Данъчна оптимизация за 216 хил. лв. ли е в основата на сделките с "И Ар Джи" 3?

Данъчна оптимизация вероятно е в основата на сделките с близо 80% от капитала на „И Ар Джи Капитал 3“ АДСИЦ. Фондът притежава имотен проект в гр. Бургас, където данъкът при продажба на недвижим имот е 3%, следователно за около 9 млн. лв. би трябвало да бъдат платени 270 хил. лв., както и 6 хил. лв. нотариални такси. Оценката на самия имот в Бургас е 7,2 млн. лв., а останалите 1,8 млн. лв. са пари в сметките на дружеството, затова данъчната оптимизация е за 216 хил. лв.

На Българска фондова борса вчера беше въведена оферта "купува" за всички издадени от дружеството 2,1 млн. акции при цена от 4,3 лв. за брой при премия с 59,26% над цената от последната сделка. При тази цена пазарната капитализация е 9,03 млн. лв.

В края на сесията остана неизпълнено търсене за 433 660 акции, но собствениците на 1 666 340 акции приеха цената за добра и продадоха. Така купувачът, който засега е неизвестен, придоби 79,35%. От това, че купувачът е въвел оферта "купува" за всички акции, може да се направи изводът, че той до момента не е бил акционер в дружеството.

Сключиха се общо 48 сделки, като най-голямата беше за 1 036 700 акции, или за 49,37% от капитала. Известно е, че те са били собственост на „Фондация Америка за България“. Другите големи сделки бяха за 165 509 акции и за 124 500 акции, или съответно 7,88% и 5,93% от капитала. Те бяха собственост на съответно Фран Луис Бауър и Майкъл Дейвид Хънсбъргър.

Двете физически лица продадоха рано сутринта в 10:30 ч. и 10:31 ч. (борсата отваря в 10:10 ч.). Първите сделки за деня бяха в 10:21 ч, или 11 минути след старта на търговията, но е имало аукцион за волатилност, който продължава с такова време. Затова още в 10:10 ч. офертата "купува" и офертите "продава" са се срещнали, т.е. офертата "купува" е въведена преди рано сутринта.

Големият акционер „Фондация Америка за България“ продава чак в 14:21 ч.

Борсовите комисиони за големи сделки може да възлязат и на 0,2%, следователно купувачът ще си спести основната част от евентуалния 3% данък към община Бургас, ако беше купил земята директно.

Освен това бидейки АДСИЦ, „И Ар Джи Капитал 3“ няма да плаща данък печалба от бъдещите печалби от опериране на имотите в гр. Бургас. Няма да плати данък печалба (10%) и ако препродаде проекта на печалба. Това е нещо като придобивана данъчна оптимизация.

Новият собственик може също така да се откаже от статута на АДСИЦ, както наскоро направи „Турин имоти“ АД, а такава процедура започна и „Агро финанс“ АДСИЦ.

Ставайки обикновено акционерно дружество, „И Ар Джи Капитал 3“ ще може да се отпише като публично дружество и да му отпаднат регулациите и таксите към Комисията за финансов надзор, Българска фондова борса и другите свързани.

Какво позволи да се стигне до сделките?

Доскоро „И Ар Джи Капитал 3“ имаше и друг имотен проект, но в София. През септември 2020 г. го продаде и това отвори пътя имотите в Бургас да бъдат продадени чрез продажба на самото „И Ар Джи Капитал 3“ от основните акционери.

Проектът в Бургас

Проектът е наречен „Бургас Ритейл“ и е с площ 24 966 кв. м в близост до бул. "Тодор Александров". Земята съставлява бившите УПИ LI-265 и L-636. Проверка на Investor.bg показа, че двата имота вече са обединени в един.

Имотът е застроен със сгради с обща площ от 706 кв. м, които подлежат на разчистване. Според съществуващия план за регулация и застрояване имотът попада в зона Пч1, което съгласно съществуващите нормативи допуска максимален коефициент на застрояване до 2,5 и съответно максимално евентуално изграждане на сгради с обща разгъната застроена площ до 62 415 кв. м.

Реално имотът е в близост до Бургаското езеро на отбивката за транзитно преминаване през Бургас от Созопол към София в района на Бургаското езеро. В снимката е поместено точното местоположение на имотите.

Към 31.12.2007 общата цена, платена от дружеството за придобиване на имоти по Проект „Бургас Ритейл”, е 3 397 750 млн. евро, или 136 евро/кв.м.

В отчета на „И Ар Джи Капитал 3“ АДСИЦ към 30 септември 2020 има парични средства за 5,8 млн. лв., но и задължения по облигационен заем за 3,99 млн. лв., който вече е погасен (целият беше собственост на "Фондация Америка за България"), затова вероятно в сметките му има 1,8 млн. лв. При пазарна капитализация от 9 млн. лв. това означава, че оценката само на проекта в Бургас е 7,2 млн. лв.

Сделката има още един нюанс. Ако собствениците на другите 20% от капитала не продадат акциите си, купувачът ще плати само 7,2 млн. лв. за своя дял, но ще контролира целия АДСИЦ и ще може да прибира такса за управление на целия проект.

Наличните 1,8 млн. лв. в сметките на дружеството може да се ползват за разработване на парцелите.

Сделката беше предшествана именно от съобщение от 9:16 ч. вчера (29 октомври 2020 г.) от „И Ар Джи Капитал 3“ АДСИЦ, че обслужващото го дружество „Бългериън Америкън Мениджмънт Къмпани“ ЕООД се отказва от договора си за обслужване на АДСИЦ-а, отказва се от всякакви такси и връща всички счетоводни и други документи на дружеството. Уговорено е и до 8 декември 2020 г. да бъде свикано общо събрание на акционерите за избор на ново обслужващо дружество, което трябва да бъде одобрено от Комисията за финансов надзор.

Именно разходите за обслужващото дружество са с основен дял в разходите на всеки АДСИЦ, като са основна част от т. нар. „разходи за външни услуги“. Само за деветмесечието на 2020 г. те са за 700 хил. лв. при „И Ар Джи Капитал 3“ АДСИЦ, което е силно увеличение спрямо 131 хил. лв. за същия период на 2019 г. Ръстът вероятно идва поради по-големите такси към обслужващото дружество след продажбата на проекта в София.

Сега новият собственик може да назначи обслужващото дружество и да го таксува. Също така ако едно лице е купувачът, е задължено да отправи търгово предложение, защото придобива 79% от капитала.

Затова сделката е многопластова и интересна за българската корпоративна действителност.

Материалът е с информационен характер и не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа. Авторът притежаваше една акция в капитала на дружеството и я продаде при цена от 4,3 лв. за акция.

Свързани компании: