Офисите в София са с по-нисък наем и по-висока доходност от тези в Букурещ

Офисите в София носят по-голяма доходност от тези в Букурещ, а наемните нива в българската столица са по-ниски от тези в румънската. В същото време обаче делът на незаетите площи в София е малко по-висок от този в Букурещ, сочат данни на инвестиционната компания Lion’s Head Investments.

Доходността, която могат да очакват инвеститорите в офиси в българската столица, е 8% спрямо 7,4% в румънската, а средната наемна цена за първокласни офис площи в София достига 14 евро на кв. м спрямо 18,5 евро на кв. м в Букурещ. „Доходността в София е около 8%, при 7.4% в Румъния. Причина за това е, че румънският пазар е значително по-голям и по-ликвиден. На офис пазара в Букурещ оперират значително повече на брой международни предприемачески компании, инвеститори, както и повече и по-големи наематели“, коментира Сергей Койнов, изпълнителен директор на Lion’s Head.

В ключовите бизнес сгради в София преобладават наематели с офиси с площ от над 1500 кв. м. Големите компании целенасочено търсят сгради с по-голяма етажна площ, което им дава възможност да позиционират всичките си служители на един етаж, вместо на няколко. Целта е да се улесни управлението на процесите както и комуникацията между екипите. От своя страна инвеститорите също предпочитат да разпределят сградите си между по-малък брой първокласни наематели с големи площи, сочат наблюденията на Lion’s Head Investments.

„През тази година над 60% от запитванията за наем в Megapark са за офиси с площ над 1000 кв. м. Процесът на окрупняване е двустранен – наемателите предпочитат да са в един офис, на един етаж, ако е възможно, пред алтернативата да имат няколко офиса в един град, а ние - инвеститорите от своя страна, следваме логиката на проектиране на сградата - голяма етажна площ, тип „open space”, за да предоставим необходимата площ и възможност за разширение на нашите наематели”, отбеляза Койнов.

По-голямата наета площ е свързана и с по-дълги договори за наем. В София срокът на договорите обичайно е пет години, а в Букурещ - между пет и десет години. И в двата града обаче зачестяват споразуменията със срок от десет години, особено при по-голям обем наети площи. Налице са и стимули за удължаване на периодите на вече подписани договори за наем, което в много случаи е от взаимен интерес за наематели и инвеститори. Офиси

„Ако преди години дългосрочните наеми бяха желание и цел на собствениците на сградите, днес те са по-скоро едно от задължителните изисквания на големите наематели. За глобалните компании с голям брой служители планирането е важно, както и гарантирането на дългосрочна локация. Тенденциите в дизайна и организацията на работните пространства също са фактор. Инвестициите в обзавеждане и оборудване са все по-високи, което добавено към стандартните разходи по преместване, още повече мотивира наемателите да запазят заетите пространства”, отбеляза Койнов.

В румънската столица Lion’s Head притежава и управлява Oregon Park – офис парк, разположен в северния бизнес район на Букурещ Floreasca Barbu Vacarescu, който се състои от три сгради Клас А. Най-големият наемател там е Oracle – компания за облачни услуги и софтуер. Тя заема площ от близо 25 500 кв. м. За сравнение, най-големият наемател в София е фармацевтичната компания PPD, която след разширение с 3 000 кв. м разполага с над 14 500 кв. м наета площ в Megapark.

“От началото на годината сме подписали три договора за разширения с настоящи наематели. В момента сме в процес на подновяване на договори за около 4500 кв. м, в това число и за увеличение на наетите площи. Запитванията от външни наематели, с които водим активно преговори, са за над 6000 кв. м“, съобщи Мирослав Танчев, пропърти мениджър в Мegapark.

Сред подновените договори в сградата са Mansion – онлайн платформа за хазартни игри, с разширение на наетите площи до 1300 кв. м, строителната компания Strabag – с обща квадратура 2 800 кв. м и софтуерната компания Tinqin.

В идните месеци ще започне процес на редизайн в Megapark, като целта е да се свържат външното и вътрешното пространство, което ще създаде усещане за простор и свобода.