Тодор Брешков: Очакваме да приключим сградата в София тех парк в обявения срок

ФНИБ АДСИЦ oчаква  въвеждането в експлоатация на сградата в "София тех парк" в предварително определения срок от първата половина на 2021 г.

Tова мнение изказа по врема на уебинар Тодор Брешков, представляващ Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ. По думите му въпреки забавянето в разблокирането на средствата от набирателната сметка и двумесечното забавяне в издаването на разрешителното за строеж са заложени достатъчно буфери, за да може сградата да бъде пусната в експлоатация в срок.

ФНИБ АДСИЦ обяви, че уебинарът ще бъде записан и вече е публикуван в уеб страницата на фонда.

Стана ясно, че текущите наемни нива на сградата на фонда в "Бизнес Парк София" са 10 евро на кв. м. при 10,5 евро на кв. м. в офис сграда "Камбаните". Очакванията са с актуализиране на заварените договори в сградата в Бизнес парка, наемните нива и там да се повишат, но не над тези в сградата на Камбаните. Една от причините е, че сградата в Камбаните е по-нова, уточни Тодор Брешков.

Увеличените приходи от услуги (наеми) през 2018 г. спрямо 2017 г. са от преподписан договор за сградата в Бизнес парк София, влязал в сила от февруари 2018 г. и от новоотдадени площи в сграда Камбаните от втората половина на 2018 г. Затова приходите от наем през 2019 г. може да се очаква да бъдат с темпа на тези от последната четвърт на 2018 г.

Новата такса в полза на управляващото дружество е 1% от нетните активи и е в сила от ноември, когато Търговският регистър е вписал увеличението на капитала. Преди това таксата е била 1,5% от нетните активи. През 2018 г. са продадени и 2 апартамента в сграда Секвоя в Боровец. За 2018 г. е провизиран дивидент от 0,0991 лв. на акция, като предстои одитът на отчета да покаже окончателната стойност.

При новостроящата се сграда в София тех парк се планира всички разходи които може да се капитализират, да се капитализират и да не се отчитат в отчета за приходи и разходи, съответно да не намаляват дивидента. Разходите за лихви също могат да се капитализират според сега действащите счетоводни стандарти, но кредит за новата сграда ще бъде теглен вероятно през първата половина на 2020 г. и трябва да се види какви счетоводни стандарти ще действат тогава.

Вече са направени два търга по строителството на новата сграда, като единия е за мениджър на процесите, а другия е по изкопните работи, укрепването и ограждането на строежа. И двата договора са подписани, в рамките на последните 20 дни са започнали изкопните работи с изпълнител Маркан, което е изпълнител и на съседната сграда и са дали ниска цена, с която фонда ще спести пари спрямо бюджета си.

Подготвят се следващите 2 търга. Единият е за хидроизолация на основните до кота нула, а следващият е за грубия строеж на цялата сграда.

Все още няма договор с наематели, но има напреднали преговори с един наемател за 10% от сградата и във ФНИБ се надяват в следващите 30 до 45 дни да обявят сключването на такъв договор. "За момента ние сме избраната локация и сграда, но предстои да уточним детайли", сподели Брешков.

Нашият план беше обявен и продължава да бъде към момента на получаване на разрешение за ползване да сме отдали 50% от сградата и в рамките на следващите 2 години да успеем да я дозапълним до 90-95%. На този етап смятаме, че това нещо е постижимо. Вече разговаряме с няколко потенциални наематели и има интерес, допълниха от фонда.

В момента наемателите се интересуват от срокове между 3 и 5 години, от ФНИБ се опитват да сключват договори в по-дългия срок. Повечето им договори в другите сгради са 5 годишни.

На въпрос дали ще се удължи съществуването на дружеството, Брешков отговори "Нямаме намерение да удължаваме срока на дружеството, комуникирали сме с акционерите и с пазара, в рамките на 2029 г. стратегията на мениджмънта е реализирането на настоящия проект и плавно разпродаване на обектите. Твърдото намерение на мениджмънта е за ликвидация, защото нямаме намерение да продаваме нашите акции, най-много ще спечелим по пътя на ликвидацията". (мениджмънта е и основен акционер във ФНИБ АДСИЦ с дял около 13% бел. ред).

ФНИБ не очакват проблем с изискването поне 30% от площите да са наети от технологични фирми, защото според националната класификация това включва софтуерни компании, аутсорсинг, телекоми и банки, които са и основните наематели в подобно локации.

На въпрос за спящите проекти на дружеството, стана ясно че се търси тяхната продажба. Става дума за парцелите в Младост 4 в София, село Лозенец по Южното Черномория, земеделската земя, парцелите до Велико Търново и Видин. "Нашето намерение е да не продаваме под себестойност, за да не се реализира загуба. Има индикации че през 2019 г. ще можем да продадем част от имотите във Велико Търново и част от тези в Младост 4, но в момента нямаме нищо окончателно. Също така и продажба на част от апартаментите в Боровец.

