Регистрация

e-mail:

Потребителско име:

Парола:

Потвърди парола:

Код:

 съгласен съм с условията за ползване
 Ежедневен нюзлетър
 Седмичен нюзлетър

Новини и анализи

Асен Лисев: Очакваме дивидентна доходност за Браво Пропърти от 9,3-9,6%

Правата за участие в увеличението на капитала на АДСИЦ дружеството се търгуват до 14 март 2019 г.

1
 
4
 
4
преди 2 седмици
Няма профилна снимка
Бърза справка в официалните регистри :
Офис 1 ООД /фирма на Асен Лисев и Павел Томаш Суджарски/придобива терена за офис сградата на 15.11.2016г
След което ползва кредит от Банка ДСК за строителството в размер на 10,73 милиона евро. На дата 05.05.2017г. за тази сума е заложено цялото търговско предприятие, залог на дружествени дялове и е вписана ипотека.
От публикувания баланс към 31.12.2017г. е видно, че при основен капитал 4.5 м. лева двамата съдружници са внесли като допълнителни заеми / парични вноски в дружеството още 2,4 м. лева. Тоест тяхното самоучастие в строежа на сградата е около 7 м.лв. Нека предположим, че са изхарчили странично за „разни“ плащания още 2-3 м.лв., които не са отразени в баланса. Това определя структура на инвестицията - 5 м.евро собствени средства и 11 м. евро кредити. Или общо 15-16 м.евро.
Ако горните цифри са близки до истината, а това лесно може да се установи след публикуване на финансовия отчет на Офис 1 ООД за 2018г., себестойността на офис сградата следва да бъде около 1000-1100 евро на 1 кв.м. надземно РЗП, което е съвсем реално от гледна точка на себестойността на строителството в момента.
Построената сграда е много добре проектирана, с добра локация и наем от 13.50 евро на 1 кв.м. в момента е абсолютно реален в момента. Друг е въпросът доколко сегашните наемни нива могат да се проектират 10 или повече години напред в бъдещето.
Явно разсъжденията на собствениците са били следните :
Вариант 1 : Отдаваме цялата сграда под наем, реализираме около 2 м. евро годишен приход и след като си изплатим кредита към ДСК за около 7-8 години /ако няма междувременно криза на пазара/ оставаме собственици на един прекрасен имот, който може да ни носи доживотна рента по 1 м. евро на човек.
Вариант 2 : Извършваме сикюритизация на сградата като я продаваме на новоучреден АДСИЦ, който пак ние управляваме, за 30.4 м. евро. без ДДС. Прибираме по този начин 15 – 16 м. евро чиста печалба веднага и даваме шанс и на останалите тарикати да изкарат някой лев доходност.
Както мъдро заключава моя приятел Виктор М., който постоянно следи борсите, винаги трябва да пускаш по малко аванта на останалите, за да те обичат.
Иначе, ако пазарът се запази такъв, какъвто е в момента, 7.87 % доходност преди данъци е постижима. Ако 10 години напред лихвите се запазят ниски, е постижимо да се постигне левъридж 4% към 9% в съотношение облигационери / акционери. Разбира се това е така, ако никой наемател не си прекрати договора предсрочно .
Твърде много „ако“.
Асен и Павел правилно са избрали втория вариант.
Но е интересно да се наблюдава доколко ще се набере капитал по предложения начин, защото при евентуален успех, това може да доведе до бум на секюритизацията на подобни имоти.
0
 
4
 
3
преди 2 седмици
Няма профилна снимка
9.3% е чудесно. 7 също бих приел макар че това е доходноста от арендата от земя която имам а нея я броя за по-сигурна инвестиция от очакванията на този човек и като цяло от акциите на която и дае компания.
0
 
9
 
2
преди 2 седмици
Няма профилна снимка
"Дружеството със специална инвестиционна цел „Браво Пропърти Фонд” АДСИЦ придобива офис сграда ....... за сумата от 60 млн. лева, съобщават от дружеството.
......
Офис сградата "OFFICE A" ......... е 100% отдадена под наем и генерира годишни приходи от поне 4,6 млн. лева при 10-годишни договори за наем."

От въпросните поне 4,6 млн. лева трябва да се извадят 0,24 млн такса за обсулжващото дружество /0,4% от 60 млн/, както и други разходи и данък печалба. По този начин вероятно доходността от въпросната сграда се ориентира към максимум 6-7%, което е доста далеч от фантастичните 9,3-9,6%
1
 
3
 
1
преди 2 седмици
Асен Лисев: Очакваме дивидентна доходност за Браво Пропърти от 9,3-9,6%

-----

а дано