Жилищният пазар в София се успокоява под натиска на високите цени

Пазарът на недвижими имоти в големите градове у нас е по-спокоен, отколкото се очакваше, само месеци преди присъединяването на България към еврозоната. Еуфорията и покупките „на килограм“ останаха в първото полугодие, до решението за приемане на страната ни в еврозоната. Това коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties, по време на форума Real Estate Business Forum, организиран от портала Imoti.net, част от Investor Media Group.

Пазарът в София вероятно се успокоява и под натиска на високите цени на жилищата, като по данни на Bulgarian Properties те са се повишили с 500 евро на кв. м за една година. По това време миналата година средните цени са достигали малко над 1800 евро на кв. м, а сега са на нива от 2310 евро на кв. м, съобщи Стойкова.

„Може би светят червени лампи и хората разбират, че колкото и атрактивно да е кредитирането, тези кредити трябва да се връщат, затова изчакват“, отбеляза тя.

Същевременно предлагането не се е повишило, тъй като всички изчакват до влизането в еврозоната и според Стойкова тенденцията ще се запази през следващите два месеца и половина. Тя отбеляза, че продавачите заемат изчаквателна позиция, преди да пуснат имотите си за продажба, а тези, които все пак се решават на тази стъпка, обявяват много високи цени, които сами не вярват, че ще постигнат на пазара, завишават ги с 20-30%, просто за да пробват.

Полина Стойкова. Снимка: Investor Media Group

От август-септември е нараснал леко делът на закупените жилища на вторичен пазар, но тези сделки се случват бавно и трудно поради високите цени, каза Стойкова. Според нея акцентът ще продължава да бъде върху търсенето на имоти ново строителство, но всичко ще зависи от предлагането, конкретните параметри на жилищата и доверието на потребителите в строителните компании.

Цените на имотите ново строителство също са нараснали чувствително, сочат данните на Bulgarian Properties. Миналата година цените на масовото ново строителство са били на нива от 1700-1800 евро на кв. м, но вече няма имоти на цена под 2200 евро на кв. м дори в „Малинова долина“, съобщи Стойкова.

Пазарът отсява купувачите с по-ниски доходи

Имотният пазар през 2025 г. е белязан от страховете от неизвестните при влизането на страната ни в еврозоната, коментира Ана Медарова, основател и управител на „АНИ-БО Недвижими имоти“. Много от клиентите със спестени средства са останали колебливи при вземането на решение за покупка и много прецизни по отношение на цената на имотите, допълни тя.

„По-прагматично настроените клиенти решиха да запазят спестяванията си в банките и да изчакат промените през 2026 г. Така спестяванията в банките нараснаха до рекордните 95 млрд. лв.“, коментира Медарова.

Клиентите, които са купили жилище през изминалата година, са следвали осъзнато и целенасочено качеството на изпълнение на сградите, следели са за енергийната ефективност и за локацията на имота. „Пазарът отся клиентите с по-ниски доходи. А хората с по-високи доходи се възползваха да се преместят в по-големи жилища в затворени комплекси, с добре изградена инфраструктура и зелени зони или да купят къща с три-четири спални близо до София, въпреки че предлагането е ограничено“, съобщи Медарова.

Ана Медарова. Снимка: Investor Media Group

Българите в чужбина също са били активни участници на пазара тази година. Но за много от клиентите си Медарова отбеляза, че са оставили намеренията си за покупка на имот за следващите години в очакване да видят какво ще се случи на пазара в страната.

Според Лилия Филипова, създател и управител на агенцията за недвижими имоти „Май Пропъртис БГ“, пандемията е изиграла сериозна роля на пазара, а компанията ѝ е работила предимно с млади хора, които са искали да подобрят качеството си на живот, но не са имали ясна представа какви са разходите при закупуване на жилище.

Участниците в дискусията обърнаха внимание на нарастващото значение на енергийната ефективност на сградите, тъй като тя ще се отрази на бъдещото кредитиране на имотите в тях.

Лилия Филипова. Снимка: Investor Media Group

„От началото на годината енергийната ефективност се включва в оценките на жилищата. Сградите с по-ниска енергийна ефективност ще получават по-ниски оценки, тъй като пазарната цена се занижава с разходите, които трябва да се направят, за да се приведе тя в унисон с изискванията“, отбеляза Полина Стойкова и допълни, че имотите с по-ниска енергийна ефективност ще бъдат по-трудни за кредитиране и ще изискват по-голямо самоучастие.

Тази година купувачите на жилища, които са прибегнали до ипотечен кредит за финансиране на покупките си, са били на възраст между 20 и 30 години, а средният срок на кредита е бил 15 години, съобщи Ана Медарова. Тя посочи, че купувачи с по-големи спестявания са взели решение да теглят кредит и да запазят спестяванията си за неочаквани събития през следващите години. Те също така избирали 30-годишни срокове на потребление на кредитите поради ниската месечна вноска и Медарова обясни това с многобройните страхове на пазара през тази година.

Полина Стойкова не очаква обрат на имотния пазар и спад на цените след приемането на еврото, тъй като според нея всички пазарни индикатори подкрепят пазара - очаква се лихвите да останат на ниски нива, икономиката се развива, а доходите продължават да растат.