Карл Брюкнер: Виждаме потенциал в развитието на логистични площи в България

Карл Брюкнер е директор Проектно развитие в Erste Group Immorent AG, като заедно с това за две години от 2009 г. е бил и управляващ директор на компанията за Сърбия.

Преди 2008 г. той е председател на борда на директорите на австрийската компания за имоти SÜBA Bau und Baubetreuung AG.

Между 1990 г. и 2006 г. той е директор Развитие в McDonald’s, където отговаря за развитието на мрежата в 18 държави в Централна и Източна Европа, както и Австрия, Швейцария и Италия. Бил е и проджект мениджър по проект на Voest Alpine в Куала Лумпур.

Пред Investor.bg Брюкнер споделя гледището си за перспективните сегменти на пазара на имоти в ЦИЕ и в частност този в България. 

- Как бихте определили настоящото положение на пазара за развитие на проекти в ЦИЕ? На кой етап от цикъла се намира той?

Не смятам, че има общ отговор. Това, което виждаме в момента, е разграничението между отделните пазари. Някои страни са по-назад в цикъла, някои са по-напред.

Що се отнася до България – според нашите анализи има две страни, които се завръщат на пазара. Едната от тях е България, а другата – Сърбия.

Причината да смятаме така е, че балонът, който видяхме на пазара в Румъния, Унгария, Полша и други страни, не беше толкова голям в България.

Първата страна, която вече излиза от кризата, е Полша, следвана от Чехия. Следващите са Сърбия и България.

Ние говорим с различни предприемачи, с банки, както и с германски фондове. Те следят пазара в България и Сърбия и се готвят да инвестират.

Това, което е по-различно в сравнение с преди кризата обаче, е затрудненото финансиране. Преди фондовете инвестираха в проекти на зелено, полуготови и рискови продукти. Сегашните директори на инвестиционните дружества получават много строги указания от собствениците на дружествата да не инвестират в проекти на зелено и в други рискови продукти. Те търсят висококачествени проекти, които са отдадени под наем. И под „отдадени“ имаме предвид поне 90%. Ако имате такъв продукт, то тогава наистина може да привлечете интерес.

И така – смятаме, че Сърбия и България са следващите две страни, затова насочваме усилията си към тези два пазара.

- По отношение на отделните сегменти на пазара на имоти, кои смятате, че ще бъдат по-интересни в бъдеще?

Това е много труден въпрос. Това до много голяма степен зависи от банките в съответните страни.

Относно жилищния сегмент – в България има огромна нужда от добри проекти, у потребителите има очакване, но в момента за крайните потребители е много трудно да си осигурят финансиране. То е затруднено от прекалено високите лихвени нива. Така че за този продукт виждам развитие, но в бъдеще.

Другият продукт са логистични проекти. Ако сравним населението и наличността на логистични площи от една страна, или ако сравним БВП спрямо наличността на площи от друга, ще видим, че България е на долния край на класацията в Европа.

Това показва, че има огромна нужда от модерни логистични площи.

Същото може да се види, ако се сравнят наемите на тези площи в Европа, които са между 3 и 5,5 евро, с тези в България, които са над това ниво. Това показва също голямата нужда. Наред с това София се намира на пътя на европейските коридори.

Смятам, че това е един продукт, който ще бъде много силен в бъдеще. Има множество логистични оператори, които чукат на вратата на пазара в България.

За офисите – не смятам, че в момента има много възможности, тъй като пазарът извън централната градска част в София е наводнен. В центъра обаче има нужда от качествени офиси. През последните три години там почти няма нови продукти.

Това обаче е много малък сегмент. Те са предимно малки проекти, за местни компании, които търсят малки офиси. Международните компании, от своя страна, търсят най-доброто на най-ниски цени.

Наред с това смятаме, че някои търговски формати имат шанс да се развиват в градовете извън столицата. В София вече има няколко проекта и с тези, които са планирани, пазарът вече е достигнал известно ниво на развитие.

Тези продукти смятаме, че ще се развиват. За останалите – не в момента, не и през следващите пет години.

- Говорейки за градовете извън столицата – има и някои други региони като Варна, в които концентрацията на търговски площи е вече много висока. Може би има трети градове, в които има нужда?

Да, има толкова много хубави големи градове, в които има един или два търговски центъра за търговия от висок клас. За средния и нисък клас обаче остават само магазините. Няма модерни формати като търговски паркове и др.

- Що се отнася до логистичните проекти – те са зависими от цените на земята, които преди бяха много високи. Смятате ли, че вече са се понижили достатъчно, за да подкрепят развитието на този тип проекти?

Да, именно това е проблемът. Докоснахте слабото място. Цените все още не са на [нужните] нива.

Всичко е просто: знаете в дългосрочен план какви приходи можете да достигнете – между 4 и 5 евро на кв. м; знаете какви са разходите за строителство, които са фиксирани; след това знаете и какви са разходите за земята.

В момента обаче очакванията за цените на земята са прекалено високи.

Възможностите, които виждаме в момента, са логистика, комбинирана с карго. Това е подпомогнато и от желанието на ЕС да субсидира развитието на железопътния транспорт.

Операторите имат изключително добри възможности за финансиране, ако покриват дадени изисквания. А в България в момента няма много развити големи карго проекти, а разположението й е наистина ключово.

За целта обаче цените на земята трябва да са по-благоприятни.

- Смятате ли, че това ще стане в близко бъдеще или само може да се гадае?

Много е трудно да се каже.