Дълговата криза и пазарът на имоти в Европа – сценарии и рискове

Дълговата криза в еврозоната хвърля сянка върху икономическата, финансова и политическа стабилност на редица страни на континента. Някъде тя има пряко отражение, другаде косвено, като отзвуците от нея вероятно ще се проявяват в различни сфери години напред.

Кризата играе значима роля и върху пазара на имоти чрез нагласата на инвеститорите относно покупка на определени видове имоти, тяхното отношение към риска, отношението на банките към кредитирането на пазара и множество други фактори.

Едно от проявленията на кризата е ценообразуването на инвестиционните имоти в различните сегменти на пазара и доходността, която инвеститорите очакват от тях.

Според нов доклад на консултантската компания Savills средната разлика между доходността от първокласни и второстепенни офис имоти в Европа се се понижила с около 18 базисни пункта през последната година и в момента е около 89,5 пункта.

Най-голяма разлика сред 20-те европейски финансови центрове, включени в проучването, е регистрирана в Мадрид, Брюксел и Уест Енд в Лондон.

И в трите града разликата надвишава 100 базисни пункта, като най-голяма поляризация е регистрирана в Лондон с 225 базисни пункта.

Новата разлика между средните нива в Европа бележи лек спад в сравнение с януари 2011 г., когато средното разминаване бе на най-високото ниво за последните шест години – от 91,3 пункта.

Въпреки ясно изразеното силно търсене на първокласни имоти в Лондон, Брюксел и Мадрид, от компанията прогнозират повишено търсене и във второстепенния сегмент.

Според доклада на пазара има липса на подходящи инвестиционни възможности в първокласния сегмент, който тласка търсенето извън него, поради което разликата в доходността от януари насам се понижава.

„Двойна еврова система“

От своя страна, други специалисти очакват повишение на доходността от имотите в някои от периферните страни в еврозоната, тъй като инвеститорите започват да изискват по-големи рискови премии за евентуално разпадане на еврозоната. Това е мнението на Съливън Бройър, директор Проучвания в инвестиционната банка Natixis.

Според него ценообразуването на пазара на имоти все още не включва възможността заразата от кризата да не бъде овладяна. В резултат на това има опасност да се формира „двойна еврова система“ с основно ядро, гравитиращо около Германия, и силно девалвирали валути в периферията, които ще бъдат заставени да излязат от зоната, смята той.

От AEW Europe са анализирали ключовите пазари на имоти в еврозоната на базата на два сценария. Според първия съществува малка възможност еврозоната да понесе катастрофално разпадане. Според втория, по-вероятен сценарий, еврозоната ще успее да овладее кризата, но ще премине през период на продължителен анемичен ръст.

От компанията оценяват риска страните, излизащи от еврозоната, да доведат до по-високи рискови премии при имотите. За Холандия, Германия, Австрия и Финландия не съществува риск на базата на техните публични финанси. За Франция и Белгия рисковите премии са 10 базисни пункта, следвани от Италия Испания съответно с 50 и 90 пункта и Гърция с рекордните 375 пункта.

Независимо от изхода, първокласните имоти с дългосрочни договори за наем в еврозоната се очаква да привличат инвестиционен интерес.

Има обаче нещо сбъркано с риска при ценообразуването, при положение, че офисите в Милано се предлагат при доходност от 5%, също както и търговските центрове в Испания, в средата на дълговата криза, казват от компанията.