Таня Станева, д.е.с.
регистриран одитор с рег. № 810
Гр. София
1
ДО
Акционерите на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ДЕКЛАРАЦИЯ
по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от
Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Долуподписаната:
Таня Станева, в качеството ми на регистриран одитор (с per. №0810 от регистъра при
ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта),
декларираме, че
Бях ангажирана да извърша задължителен финансов одит на финансовия отчет на „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ за 2025 г., съставен съгласно Международните стандарти за финансово
отчитане счетоводни стандарти, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база,
дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование „Международни счетоводни
стандарти”. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от 27.03.2026г.
С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас
одиторски доклад относно финансов отчет на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ за 2025
година, издаден на 27.03.2026 година:
1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният финансов отчет
представя достоверно, във всички съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към
31 декември 2025 г. и неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината,
завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане
(МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС) (стр. 1 от одиторския доклад);
2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ със свързани лица. Информация относно сделките със свързани
лица е надлежно оповестена в раздел Бележки към финансовите отчети точка 25 към финансов отчет.
На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица, като част от
нашия одит на финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга
информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са
оповестени в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички
съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 Оповестяване на свързани лица.
Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в
контекста на формирането на нашето мнение относно финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване
на отделно мнение върху сделките със свързани лица (стр. 6 от одиторския доклад).
3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите
отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансов отчет“, включват оценяване дали финансов отчет
представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база
на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за
ДО
Акционерите на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ
ДЕКЛАРАЦИЯ
по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от
Закона за публичното предлагане на ценни книжа
Долуподписаната:
Таня Станева, в качеството ми на регистриран одитор (с per. №0810 от регистъра при
ИДЕС по чл. 20 от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта),
декларираме, че
Бях ангажирана да извърша задължителен финансов одит на финансовия отчет на „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ за 2025 г., съставен съгласно Международните стандарти за финансово
отчитане счетоводни стандарти, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база,
дефинирана в т. 8 на ДР на Закона за счетоводството под наименование „Международни счетоводни
стандарти”. В резултат на нашия одит ние издадохме одиторски доклад от 27.03.2026г.
С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас
одиторски доклад относно финансов отчет на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ за 2025
година, издаден на 27.03.2026 година:
1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а” Одиторско мнение: По наше мнение, приложеният финансов отчет
представя достоверно, във всички съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към
31 декември 2025 г. и неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината,
завършваща на тази дата, в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане
(МСФО) счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз (ЕС) (стр. 1 от одиторския доклад);
2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б” Информация, отнасяща се до сделките на „БРАВО
ПРОПЪРТИ ФОНД“ АДСИЦ със свързани лица. Информация относно сделките със свързани
лица е надлежно оповестена в раздел Бележки към финансовите отчети точка 25 към финансов отчет.
На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица, като част от
нашия одит на финансов отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга
информация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лица не са
оповестени в приложения финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., във всички
съществени аспекти, в съответствие с изискванията на МСС 24 Оповестяване на свързани лица.
Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в
контекста на формирането на нашето мнение относно финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване
на отделно мнение върху сделките със свързани лица (стр. 6 от одиторския доклад).
3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в” Информация, отнасяща се до съществените сделки. Нашите
отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия доклад
„Отговорности на одитора за одита на финансов отчет“, включват оценяване дали финансов отчет
представя съществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На база
на извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащи за
2
финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи
на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания
на МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски
процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани
от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел
изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки (стр. 7 от одиторския доклад).
Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат
единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на
извършения независим финансов одит на финансовия отчет на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември 2025 г., с дата 27.03.2026г.
Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е
изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал.
4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема
като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от
27.03.2026г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК.
Таня Станева, д.е.с.
регистриран одитор с рег. № 810
27.03.2026
София
финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември 2025 г., не са ни станали известни факти,
обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са налице случаи
на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания
на МСФО счетоводни стандарти, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски
процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани
от нас в контекста на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел
изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки (стр. 7 от одиторския доклад).
Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждат
единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат на
извършения независим финансов одит на финансовия отчет на „БРАВО ПРОПЪРТИ ФОНД“
АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември 2025 г., с дата 27.03.2026г.
Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е
изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал.
4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема
като заместваща нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от
27.03.2026г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, т. 3 от ЗППЦК.
Таня Станева, д.е.с.
регистриран одитор с рег. № 810
27.03.2026
София