Имотната криза кара все повече китайци да се насочват към жилища "втора ръка"

Купувачи в Шанхай правят оглед на стар апартамент с облицовани стени в стил ар деко и стаи с високи тавани. Той може да бъде техен на цена от 21 млн. юана (2,9 млн. долара), пише Financial Times.

Старите имоти в Шанхай съвсем не са обичайни, но в цял Китай привлекателността на т. нар. жилища „втора ръка“ изглежда нараства и предвещава огромна промяна за навлезлия в криза имотен сектор, който десетилетия наред беше доминиран от търговията с нови имоти.

Имайки предвид, че китайските градове са осеяни с незавършени жилища в етап на строеж, не е трудно да разберем възникващото желание за по-стари домове. Поради поредица от фалити на имотни компании „крайните купувачи вече нямат доверие на строителните компании“, коментира Андрю Лорънс, имотен анализатор за Азия в компанията TS Lombard. Китай прави преход „от на практика растящ пазар на жилища, който беше движен от спекулативен, подхранван с кредити, бум, в много по-зрял пазар“, допълва той.

В развитите икономики в Европа и Северна Америка съществуващите жилища са обичайни за купувачите. Но в Китай най-големият строителен бум в човешката история създаде милиони нови жилища. За разлика от историческите квартали на Шанхай много от наличните жилища в страната са построени през последните десетилетия. В резултат на това имотният сектор в Китай съставляваше близо една четвърт от БВП на страната.

Регулаторни ограничения на високата задлъжнялост през 2021 г. предизвикаха ликвидна криза и строителни компании като Evergrande спряха да изплащат дълговете си. В момент, когато строителството на практика е спряло, тъй като строителните компании изчерпват ликвидните си средства, много купувачи, които са платили предварително за новите си апартаменти, продължават да чакат да се нанесат в домовете си.

„Първичният пазар се свива (от гледна точка) както на предлагането, така и на търсенето“, казва Зерлина Дзън, ръководител за Източна Азия в компанията за анализи CreditSights. „Мисля, че занапред ще видим много по-енергична активност от вторичния пазар“, допълва тя.

Продажбите на жилища „втора ръка“ изпревариха тези на нови жилища от гледна точка на площ миналата година за първи път, откакто се появи пазар на частни имоти през 90-те години на миналия век, сочат данни на China Real Estate Information Corporation.

„Има огромни наличности от жилища на вторичния пазар, които са държани от инвеститори, сега те явно се връщат на пазара“, отбелязва Лорънс.

Анализ на FT на данните на CRIC за 14 големи града, за които е налична информация, включително Пекин, Шънджън и Нанкин, показват, че в 11 от тях продажбите на жилища „втора ръка“ са над нивата на продажбите на нови домове през март от гледна точка на жилищна площ.

В някои градове през 2021 г. продажбите на новопостроени жилища са почти два пъти повече от обема на старите жилища. Разликата между покупките на стари и нови жилища се е разширила още повече през март, сочи анализът на изданието.

В знак за нестабилното състояние на имотния пазар продажбите на нови жилища, които са залегнали в основните национални статистически данни за пазара, намаляват рязко. През първото тримесечие продажбите на имоти от гледна точка на площ са спаднали с 19,4%, сочат данни на Националното статистическо бюро.

Макар че местните власти одобриха ценови диапазон за новите жилища, като на практика подкрепиха рухващия пазар, цените на жилищата „втора ръка“ са по-отворени за преговори.

През март цените на жилищата на вторичния пазар в 70-те най-големи града в Китай са намалели с 5,9% на годишна база, най-голямото понижение от началото на воденето на статистика през 2005 г. Същия месец цените на новите жилища за същата група градове са намалели с 2,7%.

В най-големите градове като Пекин, Шанхай, Гуанджоу и Шънджън, където вторичните пазари са по-устаовени, цените на жилищата „втора ръка“ са намалели с 6,3% през февруари, най-големия спад от началото на воденето на статистика през 2011 г.

„Тъй като повече хора се опитват са продадат апартаментите си, с повече жилища на вторичния пазар има по-голяма гъвкавост за преговори“, казва Анди Лий, главен изпълнителен директор на континентален Китай в агенцията за недвижими имоти Centaline в Хонконг.

Купувач в Шанхай, пожелал да остане анонимен, отбелязва, че купил жилище „втора ръка“, тъй като цените намалели „до ниво, на което мога да си го позволя“, и благодарение на ипотечните стимули, предлагани от местните власти в подкрепа на имотния пазар.

В по-широк план по-голямото търсене на жилища на вторичния пазар е сигнал за по-големи промени на пазара. Т. нар. модел на предварителни продажби, при който купувачите плащат за имота преди изграждането му, стимулира бърза урбанизация, коментира Дзън.

„Не смятам, че са нужни още жилища. Мисля, че правителството е осъзнало този проблем. Затова те нямат нищо против, че една трета от строителните компании си отидоха от гледна точка на обслужване на дълга“, допълва тя.

В Шанхай посетител на сградата в стил ар деко, казва, че много хора в Китай все още са с мисленето: „Трябва да купя новото си жилище“.

Но жилищата „втора ръка“ имат редица предимства. Те не само са завършени, а и са близо до обществени услуги. Някои нови проекти се изгреждат с надеждата услугите да се появят след време.

Посетителят си спомня как негова приятелка купила жилища преди десет години, тъй като „твърдо вярвала“, че линия 13 на метрото в Шанхай ще стигне до прага ѝ, но в крайна сметка не станало така.

„Може би хората вече не са толкова обнадеждени. Те искат да купуват неща, които могат да видят“, казва посетителят.