Моловете в САЩ дават представа какво ще е бъдещето на офисите

Как оценките на офисите ще бъдат повлияни от спада на пътуването до работа пет дни в седмицата? Търговските центрове може да дадат някои отговори, пише Wall Street Journal.

Преди началото на здравната криза 5% или по-малко от американските и европейските служители са работили от вкъщи. Днес нивата са изкуствено завишени заради нарежданията за оставане у дома. Над 50% от работещите хора в Лондон в момента работят от разстояние, сочат най-новите официални данни.

Къде в крайна сметка ще се установи този брой, ще бъде от важно значение за всички, които притежават офиси. Консултантската компания в областта на недвижимите имоти Green Street счита, че един ден в седмицата по-малко в офиса може да намали търсенето на офис площи с 15%.

Преходът към по-гъвкави работни практики няма да нанесе удар на собствениците на имоти за една нощ. За големи измествания от офиси са необходими две-три години предварително планиране, а много наематели са блокирани засега в договорите си преди COVID. Големите собственици на имоти продължават да събират по-голямата част от дължимите си наеми.

Въпреки това много компании се готвят за промяна. На имотна конференция миналата седмица глобалната банка Standard Chartered стана поредната, която обяви планове да преустрои централните си офиси за срещи с клиенти и колаборативна работа. Дните на „редиците с бюра“ свършиха, допълни тя.

Ръстът на електронната търговия показва как технологиите могат да променят цените на недвижимите имоти. В края на 2016 г. 8,3% от продажбите на дребно в САЩ са се случвали онлайн, сочат данни на Бюрото за преброяване на населението на отвъд Океана. По това време оценките на американските молове достигат връхна точна, тъй като инвеститорите подценяват доколко разрушителна може да стане тенденцията.

До четвъртото тримесечие на 2020 г., последния период, за който са налични данни, делът на онлайн продажбите е нараснал с 14%. Green Street счита, че стойността дори на най-добрите търговски центрове в САЩ е намаляла с 45% от 2016 г. насам.

При офисите инвеститорите в акции забелязват потенциала за проблеми далеч по-бързо. Оценките на листнатите в САЩ собственици на офиси като инвестиционните тръстове за имоти в Манхатън SL Green Realty и Empire State Realty Trust в момента отчитат средно 18% спад на цената на техните основни портфейли с имоти.

Една от потенциалните причини е по-високата цена на дълга. Традиционни кредитори действат предпазливо, тъй като подписването на наемни договори става по-трудно. „Банките кредитираха при съотношение между дълга и собствения капитал от 65% при много строги критерии за определяне на цената. Днес те кредитират при 50%, а цената расте“, коментира Беатрис Дюпон, партньор в компанията за управление на инвестиции ARA Venn.

Както при търговските площи наемните договори за офиси стават по-кратки. Собствениците на имоти трябва също да предлагат по-дълги периоди без наем, за да привличат нови наематели – до една година от петгодишен наемен договор в Манхатън, сочат данни на Colliers.

Наемите намаляват по-рязко в крайни офис локации, отколкото в градски центрове, което е сходно с тенденциите преди в търговските центрове. Собствениците на офиси, които вече са реинвестирали 28% от нетната си оперативна печалба в надлежното оборудване на имотите си, вероятно ще бъдат изправени пред по-високи разходи, тъй като някои офиси трябва да бъдат преустроени за новите работни навици, сочат данни на Green Street.

Собствениците на офиси имат трудни няколко години пред себе си. Добрата новина е, че техните акционери вероятно няма да бъдат обезсърчени от новото сътресение на недвижимите имоти.