Отстъпките от наеми за търговците на дребно в САЩ заради COVID стават нова норма

В най-тежките месеци от пандемията много собственици на молове в САЩ са предложили сделки, при които изпитващи затруднение търговци на дребно са плащали процент от месечния си оборот под формата на наем вместо фиксирана сума, за да им помогнат да оцелеят. Сега този смятан за временен начин за таксуване на наемателите изглежда ще се запази и след COVID-19, пише Wall Street Journal.

Все повече собственици на търговски центрове подписват нови наемни договори, при които наемът е пряко обвързан с дял от приходите от продажби, поне за определен период. Тези наемни договори, при които наемът е процент от оборота, са особено привлекателни за нови търговци на дребно, тъй като предлагат известна гъвкавост, така че да не бъдат обременени с големи загуби при започването.

Много компании за търговия на дребно изпитваха затруднения с конкуренцията от електронната търговия, след което понесоха още един удар, когато бяха изправени пред блокади заради пандемията. Някои не оцеляха, оставяйки собствениците с прекомерни площи и задължавайки собствениците на търговски центрове да предлагат щедри условия, само за да ги запълнят.

„Все повече брандове го желаят“, казва Филип Лениър, ръководител в имотната компания EastBanc, която е собственик и мениджър на десетки търговски обекти на открито в квартал Джорджтаун във Вашингтон.

Растящата употреба на наемни договори, при които наемът е дял от оборота, е поредният пример за споразумения или поведение, които някога бяха смятани за временен отговор на пандемията, а сега изглеждат по-дългосрочни и дори постоянни. Например все повече компании позволяват на служителите да работят от вкъщи, а доставките на храни продължават да постигат силен растеж, въпреки че ресторантите отново се връщат към почти пълни обороти на работа.

Споразуменията с фиксиран наем не изчезват напълно. В повечето случаи договорите с наем като процент от оборота са ограничени до първата година или години на споразумението, което след това преминава към модела на фиксиран наем.

Наемните договори, при които наемите са процент от оборота, не са и съвсем безконфликтни. Проследяването на приходите от продажби за определяне на наемните нива може да е трудно, тъй като наемателите обичайно не са склонни да споделят данни за приходите си от продажби със собствениците, освен ако не искат облекчаване на наема заради спадащи продажби.

„Наемателите ги обичат, а собствениците ги ненавиждат“, казва Майкъл Рийли, управляващ директор в консултантската компания в областта на търговията на дребно, хотелите и ресторантите Rielly Retail Solutions.

Но собствениците на имоти опитват да намерят начин за си възвърнат част от контрола като намаляване на минималната сума на приходите от продажби, при която собственикът може да започне да събира дял от тези приходи.

Много търговци на дребно смятат договорите, при които наемът е процент от оборота, като начин за запазване на управлението на разходите си. Това обаче означава повече работа, включително допълнителни одити на продажбите. Някои собственици казват в частни разговори, че се готвят за спорове през идните години относно данните за приходите от продажби.

Някои от по-успешните търговци на дребно са недоволни от модела с наем като процент от оборота и предпочитат да запазят печалбите си от силно растящите приходи от продажби за себе си. Apple и T.J. Maxx, например, обичайно договарят фиксирани наеми, казват собственици на имоти.

Но тези търговци на дребно искат от собствениците по-големи субсидии за устройството на нови магазини. Тези т. нар. средства за подобряване на обекта на наемателя обичайно се възстановяват на наемателите след приключването на ремонта на магазина, но някои търговци на дребно искат самите собственици да плащат и да наблюдават строителството.

„Собствениците поемат още рискове от името на наемателя“, коментира Джахан Мослехи, управляващ директор в компанията Bridge33 Capital, която притежава десетки търговски центрове в 18 щата. Собствениците, които предприемат строителство, сега трябва да се справят с колебанията в разходите за строителство и работна ръка, допълва той.