ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

31 декември 2025г.

(индивидуален)

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Съдържание:

ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ

ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД

ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ

ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ

ПОЯСНИТЕЛНИ ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР

ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

ДОКЛАД ЗА ПРИЛАГАНЕ ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА

ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ

ДЕКЛАРАЦИЯ ПО ЧЛ.100н АЛ.4 Т.4 ОТ ЗППЦК

ДЕКЛАРАЦИЯ ПО ЧЛ.100н АЛ. 4 Т.3 ОТ ЗППЦК

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ

на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

на 31 Декември 2025г.

Прило-

31.12.2025

31.12.2024

жениe

№

BGN'000

АКТИВИ

Нетекущи активи

Инвестиционни имоти

61 814

34 590

Активи в процес на изграждане

1 242

Инвестиции в дъщерни дружества

24 564

10 884

Други активи

Общо нетекущи активи

87 625

46 720

Текущи активи

Аванси за придобиване на инвестиции

5 000

18 500

Търговски и други вземания

862

227

Парични средства

463

Общо текущи активи

6 325

18 813

ОБЩО АКТИВИ

93 950

65 533

СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

Собствен капитал

Основен капитал

19 728

Преоценъчни резерви

411

Премийни и общи резерви

473

Натрупана печалба (загуба)

5 389

4 965

Текущ финансов резултат

3 821

424

Общо собствен капитал

29 822

26 001

Нетекущи пасиви

Задължения по обезпечена банков кредит

8 328

8 502

Задължения по облигационен заем

53 470

30 000

Общо нетекущи пасиви

61 798

38 502

Текущи пасиви

Задължения по обзпечен банков кредит

180

Задължения за дивиденти

Пасиви по договори с клиенти

1 911

542

Търговски и други задължения

235

300

Общо текущи пасиви

2 330

1 030

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

93 950

65 533

Пояснителните приложения на страници от 7 до 43 са неразделна част от този финансов отчет

30 Март 2026г. Съставител: Изпълнителен директор:

Актив Сървисиз ЕООД Теодора Георгиева

Красимира Панайотова – Управител Якимова-Дренска

Заверил съгласно одиторски доклад от 30.03.2026г.

регистриран одитор с регистрационен № 0611 Мария Нунева

KRASIMIRA

ANGELOVA

PANAYOTOVA

Digitally signed by KRASIMIRA

ANGELOVA PANAYOTOVA

Date: 2026.03.30 17:15:38

+03'00'

TEODORA

GEORGIEVA

YAKIMOVA-DRENSKA

Digitally signed by TEODORA

GEORGIEVA YAKIMOVA-

DRENSKA

Date: 2026.03.30 17:18:22

+03'00'

MARIYA

LYUDMILOVA

NUNEVA

Digitally signed by

MARIYA LYUDMILOVA

NUNEVA

Date: 2026.03.30 17:31:47

+03'00'

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД

на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

за 2025г.

Прило-

жение

№

2025г.

2024г.

BGN'000

ПРИХОДИ

Приходи от продажби

221

272

Промяна в справедливата стойност на инвестиционните

имоти

6 295

1 194

Други доходи

691

1 205

Приходи от продажби общо

7 207

2 671

РАЗХОДИ

Разходи за външни услуги

(1 026)

(472)

Разходи за възнаграждения и осигуровки

(103)

(87)

Промяна в справедливата стойност на инвестиционните

имоти

(254)

(1)

Други разходи

(21)

Оперативни разходи общо

(1 404)

(560)

Резултат от оперативна дейност

5 803

2 111

Финансови разходи

(1 982)

(1 687)

Финансови разходи общо

(1 982)

(1 687)

Печалба (загуба)преди облагане с данъци

3 821

424

Данъци върху дохода

Нетна печалба / загуба за периода

3 821

424

ОБЩ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД ЗА ПЕРИОДА

3 821

424

Основен нетен доход на акция (в лева)

1.743

0.193

Пояснителните приложения на страници от 7 до 43 са неразделна част от този финансов отчет

30 Март 2026г. Съставител: Изпълнителен директор:

Актив Сървисиз ЕООД Теодора Георгиева

Красимира Панайотова – Управител Якимова-Дренска

Заверил съгласно одиторски доклад от 30.03.2026 г

регистриран одитор с регистрационен № 0611 Мария Нунева

KRASIMIRA

ANGELOVA

PANAYOTOVA

Digitally signed by

KRASIMIRA ANGELOVA

PANAYOTOVA

Date: 2026.03.30

17:16:03 +03'00'

TEODORA

GEORGIEVA

YAKIMOVA-

DRENSKA

Digitally signed by

TEODORA GEORGIEVA

YAKIMOVA-DRENSKA

Date: 2026.03.30

17:18:57 +03'00'

MARIYA

LYUDMILOVA

NUNEVA

Digitally signed by MARIYA

LYUDMILOVA NUNEVA

Date: 2026.03.30 17:32:12

+03'00'

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ

на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

за 2025г.

Основен

капитал

Преоце-

нъчни

резерви

Премийни

и общи

резерви

Натрупана

печалба/

загуба

Общо

собствен

капитал

BGN'000

Салдо на 01 януари 2024 година

19 728

411

473

4 965

25 577

Печалба/загуба за периода

424

Салдо на 31 Декември 2024г.

19 728

411

473

5 389

26 001

Салдо на 01 януари 2025 година

19 728

411

473

5 389

26 001

Печалба/загуба за периода

3 821

Салдо на 31 Декември 2025г.

19 728

411

473

9 210

29 822

Пояснителните приложения на страници от 7 до 43 са неразделна част от този финансов отчет

28 Март 2026г. Съставител: Изпълнителен директор:

Актив Сървисиз ЕООД Теодора Георгиева

Красимира Панайотова – Управител Якимова-Дренска

Заверил съгласно одиторски доклад от 30.03.2026 г

регистриран одитор с регистрационен № 0611 Мария Нунева

KRASIMIRA

ANGELOVA

PANAYOTOVA

Digitally signed by

KRASIMIRA

ANGELOVA

PANAYOTOVA

Date: 2026.03.30

17:16:26 +03'00'

TEODORA

GEORGIEVA

YAKIMOVA-

DRENSKA

Digitally signed by

TEODORA GEORGIEVA

YAKIMOVA-DRENSKA

Date: 2026.03.30

17:19:22 +03'00'

MARIYA

LYUDMILOVA

NUNEVA

Digitally signed by MARIYA

LYUDMILOVA NUNEVA

Date: 2026.03.30 17:32:31

+03'00'

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ

на АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

за 2025г.

2025г.

2024г.

BGN'000

Парични потоци от оперативна дейност

Постъпления от клиенти

1 656

335

Плащания на доставчици

(660)

(276)

Парични плащания на персонала и за социално осигуряване

(103)

(86)

Платени местни данъци и такси

(468)

(104)

Платен/възстановен данък добавена стойност

4 141

(23)

Други постъпления / плащания

(50)

1 013

Нетен паричен поток от оперативна дейност

4 516

859

Парични потоци от инвестиционна дейност

Постъплания/Плащания по операции с инвестиционни имоти

(25 398)

Плащания по придобиване на акции и дялове

(180)

Други постъпления / плащания

1 089

Нетен паричен поток от инвестиционна дейност

(25 578)

1 089

Парични потоци от финансова дейност

Постъпления от емитиране на ценни книжа

23 470

Изплатен дивидент на акционери

(3)

Получен заем по договор за банков кредит

4 116

Погасен заем по договор за банков кредит

(4 290)

(180)

Платени лихви по договор за банков кредит

(285)

(241)

Платени лихви по облигационен заем

(1 569)

(1 464)

Други постъпления / плащания

(2)

Нетен паричен поток от финансова дейноста

21 439

(1 887)

Нетно увеличение/намаление на парични средства и еквиваленти

377

Парични средства и еквиваленти на 1 януари

Парични средства и еквиваленти на 31 Декември

463

Пояснителните приложения на страници от 7 до 43 са неразделна част от този финансов отчет

30 Март 2025г. Съставител: Изпълнителен директор:

Актив Сървисиз ЕООД Теодора Георгиева

Красимира Панайотова – Управител Якимова-Дренска

Заверил съгласно одиторски доклад от 30.03.2026 г

регистриран одитор с регистрационен № 0611 Мария Нунева

KRASIMIRA

ANGELOVA

PANAYOTOVA

Digitally signed by

KRASIMIRA ANGELOVA

PANAYOTOVA

Date: 2026.03.30 17:16:51

+03'00'

TEODORA

GEORGIEVA

YAKIMOVA-

DRENSKA

Digitally signed by

TEODORA GEORGIEVA

YAKIMOVA-DRENSKA

Date: 2026.03.30 17:19:54

+03'00'

MARIYA

LYUDMILOVA

NUNEVA

Digitally signed by MARIYA

LYUDMILOVA NUNEVA

Date: 2026.03.30 17:32:51

+03'00'

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

ПОЯСНИТЕЛНИ ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

1. ОБЩА КОРПОРАТИВНА ИНФОРМАЦИЯ

"АКТИВ ПРОПЪРТИС" е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, регистрирано на 20 януари 2005 г. в

Пловдивски окръжен съд по реда и при условията на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел. Седалище

и адрес на управление на дружеството е: град Пловдив, ул. Нестор Абаджиев № 37, ет.2, ЕИК 115869689.

Основният предмет на дейност на дружеството е инвестиране на паричните средства, набрани чрез издаване на ценни

книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти) посредством покупка на право на собственост и други

вещни права върху недвижими имоти и извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за

управление, отдаване под наем, лизинг, аренда и/или продaжбата им.

Инвестиционната цел на дружеството е насочена към нарастване пазарната цена на акциите и увеличаване размера на

дивидентите, изплащани на акционерите, при запазване и увеличаване на стойността на собствения капитал.

Настоящият финансов отчет е одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите от 30 Март 2026 г.

1.1. Собственост и управление

Разпределението на основния капитал е както следва:

Акции

31 Декември 2025 г.

31 декември 2024 г.

брой акции

номинална стойност BGN

брой акции

номинална стойност BGN

за 1 акция

общо

за 1 акция

общо

обикновени безналични акции

2 192 011

19 728 099

2 192 011

19 728 099

Общо:

2 192 011

19 728 099

2 192 011

19 728 099

„Актив Пропъртис” АДСИЦ е публично дружество.

Дружеството е с едностепенна система на управление. Ръководството на Дружестовто към 31 Декември 2025г. включва

неговия Съвет на директорите в състав:

- Цветан Димитров Григоров – Председател на СД

- Теодора Георгиева Якимова-Дренска – Изпълнителен директор

- Илия Йорданов Цветков – Заместник-председател на СД

Лицата натоварени с общо управление са представени от Одитния комитет на Дружеството с членове, както следва:

- Йорданка Миткова Флорева - Председател

- Цветан Димитров Григоров

- Павел Иванов Павлов

Средносписъчният състав на персонала към 31 Декември 2025 г. е 1 служител – Директор за връзки с иневститорите (към

31.12.2024 г. – 1 служител).

Дейностите по експлоатация и поддръжка на придобитите недвижими имоти са възложени на обслужващо дружество,

съгласно чл.27, ал. 4 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел - „Актив Сървисиз” ЕООД, дъщерно

предприятие.

Към 31 Декември 2025г. „Актив Пропъртис” АДСИЦ няма клонове в страната и чужбина.

1.2. Стопански показатели

Основните показатели на стопанската среда, които оказват влияние върху дейността на дружеството за периода

2025 – 2023 г. са представени в таблицата по-долу:

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Показател

2025

Източник

2024

Източник

2023

Източник

БВП в млн. лв.

226 912

НСИ

202 861

БНБ

185 233

БНБ

Реален темп на изменение на БВП

3,10%

БНБ

2,80%

БНБ

1,90%

БНБ

ХИПЦ изменение спрямо предходен

период

3,50%

БНБ

2,10%

БНБ

5,00%

БНБ

Среден валутен курс щатски долар за

годината

1,695

БНБ

1,81

БНБ

1,81

БНБ

Валутен курс щатски долар в края на

годината

1,66355

БНБ

1,88260

БНБ

1,76998

БНБ

Основен лихвен роцент в края на годината

1,81%

БНБ

3,04%

БНБ

3,80%

БНБ

Безработица (в края на годината)

3,50%

НСИ

3,80%

НСИ

4,00%

НСИ

Кредитен рейтинг на Р България по Fitch

(дългосрочен)

ВВВ

МФ

ВВВ

МФ

ВВВ

МФ

2. ЗНАЧИМИ СЧЕТОВОДНИ ПОЛИТИКИ

2.1. Изразяване за съответствие

Финансовите отчети са изготвени в съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от

ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в т.8 на ДР на Закона за счетоводството под

наименование „Международни счетоводни стандарти”.

Оповестените по-долу счетоводни политики са прилагани последователно през всички периоди, представени в този

финансов отчет, освен ако не е посочено друго.

За текущия период дружеството е приело всички нови и/или ревизирани стандарти и тълкувания, издадени от Съвета по

Международни счетоводни стандарти (СМСС) и респ. от Комитета за разяснения на МСФО, които са одобрени за

приложение в Европейския съюз (ЕС) и които и както са били уместни за нейната дейност.

Към датата на изготвяне на настоящия индивидуален финансов отчет следните измененията на посочените стандарти

следва да се прилагат за годишни отчетни периоди с начало на или след 01.01.2025 г., като се разрешава по-ранно

прилагане.

 Изменение на МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове. Липса на конвертируемост ( в сила за

годишни периоди от 01.01.2025 г, прието от ЕК ).

Измененията в МСС 21 включват:

- уточняване кога една валута може да бъде обменена в друга валута и кога не - една валута може да бъде

обменена, когато предприятието е в състояние да обмени тази валута за другата валута чрез пазари или механизми за

обмен, които създават изпълними права и задължения без неоправдано забавяне към датата на оценяване и за

определена цел; една валута не може да бъде обменена в друга валута, ако предприятието може да получи само

незначителна сума от другата валута;

- изискване как предприятието да определи обменния курс, който се прилага, когато дадена валута не може да

бъде обменена - когато дадена валута не може да бъде обменена към датата на оценяване, предприятието оценява спот

обменния курс като курс, който би се приложил при редовна сделка между пазарни участници към датата на оценяване

и който би отразил вярно преобладаващите икономически условия.

- изискване за оповестяване на допълнителна информация, когато валутата не е конвертируема - когато валутата

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

не е конвертируема, предприятието оповестява информация, която би позволила на потребителите на неговите

финансови отчети да преценят как липсата на конвертируемост на валутата влияе или се очаква да повлияе на неговите

финансови резултати, финансово състояние и парични потоци.

Нови стандарти, годишни подобрения и/или изменени стандарти и тълкувания, които все още не са влезли в сила,

но са приети за приложение в ЕС:

Годишни подобрения на МСФО счетоводни стандарти – том 11 :

 МСФО 1 Прилагане за първи път на Международните стандарти за финансово отчитане (в сила за годишни

периоди от 01.01.2026 г, прието от ЕК )

Отчитане на хеджиране от предприятие, което прилага за пръв път МСФО. Изменението разглежда потенциално

объркване, произтичащо от несъответствие във формулировката на параграф Б6 от МСФО 1 и изискванията за отчитане

на хеджиране в МСФО 9 Финансови инструменти.

 МСФО 7 Финансови инструменти: Оповестяване

Измененията актуализират формулировката на термина „ненаблюдаемите входни данни“ в параграф В38 на МСФО 7 и

включват препратка към параграфи 72 и 73 на МСФО 13 Оценка на справедливата стойност.

 МСФО 9 Финансови инструменти – Отписване на лизингови задължения

&2.1 е изменен, за да се уточни, че когато лизинговото задължение е погасено съгласно МСФО 9, то лизингополучателят

е длъжен да приложи &3.3.3 и да признае всяка произтичаща от това печалба или загуба в печалбата или загубата.

Изменението не разглежда как лизингополучателят да разграничи между изменение в лизинговия договор, както е

определено в МСФО 16, и погасяване на лизинговото задължение по МСФО 9.

 МСФО 9 Финансови инструменти – Цена на сделката

&5.1.3 е изменен, като референцията към термина „цена на сделката(както е определен в МСФО 15)“ е заменен със

„сумата, определена „чрез прилагане на МСФО15“. Терминът е изтрит и от Приложение А на МСФО 9.

 МСФО 10 Консолидирани финансови отчети

Параграф Б74 е изменен, за да се уточни, че връзката, описана в параграфа, представлява само един пример за

обстоятелство, при което е необходима преценка, за да се определи дали дадена страна действа като фактически агент.

Изменението има за цел да премахне несъответствието с изискването на & Б73, според който е необходима преценка, за

да се определи дали другите лица действат като фактически агенти.

 Международен счетоводен стандарт (МСС) 7 Отчет за паричните потоци.

Параграф 37 е изменен, като терминът „себестойностен метод“ е заменен с „цена на придобиване“, след като по-рано

беше изтрито определението за „себестойностен метод“

Стандарти нови или изменени :

 Класификация и Оценка на Финансови инструменти (Изменения на МСФО 9 Финансови инструменти и МСФО

7 Финансови инструменти : Оповестяване) (в сила за годишни периоди от 01.01.2026 г, прието от ЕК , като ранно

прилагане е разрешено само за класификацията на финансовите активи и свързаните с тях оповестявания. Няма

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

задължение за преизчисляване на предходни периоди.)

Измененията в МСФО 9 Финансови инструменти и МСФО 7 Финансови инструменти : Оповестяване включват:

- Уточнени, че финансов пасив се отписва на датата на уреждане, както и въвеждане на избор на счетоводна

политика ( при изпълнение на определени условия) за отписване на финансови пасиви, уредени чрез електронни

платежни системи, преди датата на уреждане. Новите насоки позволяват пасивът да бъде погасен преди датата на

уреждане, ако :

а)дружеството няма практическа възможност да оттегли, спре или отмени нареждането за плащане;

б)дружеството няма практическа възможност да получи достъп до паричните средства, които ще бъдат

използвани за уреждането вследствие на нареждането за плащане;

в) рискът във връзка с уреждането, свързан с електронната платежна система, е незначителен.

- Допълнителни насоки за оценка на договорните парични потоци на финансови активи с екологични, социални и

управленски (ESG) и сходни характеристики.

- Уточнения относно това какво представлява „характеристика на ограничена отговорност и какви са

характеристиките на договорно свързани инструменти.

- Въвеждане на нови изисквания за оповестяване за финансови инструменти с характеристики на условност

(включително такива с ESG и сходни характеристики) и допълнителни изисквания за оповестяване на инструменти на

собствения капитал, класифициране по справедлива стойност за оповестяване за инструменти на собствения капитал,

класифицирани по справедлива стойност през друг всеобхватен доход.

 Договори, обвързани със зависеща от природните условия електроенергия - Изменения в МСФО 9 и МСФО

7 ( в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС)

Измененията се прилагат само за договори, които се отнасят до електроенергия, зависеща от природни условия. Това са

договори, които излага предприятието на променливост в базовото количество електроенергия, защото източникът на

производство на електроенергията зависи от неконтролируеми природни условия, обикновено свързани с възобновяеми

енергийни източници като слънце и вятър. Измененията включват :

- Актуализиране изискванията за изключението „собствено ползван“ за договорите в обхвата. Съгласно

измененията, продажбата на неизползвана електроенергия, зависеща то природни условия, ще бъде в съответствие с

очакваните изисквания за покупка или потребление на предприятието, ако са изпълнени опредени критерии.

