По-смел план за жилищния сектор може да отключи икономиката на САЩ

Пазарът на жилища в САЩ "не се отлепва от дъното толкова бързо, колкото очаквахме", заяви в реч по-рано този месец американският президент Барак Обама. Това, което той всъщност имаше предвид, бе, че жилищният пазар е като котва, която дърпа икономиката надолу, пише Bloomberg.

Обикновено в този етап на възстановяване продажбите на жилища и новото строителство са двигатели на икономическия растеж и създаването на нови работни места. Обама упорито отказва по-амбициозни програми, вярвайки, че пазарът на жилища ще се съживи, след като това се случи с икономиката като цяло. Сега обаче изглежда, че трябва да направи обратното: да подпомогне жилищния сектор, за да даде рамо на икономиката.

Не е възможно да се спасят всички, изправени пред опасността да загубят домовете си. Вместо това целта трябва да бъде да се изчисти свръхпредлагането, което според финансовото министерство на САЩ възлиза на около 3,9 млн. жилища, така че пазарът да се отлепи от дъното, а след това да започне дългото си изкачване нагоре.

Администрацията трябва също да помогне на хората с кредити да намалят главницата по ипотеките си. Мярката би засегнала 11-те милиона домакинства, които са над 20% от общия им брой в САЩ, чиито ипотеки са по-големи от стойността на жилищата им. Ако те обявят фалит, ще залеят една вече нефункционираща система за принудително изземане на жилища, ще свалят цените на съседните къщи и ще попречат на и без това крехкото възстановяване.

Цените на жилищата така и не тръгват нагоре. Индексът S&P/Case-Schiller показва, че през май 2010 г. те са паднали с 4,5%, което е рекорд за последните 18 месеца. От пика през юли 2006 г. понижението им в 20-те най-големи града на САЩ е с 33%. Подобен срив се равнява по мащаб на Голямата депресия. Броят на принудителните изземания намалява, но това може би е само привидно заради скандала, при който се оказа, че банките са използвали неизправни документи, за да ускорят изземанията. Сега, докато текат преговори за уреждане на делата с прокуратурата, банките са внимателни.

Повече от три години жилищният пазар упорито отказва да откликне на скромните усилия на Обама за възстановяване. До момента по програмата на финансовото министерство за достъпни жилища са били модифицирани едва около 730 хил. ипотеки, което е доста под целта за поне 3 милиона. Много кредитополучатели не се класират за нея, защото общият им дълг, съотнесен към доходите, би бил твърде висок дори и след намаляването на месечните вноски по ипотеките им. Данъчните кредити за купувачите на първо жилище доведоха до слабо повишение на търсенето, но то изчезна веднага след като програмата за отпускането на тези кредити приключи.

Друга пилотна програма, целяща да намали главницата по ипотеките, не беше приета радушно от банките и кредитните компании; до момента тя е помогнала на около 5000 собственици. Неотдавна Обама нареди на Федералната жилищна администрация, която финансира жилищни кредити за американците с по-ниски доходи, да позволи на безработните кредитополучатели да пропуснат до 12 месечни вноски.

Администрацията има солидни причини да бъде по-смела в опитите си за намеса. Помощта за всеки изпаднал във финансови затруднения собственик би била прекалено скъпа. В същото време да се окаже помощ на хора, теглили кредити с ясното съзнание, че са по-големи, отколкото биха могли да си позволят, би дало лош пример на онези, които са били по-разумни. Около един на всеки пет собственици в САЩ просрочват ипотеките си, дори и след като вноските им са намалени. А ценните книжа, с които повечето ипотеки са обвързани, имат законови клаузи, които правят намаляването на главницата трудно.

Това са големи пречки. Администрацията обаче сега може да предприеме стъпки, включително да използва по-активно компаниите за ипотечно финансиране Fannie Mae и Freddie Mac, които са собственост на данъкоплатците. Все пак, те получиха 130 млрд. долара под формата на подкрепа от данъкоплатците, а взети заедно, притежават или гарантират за около 90% от всички ипотеки. Финансовото министерство би могло да ги накара да помагат на  кредитополучатели, които изплащат ипотеки на стойност, по-голяма от жилищата им, и вероятно биха се справили, ако главниците им бъдат намалени. В замяна собствениците, които получат право на подобно намаление, ще бъдат задължени да се откажат от част от евентуалната си печалба при препродажба на имота.

Администрацията трябва да накара Fannie и Freddie да признаят загубите от милионите лоши кредити във финансовите си отчети. Един възможен подход е отнетите имоти да се продават на институционални инвеститори. Тогава двете компании могат да отдават под наем част от тези жилища, което от една страна, ще облекчи свръхпредлагането в имотния сектор, а от друга, ще ограничи повишението на наемите. (Наемите в страната се покачват заради по-голямото търсене, след като много семейства вече не отговорят на условията за отпускане на ипотека или пък не искат да поемат подобен риск).