И АР ДЖИ КАПИТАЛ-3 АДСИЦФИНАНСОВИ ОТЧЕТИ,ИЗГОТВЕНИ В СЪОТВЕТСТВИЕ СМЕЖДУНАРОДНИТЕ СТАНДАРТИЗА ФИНАНСОВО ОТЧИТАНЕКЪМ 31 ДЕКЕМВРИ2025г.ПРИДРУЖЕНИ СДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯОДИТОРИГОДИШЕН ДОКЛАД НА РЪКОВОДСТВОТОЗА ДЕЙНОСТТА (ОТЧЕТ ЗА УПРАВЛЕНИЕТО)
И АР ДЖИ Капитал–3АДСИЦОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОДЗА ГОДИНАТА, ЗАВЪРШВАЩА НА 31 ДЕКЕМВРИ2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до 17страница са неразделна част от отчетите.1Пояснения20252024ПриходиДруги приходи4126126126126РазходиОперативни разходи3(156)(145)Общо разходи(156)(145)(Загуба)/Печалбаза годината(30)(19)Други компоненти на всеобхватния доход за годината--Общо всеобхватен доход за годината(30)(19)(Загуба)/Печалбана акция-основнаи с намаленастойност9(0.01)(0.01)Тези финансови отчети са одобрени от Съвета на директорите на27.03.2026г._____________________Румен Горанов ЦонковПенка Георгиева-ХигинсИзпълнителен ДиректорУправител на Пи Ес Джи 98 ЕООДИзготвил финансовите отчетиЗаверил съгласно одиторски доклад:"Филипов Одитинг" ООД, одиторско дружество, рег.№168Велин Филипов,Регистриран одитор, отговорен за одитаМоника АсеноваУправителPenka StoyanovaGeorgieva-HigginsDigitally signed byPenka StoyanovaGeorgieva-HigginsDate: 2026.03.2709:16:59 +02'00'RumenGoranovTsonkovDigitally signed byRumen Goranov TsonkovDate: 2026.03.27 09:45:43+02'00'VelinKanchevFilipovDigitally signedby Velin KanchevFilipovDate: 2026.03.2714:58:07 +02'00'MONIKAIVELINOVAASENOVADigitally signed byMONIKAIVELINOVAASENOVADate: 2026.03.2715:02:10 +02'00'
И АР ДЖИ Капитал–3АДСИЦОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕКЪМ 31 ДЕКЕМВРИ2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.2Пояснения31.12.202531.12.2024АКТИВИПарични средства и парични еквиваленти5624Други активи611Инвестиционни имоти48,3258,325ОБЩО АКТИВИ8,3328,350ПАСИВИ И СОБСТВЕН КАПИТАЛПАСИВИДруги пасиви73624Общо пасиви3624СОБСТВЕН КАПИТАЛОсновен капитал2,1002,100Премии по емисии8,9418,941Фонд "Резервен"18,93718,937Натрупани загуби(21,682)(21,652)Общо собствен капитал88,2968,326ОБЩО ПАСИВИ И СОБСТВЕН КАПИТАЛ8,3328,350Тези финансови отчети са одобрени от Съвета на директорите на27.03.2026г._____________________Румен Горанов ЦонковПенка Георгиева-ХигинсИзпълнителен ДиректорУправител на Пи Ес Джи 98 ЕООДИзготвил финансовите отчетиЗаверил съгласно одиторски доклад:"Филипов Одитинг" ООД, одиторско дружество, рег.№168Велин Филипов,Регистриран одитор, отговорен за одитаМоника АсеноваУправителPenka StoyanovaGeorgieva-HigginsDigitally signed by PenkaStoyanova Georgieva-HigginsDate: 2026.03.27 09:18:22+02'00'RumenGoranovTsonkovDigitally signed byRumen GoranovTsonkovDate: 2026.03.2709:46:30 +02'00'VelinKanchevFilipovDigitally signed byVelin KanchevFilipovDate: 2026.03.2714:59:00 +02'00'MONIKAIVELINOVAASENOVADigitally signed byMONIKAIVELINOVAASENOVADate: 2026.03.2715:02:25 +02'00'
И АР ДЖИ Капитал–3АДСИЦОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛЗА ГОДИНАТА, ЗАВЪРШВАЩА НА 31 ДЕКЕМВРИ2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.3Тези финансови отчети са одобрени от Съвета на директорите на27.03.2026г._____________________Румен Горанов ЦонковПенка Георгиева-ХигинсИзпълнителен ДиректорУправител на Пи Ес Джи 98 ЕООДИзготвил финансовите отчетиЗаверил съгласно одиторски доклад:"Филипов Одитинг" ООД, одиторско дружество, рег.№168Велин Филипов,Регистриран одитор, отговорен за одитаМоника АсеноваУправителОсновенкапиталПремиипоемисииФонд"Резервен"НатрупанизагубиСума1Януари2024г.2,1008,94118,937(21,633)8,345Общ всеобхватен доход за годината, в т.ч.---(19)(19)-загубаза годината---(19)(19)31 Декември2024г.2,1008,94118,937(21,652)8,326Общ всеобхватен доход за годината, в т.ч.---(30)(30)-загубаза годината---(30)(30)31 Декември2025г.2,1008,94118,937(21,682)8,296Penka StoyanovaGeorgieva-HigginsDigitally signed by PenkaStoyanova Georgieva-HigginsDate: 2026.03.27 09:18:58+02'00'RumenGoranovTsonkovDigitally signed byRumen GoranovTsonkovDate: 2026.03.2709:47:10 +02'00'VelinKanchevFilipovDigitally signed byVelin KanchevFilipovDate: 2026.03.2714:59:28 +02'00'MONIKAIVELINOVAASENOVADigitally signed byMONIKAIVELINOVAASENOVADate: 2026.03.2715:02:38 +02'00'
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.4Пояснения20252024ПАРИЧНИ ПОТОЦИ ОТОПЕРАТИВНА ДЕЙНОСТФинансов резултат–(Загуба)/Печалба(30)(19)Корекции с цел приравняване на финансовия резултат загодината към нетния паричен поток от оперативнадейност:Увеличение/(намаление)на други (пасиви)/активи12(3)Нетен паричен поток(използван за)/отоперативнадейност(18)(22)НЕТНОНАМАЛЕНИЕНА ПАРИЧНИТЕ СРЕДСТВА ИПАРИЧНИТЕ ЕКВИВАЛЕНТИ(18)(22)Парични средства и парични еквиваленти в началото нагодината52446Парични средства и парични еквиваленти в края нагодината5624Тези финансови отчети са одобрени от Съвета на директорите на27.03.2026г._____________________Румен Горанов ЦонковПенка Георгиева-ХигинсИзпълнителен ДиректорУправител на Пи Ес Джи 98 ЕООДИзготвил финансовите отчетиЗаверил съгласно одиторски доклад:"Филипов Одитинг" ООД, одиторско дружество, рег.№168Велин Филипов,Регистриран одитор, отговорен за одитаМоника АсеноваУправителPenka StoyanovaGeorgieva-HigginsDigitally signed byPenka StoyanovaGeorgieva-HigginsDate: 2026.03.2709:19:45 +02'00'RumenGoranovTsonkovDigitally signed by RumenGoranov TsonkovDate: 2026.03.27 09:47:48+02'00'VelinKanchev FilipovDigitally signedby VelinKanchev FilipovDate:2026.03.2715:00:00 +02'00'MONIKAIVELINOVAASENOVADigitally signedby MONIKAIVELINOVAASENOVADate: 2026.03.2715:02:52 +02'00'
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.51.Организация идейностИ АР ДЖИ Капитал-3 АДСИЦ (“Дружеството” или “И АР ДЖИ”), ЕИК 175113002,е регистрирано на 13 Юли 2006 г.като българско акционерно дружество със специална инвестиционна цел, което инвестира набраните паричнисредства в недвижими имоти.Към31.12.2025г.Велграф Асет Мениджмънт АДпритежава пряко81.60% отправата на гласнадружеството(контролиращо участие).Съгласно Устава на Дружеството,изменен на13.04.2021 г. И АР ДЖИе с неограничен срок на съществуване.Дейността на И АР ДЖИ се регулира от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружестватаза секюритизация,Законаза публичното предлагане на ценни книжа (“ЗППЦК”) и свързаните с тях нормативниактове. Комисията за финансов надзор отговаря за съблюдаването на нормативната база от Дружеството.Законътза дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизацияизисква паричнитесредства и ценните книжа на Дружеството да се съхраняват в банка, с която е сключен договор за депозитарниуслуги (банка-депозитар). Банката депозитар на И АР ДЖИeТексим Банк АД.Ръководството наИ АР ДЖИвключва неговия Съвет на Директорите. Лицата натоварени с общото управление сапредставени от Одитния комитет на Дружеството.И АР ДЖИ Капитал се управлява от съвет на директорите, състоящ се от3членаисепредставляваотизпълнителен директор Румен Цонков.През2025г.и2024г.Актив Сървисиз ЕООДетрето лице по чл.27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (обслужващо дружество)наИ АР ДЖИКапитал–3 АДСИЦ.С решениеN584/25.04.2007 г. И Ар Джи–3 получавалиценз от Комисията зафинансов надзор(„КФН”)за дружествосъс специална инвестиционна цел.Адресът на управление на Дружеството е бул. Брюксел 1,София, България.2.Основни елементи на счетоводната политикаБаза за изготвянеДружеството изготвя и представя финансовите си отчети на база на МСФОсчетоводни стандарти,издадени отСъвета по международни счетоводни стандарти (“СМСС”)и разясненията за тяхното прилагане, издадени отКомитета за разясненияна МСФО (“КРМСФО”), приети от Европейския съюз (“ЕС”) и приложими в РепубликаБългария, които ефективно са в сила от 1 януари2024г. МСФО, приети от ЕС, е общоприетото наименование нарамката с общо предназначение–счетоводна база, еквивалентна на рамката, въведена с дефиницията съгласно§ 1, т. 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводство под наименованието „Международни счетоводнистандарти“ (МСС).Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2025 годинаДружеството е приело следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО, издадени от Съвета помеждународни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които са в сила за финансовите отчети на Дружеството загодишния период, започващ на 1 януари 2025 г., но нямат значително влияние върху финансовите резултати илипозиции на Дружеството:Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на конвертируемост, в сила от 1януари 2025 г., приет от ЕС
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.6Измененията в МСС 21 включват:уточняване кога една валута може да бъде обменена в друга валута и кога не-една валута може да бъдеобменена, когато предприятието е в състояние да обмени тази валута за другата валута чрез пазари илимеханизми за обмен, които създават изпълними права и задължения без неоправдано забавяне към дататанаоценяванеизаопределенацел; еднавалутанеможедабъде обмененавдругавалута,акопредприятието може да получи само незначителна сума от другата валута;изискване как предприятието да определи обменния курс, който се прилага, когато дадена валута не можедабъдеобменена-когатодаденавалутанеможе дабъдеобмененакъмдататанаоценяване,предприятието оценява спот обменния курс като курс, който би се приложил при редовна сделка междупазарни участници към датата на оценяване и който би отразил вярно преобладаващите икономическиусловия.изискване за оповестяване на допълнителна информация, когато валутата не е конвертируема-когатовалутатанееконвертируема,предприятиетооповестяваинформация,коятобипозволиланапотребителите на неговите финансови отчети да преценят как липсата на конвертируемост на валутатавлияе или се очаква да повлияе на неговите финансови резултати, финансово състояние и парични потоци.Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се прилагат от по-ранна датаот ДружествотоКъм датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти, изменения и разясненияна съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за финансовата година, започващана 1 януари 2025 г., и не са били приложени по-рано от Дружеството. Не се очаква те да имат съществено влияниевърху финансовите отчети на Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приетив счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите:Годишни подобрения, в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС;Изменения на класификацията и оценката на финансовите инструменти (изменения на МСФО 9 и МСФО7), в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС;Договори, позоваващи се на зависима от природата електроенергия (изменения на МСФО 9 и МСФО 7), всила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС;МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети, в сила от 1 януари 2027 г., все ощенеприет от ЕС;МСФО 19 Дъщерни предприятия без публична отчетност: Оповестявания, в сила от 1 януари 2027 г., всеоще неприет от ЕС.Изменения в МСФО 19 „Дъщернидружества без публична отчетност: оповестяване на информация“, в силаот 1 януари 2027 г., все още неприети от ЕСИзменения в МСС 21 Преизчисление в хиперинфлационна валута на представяне, в сила от 1 януари 2027г., все още неприети от ЕСТезифинансовиотчети са изготвениприспазваненаконцепциятазаисторическатацена.Изготвянетонафинансови отчети в съответствие с МСФО изисква от ръководството да прави оценки и предположения, коитовлияят върху балансовата стойност на активите и пасивите към датата на финансовите отчети и върху размера наприходите и разходите през отчетния период, както и да оповестява условни активи и пасиви. Въпреки че тезиоценки се базират на най-точната преценка на текущите събития от страна на ръководството, същинскитерезултати може да се различават от прогнозните оценки.Ръководството на Дружеството е направило анализ и оценка на валидността на принципа-предположение задействащо предприятие. То внимателно е преценило ефектите и последиците от текущите обстоятелства, събитияи предприети мерки и действия от негова страна, като Ръководството обосновано счита, че то ще остане такова вследващите отчетни периоди и няма реална заплаха да изпадне в неплатежоспособност или несъстоятелност.Ръководството на дружеството няма нито намерение, нито необходимост да го ликвидира или то значително да
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.7намали обема на своята дейност.Ръководството на дружеството има планове за развитие на дейността надружеството, които включват:със собствени средства на И Ар Джи Капитал-3 АДСИЦ, вкл. и от продажбата на имот в гр. Бургас, дабъде изграден логистичен център в гр. Пловдив, в близост до летището на града със складови помещенияи изградена прилежаща логистична инфраструктура, включваща и офисна част. Целта на тази инвестицияе да генерира приходи за дългосрочно отдаване под наем на складови и други площи.да бъде осигурено финансиране (увеличение на капитала чрез емитиране на нови акции) заприключване до края на 2026 г. сделките по придобиване на инвестиционни имоти по сключенитепредварителни договори и впоследствие развитие на проектитеДружеството е без ограничен срок на съществуване.В отчета за финансовото състояние активите и пасивите са представенив намаляващ ред на тяхната ликвидност,но не са класифицирани на текущи и нетекущи. Тези финансови отчети са изготвени за общо предназначение ипредставят информация относно финансовото състояние, резултатите от дейността и паричните потоци наДружествотоза годината приключваща на 31 Декември2025г.Дружеството представя сравнителна информация в този финансов отчет за една предходна година.Функционална валута и валута на представянеЗа Дружеството функционална валута е националната валута на Република България –лев (”лева”). Финансовитеотчети са представени в хиляди лева.Чуждестранна валутаОперациите в чуждестранна валута, т.е. операциите, деноминирани във валута,различна от лева, която ефункционалната валута на Дружеството, се отчитат по обменния курс, валиден в деня на сделката. Валутно-курсовите разлики, възникнали при извършването на такива сделки и от преоценката на парични активи и пасиви,деноминирани в чуждестранна валута, са включени в отчета за всеобхватния доход.Парични средства и парични еквивалентиЗа целите на финансовите отчети, Дружеството счита за парични еквиваленти всички високо ликвидни финансовиинструменти и други финансови инструменти с падеж до три месеца или по-малко.Инвестиционни имотиДружеството отчита недвижимите имоти земя и сгради като инвестиционни имоти по модела на справедливатастойност. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване (себестойност), включващапокупната цена и/или разходи за изграждане, и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот,например хонорари за правни услуги, невъзстановими данъци по прехвърляне на имота и други разходи посделката.Покупната цена на всекиимот предварително, преди сделката, се подкрепя и съпоставя чрез оценка на независимлицензиран оценител.Като компонент на цената на придобиване (себестойността) на имотите придобити чрез строителство за срока наизграждането им се капитализират и разходите по заемите, с които пряко се финансира придобиването и/илистроителството на тези имоти.Последващите разходи, свързани с инвестиционни имоти, които вече са признати във финансовия отчет наДружеството, се прибавят към балансовата стойност на имотите, когато е вероятно Дружеството да получи бъдещи
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.8икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената стойност на съществуващите инвестиционни имоти.Всички други последващи разходи се признават за разход за периода, в който са възникнали.Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се признават в отчета за финансовото състояние попазарните им стойности. Те се определят от независими оценители с професионална квалификация в зависимостот характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за пазарнитеусловия.Дружеството отписва инвестиционните си имоти при продажбата им или при трайното им изваждане от употреба,в случай че не се очакват никакви икономически изгоди от тяхното освобождаване. Печалбите или загубите,възникващи от изваждането им от употреба или тяхната продажба, се признават в отчета за всеобхватния доход исе определят като разлика между нетните постъпления от освобождаването на актива и балансовата му стойност.Приходитеотнаемиоперативнитеразходи,свързанисинвестиционниимоти,сепредставятвотчетазавсеобхватния доход, както е описано в приложение 4.11 и приложение 4.12.Допълнително ЗДСИЦДСизисква инвестиционните имоти на И АР ДЖИ да бъдат оценявани в края на всяка година.За целта дружеството назначава лицензиран оценител. На база на неговата оценка при установяване на условияза обезценка ръководствотоправи преценка заотразяването й в отчета.Преценката включва анализ на ключовифактори, в т.ч.: преглед на използваните предположения от оценителя, преглед на диапазон на приблизителнитеоценки(горни и долни граници), същественост на отклоненията (като процент спрямо балансовата стойност).Всяка съществена печалба или загуба от промяна в справедливата стойноств размер на 5% или повечена даденинвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата.Приходитеипечалбитеилизагубите,произтичащиотизважданетоотупотребаилиосвобождаванетоотинвестиционен имот, се признават в отчета за всеобхватния доходпри прехвърляне на контрола и правнатасобственост върху имотакъм клиента или приизваждането му от употреба.Оценяване по справедлива стойностНякои от счетоводните политики и оповестявания на Дружеството изискват оценка на справедливи стойности зафинансови и за нефинансови активи и пасиви. Измерването на справедливата стойност се прави от позицията напредположениятаипреценките,коитобиханаправилипотенциалнитепазарниучастници,когатотебихаопределяли цената на съответния актив или пасив, като се допуска, че те биха действали за постигане на най-добра стопанска изгода от него за тях. Когато оценява справедливата стойност, Дружеството използва наблюдаемиданни, доколкото е възможно. Справедливите стойности се категоризират в различни нива в йерархията насправедливите стойности на базата на входящите данни в техниките за оценка, както следва:Ниво 1: котирани цени (некоригирани) на активни пазари за сходни активи или пасиви.Ниво 2: входящи данни различни от котирани цени, включени в Ниво 1, които, пряко (т.е. като цени)или косвено (т.е. получени от цени), са достъпни за наблюдаване за активаили пасива.Ниво 3: входящи данни за актива или пасива, които не са базирани на наблюдаеми пазарни данни(ненаблюдаеми входящи данни).Политиките, както и самите регулярни оценки по справедлива стойност,като тези на инвестиционни имоти,сеопределят отръководството, със съдействието на независим оценител-експерт(Приложение4).Финансови инструменти –първоначално признаване и последващо оценяванеФинансов инструмент е всеки договор, който поражда едновременно както финансов актив в едно предприятие,така и финансов пасив или инструмент на собствения капитал в друго предприятие. Основните финансовиинструменти на Дружеството са: паричните средстваидругите пасиви.
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.9Финансови активиПризнаване, класификация и оценяванеПри първоначалното им признаване финансовите активина Дружеството обичайно сеоценяват по тяхнатасправедлива стойност исе класифицират като такива, които впоследствие се оценяват по амортизирана стойност.Разходите по сделката се добавят къмпървоначалната оценка на финансовите активи, които не се отчитат впоследствие по справедлива стойност в печалбата или загубата.Класификацията на финансовите активи при първоначалното им придобиване зависи от характеристиките надоговорните парични потоци на финансовия актив и бизнес модела на Дружеството за тяхното управление.За дабъде класифициран и оценяван по амортизирана стойност, условията на даден финансов актив трябва да пораждатпарични потоци, които представляват "само плащания по главницата и лихвата (СПГЛ)" по неиздължената сума наглавницата. За целта се извършва анализ чрез тест на СПГЛ на нивото на инструмента.Дружеството е определилобизнес модел, чиято цел е активите да бъдат държани, за да се съберат договорните парични потоци. Този моделвключва паричните средства и еквиваленти.Финансовите активи по амортизирана стойност на Дружеството включват паричните средства и еквиваленти вбанки.ОтписванеФинансов актив се отписва от отчета за финансовото състояние на Дружеството,когатоправата за получаване напаричните потоци от актива са изтеклии/илиса прехвърлени.Ефектите се отчитат към финансовите приходи илиразходи.Обезценка на финансови активиДружествотопризнавакоректив(провизиязаобезценка)заочакваникредитнизагубизавсичкидълговиинструменти, които не се отчитат по справедлива стойност през печалбата или загубата. Очакваните кредитнизагуби се изчисляват като разлика между договорните парични потоци, дължими съгласно условията на договора,и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи, дисконтирани с първоначалния ефективен лихвенпроцент. Очакваните парични потоци включват и паричните потоци от продажбата на държаното обезпечение илидруги кредитни подобрения, които представляват неразделна част от условията на договора.За изчислението на очакваните кредитни загуби по паричните средства и еквиваленти в банки, Дружествотоприлага общия подход заобезценка, определен отМСФО9. Съгласно този подходДружеството прилага“тристепенен“ модел за обезценка въз основа на промени спрямо първоначалното признаване на кредитнотокачество на финансовия инструмент (актив). За целта се прилага рейтингов модел, като се използват рейтингитена банките, определени от международно признати рейтингови фирми като Moody’s, Fitch, S&P, BCRA и Bloomberg.На тази база, от една страна, се използват публични данни за PD (вероятности за неизпълнение), рефериращи къмрейтинга на съответната банка, а от друга, от промяната на рейтинга на съответната банка, Дружеството оценяваналичието на завишен кредитен риск. Загубите при неизпълнение се оценяват съобразно наличието на гарантирании/или обезпечени суми по банковите сметки.Финансови пасивиПризнаване, класификация и оценяванеПри първоначалното им признаване финансовите пасиви се оценяват по справедлива стойност (намалени с прякосвързаните разходи по сделката) и се класифицират като пасиви по амортизирана стойност.Финансовите пасиви на Дружеството включват търговски задължения (други пасиви).Финансовите пасиви се отписват, когато задължението бъде погасено, или прекратено, или изтече.Ефектите сеотчитат към финансовите приходи или разходи.
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.10Отчитане на лизингови договориДружеството е лизингодателпо договори за лизинг.Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или финансов лизинг.Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят по съществовсички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за оперативен лизинг, ако с него несе прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив.Активите,отдаденипооперативенлизинговдоговор,сеотразяватвотчетазафинансовотосъстояниенаДружеството и последващо се оценяват съгласно изискванията на МСС 40 „Инвестиционни имоти“. Дружествотореализира приходи от наем по договори за оперативен лизинг на инвестиционни имоти. Приходите от наем сепризнават на линейна база за срока на лизинговия договор.Оперативни сегментиОперативен сегмент е компонент на дружеството:а)който предприема бизнес дейности, от които може да получава приходи и понася разходи (включително приходии разходи, свързани със сделки с други компоненти на дружеството);б)чиито оперативни резултати редовно се преглеждат от ръководството, вземащо главните оперативни решения,при вземането на решения относно ресурсите, които да бъдат разпределени към сегмента, и оценяване нарезултатите от дейността му; ив)за който е налице отделна финансова информация.Към 31 декември2025г. и2024г.,дружествотоне отчита отделни оперативни сегменти(доколкотовсе още нямаимоти, които използва в оперативна дейност за регулярни приходи/разходии парични потоци).Данъчно облагане и изискванеза дивидентДружеството е учредено съгласно ЗДСИЦДСи е освободено от облагане с български корпоративен данък върхупечалбата, при условие че разпределя в полза на акционерите 90% от печалбата си за годината или 90% отфинансовия си резултат, ако той е по-малък от печалбата за годината. Съобразявайки се с изискването наЗДСИЦДС, Дружеството начислява изискуемия дивидент в края на всяка финансова година и признава тозидивидент като задължение към датата на отчета за финансовото състояние, отговаряйки на изискването за текущозадължение, съгласно МСС 37.Въпроси свързани с климата и екологиятаКлиматични рискове в стандартите МСФО и съществени преценки и несигурност на оценкитеДружеството е анализирало и взело предвид влиянието на въпросите, свързани с климата, като е в готовностдаизвърши оценка на въздействията и рисковете, свързани с изменението на климата в своите финансови отчети привъзникване на предпоставки за това. Предвид характера на извършваната икономическа дейност в рамките наотчетната2025-тагодина, Дружеството не отчита влияние на тези въпроси свързани с климата, което би оказалокаквотоидаевъздействие върхуфинансовияотчет за2025година и би налагало обявяването на допълнителнаинформация свързана с отделните стандарти на МСФО, съгласно параграф 112 на МСС1.И Ар Джи Капитал 3 АДСИЦ е дружество, чиято основна дейност по принцип не оказва пряко влияние върхуоколната среда. Дружеството възприема опазването на околната среда и намаляването на скоростта на настъпванена климатичните промени като част от своята корпоративна политика за социална отговорност и развива своятадейност,съобразявайкисесизискваниятазаопазваненаоколнатасреда.Характерътнаизвършванатаикономическа дейност на Дружеството не предполага въздействие на евентуалнисъществени промени в околнатасреда, в която работи дружеството,върху основната му дейност. В този смисъл е и изводът, че не са необходимикаквито е да са обезценки на активите генериращи парични потоци на дружеството, които биха отразявали очакванивъздействия на измененията на околната среда.
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.11Макроикономическа средаМакроикономическите прогнози в България към началото на 2026 г. сочат умерено потвърждаване на ръста нацените на стоки и услуги, включително енергия и храни, въпреки глобалната несигурност. Това се дължи накомбинация от вътрешни фактори (повишено потребление, повишени административни цени) и външни влияния(международни цени на горива и храни).Европейската комисия прогнозира, че растежът на БВП на България ще бъде около 3 % през 2025 г. и около 2.7 %през 2026 г., като инфлацията се очаква да остане над средното за ЕС ниво през 2025 г., но да се забави през 2026г., въпреки продължаващ натиск от цени на услуги и храни.Според оценки на Българска народна банка, средногодишната инфлация ще остане около 3.5 % през 2025 г. и можеда се понижи до около 3.2 % през 2027 г., а частното потребление ще продължи да е основен двигател на растежа.Глобалните цени на енергийни и хранителни стоки през 2025 г. показват тенденция към по-високи нива спрямо 2024г., но със забавяне на темпа на нарастване, тъй като световното търсене постепенно се нормализира и се смекчаватнякои въздействия от пандемичния период.Тази тенденция —по-слабо, но все още позитивно изменение на цените—е в съзвучие с глобалните прогнози за умерена инфлация през 2025 г. и частично забавяне през 2026 г., особеноако международните доставки на горива и хранителни суровини останат стабилни.Относно имотния пазар,Данните показват, че има силен ръст на цените на жилища в България през 2025 г.,поставяйки страната сред пазарите с най-висок годишен ръст в ЕС:Индексът на цените на жилища в България нараства с около 15 % годишно през третото тримесечие на 2025г. спрямо същия период на 2024 г. —значително над средното за ЕС.НСИ отчита повишение на цените и на тримесечна база, като София, Варна и други големи градове оставатводещи по ръст.През 2025 г. сделки и обем на продажби също се увеличават —с двуцифрен ръст в някои сегменти, макарче активността през 2026 г. показва по-умерен растеж на цените и сравнително по-внимателно търсене накупувачи.Експертниоценки на пазара подсказват, че 2025 г. беше пикът на бурния растеж, а през 2026 г. очакванията са запо-умерен, но продължаващ ръст на цените с по-балансиран профил на търсене.Ръководството на дружеството осъществява наблюдава внимателно тези процеси итенденции, с цел навременноидентифициране и при необходимост предприемане на мерки за минимизиране на потенциални негативни ефективърху дейността.3.Оперативни разходи20252024Професионални услуги4038Възнаграждения на членовете на Съветана директорите7867Общи и административни разходи3840Общо156145В групата на професионалните услуги, включените начислени разходи за годината за одит по закон са в размер на21х. лв. (2024г.:19х. лв.).В групата на общитеи административни разходи влизат разходи за персоналана стойност6х. лв. (2024г.:6х. лв.).4.Инвестиционни имоти(нетно)Към 31 Декември2025г. и2024г.Дружествотоизцялопритежаваединимот:-”Имот Бургас Ритейл”-представлява земя с площ 24,956 кв. м. (съгласно кадастралната карта и кадастралнитерегистри), намиращ севгр. Бургас, между бул. ”Тодор Александров” и пристанище Бургас.През2025г.Дружествотогенерираприход от наем–126хил. лева(2024г. –126хил. лв.) по силата накраткосрочен договорза оперативенлизингна част от имот Бургас.