- Изменения на изискванията за определяне на хеджирания елемент в отношения по хеджиране на парични потоци

за договорите в обхвата. Измененията позволяват на предприятието да определи променлив номинален обем от

прогнозни сделки с електроенергия като хеджирана позиция, ако са изпълнени определени критерии. Промените се

прилагат перспективно за нови хеджиращи отношения, определени на или след датата на първоначално прилагане.

- Добавяне на нови изисквания за оповестяване, за да могат инвеститорите да разберат ефекта от тези договори

върху финансовото състояние и паричните потоци на дружеството. МСФО 7 е изменен, за да изисква специфични

оповестявания, свързани с договорите, изключени от обхвата на МСФО 9 в резултат от измененията.

Измененията са приложими за отчетни периоди, започващи на или след 1 януари 2027 г. Измененията, свързани с

изключението за собствено ползване, следва да се прилагат ретроспективно. Предприятието не е длъжно да

преизчислява предходни години, за да отрази прилагането на измененията, освен ако не може ясно да докаже, че за

извършване на тези промени не е използвана ретроспективна оценка. Измененията в оповестяванията по МСФО 7 се

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

прилага, когато се прилагат измененията по МСФО 9. Ако предприятието не преизчислява сравнителната информация, то

не трябва да представя и сравнителни оповестявания.

 МСФО 18 Представяне и оповестяване на финансови отчети (в сила за годишни периоди от 01.01.2027 г. с

позволено по-ранно прилагане) приет от ЕС на 13.02.2026 г.

МСФО 18 има за цел да подобри начина, по който предприятията оповестяват своите финансови отчети, с акцент върху

информацията за финансовите резултати в отчета за печалбата или загубата. Стандарта замества МСС 1 Представяне на

финансови отчети. Повечето параграфи от МСС 1 се преместват в МСФО 18 с незначителни промени, като някой

параграфи са преместени в МСС 8 „База за изготвяне на финансови отчети“ и МСФО 7 „Финансови инструменти:

Оповестяване“. Някой от новите изисквания на МСФО 18 се очаква да повлияят и да подобрят финансовите отчети. Тез

промени включват:

- Класифициране на всички приходи и разходи в една от 5-те категории дейности – оперативна, инвестиционна,

финансова, данъци, преустановени дейности, както и да бъдат представени две нови задължителни междинни суми в

отчета за печалбата или загубата – „оперативна печалба“ и „печалба преди финансова дейност и данъци“;

- Изискване предприятието да оповестява дефинираните от ръководството показатели за резултати – това са

показатели, които не са посочени в МСФО счетоводните стандарти, но които ръководството ползва в публични

представяния или комуникации, за да акцентира върху определен аспект от финансовите резултати на дружеството –

пример за това е печалбата преди данъци, амортизации и лихви;

- Добавяне на нови принципи за обобщаване, детайлизиране и разположение на статиите във финансовия отчет.

В допълнение, в МСС 7 Отчет за паричните потоци са направени изменения с тесен обхват, които включват промяна в

началния момент за определяне на паричните потоци от оперативна дейност при косвения метод, от „печалба или

загуба“ на „оперативна печалба или загуба“ и е премахната възможността за избор на опция при класификацията на

паричните потоци от дивиденти и лихви.

МСФО 18 ще се прилага ретроспективно.

Дружеството работи за идентифициране на всички ефекти, които измененията ще окажат върху основните финансови

отчети и пояснителните приложения към финансовите отчети.

Нови стандарти и/или изменени стандарти и тълкувания, които все още не са приети за приложение в ЕС:

 МСФО 19 Дъщерни дружества без публична отчетност: Оповестявания (в сила за годишни периоди от

01.01.2027 г)

МСФО 19 е нов стандарт на СМСС, който въвежда намалени изисквания за оповестяване за дъщерни дружества без

публична отчетност, като запазва пълните правила за признаване и оценяване по МСФО. Целта е да се намалят

административната тежест и разходите, без да се компрометира качеството на финансовата информация. Масовото

прилагане на Стандарта зависи от глобалното му приемане и постоянната актуализация спрямо новите стандарти.

 Изменение на МСС 21 Преизчисление в хиперинфлационна валута на представяне ( в сила за годишни периоди

от 01.01.2027 г).

Измененията изискват превалутиране от функционалната валута на нехиперинфлационна икономика към отчетна валута

на хиперинфлационна икономика по заключителен курс.

Когато функционалната валута на предприятието е валута на нехиперинфлационна икономика, но отчетната му валута е

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

валута на хиперинфлационна икономика, неговите резултати и финансово състояние се превалутират в отчетната валута

чрез превалутиране на всички суми, както и на всички сравнителни данни, по заключителния курс към датата на

последния отчет за финансово състояние.

Предприятие, чиято функционална и отчетна валута са валутата на хиперинфлационна икономика, преизчислява

сравнителните суми на дейност в чужбина, чиято функционална валута е валутата на нехиперинфлационна икономика,

чрез прилагане на общия индекс в съответствие в §34 от МСС 29 Финансово отчитане при свръхинфлационни икономики

към сравнителни показатели от чуждестранна дейност.

Измененията въвеждат и допълнителни изисквания за оповестяване.

Ръководството на дружеството се е съобразило с всички стандарти и разяснения, които са приложими към неговата

дейност и са приети официално за приложение от Европейския съюз към датата на изготвянето на настоящия финансов

отчет. Освен това ръководството на дружеството е направило преглед на влезлите в сила от 1 януари 2025 г. промени в

съществуващите счетоводните стандарти и не счита, че те налагат значими промени по отношение на прилаганата през

текущата година счетоводна политика.

2.1.1. Консолидиран финансов отчет

Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в съответствие с Международните стандарти за финансово

отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от

Европейския съюз (ЕС). В него инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени в съответствие с МСФО 10

„Консолидирани финансови отчети”.

Консолидираният отчет на Актив Пропъртис АДСИЦ ще бъде изготвен до 30 април 2026 г. и публикуван на интернет

страницата на дружеството.

2.2. База за измерване

Този финансов отчет е изготвен на базата на историческата стойност, с изключение на следните позиции, които се

измерват по алтернативна база към всяка отчетна дата:

Позиции

База за измерване

Не-деривативни финансови инструменти, отчитани по

справедлива стойност през печалбата или загубата

Справедлива стойност

Инвестиционни имоти

Справедлива стойност

2.2.1. Действащо предприятие

Финансовият отчет е съставен при спазване на принципа на действащо предприятие.

Към датата на изготвяне на настоящия финансов отчет ръководството е направило преценка на способността на

Дружеството да продължи своята дейност като действащо предприятие на база на наличната информация за

предвидимото бъдеще.

2.2.2. Сравнителна информация

Дружеството представя сравнителна информация във финансовите си отчети за една предходна година. Когато е

необходимо, сравнителните данни се рекласифицират, за да се постигне съпоставимост спрямо промени в

представянето в текущия период.

2.3. Функционална валута и валута на представяне

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Финансовият отчет е представен в български лева (BGN), която е функционална валута на Дружеството. Цялата финансова

информация, представена в лева, е закръглена до хиляда.

2.4. Чуждестранни валути

При изготвянето на финансовите отчети сделките във валута, различна от функционалната валута на дружеството

(чуждестранни валути) са признати по обменните курсове, на датите на транзакциите. В края на всеки отчетен период,

паричните позиции, деноминирани в чуждестранни валути, се конвертират по курсовете, на тази дата.

2.5 Признаване на приходи

Приходите в дружеството се признават, когато контролът върху обещаните в договора с клиента стоки и/или услуги се

прехвърли на клиента. Контролът се прехвърля на клиента при удовлетворяване на задълженията за изпълнение по

договора чрез прехвърляне на обещаните стоки и/или извърши обещани услуги.

Договор с клиент е налице само когато при влизането му в сила той има търговска същност и мотив, страните са го

одобрили, правата на страните и условията на плащане могат да бъдат идентифицирани и съществува вероятнот

възнаграждението, на което дружеството има право при изпълнение на задълженията си да бъде получено. При оценка

на събираемостта се вземат предвид всички релевантни факти и обстоятелства по сделката, вкл. Минал опит, обичайни

бизнес практики, публикувани правила и други.

При първоначалната оценка на договорите си с клиенти Дружеството прави допълнителен анализ и преценка дали два

или повече договора трябва да бъдат разглеждани в тяхната комбинация и да бъдат отчетени като един, и респ. дали

обещаните стоки и/или услуги във всеки отделен и/или комбиниран договор трябва да бъдат отчетени като едно и/или

повече задължения за изпълнение. Всяко обещание за прехвърляне на стоки и/или услуги, които са разгранчими (сами

по себе си и в контекста на договора) се отчита като едно задължение за изпълнение.

Дружеството признава приход за всяко отделно задължение за изпълнение на ниво индивидуален договор с клиент като

се анализират вида, срока и условията за всеки конкретен договор

Приходите се измерват въз основа на определената за всеки договор цена на сделката.

Цената на сделката е размерът на възнаграждението, на което Дружеството очаква да има право, с изключение на

сумите, събрани от името на трети страни. При определянето на цената на сделката, Дружеството взема предвид

условията на договора и обичайните си търговски практики.

2.6 Продажба на инвестиционни имоти

Приходи от продажба на имоти се признават, когато са изпълнени всички тези условия:

 Дружеството е прехвърлило на купувача значителните рискове и ползи, произтичащи от собствеността върху

имота;

 Дружеството не запазва нито продължаващо участие в управлението, до степента, която обикновено се свързва с

правото на собственост, нито ефективен контрол върху продадения актив;

 сумата на приходите може да бъде надеждно измерена;

 когато е вероятно, че икономическите ползи, свързани със сделката ще се влеят в дружеството, както и

 направените разходи по сделката, или тези, които предстои да бъдат направени, могат да бъдат надеждно

измерени.

Приходите от продажба на имоти се признават по справедлива стойност на полученото възнаграждение или

възнаграждението, което се очаква да бъде получено.

Приема се, че до момента на получаване на разрешение за ползване, съществуват обективни ограничения за изпълнение

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

на посочените по-горе условия.

Отчетната стойност на продажбите се формира, от разходи които са свързани директно с изграждането на продадените

през годината имоти, като разходи за проектантски и архитектурни работи, строителни работи, разходи за персонал и др.

разходи.

2.7. Финансови приходи

Финансовите приходи включват приходи от лихви по депозити, дивиденти, получени лихви от вложени средства и

печалби от операции в чуждестранна валута.

Приходи от дивиденти от инвестиции се признават, когато правото на съдружника да получи плащането е било

установено (при условие, че е вероятно, че икономическите ползи ще се влеят в Дружеството, а размерът на приходите

може да бъде надеждно измерен).

Приходи от лихви се признават, когато е вероятно икономическите ползи да се влеят в Дружеството, а размерът на

приходите може да бъде надеждно измерен. Приходите от лихви се начисляват на база време, в зависимост от

дължимата главница и приложимия ефективен лихвен процент, който е процентът, който точно дисконтира очакваните

бъдещи парични постъпления през очаквания живот на финансовия актив до нетната балансова стойност на този актив

при първоначалното признаване.

2.8. Оперативни разходи

Разходите се признават в момента на тяхното възникване и на база принципите на начисляване и съпоставимост.

Финансовите разходи включват начисления за лихви по заеми, загуби от операции в чуждестранна валута, други банкови

такси и комисионни.

Разходите по заеми, които могат пряко да се припишат на придобиването, строителството или производството на актив,

отговарящ на условията на МСС 23 Разходи по заеми, се капитализират в стойността на актива като част от неговата

стойност. Другите разходи по заеми се признават като разход в периода, за който се отнасят.

2.9. Лизинг

Лизингодател

МСФО 16 не променя съществено счетоводното отчитане на лизинга за лизингодателите. Те продължават да

класифицират всеки лизингов договор като финансов или оперативен, прилагайки на практика правила аналогични на

тези на МСС 17, които са по същество прехвърлени и в новия МСФО 16.

Финансов лизинг

Финансовият лизинг, при който се трансферира извън дружеството съществената част от всички рискове и стопански

изгоди, произтичащи от собствеността върху актива под финансов лизинг, се изписва от състава на активите на

лизингодателя при прихвърляне към лизингополучателя на актива и се представя в отчета за финансовото състояние като

вземане със стойност, равна на нетната инвестиция от лизинга. Нетната инвестиция в лизинговия договор представлява

разликата между сбора от минималните лизингови плащания по договора за финансов лизинг и негарантираната

остатъчна стойност, начислена за лизингодателя, и незаработеният финансов доход. Разликата между балансовата

стойност на отдадения под финансов лизинг актив и незабавната (справедливата му продажна) стойност се признава в

отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) в началото на лизинговия договор (при предаването

на актива) като доход от продажба на активи. Признаването на заработения финансов приход като текущ лихвен приход

се основава на прилагането на метода на ефективната лихва.

Оперативен лизинг

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Наемодателят продължава да притежава съществена част от всички рискове и стопански изгоди от собствеността върху

дадения актив. Поради това този актив продължава да е включен в състава на неговите имоти, машини и оборудване

като амортизацията му за периода се включва в текущите разходи на лизингодателя. Приходът от наеми от оперативен

лизинг се признава на базата на линейния метод в продължение на срока на съответния лизинг. Първоначално

направените преки разходи във връзка с договарянето и уреждането на оперативния лизинг, се добавят към балансовата

стойност на отдадените активи и се признават на базата на линейния метод в продължение на срока на лизинга.

Лизингополучател

МСФО 16 установява лизингополучателите да отчитат всички лизинги по единен модел, който налага балансовото им

признаване, по подобие на отчитането на финансовия лизинг по МСС17.

Оценка за признаване на лизинг

На началната дата на лизинга (по-ранната от двете дати - датата на лизинговото споразумение или датата на

ангажирането на страните с основните условия на лизинговия договор) дружеството прави анализ и оценка дали даден

договор представлява или съдържа елементи на лизинг. Даден договор представлява или съдържа лизинг, ако по силата

на него се прехвърлят срещу възнаграждение правото на контрол над използването на даден актив за определен период

от време.

За да определи дали по силата на договор се прехвърля контрол над използването на определен актив дружеството

преценява дали през целия период на ползване има следните права:

 правото да получава по същество всички икономически ползи от използването на определинея актив;

 правото да определя и ръководи използването и експлоатацията на идентифицирания базисен актив.

Срок на лизинговия договор

Периодът на лизинговия договор е неотменимия период на лизинга, заедно с:

 периодите, по отношение, на които съществува опция за удължаване на лизинговия договор, ако е достатъчно

сигурно, че дружеството ще упражни тази опция;

 периодите, по отношение, на които съществува опция за прекратяване на лизинговия договор, ако е достатъчно

сигурно, че дружеството няма да упражни тази опция.

При определянето на срока на лизинговите договори, ръководството на дружеството взема предвид всички факти и

обстоятелства, които създават икономически стимули за упражняване на опция за удължаване или за не упражняване на

опция за прекратяване. Опциите за удължаване (или периодите, след опцията за прекратяване) се включват в срока на

лизинга само, ако е достатъчно сигурно да бъдат удължени (или да не бъдат прекратени). Оценката на опциите се

преразглеждат, ако настъпи съществено събитие или съществена промяна в обстоятелствата, които да са под

дискрецията на дружеството и същевременно да окажат влияние върху оценката.

Първоначално признаване и оценяване

На датата на стартиране на лизинговите договори (датата, на която базовият актив е на разположение за ползване от

страна на дружеството-лизингополучател) в отчета за финансовото състояние се признават актив „право на ползване” и

задължение по лизинг.

Цената на придобиване на активите „право на ползване” включва:

 размера на първоначалната оценка на задълженията по лизинг;

 лизингови плащания, извършени към или преди началната дата, намалени с получените стимули по договорите

за лизинг;

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

 първоначалните преки разходи, извършени от дружеството, в качеството му на лизингополучател;

 разходи за възстановяване, които дружеството ще направи за демонтаж и преместване на базовия актив,

възстановяване на обекта, на който активът е разположен, или възстановяване на базовия актив в състоянието,

изисквано съгласно договора;

Дружеството амортизира актива „право на ползване” за по-краткият период от полезния живот и срока на лизинговия

договор. Ако собствеността върху актива се прехвърля по силата на лизинговия договор до края на срока на договора, то

го амортизира за полезния му живот.

Активите „право на ползване” са представят в отделна статия в отчета за финансовото състояние, а тяхната амортизация –

към Разходи за амортизация в отчета за всеобхватния доход.

Задълженията по лизинг включват нетната настояща стойност на следните лизингови плащания:

 фиксирани плащания (включително фиксирани по същество лизингови плащания), намалени с подлежащите на

плащане лизингови стимули;

 променливи лизингови плащания, зависещи от индекси или проценти;

 цената за упражняване на опцията за покупка, ако е достатъчно сигурно, че дружеството-лизингополучател ще

ползва тази опция;

 плащания на санкции за прекратяване на лизинговите договори, ако в срока на лизинговия договор е отразено

упражняването на опция за прекратяването на договора от страна на дружеството-лизингополучател;

 гаранции за остатъчна стойност.

Лизингови плащания се дисконтират с лихвения процент, заложен в договора, ако той може да бъде непосредствено

определен или с диференциалния лихвен процент на дружеството, който то би плащало, в случай че заеме финансови

средства за сходен период от време, при сходно обезпечение, и в сходна икономическа среда.

Лизинговите плащания (вноски) съдържат в определено съотношение финансовия разход (лихва) и припадащата се част

от лизинговото задължение (главница). Финансовите разходи се начисляват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата

или загубата за годината) на дружеството през периода на лизинга на периодична база, така че да се постигне постоянен

лихвен процент за оставащата неизплатена част от главницата по лизинговото задължение, като се представят като

„финансови разходи”.

Последващо оценяване

Дружеството е избрало да прилага модела на цената на придобиване за всички свои активи „право на ползване”.

Активите „право на ползване” се представят в отчета за финансовото състояние по цена на придобиване, намалена с

натрупаната амортизация, загуби от обезценка и корекциите, вследствие на преоценки и корекции на задължението по

лизинг.

Дружеството оценява последващо задължението по лизинг като:

 увеличава балансовата стойност, за да отрази лихвата по задълженията по лизинг;

 намалява балансовата стойност, за да отрази извършените лизингови плащания;

 преоценява балансовата стойност на задълженията по лизинг, за да отрази преоценките или измененията на

лизинговия договор;

 гаранциите за остатъчна стойност се преразглеждат и коригират, ако е необходимо към края на всеки отчетен

период.

Отчитане на изменения на лизинговия договор

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Лизингополучателят отчита изменението на лизинговия договор като отделен лизинг, ако:

 изменението увеличава обхвата на лизинговия договор, като добавя ново „право на ползване” на един или

повече допълнителни базови активи; и

 възнаграждението по лизинговия договор се увеличава със сума, съизмерима със самостоятелната цена за

увеличението в обхвата и евентуални корекции на тази цена за отразяване на обстоятелства по конкретния

договор.