При земеделската земя част от договорите за наем са изтекли, също така съдебните дела за 1/4 от земеделската земя са приключили и фонда ги е спечелил. Всичките земеделски земи са обявени за продажба. "Виждаме че пазарът има интерес към необременените с договор земи и разчитаме че през 2019 г. ще ги реализираме и превърнем в кеш.", каза Брешков.

Относно отношенията със собствениците на съседната сграда Маркан, Брешков каза, че "На този етап с Маркан имаме добро взаимоидействие, защото интересите и на тях и на нас и на Тех парка са в една посока. Ние сме обедини усилията по изграждане и докарване на достатъчно електрически ток, за да може нашите сгради, на нас и Маркан, да са с първа категория ток, което вероятно ще ни отличава от следващите сгради в парка. Двете сгради и двата собственици ще имат синергии, винаги е по-добре да има повече места за хранене и услуги. Вече общината е взела решение едно от разширенията на метрото да е до Арена Армеец (предпоследна спирка) и друг наш имот Мосю Бриколаж (последна спирка). Според нас 2024-2026 г. ще има вече работещо метро, когато ще сме насочили усилията си към продажба на сградата".

Погледът към пазара на офис площи на Брешков е, че наемните нива в София имат стабилизиране, като различните локации са специфични. "Ние сме се съсредоточили в две от привлекателните локации, Цариградско шосе и Бизнес парка и се опитваме при предоговаряне да оптимизираме както наемните нива, така и сроковете. Защото дори оптимизирани нива, при липсата на наем, когато се сменят наемателите водят до обратен ефект, който е по-деструктивен. В годините почти нямаме случай на напуснал наемател.", обяви Брешков.

По отношение на влизането в експлоатация на 360 000 кв. площи годишно според Брешков на година на пазара излизат 130-160 хил. кв. метра нови офис площи. Усвояват се около 80 хил. кв. м., като това изключва предоговарянето. ФНИБ също очакват в следващите 2 години да излязат нови офис площи, но от тях 40% вече са договорени, също е неизвестно колко от тези площи ще се построят, защото 360 000 кв. м. са на база разрешителни за строеж.

Защитата на фонда е първо да предлага добър продукт и локация, което при недвижимите имоти има първостепенно значение.

На въпрос дали сградата на Маркан е конкурент, Брешков отговори, че тази сграда е както риск, така и потенциал. Тъй като тя е с една година по-напред в изграждането, шансът двете сгради да се канибализират намалява. "Плюсът за нас ще е, че те ще имат развити услуги като заведения, а наемателите в такъв тип сгради като нашата, при влизането си искат да има съществуващи услуги. Така няма да е задължително да покриваме тези изисквания от първия ден. Освен това е важно наемателя да влезе в София тех парк, защото всеки наемател води други нови наематели и прави видимост за района и също расте в тези локации, а за да расте трябва да има площи. Сградата на Маркан може да е риск, когато се конкурираме за едни и същи наематели. Виждаме, че всеки говори и с нас и с тях и със София тех парк, важно е и какъв е тайминга на наемателя, ако иска да се мести през 2021 е плюс за нас, а ако иска през 2020 г. не е плюс за нас. По скоро маркетираме заедно локацията", обобщи Брешков.

На въпрос за бъдещето на проектите "Мосю Бриколаж" Брешков отговори, че ще преценят доколко имат интерес да удължат договорите и доколко двата парцела е по-добре да се реализират с потенциал за застрояване. Магазинът във Варна има голям потенциал за жилищно строителство, тъй като тази част на Варна е с доста добра инфраструктура и добро жилищно строителство. Магазинът на Цариградско шосе в София е с потенциал за изграждане на офис сграда. За момента не е говорено със Софарма АД, която отскоро придоби пълен контрол над Мосю Бриколаж за България, чрез Доверие обединен холдинг.

Плановете са през първата половина на 2020 г. да се изтегли инвестиционен кредит за сградата в София тех парк. "Не очакваме в този период лихвите по кредитите да растат, включително виждаме гласове ЕЦБ да поднови количествените улеснения", заяви Брешков.

Дивидентната доходност за следващите години остава като е обявено в проспекта. Оказа се също така, че т. нар. обратен сплит при изисляване на разпределението на печалбата по чл. 10 от ЗДСИЦ на приходите от т.нар. "заспали" имоти, придобити преди този обратен сплит, не се отразява счетоводно. 

Материалът е с аналитичен характер и не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа. Авторът притежава акции в капитала на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ.