Релокация и предоговаряне движат пазара на индустриални площи у нас

Смяна на локацията или предоговаряне на наемните нива са двата основни начина, по които логистичните компании оптимизират разходите си в момента, сочи докладът на Forton International за третото тримесечие на 2010 г. Наемателите прецизно претеглят коя от двете опции ще бъде по-изгодна за тях, преди да прибягнат до конкретни действия.

„Логистичният бизнес се радва на 10 до 20% ръст в оборотите в резултат на повишения експорт на страната през 2010 г.”, коментира Сергей Койнов, изпълнителен директор на компанията. “Това води до оптимизъм сред участниците на пазара. За съжаление, големите наематели на логистични и складови площи у нас предпочитат да изграждат собствени бази и статистиката го доказва - 73% от излезлите през 2010 г. нови модерни площи са притежание на ползвателите им”, допълва Койнов.

През третото тримесечие на годината в София са се появили едва 12 684 кв. м индустриални площи, отчитат данните. Това е ръст от близо 2,5% спрямо второто тримесечие на настоящата година. Към момента в района на столицата има над 527 хил. кв. м нови логистични площи. В процес на изграждане в района на София са други 73 730 кв. м. Процентът на незаетите площи в сегмента продължава своя ръст и за третото тримесечие достига 9,24%.

Фармацевтичните компании, международните търговци, както и компаниите от преработващия и технологичния сектор продължават да бъдат основна движеща сила на пазара на индустриални и логистични площи. Според проучването в края на тази и началото на следващата година тези компании ще търсят площи с високо качество. Тогава и индустриалните паркове, които в момента са в проектна фаза, могат да намерят своята реализация.

„Алтернативни решения в кризата“

Големият обем предлагане на нови и модерни логистични площи и високите критерии на наемателите поставят собствениците на по-остарелите индустриални имоти под натиск. Те се принуждават да предприемат мерки за обновяване и модернизация на собствеността си, за да я направят конкурентна в настоящите пазарни условия. Но тук това е възможно с минимални инвестиции, за разлика от пазара на офис и търговски площи, където имиджът и нивото на оборудване са основополагащи. Наемателите на складове могат и правят компромис с възрастта на складовете, ако те покриват критериите им за функционалност.

За да минимализират риска, активните предприемачи в момента залагат на изграждането на модерни и качествени площи на добри локации и в най-честия случай стартират строителство при сериозен интерес от страна на добри наематели.

„Въпреки оптимистичните сигнали на пазара на част от инвеститорите в индустриални площи им се наложи да търсят алтернативни решения в кризата. Онези от тях, които не успяха да застроят терените навреме, стартираха процедура по регистрация на имотите си като земеделска земя, каквато в действителност са били доскоро, за да спестят от данъци и такси. В общия случай това са малки и средни наематели, които се изкушиха да пристъпят към изграждане на собствени бази, но кризата промени плановете им”, коментира Александър Танев, мениджър "Индустриални и логистични площи" във Forton.

„Други умишлено забавят стартирането на проектите си в очакване на по-добри икономически условия, а когато ги извадят за отдаване на пазара, се стремят към сключването на дългосрочни договори с наемателите.”

Наемните нива през трето тримесечие остават непроменени спрямо предходното и се движат около 4 евро на кв. м. Сервизната такса продължава да бъде между 0,5 и 1 евро на кв. м и е обект на договорка между двете страни.

Средният период, за който се сключват договори за логистични площи в момента, според данните е между 3 и 5 години, с 3 месеца гратисен период.

Нивата на възвръщаемост остават 13% за седмо поредно тримесечие. Стойността им не е търпяла промени от началото на миналата година досега. Първото полугодие на 2010 г. все още не ни прави свидетели на инвестиционни сделки.

Сред предпочитаните от индустриалния бизнес локации в София и околността са районът на летището, Околовръстният път, Божурище, както и площите около магистралите "Тракия" и "Хемус", като например Елин Пелин и Костинброд.