В този случай измененията се отчита като отделен лизинг, за който в отчета за финансовото състояние, към датата на

влизане в сила на изменението се признават актив „право на ползване” и задължение по лизинг.

Ако изменението в лизинговия договор не е отчетено като отделен лизинг към датата на влиза в сила на изменението,

дружеството:

 разпределя възнаграждението в променения договор;

 определя срока на изменения лизингов договор; и

 преоценява задължението по лизинг, като дисконтира коригираните лизингови плащания с коригирания

дисконтов процент, който е лихвеният процент, заложен в договора за остатъка на срока му или

диференцирания лихвен процент към датата на влизане в сила на изменението.

Краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, базовият актив, по които е с ниска стойност и променливи

лизингови плащания, свързани с изпълнение

Плащанията във връзка с краткосрочни лизингови договори и лизингови договори, по които базовият актив е с ниска

стойност, както и променливите лизингови плащания, които не са включени в оценката на задължението по лизинг се

признават директно като текущи разходи в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината) на база

линеен метод за периода на лизинга.

2.10. Разходи по заеми

Разходите по заеми, пряко свързани с придобиването, строителството или производството на отговарящи на условията

активи, които са активите, на които задължително е необходим значителен период от време, за да станат готови за

употреба или продажба, се добавят към стойността на тези активи, до момента, в който активите станат в значителна

степен готови за употреба или продажба.

Всички други разходи по заеми се признават като печалба или загуба за периода, през който са извършени.

2.11 Доходи на персонала

Трудовите и осигурителните отношения със служителите в дружеството се основават на разпоредбите на Кодекса на

труда и действащото осигурително законодателство. Пенсионните и осигурителни планове, в които дружеството е страна

в качеството му на работодател, се основават на българското законодателство и те са:

2.11.1.Краткосрочни доходи

Краткосрочните доходи на персонала, включват заплати и възнаграждения, платен годишен отпуск и платен отпуск по

болест, бонуси и др., платими до една година от отчетната дата.

Задължения за краткосрочни доходи на наети лица се отчитат като разход, когато свързаните с тях услуги са

предоставени. В края на финансовата година дружеството прави оценка на очакваните разходи по натрупващи се

компенсируеми отпуски, които не са били използвани и която се очаква да бъде изплатена. Оценката включва преценка

за разходите за възнагражения и разходите за вноски по задължително обществено и здравно осигуряване.

2.11.2 Планове с дефинирани вноски

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Дружеството в качеството на работодател, извършва задължително осигуряване на наетия персонал за фонд „Пенсии” и

други осигурителни фондове. Размерите на осигурителните вноски се утвърждават ежегодно със Закона за държавния

бюджет и Закона за бюджета на НЗОК. Тези осигурителни пенсионни вноски, извършвани от дружеството в качеството му

на работодател по своята същност са дефинирани вноски. В съответствие със законодателството дружеството няма

правно или конструктивно задължение да доплаща във фондовете бъдещи парични вноски в случаите, когато в тях няма

достатъчно средства да бъдат изплатени на лицата заработените от тях суми през периода на трудовия им стаж.

Вноските по тези плановете се признават, като текущ разход в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен

доход, освен ако друг МСФО не изисква те да бъдат капитализирани по съответния ред.

2.11.3 Доходи след приключване на трудовите правоотношения

Дружеството има задължение за изплащане на доход при напускане на тези свои служители, които се пенсионират в

съответствие с изискванията на чл. 222, § 3 от Кодекса на Труда (КТ) в България.

2.12. Данъци върху дохода

Съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане дружеството е освободено от облагане с данък върху печалбите

в качеството си на дружество със специална инвестиционна цел.

2.13 Доход на акция

Дружеството изчислява основната нетна печалба на акция по смисъла на МСС 33, съответстваща на печалбата или

загубата, подлежащи на разпределение между притежателите на обикновени акции.Основната нетна печалба на акция

се изчислява като се раздели печалбата или загубата за периода, подлежаща на разпределение между притежателите на

обикновени акции (числител), на среднопретегления брой на държаните обикновени акции за периода (знаменател).

Дружеството не изчислява нетна печалба на акция с намалена стойност за сумите от нетната печалба или загуба,

подлежащи на разпределение между притежателите на обикновени акции, поради факта че емитира, само обикновени

акции.

Печалбата за разпределяне на 1 акция изчислена съгласно изискванията на Закона за дружествата със специална

инвестиционна цел се различава от тази калкулирана по смисъла на МСС 33 и е представена самостоятелно в бележките

към финансовия отчет.

2.14 Финансови инструменти

Финансови активи

Дружеството класифицира своите финансови активи в категорията кредити и вземания. Класификацията е в зависимост

от същността и предназначението на финансовите активи към датата на тяхното придобиване. Ръководството определя

класификацията на финансовите активи на дружеството към датата на първоначалното им признаване. Обичайно

дружеството признава в отчета за финансовото състояние финансовите активи на датата на търгуване – датата, на която

то се е обвързало да закупи съответните финансови активи. Всички финансови активи първоначално се оценяват по

тяхната справедлива стойност плюс преките разходи по транзакцията.

Финансовите активи се отписват, когато правата за получаване на парични средства от тези активи са изтекли, или са

прехвърлени и дружеството е прехвърлило съществената част от рисковете и ползите от собствеността върху актива на

друго дружество. Ако дружеството продължава да държи съществената част от рисковете и ползите, асоциирани със

собствеността на даден трансфериран финансов актив, то продължава да признава актива в отчета за финансовото

състояние, но признава също и обезпечено задължение (заем) за получените средства.

Кредити и вземания

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Кредити и вземания са недеривативни финансови активи с фиксирани или установими плащания, които не се котират на

активен пазар. Те се оценяват в отчета за финансовото състояние по тяхната амортизирана стойност при използването на

метода на ефективната лихва, намалена с направена обезценка. Тези активи се включват в групата на текущите активи,

когато матуритетът им е в рамките на 12 месеца или в един обичаен оперативен цикъл на дружеството, а останалите –

като нетекущи. Тази група финансови активи включва: вземания от клиенти по продажби, други вземания от контрагенти

и трети лица, парични средства и парични еквиваленти. Лихвеният доход по кредитите и вземанията от клиенти се

признава на база ефективна лихва, освен при краткосрочните вземания от клиенти с матуритет в рамките на обичайните

кредитни условия.

Финансови пасиви и инструменти на собствен капитал

Дружеството класифицира дългови инструменти и инструменти на собствен капитал като финансови задължения или

като собствен капитал, в зависимост от същността и условията в договор със съответния контрагент относно тези

инструменти.

Финансови пасиви

Финансовите пасиви включват заеми (кредити), задължения към доставчици и други. Първоначално те се признават в

отчета за финансовото състояние по справедлива стойност, нетно от преките разходи по сделката, а последващо – по

амортизирана стойност по метода на ефективната лихва.

2.15 Акционерен капитал

Обикновени акции

Допълнителните разходи, пряко свързани с издаването на обикновените акции, нетно от данъчни ефекти, се признават

като намаление на собствения капитал.

Обратно изкупуване и повторно издаване на обикновени акции (изкупени собствени акции)

При изкупуване на собствени акции, платената сума, която включва директно свързаните разходи, нетно от данъци, се

признава като намаление в собствения капитал. Обратно изкупените собствени акции се представят в резерва от

собствени акции. Когато изкупени собствени акции в последствие бъдат продадени или бъдат преиздадени, получената

сума се признава в увеличение на собствения капитал, а печалбата/загубата от сделката се представя в премиен резерв.

Основният капитал е представен по номиналната стойност на издадените и платени акции. Постъпленията от издадени

акции над тяхната номинална стойност се отчитат като премийни резерви.

2.16 Други нетекущи активи

Движимите нетекущи активи (съоръжения, оборудване, инвентар) се отчита и представят във финансовия отчет по цена

на придобиване, намалена с натрупаната амортизация и загуба от обезценка.

При първоначалното придобиване движимите нетекущи активи се оценяват по себестойност, която включва покупната

цена, такси, лихви по банкови заеми и всички други преки разходи, необходими за привеждане на актива в състояние за

употреба по предназначение.

Дружеството е определило стойностен праг от 700 лева, под който придобитите активи, независимо че притежават

характеристики на дълготрайни материални активи, се отчитат като текущ разход.

Последващото оценяване на движимите нетекущи активи се извършва по препоръчителния подход съгласно

изискванията на МСС 16 – цена на придобиване, намалена с начислените амортизации и натрупаните загуби от

обезценка.

Амортизация

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Амортизацията се начислява в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на база линеен метод за

очаквания срок на полезен живот на машини, съоръжения и оборудване. Очакваният полезен живот, е както следва:

2025 година

2024 година

 Компютърна техника

2 години

 Стопански инвентар

7 години

Определеният срок на годност се преглежда в края на всяка година и при установяване на значителни отклонения

спрямо очаквания бъдещ срок на използване, същият се коригира. Корекцията се третира като промяна в

приблизителната оценка и се прилага перспективно от датата на извършване на промяната.

2.17 Нематериални активи

Първоначално придобиване

Нематериалните активи придобити от дружеството, се отчитат по цена на придобиване, намалена с натрупаната загуба от

обезценка. Дружеството е определило стойностен праг от 700 лева, под който придобитите активи, независимо че

притежават характеристики на нематериални активи, се отчитат като текущ разход.

2.18 Инвестиционни имоти

Инвестиционни са имотите, държани за получаване на приходи от наеми или за увеличаване стойността на капитала, или

и за двете. Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по цена на придобиване, включително разходите по

сделката. Разходите за подмяна на части от инвестиционен имот се включват в неговата балансова стойност когато тези

разходи бъдат извършени и при условие, че отговарят на критериите за признаване на инвестиционен имот.

След първоначалното признаване инвестиционните имоти се отчитат по справедлива стойност, която отразява пазарните

условия към 31.12 на съответната фнансова година. Печалбите или загубите, възникващи от промени в справедливите

стойности на инвестиционните имоти, се признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход за

периода, в който възникват.

Инвестиционните имоти се отписват при освобождаването от актива или когато имотът е трайно изваден от употреба и

не се очакват икономически изгоди от неговото освобождаване. Печалбите или загубите, произтичащи от изваждането от

употреба или освобождаването от инвестиционен имот, се включват в отчета за печалбата или загубата и другия

всеобхватен доход в периода на изваждането от употреба или освобождаването.

2.19 Активи в процес на изграждане

Дружеството отчита като Активи в процес на изграждане направените разходи по привеждането на даден актив в

състояние, готов за експлоатация или продажба. Капитализираните разходи, включват административни такси за

получаване на разрешения, СМР, проектиране, архитектурни и строителни планове, лихви по банкови заеми и всички

други преки разходи. Активите в процес на изграждане се класифицират, като нетекущи активи, тъй като срокът за

изграждане и завършване на проектите обикновенно е по-дълъг от една календарна година. Като активи в процес на

изграждане дружеството отчита и имоти, за които все още няма издадено разрешение за ползване и за които

намеренията на ръководството са те да бъдат реализирани чрез отдаване под наем.

2.20 Инвестиции в дъщерни дружества

Дългосрочните инвестиции, представляващи акции и дялове в дъщерни дружества, се представят във финансовия отчет

по себестойност, поради това че инвестициите не се търгуват на фондови борси. Ръководството е направило оценка на

инвестицията на база на други присъщи права и задължения, като задължението на дружеството да понесе в бъдеще

всички реализирани загуби.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Притежаваните от дружеството инвестиции подлежат на преглед за обезценка. При установяване на условия за

обезценка, същата се отразява в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход .

Дивиденти се признават като приход при установяване на правото им за получаване.

2.21. Обезценка на материални и нематериални активи

В края на всеки отчетен период, Дружеството прави преглед на балансовите стойности на материалните и

нематериалните активи, за да определи дали има някаква индикация, че тези активи са претърпели загуба от обезценка.

В случай, че такива индикации са налице, се оценява възстановимата стойност на актива, за да се определи степента на

загуба от обезценката (ако има такива). Когато не е възможно да се изчисли възстановимата стойност на отделен актив,

Дружеството извършва оценка на възстановимата стойност на единицата, генерираща парични постъпления, към която

активът принадлежи.

Възстановимата сума е по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажбата, и стойността в

употреба. При оценката на стойността в употреба, очакваните бъдещи парични потоци се дисконтират до тяхната

настояща стойност, като се използва сконтов лихвен процент преди облагане, отразяващ текущите пазарни оценки на

стойността на парите във времето и рисковете, характерни за активите, за които оценките за бъдещите парични потоци

не са коригирани.

Ако възстановимата сума на даден актив се очаква да бъде по-малка от неговата балансова стойност, балансовата сума

на актива, се намалява до неговата възстановима стойност. Загуба от обезценка се признава незабавно в печалба или

загуба, освен ако съответният актив се оценява по преоценена стойност, в който случай загубата от обезценка се третира

като намаление от преоценка.

Когато загуба от обезценка впоследствие се възвърне, балансовата стойност на актива се увеличава до ревизираната

оценка на възстановимата му стойност, но така, че увеличената балансова стойност да не надвишава балансовата

стойност, която е щяла да бъде определена, ако за актива не е била призната загуба от обезценка в предходните години.

Възвръщане на загуба от обезценка се признава незабавно в печалба или загуба, освен ако съответният актив се пренася

при преоценена стойност, в който случай възвръщането на загубата от обезценката се третира като увеличение от

преоценка.

2.22. Парични средства и парични еквиваленти

Паричните средства и парични еквиваленти се състоят от парични наличности в каса, парични наличности в банкови

сметки и краткосрочните депозити в банки. За целите на изготвянето на Отчета за паричните потоци:

 Парични постъпления от клиенти и паричните плащания към доставчици, включително плащания, свързани с

имоти, машини и съоръжения, са представени брутно, с включен ДДС (20%);

 Плащанията, свързани с местни данъци и такси, както и платеният/възстановен на дружеството данък върху

добавената стойност се представят в оперативната дейност, като самостоятелни позиции;

 Паричните постъпления от клиенти по сключените предварителни договори за покупко-продажба на имоти

/продукция/ са представени в оперативната дейност, предвид характера на сделката

 Паричните средства и еквиваленти в банки се представят последващо по амортизирана стойност без натрупаната

обезценка за очаквани кредитни загуби.

2.23. Провизии

Провизии се признават в отчета за финансовото състояние, когато дружеството е поело юридическо или конструктивно

задължение в резултат на минало събитие и има вероятност да се реализира негативен паричен поток, за да се погаси

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

задължението. Ако задължението има материален ефект, провизията се определя като очакваният бъдещ паричен поток

се дисконтира с лихвен процент, която отразява текущата пазарна оценка на парите във времето и там, където е

подходящо, специфичния за задължението риск.

Съгласно Закона за дружествата със специална инвестиционна цел, дружеството е задължено да разпредели дивидент в

размер не по-малко от 90% от печалбата, коригирана с ефектите от сделките с инвестиционни имоти, извършени през

годината. Тези ефекти включват нетните печалби/(загуби) от последващи оценки на инвестиционните имоти.

2.24. Счетоводни преценки, приблизителни оценки и предположения

Преценки

При прилагането на възприетите счетоводни политики, ръководството на дружеството е направило следните преценки,

които имат ефект върху сумите, признати във финансовия отчет:

Оперативен лизинг

Дружеството има сключени договори за отдаване под наем на недвижими имоти. Ръководството счита, че дружеството

запазва всички съществени рискове и изгоди от собствеността на тези имоти, поради което договорите се отчитат като

оперативен лизинг.

Приблизителни оценки и предположения

Обезценки на вземания

Дружеството прилага модела на очакваните кредитни загуби за целия срок на всички търговски вземания, използвайки

опростения подход, допускан от МСФО 9, и на база матричен модел за процента на загубата.

Обезценката на вземанията се начислява чрез съответна кореспондентна корективна сметка за всеки вид вземане към

статията “Обезценка на активи” на лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за

годината).

Обезценка на инвестиции в дъщерни дружества

В края на всеки отчетен период ръководството прави оценка дали съществуват индикации за обезценка на неговите

инвестиции в дъщерни дружества. Като основни индикатори за обезценка се приемат: значително редуциране на обема

(над 25%) или преустановяване дейността на дружеството, в което е инвестирано; отчитане на загуби за по-

продължителен период от време (над три години), както и отчитане на отрицателни нетни активи или активи под

регистрирания основен капитал.

Справедлива стойност

Някои от счетоводните политики и оповестявания на Дружеството изискват оценка на справедливи стойности за не-

финансови активи .

Дружеството е приело политика за ежегодна оценка на справедливите стойности, чрез възлагане на оценката на

независими външни оценители. Оценителският екип носи общата отговорност за всички значителни оценки,

включително справедливи стойности в Ниво 3, и докладва директно на Изпълнителния Директор.

Оценителският екип ежегодно преглежда значителните ненаблюдаеми входящи данни и корекции на оценките. Ако

информация от трети страни, като пазарни нива, анализи на лихвени нива се използва за оценка на справедливи

стойности, тогава оценителският екип оценява получените доказателства от трети страни, за да се подкрепи

заключението, че такива оценки отговарят на изискванията на МСФО, включително нивото в йерархията на

справедливите стойности, в което такива оценки трябва да бъдат класифицирани.

Значими въпроси, свързани с оценките, се докладват на Одит комитета на Дружеството.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Когато оценява справедливата стойност на актив или пасив, Дружеството използва наблюдаеми данни, доколкото е

възможно. Справедливите стойности се категоризират в различни нива в йерархията на справедливите стойности на

базата на входящите данни в техниките за оценка, както следва:

 Ниво 1: котирани цени (некоригирани) на активни пазари за сходни активи или пасиви.

 Ниво 2: входящи данни различни от котирани цени, включени в Ниво 1, които, пряко (т.е. като цени) или косвено (т.е.

получени от цени), са достъпни за наблюдаване за актива или пасива.

 Ниво 3: входящи данни за актива или пасива, които не са базирани на наблюдаеми пазарни данни (ненаблюдаеми

входящи данни).

Ако входящите данни, използвани за оценка на справедливата стойност на актива или пасива, могат да се категоризират

в различни нива от йерархията на справедливите стойности, тогава оценката на справедливата стойност се категоризира

в нейната цялост в това ниво от йерархията на справедливите стойности, чиято входяща информация е от значение за

цялостната оценка.

2.25 Материални запаси

Дружеството отчита като материални запаси активи, които са:

а) държани за продажба в обичайния ход на стопанската дейност;

б) намиращи се в процес на производство за такава продажба; или

в) под формата на материали или запаси, които се изразходват в производствения процес или при предоставянето на

услуги.

В себестойността на материалните запаси се включват всички разходи по закупуването, преработката, както и други

разходи, направени във връзка с доставянето им до тяхното настоящо местоположение и състояние.

Разходите за закупуване на материалните запаси включват покупната цена, митните сборове и други данъци (различни

от тези, които впоследствие предприятието може да си възстановява от данъчните органи), транспортните разходи и

други, които могат директно да се отнесат към придобиването на завършените стоки, материалите и услугите.

Търговските отстъпки, рабати и други подобни компоненти се приспадат при определяне на покупната стойност.

Дружеството отчита като материални запаси и имоти, при кумулативно изпълнение на следните условия::

 дружеството придобива земя, върху която ще се изграждат сгради (апартаменти), чиито стойности ще се възстановят

предимно чрез продажба; и

 балансовата стойност на земята ще се възстанови предимно чрез нейната продажба или чрез продажбата на правото

на строеж върху нея, заедно с продажбата на изградените върху нея сгради;

Като “Продукция” в баланса се посочва себестойността на изградените от Дружеството недвижими имоти, за които има

разрешение за ползване и чиято стойност ще се възстанови чрез продажба.

Като «Незавършено производство» в баланса се посочва разходите свързани с изгражданите от Дружеството недвижими

имоти, чиято реализация ще бъде последством продажба и за които към датата на баланса няма издадено разрешение

за ползване.

Материалите се изписват по конкретно определена цена.

Материалните запаси се оценяват по по-ниската от себестойността и нетната реализируема стойност.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

3. ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

ЗЕМИ

Прилежащ терен към сграда Инженерен корпус – гр.Пловдив, ул.Нестор

Абаджиев № 37

177

125

Поземлени имоти 83 753 кв.м. – гр.Пловдив, местност Парк Отдих и култура

6 280

5 925

Поземлени имоти 118 521 кв.м. – с.Крумово, обл.Пловдив

7 111

6 917

Земеделски земи 48 554 кв.м. – местност Алепу, община Созопол, обл.Бургас

2 606

2 548

1/3 от незастроен терен ПИ № 845 – 303 кв.м. - гр.София, район Младост,

местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална карта)

558

1/3 от незастроен терен ПИ № 1897 – 245 кв.м. – гр.София, район Младост,

местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална карта)

451

Незастроен терен ПИ № 68134.4081.9471 (част от стар 1897)- 396 кв.м.

гр.София, район Младост, местност Къро (преобразуван съгласно изменение

кадастрална карта)

1 184

Незастроен терен ПИ 68134.4081.9473 (стар 845) - 824 кв.м. гр.София, район

Младост, местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална

карта)

2 464

Незастроен ТеренПИ 68134.4081.9474 (стар 845) - 87 кв.м. гр.София, район

Младост, местност Къро (преобразуван съгласно изменение кадастрална

карта)

260

Незастроен терен ПИ 68134.4081.9466 – 177 кв.м., гр.София, район Младост,

местност Къро

529

Незастроен терен ПИ 68134.4081.9467 – 61 кв.м., гр.София, район Младост,

местност Къро

182

Незастроен терен ПИ 68134.4081.9468 – 529 кв.м., гр.София, район Младост,

местност Къро

1 582

268

Незастроен терен ПИ 68134.4081.9470 – 7585 кв.м., гр.София, район Младост,

местност Къро, (преобразуван съгласно изменение кадастрална карта,

включващ част от стар имот 1897)

22 680

3 836

Незастроен терен ПИ 68134.4081.9472 – 380 кв.м., гр.София, район Младост,

местност Къро

1 136

192

УПИ 10135.5071.57, гр.Варна, кв.Аспарухово, местност Арабтабия

7 896

7 943

ОБЩО инвестиционни имоти - земи

54 087

28 884

СГРАДИ

Инженерен корпус – гр.Пловдив, ул.Нестор Абаджиев № 37

3 598

1 787

Общежитие „Добре дошли” – гр. Плевен, ул.Сторгозия № 187

1 526

1 507

Самостоятелен обект в сграда – Магазин № 1, гр.София, бул.Тодор

Александров № 144

2 276

2 147

15 броя едноетажни сгради в УПИ 10135.5071.57, гр.Варна, кв.Аспарухово,

местност Арабтабия

327

265

Общо инвестиционни имоти – сгради

7 727

5 706

ОБЩО ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ

61 814

34 590

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Движението на инвестиционните имоти през 2025г. е, както следва:

31.12.2025

31.12.2024

BGN'000

Земи

Справедлива стойност в началото на периода

28 884

27 786

Придобити нови имоти

21 183

Продадени имоти

Нетна печалба от промяна в справедливата стойност

4 245

1 098

Нетна загуба от промяна в справедливата стойност

(225)

Справедлива стойност в края на периода

54 087

28 884

Сгради

Справедлива стойност в началото на периода

5 706

5 611

Придобити нови имоти

Продадени имоти

Нетна печалба от промяна в справедливата стойност

2 050

Нетна загуба от промяна в справедливата стойност

(29)

Справедлива стойност в края на периода

7 727

5 706

ОБЩО инвестиционни имоти в края на периода

61 814

34 590

3.1. Отражение на последващите оценки

Отражението на изменението в справедливите стойности на притежаваните от дружеството инвестиционни имоти е

върху следните елементи от отчета:

31.12.2025

31.12.2024

BGN'000

Увеличение на финансовия резултат

6 295

1 194

Общо увеличение

6 295

1 194

Намаление на финансовия резултат

(254)

(1)

Общо намаление

(254)

(1)

Нетен ефект от измененията в справедливата стойност

6 041

1 193

3.2. Определяне на справедливата стойност

Измерването на справедливите стойности на земята и сградите е извършено от независим оценител Димитър Спасов –

регистрационен номер 100102093 на КНОБ, независим оцените Валентин Досев Досев, рег.№ 100101581 на КНОБ,

независим оценител Атанас Неделчев Атанасов, рег.№ 810100341 на КНОБ, независим оценителл инж.Живка Иванова

Иванова с рег.№ 820100033 на КНОБ и независим оценител дружество Брайт Консулт ООД, ЕИК 831186265 и рег.№

902600059 на КНОБ. Оценителите не са свързани лица на дружеството и имат подходяща квалификация и текущ опит в

извършването на оценки на имотите.

Описание на методите за оценка на имотите и ключови предположения, използвани при оценката на имотите:

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

имот

метод на оценка

значителни ненаблюдаеми

хипотези

оценител, лиценз

Парк Отдих и

култура Пловдив

Метод на остатъчната стойност

50% и

Метод на посредственото

сравнение 50%

ГЛП за периода на развитие на

проекта - 6%

норма на печалба 12%

Димитър Спасов,

100102093

Крумово

Метод на остатъчната стойност

50% и

Метод на посредственото

сравнение 50%

"вечна рента" - 8%

ГЛП за периода на развитие на

проекта - 5%

риск от отпадане на наема 2%

норма на печалба 10%

Димитър Спасов,

100102093

Алепу

Метод на сревнителната

стойност 100%

Местоположение, Регулация на

имота, продажна цена

Атанас Атанасов,

810100341

Живка Иванова,

820100033

Местност Къро,

София

Метод на остатъчната стойност

100%

"вечна рента" -8%

ГЛП за периода на развитие на

проекта - 5%

риск от отпадане на наема 5%

норма на печалба 12%

Димитър Спасов,

100102093

Земя и сграда

Инженерен корпус

– гр.Пловдив

Метод на капитализиране на

дохода за сграда 100%

Метод на сравнителните

продажби земя 100%

Месечен наем на кв.м. 11.32 лв.

Лихвена ставка – 8%

Валентин Досев,

100101581

Общежитие „Добре

дошли“ – гр.Плевен

Приходен подход/Остатъчен

метод 100%

Месечен наем на кв.м. – 3,99 евро

Брайт Консулт ООД,

рег.№ 902600059

УПИ ведно с 15 бр.

сгради – гр.Варна,

кв.Аспарухово,

м.Арабтабия

Сравнителен метод 30% и

Приходен подход/остатъчен

метод 70%

Офертна цена, Технически

параметри, текущо състояние

Брайт Консулт ООД,

рег.№ 902600059

Търговски обект –

магазин, гр.София

Метод на сравнителни продажби

100%

Офертна цена, Технически

параметри, текущо състояние

Валентин Досев,

100101581

4. АКТИВИ В ПРОЦЕС НА ИЗГРАЖДАНЕ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Многофункционална сграда в УПИ ІІ и УПИ ІІІ, местност НПЗ „Изток-Къро”,

София, РЗП 92 097 кв.м.

1 102

Преустройство и реконструкция на сграда – общежитие в гр.Плевен

140

Общо:

1 242

5. ДРУГИ АКТИВИ

Други активи

BGN’000

ОБЩО ДМА

BGN’000

Отчетна стойност

на 01.01.2024 г.

Отписана

( 3 )

на 31.12.2024 г.

Придобити

на 31.12.2025 г.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Амортизация

на 01.01.2024 г.

( 3 )

Отписана

на 31.12.2024 г.

на 31.12.2025 г.

Балансова стойност

на 01.01.2024 г.

на 31.12.2024 г.

на 31.12.2025 г.

6. ИНВЕСТИЦИИ В ДЪЩЕРНИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Дата на

Процент

31.12.2025г.

31.12.2024г.

придобиване

участие

BGN’000

„Актив сървисиз“ ЕООД

29.04.2008 г.

100 %

100

Обезценка на инвестиция в дъщерно

дружество „Актив Сървисиз“ ЕООД

100%

(100)

„Рест енд Флай“ ЕООД

15.05.2023

100%

10 934

10 884

„Ти Ей Пропъртис“ ЕАД

01.12.2025

100%

13 630

ОБЩО

24 564

10 884

На 02.10.2025г. Съветът на директорите на Актив Пропъртис АДСИЦ в качеството си на едноличен собственик на капитала

на дъщерното дружество „Рест енд Флай“ ЕООД и отчитайки необходимостта от финансиране на дейносттта на

последното прие решение за увеличение капитала на дъщерното дружество на основание чл. 137, ал. 1, т. 1 от

Търговския закон във връзка с чл. 147, ал. 2 от Търговския закон. Капиталът на „Рест енд Флай“ ЕООД е увеличен с

изадаване на нови 500 дружествени дяла, всеки с номинална стойност от 100 лева и обща номинална стойност 50 000

лева.

На извънредно заседание на Общо събрание на акционерите от 27.11.2025г. се взе решение, позовавайки се на

изискванията на чл.114, т.1 от ЗППЦК и на разпоредбите на чл. 28, ал. 2 от ЗДСИЦДС, да се придобият акциите на

специализирано дружество „Ти Ей Пропъртис“ АДСИЦ.

На 01.12.2025 г. бяха придобити 100 % от акциите на „ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС“ ЕАД, с ЕИК 200536466, чийто предмет на

дейност е: придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и

подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Продавач

на акциите е „Алтерон“ АДСИЦ, с ЕИК 148146418.

На 12.12.2025г. Съветът на директорите на Актив Пропъртис АДСИЦ в качеството си на едноличен собственик на капитала

на дъщерното дружество „ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС“ ЕАД и отчитайки необходимостта от финансиране на дейността на

последното прие решение съгласно чл. 219, ал. 2 от Търговския закон да увеличи капитала на дъщерното дружество с

издаване на нови 13 000 броя обикновени поименни акции с право на глас, всяка с номинална стойност 10 лева и обща

номинална стойност 130 000 лева.

На 18.12.2025 г. „АКТИВ ПРОПЪРТИС“ АДСИЦ е вписан в Търговския регистър към Агенция по вписванията като едноличен

собственик на капитала на „ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС“ ЕАД, с ЕИК 200536466.

Към 31 Декември 2025 г. инвестицията на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ в дъщерното дружество „Актив Сървисиз“ ЕООД е

обезценена на 100%. (към 31.12.2024г. обезценка 100%), поради отрицателен собствен капитал на „Актив Сървисиз“

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

ЕООД.

Дружеството е извършило преглед за обезценка на инвестицията в „Рест енд Флай“ ЕООД. Ръководството счита, че няма

индикатори налагащи обезценка.

7. АВАНСИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИИ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Платени аванси за придобиване на недвижими имоти, обособени в дружества

5 000

Платени аванси за придобиване на инвестиции в специализирани дружества

13 500

Общо:

5 000

18 500

През м.12.2025г. Актив Пропъртис АДСИЦ придоби 100% от акциите на Ти Ей Пропъртис ЕАД, за която покупка беше

заплатен аванс в размер на 13 500 хил.лв. Сделката се финализира след като се получи изрично одобрението на

акционерите на проведеното Общо събрание на 27.11.2025г., позовавайки се на изискванията на чл.114, т.1 от ЗППЦК и

на разпоредбите на чл. 28, ал. 2 от ЗДСИЦДС

8. ТЪРГОВСКИ И ДРУГИ ВЗЕМАНИЯ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Вземания от клиенти (наеми и консумативи)

Обезценка на вземания от клиенти

( 1 )

Вземания по платен аванс на покупка на търг.обект

103

Вземания по предоставени гаранции

Вземания от дъщерни дружества

Начислени неустойки по сключени договори

638

117

Разходи за бъдещи периоди – застраховка облигация

Общо, в това число:

862

227

Текущи

862

227

Преди приемане на нов клиент, Дружеството прави проучване за кредитните качества на евентуалния бъдещ клиент. В

договорите за продажба са залегнали условия, които гарантират своевременното събиране на вземанията.

В следващата таблица е представен възрастовият анализ на търговските и други вземания:

31 Декември 2025 г.

с ненастъпил

падеж

просрочени

до 6 м.

просрочени

от 6 до 12 м.

просрочени

от 1 до 3 г.

просрочен

и над 3 г.

Общо

BGN’000

Вземания от клиенти

Вземания от свързани лица

Вземане по аванси

103

Вземания по гаранции

Начислени застраховки

Вземания от начислени

неустойки

638

Общо

860

862

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

9. ПАРИЧНИ СРЕДСТВА И ПАРИЧНИ ЕКВИВАЛЕНТИ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Парични средства в разплащателни сметки

Парични средства от емитирана нова облигация - остатък

451

Общо

463

Към 31 Декември 2025г. дейността на Актив Пропъртис АДСИЦ се обслужва от Тексим Банк АД – банка-депозитар,

където дружеството има разкрита разплащателна сметка.

Върху средствата по разплащателната сметка няма наложени ограничения.

Дружеството не е признавало провизия за обезценки за очаквани кредитни загуби върху паричните средства, както към

31.12.2025 г., така и към 31.12.2024 г.

10. СОБСТВЕН КАПИТАЛ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Основен капитал, разпределен в 2 192 011 броя акции

19 728

Премии от емисии (разлика между емисионна и номинална

стойност на емитирани акции) и общи резерви

473

Резерв от последващи оценки на недвижими имоти

411

Неразпределена печалба от минали години

7 783

7 359

Непокрита загуба от минали години

( 2 394 )

Текуща печалба/ (загуба)

3 821

424

Общо

29 822

26 001

За отчетната 2025г. Актив Пропъртис АДСИЦ реализира счетоводен финансов резултат печалба в размер на 3 821 хил.лв.

Съгласно разпоредбите на чл.29, ал.1 от ЗДИСЦДС Актив Пропъртис АДСИЦ следва да разпредели като годишен дивидент

минимум 90% /деветдесет процента/ от реализираната печалба от дейността си, която печалба подлежи на

преобразуване, както следва:

Финансов резултат към 31.12.2025г.

3820 881.97

Разходи от последващи оценки на недвижими имоти ( + )

253 917.11

Приходи от последващи оценки на недвижими имоти ( - )

6294 525.15

Плащания за погасяване на главници по банкови кредити по чл.26, ал.2, т.2 от ЗДСИЦДС ( - )

4287 000.00

Финансов резултат съгласно чл.29, ал.3 от ЗДСИЦДС (1+2-3-4)

-6506 726.07

След преобразуването Актив Пропъртис АДСИЦ формира загуба и не следва да разпределя дивидент.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

11. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ПО КРЕДИТИ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Задължения по дългосрочен банков кредит

960

1 140

Задължения по банков кредит-овърдрафт

7 548

7 542

Общо, това число:

8 508

8 682

Нетекущи

8 328

8 502

Текущи

180

Отпуснатите средства са използвани за придобиване на недвижими имоти, обособени в дружества. Ипотекирани са

имоти като обезпечение по предоставения кредит.

През 2025г. Дружеството сключи договор за банков кредит с цел финансиране заплащане на на данък добавена стойност

за новопридобити имоти, находящи се в гр.София, район Младост, местност Къро, с обезпечение застраховка „Финансов

риск“, който кредит към 31.12.2025г. е изцяло погасен.

11.1 Условия и график на изплащане

Условията по заемите са представени в следващата таблица:

Валута

Лихвен %

Падеж

31.12.2025

BGN’000

31.12.2024

BGN’000

Номинална

стойност

Балансова

стойност

Номинална

стойност

Балансова

стойност

Стандартен

кредит

BGN

РЛПККК + надбавка от

1,41%, не по-малко от

2,2%

12.2031г.

960

1 140

Стандартен

кредит-овърдрафт

BGN

РЛПККК + надбавка от

1,41%, не по-малко от

2,2%

01.2033г.

7 548

7 542

11.2 Равнение на измененията на задълженията, произтичащи от финансови дейности.

Таблицата по-долу представя детайли за промените в задълженията на дружеството, възникващи от финансови

дейности, включително парични и непарични промени. Задължения, възникващи от финансови дейности са тези, за

които са отчетени парични поточи или в бъдеще ще има парични потоци, представени в Отчета за паричните потоци,

като такива от финансови дейности.

01.01.2025г.

Получени

парични

потоци

Погасени

парични

потоци

31.12.2025г.

BGN’000

Задължения по получени

стандартни кредити

8 682

4 115

4 289

8 508

8 682

4 115

4 289

8 508

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

12. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ПО ОБЛИГАЦИОНЕН ЗАЕМ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Емитирани облигации с ISIN код BG2100019228

30 000

Емитирани облигации с ISIN код BG2100007256

23 470

Общо, това число:

53 470

30 000

Нетекущи

53 470

30 000

На свое заседание от 24.04.2025г. Съвета на директорите на „Актив пропъртис“АДСИЦ взе решение за издаване на нова

емисия обикновени, безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени, неконвертируеми

облигации при следните параметри:

 ISIN код на емисията BG2100007256

 Обща номинална стойност на облигационния заем: 12 000 000 EUR /дванадесет милиона евро/

 Обща емисионна стойност на облигационния заем: 12 000 000 EUR /дванадесет милиона евро/

 Валута на емисията: евро

 Брой облигации: 12 000 /дванадесет хиляди/

 Номинална стойност на една облигация: 1000 /хиляда/ евро

 Емисионна стойност на една облигация: 1000 /хиляда/ евро

 Минимален размер, при който заемът се счита за сключен: 6 000 000 /шест милиона/ евро

 Срок (матуритет) на облигационния заем: 7 /седем/ години /84 месеца/, считано от датата на сключване на

заема /издаване на емисията/ с 3 /три/ години гратисен период

 Амортизация на главницата: Първа, втора и трета – гратисен период без погашения по главницата.

