Политическите сътресения не отминават глобалния пазар на бизнес имоти

Решението на Amazon от ноември да отвори „втората си централа“ в нюйоркския квартал Куинс вдъхна живот на буксуващия имотен пазар в града. Търсенето на апартаменти са повиши, цените отбелязаха рекорди и се носят слухове, че жилища се продават чрез SMS, пише Financial Times.

В областта на бизнес имотите предприемачите запретнаха ръкави в съревнование за централата на гиганта в електронната търговия с площ от близо 372 хил. кв. м и се готвеха да приемат и други компании, които се очакваше да последват Amazon в района.

Три месеца по-късно проектът се провали заради съпротивата на щатски и местни политици.

Този сценарий се разиграва и на глобално равнище - в момент, когато цикълът на имотния пазар навлиза в късната си фаза, а високите цени и наеми създават очаквания за спад, инвеститорите в имоти трябва да навигират между волатилни, популистки сили, предизвикали събития като спечелването на изборите в САЩ от Доналд Тръмп и Brexit.

“Повсеместната макроикономическа и политическа несигурност кара всички да се чудят какви циклични промени ще настъпят на имотните пазари“, казва Саймън Хоуп, ръководител на отдел „Глобални капиталови пазари“ в консултантската компания Savills.

Политическите рискове се засилиха в момент, когато части от глобалния имотен пазар показват признаци на напрежение. Търговските площи особено във Великобритания и САЩ са подложени на силен натиск, тъй като клиентите се ориентират все повече към онлайн пазаруването. Жилищните пазари в големите градове отбелязват спад.

Периодът на несигурност следва безпрецедентния приток на капитали към имотните пазари, когато стойността на активите беше подкрепена от количествените облекчения и ниските лихвени проценти. Това насърчи възхода на глобални инвеститори като Blackstone и Brookfield наред с компании като доставчика на споделено работно пространство WeWork.

Активите под управлението на имотни компании достигнаха рекорд от 909 млрд. долара през 2018 г., сочат данни на компанията Preqin. Но потенциалът за ръст на капиталите и приходите от имотни активи намалява – две трети от фондовите мениджъри снижиха целите си за възвръщаемост през 2019 г., като повечето инвеститори очакват тя да е по-ниска в сравнение с предходната година, показват данните на Preqin.

Консултантската компания CBRE прогнозира „лек спад на глобалния оборот през 2019 г. заради свиването на доходността и по-слабите перспективи за растеж“.

Дейвид Скинър, управляващ директор на отдел „Имотни стратегии“ в Aviva Investors, казва, че все пак има „значителни области на растеж на наемите“, които трябва да се имат предвид. Някои от тях са свързани с тенденции, които според инвеститорите ще траят по-дълго от настоящия цикъл.

„Наблюдаваме много значителен ръст на наемите в индустриалния сектор, особено на логистични локации във вътрешността на града... продължаваме да виждаме пренасочване на активност от сектора на търговските площи към индустриалните и логистични имоти. Очакваме това да бъде траен източник на ръст на наемите“, отбелязва Скинър. Глобални

“Освен това на някои офис пазари в Европа наблюдаваме значителен ръст на наемите благодарение на много ограниченото предлагане“, допълва той.

Инвеститорите се стремят да се сдобиват с офис сгради в „хъбове на знанието“, които може да не са от най-големите градове, но са подкрепени от „висока концентрация на умения“ като връзки между университети и стартъпи, казва Лиз Трони, ръководител на отдел „Изследвания за региона на Близкия изток и Африка“ в консултантската компания Cushman & Wakefield. Примери за такива градове са Остин, щата Тексас, или Кеймбридж във Великобритания, допълва тя.

Ниското ниво на нови проекти в последните десет години помогна за предотвратяване на свръхпредлагането на много пазари, казва Ричард Баркъм, глобален главен икономист в CBRE. “Това по много причини е дисциплиниран цикъл – последиците са, че търсенето и предлагането на много пазари е добре балансирано“.

Трони предупреждава, че някои инвеститори прогнозират нереалистични нива на ръст на наемите в области като логистичните имоти, въпреки че предлагането в ключови територии се увеличава. „За да оправдаят инвестициите  в активи с ниска доходност, те се стремят да гарантират равнище на ръст на наемите, което е дискомфортно“, допълва тя.

“Това е ключов риск за инвеститори, които искат да добавят логистични площи, но не обръщат достатъчно внимание на динамиката на предлагането“, казва още Трони.

Баркъм отбелязва, че очакванията за повишаване на лихвите са намалели и това е смекчило страховете за негативно въздействие върху цените на имотите. Разликата между доходността по 10-годишните британски държавни ценни книжа от 1,2% и доходността от имоти от 4,5-5% остава голяма от историческа гледна точка и това подкрепя цените на имотите, посочва Хоуп.

Инвеститорите от фондове за частни капиталови инвестиции се подготвят спокойно да придобият имоти, чиито цени са намалели заради сътресенията в сектора на търговията на дребно, както и такива в риск от рязък спад на цените заради хаотичен Brexit, отбелязват запознати източници от сектора.

Според прогнозите на Хоуп инвеститорите, които са се надявали да се възползват от сътресения на пазара, може да останат разочаровани тази година. „Мисля, че е малко вероятно да видим значително разместване или спад през 2019 г.“, докато лихвите остават ниски, а инфлацията е под контрол, отбелязва той.

Но повишеният риск за широката икономика заради „геополитическото напрежение“ остава, казва Скинър. Ненадейни политически промени може да хвърлят различна светлина върху имотите, както жителите на нюйоркския квартал Куинс могат да потвърдят.