Защо цените на жилищата в Хонконг не падат въпреки срива на икономиката?

Ако работата от вкъщи по време на пандемията показа нещо, то е, че апартаментите и къщите са нашите крепости, независимо дали ни харесва, или не, пише Bloomberg.

Хонконг излиза от полублокада – ресторантите са отворени, училищата са затворени, служителите са навсякъде в спектъра на домашния офис, и е ясно, че инвеститорите също виждат убежище в жилищата. Най-недостъпните цени на жилищата в света изглежда ще останат в собствения си балон, въпреки че коронавирусът срива икономиката до най-ниските й нива в историята.

Недвижимите имоти в Хонконг се развиват на две скорости – пострадал сектор на търговските и офис площите, свързан с по-широката икономика, която се сви с 8,9% през първото тримесечие, съществуващ съвместно с устойчив жилищен пазар, който сякаш не реагира на заобикалящото го бедствие.

Нито една сделка с бизнес имоти през първите три месеца на годината не включваше купувач от континенталната част на Китай, което се случва за първи път от 2009 г. насам, сочат данни на консултантската компания CBRE, включващи сделки за над 77 млн. хонконгски долара (10 млн. щатски долара). Това е в рязък контраст с няколко години по-рано, когато китайски инвеститори разграбваха офиси и търговски площи на баснословни цени. Но в момент, когато Китай започва да преодолява внезапното си спиране заради вируса, а Хонконг се отваря предпазливо, новините все още не са добри за собствениците на бизнес имоти.

Свободните офис площи клас А достигнаха 7,3%, като почти изравниха върховото равнище от 8,2% през юни 2009 г. по време на световната финансова криза. Цените са под натиск, като са намалели до близо 32 500 щатски долара на квадратен метър през първото тримесечие, сочат данни на Colliers. Това е спад с 9,3% спрямо върховото равнище през септември 2018 г., когато банки и застрахователни компании в континенталната част на Китай все още смятаха Хонконг за основна отправна точка за глобална експанзия. Наложеният контрол върху капиталите на китайски компании като HNA Group, които поемаха огромен дълг, за да придобиват активи в цял свят, последван от търговската война между САЩ и Китай и протестите през миналата година, сложиха край на голяма част от това. Хонконг

Стойността на капитала за търговски площи пострада още повече, отколкото за офис площите със спад от 14% до 47 160 щатски долара на квадратен метър спрямо близо 55 хил. щатски долара на квадратен метър в края на миналата година. Това е с 27% под върховото равнище от 64 350 щатски долара за квадратен метър от март 2014 г., когато градът преживяваше бум на туризма. Със смекчаването на ограниченията заради вируса има надежда за магазините в града. Но граничният контрол с континентален Китай остава, а туристическата индустрия преживява срив в цял свят. Само смел анализатор може да прогнозира, че шеметните дни на приблизително 65 млн. посетители през 2018 г. ще се върнат скоро. Хонконг

От друга страна, жилищният пазар в Хонконг запазва тефлоновите си качества. Цените на жилищата намаляват само със 7,7% спрямо върховото ниво от юни миналата година, преди протестите да наберат скорост. Обемът на трансакциите с жилищни имоти е надолу с 9,7% за същия период, но е нараснал с почти 50% от началото на годината.

Очаква се сделките с жилища да нараснат отново, защото градът още страда от недостатъчно предлагане. Целта на Хонконг за жилищния пазар през идните десет години е за 430 хил. апартамента. Ако приемем, че те бъдат построени, това все още е с 10% под прогнозираното търсене, изчислява анализаторът от Bloomberg Intelligence Патрик Вон. Според анализатора на Citigroup Кен Юн най-лошото за цените на жилищата в града е приключило и те може да нараснат с между 5% и 10% до края на 2020 г. Хонконг

Въпреки че всички опитват да спукат този балон, това няма да е лесна задача. Да вземем за пример работните места. Безработицата от 4,2% през първото тримесечие се очаква да нарасне. Но тя ще засегне повече служителите в ресторанти и хотели, отколкото заетите във финансите или средната класа, които е по-вероятно да купуват жилища.

Планът на правителството да предоставя „хеликоптерни пари“ на жителите на Хонконг и да насочва спасителна помощ към силно засегнатите компании, които запазват служителите си, сякаш спира масовата безработица.
Истинската причина цените на жилищата в Хонконг да не могат да се сринат е Федералният резерв на САЩ.

Въпреки възходите и спадовете на икономиката на града цените на жилищата са нараснали с цели 210% от края на 2008 г. насам, когато САЩ започнаха поевтиняване на парите, за да се справят със световната финансова криза. Градът трябва да отразява действията на Фед, тъй като хонконгската валута е свързана с американския долар.

Сега, когато лихвите на Фед са близо до нулата и изглежда ще останат на това равнище, жилищата в Хонконг придобиват съвсем нова привлекателност за инвеститори, които са заели изчаквателна позиция по време на търговската война и протестите. Едномесечната междубанкова лихва, спрямо която се определя цената на повечето ипотечни кредити, е на най-ниското си ниво от април 2018 г. и е доста под 5-те процента от 2007 г. Малко собственици на жилища са под натиск. Съотношението между дълга и собствения капитал в ипотечните кредити е 56%, най-високото ниво от 2014 г., но това съвсем не означава, че домакинствата се затрудняват да плащат на банките.

В свят, в който ликвидностите правят цените нерационални, и на пазар с недостатъчно предлагане трудно може да се очаква цените на жилищата в Хонконг да изгубят пара, само защото икономиката потъва. Поне при тази инвестиция няма друго място като дома.