 От четвъртата до седмата година - осем плащания по главницата, всяко на стойност 1 500 000 (един милион и

петстотин хиляди) евро

 Лихва: променлив лихвен процент, формиран от стойността на индекса 6M EURIBOR плюс надбавка 1,00 % /един

процент/, но не по-малко от 3,00 % /три процента/ и не повече от 5.00% /пет процента/, проста лихва на годишна

база, начислявана при лихвена конвенция Реален брой дни в периода към Реален брой дни в годината

(Actual/365L,ISMA – Year). Стойността на 6-месечния EURIBOR се взема 3 /три/ работни дни преди падежа на

всяко лихвено плащане съгласно официално публикуваната стойност от European Money Markets Institute и към

нея се добавя надбавка от 100 базисни точки (1.00 %), като общата стойност на сбора им не може да е по-ниска

от 3,00 % годишно и не по-висока от 5.00% годишно. В случай, че така получената стойност е по-ниска от 3,00%,

се прилага минималната стойност от 3,00 % годишна лихва. В случай, че така получената стойност е по-висока от

5.00%, се прилага максималната стойност от 5.00% годишна лихва. Получената по описания метод лихва се

фиксира и прилага съответно за предстоящия 6-месечен период, след което описаният алгоритъм се прилага

отново. Размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни периоди се изчислява като получената

фиксирана стойност се прилага като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации,

съответно върху остатъчната главница, за отделните 6-месечни периоди, при закръгляне до втория знак след

десетичната запетая. За първият шестмесечен период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три)

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

работни дни преди емитирането на облигационния заем. В случай, че за датата, към която трябва да се вземе

стойността на 6-месечния EURIBOR, по една или друга причина официално не е обявена стойност, за изчисление

на лихвения процент по облигацията дружеството ще използва последно обявената стойност, за дата

предхождаща датата, към която следва да се вземе стойността на индекса

 Период на лихвеното плащане: на 6 месеца – 2 пъти годишно

 Начин на извършване на лихвеното плащане: Първото лихвено плащане е дължимо след изтичане на 6 (шест)

месеца от датата на сключване на облигационния заем, а следващите лихвени плащания ще се извършват при

изтичане на 6 (шест) месеца. В случай че датата на лихвеното плащане съвпада с неработен ден, плащането се

извършва на първия следващ работен ден. Размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни периоди се

изчислява като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно върху

главницата, за отделните 6-месечни периоди, при закръгляване до втория знак след десетичната запетая. Всички

лихвени и главнично плащания, дължими за една облигация се извършват в евро. Право да получат главнични и

лихвени плащания имат облигационерите, вписани в книгата на облигационерите, водена от „Централен

депозитар“ АД, 1 (един) работен ден преди датата на съответното лихвено плащане, съответно 3 (три) работни

дни преди датата на последно лихвено/главнично плащане, което съвпада с пълния падеж на емисията.

Плащането на лихвите, съответно главничното плащане по облигационния заем ще се извършват чрез

„Централен депозитар“ АД, съгласно сключен договор.

 Цел на облигационния заем: Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани в съответствие с текущата

инвестиционна стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз. Инвестиционен фокус на

емитента ще бъдат придобиванията на недвижими имоти и реализирането на потенциални инвестиционни

проекти, включително чрез придобиване на дялови участия в специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС.

Средствата ще бъдат използвани и за погасяване на задължения на емитента, включително възникнали при

пласиране на облигационния заем.

 Начин на предлагане: облигациите се емитират при условията на частно пласиране (непублично предлагане) по

реда на чл. 205, ал. 2 от Търговския закон чрез покани до инвеститорите (оферти за записване до не повече от

149 лица)

 Обезпечение: За облигациите ще бъдат прилагани съответно разпоредбите на Закона за публично предлагане на

ценни книжа относно обезпечаване на публична емисия облигации. Обезпечението трябва да е в размер не по-

малък от 110 на сто от стойността на вземанията по главницата, и да отговаря на изискванията на чл.100з, ал.1 от

Закона за публичното предлагане на ценни книжа. За обезпечаване вземанията на облигационерите по

главницата на облигационния заем с обща номинална стойност в размер на 12 000 000 евро, включително в

случаите на удължаване срока/падежа на емисията, както и на вземанията за всички дължими върху главницата

лихви, емитентът ще сключи и ще поддържа застраховка на плащанията по облигационната емисия срещу риск

от неплащане, в полза на Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за застраховането. След

изтичане на 180 дневен срок от емитирането на облигациите Емитентът планира да замени обезпечението с

ипотека на недвижими имоти в полза на Довереника на облигационерите..

От 2022г. Дружеството има емитирана и друга емисия облигация с обща номинална стойност 30 000 000 BGN. /тридесет

милиона лева/, на която е присвоен ISIN код BG2100019228.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Емитирани са 30 000 /тридесет хиляди/ броя безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени,

неконвертируеми, обикновени облигации с номинална стойност 1 000 /хиляда/ лева.

От 01.08.2024г. с решение на Българска фондова борса АД облигационната емисия е допусната до търговия на Сегмент за

облигации на Основния пазар BSE с борсов код АКТВ.

Средствата от облигационния заем са използвани за покриване на разходите по емисията, погасяване на текущи

задължения и в съответствие с текущата инвестиционна стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството

лиценз. Инвестиционен фокус на емитента са придобиванията на недвижими имоти и реализирането на потенциални

инвестиционни проекти, включително чрез придобиване на дялови участия в специализирани дружества съгласно

ЗДСИЦДС

Лихвата по облигационната емисия е плаващ лихвен процент, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %,

но не по-малко от 4.00 % и не повече от 6.50 %, при лихвена конвенция ISMA – реален брой дни в периода към реален

брой дни в годината (Actual/365L, ISMA – Year). Три работни дни преди падежа на всяко лихвено плащане се взема

обявената за този ден стойност на 6-месечния EURIBOR и към нея се добавя надбавка от 100 базисни точки (1%), като

общата стойност на сбора им не може да надвишава 6.50% годишно. В случай, че така получената стойност е по-ниска от

4%, се прилага минималната стойност от 4% годишна лихва. Получената по описания метод лихва се фиксира и прилага

съответно за предстоящия 6-месечен период, след което описаният алгоритъм се прилага отново. За първия шестмесечен

период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни преди емитирането на облигационния заем.

Размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни периоди се изчислява като получената фиксирана стойност се

прилага като проста лихва върху номиналната стойност на притежаваните облигации, съответно върху остатъчната

главница, за отделните 6-месечни периоди, при закръгляне до втория знак след десетичната запетая.

Облигационният заем е за срок от 9 /девет/ години с период на лихвено плащане на 6 месеца и падеж на лихвените

плащания съответно на 07.06.2023г.; 07.12.2023г.; 07.06.2024г.; 07.12.2024г.; 07.06.2025г.; 07.12.2025г.; 07.06.2026г.;

07.12.2026г.; 07.06.2027г.; 07.12.2027г.; 07.06.2028г.; 07.12.2028г.; 07.06.2029г.; 07.12.2029г.;07.06.2030г.; 07.12.2030г.;

07.06.2031г.; 07.12.2031г.

Изплащането на главницата е дължимо на вноски от 3 000 000 лв. от 2027 до 2031 г., като съответно датите на

главничните плащания са както следва: 07.06.2027г.; 07.12.2027г.;07.06.2028г.; 07.12.2028.; 07.06.2029г.; 07.12.2029г.;

07.06.2030г.; 07.12.2030г.;07.06.2031г.; 07.12.2031г.

Очакваните плащания за лихви през 2025 г., на база 6-месечен EURIBOR и надбавка 1% са 1 200 хил.лв. Очакваните

изходящи потоци, при покачване на плаващия лихвен процент са представени в т.27 Управление на финансовия риск -

лихвен риск.

Облигационната емисия е обезпечена със застрахователна полица и ипотека на недвижими имоти. Плащанията през

2025г. по застраховката възлизат на 123 хил.лв.

13. ПАСИВИ ПО ДОГОВОРИ С КЛИЕНТИ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Задължения по получени аванси по предварителни договори за

продажба на недвижими имоти

1 911

542

Общо

1 911

542

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

14. ЗАДЪЛЖЕНИЯ ЗА ДИВИДЕНТИ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Непотърсен дивидент (от печалба за 2021г.) на акционери с лични

сметки, без инвестиционни посредници

Непотърсен дивидент (от печалба за 2019г.) на акционери с лични

сметки, без инвестиционни посредници

Общо

След изтичане на 5 (пет) години от датата на взимане на решението за разпределяне на дивидент непотърсената сума на

дивидента се признава на приход.

15. ТЪРГОВСКИ И ДРУГИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Задължения към доставчици

Задължения, свързани с персонала (заплати и осигуровки)

Получени гаранции по договори за наем

Задължения по застраховки

181

Данъчни задължения

Начислена лихва по облигация

208

Общо, това число:

235

300

Текущи

235

300

16. ПРИХОДИ ОТ НАЕМ НА ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ

2025

2024

BGN’000

Приходи от наеми

221

272

Общо

221

272

Приходите от наем разпределени по имоти както следва :

2025

2024

BGN’000

Гр.Пловдив, ул.“Нестор Абаджиев“, №37 сграда

197

262

гр.София, м.Къро, кв.6б, УПИ III

Общо

221

272

През 2025г. не са предоставяни отстъпки на наемателите, които да представляват по своята същност изменение на

договорите за наем.

Всички клиенти са базирани в Република България.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

17. ПРОМЯНА В СПРАВЕДЛИВАТА СТОЙНОСТ НА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИМОТИ

2025

2024

BGN’000

Приходи от промяна в справедливата стойност

на инвестиционните имоти

6 295

1 194

Разходи от промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

( 254 )

( 1 )

Общо

6 041

1 193

18. ДРУГИ ДОХОДИ

2025

2024

BGN’000

Приходи от неустойки

690

1 205

Непотърсен дивидент

Общо

691

1 205

19. ВЪНШНИ УСЛУГИ

2025

2024

BGN’000

Разходи за възнаграждение на обслужващо дружество

( 348 )

( 117 )

Разходи за такси и членски внос

( 34 )

( 13 )

Местни данъци и такси

( 273 )

( 171 )

Разходи за застраховки инвестиционни имоти

( 7 )

( 4 )

Разходи за ремонт

( 5 )

Изготвяне на пазарни оценки

( 11 )

( 3 )

Възнаграждение маркетмейкър

( 4 )

Разходи за такси по кредити

( 64 )

( 18 )

Разходи по облигация – застраховка, такса довереник

( 192 )

( 93 )

Такси банка-депозитар

( 9 )

( 6 )

Разходи по охрана

( 18 )

( 11 )

Разходи абонамент софтуер

( 6 )

( 2 )

Консултантски услуги

( 46 )

( 12 )

Одиторски услуги

( 12 )

Други разходи

( 2 )

( 1 )

Общо

( 1 026 )

( 472 )

20. РАЗХОДИ ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ И ЗАПЛАТИ

2025

2024

BGN’000

Възнаграждения и заплати

( 100 )

( 84 )

Разходи за социално осигуряване

( 3 )

Общо

( 103 )

( 87 )

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

21. ДРУГИ РАЗХОДИ

2025

2024

BGN’000

Разходи във връзка със закъснели плащания за местни данъци

и такси към общините

Корекция на ползван данъчен кредит по ЗДДС

Общо

22. ФИНАНСОВИ РАЗХОДИ

2025

2024

BGN’000

Лихва по договор за банкови кредити

( 285 )

( 242 )

Лихва /начислена/ по облигация

( 1 697 )

( 1 445 )

Общо

( 1 982 )

( 1 687 )

23. СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА

Свързани лица с „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са:

 „Актив Сървисиз” ЕООД – дъщерно и обслужващо дружество

 „Рест енд Флай“ ЕООД – дъщерно дружество

 „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – дъщерно дружество

 Ключов ръководен персонал:

- Теодора Георгиева Якимова-Дренска – изпълнителен член на СД

- Илия Йорданов Цветков - член на СД

- Цветан Димитров Григоров - член на СД

23.1. Сделки с дъщерни предприятия

2025

2024

BGN’000

Възнаграждение на обслужващо дружество

( 348 )

( 117 )

Вземания от дъщерни дружества

Условията, при които са извършвани сделките, не се отклоняват от пазарните цени за подобен вид сделки.

23.2. Възнаграждения на ключовия управленски персонал (Съвет на директорите)

Възнаграждението на ключовия управленски персонал, включително осигурителни вноски за сметка на работодателя, е

както следва:

2025

2024

BGN’000

Възнаграждения и осигуровки

( 92 )

( 77 )

Общо

( 92 )

( 77 )

Месечното възнаграждение на ръководните служители, считано от 01.01.2025г. до 30.11.2025г., е както следва:

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

 Изпълнителен директор – две минимални заплати нетно

 Председател на Съвета на директорите – две минимални заплати нетно

 Независим член на Съвета на директорите – две минимални заплати нетно

Месечното възнаграждение на ръководните служители, считано от 01.12.2025г., е както следва:

 Изпълнителен директор – три минимални заплати нетно

 Председател на Съвета на директорите – три минимални заплати нетно

 Независим член на Съвета на директорите – три минимални заплати нетно

Към 31.12.2025 г. няма неизплатени възнаграждения на ключовия управленски пресонал.

24. ОГРАНИЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ

Съгласно чл.60, ал.1 от Устава на Дружеството (изменен с решение на ОСА от 28.06.2023г.) максималният допустим

размер на разходите за управление на дружеството в рамките на една календарна година, не могат да надхвърлят 20%

/двадесет процента/ от стойността на активите по баланса, включен в Годишния финансов отчет на Дружеството за

годината, предхождаща начисляването на разходите.

Следващите таблици представя изпълнението на ограничителното условие:

2025г.

2024г.

BGN'000

Възнаграждение на обслужващото дружество

(348)

(117)

Възнаграждения и осигуровки

(103)

(86)

Възнаграждение одитор

(12)

Възнаграждение оценители

(11)

(3)

Такси КФН, ЦД, БФБ, маркетмейкър

(37)

(13)

Банка депозитар

(24)

(6)

Общо Разходи за управление

(535)

(237)

Стойност на актива на баланса

65 533

65 247

% на разходите спрямо актива на баланса

0.82%

0.36%

Съгласно чл.60, ал.2 от Устава на Дружеството (изменен с решение на ОСА от 28.06.2023г.) годишният размер на

разходите възнаграждение на третите лица по чл.27, ал.4 не могат да надхвърлят 10% /десет процента/ от стойността на

активите по баланса, включен в Годишния финансов отчет на Дружеството за годината, предхождаща начисляването на

разходите.

Следващите таблици представя изпълнението на ограничителното условие:

2025г.

2024г.

BGN'000

Възнаграждение на обслужващото дружество

(348)

(117)

Общо Разходи за управление

(348)

(117)

Стойност на актива на баланса

65 533

65 247

% на разходите спрямо актива на баланса

0.53%

0.18%

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

25. ДОХОД НА АКЦИЯ

2025

2024

BGN’000

Финансов резултат в хил. лв

3 821

424

Брой акции (хил.)

2 192

Доход на акция в лева

1.743

0.193

26. УПРАВЛЕНИЕ НА ФИНАНСОВИЯ РИСК

В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни финансови рискове, които включват:

пазарен риск (състои се от валутен риск, лихвен риск и друг ценови риск), кредитен риск и ликвиден риск.

Общото управление на риска е фокусирано върху трудностите на прогнозиране на финансови пазари и за постигане

минимизирането на потенциалните отрицателни ефекти, които биха могли да се отразят върху финансовите резултати и

състояние на дружеството.

Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта на различни контролни механизми,

въведени за да се определят адекватни цени на услугите, предоставяни от дружеството, да се оценят адекватно

пазарните обстоятелства на извършваните от него инвестиции и формите на поддържане на свободните ликвидни

средства, без да се допуска неоправдана концентрация на даден риск.

По-долу са описани различните видове рискове, на които е изложено дружеството при осъществяване на операциите му,

както и възприетият подход при управлението на тези рискове.

26.1.Пазарен риск

Пазарен е рискът, че справедливата стойност или бъдещите парични потоци на даден актив ще варират поради промени

в пазарните цени. Пазарният риск се състои от валутен, лихвен и друг ценови риск.

Валутен риск

Дружеството не е изложено на валутен риск, защото основно неговите операции и сделки са деноминирани в български

лева и/или евро, доколкото левът е с фиксиран курс спрямо еврото по закон.

Лихвен риск

Европейската централна банка (ЕЦБ) взе решение да запази основния си лихвен процент по депозитите на ниво от 2 на

сто. Според актуалната оценка на финансовата институция, еврозоната до този момент успява да се справи ефективно с

предизвикателствата, породени от американските мита върху вносните стоки. Банката остави без промяна и останалите

ключови ставки – лихвата по рефинансирането се задържа на 2.15 процентни пункта, а тази по пределното кредитиране

остава на ниво 2.40 на сто.

От 01.01.2026г. България премина към Еврозоната и основна парична единица стана Еврото. В следствие на това

Българската народна банка преустановява определянето на основен лихвен процент. Той се определя от Европейската

централна банка.

В конкретната среда икономическите субекти осъществяват дейност при условия на текущи лихвени нива, които

евентуално биха могли да се повишат, като следствие от въздействието на различни фактори, включително

инфлационни такива. Подобни промени биха довели до поскъпването на финансовите ресурси, нарастване на цената

на финансирането, необходимостта от заделянето на по-голям оперативен ресурс за обслужване на задълженията и

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

респективно създаване на предпоставки за нарастване на ликвидния риск.

Облигация ISIN код BG2100019228

Лихвеният процент е плаващ, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 4.00 % и не

повече от 6.50 %. Следващата таблица показва варианти на лихвени плащания при промяна в 6-месечен EURIBOR:

Дата на лихвено плащане

6.50%

BGN'000

07.12.2025г.

602

752

902

978

07.06.2026г.

598

748

898

972

07.12.2026г.

602

752

902

978

07.06.2027г.

598

748

898

972

07.12.2027г.

541

752

902

978

07.06.2028г.

480

600

720

780

07.12.2028г.

420

525

630

683

07.06.2029г.

360

450

540

585

07.12.2029г.

301

375

450

487

Облигация ISIN код BG2100007256

Лихвеният процент е плаващ, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 3.00 % и не

повече от 5.00 %. Следващата таблица показва варианти на лихвени плащания при промяна в 6-месечен EURIBOR:

Дата на лихвено плащане

EUR'000

29.10.2025г.

180

241

301

29.04.2026г.

179

239

299

29.10.2026г.

180

241

301

29.04.2027г.

179

239

299

29.10.2027г.

180

241

301

29.04..2028г.

179

239

299

29.10.2028г.

180

241

301

29.04.2029г.

157

211

262

29.10.2029г.

135

180

226

Лихвените задължения по емитираната облигация са изложени на риск от промяна на 6-месечен EURIBOR. Лихвеният

процент е плаващ, равен на сума от 6-месечен EURIBOR + надбавка от 1.00 %, но не по-малко от 4.00 % и не повече от

6.50 %. Следващата таблица показва варианти на лихвени плащания при промяна в 6-месечен EURIBOR:

Ценови риск

Дружеството е изложено на ценови риск, произтичащ от промените в пазарните цени на недвижимите имоти.

