Най-зависимата от жилищния пазар икономика в света е изправена пред стрес тест

Жилищният пазар в Австралия на стойност 7,1 трлн. австралийски долара (5,2 трлн. щатски долара) е изправен пред изключителен стрес тест – първата рецесия от близо три десетилетия, и засега се справя блестящо с него, пише Bloomberg.

Икономисти прогнозираха, че цените на имотите ще намалеят с 10% или повече в началото на коронавирусната криза в Австралия. Сега те бързат да ревизират прогнозите си към ръст на цените с 5% до 15% през идните няколко години. Държавните ръководители вече не се тревожат от спад на цените, а се стремят да предотвратят прекомерен скок.

Търг неотдавна в предградието на Сидни Форест Лодж, на около 4 км от центъра на града, улови оптимистичните настроения. Около 30 души се събраха пред четиристаен апартамент с викторианска тераса, който беше предложен за продажба чрез наддаване. Кандидат-купувачите, вариращи от работещи младежи до хора на средна възраст, започнаха да наддават от 2,4 млн. австралийски долара, след което увеличаваха офертите си с по 10 хил. австралийски долара, а впоследствие с по 5 хил. долара и в крайна сметка жилището беше продадено за 2,74 млн. австралийски долара.

Това е динамика, която се появява и в други страни, тъй като ниските лихви стимулират цените на активите. Макар че силата на жилищния пазар е добра новина за възстановяването на икономиката, според песимистите за пазара, които от едно поколение насам в Австралия се оказва, че грешат, ново повишаване на цените може да надуе балон, който един ден ще се спука, оставяйки един куп лоши дългове.

Кредитните портфейли на австралийските банки са с една от най-високите експозиции на жилищни заеми в света, като ипотечните кредити на четирите големи банки се равняват на около 75% от брутния вътрешен продукт на страната от около 2 трлн. австралийски долара. Статистическата служба смята, че стойността на жилищните имоти в страната е достигнала 7,1 трлн. австралийски долара през второто тримесечие, през което среднопретеглените цени в големите градове нараснаха с 6,2% на годишна база. Австралия

Причина за силния скок са лихвите, които са на невиждани в историята на Австралия нива. Три от четирите големи банки в страната предлагат ипотечни кредити с фиксирана лихва под 2%, а HSBC Holdings предлага 1,88%, сочат данни на имотната компания Mortgage Choice. Ниските лихви са улеснени от Австралийската централна банка, която понижи основната си лихва до 0,10%, както и от програмата й за изкупуване на облигации и банковите програми за кредитиране, които целят да намалят разходите по обслужването на кредитите в икономиката.

„Мисля, че никой не е очаквал да се озовем в подобна ситуация. Има много стимули. Малко съм разтревожена от резкия ръст на цените“, коментира Сюзан Мичъл, главен изпълнителен директор на Mortgage Choice.

Сигурни като къщи

Модел на Австралийската централна банка установил, че дори при сценарий, в който икономиката се свива с 20%, а безработицата нараства до 20%, банките няма да нарушат минималните пруденциални изисквания. „Вероятността от фалит на голяма банка е много малка“, сочи моделът.

Австралийската централна банка обяви ясно, че засега неин приоритет е намаляването на безработицата, а не безпокойството за цените на активите. Гуверньорът Филип Лоу заяви, че липсата на ръст на населението в момент, когато международните граници продължават да са затворени, променя динамиката на жилищния пазар и той не смята, че е вероятен неудържим ръст на цените на жилищата.

Но има инструменти, ако ситуацията се промени.

„Знаем от опита си през предходните години, че макропруденциалните инструменти могат да намалят ръста на дълга по стабилизиращ начин. Така че това е въпрос, който наблюдаваме внимателно, не съм особено разтревожен към момента“, каза Лоу по време на дискусия в рамките на Австралийския стратегически форум миналата сряда.

За сметка на това в Нова Зеландия, където някои области регистрират двуцифрен ръст на цените на жилищата въпреки най-тежката рецесия от един век, икономисти очакват в началото на следващата година да бъдат въведени ограничения за съотношението между дълга и собствения капитал. Австралия

Фиона Гутри, главен изпълнителен директор на Financial Counselling Australia, се притеснява, че повече хора ще бъдат подложени на финансов натиск заради смекчаването на правилата за финансиране.

„По-разхлабените стандарти за кредитиране означават, че хората ще поемат колкото се може повече дълг. Ще се постигне значителна печалба от притискането на кредитополучателите до ръба“, допълва тя.

Поглед към морето

Но подобно на неравния характер на възстановяването на икономиката силата на жилищния пазар не е еднаква. Много хора, живеещи в апартаменти във вътрешността на Сидни и Мелбърн, търсят по-големи площи.

„Вирусът стана катализатор на промяната, която ни кара да променяме домовете си и да преосмисляме къде искаме да живеем“, коментира Джон МакГрат, главен изпълнителен директор на имотната компания McGrath.

Резултатът е срив на наемите и на цените на апартаментите, като той вероятно ще продължи, тъй като още жилищни сгради са на етап строеж. Това едва ли ще засегне австралийските банки, които отказват да финансират някои предприемачи след периода на свръхстроителство през последно време. Това обаче не се отразява на купувачи, разчитащи на помощта на родителите си.

Освен това има домакинства, които продължават да отлагат вноски по ипотечни кредити, защото са загубили работата си при блокадата заради COVID. Когато кредитната ваканция приключи в някакъв момент догодина, те може да бъдат принудени да продават.

Световният шампион по кайтсърфинг Еван Джаспан е сред тези, които са се установили край морето. Той живеел в модерен апартамент с ограничен достъп до площи на открито в Мелбърн, който се оказва не толкова идеален във време на пандемия. Затова двамата с приятелката му се установили в тропическия Куинсланд. Първоначалният план бил да останат за две-три седмици. Това се случило преди няколко месеца.

„Много хора работят от разстояние, така че защо да седя в малък апартамент в града, когато мога да имам градина и външни площи и да бъда на плажа?“, казва той.