Земеделската земя за поредна година си остава една от най-сигурните и рентабилни инвестиции. В някои отношения дори можем да кажем, че това е една от последните пазарни ниши в сектора на недвижимите имоти.
Това е един от секторите, който беше сравнително леко засегнат от кризата, и един от първите, които започнаха да излизат от нея. Ако след бума от 2006 до 2008 г. в началото на кризата спадът беше достигнал 25-30%, то още в началото на 2009 г. бе регистриран ръст. Цената се повиши до 297 лв./дка средно за страната. През тази година цените на декар земеделска земя се движат в диапазона 300/320 лв./дка, а средната рента достига до 30 лв./дка, което е около 10% годишна възвръщаемост на инвестицията (в сметката не се включват земите в Добруджа, където средните цени са около 600 лв./дка, а рентите стигат до 60 лв./дка).
Тези цени се приближават максимално до предкризисните нива, което е положителен сигнал. Забелязва се раздвижване на пазара, като няма да е учудващо, ако сделките през тази година надминат нивата от 2009 г., когато бяха изтъргувани близо 1,3 млн. дка в 110 хил. сделки.
Причините за това са няколко.
От една страна това са членовете на Асоциацията на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ), част от която са публичните фондове за земеделска земя (АДСИЦ). Асоциацията е вторият по големина собственик на земеделски земи в България след държавата, като притежава приблизително 2,5 млн. дка. Тя влага много усилия, за да вкара ред в отношенията между държавата, общините, собствениците на земеделски земи и големите арендатори. Една от големите победи на асоциацията през годината е, че успя да се пребори да не бъде възстановен член 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), законопроектът за който беше изтеглен от вносителите преди второ четене.
Положително се отрази на пазара и активността през годината на земеделските производители. Те получиха тази възможност благодарение основно на два фактора. Единият е, че стопанската 2010 година бе много добра за тях. Според анализ на Investor.bg през годината се очаква увеличението на производството да достигне 17%, а на продажните цени - 56%. По този начин печалбата на големите фермери и арендатори може да е по около 10 млн. лв. Това прави средно по около 50 лева печалба на декар за арендаторите, като в някои случаи може да достигне и до 100 лв.
Интересен е фактът, че към началото на четвъртото тримесечие на 2010 година най-рентабилната култура е слънчогледът с печалба от около 150 лв./дка, а на второ място се подрежда царевицата с около 126 лв./дка.
Вторият фактор, който се отразява благоприятно на активността на земеделските производители и арендатори, е увеличението на субсидиите, които през стопанската 2009/2010 година са 28,70 лв./дка, а за 2010/2011 г. ще бъдат 32 лв./дка. По този начин те получиха възможност да пренасочат реализираните печалби и да се превърнат в едни от най-активните купувачи на земеделска земя през 2010 година.
На този фон може да се предположи, че през стопанската 2010/2011 г. цените на земеделската земя ще се увеличат с между 10 и 15%, а рентите - малко по-малко. Интересна е информацията, публикувана от Световната банка, че през 2009 година в света са изтъргувани над 450 млн. дка земеделска земя. В световен мащаб се увеличава интересът към инвестиции в земеделска земя, България не прави изключение.
Все повече се увеличава интересът на европейски, израелски, катарски и кувейтски компании за плодородната българска земя. Очаква се само кувейтската инвестиция да надхвърли 500 млн. долара. В нашето земеделие вече са влезли италиански, холандски и датски инвестиции, основно в зеленчукопроизводството. На 3 и 4 декември на организиран семинар от БАСЗЗ за състоянието, перспективите и проблемите пред пазара на земеделски земи в България обаче бяха очертани и редица проблеми.
Може би най-големите проблеми остават раздробеността на земята и неправомерното й ползване. Според сдружението 8 млн. дка годишно се обработват неправомерно, а досега то е подало сигнали до 67 кмета за ползването на над 300 хил. дка земи незаконно. Според закона пустеещите земи могат да се обработват, но за целта кметовете трябва да създадат извънбюджетна сметка, по която арендаторите да превеждат усреднената годишна рента за землището на собствениците, чиито земи обработват. За съжаление това не се случва, а кметовете не могат да бъдат респектирани, защото носят само административна отговорност при неизпълнение до 2000 лв.
Простата сметка показва, че над 80% от средствата няма да бъдат събрани и при 8 млн. дка неправомерно ползвани земи при минимална рента от 15 лв./дка това прави пропуснати ползи за държавата и собствениците от над 120 млн. лв. годишно. Една огромна сума дори за държавата, да не говорим за тежък момент като сегашния на глобална икономическа криза.
От асоциацията също така възразиха срещу намерението на правителството, в частност на Министерството на земеделието и храните, да отвори само частично програмата за селските райони в частта за напоителните системи, без да включи тази за комасационните процеси. Това е недопустимо, при положение че България е страната с най-раздробена земеделска земя с над 8 млн. собственици. Още повече, че през тази година бе подписан меморандум между министерството, асоциацията и други браншови организации за конкретни мерки в тази посока, по които още нищо не е направено.
БАСЗЗ вече има един успешен комасационен проект, а в момента работи по още пет такива. Избраните землища са между 20 хил. и 25 хил. дка. На този фон буди недоумение нежеланието да се отвори подмярката и да се използват европейски средства за комасационни проекти. Та какво модерно земеделие може да се развива, без да има окрупняване на земята?!?
Друг проблем е, че България в момента не е готова за преминаване към предстоящите евросубсидии на площ. Едно от изискванията за получаването им е оставянето на земята изорана без ползване. А действителността в България е такава, че оставиш ли така земята, веднага се намира някой да я засее. Това са т.н. екологични изисквания.
Друг основен проблем е и законовата база. Тя в повечето случаи защитава арендатора, но не и собственика. Можем да кажем, че в сегашната ситуация договор за аренда за срок над четири години (а може да бъде и десетгодишен) практически не може да бъде прекратен от собственика.
Материалът има аналитичен характер и не представлява препоръка за взимане на инвестиционно решение
Свързани компании:
12:43 | 11.09.22 г.