20% от офис площите в строеж в София вече са отдадени под наем

Офис площите в активен строеж в София възлизат на 280 200 кв. м, някои от тях са за собствено ползване, а за над 20% вече има подписани предварителни договори за наем, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

През 2024 г. осем сгради са въведени в експлоатация, с което офис площите клас А и Б в столицата достигат над 2 466 300 кв.м. Това е увеличение с повече от 3% на годишна база.

Активността на пазара нарасна през 2024 г. Брутните усвоени площи за второто полугодие са 116 800 кв. м, а за цялата година надвишават 192 хил. кв. м. Това са по-високи стойности спрямо предходната 2023 г., което е сигнал за възстановяване на търсенето в условията на наложилия се като основен хибриден модел на работа, пише консултантската компания.

Около 42% от брутно усвоените площи през годината са в резултат на релокация в по-качествено пространство или консолидация на дейността на компанията на едно място. Около 38% от търсенето е поради подновяване и предоговаряне на наемни отношения, 14% е с цел разширение на заетите площи, а останалите 6% се дължат на нови компании на пазара. Нетно усвоените площи през втората половина на 2024 г. са над 42 300 кв. м, за цялата година – 74 800 кв. м, малко под нивото от 2023 г. от 76 хил. кв. м.

През 2024 г. компаниите от ИТ сектора заемат най-голям дял от усвоените площи – 28%, следвани от компании, опериращи в енергийния сектор (13%) и такива, предлагащи професионални услуги (11%). Останалата част от търсенето е от страна на компании, предлагащи финансови услуги, секторите търговия на дребно, онлайн забавления, производство, фармация и други. Colliers регистрира незначителен спад до 12,6% на незаетите офиси клас А и 14% клас Б. Над 40% от празните пространства клас А са съсредоточени в пет проекта.

Офертните наемни нива остават стабилни през изминалата година. За офиси клас А те са между 14 и 16 евро, а за клас Б – между 9 и 11 евро на квадратен метър на месец без ДДС. Colliers очаква те да се повишат в по-качествените проекти, като това важи особено за сградите, които са в процес на активно строителство. До края на годината този натиск за увеличение ще се запази, главно заради ограниченото предлагане на подобен тип площи и засиления интерес. Това се отнася в най-голяма степен за първокласните проекти в строеж, които привличат наематели с модерни технологии, гъвкави работни решения и разнообразни удобства. В Централна и Източна Европа вече има свидетелства, че устойчивите сгради със зелен сертификат имат по-високи наеми и заетост от останалите, пише компанията.

Изисквания към ESG компонентите на офис проектите ще нарастват, като този тренд се засилва основно от международни компании. Очертава се ясна сегментация на пазара между модерните и висококачествени проекти, отговарящи на стандартите за устойчивост, и остарелите сгради, които не успяват да предложат търсените характеристики. В Европа офисният сегмент активно се адаптира към изискванията на Парижкото споразумение, насочени към понижаване на енергийното потребление и постигане на нулеви въглеродни емисии. Макар този процес да е в начален етап на местно ниво, очаква се той да става все по-осезаем. Растящото значение на ESG критериите вече оказва съществено влияние върху участниците на пазара, мотивирайки наемодателите да инвестират в модернизация или репозициониране на своите проекти, за да останат конкурентноспособни, отбелязва Colliers.

Хибридният модел на работа остава преобладаващ за повечето офис ползватели и според прогнозата на консултантската компания това ще се запази и през тази година. Основният акцент продължава да бъде върху качеството на наетите пространства и създаването на благоприятна работна среда за служителите. Наблюдава се зараждаща се тенденция на връщане на все по-голяма част от служителите към работа от офиса.

Споделените работни пространства (флекс офиси и коуъркинг) продължават да се развиват, като се очаква темпът на растеж да се ускори през 2025 г. поради засиленото корпоративно търсене на подобен тип площи като допълнение към традиционните офис решения. Инвеститорите в по-големи проекти все по-често интегрират споделени работни пространства директно в своите сгради, без участието на външни оператори, за да отговорят на изискванията на наемателите.