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.12Инвестиционни имотиЗемяОтчетна стойност31 Декември2023г.12,54031 Декември2024г.12,54031 Декември2025г.12,540Натрупана амортизацияи загуба/(печалба)от обезценка31 Декември2023г.4,21531 Декември2024г.4,21531 Декември2025г.4,215Балансова стойност31 Декември2023г.8,32531 Декември2024г.8,32531 Декември2025г.8,325В състава на инвестиционните имоти са включени земи на стойност- 2,995х. лв. (31.12.2024г.:2,995х. лв.) и авансиза придобиване на инвестиционни имоти-5,330х. лв. (31.12.2024г.:5,330х. лв.)Дружеството отчита инвестиционните си имоти по цена на придобиване, намалена с амортизация и загуби отобезценка. Успоредно с това ръководството текущо наблюдава и определя годишно и тяхната възстановимастойност-като справедлива стойностнамалена с разходите за продажба.Справедливатастойност(безразходитезапродажба)наинвестиционнитеимотинабазанарезултатаотнаправения годишен анализ и оценка за промените в пазара и ценовите равнища от страна на ръководството(вземайки предвид и оценката на независим оценител, който притежава призната и подходяща професионалнаквалификация) към 31 декември2025г. е3,070хил. лева исъответно към 31 декември2024г.–3,070хил. лева.На 15.12.2020 г. Дружеството подписа предварителен договор за покупка на недвижим имот(земя)в землището наград Куклен, област Пловдив. На 18.12.2020 г. беше направено плащане към продавача на договорения аванс вразмер на 1,100 хил. лв.През декември 2021 г. се подписа допълнително споразумение за удължаване на срока зафинализиранетонасделкатадокраяна2022г.Прездекември2022г.сеподписавтородопълнителноспоразумение, с което се удължисрока за финализирането на сделката до края на 2023 г.През декември 2023 г.се подписа ново допълнително споразумение, с което се удължи сроказа финализирането на сделката до края на2024 г.През декември 2024 г. се подписа допълнително споразумение, с което се удължи срока за финализиранетона сделката до края на 2025 г.През декември 2025г. се подписа ново допълнително споразумение, с което сеудължи срока за финализирането на сделката до края на 2026г.На 08.01.2021 г. Дружеството сключи Предварителен договор за учредяване право на ползване върху недвижимиимоти находящи се в гр. София,летищен комплекс София. На 08.01.2021 г. беше направено плащане къмсобственика на договорения аванс. След проведени преговори със собственика, на 01.03.2021 г. се сключиСпоразумение за прекратяване на Предварителен договор за учредяване право на ползване, и на същата дата сесключи Предварителен договор за закупуване на същите недвижими имоти, 3 масивни сгради.На 01.03.2021 г.беше направено плащане към продавача на договорения аванс в размер на 1,630 хил. лв.През декември 2021 сеподписа допълнителноспоразумение за удължаване на срока за финализирането на сделката, която трябвашедасе осъществи до края на 2022 г.През декември 2022 г. се подписа второ допълнително споразумение заудължаване на срока за финализирането на сделката до края на 2023 г.През декември 2023 г. се подписа новодопълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2024 г.Прездекември 2024г. се подписадопълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.13докрая на 2025г.През декември 2025г. се подписа ново допълнително споразумение, с което се удължи срока зафинализирането на сделката до края на 2026г.На 27.01.2021 г. Дружеството сключи Предварителен договор за закупуване на недвижим имот находящ сев гр.София, Летищен комплекс София.На 28.01.2021 г. беше направено плащане към продавача на договорения авансв размер на 1,000 хил.лв.. През юли 2021 г. се подписа допълнително споразумение за удължаване на срока зафинализиранетонасделката,докраяна2022г.Прездекември2022г.сеподписавтородопълнителноспоразумение за удължаване на срока за финализирането на сделката, която трябва да се осъществи до края на2023г.През декември 2023г.се подписановодопълнителноспоразумение,с коетосе удължи сроказафинализирането на сделката до края на 2024 г.През декември 2024г. се подписа допълнително споразумение, скоето се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2025г.През декември 2025г. се подписа новодопълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2026г.На 25.02.2021 г. Дружеството сключи Предварителен договор за закупуване на недвижими имоти находящи се в гр.София(масивнисгради).На25.02.2021 г. беше направено плащане към продавача на договорения авансв размерна 1,600 хил. лв.. През декември 2021 г. се подписа допълнително споразумение за удължаване на срока зафинализиранетонасделката,докраяна2022г.Прездекември2022г.сеподписавтородопълнителноспоразумение за удължаване на срока за финализирането на сделката, която трябва да се осъществи до края на2023г.През декември 2023г.се подписановодопълнителноспоразумение,с коетосе удължи сроказафинализирането на сделката до края на 2024 г.През декември 2024г. се подписа допълнително споразумение, скоето се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2025г.През декември 2025г. се подписа новодопълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2026г.До края на 2025г. дружеството не е завършило окончателно процеса по придобиване на новите инвестиционниимоти.Ръководството предвиждада осигури финансиране на проектите чрез увеличение на основния си капитал (новаемисия на акции). Предвижданият размер на допълнителните инвестиции по договорите е в размер на 1,770 х. Лв.Инвестиционните имоти са класифицирани в Ниво 3 от йерархията на справедливите стойности и са оценени приприлаганенакомбинацияотобщоприетиметодинаоценка.Приоценканасправедливатастойностнаинвестиционните имоти, най-ефективното и най-доброто използване на имотите е тяхната текуща употреба.5.Паричнисредства и парични еквиваленти20252024Парични средства по разплащателни сметки в банки в т.ч.Банкови сметки в лева211Банкови сметки във валута413Общо6246.Други активи20252024ДДС за възстановяване--Разходи за бъдещипериоди11Общо117.Другипасиви20252024Задължения към доставчици2524Приходи за бъдещи периоди11-Общо3624
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.148.Собствен капиталОсновен капиталСлед получаване на лиценз за дружество със специална инвестиционна цел, И АР ДЖИ езадължено да увеличикапитала си с най-малко 30% чрез публично предлагане на нови акции. На 25 Април 2007 г. Дружеството получилиценз и впоследствие увеличи капитала си с 50% в законово определения срок.Капиталът на Дружеството е 2,100 хил. лева, разпределен в 2,100,000 обикновени акции с номинал 1 лев, всяка еседнакво право на глас.Към 31.12.2025г. Велграф Асет Мениджмънт АД притежава81.6%(31.12.2024г.–81.6%)от правата на глас. Нямадруги акционери притежаващи повече от пет процента от правата на глас.Акциите на Дружеството се търгуват на БФБ под борсов код 5ER.Фонд „Резервен“На проведеното през Декември 2014 г. Общо Събрание на Акционерите е изменен Уставът на Дружествотовпотвърждение на това, че Фонд “Резервен“ трябва да е в минимален размер от 18,900 хил.лева (акумулирани отнамалението на номиналната стойност на обикновените акции на Дружеството през 2012 г.), но не по-малък от 1/10от капитала на Дружеството.Премии по емисииСъгласно изискванията на Търговския закон дружеството формира резерв за сметка на средствата, получени надноминалната стойност на акциите при издаването им (премиен резерв).Съгласно Устава на Дружеството, И АР ДЖИ е с неограниченсрок на съществуване.Намеренията на Велграф Асет Мениджмънт АД като акционер с контролно участие са да развива И АР ДЖИ, катодружествос инвестиционна цел.Велграф Асет Мениджмънт АД (контролиращ акционер) през 2021 г. е предоставил като обезпечение 95 х. броясобствениобикновенипоименнибезналичниакциисправонаглас,всякасноминалнастойност1лв.,представляващи 4.52% от капитала на дружеството, вписани като особен залог в Централен депозитар АД. Акциитеса предоставени по отпуснат инвестиционен кредитна Велграф Асет Мениджмънт АД, като падежът на кредита епрез 2026 г.Велграф Асет Мениджмънт АД (контролиращ акционер) през 2023 г. е предоставил като обезпечение 1,495 х. броясобствениобикновенипоименнибезналичниакциисправонаглас,всякасноминалнастойност1лв.,представляващи71.19% от капитала на дружеството, вписани като особен залог в Централен депозитар АД.Акциите са предоставени по отпуснатовърдрафткредит на Велграф Асет Мениджмънт АД, като падежът накредита е през 2028 г.9.Нетна(загуба)/печалбана акция(Загубата)/печалбатана акция се изчислява като се раздели загубата, респ. печалбатаза годината, подлежаща наразпределение между притежателите на обикновени акции, на средно претегления брой на държаните обикновениакции за периода. Дружеството няма акции с намалена стойност и следователно нетната(загуба)/печалбана акция–основнаи с намалена стойност са равни. Средно претегленият брой на държаните обикновени акции, използванив изчисленията за2025г. и2024г. е 2,100,000.10.Сделки със свързани лицаЛицата се считат за свързани, ако една от страните има възможност да упражнява контрол или значително влияниевърху другата при взимането на финансови или оперативни решения или ако е под съвместен контрол.Свързани лица на дружеството към 31 декември и на двата представени периоди са:
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.15Компания-майка и акционер с контролиращо участие –Велграф Асет Мениджмънт АД(листвана на БФБ);Дружества от групата на Велграф Асет Мениджмънт (под общ контрол).Акционерисъсзначителноучастиевкомпанията-майка–КибулЕООД(прякоучастие)иТеленорКомюникейшън АД, Швейцария (непряко).Дружеството е сключвало сделки със свързани лица, извършвайки обичайната си дейност.Сделкитесъс свързани лица и съответните разходи към 31 Декември2025г. и2024г.са както следва:Свързани лица20252024Разходи за възнаграждение на Съвета на Директорите (ключов управленскиперсонал)7867Приходи от наем Велгарф Асет Мениджмънт АД126126През2023 г.е сключен договор сВелграф Асет Мениджмънт АДза наем на част отимот Бургас. Договорът е сначало на действие октомври 2023 г.е с продължителност до края на 2025г.след подписан анекс към договора.През декември2025 г. се подписа анекс за удължаване на срока до края на 2026 г.Към края нагодинатанямадължими и неполучени от Дружеството наеми от наемателя на отдадения под наем от Дружеството недвижим имот.11.Фактори за финансовия риски управление на рискаДейността на Дружеството е изложена на различни финансови рискове: кредитен риск, лихвен риск, ликвиден риски пазарен риск (включително валутен и ценови риск).Кредитен рискДружеството е изложено на кредитен риск във връзка с инвестиционната си дейност. Кредитният риск се определякато риск от възникване на невъзможност контрагент да заплати изцяло дължимите към Дружеството суми надатата на падежа. И АР ДЖИ ограничава кредитния риск чрез сключване на договори с клиенти с добра кредитнаистория и чрез изискване и осигуряване на банкови гаранции и/или други гаранции за точно и навременноизпълнениенасделката.През текущия период дружеството не е изложенона подобен риск доколкото не ереализирало сделкипо признаване на приходи и не отчита търговски вземания.Парични средстваПаричните средства на Дружеството и разплащателните операции са съсредоточени в първокласна банка. Заизчислението на очакваните кредитни загуби по паричните средства и еквиваленти се прилага рейтингов модел,като се използват рейтингите на банките, определени от международно признати рейтингови фирми като Moody’s,Fitch, S&P, BCRA и Bloomberg и референтните публични данни за PD (вероятности за неизпълнение), отговарящина рейтинга на съответната банка. Ръководството следи текущо промяната на рейтинга на съответната банка, зада оценява наличието на завишен кредитен риск и текущото управление на входящите и изходящи парични потоци.Наличните към 31.12.2025г. парични средства и еквиваленти на Дружеството са по сметки в банка сдългосроченрейтингВВВ.През2025г. и през2024г. не е отчетена обезценка на паричните средства.Оповестявания на очаквани кредитни загубиСъгласноизискваниятанаМСФО7Финансовиинструменти–Оповестявания:Дружествотонямаданни заоповестяване.Дружествотоняма получени или дадени кредити/заеми от финансови или други институции към31.12.2025г.(31.12.2024г.: няма).Лихвен рискЛихвеният риск е свързан с потенциалния неблагоприятен ефект от колебанията в лихвените проценти върхуфинансовия резултатза годината и собствения капитал на Дружеството.Към31.12.2025г. и към31.12.2024г. дружеството няма лихвени пасиви.Като цяло Дружеството няма значителни лихвоносни активи, с изключение на паричните средства и еквиваленти.През последните 2 години банките не изплащат или плащат минимални по размер лихви.
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.16Ликвиден рискЛиквидният риск е свързан с вероятността Дружеството да не разполага с достатъчно парични средства, за даизпълни задълженията си в резултат на несъответствие между входящите и изходящи парични потоци. Затовавъзможността му да прави големи еднократни изходящи парични потоци зависи от възможността му да продаваимоти и/или да осигурява банково/капиталовофинансиране.Към 31 декември2025г. има задължения в размер на36 хил. лв. (2024години–24 хил. лв.)Матуритетен анализПо-долу са представени финансовите недеривативни пасиви на дружеството към датата на отчета, групирани поостатъчен матуритет, определен спрямо договорения матуритет и парични потоци. Таблицата е изготвена на базана недисконтирани парични потоци и най-ранна дата, на която задължението е изискуемо.31 декември2025до 3 м.от 3 м. до 1год.над 1 годинаОбщоBGN '000BGN '000BGN '000BGN'000Други пасиви36--36Финансови пасиви36--3631 декември2024до 3м.от 3 м. до 1год.над 1 годинаОбщоBGN '000BGN '000BGN '000BGN '000Други пасиви24--24Финансови пасиви24--24Пазарен рискВалутен рискДружеството не е изложено на влиянието на колебанията на валутните курсове върху финансовите му позиции ипарични потоци. Дружеството не поддържа позиции в други валути освен в евро и лева. Валутният курс лев/евро ефиксиран на 1.95583 лева за 1 евро в съответствие с правилата на валутния борд.Ценови рискДружеството е изложено на риск от промяна на цените на недвижимите имоти. Рискът се повишавазначително врезултат на усложнената геополитическа ситуация и влошаване на икономическата средав световен мащаб,коетоограничавакредитоспособността и влияевърху цените на недвижимите имоти.Управление на капиталаДружеството управлява капитала си така, че да осигури функционирането си като действащо предприятие, катоедновременностовасестремидамаксимизиравъзвращаемосттазаакционерите,чрезоптимизациянасъотношението между дълг и капитал (възвращаемостта на инвестирания капитал). Целта на Ръководството е даподдържа доверието на инвеститорите, кредиторите и пазара и да гарантира бъдещото развитие на Дружеството.Ръководството на Дружеството наблюдава капиталовата структура на базата на съотношението нетен дълг къмсобствен капитал. Нетният дълг включва дългосрочните и краткосрочните лихвени заеми намалени с паричните
И АР ДЖИ Капитал–3 АДСИЦПОЯСНЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИЗА2025г.В хиляди лева, освен сумите на акция или ако не е указано другоПоясненията към тези финансови отчети от 5 до17страницаса неразделна част от отчетите.17средства. Основният капитал, премии от емисии, фонд резервен, натрупанитезагубипредставляват собствениякапитал на Дружеството.Към 31декември и на двата представени периодиДружеството няма задължения по заеми, има минимални поразмер търговски задължения –25х.лв.(31.12.2024г.:24х. лв.).И Ар Джи Капитал –3 няма обособенозвено заосъществяване на вътрешен контрол. Тази функция се изпълнява от Съвета на директорите. Дружеството иманабор от вътрешни политики и правила за управление на риска –в това число счетоводната му политика,представена в Поясненията към Финансовите отчети.13. Оповестяване по справедлива стойностОценяване на справедлива стойност чрезизползване наДата наоценкаБалансовастойностКотирани ценина активнипазари(Ниво 1)Значителнинаблюдаванивходящи данни(Ниво 2)Значителниненаблюдаванивходящи данни(Ниво 3)хил. лв.хил. лв.хил. лв.хил. лв.Активи, за които сеоповестявасправедливастойност:(Приложение4)Инвестиционни имоти31.12.20258,325--8,325Инвестиционниимоти31.12.20248,325--8,325По-долу е представено сравнение на отчетните и справедливите стойности на всички финансови инструменти наДружеството(на ниво статия в отчета за финансовото състояние), които са отразени във финансовия отчет:Отчетна стойностСправедлива стойност2025202420252024хил. лв.хил. лв.хил. лв.хил. лв.Финансови активиПарични средства и краткосрочни депозити624624Финансови пасивиДруги пасиви3624362414. Събития след датата на финансовия отчетСъгласно Законa за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1 януари 2026 г., еврото ставаофициална валута и законно платежно средство в България.Официалният обменен курс е определен като 1.95583 лева за 1 евро.Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява промяна във функционалната(отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде отразена перспективно и не представлява събитие следотчетния период, което изисква корекция във финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г.Дружеството не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към 1 януари 2026 г. в евро и отпроцеса по промяна във функционалната (отчетна) валута.Освен посоченото, няма събития,които да са настъпили след края на отчетния период и които биха изискваликорекция или оповестяване в годишния финансов отчет за2025г.