26.2.Кредитен риск

Кредитният риск е основно рискът, при който клиентите и другите контрагенти на дружеството няма да бъдат в състояние

да изплатят изцяло и в обичайно предвидените срокове дължимите от тях суми по депозити, търговски и други

вземания. Основните финансови активи на дружеството носители на кредитен риск са парични средства в банкови

сметки (текущи), вземания от клиенти и други краткосрочни вземания. Събираемостта и концентрацията на вземанията

се контролират текущо и стриктно от финансовия отдел, съгласно установената политика на дружеството. За целта

ежедневно се прави преглед на откритите позиции по клиенти, както и получените постъпления, като се извършва

равнение и анализ.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

Вземанията от клиенти са представени в отчета за финансовото състояние в нетен размер, след приспадане на

начислените обезценки по съмнителни и трудносъбираеми вземания. Такива обезценки са направени където и когато са

били налице събития, идентифициращи загуби от несъбираемост съгласно предишен опит.

Балансовата стойност на финансовите активи представлява максималната кредитна експозиция.

Търговски и други вземания

Експозицията към кредитен риск е в резултат на индивидуалните характеристики на отделните клиенти. Въпреки това,

ръководството отчита риск от спад в икономическите показатели в страната, тъй като тези фактори могат да окажат

влияние върху кредитния риск. Всички приходи на дружеството се дължат на подписани търговски договори за отдаване

на инвестиционни имоти под наем. Ръководството счита, че няма концентрация на кредитен риск.

Ръководството на дружеството сключва договори с клиенти, обикновенно за период по - дълъг от една финансова година

и признава загуби от обезценка за тези клиенти. При наблюдението на кредитния риск клиентите се групират по

кредитните си характеристики, включително и дали те са физическо или юридическо лице, времеви профил, падеж и

съществуване на предишни финансови затруднения.

Дружеството начислява обезценка, която представлява неговата приблизителна оценка за възникнали загуби по

отношение на търговските и други вземания.

Пари и парични еквиваленти

Дружеството разполага с пари и парични еквиваленти към 31 Декември 2025г., възлизащи на 463 хил. лева (31.12.2023:

86 хил. лева), което представлява максималната им кредитна експозиция. Парите и паричните еквиваленти се намират в

банкови и финансови институции, оценявани по последна информация от съответните банки с ( BBB- )

26.3.Ликвиден риск

Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние да посрещне безусловно

всички свои задължения съгласно техния падеж. То провежда консервативна политика по управление на ликвидността,

чрез която постоянно поддържа оптимален ликвиден запас парични средства и добра способност на финансиране на

стопанската си дейност. Текущо матуритетът и своевременното осъществяване на плащанията се следи от финансовия

отдел, като се поддържа ежедневна информация за наличните парични средства и предстоящите плащания. Свободните

средства са инвестирани в краткосрочни депозити при подходящи лихвени равнища.

Дружеството управлява ликвидния риск чрез поддържане на адекватни резерви, банкови облекчения и резерви за

заеми, като непрекъснато наблюдава прогнозните и реалните парични потоци, както и чрез съчетаване на профили на

падежа на финансовите активи и пасиви.

26.4. Управление на капиталовия риск

Основната цел на управлението на капитала на дружеството е да се осигури стабилен кредитен рейтинг и капиталови

показатели, с оглед продължаващото функциониране на бизнеса и увеличаване на стойността му за акционерите.

Дружеството управлява капиталовата си структура и я изменя при необходимост, в зависимост от промените в

икономическите условия. Дружеството следи пазарната си капитализация, която има пряко влияние върху стойността му

за акционерите. Освен това дружеството следи нивото на собствения капитал, привлечените средства, съотношение

привлечени средства към собствен капитал, както и съотношението имоти към собствен капитал.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

31.12.2025

31.12.2024

BGN’000

Основен капитал

19 728

Преоценъчни резерви

411

Премийни резерви

473

Финансов резултат

9 210

5 389

Общо собствен капитал

29 822

26 001

Инвестиционни имоти (Приложение 3)

61 814

34 590

Задължения

64 128

39 532

Коефициент на задлъжнялост (задължения към собствен капитал)

2.15

1.52

Имоти към собствен капитал

2.07

1.33

27. УСЛОВНИ АНГАЖИМЕНТИ

Дружеството няма заведени съдебни дела и няма условни ангажименти

28. ДРУГИ ОПОВЕСТЯВАНИЯ

28.1 Макроикономическа среда

След почти напълно преодолените последствия от пандемията - COVID-19, които допреди година-две се отразяваха

сериозно на световната икономика и пазарната среда, настоящи събития с отрицателно въздействие са войната в

Украйна, военните конфликти в Близкия изток. Нагласите за поетапно мирно уреждане все още са само намерения,

така че избухналият в началото на 2022 г. военен конфликт между Русия и Украйна продължава да е централно

събитие, което оказва силно отрицателно общо въздействие. По своята същност това е съвременна

конвенционална война с мащабно негативно влияние върху стабилността на Стария континент и европейската

икономика. Ситуацията в Близкия изток и доскорошните военните действия, преди примирието между Израел и

Хамас, от една страна и между Израел и Хисбула, от друга, допълнително застрашават стабилността и икономическия

климат и са предпоставка за допълнителна нестабилност в региона и дори в Европа. Тези конфликти и свързаните с тях

процеси, включително ефектите от налаганите санкции, имат съществен ефект, както по отношение икономиките на

отделните страни, така спрямо глобалните икономически процеси и са предпоставка за несигурност, в по-голяма или

по-малка степен.

28.2. Въпроси свързани с устойчивостта, климата и екологията

Глобалната икономика функционира в среда и условия, характеризиращи се с наличие на редица фактори, влияещи

върху климата и водещи до климатични промени и промени в околната среда. Тези фактори по своята същност

представляват съществено предизвикателство по отношение на устойчивостта и устойчивото развитие, като цяло.

„Актив Пропъртис” АДСИЦ е дружество, чиято основна дейност не оказва пряко влияние върху околната среда и

дружеството не е идентифицирало значителни рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли да

окажат негативно и съществено влияние върху финансовите отчети на Дружеството.

Дружеството възприема опазването на околната среда и намаляването на скоростта на настъпване на климатичните

промени като част от своята корпоративна политика за социална отговорност и развива своята дейност, съобразявайки се

с изискванията за опазване на околната среда.

Дейностите свързани с отговорното използване на ресурсите и защита на околната среда са:

 Издаване на електронни фактури и намаляване на разходите за хартия и печатни консумативи;

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

 Използване на материали с дигитално съдържание;

 Имотите притежавани от „Актив Пропъртис” АДСИЦ се експлоатират при спазване на Закона за управление на

отпадъците;

 Наемателите се задължават при осъществяване на своята дейност да се съобразяват с изискванията на ЗУО,

подзаконовите нормативни актове по неговото прилагане, както и с националните и регионалните политики и

планове по опазване на околната среда и управление на отпадъците;

 В зависимост от спецификата на дейността си, наемателите прилагат и разделно събиране на отпадъците.

Ръководството периодично оценява въздействието на свързаните с устойчивостта, климата и екологията въпроси и следи

за предстоящи екологични разпоредби и регулаторни промени, които биха могли да окажат влияние върху бъдещите

парични потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на Дружеството. Целта на този анализ е подобряване

на собствената стратегия за устойчиво развитие и техния мениджмънт, задържат се постоянните и се привличат нови

клиенти, като тяхната лоялност се увеличава, в резултат от което се увеличават пазарните дялове, заемат се нови пазарни

ниши и се подобряват финансовите резултати; повишава се репутацията и доверието на инвеститорите, кредиторите и

обществото към дружеството, в резултат от което те получават по-добър достъп до капитали на по-добра цена.

За бъдещи отчетни периоди биха могли да бъдат наложени допълнителни изисквания за докладване и оповестяване,

включително по отношение на изискванията за отчитане на въпросите за устойчивостта.

29. СЪБИТИЯ СЛЕД ДАТАТА НА БАЛАНСА

След края на отчетния период са настъпили следните събития, които биха могли да окажат съществено влияние върху

имущественото и финансовото състояние на дружеството в бъдеще.

 Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026 г., официалната парична

единица и законно платежно средство в Република България е еврото. Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева

за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална валута в Република България представлява промяна във

функционалната валута, която ще бъде отчетена перспективно и не представлява коригиращо събитие след

датата на финансовия отчет.

Дружеството не очаква съществени ефекти от превалутиране на началните салда към 1 януари 2026 г. в евро и от

процеса по промяна във функционалната (отчетна) валута.

 В края на февруари 2026 г. започна военен конфликт между САЩ и Израел, от една страна и Иран, от друга.

Последиците от конфликта оказващи влияние върху икономиката са:

- Ръст на цените на петрола и природния газ с потенциално последващо увеличение на инфлацията.

- Проблеми по веригата на доставки, при които стоките не могат да достигнат до крайната си дестинация.

- Спад на фондовите пазари в глобален мащаб, който може да доведе до повишаване на цената на капитала и да

затрудни набирането на финансиране. Това може да окаже влияние върху плановете за разширяване и

инвестиции на о предприятията.

- Въздействие върху счетоводни оценки, прогнози за паричните потоци, финансови ковенанти и оценката

относно способността на определени бизнеси да продължат нормално дейността си.

АКТИВ ПРОПЪРТИС АДСИЦ

Годишен финансов отчет

31 Декември 2025г.

(индивидуален)

Пояснителните приложения от стр.7 до стр. 43 са неразделна част от отчетите

- Повишен риск от измами, включително киберизмами.

Ръководството не очаква това събитие да има преки ефекти върху дейността на дружеството.

 На 23 януари 2026 г. Съветът на директорите на Актив Пропъртис АДСИЦ взима решение за смяна състава на

членовете на Съвета на директорите на дъщорното дружество „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД, както и изпълнителния

директор. Считано от тази дата членовете на Съвета на директорите на Ти Ей Пропъртис ЕАД са в състав: Теодора

Якимова-Дренска, Цветан Григоров и Актив Сървисиз ЕООД. Дружеството се представлява от Теодора Якимова-

Дренска.

Настоящият отчет е одобрен от СД на Актив Пропъртис АДСИЦ на 30 Март 2026г.

Съставител: Изпълнителен директор:

Актив Сървисиз ЕООД, Теодора Георгиева Якимова-Дренска

Красимира Панайотова – Управител

KRASIMIRA

ANGELOVA

PANAYOTOVA

Digitally signed by

KRASIMIRA ANGELOVA

PANAYOTOVA

Date: 2026.03.30

17:17:20 +03'00'

TEODORA

GEORGIEVA

YAKIMOVA-

DRENSKA

Digitally signed by

TEODORA GEORGIEVA

YAKIMOVA-DRENSKA

Date: 2026.03.30

17:20:31 +03'00'

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 1 / 31

ДОКЛАД НА РЪКОВОДСТВОТО

ЗА ДЕЙНОСТТА НА „АКТИВ ПРОПЪРТИС“ АДСИЦ ПРЕЗ 2025 г.

със съдържание съгласно чл. 39 от ЗСч, чл. 100н от ЗППЦК, чл. 10 и чл. 20 от

Наредба № 2 на КФН, чл. 31 от ЗДСИЦДС и чл. 247 от ТЗ

Дата 30.03.2026 г.

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 2 / 31

1. ОБЕКТИВЕН ПРЕГЛЕД, КОЙТО ПРЕДСТАВЯ ВЯРНО И ЧЕСТНО РАЗВИТИЕТО И РЕЗУЛТАТИТЕ ОТ

ДЕЙНОСТТА НА ПРЕДПРИЯТИЕТО, КАКТО И НЕГОВОТО СЪСТОЯНИЕ, ЗАЕДНО С ОПИСАНИЕ НА

ОСНОВНИТЕ РИСКОВЕ, ПРЕД КОИТО Е ИЗПРАВЕНО

1.1 ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО

Правна рамка

„Актив Пропъртис” е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, което по реда и при условията

на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел осъществява дейност по инвестиране на

паричните средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на

недвижими имоти).

Дружеството е учредено на 23 декември 2004 г. и е вписано на 20.01.2005 г. в търговския регистър по

фирмено дело 202/2005 г. на Пловдивски Окръжен Съд.

Дружеството е учредено за неопределен срок.

С Решение №272-ДСИЦ от 20 април 2005 г. на Комисията за Финансов Надзор „Актив Пропъртис” АДСИЦ

получи разрешение за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел.

С Решение №3569 от 01.06.2005 г. на Пловдивски Окръжен Съд е вписано увеличение на капитала на

Дружеството от 500 000 лева на 650 000 лева.

С Решение №954 от 08.02.2006 г. на Пловдивски Окръжен Съд е вписано увеличение на капитала на

Дружеството от 650 000 лева на 5 200 000 лева.

С Решение №2683 от 29.03.2007 г. на Пловдивски Окръжен Съд е вписано увеличение на капитала на

Дружеството от 5 200 000 лева на 19 728 029 лева.

Дружеството е пререгистрирано в търговския регистър през м. април 2008 г., съгласно Удостоверение изх.

№20080430150614/30.04.2008 г. на Агенцията по вписванията.

Съгласно вписване №20150617110807/17.06.2015 г. по електронното дело на Дружеството, номиналната

стойност на акциите беше увеличена от 1 лев на 9 лева, а техният брой беше намален от 19 728 099 на 2 192

011, при запазване на размера на капитала на Дружеството непроменен.

Портфейл на дружеството

Към 31.12.2025 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ притежава инвестиционни имоти и активи в процес на

изграждане на обща балансова стойност 63 056 хил. лв. Тази сума отразява справедливите стойности на

притежаваните от Дружеството имоти към 31.12.2025 г. Направените инвестиции са част от следните проекти

на Дружеството:

ПРОЕКТ № 1

Описание: Административно – производствена сграда с РЗП от 2 400 кв.м., гр. Пловдив, Югоизточна

промишлена зона, с 1 313 кв.м. прилежаща земя.

Предназначение: Отдаване под наем или продажба.

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 3 / 31

ПРОЕКТ № 2

Описание: 30 Урегулирани поземлени имота (УПИ), в землището на с. Крумово, в непосредствена

близост с л-ще Пловдив, с обща площ от 118 519 кв.м. Имотите попадат в Устройствена зона Пп, с възможна

строителна реализация на складови бази за промишлени стоки и офиси – свободно застрояване, при

следните ограничителни параметри: плътност на застрояване (Пзастр.) – max. 80%; интензивност на

застрояване (Кинт) - max. 2.5; озеленена площ (Позел.) – min 20%; височина (H) - max. 12 м., за всички имоти.

За 6 от УПИ-та има издадени строителни разрешение и Протоколи за откриване на строителна площадка.

Всички УПИ-та са с одобрени проекти на трасета за техническа инфраструктура; парцеларни планове за тях;

технически проекти за изграждане на външен водопровод; Разрешение за строеж; Протокол за откриване на

строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа; Заповедна книга.

Характеристики: Имотите се намират северно от летище “Крумово”, на 10 км от гр. Пловдив в

близост до магистрала Тракия (основна пътна артерия за РБ, свързваща столицата София с пристанищния град

Бургас). Зоната е ситуирана в изключителна близост до стратегическите транспортни коридори съответно №8

и №10. Има изградени, добре развити и функциониращи локални пътни, ж.п. връзки и артерии, като всички

тези фактори определят уникалното и атрактивно местоположение на проекта. Траен е интересът на чужди

компании, европейски фондове и инвеститори с цел навлизане в България и развиване на подобна дейност.

Предназначение: Продажба

ПРОЕКТ № 3

Описание: 13 незастроени терени (дворни места) в регулация, които попадат в местност “Парк Отдих

и култура”, гр. Пловдив, в обхвата на ПУП-ПУР с устройствени зони на „Жилищен парк „Марица-север”, с обща

площ от 83 753 кв.м.

Действия към момента: Съгласно Общия Устройствен План на гр. Пловдив - част “Парк Отдих и

култура – Север”, притежавани от “Актив Пропъртис” АДСИЦ имоти попадат в жилищна устройствена зона с

малка височина, плътност и интензивност (Жм) с максимално допустими устройствени показатели: височина

– до 10 м. кота корниз; плътност на застрояване - до 60%, Кинт 1,2, озеленени площи мин. 40%. Дружеството е

изготвило Подробни Устройствени Планове за 67,42% от притежаваните територии попадащи в Обхвата на

ПУП-ПУР с устройствени зони на „Жилищен парк „Марица-север”. Тяхната обща квадратура възлиза на 40 736

кв.м. Дружеството има и издадена Виза за проектиране за територия от 20 623 кв.м.

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 4 / 31

Характеристики: Имотите се намират в западната част на гр. Пловдив. В района вече има

новоизградени обекти – строителен хипермаркет “Алати”, Автоцентър на „Фолксваген”, “Техномаркет

Европа”. В съседство е изграден жилищен комплекс от затворен тип “Марица гардънс” върху площ от 40 000

кв.м.

Предназначение: Проектиране и парцелиране с цел продажба

ПРОЕКТ № 4

Описание: 7 имота, представляващи земеделска земя в местността “АЛЕПУ”, в плана на

земеразделянето на гр. Созопол, с обща площ от 48 554 кв.м. Всички придобити имоти притежават “сий вю”.

Предназначение: Промяна на предназначението на териториите притежавани от “Актив Пропъртис”

АДСИЦ и разработване на проект за ваканционно селище.

Действия към момента: Предприети действия за промяна предназначението на всички притежавани

от Дружеството територии и изработване на проект за ПУП. Етап: Дружеството е изготвило проект за ПУП със

следните показатели: плътност на застрояване 30%, Кинт 1,0, кота корниз 10 метра, озеленяване 60%. Към

настоящия момент има одобрен ПУП за промяна предназначението на земеделска земя с цел изграждане на

сгради отдих и курорт в обхват на няколко поземлени имота по плана на м.Алепу, землище гр. Созопол, обл.

Бургас, с обща квадратура от 17 509 кв.м.

Намерения: Продажба

ПРОЕКТ № 5

Проект: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е разработил мащабен проект за Комплекс от

Многофункционални сгради в гр. София с обща разгърната застроена площ от 92 097 кв.м. Комплексът е

разположен върху два съседни Урегулирани поземлени имота ( УПИ II и УПИ III) с обща площ от 10 112 кв. м. с

лице на бул. Цариградско шосе, местност НПЗ „Изток-Къро”, на разстояние от 3,5 км. от летище София и в

непосредствена близост до The Mall, Carrefour и новоизградения хотел NOVOTEL. Проектът е одобрен на фаза

Технически проект от Направление Архитектура и Градоустройство към Столична община и е дело на

Архитектурно бюро „А и А Архитекти” ООД, а проджект мениджмънта се извършва от Lindner Immobilien

Management EOOD.

Описание на Многофункционалната срада в УПИ ІІ:

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 5 / 31

В УПИ ІІ е проектирана Многофункционална сграда с обща РЗП от 85 467 кв.м., предназначена за:

отдаване под наем на офисни площи клас А според международните стандарти; отдаване под наем на

търговски площи, складове и заведения за хранене, подземни паркинги за посетители и служители.

Сградата е изключително подходяща за централен офис на банка или друга голяма институция.

Състои се от Високо тяло (А) и Ниско тяло (В и С), общи партерни нива, един полуподземен етаж и три

подземни етажа. С височина от 100 метра и общо 26 надземни нива, Високото тяло се откроява категорично в

силуета на най-оживения софийски булевард. Ниското тяло има общо 8 надземни нива и възможност за

самостоятелно фукциониране. Във Високото тяло (А) са проектирани общо 22 офисни етажа над партерните

нива (от етаж 3 до етаж 24 вкл.) с обща площ 35 000 кв.м. В Ниското тяло (B и С) са проектирани общо 4

офисни етажа на над партерните нива (от етаж 3 до етаж 6 вкл.) с обща площ 8 000 кв.м. До етаж 6

включително, ниското тяло (B и С) е свързано с високото тяло А, като е създадена възможност за обединяване

на офиснитe модули от различните тела. Площта на отделните офисни модули e от 36 до 3 500 кв.м на един

етаж.

Технически показатели:

Категория на обекта: II категория по чл. 137 от ЗУТ

Застроена площ (ЗП): 5 844 кв.м.

Разгъната застроена площ (РЗП): 85 467 кв.м.

РЗП надземно: 57 676 кв.м.

Застроен обем: 331 785 куб.м.

Площ УПИ: 7 594 кв.м.

Описание на Многофункционалната сграда в УПИ ІІІ:

В УПИ ІІІ е проектирана Многофункционална сграда с обща РЗП от 6 143 кв. м., предназначена за: отдаване

под наем на офисни площи клас А според международните стандарти; отдаване под наем на търговски

площи и складове, подземни паркинги за посетители и служители.

Сградата се състои от 8 надземни и 4 подземни етажа.

Технически Показатели:

Категория на обекта: III категория по чл.137 от ЗУТ

Застроена площ (ЗП): 487 кв.м.

Разгъната застроена площ (РЗП): 6 143 кв.м.

РЗП надземно: 2 884 кв.м.

Застроен обем: 23 000 куб.м.

Площ УПИ: 824 кв.м.

Намерения: продажба

ПРОЕКТ № 6

Описание: Общежитие “Добре дошли” (високо и ниско тяло – Блок 1 и Блок 2), находящо се в гр.

Плевен, ж.к. “Стара гара”, представляващо шестнадесет етажен жилищен блок, състоящ се от 196 жилищни

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 6 / 31

единици и 7 обслужващи помещения. Обща застроена площ от 914 кв.м. и разгърната застроена площ от 7

473 кв.м. заедно със съответните 100% идеални части – от общите части на сградата и от отстъпеното право на

строеж върху дворното място.

Намерения: Преустройство на съществуващото общежитие в общежитие от апартаментен тип.

Идейният проект предвижда да бъдат изградени 111 апартамента, 3 търговски обекта и кафе-аперитив с

детски кът. Проектът е с Разрешение за строеж №211 от 13.08.2019г.

ПРОЕКТ № 7

Описание: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 19 258 кв.м. ведно с построените в него 15 броя едноетажни

сгради, находящ се в гр.Варна, район Аспарухово, местност Арабтабия. Теренът е равнинен, с правилна форма

на трапец, ограден и охраняем. Има всички необходими комуникации – подземни и надземни. Имотът е в

близост до пътя Варна-Бургас, на 10 минути от магистралата.

Предназначение: Изграждане на еднофамилни жилищни сгради с прилежаща инфраструктура..

Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на този имот през 2024 г.

ПРОЕКТ № 8

Описание: Самостоятелен обект, находящ се в сграда със степен на завършеност „груб строеж“, адрес

гр.София, бул.Тодор Александров № 144, а именно: Магазин №1, на три нива, с площ 728,37 кв.м., с

предназначение за търговска дейност.

Намерения: продажба

1.2 РАЗВИТИЕ НА ДЕЙНОСТТА И СЪСТОЯНИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО през 2025 г.

1.2.1 Преглед на дейността през 2025г.

Към 31.12.2025 г. Дружеството се управлява от Съвет на директорите в състав:

- Цветан Димитров Григоров – Председател на СД

- Теодора Георгиева Якимова-Дренска – Изпълнителен директор

- Илия Йорданов Цветков – Заместник-председател на СД

Средносписъчният състав на персонала в дружеството е 1 служител.

През отчетния период Дружеството сключи допълнителни споразумение за удължаване сроковете по

сключени предварителни договори.

На свое заседание от 24.04.2025г. Съвета на директорите на „Актив пропъртис“АДСИЦ взе решение за

издаване на нова емисия обикновени, безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни,

обезпечени, неконвертируеми облигации при следните параметри:

 ISIN код на емисията BG2100007256

 Обща номинална стойност на облигационния заем: 12 000 000 EUR /дванадесет милиона евро/

 Обща емисионна стойност на облигационния заем: 12 000 000 EUR /дванадесет милиона евро/

 Валута на емисията: евро

 Брой облигации: 12 000 /дванадесет хиляди/

 Номинална стойност на една облигация: 1000 /хиляда/ евро

 Емисионна стойност на една облигация: 1000 /хиляда/ евро

 Минимален размер, при който заемът се счита за сключен: 6 000 000 /шест милиона/ евро

 Срок (матуритет) на облигационния заем: 7 /седем/ години /84 месеца/, считано от датата на

сключване на заема /издаване на емисията/ с 3 /три/ години гратисен период

 Амортизация на главницата: Първа, втора и трета – гратисен период без погашения по главницата.

 От четвъртата до седмата година - осем плащания по главницата, всяко на стойност 1 500 000 (един

милион и петстотин хиляди) евро

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 7 / 31

 Лихва: променлив лихвен процент, формиран от стойността на индекса 6M EURIBOR плюс надбавка

1,00 % /един процент/, но не по-малко от 3,00 % /три процента/ и не повече от 5.00% /пет процента/,

проста лихва на годишна база, начислявана при лихвена конвенция Реален брой дни в периода към

Реален брой дни в годината (Actual/365L,ISMA – Year). Стойността на 6-месечния EURIBOR се взема 3

/три/ работни дни преди падежа на всяко лихвено плащане съгласно официално публикуваната

стойност от European Money Markets Institute и към нея се добавя надбавка от 100 базисни точки

(1.00 %), като общата стойност на сбора им не може да е по-ниска от 3,00 % годишно и не по-висока

от 5.00% годишно. В случай, че така получената стойност е по-ниска от 3,00%, се прилага

минималната стойност от 3,00 % годишна лихва. В случай, че така получената стойност е по-висока от

5.00%, се прилага максималната стойност от 5.00% годишна лихва. Получената по описания метод

лихва се фиксира и прилага съответно за предстоящия 6-месечен период, след което описаният

алгоритъм се прилага отново. Размерът на лихвеното плащане за отделните 6-месечни периоди се

изчислява като получената фиксирана стойност се прилага като проста лихва върху номиналната

стойност на притежаваните облигации, съответно върху остатъчната главница, за отделните 6-

месечни периоди, при закръгляне до втория знак след десетичната запетая. За първият шестмесечен

период се взема стойността на 6-месечния EURIBOR 3 (три) работни дни преди емитирането на

облигационния заем. В случай, че за датата, към която трябва да се вземе стойността на 6-месечния

EURIBOR, по една или друга причина официално не е обявена стойност, за изчисление на лихвения

процент по облигацията дружеството ще използва последно обявената стойност, за дата

предхождаща датата, към която следва да се вземе стойността на индекса

 Период на лихвеното плащане: на 6 месеца – 2 пъти годишно

 Начин на извършване на лихвеното плащане: Първото лихвено плащане е дължимо след изтичане на

6 (шест) месеца от датата на сключване на облигационния заем, а следващите лихвени плащания ще

се извършват при изтичане на 6 (шест) месеца. В случай че датата на лихвеното плащане съвпада с

неработен ден, плащането се извършва на първия следващ работен ден. Размерът на лихвеното

плащане за отделните 6-месечни периоди се изчислява като проста лихва върху номиналната

стойност на притежаваните облигации, съответно върху главницата, за отделните 6-месечни

периоди, при закръгляване до втория знак след десетичната запетая. Всички лихвени и главнично

плащания, дължими за една облигация се извършват в евро. Право да получат главнични и лихвени

плащания имат облигационерите, вписани в книгата на облигационерите, водена от „Централен

депозитар“ АД, 1 (един) работен ден преди датата на съответното лихвено плащане, съответно 3 (три)

работни дни преди датата на последно лихвено/главнично плащане, което съвпада с пълния падеж

на емисията. Плащането на лихвите, съответно главничното плащане по облигационния заем ще се

извършват чрез „Централен депозитар“ АД, съгласно сключен договор.

 Цел на облигационния заем: Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани в съответствие

с текущата инвестиционна стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз.

Инвестиционен фокус на емитента ще бъдат придобиванията на недвижими имоти и реализирането

на потенциални инвестиционни проекти, включително чрез придобиване на дялови участия в

специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС. Средствата ще бъдат използвани и за погасяване на

задължения на емитента, включително възникнали при пласиране на облигационния заем.

 Начин на предлагане: облигациите се емитират при условията на частно пласиране (непублично

предлагане) по реда на чл. 205, ал. 2 от Търговския закон чрез покани до инвеститорите (оферти за

записване до не повече от 149 лица)

 Обезпечение: За облигациите ще бъдат прилагани съответно разпоредбите на Закона за публично

предлагане на ценни книжа относно обезпечаване на публична емисия облигации. Обезпечението

трябва да е в размер не по-малък от 110 на сто от стойността на вземанията по главницата, и да

отговаря на изискванията на чл.100з, ал.1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа. За

обезпечаване вземанията на облигационерите по главницата на облигационния заем с обща

номинална стойност в размер на 12 000 000 евро, включително в случаите на удължаване

срока/падежа на емисията, както и на вземанията за всички дължими върху главницата лихви,

емитентът ще сключи и ще поддържа застраховка на плащанията по облигационната емисия срещу

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 8 / 31

риск от неплащане, в полза на Довереника на облигационерите по смисъла на Кодекса за

застраховането. След изтичане на 180 дневен срок от емитирането на облигациите Емитентът

планира да замени обезпечението с ипотека на недвижими имоти в полза на Довереника на

облигационерите

На 29.04.2025 г. бяха емитирани обикновени, безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни,

обезпечени, неконвертируеми облигации при следните параметри:

 Дата на емитиране 29.04.2025г.

 Размер на облигационния заем- 12 000 000 (дванадесет милиона) евро;

 Срок - 7/седем/ години (84 месеца), считано от датата на сключване на заема (издаване на емисията);

 Лихва- плаващ годишен лихвен процент равен на сумата от 6-месечния EURIBOR + надбавка от 1.00%

(100 базисни точки), но общо не по-малко от 3.00% и не повече от 5.00 % годишно при лихвена

конвенция Реален брой дни в периода към Реален брой дни в годината (Actual/365L, ISMA – Year).;

 Периодичност на лихвеното плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно;

 Цел на облигационни заем- Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани в съответствие с

текущата инвестиционна стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз.

Инвестиционен фокус на емитента ще бъдат придобиванията на недвижими имоти и реализирането

на потенциални инвестиционни проекти, включително чрез придобиване на дялови участия в

специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС. Средствата ще бъдат използвани и за погасяване на

задължения на емитента, включително възникнали при пласиране на облигационния заем.

На 21.05.2025 г. се проведе първо общо събрание на облигационерите по емисия обикновени, свободно

прехвърляеми, безналични, лихвоносни, поимени, обезпечени облигации, с ISIN код BG2100007256,

предложена при условията на първично частно (непублично) предлагане по смисъла на чл. 205, ал. 2 от

Търговския закон, издадена от Дружеството, на което бяха представени 9 715 бр. облигации, представляващи

80.96 % от общия брой облигации с право на глас от издадената облигационна емисия. Общото събрание на

облигационерите избра „Фоукал Пойнт Инвестмънтс“ АД, с ЕИК 121712048, за изпълнение на функцията

„Довереник на облигационерите“, като на облигационерите беше представен договор за изпълнение на

възложените дейности.

На 29.05.2025г. Дружеството сключи договор за банков кредит за заплащане на данък добавена стойност за

покупка на идеални части недвижими имоти, които са в съсобственост.

На 06.06.2025 г. „АКТИВ ПРОПЪРТИС“ АДСИЦ сключи договор за покупко-продажба /нотариален акт/, по

силата на който закупи от съсобственик идеални части от 8 поземлени имоти, находящи се в гр. София, НПЗ

„Изток“, местност „Къро“, притежавани до този момент в съсобственост. Продажната цена по договора, в

размер на 10 500 000 евро без ДДС.

На 10.06.2025г. Дружеството извърши лихвено плащане по облигация с ISIN код BG2100019228.

На 25.06.2025г. се проведе редовно Общо събрание на акционерите на Актив Пропъртис АДСИЦ, като

протоколът и материалите от него са оповестени по надлежния ред.

На 12.08.2025 г. Дружеството разкри вътрешна информация за това, че издадената от Дружеството втора по

ред емисия облигации с ISIN код BG2100007256 е допусната до търговия на Основния пазар BSE, Сегмент за

облигации, като облигациите се търгуват при следните параметри:

 Емитент: „Актив Пропъртис“ АДСИЦ;

 Поредност: втора по ред

 Вид облигации: обикновени, поименни, безналични, лихвоносни, свободно прехвърляеми,

неконвертируеми и обезпечени;

 ISIN код на емисията: BG2100007256;

 Борсов код на емисията: AKTC;

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 9 / 31

 CFI код на емисията: DBVUFR;

 Размер на емисията: 12 000 000 евро;

 Брой облигации: 12 000;

 Номинална стойност на една облигация: 1 000 евро;

 Валута на издаване: евро;

 Валута на търговия: евро;

 Дата на въвеждане за търговия: 12.08.2025 г. (вторник);

 Крайна дата за търговия: 22.04.2032 г.;

 Сегментен MIC: ZBUL;

 Пазарна партида (лот): 1 (една) облигация;

 Минимална стъпка на котиране: 0.001;

 Индикативна референтна цена за първата търговска сесия: 100 % от номиналната стойност;

 Цената на въвежданите поръчки е в процент от номинала на една пазарна партида /чиста цена/;

 Цената на поръчките за покупка и продажба на облигации не включва натрупаната лихва от датата на

последното лихвено плащане до момента на въвеждане на поръчката.

На 04.09.2025г. Дружеството погаси банков кредит за заплащане на данък добавена стойност за покупка на

идеални части недвижими имоти, като средствата са от ефективно възстановен данък добавена стойност.

На 02.10.2025г. Съветът на директорите на Актив Пропъртис АДСИЦ в качеството си на едноличен собственик

на капитала на дъщерното дружество „Рест енд Флай“ ЕООД и отчитайки необходимостта от финансиране на

дейносттта на последното прие решение за увеличение капитала на дъщерното дружество на основание чл.

137, ал. 1, т. 1 от Търговския закон във връзка с чл. 147, ал. 2 от Търговския закон. Капиталът на „Рест енд

Флай“ ЕООД е увеличен с изадаване на нови 500 дружествени дяла, всеки с номинална стойност от 100 лева и

обща номинална стойност 50 000 лева.

На 10.10.2025 г. Дружеството разкри информация, че след властително решение от Съвета на директорите на

Дружеството, „АКТИВ ПРОПЪРТИС“ АДСИЦ записа и придоби по номинална стойност 500 дружествени

дялове, всеки от които с номинална стойност 100 лв. и обща номинална стойност 50 000 лв. от увеличаването

на капитала на дъщерното дружество „Рест енд Флай“ ЕООД, с ЕИК 204645178. Увеличението на капитала е

вписано на 09.10.2025 г. (вписване № 20251009153139), като участието на публичното дружество продължава

да бъде 100 % от капитала на дъщерното дружество. В сделката участват заинтересовани лица по смисъла на

чл. 114, ал. 7 от ЗППЦК, доколкото лица, които пряко или непряко притежават най-малко 25 на сто от

гласовете в общото събрание на публичното дружеството, притежават пряко или непряко поне 25 на сто от

гласовете в общото събрание на дъщерното дружество (чл. 114, ал. 7, т. 2 от ЗППЦК) – „ВЕЛГРАФ АСЕТ

МЕНИДЖМЪНТ“ АД притежава непряко повече от 25 % от капитала на публичното дружество и на дъщерното

дружество. На следващо място, Теодора Якимова-Дренска е изпълнителен директор на публичното

дружество и управител на дъщерното дружество (чл. 114, ал. 7, т. 1 от ЗППЦК). Сделката е извършена в

интерес на двете страни, като с нея не се преминава праг по чл. 114, ал. 1 от ЗППЦК. Доколкото увеличаването

на капитала представлява инвестиция в специализирано дружество, същата е извършена при спазване на

изискванията на чл. 25, ал. 4 и ал. 6 от ЗДСИЦДС.

На 31.10.2025г. Дружеството извърши лихвено плащане по облигация с ISIN код BG2100007256

На 27.11.2025г. се проведе извънредно Общо събрание на акционерите, на което се взе решение да се

придобият акциите на специализирано дружество „Ти Ей Пропъртис“ АДСИЦ, позовавайки се на изискванията

на чл.114, т.1 от ЗППЦК и на разпоредбите на чл. 28, ал. 2 от ЗДСИЦДС

На 01.12.2025 г. бяха придобити 100 % от акциите на „ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС“ ЕАД, с ЕИК 200536466, чийто

предмет на дейност е: придобиване на недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти,

извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 10 / 31

или аренда и продажбата им. Продавач на акциите е „Алтерон“ АДСИЦ, с ЕИК 148146418.

На 12.12.2025г. Съветът на директорите на Актив Пропъртис АДСИЦ в качеството си на едноличен собственик

на капитала на дъщерното дружество „ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС“ ЕАД и отчитайки необходимостта от финансиране

на дейността на последното прие решение съгласно чл. 219, ал. 2 от Търговския закон да увеличи капитала на

дъщерното дружество с издаване на нови 13 000 броя обикновени поименни акции с право на глас, всяка с

номинална стойност 10 лева и обща номинална стойност 130 000 лева.

На 16.12.2025г. Дружеството извърши лихвено плащане по облигация с ISIN код BG2100019228

На 18.12.2025 г. „АКТИВ ПРОПЪРТИС“ АДСИЦ е вписан в Търговския регистър към Агенция по вписванията

като едноличен собственик на капитала на „ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС“ ЕАД, с ЕИК 200536466.

През отчетния период Дружеството своевременно погаси дължимите главница и лихви по банковите си

кредити.

1.2.2 Обобщени финансови данни

Годишният отчет за дейността на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ е самостоятелен.

Представената по-долу таблица дава кратка форма на отчетите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ за 2025г.

ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ

31.12.2025

хил.лв.

31.12.2024

хил.лв.

