Индустриалните и логистични площи са във фокуса на инвеститорите у нас

През 2020 г. индустриалните площи изместват офисите като най-предпочитан сегмент от инвеститорите на пазара на бизнес имоти в България благодарение на развитието на онлайн търговията, стимулирано от пандемията. Това става ясно по време на конференцията BalRec, организирана от Градът Медиа Груп.

„Индустриалните имоти са смятани за най-сигурната инвестиция. Обемът на инвестираните средства в индустриални и логистични площи у нас е нараснал над три пъти от началото на годината до края на септември спрямо деветмесечието на миналата година“, съобщи Михаела Лашова, изпълнителен директор на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Думите й се подкрепят и от данните от проучване сред 250 лидери в сектора на недвижимите имоти, 500 инвеститори и 1500 наематели, представено от Женя Димитрова, ръководител на отдел „Недвижими имоти“ в компанията CMS. То показва, че привлекателността на активите от сектора на дистрибуцията и логистиката се е увеличила с 20% през последните пет години, като 80% от участниците в допитването ги оценяват като атрактивни за инвестиция.

В същото време привлекателността на офис площите е спаднала наполовина спрямо 2016 г., като едва 33% от анкетираните ги определят като атрактивен за инвестиция актив. Привлекателността на жилищните площи сред инвеститорите е нараснала с 16% през последната година, показва още проучването.

Тласък на строителството на индустриални и складови площи у нас е дало и поевтиняването на терените.

„Земята беше един от активите, които почти веднага след началото на пандемията коригира цената си. Тя не е хомогенен актив, има различни качества и цената й не е еднаква в цяла София, но почти навсякъде цените паднаха и това беше сигнал за инвеститорите в логистика. От април насам те придобиха немалко терени за бъдещи проекти за логистични площи“, каза Георги Киров, партньор в консултантската компания Colliers International.

В същото време инвестициите в търговски площи са намалели с 80%, тъй като след март не са били сключени никакви сделки за придобиване на молове, а започнали преди пандемията сделки не са били финализирани, тъй като инвеститорите са се отказали за тях.

„Много е трудно да се предвиди какво ще се случи, ако има още една блокада, с колко ще спаднат наемите в търговските площи и каква ще е покупателната способност на населението“, отбеляза Лашова.

По думите й макар и празни, офисите остават желана инвестиция, тъй като те са обвързани с дългосрочни договори, които не позволяват на наемателите да правят резки промени. В същото време разходите на компаниите за наем на площи са по-малки, отколкото за персонал, така че това не е огрочмно разходно перо в бюджетите им. Затова инвеститорите смятат, че инвестицията в офис площи все още е стабилна и перспективна, посочи Лашова.

„Наемателите имат желание да оптимизират площите си и търсят краткосрочни решения за преотдаване на площите и устойчив модел на работа на служителите им. В същото време собствениците на сградите се стараят да оптимизират разходите си и инвестират в подобрение на общите части. Те стават по-гъвкави, притиснати от факта, че има все по-малко наематели на пазара и по-малко случващи се сделки с офиси. При купувачите виждаме голяма несигурност относно ценообразуването, а това спира пазара и води до сериозни спадове“, каза Лашова.

Тя очаква служителите да се върнат трайно в офиса през втората половина на 2021 г. и ако наемателите са имали възможност да освободят част от офисните си площи, ще изпаднат в ситуация да наемат нови.

Към момента на офис пазара у нас се търсят уникални проекти със стабилен паричен поток. Увеличават се запитванията за офиси в центъра с няколко наематели, но такива проекти са много малко, отбеляза Лашова.

„Регионът има огромен потенциал, а за нас е важна дългосрочната доходност. На пазара в София и Букурещ съществуват качествени офисни продукти, наемателите са глобални компании с огромни площи, а възприятието за риск държи доходността висока и в двата града. Ако сравним със столиците в останалите страни членки на ЕС, няма по-ниски капиталови стойности за подобен тип активи. В ситуация на несигурност инвеститорите се обръщат към основните активи, тъй като за тях винаги ще има търсене и ще бъдат ценени от наемателите. Ние инвестирахме в такъв тип компании, имаме дългосрочни договори с тях и ситуацията откъм паричен поток е стабилна“, посочи Цанова.

На пазара на бизнес имоти у нас са се появили и активи, които не са били предмет на продажба досега, а в настоящата криза има повече мотивирани продавачи, съобщи Лашова.

Жилищният пазар у на също остава активен. „В чужбина има тенденция за инвестиране в алтернативни активи като студентски общежития, старчески домове, здравни заведения, паркинги. В България това все още не е факт, но предполагам, че ще се промени“, посочи Лашова.

В същото време хотелите, които миналата година бяха във фокуса на инвеститорите, сега не се представят толкова добре, но Лашова прогнозира, че интересът на инвеститорите към хотелския сегмент ще се възвърне, тъй като има очаквания ваканционните хотели да се възстановят най-бързо от кризата.

„Хотелите ще влязат отново във фокуса на инвеститорите. Има институционални фондове, които искат да инвестират в хотелски бизнес именно заради очакванията те бързо да излязат от кризата, тъй като посещаването им не зависи от корпоративни решения като при офисите, а от индивидуалните желания на хората“, коментира Лашова.

За деветмесечието пазарът на бизнес имоти у нас регистрира ръст на инвестициите, но той се дължи на голяма портфейлна сделка, която е съставлявала 50% от пазара. Без нея придобиванията на инвестиционния пазар в България отбелязват спад.

През последната година българските инвеститори продължават да преобладават на пазара на бизнес имоти у нас. „Те са готови да поемат рискове в проекти, които не са атрактивни за чужденците. Фокусът на големите инвестиционни фондове е насочен към САЩ, затова и пазарът у нас ще остане воден от български инвеститори и някои опортюнистични фондове, които търсят офиси, логистични имоти или хотелски площи“, посочи Лашова.

Тя очаква плавно възстановяване на пазара от средата на 2021 г., като офисите и логистичните имоти ще бъдат в центъра на вниманието на инвеститорите.