1ГОДИШЕН ДОКЛАД НА РЪКОВОДСТВОТО ЗА ДЕЙНОСТТА НА АКЦИОНЕРНО ДРУЖЕСТВОСЪС СПЕЦИАЛНА ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛИ АР ДЖИ КАПИТАЛ –3 ЗА2025г.27март2026г.“И Ар Джи Капитал –3” АДСИЦ („И Ар Джи –3” или „Дружеството”) е българско акционерно дружество със специалнаинвестиционна цел, чиято дейност е регламентирана от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и задружествата за секюритизация,и подзаконовите нормативни актове по приложението му. Дружеството набира средствачрез издаване на ценни книжа и инвестира набраните средства в недвижими имоти (секюритизация на недвижимиимоти).С решениеN584/25.04.2007г.И Ар Джи–3получи лиценз от Комисията за финансов надзор(„КФН”)за дружество съсспециална инвестиционна цел. Същата година Дружеството увеличи капитала си с 50%.От лицензирането си като публично дружество,И Ар Джи-3 изпълнява задълженията си по договорите, по които естрана. Дейността му е ориентирана към управление и/или разработване на собствени проекти (единкъм датата нанастоящия доклад) вБургас описан по-долу и в Пояснение4към Финансовите отчети.ПРЕГЛЕД НА ДЕЙНОСТТАНа 25 Април 2007г. Комисията за финансов надзородобри проспекта за задължително първоначално увеличение накапитала на И Ар Джи–3 и издаде лиценз на Дружеството за извършване на дейност като дружество със специалнаинвестиционна цел.Изложението по-долу съдържа най-важното във връзка с дейносттапрез2025г.На30.06.2025г. е проведено редовно Общо Събрание на Акционерите, в чийто дневен редбяхавключени: 1) приеманена доклада на СД за дейността на дружеството през 2024г.; 2) приемане на доклада на регистрирания одитор запроверка и заверка на ГФО за 2024г.; 3) одобряване и приемане на проверения и заверен ГФО за 2024г.; 4) приеманена отчета на Одитния комитет за дейността му през 2024г.; 5) приемане на доклада на директора за връзки синвеститорите за дейността му през 2024г.; 6) приемане на решение за не разпределяне на дивидент; 7) освобожданеот отговорност членовете на СД за дейността им през 2024г.; 8) избор на регистриран одитор за 2025г.През 2021 г. Дружеството сключи три предварителни договора за покупка на имоти, и към 31.12.2025г. е платило авансиза придобиване на нови инвестиционниимотив размер на 5,330 х. лв.Към края на отчетния период, цитираните договори не са станали окончателни, но са сключени анекси, с които срокътзафинализиране на сделките и нотариалното прехвърляне на имотите е удължен до края на2026г.През2025г.дружеството е извършвало само задължителните си дейности и е минимизирало разходите си, докато мажоритарниятакционерподготвипроцедуразаосигуряваненанеобходимотофинансиранеи стартираразвитиетонановитепланирани инвестиционни проекти.Изложението по-долу съдържа някои коментари относно важни аспекти от дейността на Дружеството през2025г.:1.ЛиквидностКъм 31 Декември2025г. Дружеството разполага с пари и паричниеквиваленти на стойност6хиляди леваи други активив размер на 1 хил. лв.Текущите пасиви са в размер на36хиляди лева.Към 31.12.2025г. Дружеството няма облигационнии банковизадължения.2.Капиталови ресурсиКъм 31 Декември2025г. Дружеството разполага със собствен капитал в размерна8,296хиляди лева., включително2,100 хил.лв. основен капитал.Основният капитал е изцяло внесен и въпреки натрупаните загуби презминалипериодисобственият капитале достатъчен за финансиране надейността на Дружеството.За всеки от имотите, описани по-долу и в Пояснение 4 към Финансовите отчети, Дружеството разглежда алтернативатаза изграждане и отдаване под наемна търговски площиспрямо евентуалнапродажба на имота в сегашното мусъстояние. В случаите, когато Дружеството предпочете алтернативата за изграждане и отдаване поднаем поради това,
2че по преценка на ръководствототя е по-добра за акционерите на Дружеството, то ще прави значителни капиталовиразходи за строителство, които планира да финансира сиздаването на нова облигационна емисия.Информация за имотите, собственост на И Ар Джи-3 (Чл.20отНаредба № 2 на КФН)Към31.12.2025г.Дружествотопритежаваизцялоединнедвижим имот–„Имот Бургас Ритейл”.Имот Бургас Ритейлпредставлява земя с площ 24,956кв.м. съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри,намираща се в близост до бул. „Тодор Александров”, който е една от основните пътни артерии в гр.Бургас. Парцелътсе състои от два урегулирани имота:LI–265 иL-636, които през 2009г. бяха обединени в единУПИL–265,636 и имаидентификационен номер в кадастъра 07079.659.505. Според действащия план за регулация и застрояване имотътпопадавзонаЗ/Смф1,коетоспоредсъществуващитенормативипозволявакоефициентзаинтензивностназастрояване до 2.5 и съответно изграждане на сгради в имота с обща разгърната застроена площ до60 000кв.м.През2025г.Дружествотогенерираприход от наемот126хил.лева по силата накраткосрочен договорзаоперативен лизингна част от имот Бургас.Към31.12.2025г.Дружествотоeв процес на придобиване начетиринедвижимиимота.На 15.12.2020 г.Дружеството подписа предварителен договор за покупка на недвижим имот вземлището наград Куклен,област Пловдив. На 18.12.2020 г. беше направено плащане към продавача на договорения аванс.През декември 2021се подписа допълнително споразумение за удължаване на срока за финализирането на сделкатадо края на 2022г.През декември 2022 сеподписавтородопълнително споразумение за удължаване на срока за финализирането насделката, коятосе очаквада сеосъществи до края на 2023г.През декември 2023 г. се подписа ново допълнителноспоразумение, с което се удължи срока за финализирането насделката до края на 2024 г.През декември 2024 г. сеподписа ново допълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2025 г.През декември 2025г. се подписа ново допълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането насделката до края на 2026г.На 08.01.2021г. Дружеството сключи Предварителен договор заучредяване право на ползване върху недвижими имотинаходящисе в гр.СофияЛетищен комплекс София.На 08.01.2021 г. беше направено плащане къмсобственика надоговоренияаванс.Следпроведенипреговорисъссобственика,на01.03.2021г.сесключиСпоразумениезапрекратяване на Предварителен договор за учредяване право на ползване, ина същата дата се сключиПредварителендоговор за закупуване насъщите недвижимиимоти.През декември 2021 се подписа допълнително споразумение заудължаване на срока за финализирането на сделкатадо края на 2022г.През декември 2022 се подписавтородопълнително споразумение за удължаване на срока за финализирането на сделката, коятосе очаквада сеосъществидо края на 2023г.През декември 2023 г. се подписа ново допълнително споразумение, с което се удължи срока зафинализирането на сделката до края на 2024 г.През декември 2024 г. се подписа ново допълнително споразумение, скоето се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2025 г.През декември 2025г. се подписа новодопълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2026г.На 27.01.2021г. Дружеството сключи Предварителен договор зазакупуване на недвижим имотнаходящ се в гр.София,Летищен комплекс София.На 28.01.2021 г. бешенаправено плащане към продавача на договорения аванс.Презюли2021 се подписа допълнително споразумение за удължаване на срока за финализирането на сделкатадо края на 2022г.През декември 2022 се подписавтородопълнително споразумение за удължаване на срока за финализирането насделката, коятосе очаквада сеосъществи до края на 2023г.През декември 2023 г. се подписа ново допълнителноспоразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2024 г.През декември 2024 г. сеподписа ново допълнително споразумение, с което се удължи сроказа финализирането на сделката до края на 2025 г.През декември 2025г. се подписа ново допълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането насделката до края на 2026г.На 25.02.2021г. Дружеството сключи Предварителен договор зазакупуване на недвижими имотинаходящисе в гр.София, състоящи се отмножествомасивнисгради.На 25.02.2021 г.беше направено плащане към продавача надоговоренияаванс.Прездекември2021сеподписадопълнителноспоразумениезаудължаваненасроказафинализирането на сделкатадо края на 2022г.През декември 2022 се подписавтородопълнително споразумение заудължаване на срока за финализирането на сделката, коятосе очаквада сеосъществи до края на 2023г.През декември2023 г. се подписа новодопълнително споразумение, с което се удължи срока за финализирането на сделката до краяна2024г.Прездекември2024г.сеподписановодопълнителноспоразумение,скоетосеудължисроказафинализирането на сделката до края на 2025 г.През декември 2025г. се подписа ново допълнително споразумение, скоето се удължи срока за финализирането на сделката до края на 2026г.
3Придобивания и продажби на недвижими имоти през2025г.През2025г.Дружествотоне е придобивало или продавало недвижими имоти.Договори за наем, сключени през2025г.През септември 2023 г. е сключен договор за наем на част от имот Бургас. Договорът е с начало на действие октомври2023 г. е с продължителност до края на 2025г.след подписване на анекс към договора.През Декември 2025 г. сеподписа анекс за удължаване на договора до края на 2026 г.Към края на отчетния период няма дължими и неполучени от Дружеството наеми от наемателя на отдадения под наемот Дружеството недвижим имот.Извършени строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти през2025г.През2025г. И Ар Джи-3 не е извършвало строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти, които притежава.Информация за основните нематериални ресурси и обяснение относно начина, по който бизнес моделът напредприятието зависи от тях, както и начина, по който тези ресурси са източник за създаване на стойност запрепдприятиетоНематериалните ресурси се определят като нефинансови активи без физическа субстанция задължително необходимиза специфичната дейност на „И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦ. Тези ресурси са ключови за постигането на високаефективност, устойчивост и конкурентоспособност. Човешкият капитал и експертни знания, взаимоотношенията склиенти и партньори, репутацията на дружеството, технологиите и ноу-хау, както и екологичните и регулаторнистандарти имат съществена роля в бизнес модела на Дружеството.Инвестициите в тези ресурси не само увеличават икономическата стойност на предприятието, но също така допринасятза прехода към по-устойчиви бизнес модели.3.Оперативни резултатиДружеството приключи2025г.със загубаза годината в размерна30хилядилева.През2025г.дружествотогенерираприход отнаемв размер на126хил.лева по силата накраткосрочен договорзаоперативен лизинг на част от имот Бургас., аосновните разходи са оперативни разходи в размер на156хил. лв.ИЗБРАНИ ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ФИНАНСОВО-СЧЕТОВОДЕН АНАЛИЗ НА ПРЕДПРИЯТИЕТО1.Показатели за рентабилност20252024Изменениев коеф.суми(хил. лв)размеркоеф.суми(хил. лв)размеркоеф.Коефициент нарентабилност наприходите отпродажбифинансов реултат, следданъци(30)-0.24(19)-0.15-0.09нетен размер на прих.от продажби126126Коефициент нарентабилност насобствениякапиталфинансов реултат(30)-0.004(19)-0.0020.00собствен капитал8,2968,326Коефициент нарентабилност напасивитефинансовреултат(30)-0.83(19)-0.79-0.04пасиви3624Коефициент накапитализацияна активитефинансов реултат(30)-0.004(19)-0.0020.00сума на актива8,3328,3502Показатели за ефективностКоефициентнаефективност наразходитеприходи126-0.81126-0.87-0.06разходи(156)(145)
4Коефициент наефективност наприходитеразходи(156)-1.24(145)-1.15-0.09приходи1261263Показатели за ликвидностКоефициент наобщакраткотрайни активи70.19251.04-0.85ликвидносткраткосрочнизадължения3624Коефициент набързакратк.вземания+кратк.инв.+парични средства70.19251.04-0.85ликвидносткраткосрочнизадължения3624Коефициент нанезабавналиквидносткратк.вземания+паричнисредства70.19251.04-0.85текущи задължения3624Коефициент наабсолютналиквидностпарични средства60.17241.00-0.83текущи задължения3624Показатели зафинансоваавтономност4Коефициент нафинансовасобствен капитал8,296230.448,326346.92-116.47Автономностпасиви3624Коефициент назадлъжнялостпасиви360.004240.0030.00собствен капитал8,2968,326Коефициент нарентабилносттана СК5Коефициент нарентабилносттана СКБалансовапечалба/загуба(30)-0.004(19)-0.0020.01СК8,2968,326Коефициент нарентабилносттана активитеФинансов резултатпреди данъци(30)-0.004(19)-0.0020.00БС на активите8,3328,3504.РисковеДружеството развива дейността си в сферата на инвестициитев недвижими имоти и основните рискове, на които еизложено са свързани с развитието на сектора на недвижимите имоти в България и в частност на търговските площи.По-долу са изброени специфичните рискови фактори, на които е изложено Дружеството:Увеличаване на разходите за строителство;Увеличаване на лихвените проценти;Спад в пазарните цени на недвижимите имоти и наемите;Увеличаване на разходите за застраховки;Зависимост на приходите от финансовото състояние на бъдещите наематели;
5Неочаквани разходи заподдръжка;Риск от настъпване на незастраховано събитие.Освен специфичните рискови фактори, И Ар Джи-3 е изправено пред някои общи рискове, свързани с бизнесобстановката в България:Риск от неблагоприятни законодателни промени;Риск от икономически спад;Кредитен риск;Валутен риск;Инфлационен риск.През2025г. се наблюдава запазване на тенденциитена пазара на недвижими имоти в България, което вероятно щепродължи през2026г.,като се очакваръст в цените на притежаваните от Дружеството имоти.5.Важни събития, настъпили след датата на Финансовите отчетиСъгласно Законa за въвеждане на еврото в Република България (ЗВЕРБ), считано от 1 януари 2026 г., еврото ставаофициална валута и законно платежно средство в България.Официалният обменен курсе определен като 1.95583 лева за 1 евро.Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява промяна във функционалната(отчетната) валута на Дружеството, която ще бъде отразена перспективно и не представлява събитие след отчетнияпериод, което изисква корекция във финансовия отчет за годината, приключваща на 31 декември 2025 г. Дружествотоне очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към 1 януари 2026 г. в евро и от процеса по промянавъв функционалната (отчетна) валута.Освен посоченото, няма събития, които да са настъпили след края на отчетния период и които биха изисквали корекцияили оповестяване в годишния финансов отчет за2025г. или специално докладване.6.Очаквано развитие и планове за2026г.Стратегическият план за дейността на „И Ар Джи Капитал-3” АДСИЦ предвижда при подходяща пазарна ситуациясъществуващият недвижим имот „Бургас Ритейл“, находящ се в гр. Бургас да бъде продаден и да се придобият другиинвестиционни активи, които ще осигурят оптимална доходност съгласно целите и отговарящи на предмета на дейност,заложени в Устава на дружеството и специфичните нормативни изисквания на ЗДСИЦДС.Намеренията са съссобствени средства на „И Ар Джи Капитал-3” АДСИЦ да бъде изграден логистичен център в гр. Пловдив, в близост долетището на града със складови помещения и изградена прилежаща логистична инфраструктура включваща и офисначаст. Целта на тази инвестиция е да генерира приходи за дългосрочно отдаване под наем на складови и други площи.Ключови елементи от стратегическият план на „И Ар Джи Капитал-3” АДСИЦ предвижда:-освобождаване на паричен ресурс с продажбата на инвестиционния имот в гр. Бургас при подходяща пазарнаситуация;-изграждане на логистичен парк със собствени средства на територия от над 13 декара в гр. Пловдив, в близостдо летищният комплекс на града. В тази връзка „И Ар Джи Капитал-3” АДСИЦе сключило предварителендоговориеизвършилоавансовочастичноплащаневразмерна1100хил.лв.запридобиваненаинвестиционния имот, като споразумението за окончателното финализиране на сделката и прехвърлянето насобствеността е до края на2023 г. Самото изграждане и пускане в експлоатация на логистичния център сепредвижда да приключи до края на 2027 г.;-развитиенадейносттапосекюритизациянанедвижимиимотиприструктурираненановпортфейлнадружеството със специална инвестиционна цел в нови проекти, които ще осигурят доходност съгласно целитеотговарящинапредметанадейност,заложенивУставанадружествотоиспецифичнитенормативниизисквания на ЗДСИЦДС;-диверсификация на портфейла с инвестиции в имоти с различно предназначение и локация;-реализиране на капиталови печалби чрез изгодни условия за покупка, относително краткосрочно държане ипоследваща продажба;-повишаване на възвращаемостта на собствения капитал, чрез умело използване на външно финансиране приреализацията на проектите.
67.Въпроси свързани с климатаи екологията„И Ар Джи Капитал 3“ АДСИЦ е дружество, чиято основна дейност по принцип не оказва пряковлияние върху околнатасреда.Дружествотовъзприемаопазванетонаоколнатасредаинамаляванетонаскоросттананастъпваненаклиматичните промени като част от своята корпоративна политика за социална отговорност и развива своята дейност,съобразявайки сес изискванията за опазване на околната среда.Характера на извършваната икономическа дейност наДружеството не предполага каквото и да е въздействие на евентуалнисъществени промени в околната среда, в коятоработи дружествотовърхуосновната мудейност.Дружеството е анализирало и взело предвид влиянието на въпросите,свързани с климата, като е в готовностда извърши оценка на въздействията и рисковете, свързани с изменението наклимата в своите финансови отчети при възникване на предпоставки за това.8.Научноизследователска и развойна дейностИ Ар Джи-3 развива дейността си в сектора на недвижимите имоти и не се занимава с научноизследователска иразвойна дейност.9.Използване на финансови инструментиКъм 31декември2025г. Дружеството няма облигационнии банковизадължения.10.КлоновеИ Ар Джи –3 не е регистрирало и няма клонове.11.Обратно изкупуване на акцииЗа разлика от другите публични компании, дружествата със специална инвестиционна цел не могат да изкупуватобратно собствените си акции при условията на чл. 111, ал. (5) отЗакона за публично предлагане на ценни книжа(„ЗППЦК”). Следователно, съгласно закона, И Ар Джи-3 не може да изкупува или притежава собствени акции иДружеството никога не е търгувало със собствени акции.12.Съдържание на периодичната информация, разкривана от дружества със специална инвестиционна цел12.1.И Ар Джи Капитал –3 АДСИЦ не притежава акции или дялове от Актив Сървисиз ЕООД–трето лице по чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС (обслужващото дружество).13.2.Съгласно изискванията начл. 20, ал.1 от Наредба №2 от 09.11.2021г. Ви представяме следната допълнителнаинформация:А)Относителендялнаактивите,отдаденизаползванесрещузаплащане,спрямообщияразмернасекюритизираните активи:Делът на отдадените под наем имоти от общо секюритизираните недвижими имоти, собственост на И Ар Джи Капитал- 3АДСИЦ към 31.12.2025г. е32.26%като дялот балансовата стойност на имотите.Б)Информациязапродажбаилипокупканановактивнастойност,надвишаващас5% стойносттанасекюритизираните активи:Няма.В) Извършени съществени строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти:Няма.Г) Относителен дял на неплатените наеми, лизингови и арендни вноски спрямо общата стойност на вземанията,произтичащи от всички сключени от Дружеството споразумения за наем, лизинг и аренда:0%13.3.Съгласно изискванията на чл.31, ал. 1 т. 3, във връзка с чл.5, ал. 7 от ЗДСИЦДС,Ви предоставяме следнатаинформацияКъм 31.12.2025г.99.8% от активите на И Ар Джи Капитал-3 АДСИЦ са инвестиционни имоти придобити и в процес напридобиване в резултат надейността на дружеството по чл.5, ал.1, т. 2 от ЗДСИЦДС.Останалият0.2%от активите саналични парични средства.