Изменение в %

А К Т И В И

НЕТЕКУЩИ АКТИВИ

Инвестиционни имоти

61 814

34 590

78.70%

Активи в процес на изграждане

1 242

0.00%

Други активи

25.00%

Инвестиции в дъщерни предприятия

24 564

10 884

125.69%

ОБЩО НЕТЕКУЩИ АКТИВИ

87 625

46 720

87.55%

ТЕКУЩИ АКТИВИ

Аванси за придобиване на инвестиции

5 000

18 500

-72.97%

Търговски и други вземания

862

227

279.74%

Парични средства

463

438.37%

ОБЩО ТЕКУЩИ АКТИВИ

6 325

18 813

-66.38%

ОБЩО АКТИВИ

93 950

65 533

43.36%

П А С И В И И СОБСТВЕН КАПИТАЛ

СОБСТВЕН КАПИТАЛ

Основен капитал

19 728

0.00%

Преоценъчни резерви

411

0.00%

Премийни и общи резерви

473

0.00%

Натрупана печалба(загуба)

5 389

4 965

8.54%

Текуща печалба(загуба)

3 821

424

801.18%

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ

29 822

26 001

14.70%

НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ

Задължения по обезпечен банков кредит

8 328

8 502

-2.05%

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 11 / 31

Задължения по облигационен заем

53 470

30 000

78.23%

ОБЩО НЕТЕКУЩИ ПАСИВИ

61 798

38 502

60.51%

ТЕКУЩИ ПАСИВИ

Задължения по обезпечен банков кредит

180

0.00%

Задължения за дивиденти

-50.00%

Пасиви по договори с клиенти

1911

542

252.58%

Търговски и други задължения

235

300

-21.67%

ОБЩО ТЕКУЩИ ПАСИВИ

2 330

1 030

126.21%

ОБЩО ПАСИВИ И СОБСТВЕН КАПИТАЛ

93 950

65 533

43.36%

ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД

2025

2024

Изменение в %

ПРИХОДИ

Приходи от продажби

221

272

-18.75%

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

6 295

1194

427.22%

Други доходи

691

1205

-42.66%

Общо приходи

7 207

2 671

169.82%

РАЗХОДИ

Разходи за външни услуги

(1 026)

(472)

117.37%

Разходи за персонала

(103)

(87)

18.39%

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

(254)

(1)

25300.00%

Други разходи

(21)

100%

Финансови разходи

(1 982)

(1 687)

17.49%

Общо разходи

(3 386)

(2 247)

50.69%

Печалба/(загуба) за периода

3 821

424

801.18%

1.2.3 Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от дейността,

имащи отношение към стопанската дейност, включително информация по въпроси,

свързани с екологията и служителите

31.12.2025

хил.лв.

% дял

31.12.2024

хил.лв.

% дял

Нетекущи активи вкл.

87 625

93.27%

46 720

71.29%

Инвестиционни имоти

61 814

65.79%

34 590

52.78%

Активи в процес на изграждане

1 242

1.32%

1242

1.90%

Стопански инвентар

0.00%

Нематериални активи

0.01%

Инвестиции в дъщерни предприятия

24 564

26.15%

10 884

16.61%

Текущи активи вкл.

6 325

6.73%

18 813

28.71%

Аванси за придобиване на инвестиции

5 000

5.32%

18 500

28.23%

Търговски и други вземания

862

0.92%

227

0.35%

Парични средства

463

0.49%

0.13%

ОБЩО АКТИВИ

93 950

100.00%

65 533

100.00%

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 12 / 31

През 2025г. са настъпили промени в структурата на активите на Дружеството, както следва:

- Инвестиционни имоти, които представляват 65,79% от стойността на активите, бележат ръст от 78,70%

спрямо 2024г. Увеличението е вследствие на:

 закупени от съсобственик идеални части от 8 броя поземлени имоти, находящи се в гр. София, НПЗ

„Изток“, местност „Къро“, притежавани до този момент в съсобственост. Продажната цена по

договора е в размер на 10 500 000 евро без ДДС.

 промяна в справедливата на инвестиционните имоти.

- Аванси за придобиване на инвестициии, които представляват 5,32% от стойността на активите, са намалели

с 72,97% спрямо 2024г., в резултат на придобиване на 100% от акциите на дъщерно дружество „Ти Ей

Пропъртис“ ЕАД, ЕИК 200536466

Паричните средстава на Дружеството към 31.12.2025 г. са рамер на 463 хил. лева и представляват 0,49% от

стойността на активите.

Структурата на активите отразяват пълното инвестиране на собствените средства от „Актив Пропъртис“

АДСИЦ към края на 2025 г.

Капиталови ресурси

 Собствен капитал

Към 31 Декември 2025г. собственият капитал на дружеството възлиза на 29 822 хил.лв. /31.12.2024г. – 26 001

хил.лв./. Увеличението спрямо 31.12.2024г. се дължи на отчетената печалба в размер на 3 821 хил.лв.

 Привлечен капитал

През отчетния период Актив Пропъртис АДСИЦ погасява главницата по инвестиционен кредит, изтеглен през

2021г. съгласно действащия погасителен план. Погасени са 180 хил.лв. Кредитът е с параметри:

Дължима главница към 31.12.2025г.: 960 000 лв./деветстотин и шестдесет хиляди лева/

Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%

Погасяване: 04.2031г.

Обезпечение: ипотека на недвижим имот

Дружеството има сключен договор за банков кредит – стандартен овърдрафт за плащания по предварителни

договори за придобиване на инвестиционни имоти, обособени в дружества. Параметрите са:

• Дължима главница 7 600 000 лв. /седем милиона и шестотин хиляди лева/

• Лихва: РЛПККК + надбавка от 1,41%, не по-малко от 2,2%

• Погасяване: 01.2033г.

• Обезпечение: ипотека на недвижими имоти

На 29.05.2025г. Дружеството сключва договор за банков кредит – оборотен, за заплащане данък добавена

стойност при придобиването на поземлени имоти с параметри.. Параметрите са:

• Размер: 4 107 000 лв. /четири милиона сто и седем хиляди лева/

• Лихва: 4,5%

• Погасяване: 12.2025г.

• Обезпечение: застраховка

Кредитът е изцяло погасен към датата на настоящия отчет.

Ликвидност

Ликвидността на “Актив Пропъртис” АДСИЦ към 31.12.2025г. позволява пълно покриване на задълженията на

Дружеството.

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 13 / 31

Коефиценти

31.12.2025

хил.лв.

31.12.2024

хил.лв.

Изменение в %

Обща ликвидност

2.71

18.27

-85.14%

Бърза ликвидност

0.57

0.30

87.13%

Абсолютна ликвидност

0.20

0.08

137.99%

Финансови показатели

Финансова информация и показатели

31.12.2025

хил.лв.

31.12.2024

хил.лв.

Брой акции

2192 011

2 192 011

Номинална стойност на акция

Счетоводна стойност на акция

13.60

11.86

Пазарна стойност на акция

5.6

5.85

Разпределен дивидент на акция за предходен период

Възвръщаемост за акция (EPS)

1.74

0.19

Цена/възвръщаемост (P/E)

3.21

30.24

Пазарна стойност / Счетоводна стойност

0.41

0.49

Дълг*/Активи

65.97%

59.03%

Дълг*/ Собствен капитал

207.83%

148.77%

Възвращаемост/Собствен капитал (ROE)

12.81%

1.63%

Възвращаемост/Активи (ROA)

4.07%

0.65%

/*Дълг=привлечени заемни средства/

1.2.4 Важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен годишният

финансов отчет

След края на отчетния период са настъпили следните събития, които биха могли да окажат съществено

влияние върху имущественото и финансовото състояние на дружеството в бъдеще.

 Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026 г.,

официалната парична единица и законно платежно средство в Република България е еврото.

Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална валута в

Република България представлява промяна във функционалната валута, която ще бъде отчетена

проспективно и не представлява коригиращо събитие след датата на финансовия отчет.

 На 23 януари 2026 г. Съветът на директорите на Актив Пропъртис АДСИЦ взима решение за смяна

състава на членовете на Съвета на директорите на Ти Ей Пропъртис ЕАД, .както и изпълнителния

директор. Считано от тази дата членовете на Съвета на директорите на Ти Ей Пропъртис ЕАД са в

състав: Теодора Якимова-Дренска, Цветан Григоров и Актив Сървисиз ЕООД. Дружеството се

представлява от Теодора Якимова-Дренска.

1.2.5 Вероятно бъдещо развитие на предприятието

През 2026 г. „Актив Пропъртис“ АДСИЦ ще развива приоритетно продажба на активи, с цел осигуряване

текуща доходност.

1.2.6 Действията в областта на научноизследователската и развойната дейност

Неприложимо за извършваната от дружеството дейност.

1.2.7 Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл. 187д от

Търговския закон

През 2025 г. Дружеството не е извършвало придобиване на собствени акции.

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 14 / 31

1.2.8 Наличието на клонове на предприятието

„Актив Пропъртис“ АДСИЦ не е учредявало и регистрирало клонове през 2025 г.

1.2.9 Използвани от предприятието финансови инструменти

Като дружество със специална инвестиционна цел до 10 на сто от активите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са

инвестирани в трето лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (обслужващо дружество по смисъла на ЗДСИЦДС),

информация за което е представена в т. 4.9.

Като дружество със специална инвестиционна цел до 30 на сто от активите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са

инвестирани в специализирано дружество по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, информация за което е представена в

т. 4.8.

„Актив Пропъртис“ АДСИЦ използва през 2025 г. банков заем, информация за което може да намерите в т.

2.8 от настоящия Доклад.

Инвестирането на останалите свободни парични средства на Дружество със специална инвестиционна цел се

подчинява на режима и ограниченията, посочени в чл. 25 от ЗДСИЦДС.

Повече информация, относно другите видове финансови инструменти, с които дружеството разполага се

намира в точка 7 „Аванси за придобиване на инвестиции“, точка 8 „Търговски и други вземания“, точка 13

„Пасиви по договори с клиенти“, точка 14 „Задължения за дивиденти“ и точка 15 „Търговски и други

задължения“ от Годишния финансов отчет на Дружеството.

1.2.10. Информация за основните нематериални ресурси и обяснение относно начина, по

който бизнес моделът на предприятието зависи от тях, както и начина, по който тези

ресурси са източник за създаване на стойност за предприятието.

Основните нематериални ресурси, които създават стойност за Дружеството включват:

- Човешки капитал – включва 3-мата членове на СД и лице, назначено на длъжност „Директор за

връзка с инвеститорите“

- Специализирани познания – ръководството и служителите на Дружеството имат необходимите опит

и познания в областта на инвестирането в недвижими имоти

- Висока прозрачност и добро корпоративно управление – членовете на СД спазват принципите за

висока прозрачност и добро корпоративно управление

- Добра репутация сред инвеститорите – Дружеството поддържа добра репутация сред инвеститорите

1.2.11 Отчет за устойчивостта

Във връзка с изискванията на чл.41 от Закона за счетоводството и & 30, ал.1, т.3, б.”a” и ал.2 от Преходните и

заключителни разпоредби Ръководството оповестява, че за отчетния период, дружеството няма ангажимент

да включва в Доклада за дейността отчет за устойчивостта.

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 15 / 31

2. ИНФОРМАЦИЯ ПО ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 ОТ НАРЕДБА № 2 НА КФН ОТ 09.11.2021г.

2.1 Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните

категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в

приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната

финансова година

Приходи от дейността

хил.лв.

Приходи

2025

Относителен

дял %

2024

Относителен

дял %

Приходи от наем на инвестиционни имоти

(неземеделски имоти)

221

3.07%

272

10.18%

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

6 295

87.35%

1 194

44.70%

Други доходи

691

9.58%

1 205

45.12%

Общо приходи

7 207

100.00%

2 671

100.00%

Реализираните приходи за 2025г. са в размер на 7 207 хил.лв., като 3,07% от тях са от наеми на недвижими

имоти, 9,58% са от начислени неустойки по сключени договори и 87,35% са приходи от промяна в

справедливата стойност на инвестиционните имоти към 31.12.2025г.

Разходи от дейността

хил.лв.

Разходи

2025

Относителен

дял %

2024

Относителен

дял %

Разходи за външни услуги

(1 026)

30.30%

(472)

21.01%

Разходи за персонала

(103)

3.04%

(87)

3.87%

Промяна в справедливата стойност на

инвестиционните имоти

(254)

7.50%

(1)

0.04%

Други разходи

(21)

0.62%

0.00%

Финансови разходи

(1 982)

58.54%

(1 687)

75.08%

Общо разходи

(3 386)

100.00%

(2 247)

100.00%

Направените разходи за 2025г. възлизат на 3 386 хил.лв., като 30,30% от тях са разходи за външни услуги,

подробно описани в приложението към годишния финансов отчет към 31 Декември 2025г., 3,04% са разходи

за възнаграждения и осигуровки, 7,50% са разходи от промяна в справедливата стойност на инвестиционните

имот и 58,54% са разходи за лихви по банков кредит и емитирана облигация.

Резултат от дейността

хил.лв.

Финансов резултат

2025

2024

Изменение в %

Приходи

7 207

2 671

169.82%

Разходи

(3 386)

(2 247)

50.69%

Печалба/(загуба) за периода

3 821

424

801.18%

За 2025 г. Дружеството реализира печалба в размер на 3 821 хил. лева. Съгласно методиката, описана в чл. 29,

ал. 3 от ЗДСИЦДС и чл.247а от ТЗ, „Актив Пропъртис“ АДСИЦ не формира към 31.12.2025г. печалба,

подлежаща на разпределяне на дивидент.

Ограничителни условия

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 16 / 31

Съгласно чл.60, ал.1 от Устава на Дружеството (изменен с решение на ОСА от 28.06.2023г..) максималният

допустим размер на разходите за управление на дружеството в рамките на една календарна година, не могат

да надхвърлят 20% /двадесет процента/ от стойността на активите по баланса, включен в Годишния

финансов отчет на Дружеството за годината, предхождаща начисляването на разходите.

Следващите таблици представя изпълнението на ограничителното условие:

2025г.

2024г.

BGN'000

Възнаграждение на обслужващото дружество

(348)

(117)

Възнаграждения и осигуровки

(103)

(86)

Възнаграждение одитор

(12)

Възнаграждение оценители

(11)

(3)

Такси КФН, ЦД, БФБ, маркетмейкър

(37)

(13)

Банка депозитар

(24)

(6)

Общо Разходи за управление

(535)

(237)

Стойност на актива на баланса

65 533

65 247

% на разходите спрямо актива на баланса

0.82%

0.36%

Съгласно чл.60, ал.2 от Устава на Дружеството (изменен с решение на ОСА от 28.06.2023г.) годишният размер

на разходите възнаграждение на третите лица по чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС не могат да надхвърлят 10% /десет

процента/ от стойността на активите по баланса, включен в Годишния финансов отчет на Дружеството за

годината, предхождаща начисляването на разходите.

Следващата таблица представя изпълнението на ограничителното условие:

2025г.

2024г.

BGN'000

Възнаграждение на обслужващото дружество

(348)

(117)

Общо Разходи за управление

(348)

(117)

Стойност на актива на баланса

65 533

65 247

% на разходите спрямо актива на баланса

0.53%

0.18%

2.2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,

вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали,

необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване

степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/потребител,

като в случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или

приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия дял

в продажбите или покупките и връзките му с емитента

Дружеството оперира само на вътрешен пазар.

Продавачи/контрагенти на Дружеството, които формират над 10 на сто от разходите за дейността:

Контрагент

Относителен дял

Лихви по облигационна емисия

50,12 на сто

Възнаграждение на обслужващо дружество

10,28 на сто

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 17 / 31

Купувачи/контрагенти на Дружеството, които формират над 10 на сто от приходите от продажби:

Контрагент

Относителен дял

Промяна в справедливата стойност на инвестиционните имоти

87,35 на сто

2.3. Информация за сключени съществени сделки

На 30.01.2025г. дружеството подписа допълнително споразумение към договор за банков кредит-овърдрафт

за финансиране инвестициите в недвижими имоти, обособени в дружества, като се договори нов 12-месечен

период на ползване на средствата от овърдрафта.

С протокол от 24.04.2025г. Съветът на директорите на „Актив Пропъртис“ АДСИЦ все решение за издаване на

втора емисия обикновени, безналични, поименни, свободно прехвърляеми, лихвоносни, обезпечени,

неконвертируеми облигации при следните параметри:

 ISIN код на емисията: BG2100007256

 Главница – в размер на 12 000 000 (дванадесет милиона) евро;

 Срок - 7 /седем/ години (84 месеца), считано от датата на сключване на заема (29.04.2025г.);

 Лихва- променлив лихвен процент, формиран от стойността на индекса 6M EURIBOR плюс надбавка

1,00 % /един процент/, но не по-малко от 3,00 % /три процента/ и не повече от 5.00% /пет процента/,

проста лихва на годишна база, начислявана при лихвена конвенция Реален брой дни в периода към

Реален брой дни в годината (Actual/365L,ISMA – Year).

 Периодичност на лихвеното плащане – на 6 месеца – 2 пъти годишно

 Цел на облигационни заем: Средствата от облигационния заем ще бъдат използвани в съответствие с

текущата инвестиционна стратегия на емитента съобразно притежавания от Дружеството лиценз.

Инвестиционен фокус на емитента ще бъдат придобиванията на недвижими имоти и реализирането

на потенциални инвестиционни проекти, включително чрез придобиване на дялови участия в

специализирани дружества съгласно ЗДСИЦДС. Средствата ще бъдат използвани и за погасяване на

задължения на емитента, включително възникнали при пласиране на облигационния заем.

Считано от 12.08.2025г. издадената втора по ред емисия облигации е допусната до търговия на Основния

пазар BSE, Сегмент за облигации.

На 06.06.2025 г. „АКТИВ ПРОПЪРТИС“ АДСИЦ сключи договор за покупко-продажба /нотариален акт/, по

силата на който закупи от съсобственик идеални части от 8 броя поземлени имоти, находящи се в гр. София,

НПЗ „Изток“, местност „Къро“, притежавани до този момент в съсобственост. Продажната цена по договора, в

размер на 10 500 000 евро без ДДС

На 01.12.2025 г. бяха придобити 100 % от акциите на „ТИ ЕЙ ПРОПЪРТИС“ ЕАД, специализирано дружество, с

ЕИК 200536466, чийто предмет на дейност е: придобиване на недвижими имоти и вещни права върху

недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване

под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Продавач на акциите е „Алтерон“ АДСИЦ, с ЕИК 148146418.

Платена сума за покупка е 13 500 хил.лв.

2.4. Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през

отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са

извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по

които емитентът или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността

на сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на

въздействието върху финансовото състояние на емитента

Съгласно т.3 от допълнителните разпоредби на Наредба 2 от 09.11.2021г. на КФН във връзка §1 т.13 от

допълнителните разпоредби на ЗППЦКС свързани лице с „Актив Пропъртис“ АДСИЦ са:

 „Актив Сървисиз” ЕООД – дъщерно дружество и трето лице по смисъла на чл.27, ал.4 от ЗДСИЦДС

Годишен доклад за дейността – 2025 г. 18 / 31

(обслужващо дружество по смисъла на ЗДСИЦ (отм.)).

През 2025г. на база сключен договор обслужващото дружество извършва управление на имотите и

воденето на счетоводна отчетност на инвестиционното дружество, като цената на услугата възлиза

на 348 хил. лв. без ДДС.

 „Рест енд Флай“ ЕООД – дъщерно дружество и специализирано дружество по смисъла на чл.28, ал.1

от ЗДСИЦДС.

 „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД - дъщерно дружество и специализирано дружество по смисъла на чл.28, ал.1