Близо 70% от сделките с имоти у нас се договарят с отстъпка, най-често около 5%

Броят на жилищните продажби в България намалява, но придобиването и притежаването на собствен дом продължават да поскъпват. Разминаването показва промяна в активността и поведението на участниците, без засега да означава общо поевтиняване на пазара. Това се посочва в пазарен анализ на компанията Sorenda Real Estate.

Той се позовава на данни от Евростат, според които продадените жилища в България през второто тримесечие на 2026 г. са с 18,1% по-малко спрямо година по-рано. Това е третото по гоемина понижение сред държавите с налична статистика след Люксембург и Хърватия.

Същевременно индексът на цените на жилищата, обитавани от собствениците им, се увеличава с 11,7% на годишна база. Той обхваща придобиването и определени разходи, свързани със собствеността, и се различава от общия индекс на пазарните цени на жилищата.

Според Евгени Василев, управител на Sorenda Real Estate, пазарът преминава към по-балансиран етап. Купувачите сравняват по-внимателно, преговарят по-активно и обвързват решенията си с конкретни жилищни потребности.

Спекулативното търсене отслабва

Василев свързва част от намалението на сделките с оттеглянето на купувачи, търсили бърза печалба от поскъпването или защита на спестяванията около присъединяването към еврозоната.

По негови наблюдения през миналата година приблизително всеки пети купувач е имал подобна мотивация. Сега при компанията преобладават домакинства, които търсят жилище за собствено ползване и оценяват разпределението, средата и възможностите за семейството.

Променя се и готовността за бързо решение. Част от купувачите се нуждаят от повече време, за да натрупат първоначалната вноска. Други сравняват повече предложения или изчакват очаквана корекция на цените.

Според Василев това обяснява защо интересът към собствен дом може да се запази, докато реализираните сделки намаляват. Потребността от жилище остава, но решението се съобразява по-внимателно с бюджета и качеството на предлагането.

Защо по-малкото сделки не водят автоматично до по-ниски цени?

В оценката на Sorenda Real Estate четири фактора продължават да подкрепят цените - достъпно кредитиране, растящи доходи, липса на масов натиск за продажба и ограничено качествено предлагане в предпочитаните райони.

По данни на БНБ през август средната лихва по новите жилищни кредити е 2,42%, а годишният процент на разходите достига 2,81%.

От страната на продавачите Василев не наблюдава масова необходимост от спешно осигуряване на средства чрез продажба. При редица строящи се проекти значителна част от жилищата вече е реализирана, което ограничава натиска за намаление на цените на оставащите имоти.

По негови наблюдения при голяма част от сградите, достигнали Акт 14, са продадени 80–90% от жилищата.

Наличието на строежи също не говори за голям свободен избор. В предпочитаните локации част от бъдещите жилища вече имат собственици, а предлагането с необходимите на купувача характеристики може да остане ограничено, счита предприемачът.

При такива условия по-слабата активност може първо да се прояви чрез по-дълги срокове за продажба и повече преговори, преди да се отрази върху общото ценово равнище.

Индексът на цените на жилищата, обитавани от собствениците им, известен като OOHPI, нараства в България с 11,7% на годишна и с 4,3% на тримесечна база през второто тримесечие на 2026 г. Средният годишен ръст за ЕС е 4,4%, а за еврозоната 4%.

Показателят включва придобиването на жилища, нови за сектора на домакинствата, и определени разходи по собствеността, сред които основни ремонти и поддръжка, застраховки и услуги по придобиването.

Той не представлява обща сметка за всички текущи жилищни разходи. Увеличението с 11,7% не означава, че ипотечните вноски, отоплението и поддръжката са поскъпнали всяко поотделно с този процент, се посочва в анализа.

За България съществена е структурата на показателя. Покупките на новопостроени жилища формират 75,4% от тежестта му за 2026 г. при 21,6% средно за ЕС. Това е тегло в индекса, а не дял на новото строителство във всички сделки. За купувачите практическият въпрос остава как продажната цена се съчетава с необходимото довършване и бъдещите разходи за обитаване.

Договарянето се връща, но продавачите запазват позиции

Балансът постепенно се измества към купувачите, подчертават от Sorenda Real Estate. Според анализа при около 70% от реализираните сделки има отстъпка от офертната цена, най-често около 5%, а в отделни случаи и над 10%.

Най-склонни да преговарят са собствениците на надценени имоти, жилища с компромиси или предложения, останали дълго на пазара.

Отстъпката спрямо обявата невинаги означава поевтиняване на пазара. Тя може да коригира първоначално завишено очакване на продавача и да доближи офертата до стойността, на която има реално търсене, се посочва в анализа.

„Връща се реалното договаряне, но все още не сме в пазар, в който купувачът диктува условията“, посочва Василев.

При новото строителство адаптацията може да бъде и чрез по-гъвкави схеми на плащане. Предложения с първоначално плащане от 10–20% по договора с инвеститора позволяват на част от купувачите да разпределят във времето необходимите средства. Успоредно с това те трябва да оценят сроковете за реализация и възможностите за последващо финансиране.

Според Василев купувачите стават по-селективни. Наред с цената оценяват локацията, качеството на строителството, енергийната ефективност, паркирането и инфраструктурата.

„Най-ликвидни остават качествените имоти на реалистична цена“, смята той.

При съществуващите сгради се разглеждат състоянието на общите части, инсталациите и вероятността от основни ремонти. При новите проекти значение имат изпълнението, функционалността, бюджетът за довършване и организацията на бъдещата поддръжка.

По-висока покупна цена може да бъде оправдана от по-ниски разходи за отопление и ремонти, по-добра транспортна свързаност и по-устойчиво запазване на стойността. Това изисква оценка на конкретния проект, а не общо предпочитание към определен тип строителство.

Кредитирането и новото предлагане ще зададат посоката на пазара догодина

Василев очаква ипотечните лихви, доходите, кредитирането и новото предлагане да определят посоката през следващата година. Ако условията останат относително благоприятни, според него е по-вероятен период на по-малко сделки и по-умерен ценови ръст, отколкото обща ценова корекция.

Неговата оценка е, че през 2027 г. ще се задълбочат различията между имотите с реалистична цена и добри характеристики и предложенията, които трудно оправдават очакванията на продавачите.

От страната на предприемачите възможна реакция е отлагане на бъдещи инвестиции, ако продажните цени не осигуряват достатъчна възвръщаемост спрямо строителните разходи. Това от своя страна би повлияло върху предлагането през следващите години.

Затова трябва да се следят действително започнатите сгради наред с издадените разрешителни за строеж. Разрешението показва възможност за реализация, но не определя кога жилищата ще бъдат завършени, се посочва в анализа.

За купувачите по-умерената активност създава повече време за проверка и договаряне. За инвеститорите тя увеличава значението на правилно подбраната локация, функционалния проект и предвидимите разходи за бъдещите собственици. При такава среда успешната реализация все повече зависи от способността на конкретното жилище да оправдае цената си.