713.4.Съгласно изискванията на чл.31ал. 1 т. 3, във връзка с чл.5, ал.9от ЗДСИЦДС, Ви предоставяме следнатаинформация:През2025г.ИАр Джи Капитал-3 АДСИЦреализираните приходи са в размерна126хил. лв.13.5. Съгласно изискванията на чл.31, ал. 1 т. 3, във връзка с чл.25и чл. 26от ЗДСИЦДСВи представяме следнатадопълнителна информация:А) Обезпечение на чужди задължения или предоставяне на заеми:Няма.Б) Емитиране на дългови ценни книжа, регистрирани за търговия на регулиран пазар:Няма.В) Вземане на банкови кредити за придобиване и въвеждане в експлоатация на активите за секюритизацияНяма.Г) Вземане на банкови кредити в размер до 20 на сто от балансовата стойност на активите, които се използват заизплащане на лихви, ако кредитът е за срок не повече от 12 месеца.Няма.Д) Инвестиране на капитал в обслужващо дружество(трето лице по чл.27,ал. 4 от ЗДСИЦДС):Няма.E) Инвестиране в специализирани дружества почл.28,ЗДСИЦДС.НямаЖ) Инвестиране в други дружества със специална инвестиционна цел, секюритизиращи недвижими имоти.Няма.13.6. Съгласно изискванията на чл.31, ал. 1 т. 3, във връзка с чл.28от ЗДСИЦДС, Ви представяме следнатаинформация:И Ар Джи Капитал –3 АДСИЦ няма участие в учредяването или придобиването на дялове или акции от капитала натърговско дружество (специализирано дружество по смисъла на чл.28от ЗДСИЦДС), чийто изключителен предмет надейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи иподобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им.13.7. Съгласно изискванията на чл.31, ал. 1 т.4Ви представяме следната информация:И Ар Джи Капитал –3 АДСИЦ няманедвижимиимоти на територията на друга държава членка.13.8.Съгласно изискванията на чл.31, ал. 4Ви представяме следната информация:И Ар Джи Капитал –3 АДСИЦне притежава акции или дялове в трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС.КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕДружеството е приело Програма за добро корпоративно управление („ПДКУ”) през 2007 г.Дейностите на Дружествотои наСъвета на директорите са съобразени с ПДКУ и с Националния кодекс за корпоративно управление, след неговотоодобряване от КФН.Изложението по-долу съдържа допълнителна информация за акционерния капитал на Дружеството и корпоративнотому управление, като в допълнение и на основание чл.100н, ал.7 и ал.8 от ЗППЦК Ръководството на Дружествотодекларира следното във връзка с корпоративното управление на Дружеството:1.ДружествотоспазвапоцелесъобразностНационалниякодексзакорпоративноуправлениеодобренотЗаместник –председателя на КФН, ръководещ управление „Надзор на инвестиционната дейност“. Дружеството спазвапо целесъобразност препоръките на Кодекса съдържащи се в глава първа до пета, доколкото те са приложими къмсъщността, структурата и дейността на Дружеството(примерно по глава първа, Дружеството може да приложи самопрепоръките,касаещи едностепенната система на управление), с изключенията посочени по-долу;2.В допълнение на Националния кодекс за корпоративно управление, Дружеството е приело и спазвасобственаПрограма за добро корпоративно управление, която може да бъде намерена на сайта на Дружеството;3.Към настоящия момент Дружеството не се придържа към следните препоръки на Националния кодекс закорпоративно управление:
8Председателят на Съвета на директорите на Дружеството не е независим директор, катофункцията напредседател се упражнява от Цветелина Пеева,тъй като тяразполага с най-богат опит в сферата на управлениеи продажби на недвижимите имоти.Дружеството не е определило в устройствените си актове броя на дружествата, в които членовете на Съветана директорите могат да заемат ръководни позиции, тъй като такова ограничение не е необходимо с огледправната форма и дейността на Дружеството. Като дружество със специална инвестиционна цел, И Ар ДжиКапитал –3 АДСИЦ не може да осъществява пряко дейностите по експлоатация и поддръжка на придобититенедвижими имоти, а възлага това на обслужващото си дружество(трето лице по чл.27, ал. 4 от ЗДСИЦДС). Етозащо участието на членовете на Съвета на директорите в други дружества, не би възпрепятствало работата имкато членове на Съвета на директорите на Дружеството.Дружеството не е ограничило броят на последователните мандати на независимия си член.Дружеството не предвижда изплащането на допълнителни стимули към постоянното възнаграждение наДиректорите. Съгласно приетата си Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите,Дружеството не изплаща променливо възнаграждение и не предоставя такова под формата на акции, опциивърху акции или други права за придобиване на акции. Размерът на възнагражденията на членовете на Съветана директорите на Дружеството се определя така, че: (i) Директорите да не бъдат стимулирани да поематрискове, надвишаващи нормално приемливото нивона риск при осъществяване на дейността си; (ii) да отговаряткакто на краткосрочните, така и на средносрочните и дългосрочни цели и интереси на Дружеството; (iii)Дружеството да има възможност да наема професионалисти, които да участват в управлението наДружеството,като същевременно се избягват възможните конфликти на интереси между Дружеството и неговите директори.4.Относно описанието на основните характеристики на системите за вътрешен контрол на риска на емитента въввръзка с процеса на финансово отчитане: както е посочено и по-долу в настоящия доклад Дружеството не разполага собособено звено за осъществяване на вътрешен контрол. Тази функция се изпълнява от Одитния комитет.Част отконтролните дейности на Одитния комитет включват преглед на тримесечните финансови отчети и свързаните с тяхпояснения за точност,пълнота и спазване на подходящите счетоводни принципи, преди публикуването им; преглед нафинансоватаполитиканаДружеството;прегледнаадекватносттанасчетоводнотоифинансовообслужване;наблюдаване работата на регистрирания независим одитор и др. Примерен резултат за ефикасността на системата завътрешен контрол е навременното изготвяне, разкриване и публикуване на финансовите отчети на Дружеството предКомисията за финансов надзор, банка-довереник, регулирания пазар и обществеността. Дружеството има набор отвътрешни политики и правила за управление на риска–в това число счетоводната му политика, представена вПоясненията към Финансовите отчети.Част от системите за вътрешен контрол и управление на риска е и провежданена срещи със специалистите ангажирани от обслужващото дружество. Управлението на риска е свързано и с полаганена усилия за и предприемането на действия по ранното, доколкото това е възможно, прогнозиране, идентифициране иконтролиране на рисковете.5.Относно информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейскияпарламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане: Такава информация, доколкото еприложима за Дружеството, може да бъде намерена по-долу в т.4 Контролиращи акционери, т.9 Ограничения върхуправото на глас, т. 11 Назначаване и освобождаване на членовете на Съвета на директорите. Изменения и допълненияна Устава и т. 12. Правомощия на Съвета на директорите.6.Относно състава и функционирането на административните, управителните и надзорните органи и техните комитети:Дружеството е с едностепенна система на управление и се управлява от Съвет надиректорите в състав:Румен Цонков,Цветелина ПееваиКрасимир Димитров.Правомощията на Съвета на директорите са описани в т.12 по-долу.7.Описание на политиката на многообразие, прилагана по отношение на административните, управителните инадзорните органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целитена тази политика на многообразие, начинът на приложението ѝ и резултатите през отчетния период; когато не се прилагатакава политика, декларацията съдържа обяснение относнопричините за това.8.СъгласноРегламент (ЕС) 2020/852 за създаване на рамка за улесняване на устойчивите инвестиции,екологичнитецели са:смекчаване на последиците от промяната на климата;адаптиране къмизменението на климата;устойчивото използване и опазването на водните и морските ресурси;прехода къмкръгова икономика;предотвратяване и контрол на замърсяването;опазването и възстановяването на биологичното разнообразие и екосистемите.В съответствие с чл.34 от НационалнияКодекс за корпоративно управление в сила от 01.07.2021 г. декларираме, че за2025г. дейностите в И Ар Джи-3 незасягат екологията, съгласно определените отРегламента цели.В Дружеството ние изграждаме култура на разнообразие и интеграция, които са от решаващо значение за нашия успех.Ниеизграждамекултура,вкоятоиндивидуалнитеразличиясеприветстват.Занасмногообразиетоподпомагаиновациите и успеха,но ние искаме да стигнем още по-далеч-ние приветстваме различните начини на мислене идействия, различните качества и умения, различния опит и произход. Ние ги ценим, защото сме се посветили на това
9да приобщаваме, да разпознаваме и да уважаваме всички аспекти на различността. Ние изграждаме и правилнитеструктури, създаваме стратегии и прилагаме правилните инициативи. След това оценяваме техния ефект и сипоставяме нови, още по-амбициозни цели.Като част от нашите усилия, ние реферираме към следните приложени принципи:-Организацията за насоки за икономическо сътрудничество и развитие за многонационални предприятия;-Декларацията на Международната организация на труда за основните принципи;-Всеобщата декларация на ООН за правата на човека.АКЦИИ1.Капиталова структураАкционерен капитал (точка 1, Приложение3към Наредба №2 на КФН)Към 31 Декември2025г., емитираният и в обръщение акционерен капитал на Дружеството е в размер на 2,100 хилядилева, разпределен в 2,100,000 броя акции с номинална стойност 1 лев всяка. Всички издадени и в обръщение акциисанапълно изплатени. През2025г. няма промени в броя на акциите в обръщение.Всички акции от капитала на Дружеството са от един клас–обикновени акции с право на глас и никой акционер наДружеството не разполага с права на глас, различни от тези на другите акционери. Всяка акция дава право на един гласв общото събрание на акционерите, право на дивидент и право на ликвидационен дял, пропорционално на номиналнатастойност на притежаваните акции. Всички акции на И Ар Джи –3 са регистрирани за търговия на БФБ.Таблицата по-долу показва емитираният и в обръщение акционерен капитал на Дружеството към посочените дати:ВнесенБройкапиталакции(хиляди лева)31Декември2024г.2,100,0002,10031Декември2025г.2,100,0002,100Предимства на акционерите за записване на нови акцииВсекиакционеримаправодапридобиеновиакциииликонвертируемиоблигации,издадениотДружеството,пропорционално на притежаваните от него издадени акции. Броят на издадени акции, необходими за записване на еднанова акция или конвертируема облигация сеопределя с решение на Общото събрание на акционерите, с което сеодобрява и увеличението на капитала. Съгласно българското законодателство, това право на акционерите не може дабъде отнето, освен в случаите, когато новата емисия акции се издава с определени изчерпателно описани в законацели: (а) за осъществяване на вливане или на търгово предлагане със замяна на акции; (б) за осигуряване правата напритежателите на конвертируеми облигации и варанти, вследствие конвертиране на тези инструменти.Лицата, които на 14-тия ден след решението на Общото Събрание за увеличаване на капитала са акционери наДружеството, получават права за участие в увеличението на капитала. Ако обаче решението за увеличение на капиталае взето от Съвета на директорите, права за участие в увеличението на капитала се получават от лицата, които саакционери на Дружеството на 7-мия ден след публикуване на съобщението за публично предлагане на новите акции(за начало на подписката) съгласно изискванията на ЗППЦК. На работния ден, следващ изтичане на горепосочения 14-дневен, съответно 7-дневен срок, Централният депозитар открива сметки за права на името на съответните акционери.Началната дата, на която правата могат да бъдат (1) упражнени чрез записване на нови акции или конвертируемиоблигации; или (2) да бъдат продадени на БФБ, се посочва в съобщението за публичното предлагане. Крайната датазаупражняваненаправататрябвадабъдемеждучетиринадесетитридесетдниотначалнатадата.Всичкинеупражнени в този срок права се предлагат за закупуване на еднодневен публичен аукцион на БФБ на 5-тия работенден след крайната дата за упражняване на правата. Всяко право, придобито на аукциона, може да бъде упражнено врамките на десет работни дни.2.Ограничения върху прехвърлянето на акцииПо принцип няма ограничения върху прехвърлянето на акции и акционерите не се нуждаят от одобрението наДружеството или на друг акционер при прехвърлянето на акции.
