Защо кризата в жилищния сектор този път е различна?

Сегашният икономически цикъл вероятно ще бъде по-различен от всички други преди него поради една единствена причина – жилищният сектор. В миналото жилищният сектор бе катализаторът, който ускори възстановяването на световната икономика в годините след Втората световна война, но този път той по-скоро охлажда темповете на икономически растеж, се посочва в анализ на Barron's.

При всеки друг икономически цикъл досега Федералният резерв овладява инфлацията и кредитирането чрез затягане на паричната си политика, което повишава лихвените проценти по ипотечните заеми. По този начин се намалява активността в сектора на недвижимите имоти, преди да се стигне до прекомерно надуване на цените.

По същия начин при мека парична политика следва спад на лихвените нива, което стимулира покупките на жилища, които преди това са били възпрепятствани от ограничения или скъп кредит. В по-скорошните икономически цикли потребителите можеха да се възползват от възможността за рефинансиране на своя ипотечен заем при по-ниски лихвени нива. Това им позволява да получат пари в брой от имота си или да намалят месечните си вноски.

По този начин финансовите кризи често се превръщат в златна възможност за всеки, който иска да купи имот чрез ипотека или търси изгодна възможност за рефинансиране. Пазарният срив от 1987 г., фалитът на фонда Long-Term Capital Management през 1998 г., балонът в технологичния сектор от 2000 г. - всички те водят до спад на лихвените нива по ипотечните заеми, което помага на потенциалните купувачи на жилище. Жилищният сектор процъфтява след всяка от тези финансови кризи.

Но не и този път.

Лихвените проценти по 30-годишните ипотечни заеми с фиксиран лихвен процент са под 5% и близо до най-ниските си нива в исторически план. Цените на жилищата паднаха с една четвърт под пиковите си нива отпреди кризата. Правителството на САЩ дълго поддържаше данъчни кредити за купувачите на нов имот. Въпреки това продажбите на нови и съществуващи жилища остават занижени. И това се случва на фона на покупките на ценни книжа, обезпечени с ипотечни заеми, за 1,25 трлн. долара от Федералния резерв, чиято цел бе да се увеличи предлагането на ипотечен кредит.

Активността на пазара вероятно ще намалее още повече след приключването на федералната програма за отпускане на данъчни кредити до 8 хил. долара при покупката на първи имот. Показателно е, че новите молби за рефинансиране на отпуснати ипотечни заеми се свиват с 35% след нейното изтичане в края на април до най-ниското си ниво от 1997 г. насам.

Началното жилищно строителство в САЩ се сви междувременно с 10% на месечна база през май, като спад се очаква още при покупките на нови и съществуващи жилища.

Въпреки спада в цените и лихвените проценти, жилищата в САЩ все още остават недостъпни съгласно стандарта на живот. Това показва проучване на центъра на изследвания на пазара на имоти на университета Харвард. То показва още, че един на всеки седем собственици в САЩ дължи повече по своята ипотека, отколкото е цената на неговия имот в момента, делът на просрочените заеми е рекорден, а този на принудителните отнемания е вече над 2 млн.

В същото време падащите доходи на домакинствата увеличават дела на ипотечните им вноски, който е на път да стигне рекордни нива. Това означава, че създаването на нови работни места ще има ключово значение за това колко бързо ще се възстанови пазарът на имоти в САЩ и съответно самата икономика.

Още по-страшна обаче е голямата задлъжнялост на домакинствата, която ограничава техните разходи за потребление и инвестициите в жилищно строителство, и ги кара вместо това да намаляват своя дълг.

Като се имат предвид прекомерната задлъжнялост на потребителите, намаляването на кредитирането се очертава като правилния отговор на кризата. За жилищния сектор обаче, както и за икономиката като цяло, ограничените заеми ще държат жилищния сектор доста под нивото от предишните икономически цикли, без значение дали лихвените проценти и цените са паднали значително.

В световен мащаб това означава, че не задлъжнелите американски потребители, а тези в традиционно спестовни страни като Германия трябва да подкрепят със своите разходи съживяването на икономиката.