Как дълговата криза при бизнес имотите се разпространява към банките?

Имотният магнат Бари Стърнлихт заяви миналата седмица, че само в офисите имотните загуби възлизат на 1,2 трлн. долара и „никой не знае точно къде е всичко това“. Инвеститорите стават все по-притеснени, че по-малките банки може да понесат голяма част от загубите, пише Bloomberg.

През последните две седмици нарастват притесненията, след като New York Community Bancorp, която е под натиск от американския регулатор, намали дивидента си, за да задели средства в случай, че заемите за бизнес имоти се влошат. А цените на имотите може да продължат да намаляват и това ще се добави към проблемите за кредиторите. Консултантската компания Green Street счете тази седмица, че стойностите на имотите при оценките им вероятно ще трябва да спаднат с още 10%, за да достигнат справедливи нива.

Сътресенията са удар за собственици на имоти и банкери, които очакват по-ниски лихви да смекчат проблемите и са възприели мотото: „Да оцелеем до ‘25“. Макар това да изглеждаше реалистично преди няколко месеца, силата на икономиката може да накара Федералния резерв да намали лихвите с по-бавен темп, отколкото очакват пазарите. Това засилва опасността от загуби при по-малките кредитори, след като през последните години те усилено отпускаха заеми за бизнес имоти.

Bloomberg илюстрира с шест графики положението към момента и как се стигна до него:

Инвеститорите в акции разпродават книжа на регионални банки след изненадата при NYCB, но кредитните инвеститори изглеждат по-спокойни. Това показва, че те считат случващото се за проблем на печалбите, а не толкова за риск за финансовата стабилност. В действителност рисковите премии върху банкови облигации намаляват повече, отколкото на по-широкия пазар, което означава, че банковите облигации се представят по-добре.

Дълговите пазари не считат натиска при бизнес имотите за систематичен за банките. Графика: Bloomberg LP

Кредитите за бизнес имоти съставляват над 40% от портфейлите със заеми на някои кредитори и Фед работи с местни и регионални банки с концентрирани експозиции към бизнес имоти. Това включва план за преминаване през очаквани загуби, заяви председателят Джером Пауъл в интервю за предаването 60 Minutes на CBS.

По-малките американски банки имат по-висока кредитна експозиция към бизнес имоти. Графика: Bloomberg LP

Една от причините за това са по-високите капиталови изисквания, които направиха заемите за бизнес имоти по-непривлекателни за най-големите банки след финансовата криза. По-малките кредитори, които са изправени пред по-малки капиталови изисквания, видяха възможност да повишат пазарния си дял и започнаха да трупат кредити за бизнес имоти, увеличавайки експозицията си, точно когато лихвите започнаха да растат.

По-малките банки се впуснаха да кредитират бизнес имоти. Графика: Bloomberg LP

Резултатът сега е, че банките са най-големият източник на финансиране за индустрията. Много от тях са връхлетени от загуби и за кредитополучателите ще бъде по-трудно да рефинансират, а това засилва риска от загуби.

Дълг на стойност почти 3 трлн. долара за бизнес имоти в САЩ е с настъпващ падеж до 2028 г. Графика: Bloomberg LP

Допълнителен усложняващ фактор за кредиторите в САЩ е сумата на кредитирането за бизнес имоти, което предвижда само вземания по главницата, поне за ипотечните кредити, обвързани с облигации. Макар че съотношенията между дълга и собствения капитал са консервативни, спадът на цените на имотите е толкова голям, че прави притежателите на облигации уязвими в обезпечените си с ипотека портфейли с ценни книжа.

Растящ процент по-рискови заеми са включени в обезпечени с ипотека ценни книжа. Графика: Bloomberg LP

Проблемите с бизнес имотите съвсем не са ограничени само до САЩ. Недвижимите имоти са индустрията с най-голям размер на проблемни облигации и заеми в света, голяма част от тях от Китай, който изпитва имотна криза повече от три години. Проблемите се разпространяват и в Германия и скандинавските страни след прекомерното използване на евтино кредитиране, което изигра лоша шега с повишаването на лихвите по заемите.

Облигации и заеми, свързани с имоти, на стойност над 220 млрд. долара в момента са проблемни в глобален план, сочат събрани данни от Bloomberg News. Това е спад само с 11,4 млрд. долара, откакто Пауъл заяви в средата на декември, че цикълът на повишаване на лихвите като цяло е приключил и че се задават разговори за възможно понижаване на лихвите. Изказването му породи силен ръст на множество пазари на ценни книжа.

В световен план имотите имат най-много проблемни облигации и заеми. Графика: Bloomberg LP