103.Основни акционери (точка2, Приложение3къмНаредба № 2 на КФН)В таблицата по-долу са посочени данни, доколкото са известни на Дружеството,за акционерите, които притежават прякоили непряко 5% или повече процента от капитала на Дружеството:АкционерБройакциикъм31.12.2025Права на гласкъм 31.12.2025% отправата наглас вкапиталакъм31.12.2025Велграф Асет Мениджмънт АД1,610,2341,713,53481.60%Освен посоченото в таблицата по-горе, Дружеството няма информация за други лица, които притежават пряко илинепряко 5 или повече процента от капитала на Дружеството.Всички акции от капитала на Дружеството са от един клас и дават еднакво право на глас и никой акционер наДружеството не разполага с права на глас, различни от тези на другите акционери.4.Контролиращи акционери(точка3, Приложение3към Наредба № 2 на КФН)Нито един отакционерите на Дружеството не притежава специални контролни права.Към 31.12.2025г. контролиращо участие има акционера Велграф Асет Мениджмънт АД с81.60% отправото на глас вкапиталана дружеството.Съгласно устава на Дружеството кворум на общото събрание на акционерите е налице, когато присъстват най-малко50% от акционерите с право на глас. Съгласно Устава на Дружеството определени решения се приемат с гласовете на3/4 от представените на събраниетоакции. Освен ако не е предвидено друго в закона или в устава, решенията наОбщото събрание на акционерите се взимат с 50% от представените на събранието акции. Тези клаузи на уставапредвиждат по-високи мнозинства от предвидените в Търговския закон.5.Възнаграждение на членовете на Съвета на директорите („СД”)През2025г. членовете на СД са получили възнаграждение от И АР Джи–3 в размер на67х.лева въз основа на решенияна Общо Събрание наАкционерите.Освен тези плащания, Дружеството не е плащало друго възнаграждение начленовете на СД под каквато и да е форма.6.Служители и директори като акционериКъм 31.12.2025г. няма директори на Дружеството,които да притежават акции от капитала.7.Участия начленовете на Съвета на директорите на Дружеството в други дружества7.1. Румен Цонков(към датата на този документ)7.1.1. Не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;7.1.2.Непритежава повече от 25% от капитала на търговскидружества.7.1.3. Участва като директор/член на съвет в управлението на следните дружества:-”Кибул” ЕООД –Управител;-„Велграф Асет Мениджмънт АД –Изпълнителен директор.-„Дару Инвест” ЕАД –Изпълнителен директор7.2.Цветелина Пеева(към датата на този документ)7.2.1. Не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник7.2.2.Непритежава повече от 25% от капитала на търговски дружества.7.2.3. Участва като директор/член на съвет в управлението на следните дружества:-„Велграф Асет Мениджмънт” АД –Член на СД-„Ай Ти Системс Консулт” ЕООД-Управител7.3. Красимир Димитров (към датата на този документ)7.3.1. Не участва в търговски дружества като неограничено отговорен съдружник;7.3.2. Притежава повече от 25% откапитала на следните дружества:-„Адамит Груп” ООД- 50%
11-„Джи Трейд 2004” ООД –46%7.3.2. Участва като директор/член на съвет в управлението на следните дружества:-„Булгар Чех Инвест Холдинг” АД –Изпълнителен директор-НИД„Индустриален фонд“АД–Прокурист-„Тракия „Хайдроджен Валей“ АД –Член на Съвета на дриекторите8.Конфликти на интересиПрез2025г. никой от Директорите не е сключвал договори с Дружеството извън обичайната му дейност и при условия,които се отклоняват от пазарните.9.Споразумения между акционерите (точка4,Приложение3към Наредба № 2 на КФН)Дружеството няма информация за споразумения между акционерите му, които биха могли да доведат до ограниченияпри прехвърлянето на негови акции или при упражняване правото на глас.Съвет на директоритеЗаконът и Уставът на Дружеството предвиждат Съветът на директорите да се състои най-малко от три и не повече отседем лица. Членовете на Съвета на директорите се избират и освобождават с решение на Общото събрание наакционерите, прието с гласовете на 3/4 от представените на събранието акции. Според българското законодателствонай-малко една трета от членовете на Съвета на директорите трябва да са независими лица (т.е. (а) да не са служителина Дружеството;(б) да не са акционери,притежаващи пряко или чрез свързани лица 25% и повече от гласовете вОбщото събрание на Дружеството или свързани с Дружеството лица; (в) да не са лица в трайни търговски отношенияс Дружеството; (г) да не са членове на управителенсъвет, прокуристи, или служители на фирма, попадаща в (б) и (в);или (д) да не са лица, свързани с друг член на Съвета на директорите на Дружеството.Уставът на Дружеството предвижда, че кворум от най-малко половината от всички членове на Съвета на директоритее необходим за провеждането на валидно заседание и вземане на решения. Решенията на Съвета на директорите сеприемат с обикновено мнозинство, освен ако не е предвидено друго в Устава на Дружеството или закона.Съветът на директорите упълномощаваИзпълнителния директор да представлява Дружеството и да отговаря заоперативната му дейност.Членовете на Съвета на директорите могат да бъдат преизбирани неограничено, както и да бъдат освобождавани повсяко време от Общото събрание на акционерите. Член на Съвета на директорите може да подаде оставка и даизискада бъде заличен от Търговския регистър като член на Съвета, като даде писмено предизвестие, адресирано доДружеството.Изменения и допълнения на УставаУставът на Дружеството предвижда решението за извършване на изменения и допълнения в Устава да бъде одобреноот 3/4 от акционерите с право на глас, присъстващи на Общото събрание на акционерите. КФН има право да издававъзбрани или инструкции и заповеди, в случай че някое от решенията на Общото събрание на акционерите, или наСъвета на директорите на Дружеството е обявено за незаконно. КФН може да издаде такава заповед, ако решениетона Съвета на Директорите е вредно за интересите на акционерите или на други инвеститори.Измененията и допълненията на Устава на Дружеството влизат в сила от датата на вписване на решението в Търговскиярегистър.Няма изменения и допълнения в Устава на дружествотопрез2025г..10.Правомощия на Съвета на директоритеСъветът на директоритеръководи дейността на Дружеството съобразно закона.Съветът на директоритевземарешения за всички въпроси, които не са от изключителната компетенция на Общото събрание на акционерите.Съветътна директорите отчита дейността си пред Общото събрание на акционерите.Основните правомощия на Съвета на директорите са следните:Сключване, прекратяване и отменяне на договори с Банката депозитар;Контролиране изпълнението на договорите с Обслужващото дружество и Банката депозитар;
12Вземане на решения за инвестиране на свободните средства на Дружеството в съответствие с изискванията иограниченията, предвидени в ЗДСИЦДС, Устава на Дружеството и действащото законодателство;Вземане на решения за кандидатстване за банкови кредити и сключване на договори с банки за:(a)Банкови кредити за придобиване и въвеждане в експлоатация на активите за секюритизация, включително икредити, чийто размер през текущата година надхвърля ½ от стойността на активите на Дружеството, съгласноодитиран годишен финансов отчет, и(b)Банкови кредити с цел изплащане на лихви, ако кредитът е за срок не повече от 12 месеца и в размер до 20% отбалансовата стойност на активите на Дружеството;Вземане на решения за предоставяне на обезпечения по кредитите от предходната точка, включително и вслучаите,вкоитообезпечениетонадхвърля½отактивитенаДружествотозатекущатагодина,споредодитирания финансов отчет на Дружеството;Вземане на решения за инвестиране на до 10% от капитала на Дружеството в обслужващо дружество;Избиране и освобождаване на изпълнителни директори;Вземане на решения за издаване на облигации съгласно чл. 13, ал. 3 и 4 от Устава на Дружеството.На база на предложение, направено от обслужващото дружество взема решения за придобиване или продажбана недвижими имоти в рамките на ограниченията, поставени от закона и Устава.Съветът на Директорите взема решения по всички въпроси, които не са от изключителната компетенция на Общотосъбрание на акционерите.За разлика от другите публични компании при дружествата със специална инвестиционна цел чл. 111, ал. (5) от ЗППЦКзабранява обратното изкупуване на собствени акции11.Съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или се прекратяват порадипромяна в контрола на ДружествотоДружествотоняма договори, които бихапородили действие, биха се изменили или биха се прекратили в случай напромяна на контрола на Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане.12.Споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за изплащане наобезщетениепри напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношения попричини, свързани с търгово предлаганеДружествотоняма споразумениясдиректорите или служителитему, според които да се изплащат бонуси илиобезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при прекратяване на трудовите правоотношенияпо причини, свързани с търгово предлагане.ДОПЪЛНИТЕЛНА ИНФОРМАЦИЯ (Приложение2към Наредба № 2 на КФН)1.Основни стоки, продукти и услугиОсновната дейност на И Ар Джи-3 е управление и/или развиване и отдаване под наем и/или продажба на имотите,които притежава.2.Приходи по вид дейност, пазари и източници за снабдяване с материалиПрез2025г. дружеството реализира приходи от наем в размер на126х.лв., съгласно сключен договор за наем.3.Същественисделки за дейността през2025г.Виж Придобивания и продажби на недвижими имоти през2025г. и Договори за наем, сключени през2025г. по-горе.Освен посочените в тези секции сделки, Дружеството не е сключвало други от съществено значение за дейността мупрез2025г.4.Сделки съссвързани лица,предложениязасключваненасделки със свързанилица,сделкиизвънобичайната дейност или сделки, които съществено се отклоняват от пазарнитеусловияДружеството не е сключило подобни сделки през2025г.
135.Необичайни събития със значително влияние върху дейносттаПрез2025г. няма необичайни събития, които да имат съществено влияние върху дейността на Дружеството ифинансовите му резултати и показатели, освен описаните в този доклад.6.Задбалансови активи и пасивиДружеството нямазадбалансови активи и пасиви.7.Дялови участия и инвестицииИ Ар Джи –3 не притежава акции или дялове от други дружества.8.Получени кредити,издадени гаранции или други поети задълженияПо закон Дружеството не може и не е издавало гаранции в полза на трети лица.9.Кредити, отпуснати от ДружествотоПо закон И Ар Джи –3 не може да предоставя кредити на трети лица и през2025г. Дружеството не е сключвало такивасделки.10.Използване на средства от извършена нова емисия ценни книжаПрез2025г. Дружеството не е издавало нова емисия ценни книжа.11.Сравнение на финансовите резултати с публикувани прогнозиИ Ар Джи –3не публикува прогнози за финансовите си резултати.12.Управление на финансовите ресурси и задълженията. Рискове и мерки.Политиката за управление на финансовите ресурси на И Ар Джи –3 е адекватна и Дружеството има достатъчно ресурси,за да обслужва задълженията си и да финансира дейността си. По-подробна информация се съдържа в раздели1.Ликвидности2. Капиталови ресурсипо-горе.13.Инвестиционни намерения и тяхното финансиранеИнформацията се съдържа в раздел6. Очаквано развитие и планове за2026г. по-горе.14.Промяна в принципите на управление и вгрупата предприятия, по смисъла на Закона за счетоводствотоНе са правени промени в принципите на управление на И Ар Джи Капитал –3.15.Вътрешен контрол и управление на рискаДружеството не разполага с обособено звено за осъществяване на вътрешен контрол. Тази функция се изпълнява отОдитния комитет.Част отконтролните дейности на Одитния комитет включват преглед на тримесечните финансовиотчети и свързаните с тях пояснения за точност,пълнота и спазване на подходящите счетоводни принципи, предипубликуването им; преглед на финансовата политика на Дружеството; преглед на адекватността на счетоводното ифинансово обслужване; наблюдаване работата на регистрирания независим одитор и др.Дружеството има набор отвътрешни политики и правила за управление на риска–в това число счетоводната му политика, представенавПоясненията към Финансовите отчети.16.Промени в Съвета на директоритеПрез2025г. не са направенипромени в състава на Съвета на директорите и на Одитния комитет на Дружеството.
1417.Възнаграждение на членовете на Съвета на директоритеЧленовете на Съвета на директорите са получили брутно възнаграждение от И Ар Джи –3 за2025г. в размер на78х.лв.По-подробна информация се съдържа в раздел Корпоративно управлениепо горе.18.Акции, притежавани от членовете на Съвета на директоритеВсички акции на Дружеството са от един клас и то не е издавало опции. По-подробна информация относно акциите,притежавани от членовете на Съвета на директорите се съдържа в разделКорпоративно управление.19.Възможна промяна в контрола на ДружествотоДружеството не е информирано за преговори или договори, които в бъдещ период биха могли да доведат до променив притежавания относителен дял на акции от настоящи акционери.20.Съдебни, административни и арбитражни производстваДружеството не е страна по съдебни, административни или арбитражни производства във връзка с вземания илизадължения, надвишаващи 10% от собствения капитал на Дружеството.21.Директор за връзки с инвеститоритеПреслав Живковбул. „Брюксел” №1София, 1504Тел.: +359 2980 00 28Моб:+359882548324e-mail:office@ergcapital-3.bg22. Интернет страница на дружествотоИАрДжиКапитал-3поддържаинтернетстраницасадресhttps://www.ergcapital-3.bg,коятосъдържаследнатаинформация:-Основна информация за дружеството, включваща описание на дейността, начин на управление и информацияза корпоративно управление-Информация относно недвижимите имоти на дружеството–управление идруги.-Информация за инвеститорите–новини, отчети, информация за Директор за връзка синвеститоритеПРОМЕНИ В ЦЕНАТА НА АКЦИИТЕАкциите на „И Ар Джи Капитал-3” АДСИЦ се търгуват на Алтернативен пазар (Bulgarian Alternative Stock Market илиBaSE), Сегмент за дружества със специална инвестиционна цел на Българска Фондова Борса АД с борсов код 5ER.Към 31.12.2025г. капиталът на „И Ар Джи Капитал-3” АДСИЦ е 2 100000 лв., разпределен в 2 100000 броя безналичнипоименни акции с номинална стойност 1 лев всяка една от тях.През2025г. в капитала на дружеството не са настъпили промени.Акциите на „И Ар Джи Капитал-3” АДСИЦ се търгуват свободно на регулиран пазар на Българска фондова борса АД,Алтернативен пазар–Base Market (http://basemarket.bg) под борсов код ERG.През 2025 г. на регулиран пазарса сключени14сделки с емисията при средно претеглена ценаот 5.96лв. за акция.Последна сделка е сключена на цена6.10лв. за акция, което определя ръст в пазарната цена от3.39% на годишна базаи пазарна капитализация в размер на 12,810хил. лв. към 31.12.2025г..............................Румен ЦонковИзпълнителен директорRumen GoranovTsonkovDigitally signed byRumen Goranov TsonkovDate: 2026.03.27 09:48:50+02'00'
ДЕКЛАРАЦИЯпочл.100н, ал.4, т.4от ЗППЦК1.Румен Горанов Цонков, Изпълнителен директор на И Ар Джи Капитал-3АДСИЦ, ЕИК 175113002и2.Пенка Стоянова Георгиева-Хигинс, Управител на ПиЕс Джи-98 ЕООД,изготвящ финансовите отчети на И Ар Джи Капитал- 3АДСИЦДекларираме, че1.Комплектътприложениодитиранифинансовиотчетиза 2025г.на И Ар ДжиКапитал-3 АДСИЦ са съставенисъгласно приложимите счетоводни стандарти,отразяватвярно и честно информацията за активите и пасивите, финансовотосъстояниеи финансовия резултат на И Ар Джи Капитал-3АДСИЦ.2.Приложениятодитиран годишендоклад за дейносттаза 2025г.на И Ар ДжиКапитал-3АДСИЦсъдържа достоверен преглед наразвитието и резултатите отдейността на И Ар Джи Капитал-3АДСИЦ, както и насъстоянието надружеството, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред коитото е изправено.И Ар Джи Капитал- 3АДСИЦ няма дъщерни дружества и не изготвя консолидиранифинансови отчети.__________________________Румен Горанов ЦонковПенка Георгиева-ХигинсИзпълнителен директорУправител на Пи Ес Джи-98 ЕООДИзготвил финансовите отчетиPenkaStoyanovaGeorgieva-HigginsDigitally signed byPenka StoyanovaGeorgieva-HigginsDate: 2026.03.2709:21:06 +02'00'RumenGoranovTsonkovDigitally signed byRumen GoranovTsonkovDate: 2026.03.2709:49:27 +02'00'
1ДОКЛАДЗАПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НАСЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕНА „И АР ДЖИ КАПИТАЛ-3”АДСИЦНастоящият доклад е изготвен на основание чл.12 от Наредба № 48 на Комисиятаза финансов надзор от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията и има зацел да разясни начина, по който е прилагана политиката за възнагражденията,разработена от Съвета на директорите. Докладът има за цел да отрази фактическотоприлагане на критериите за формиране на възнагражденията на членовете на СДнадружеството, залегнали в приетата Наредба № 48 на КФН от 20.03.2013г. Целта епривличанеизадържаненаквалифицираниилоялничленовенасъветаимотивирането им да работят в интерес на дружеството и акционерите, като избягватпотенциален и реален конфликт на интереси.Информация за начина, по който политиката за възнагражденията е прилаганапрез 2025г.1.Информацияотноснопроцесанавземаненарешенияприопределяненаполитиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация замандатаисъставанакомитетаповъзнагражденията,именатанавъншнитеконсултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката завъзнагражденията;Политиката за възнагражденията на „И АР ДЖИ КАПИТАЛ-3”АДСИЦе разработенаот членовете наСъвета на директорите, в съответствие с приетите нормативни актове иУстава на дружеството. Всяко нейно изменение и допълнение се разработва отСъвета надиректоритеи се утвърждава от общото събрание на акционерите.През отчетният период дружеството няма Комитет по възнагражденията.При разработването на Политиката за възнагражденията не са ползвани външниконсултанти.2.Информация относно относителната тежест на променливото и постояннотовъзнаграждение на членовете на управителните и контролните органи;Относителната тежест на постоянното възнаграждение е 100% /сто процента/, порадилипса на променливо възнаграждение.3.Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на коитосе предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливовъзнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят задългосрочните интереси на дружеството;„И АР ДЖИ КАПИТАЛ-3”АДСИЦне предвиждадопълнително възнаграждение начленовете наСъвета на директоритекатоакциина дружеството, опции върху акции и други
2подходящи финансови инсрументи.4.Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериитеза постигнатите резултати;Към момента Дружеството не прилага методи за преценка с оглед изпълнение накритериите за постигнатите резултати.5.Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатитерезултати;Възнаграждението се определя с политика, приета на Общо събрание на акционерите.6.Основните плащания и обосновка на годишнатасхема за изплащане на бонусии/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения;Дружествотоне прилага схема на изплащне на бонуси и/или на други непаричнидопълнителни възнаграждения. Схема се прилага само, ако са налице критерии за постигнатирезултати.7.Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволнопенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски отдружествотовползанадиректоразасъответнатафинансовагодина,когатоеприложимо;Дружеството не заплаща за своя сметка вноски за допълнително доброволно пенсионноосигуряване на членовете на управителните органи.8.Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливитевъзнаграждения;Дружеството не предвижда изплащане на променливи възнаграждения, поради тованяма такава информация.9.Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите;Обезщетения при предсрочно прекратяване на мандата на членовете наСъвета надиректорите, както и при предсрочно прекратяване на договора с изпълнителен директор,както и плащания, свързани със срока на предизвестието няма предвидени и не се изплащат.10.Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни иопциитевърхуакциинемогатдабъдатупражнявани,припроменлививъзнаграждения, основани на акции;Дружеството не предвижда такъв вид възнаграждения.11.Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края намандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане напериода по т. 10;
3Дружествотонеследватакаваполитика,тъйкатонепредвиждатакъввидвъзнаграждения.12.Информацияотноснодоговоритеначленоветенауправителнитеиконтролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието запрекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания вслучай на предсрочно прекратяване;Румен Горанов Цонков–член на Съвета на директоритеСрок на договора-до изтичане на мандата(08.12.2025 г.)Срок на предизвестие-съгласно договора за управление и контрол.Детайлиотноснообезщетениятаи/илидругидължимиплащаниявслучайнапредсрочно прекратяване –съгласно Политиката на възнаграждения на„И АР ДЖИКАПИТАЛ-3”АДСИЦ.Цветелина Асенова Пеева –член на Съвета на директоритеСрок на договора-до изтичане на мандата(08.12.2025 г.)Срок на предизвестие-съгласно договора за управление и контрол.Детайлиотноснообезщетениятаи/илидругидължимиплащаниявслучайнапредсрочно прекратяване –съгласно Политиката на възнаграждения на„И АР ДЖИКАПИТАЛ-3”АДСИЦ.Красимир Владимиров Димитров –член на Съвета на директоритеСрок на договора-до изтичане на мандата(08.12.2025 г.)Срок на предизвестие-съгласно договора за управление и контрол.Детайлиотноснообезщетениятаи/илидругидължимиплащаниявслучайнапредсрочно прекратяване –съгласно Политиката на възнаграждения на„И АР ДЖИКАПИТАЛ-3”АДСИЦ.13.Пълниятразмер на възнаграждението и на другите материални стимули начленовете науправителните и контролните органи за съответната финансова година;Членове на Съвета на директорите:1.РуменГорановЦонков –25,848.00лева.;2. Цветелина Асенова Пеева–25,848.00лева.;3. Красимир Владимиров Димитров –25,848.00лева.Членовете на съвета на директорите на„И АР ДЖИ КАПИТАЛ-3”АДСИЦсаполучилибрутно възнаграждение за2025г. в размер на77,544.00лв. Други материалнистимули не се предвиждат и не са изплащани.14.Информация за възнаграждението на всяко лице, което ебило член науправителен или контролен орган в публично дружествосамоза определен период презсъответната финансова година:а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето засъответната финансова година;Румен Горанов Цонков-член на Съвета на директорите-нетно23,263.20лева. /брутно25,848.00лв.Цветелина Асенова Пеева-член на Съвета на директорите–нетно20,057.40лева. /брутно25,848.00лв.Красимир Владимиров Димитров-член на Съвета на директорите–нетно
423,263.20лева. / брутно25,848.00лв.б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени отлицето от дружества от същата група;РуменГорановЦонков–членнаСъветанадиректорите(Изпълнителендиректор) на „Велграф АсетМениджмънт“ АД, възнаграждение за съответнатафинансова година –78,899.55лева.в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбатаи/или бонуси и основанията за предоставянето им;Членовете на СД не са получавали възнаграждения под формата на разпределение напечалбата и/или бонуси.г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайнитему функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор;Няма такива.д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите мупо време на последната финансова година;През последната финансова година няма платено и/или начислено обещетение по поводна прекратяване на функциите на член на съвета на директорите.е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извънпосочените в букви "а"-"д";Няма такива.ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битовиразходи и гаранции от дружеството илиот негови дъщерни дружества или другидружества,коитосапредметнаконсолидациявгодишниямуфинансовотчет,включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите;Няма такива15.Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или другисхемиза стимулиране въз основа на акции:а)бройнапредложенитеопциивърхуакцииилипредоставенитеакцииотдружеството през съответната финансова година и условията, при които са предложени,съответно предоставени;Няма такива.б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и завсяка от тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността налихвата по схемата за стимулиране на база акции към края на финансовата година;Няма такива.в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година,включително данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия заупражняване на правата;Няма такива.
