Регулаторните ограничения може да попарят интереса на Китай към имотите в Лондон

През 2014 г. китайската строителна компания Greenland Group започна строителството на най-високата жилищна кула в Европа.

Видео, публикувано на сайта на компанията, показва Spire London, в която са инвестирани 9 млрд. долара, така както би изглеждала след завършването на строителството – извит стъклен гигант, издигащ се на височина от 235 м, който ще съперничи на небостъргача, доминиращ небосвода над Canary Wharf в източната част на Лондон.

Но седем години по-късно все още няма кула, пише Financial Times.

„(Greenland) постави рампи за тежки машини и изля основите. Но доколкото си спомням, няма активност и никой не може да каже какво се случва“, коментира Дейвид МакКук, ръководител на подразделението за жилищно строителство в имотната агенция Johns & Co, чийто офис се намира срещу парцела.

Но подобно на много имотни проекти в Лондон плановете ѝ понесоха удар от забавянето на продажбите на луксозни жилищни имоти и пандемията от COVID-19. Сега има опасения, че регулаторните ограничения в Китай може да сложат край на интереса на подобни строителни компании към британската столица.

Китайските предприемачи са подложени на натиск от т. нар. „три червени линии“ – нови правила на властите в Пекин, целящи да ограничат прекомерната задлъжнялост в имотния сектор чрез ограничаване на сумите, които компаниите могат да заемат. Китай

Evergrande, която е най-задлъжнялата строителна компания в света и емблема на големите задължения, трупани през десетилетията на трансформираща урбанизация в Китай, предизвика притеснения на глобалните пазари, след като пропусна важни крайни срокове за лихвени плащания по чуждестранен дълг. Тази седмица още една строителна компания, Fantasia, спря плащанията по доларови облигации.

Имотен консултант, който следи отблизо строителния пазар в Лондон, е бил нает след кризата с Evergrande от британски регулатор заради притеснения от рисковете за пренасяне на проблемите в Лондон. „Големият въпрос е дали китайците ще ограничат инвестициите в чужбина. Това ще създаде доста голяма криза във Великобритания и в други страни“, отбелязва той.

Между 2013 и 2018 г. купувачи от континенталната част на Китай и Хонконг вложиха близо 3,5 млрд. паунда в Лондон, съставлявайки почти целия приток от трансгранични инвестиции в града през 2017 г., сочат данни на Real Capital Analytics.

През последните три години инвестициите им намаляха чувствително до около една десета от това ниво, но хиляди домове в Лондон продължават да се строят от китайски компании. Много от тях остават недовършени и непродадени.

Строителната компания Country Garden, базирана в Гуандун, която е най-голямата в Китай от гледна точка на продажбите, купи терен в Поплар, Източен Лондон за сумата от 80 млн. паунда през 2018 г. и планира да изгради жилищен комплекс с близо 800 имота на стойност 400 млн. паунда. Издигната е временна ограда с обещанието за „изключителен комплекс от луксозни домове“, но до момента над нея не са се появили никакви жилища.

R&F Properties, филиал на Guangzhou R&F, и листнатата на борсата в Хонконг строителна компания CC Land, която притежава и кулата „Корнишонът“, плати близо 500 млн. паунда през 2017 г. за терен в Найн Елмс, Югозападен Лондон, но проектът също остава незавършен. Китай

Дори без намесата на Пекин много китайски строителни компании са изправени пред по-тежки от очакванията предизвикателства в Лондон.

„Повечето строителни компании от континенталната част на Китай, за които зная, че дойдоха във Великобритания, имат доста лоши резултати“, казва ръководителят на голяма компания за жилищно строителство в Лондон. „Те плащат ужасно много за терени, изпитват затруднения със строителните разходи и с продажбите“, допълва той.

Той е един от многото британски предприемачи, които са били напълно победени от китайски компании в продажбите на терени между 2013 и 2018 г.

Но пазарът на апартаменти в Лондон потъна след 2014 г. заради новите данъци за чуждестранните купувачи и несигурността след трите парламентарни избори и референдума за Brexit. Луксозните апартаменти в най-централните квартали на Лондон бележат спад в цената си с 22% спрямо лятото на 2014 г. въпреки скромния ръст през миналата година, сочат данни на консултантската компания Savills. Китай

Това изкриви оптимистичните прогнози, върху които строителните компании базираха инвестициите си в терени. Базираната в Шанхай Greenland плати 84 млн. паунда за терена си в Canary Wharf през 2014 г. и обяви, че ще инвестира 800 млн. паунда в Spire. Но компанията спря проекта през 2018 г., като отбеляза, че „жилищният сектор в Лондон се е променил значително.

Докато предизвикателствата се увеличаваха, цените на апартаментите намаляваха, китайските инвестиции в терени и имоти в Лондон бяха значително ограничени. Въпросът сега е не дали китайците ще продължат да идват в британската столица, а дали всички ще си тръгнат.

Greenland твърди, че няма планове да продаде Spire London и смята да „завърши сградата като качествен, ключов проект, отговаряйки на търсенето на жилища в лондонския квартал Докландс“.

Но компанията обмисля да се оттегли от друг проект в Лондон – жилищна сграда на терена на бивша пивоварна в Уондсуърт, Северозападен Лондон. Според запознати източници Greenland води разговори с „четирима-петима потенциални кандидати“ и е близо до подписването на договори за част от обекта, която още не е изградена.

Компанията твърди, че продажбата ще зависи от пазарните условия в Лондон и качеството на офертите, които ще получи.

Тя може също така да зависи от условията в Китай. Greenland нарушава две от трите червени линии в кредитирането, сочат данни на Beike Research Institute. Съотношението между нетния дълг и собствения ѝ капитал надхвърля прага от 100%, а съотношенията между задълженията и активите ѝ след изключването на авансови плащания също е твърде високо на ниво от 82%. Строителните компании, които превишават тези показатели, са с ограничени възможности да поемат нов дълг.

При по-ранна намеса на регулаторите в Китай бяха попарени международните амбиции на компании като HNA и Dalian Wanda.

R&F и CC Land успяха да купят терена в Найн Елмс едва през 2017 г., след  като Dalian Wanda се оттегли. Следващата вълна инвеститори сега са изправени пред собствени предизвикателства.