Нова мода в Манхатън: Луксозен апартамент с ипотечен кредит

За най-богатите хора в света плащането в брой за луксозен апартамент в Манхатън беше символ на висок статус. Днес обаче дори тези купувачи предпочитат да теглят ипотечен кредит, съобщава Bloomberg.

Делът на покупките в брой на жилища на цена от пет милиона долара нагоре в квартала е намалял до 44% през третото тримесечие, сочат данни на компанията за оценка на имоти Miller Samuel и на имотната компания Douglas Elliman Real Estate. Това е спад спрямо 80 на сто година по-рано и е най-ниското ниво, откакто двете компании са започнали да следят данните през 2015 г.

Една от причините за тенденцията вероятно са ниските лихви по кредитите наред с рекордните равнища на фондовия пазар, където може да са вложени част от парите. Като цяло обаче тя е отражение на вялото търсене на луксозни жилища в Манхатън, където наличностите растат, а пътуващите чужденци, които търсят жилище, изчезват. За оставащите купувачи финансирането с ипотечен кредит е най-добрият начин за максимална възвръщаемост, когато няма очаквания за скорошен рязък ръст на цените. А продавачите, които искат да се разделят с имота си, нямат нищо против да почакат, докато купувачите изтеглят кредит.

„Преди пет години продавачите можеха да чакат появата на по-добър вариант и той можеше да бъде под формата на по-добър купувач“, казва Брайън Мейер, брокер в Christie’s International Real Estate, който е ангажиран с продажбата на къща за 14,5 млн. долара на клиент, разчитащ на ипотечен кредит. Сега „може да не се появи по-добра оферта, така че за продавачите е от полза да приемат финансирана по този начин сделка“, допълва Мейер. Манхатън

Нещата бяха различни само преди няколко години, когато ултрабогатите се надпреварваха да купуват луксозни апартаменти в лъскави нови жилищни кули. Плащането в брой беше безпроблемен начин за бързо финализиране на сделка без намеса и забавяне от оценители, които вероятно щяха да задават въпроси, когато купувач се съгласи да плати рекордна цена.

Инвестиционна група, включваща хедж фонд мениджъра Бил Акман, е платила 91,5 млн. долара в брой за мезонет в небостъргача One57 през 2015 г., показват публични документи в Манхатън. Същото направи и купувач на апартамент за 100,5 млн. долара в съща сграда.

За сметка на това миналия месец апартамент за 14,8 млн. долара в One57 беше закупен от предприемача с ипотечен кредит от 10,08 млн. долара. Първоначалната цена на жилището при обявяването му за продажба през 2015 г. е била 19 млн. долара.

„На растящ пазар парите имат повече сила, но на стабилен или намаляващ пазар те не са важни“, коментира Стивън Клигерман, президент на компанията Halstead Property Development Marketing, която наблюдава продажбите на апартаментите в нови жилищни сгради.

Приспадане на данъци

Дори купувачите на луксозни жилища се стремят да извлекат максимална полза от приспадането на данъци, след като федерален закон ограничи до 10 хил. долара сумата, която може да бъде приспадана от местни данъци. Въпреки че приспадането на лихви по ипотечни кредити е ограничено при заеми на стойност 750 хил. долара, полученото финансиране все пак дава достъп до отстъпката, казва Клигерман.

„Това обикновено са хора, които купуват имот за живеене – загубихме повечето ни чуждестранни купувачи, които обичайно плащат в брой“, отбелязва Мелиса Кон, изпълнителен вицепрезидент на компанията Family First Funding, която управлява огромно подразделение за кредитиране, специализирано в луксозните имоти.

Новите повишени такси за финализиране на сделки с луксозни имоти в Ню Йорк също са причина за намаляването на сделките с пари в брой, казва Кон. За жилища на цена от 5 млн. долара „плащате такса от 7% от покупната цена за финализиране на сделката, това са много пари“, допълва тя.

За почти всеки скъп нов апартамент в Манхатън има опашка от кредитори, които предлагат финансиране на купувачите във всички ценови категории, казва Орест Томасели, главен изпълнителен директор на компанията National Condo Advisors, която помага на проектите да отговорят на изискванията на кредитора.

„Мисля, че това помага за продажбите“, смята Скот Джей Аврам, старши вицепрезидент на строителната компания Lightstone. Тя има десет банки на разположение за сделки в новострояща се жилищна сграда с 244 апартамента във Финансовия квартал, където цената на мезонетите достига 20 млн. долара.

Сега е много обичайно по-големите покупки да имат известно финансиране, дори за малка част от цената, казва той. Например купувач на жилище за 15 млн. долара може да изтегли кредит на стойност 4 млн. долара.

„Ако могат да поемат разходите за част от покупката си и да изтеглят ипотечен кредит, могат да използват тези пари по по-продуктивен начин“, допълва Аврам.