5г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции,приети през финансовата година.Няма такива.16.Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и насредния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите вдружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години,представени заедно по начин,който да позволява съпоставяне.Даннипоотношениенат.16щебъдатпредоставенивПриложение1,представляващо неразделна част от настоящия доклад.Програмазаприлаганенаполитикатазавъзнаграждениятазаследващатафинансова година или за по-дълъг период.Дружеството приема да следва залегналите в приетата Политика за възнаграждениятана членовете на управителните органи правила относно изплащането възнаграждения за по-дълъг период-до края на мандата. Управляващите считат, че залегналите в политикатакритерии за определяне на възнагражденията към настоящия момент са ефективни, с огледпостигнатите финансови резултати през отчетния период. Членовете на СДприемат, че прирязка промянавъв финансово стопанските показатели, независимо дали ще бъдат въввъзходяща или низходяща посока, Програмата за определяне на възнагражденията ще бъдепреразгледана и отразените в нея промени ще бъдат приети по надлежен ред.Изпълнителен директор:Румен Цонков27март 2026г.RumenGoranovTsonkovDigitally signed byRumen GoranovTsonkovDate: 2026.03.2709:50:11 +02'00'
И Ар Джи Капитал 3 АДСИЦгодина2020 г.2021 г.Изменение2021 г.спрямо2020 г. %2022 г.Изменение 2022 г.спрямо2021 г. %2023 г.Изменение2023 г.спрямо2022 г. %2024 г.Изменение 2024 г.спрямо2023 г. %2025 г.Изменение 2025 г.спрямо2024 г. %Брутно възнаграждение на всичкичленове на СД за година /безпрокурист/ /хил. лв./1947147.37%506.38%5612.00%6719.64%7816.42%Среден размер на възнаграждение начлен на СД за година /хил. лв./616166.67%176.38%1914.00%2215.79%2618.18%Резултати на дружеството /хил. лв./(6 063)35100.58%(121)-445.71%(105)-13.22%(19)-81.90%(30)57.89%Брутно възнаграждение на основа напълно работно време на служители вдружеството, които не са директори загодина /хил. лв./212500.00%120.00%120.00%120.00%120.00%Среден размер на възнаграждение наоснова на пълно работно време наслужители в дружеството, които не садиректори за година /хил. лв./212500.00%120.00%120.00%120.00%120.00%Приложение 1 към Доклад за прилагане на политика за възнагражденията
СПРАВКАпо чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДСза преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3.Данни за отчетния периодНачална дата:01 януари 2025 г.Крайна дата:31 януари 2025 г.Дата на съставяне:25 март 2026 г.Данни за лицетоНаименование на лицето: И Ар Джи Капитал-3Тип лице: АДСИЦЕИК: 175113002Представляващ/и: Румен ЦонковНачин на представляване: Изпълнителен директорАдрес на управление: гр. София, ул. Брюксел 1Адрес за кореспонденция: гр. София, ул. Брюксел 1Телефон: 946 11 19Факс: 946 11 19E-mail: office@ergcapital-3.bgУеб сайт: www.ergcapital-3.bgМедия: www.investor.bgСъставител на отчета: Пенка Георгиева-ХигинсДлъжност на съставителя: УпълномощенСПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДСза преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
Нормативно изискванеФинансов резултат на И Ар Джи Капитал-3 АДСИЦ за периода: 2025 г.Стойност в левасчетоводна печалбасчетоводна загуба-29 742.59 лв.чл. 29, ал. 3, т. 1 отЗДСИЦДСУвеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки нанедвижими имоти;увеличение0.00 лв.намаление0.00 лв.чл. 29, ал. 3, т. 2 отЗДСИЦДСУвеличен/намален със загубите/печалбите от сделки попрехвърляне на собствеността върху недвижими имоти;увеличение0.00 лв.намаление0.00 лв.чл. 29, ал. 3, т. 3 отЗДСИЦДСУвеличен/намален в годината на прехвърляне на собственосттавърху недвижими имоти с положителната/отрицателната разликамежду:а) продажната цена на недвижимия имотувеличение0.00 лв.намаление0.00 лв.б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващитеразходи, довели до увеличение на балансовата му стойностувеличение0.00 лв.намаление0.00 лв.чл. 29, ал. 3, т. 4 отЗДСИЦДСУвеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени вгодината на сключване на договори за финансов лизинг;увеличение0.00 лв.намаление0.00 лв.чл. 29, ал. 3, т. 5 отЗДСИЦДСУвеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора зафинансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото насрока на договора за финансов лизинг;увеличение0.00 лв.намаление0.00 лв.б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващитеразходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;увеличение0.00 лв.намаление0.00 лв.чл. 29, ал. 3, т. 6 отЗДСИЦДСНамален в годината на извършването им с плащанията за лихви подългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и побанкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени вотчета за всеобхватния доход;0.00 лв.чл. 29, ал. 3, т. 7 отЗДСИЦДСНамален в годината на извършването им с плащанията запогасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т.1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 отЗДСИЦДС;0.00 лв.Сума за разпределяне на дивидент;-29 742.59 лв.Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата зафинансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване наизискванията на чл. 247а от Търговския закон.-26 768.33 лв.Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон;8 296 152.71 лв.Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, коитодружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а,ал. 1 от Търговския закон;29 977 796.91 лв.чл. 247а, ал. 3 от ТЗКоригиран размер на годишния дивидент, в съответствие с чл. 247а, ал.3 от Търговския закон:Плащанията на дивидент се извършват доразмера на печалбата за съответната година, неразпределенатапечалба от минали години, частта от фонд "Резервен" и другитефондове на дружеството, надхвърляща определения от закона илиустава минимум, намален с непокритите загуби от предходни години,и отчисленията за фонд "Резервен" и другите фондове, коитодружеството е длъжно да образува по закон или устав.0.00 лв.Забележки:1. Клетките, съдържащи счетоводната печалба и увеличение на финансовия резултат, се записват с положителна стойност.2. Клетките, съдържащи счетоводната загуба и намаление на финансовия резултат, се записват с отрицателна стойност.Дата на съставяне:27.3.2026Съставител:Пенка Георгиева-ХигинсПредставляващ/и:Румен ЦонковСПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДСза преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН,ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".3. В случай, че размерът на годишния дивидент, изискван от чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, е коригиран съгласно изискванията на чл.247а, ал. 3 от ТЗ, е необходимо дружеството да обясни начина, по който е изчислена сумата, съгласно чл. 247а, ал. 3 от ТЗ вследващия уъркшит.Penka StoyanovaGeorgieva-HigginsDigitally signed by PenkaStoyanova Georgieva-HigginsDate: 2026.03.27 09:21:48+02'00'RumenGoranovTsonkovDigitally signed byRumen GoranovTsonkovDate: 2026.03.2709:51:18 +02'00'
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОРДоакционеритена„И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦДоклад относно одита на годишния финансов отчетМнениеНие извършихме одит на годишния финансов отчет на„И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦ(Дружеството), съдържащотчета за финансовото състояниекъм 31 декември2025г. иотчета завсеобхватниядоход, отчета запромените всобствения капитал и отчета запаричнитепотоциза годината,завършващанатазидата,кактоипояснителнитеприложениякъм годишния финансов отчет,съдържащи и съществена информация засчетоводната политика.По наше мнение приложеният годишен финансов отчет представя достоверно, въввсички съществени аспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември2025г. и неговите финансови резултати от дейността и паричните му потоци загодината, завършваща на тази дата, в съответствие със Закона за счетоводството(ЗСч)иМСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС.База за изразяване на мнениеНие извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти(МОС). Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително враздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ниесме независими от Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс напрофесионалнитесчетоводители(включителноМеждународнистандартизанезависимост)наСъветазамеждународнистандартипоетиказасчетоводители(Кодекса на СМСЕС), приложими по отношение на одити на финансовите отчети напредприятия от обществен интерес, заедно с етичните изисквания, приложими поотношение на одити на финансовите отчети на предприятия от обществен интерес вБългария.Ниесъщотакаизпълнихмеинашитедругиетичниотговорностивсъответствие с тези изисквания и Кодекса на СМСЕС. Ние считаме, че одиторскитедоказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашетомнение.Ключови одиторски въпросиКлючови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионалнапреценка са били с най-голяма значимост при одита нагодишнияфинансов отчет затекущия период. Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит нагодишнияфинансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние непредоставяме отделно мнение относно тези въпроси.
| 02Ключов одиторски въпросКактозиключоводиторскивъпросбеше адресиран при проведения от насодитОценкапосправедливастойностнапритежаваните инвестиционни имотиОповестяванията на Дружеството относноИнвестиционните имоти, се съдържат вПояснение2.,разделИнвестиционниимотии Пояснение4отприложениетокъм годишния финансов отчет.Инвестиционните имоти, притежавани отдружеството,иплатенитеавансизапокупканаимоти,представляватсъществена част (99%) от общата сума наактивитенаДружеството,катотяхнатасправедливастойносткъм31декември2025г. възлиза на8,325хил.лв.Оценкатапосправедливастойностесложен процес,свързан с изчисляване наприблизителни оценки, при използване намножество входящи данни, допускания испецифичниметодиимодели.Порадитова, за тези оценки е присъща по-високастепеннанесигурност,произтичащаотизползванетонаразличнипрогнозиипредположения с повишена субективност.Ръководствотоизползвауслугитенанезависимисертифицираниоценители,външнизапредприятиетоексперти,заоценяване на справедливата стойност наинвестиционнитеимоти.Оценкитесабазирани в максимална степен на пазарниданни и предположения, които пазарнитеучастницибихавъзприелиприоценяванетонададеннедвижимимот.Въпреки това, използването на различниметоди, сценарии и допускания относноценови фактори, експлоатационна годностна имотите, и др. би могло да доведе дозначителниразличиявоценкитезасправедлива стойност на имотите.Затова ние сме определили този въпросВтазиобласт,нашитеодиторскипроцедури,наредсдругитакивавключиха:•Актуализираненанашеторазбиранезапроцеса на оценяваненаинвестиционнитеимотиинаконтролитепомониторингиприеманенаиздаденитеотнезависимителицензираниоценителиоценителскидоклади.Обхождане на процеса.•Прегледнаполитикитеипроцедурите, които ръководствотоприлага през текущата година поотношение на регулярните оценкипосправедливастойностнаинвестиционните имотии проверканатяхнатаадекватностипоследователно приложение.•Оценкананезависимостта,компетентността,капацитетаиобективносттанавъншнитеоценители, наети от дружеството. Вдопълнение, обсъждане на обхватана тяхната работа с ръководствотоипреглежданеусловията,прикоито са били ангажирани.•Сравняваненаключовивходящиданни с публично налични пазарниданнииспецифичнатазадружествотоисторическаинформация засделкиилидругифакти и обстоятелства, с цел оценкауместността на тези преценки.•Тестваненаизбранивходящиданни,върхукоитосеосноваваоценкатанаинвестиционнитеимоти,включителнопрогнозниприходиотнаем,заетост,капиталови разходи, включително ипреглед и инспекция на подходящаподкрепящадокументациязатяхнататочност,надеждности
| 03като ключов.пълнота.•Проучваненапредварителнитедоговори за покупко-продажба нановите имоти и последващите иманекси, обсъждане с ръководствотозанамерениятаимотноснофинализираненасделките,потвърждаванечрезписмаотдружествата-странапопредварителнитедоговоринасумитепоавансите,представеникаточастотинвестиционнитеимоти на Дружеството.•Преглежданеиоценканапълнотата,уместносттаиадекватносттанаоповестяваниятанадружеството,свързанисоценкатанасправедливатастойностнаинвестиционнитеимоти.Друга информация, различна от годишния финансов отчет и одиторския докладвърху негоРъководствотоносиотговорностзадругатаинформация.Другатаинформациясесъстои от годишен доклад за дейността,декларация за корпоративно управлениеидоклад за прилагане на политиката за възнагражденията,изготвениот ръководствотосъгласно Глава седма от Закона за счетоводството, но не включва годишния финансовотчет и нашия одиторски доклад върху него.Нашето мнение относно годишния финансов отчет не обхваща другата информация иние не изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освенако не е изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено.Във връзка с нашия одит на годишния финансов отчет, нашата отговорност се състои втова да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази другаинформация е в съществено несъответствие с годишния финансов отчет или с нашитепознания, придобити по време на одита, или по друг начин изглежда да съдържасъществено неправилно докладване.В случай че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение,че е налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас сеизисква да докладваме този факт.Нямаме какво да докладваме в това отношение.
