ФНИБ АДСИЦ направи трудно оценима сделка за 6,6 млн. лв.

Фонд за недвижими имоти България (ФНИБ) АДСИЦ е сключил два предварителни договора за продажбата на два регулирани имота в кв. "Младост" IV в София с обща площ 13 471 кв. м , съобщи дружеството чрез Бюлетин Investor.bg.

Договорите са с един купувач, а договорената цена е 250 евро на кв. м. При подписването на договорите купувачът е платил задатък в общ размер от 20,78% от покупната цена, която сума служи като гаранция по двете сделки. Окончателните продажби трябва да се осъществят до края на ноември 2017 г. Получената сума би била 6,59 млн. лв.

Тук възникват няколко въпроса, а именно каква е балансовата стойност на продадените имоти, какъв ще е ефектът върху печалбата за разпределяне като дивидент в следващите години, продават ли се и зелени площи или се продават само регулираните парцели, защото компанията има и от двете. Ако досега са продавани само регулирани имоти, то остават само 8 045 кв. м в регулация, а останалото е зелени площи. Възниква и въпросът каква е цената на зелените площи, ако на площите в регулация е 250 евро на кв. м.

Целият проект в "Младост" IV включваше 33 105 кв. м, от които 25 132 кв. м в регулация и 7 973 кв. м извън регулация, определени за зелени площи.

През второто тримесечие на тази година Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ продаде 3 616 кв. м отново при цена от 250 евро на кв. м, представляващи един от регулираните имоти.

Така от притежавани 25 132 кв. м. в регулация на фонда му останаха 21 516 кв. м в регулация към 30 септември 2016 г. Общо притежаваните квадратни метри обаче са 29 489.

Стойността на този проект в междинния доклад на компанията към 30 септември 2016 г. е 17,909 млн. лв., като това са „инвестирани средства“, а не балансова стойност на проекта.

През второто тримесечие на 2016 г. бяха продадени 3 616 кв. м по 250 евро за сумата от 1,768 млн. лв., но „инвестирани средства“ за целия проект в "Младост" IV намаляха с далеч повече, или от 20,873 млн. лв. на 17,909 млн. лв., което е понижение с 2,964 млн. лв.

Разликата между продажната цена на парцела (1,768 млн. лв.) и намалението в „инвестирани средства“ за целия проект е 1,196 млн. лв.

Много вероятно е тези 1,196 млн. лв. да са част от вече обявените в одитирания отчет за 2014 г. обезценки на общо 4,634 млн. лв., основно на имоти в "Младост" IV, но също и на апартаменти в Боровец.

Затова тези 1,196 млн. лв. не се отразиха видимо в печалбата за второто тримесечие на 2016 г., но е много вероятно с тях да бъде намалена печалбата за разпределяне на общото събрание на акционерите през 2017 г. (дивидентът за 2016 г.). Само за сведение, печалбата за първото тримесечие на 2016 г. беше 453 хил. лв., след това падна до 249 хил. лв. през второто тримесечие (поради продажба на загуба на имот до Велико Търново), и през третото тримесечие беше за 466 хил. лв., когато подобни сделки нямаше.

Ако ползваме логиката от сделката с парцела с площ 3 616 кв. м от второто тримесечие, може да допуснем, че новите 13 471 кв. м са продадени при цена от 6,59 млн. лв., каквато е и балансовата стойност, и счетоводна загуба няма да има. Но също по логика от сделката за 3 616 кв. м сделката ще донесе намаление при печалбата за разпределяне от 4,455 млн. лв., което ще намали възможния дивидент през 2018 г. Тук общо вече говорим за 5,65 млн. лв., което е с около 1 млн. лв. повече от обезценките, начислени през 2014 г., тоест може би ще има и счетоводна загуба.

Остава въпросът на каква цена ще се продадат зелените площи.

В обобщение, Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ публикува новина, която по-скоро поражда въпроси, а не дава отговори.

Може би подобни новини трябва да бъдат съпътствани с уточнения за ефекта върху счетоводната печалба и върху печалбата за разпределяне. Както и с уточнения за стратегията относно оставащите 8 045 кв. м в регулация и на другите 7 973 кв. м извън регулация, определени за зелени площи.

Investor.bg отправи въпроси до ръководството на ФНИБ АДСИЦ във връзка с проекта в "Младост" IV.

Акциите на ФНИБ АДСИЦ поскъпват с 53% в последните 12 месеца до 2,249 лв. за брой и 45,3 млн. лв. пазарна капитализация. Освен това е разпределен и брутен дивидент от 0,0797769 лв. на акция.

Материалът е с аналитичен характер и не е препоръка за покупко-продажба на ценни книжа. Авторът притежава 1 акция в капитала на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ.

Свързани компании: