Инвеститорите, които виждат в имотите убежище от инфлацията, може би се лъжат

Американските инвеститори гледат на недвижимите имоти като начин да се предпазят от инфлация. Възможно е обаче да бъдат разочаровани, пише Wall Street Journal.

Макар че еднофамилните жилища обикновено се представят добре през периоди на висока инфлация, стойността на офисите, търговските площи и други бизнес имоти може да се срине, ако собствениците не са в позиция да повишат наемите, отбелязват икономисти.

След като министерството на труда в САЩ обяви този месец, че потребителските цени са се повишили с 4,2% на годишна база през април, най-високото ниво от 2008 г. насам, перспективите за инфлация се превръщат в мания на финансовите пазари.

Много анализатори и инвеститори очакват ръстът да е кратък. Те смятат, че скокът на инфлацията отразява разходите през последно време на правителството, натрупаното търсене и проблемите на производството по време на повторното отваряне на американската икономика. Тези сили трябва да отслабнат, тъй като икономиката продължава да се възстановява от пандемията, а по-традиционните навици при разходите се възстановяват.

Но в момент, когато много американски компании предупреждават за повишаване на цените, все повече инвеститори търсят активи, чиято стойност расте, когато стойността на парите намалява.

През последно време жилищните имоти се оказаха убежище в периоди на висока инфлация. Икономистът от Станфордския университет Моника Пиацеси изучавала американската инфлация през 70-те години на миналия век и установила, че цените на жилищата растат в съответствие с размера на икономиката, докато цените на акциите падат, което означава, че собствениците на жилища са станали по-богати в сравнение с притежателите на акции.

Ако сега инфлацията се задържи, „ще се случи съвсем същото нещо“, убедена е Пиацеси.

Собствениците на жилищни и бизнес имоти често преминават по-добре през времена на бърза инфлация от собствениците на акции и облигации, казват икономисти. Наемите на офиси, търговски площи и апартаменти обикновено са свързани с цените на потребителските стоки и растат с инфлацията, тласкайки доходите от имоти нагоре. Инфлацията също така оскъпява строителството, което е от полза за собствениците на имоти, защото могат да очакват по-малка конкуренция от нови сгради.

Трябва да се има предвид и психологията на тълпата – недвижимите имоти са смятани за устойчива на инфлация инвестиция и повече хора ги купуват, просто защото смятат, че и другите ще го направят.

Но собственици на имоти, които нямат възможност да повишават наемите, може да пострадат в периоди на инфлация.

Наемните договори за офиси и търговски площи често са със срок от десет години нагоре и ако не включват съобразени с инфлацията повишения на наема, реалните приходи на собствениците може да се свият. Растящата инфлация също така обикновено води до повишаване на лихвите, което тласка нагоре доходността от сигурните държавни ценни книжа и натежава върху стойностите на имотите, тъй като доходността от тях изглежда твърде малка в сравнение с облигациите. Ако собствениците на имоти не могат да повишат наемите достатъчно, за да компенсират това, инфлацията ги прави по-бедни.

Много търговски и офис площи сега имат високо ниво на свободни площи, което също може да попречи на повишаването на наемите. Инфлацията води единствено до по-високи цени на продукти, които хората в действителност искат.

Дейвид Харцел, професор по недвижими имоти и финанси в университета в Северна Каролина, изучавал последиците от инфлацията за възвръщаемостта от недвижими имоти в САЩ през 80-те години на миналия век. Той установил, че имотният сектор не функционира добре като убежище, когато свободните площи са високи. „Ако има много свободни площи, собствениците губят влиянието си в преговорите“, отбелязва той.

Индексът FTSE Nareit Equity REITs, който следи публичните инвестиционни тръстове в сферата на недвижимите имоти, се понижи леко на 12 май, когато министерството на труда публикува данните си за потребителските цени. Макар че оттогава индексът възстанови голяма част от загубите си, това показва, че инвеститорите имат смесени чувства за последиците от растящите потребителски цени върху недвижимите имоти.

Джон Войтек, ръководител на ликвидните реални активи в компанията за управление на активи DWS, казва, че очаква инфлацията отново да намалее, но да остане малко по-висока, отколкото преди пандемията.

Той допълва, че компанията му е песимистична към собствениците на офиси, чиито дългосрочни наемни договори ги правят уязвими към инфлацията в краткосрочен план. Засега DWS е по-оптимистична за собствениците на жилища под наем и на складове, където наемните договори са далеч по-кратки, а повишаването на наемите с темпа на инфлацията е по-лесно.