| 04Отговорностина ръководствотоилицата, натоваренис общо управлениезагодишния финансов отчетРъководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на тозигодишен финансов отчет в съответствие със ЗСч иМСФОсчетоводни стандарти,приложими в ЕСи за такава система за вътрешен контрол, каквато ръководствотоопределя като необходима за осигуряване изготвянето на годишен финансов отчет,който не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали се дължат наизмама или грешка.Приизготвяненагодишнияфинансовотчетръководствотоносиотговорностзаоценяване способността на Дружеството да продължи да функционира като действащопредприятие,оповестявайки,когатотоваеприложимо,въпроси,свързаниспредположениетозадействащопредприятиеиизползвайкисчетоводнатабазанаосновата на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството невъзнамерява да ликвидира Дружеството или да преустанови дейността му, или акоръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи по този начин.Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването нанадзор над процеса по финансово отчитане на Дружеството.Отговорности на одитора за одита на годишния финансов отчетНашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали годишниятфинансов отчет като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимодали се дължат на измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който давключва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен насигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги щеразкрива съществено неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилниотчитания могатда възникнатв резултатна измама илигрешка исесчитатзасъществени,акобимоглоразумнодасеочаква,чете,самостоятелноиликатосъвкупност,бихамоглидаокажатвлияниевърхуикономическитерешениянапотребителите, вземани въз основа на този годишен финансов отчет.Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка изапазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:•идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания вгодишния финансов отчет, независимо дали се дължат на измама или грешка,разработваме и изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове иполучаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и уместни, за даосигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилноотчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от същественонеправилно отчитане, което е резултат от грешка, тъй като измамата може давключва тайно споразумяване, фалшифициране, преднамерени пропуски, изявленияза въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или заобикаляне навътрешния контрол.
| 05•получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за даразработимодиторскипроцедури,коитодасаподходящиприконкретнитеобстоятелства,нонесцелизразяваненамнениеотносноефективносттанавътрешния контрол на Дружеството.•оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността насчетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направениот ръководството.•достигамедозаключениеотносноуместносттанаизползванеотстрананаръководството на счетоводната база на основата на предположението за действащопредприятие и на базата на получените одиторски доказателства относно това, далие налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия, които бихамогли да породят значителни съмнения относно способността на Дружеството дапродължи да функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем дозаключение, че е налице съществена несигурност, от нас се изисква да привлечемвнимание в одиторския си доклад към свързаните с тази несигурност оповестяванияв годишния финансов отчет или в случай че тези оповестявания са неадекватни, дамодифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторскитедоказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития илиусловияобачемогатдастанатпричинаДружествотодапреустановифункционирането си като действащо предприятие.•оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на годишния финансовотчет, включително оповестяванията, и дали годишният финансов отчет представяосновополагащите за него сделки и събития по начин, който постига достовернопредставяне.Ние комуникираме слицата, натоваренис общо управление, наред с останалитевъпроси,планиранияобхвативременаизпълнениенаодитаисъщественитеконстатации от одита, включително съществени недостатъци във вътрешния контрол,които идентифицираме по време на извършвания от нас одит.Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, чесме изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че щекомуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха моглиразумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когатое приложимо, и свързаните с това предпазни мерки.Средвъпросите,комуникиранислицата,натоваренисобщоуправление,ниеопределяметезивъпроси,коитосабилиснай-голямазначимостприодитанагодишнияфинансовотчетзатекущияпериодикоитоследователносаключовивъпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в случаите, вкоитозаконилинормативнауредбавъзпрепятствапубличнотооповестяваненаинформация за този въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че
| 06даден въпрос не следва да бъде комуникиран в нашия доклад, тъй като би моглоразумнодасеочаква,ченеблагоприятнитепоследствияоттовадействиебиханадвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация.Доклад във връзка с други законови и регулаторни изискванияДопълнителнивъпроси,коитопоставятзадокладванеЗаконътзасчетоводството и Законът за публичното предлагане на ценни книжаВ допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе враздела „Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върхунего“ по отношение на доклада за дейността,в т.ч.декларацията за корпоративноуправление,идокладазаприлаганенаполитикатазавъзнагражденията,ниеизпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно „Указанияотносно нови и разширени одиторски доклади и комуникация от страна на одитора" напрофесионалната организация на регистрираните одитори в България, Института надипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези процедури касаят проверки заналичието, както и проверки на формата и съдържанието на тази друга информация сцел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали другатаинформация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма отЗакона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа (чл.100н, ал. 10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 отЗППЦК, както и чл.100н, ал. 15от ЗППЦК във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.Становище във връзка счл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводствотоНа базата на извършените процедури нашето становище е, че:а)Информацията, включена в годишния доклад за дейността за финансовата година, закоято е изготвен годишният финансов отчет, съответства на годишния финансовотчет.б)Годишният доклад за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Главаседма от Закона за счетоводството и начл. 100(н), ал. 7от Закона за публичнотопредлагане на ценни книжа.в)В Декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която еизготвен годишниятфинансов отчет, е представена изискваната съгласно ГлаваСедма от Закона за счетоводството ичл. 100(н), ал. 8 от Закона за публичнотопредлагане на ценни книжаинформация.г)Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година,за която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията,определени в наредбата почл. 116(в), ал. 1 от Закона за публичното предлагане наценни книжа.
| 07Становище във връзка счл. 100(н), ал. 10във връзка с чл. 100(н), ал. 8, т. 3 и 4отЗакона за публичното предлагане на ценни книжаНа база на извършените процедури ина придобитото познаване иразбиране надейността напредприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описаниетона основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на рискана предприятието във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от докладазадейността(катоелементотсъдържаниетонадекларациятазакорпоративноуправление)и информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" отДиректива 2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 годинаотносно предложенията за поглъщане, не съдържат случаи на съществено неправилнодокладване.Допълнително докладване относно одита нагодишнияфинансов отчет във връзкасчл. 100(н), ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжаИзявление във връзка счл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „б“ от Закона за публичнотопредлагане на ценни книжаИнформацияотносносделкитесъссвързанилицаеоповестенавПояснителноприложение10къмгодишнияфинансовотчет.Набазанаизвършенитеотнасодиторски процедури върху сделките със свързани лица като част от нашия одит нафинансовия отчет като цяло, не са ни станали известни факти, обстоятелства или другаинформация, на база на които да направим заключение, че сделките със свързани лицане са оповестени в приложениягодишенфинансов отчет за годината, завършваща на 31декември2025г., във всички съществени аспекти, в съответствие с изискванията наМСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите одиторски процедуривърху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на формирането нанашето мнение относногодишнияфинансов отчет като цяло, а не с цел изразяване наотделно мнение върху сделките със свързани лица.Изявление във връзка счл. 100(н), ал. 4, т. 3, б. „в” от Закона за публичнотопредлагане на ценни книжаНашите отговорности за одит нагодишнияфинансов отчет като цяло, описани враздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита нагодишнияфинансовотчет“, включват оценяване далигодишниятфинансов отчет представя същественитесделкиисъбитияпоначин,койтопостигадостовернопредставяне.Набазанаизвършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащизагодишнияфинансов отчет за годината, завършваща на 31 декември2025г., не са нистанали известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на коитоданаправим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне иоповестяваневсъответствиесприложимитеизискваниянаМСФОсчетоводнистандарти, приети от Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедуривърху съществените загодишнияфинансов отчет сделки и събития на Дружеството саразгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение относногодишния
| 08финансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху тезисъществени сделки.Докладванезасъответствиенаелектроннияформатнафинансовияотчет,включен в годишния индивидуален финансов отчет за дейността почл. 100н, ал.4от ЗППЦКс изискванията на Регламента за ЕЕЕФВ допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе враздела „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихмепроцедурите, съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка сприлагането на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчетина дружества, чиито ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар вЕвропейския съюз (ЕС) на професионалната организация на регистрираните одитори вБългария, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“.Тези процедури касаят проверка на форма́та и дали четимата от човек част на тозиелектроненформатсъответстванаодитиранияфинансовотчетиизразяваненастановище по отношение на съответствието на електронния формат на финансовияотчет на„И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦза годината, завършваща на 31 декември2025година, приложен в електронния файл „485100RL5O0VM53XN446-20251231-BG-SEP“,с изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и наСъвета чрез регулаторни технически стандарти за определянето на единния електроненформат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“).Въз основа на тези изисквания, електронният формат на финансовия отчет, включен вгодишния индивидуален отчет за дейността почл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва дабъде представен в XHTML формат.РъководствотонаДружествотоеотговорнозаприлаганетонаизискваниятанаРегламента за ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансовия отчет вXHTML.Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет,приложен в електронния файл„485100RL5O0VM53XN446-20251231-BG-SEP“и необхваща другата информация, включена в годишния финансов отчет за дейността почл.100н, ал. 4 от ЗППЦК.На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат нафинансовия отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември2025година,съдържащсевприложенияелектроненфайл„485100RL5O0VM53XN446-20251231-BG-SEP“,еизготвенвъввсичкисъществениаспективсъответствиесизискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
| 09Докладванесъгласночл.10отРегламент(ЕС)№537/2014въввръзкасизискванията начл. 59 от Закона за независимия финансов одитСъгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка счл. 10 отРегламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долуинформация.•„ФилиповОдитинг“ООДе назначено за задължителен одитор нагодишнияфинансов отчет за годината, завършваща на 31 декември2025г. на„И Ар ДжиКапитал-3“ АДСИЦ(„Дружеството“) отобщото събрание на акционеритесрешение от30юни2025г. Одиторският ангажимент е поет с Писмо за поеманена одиторски ангажимент от01септември2025г.•Одитът нагодишнияфинансов отчет за годината, завършваща на 31 декември2025г. на Дружеството представляватретипълен непрекъснатангажимент зазадължителен одит на това предприятие, извършен от нас.•Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие сдопълнителниядоклад,представеннаодитниякомитетнаДружеството,съгласно изискванията начл. 60 от Закона за независимия финансов одит.•Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените вчл. 64 от Закона занезависимия финансов одитзабранени услуги извън одита.•Потвърждаваме,чеприизвършванетонаодитасмезапазилисвоятанезависимост спрямо Дружеството.•За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освенодита, ние не сме предоставяли други услуги на Дружеството.„Филипов Одитинг” ООД, одиторско дружестворег. №168Велин ФилиповРегистриран одитор,отговорен за одитаМоника АсеноваУправител27март 2026г.гр. СофияVelinKanchevFilipovDigitally signedby VelinKanchev FilipovDate: 2026.03.2714:56:30 +02'00'MONIKAIVELINOVAASENOVADigitally signed byMONIKAIVELINOVAASENOVADate: 2026.03.2714:58:52 +02'00'
| 010ДоАкционеритена„И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦДЕКЛАРАЦИЯпо чл. 100н, ал. 4, т.3 отЗакона за публично предлагане на ценни книжаДолуподписаните✓Моника Ивелинова Асенова, в качеството ми на Управител на одиторско дружество„Филипов Одитинг“ ООД, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул.„Черни връх“ №65А, ет. 3,оф. 12-13, вписано в Търговския регистър към АгенцияповписванияподЕИК201586174ивпубличниярегистърнаодиторскитедружества съгласно ЗНФОИСУпод регистрационен № 168, и✓Велин Кънчев Филипов, в качеството ми на регистриран одитор, отговорен за одитангажимента от името на одиторско дружество „Филипов Одитинг“ ООД,декларирамe, че„ФилиповОдитинг“ ООД беше ангажирано да извърши задължителен финансов одит нагодишния финансов отчет на„И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦза2025г., съставен всъответствие със Закона за счетоводството(ЗСч)иМСФО счетоводни стандарти, приети отЕвропейския съюз(ЕС), общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана вт.8 от ДР на Закона засчетоводствотопод наименование„Международни счетоводнистандарти“. В резултат нанашия одит ние издадохме одиторски доклад от27март 2026г.С настоящото удостоверяваме, че както е докладвано в издадения от нас одиторски доклад,относно годишния финансов отчет на„И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦза2025г., издаденна27март 2026г.:1.Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а“ Одиторско мнение. По наше мнение,приложениятгодишенфинансовотчетпредставядостоверно,във всички съществениаспекти, финансовото състояние на Дружеството към 31 декември2025г. и неговитефинансови резултати от дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тазидата, в съответствие с МСФОсчетоводни стандарти, приети от ЕС (стр. 1 от одиторскиядоклад).2.Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б“ Информация, отнасяща се до сделките на„И Ар Джи Капитал-3“ АДСИЦсъс свързани лица. Информация, относно сделките съссвързани лица е надлежно оповестена в Пояснително приложение №10към годишнияфинансов отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките съссвързани лица, като част от нашия одит на годишния финансов отчет като цяло, не са нистаналиизвестнифакти,обстоятелстваилидругаинформация,набазанакоитоданаправим заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложениягодишен финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември2025г., във всички
| 011съществени аспекти, в съответствие с изискванията наМСС 24 Оповестяване на свързанилица. Резултатите от нашите одиторски процедури върху сделките със свързани лица саразгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение, относно годишнияфинансов отчет като цяло, а не с цел изразяване на отделно мнение върху сделките съссвързани лица (стр.7от одиторския доклад).3.Чл.100н,ал.4,т.3,буква„в“Информация,отнасящаседосъществените сделки.Нашите отговорности за одит на годишния финансов отчет катоцяло, описани в раздела на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на годишнияфинансовотчет“,включватоценяванедалигодишниятфинансовотчетпредставясъществените сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне. На базана извършените от нас одиторски процедури върху съществените сделки, основополагащиза годишния финансов отчет за годината, завършваща на 31 декември2025г., не са нистаналиизвестнифакти,обстоятелстваилидругаинформация,набазанакоитоданаправим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно представяне иоповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФОсчетоводни стандарти,приетиотЕС.Резултатитеотнашитеодиторскипроцедуривърхусъщественитезагодишния финансов отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас вконтекста на формирането на нашето мнение, относно годишния финансов отчет като цяло,а не с цел изразяване на отделно мнение върху тези съществени сделки (стр.7отодиторския доклад).Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се разглеждатединствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в резултат наизвършения независим финансов одит на годишния финансов отчет на„И Ар ДжиКапитал-3“ АДСИЦза отчетния период, завършващ на 31 декември2025г., сдата27март 2026г. Настоящата декларация е предназначена единствено за посочения по-горе адресат и е изготвена единствено и само в изпълнение на изискванията, които сапоставени счл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа(ЗППЦК)и не следва да се приема като заместваща нашите заключения, съдържащисе в издадения от нас одиторски докладот27март 2026г. по отношение на въпросите,обхванати отчл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК.„Филипов Одитинг” ООД, одиторско дружестворег. №168Велин ФилиповРегистриран одитор, отговорен за одитаМоника Асенова,Управител27март2026г.гр. СофияVelinKanchevFilipovDigitally signed byVelin KanchevFilipovDate: 2026.03.2714:57:10 +02'00'MONIKAIVELINOVAASENOVADigitally signedby MONIKAIVELINOVAASENOVADate: 2026.03.2714:59:15 +02'00'