Ипотечният пазар ще диктува цените и сделките с имоти през 2027 г.

Съществуват три сценария за жилищния пазар в България през 2027 г. – оптимистичен, базов и рисков. Оптимистичният сценарий предполага спадът на сделките с имоти да се ограничи до сегашното ниво, което е в рамките на очакваното, лихвите да не се променят, а ръстът на цените да е умерен. Този сценарий е най-малко вероятен.

Базовият, и най-вероятен, сценарий е догодина лихвените проценти по жилищните заеми да се повишат с 0,5 до 0,7%, което ще забави леко броя на сделките и ще доведе до по-малък ръст на цените.

Рисковият сценарий предвижда по-голямо повишение на лихвените проценти по ипотечните кредити до 3,5% или повече. Това коментира д-р Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на „ЕРА България“, по време на събитието Real Estate Business Forum: Sofia, организиран от портала Imoti.net, част от Investor Media Group.

От 1 януари България вече е част от еврозоната и имотният пазар вече не е онзи малък затворен пазар, който зависеше изцяло от вътрешни показатели. Случващото се на пазара вече ще зависи донякъде и от външни фактори, счита Владимиров. Според него ипотечният и жилищният пазар у нас ще следват общия цикъл на еврозоната и ако оттам идват добри новини, новините за имотния пазар също ще са добри.

Решението на купувачите дали да излязат на пазара ще зависи от това при какви условия ще могат да финансират сделката, счита той и добави, че достъпността на жилищата в момента никога не е била по-добра, но от следващата година трябва да се гледа и ипотечната достъпност.

Според Владимиров важната промяна през последните години е, че ипотечният пазар е започнал да доминира над пазара на имоти – две трети от ликвидността на имотния пазар зависи от ипотечния. Над 50% от сделките с жилища на национално ниво се случват с ипотечен кредит, а в София и останалите големи градове делът вероятно е над 70%, посочи експертът.

В повечето европейски страни лихвите по ипотечните кредити са поели нагоре към август след първото повишаване на основната лихва от Европейската централна банка (ЕЦБ) през юни. През септември централната банка вдигна лихвата още веднъж и се очаква ново увеличение през декември. Според Владимиров всяко вдигане на лихвените проценти от ЕЦБ ще води до тенденция и лихвите по ипотечните кредити в България да се опитват да догонят средните нива в еврозоната. Те ще бъдат подложени на натиск към повишаване и от започналия плавен ръст на лихвите по депозитите у нас, като вече има банка, която предлага лихви по годишни депозити от 3%, отбеляза експертът.

Купувачите ограничават бюджета си за покупка

Банките забелязват промяна на имотния пазар в начален етап – купувачите започват сами да ограничават плавно бюджета си за покупка, коментира Ивайло Вълчев, заместник-директор „Банкиране на дребно“ във Fibank.

Причината е в нарасналите изисквания за собствен капитал, тъй като между 2020 и 2026 г. цените на имотите са се повишили средно със 113% за страната и със 118% за София. За същия период доходите са се увеличили с около 103%, а спестяванията – с 93 на сто. Така ако през 2020 г. за стандартен двустаен апартамент от 70 кв. м е бил необходим първоначален собствен капитал от 22 хил. евро, включващ самоучастието в покупката и съпътстващите нотариални такси и комисиони, сега са необходими около 50 хил. евро за покупка на същия апартамент. Тази разлика не може да бъде компенсирана изцяло от ръста на доходите и на спестяванията, изтъкна Вълчев.

Купувачите променят бюджета си и поради глобалната несигурност и очакванията за повишаване на лихвените прооценти. Те ограничават бюджета си, за да разполагат с буфери, с които да посрещнат неблагоприятни последствия, коментира банкерът.

От друга страна, достъпността на жилищата у нас подкрепя търсенето, посочи той. Според международния индекс за достъпността, който отчита колко брутни годишни заплати са необходими за покупката на апартамент от 70 кв. м, в България през 2020 г. са били нужни между 6,8 и 6,9 брутни годишни заплати. През 2026 г. показателят е нараснал до 7,4.

Въпреки влошаването на достъпността за периода, тя все още е на добри нива спрямо други страни от региона. В Чехия и Словакия коефициентът за достъпност е 13-14 брутни годишни заплати, а в Полша и Унгария – над 10. Приравняване с нетните работни заплати подобрява още повече достъпността в България, тъй като данъчната тежест у нас е по-ниска отколкото в останалите страни от региона, коментира Вълчев.

Стабилният фундамент на търсенето е подкрепен и от все още ниската задлъжнялост на домакинствата в България, която се оценява на 25% от БВП спрямо средното ниво от 50-60% за ЕС, добави той. Допълнителна подкрепа идва и от факта, че над 53% от младите хора у нас на възраст между 18 и 29 години живеят в пренаселени жилища при средно ниво в ЕС от 27-28%. Вълчев не очаква достъпността на жилищата да се влоши през 2027 г., тъй като според прогнозите цените на имотите ще се задържат на сегашните си нива, а доходите ще нараснат с 6-8%.

Кои фактори ще влияят на лихвите по ипотеките догодина?

Вдигането на лихвите от ЕЦБ все още не оказва влияние върху лихвите по ипотечните кредити у нас, а само върху инвестиционната активност и кредитирането на бизнес предприятията. Но съществува риск, ако се наложи да се ограничава потреблението и инвестиционната активност на домакинствата с цел овладяване на инфлацията, отбеляза Вълчев. В този сценарий, който според него е теоретичен и малко вероятен за момента, може да се стигне до препоръки от регулатора банките да променят методиките, с които определят лихвите по ипотечните кредити. Към момента те са обвързани с лихвите по депозитите, които остават на много ниски нива.

Според Вълчев лихвите по депозитите у нас ще останат ниски, докато инвестиционната култура на хората е ниска, тъй като на банките не се налага да се конкурират с алтернативни продукти за спестяванията на населението. Над 75% от спестяванията на домакинствата са под формата на депозити в банките, над 20% са спестявания в пенсионни продукти, а едва 2% са насочени към инвестиции в акции или други дългови инструменти, обобщи Вълчев.

Възпитаването на инвестиционна култура е дълъг процес, затова лихвите по депозитите ще останат ниски, очаква той. Върху ипотечните кредити оказват влияние други фактори като високата ликвидност и капитализация на банките. Но в краткосрочен план има риск те да загубят възможността да капитализират по-голямата част от печалбите си чрез предлагания от правителството данък свръхпечалба. Той може да ограничи кредитната активност на банките, която се регулира чрез корекция в лихвените проценти, отбеляза Вълчев.

Влияние върху лихвите по ипотеките оказва и конкуренцията между банките, която у нас е висока и се очаква да остане такава. На следващо място са цените на недвижимите имоти. Докато те са стабилни и нарастват, портфейлите на банките ще останат добре обезпечени. Но ако цените поемат надолу, ще възникне необходимост от провизиране на портфейли. Това ще намали възможността на банките да кредитират и ще се наложи корекция на лихвите, предупреди банкерът.

Той очаква леко повишение на лихвите по ипотечните кредити от втората половина на 2027 г. с около десет базисни точки. Лихвите под 2,2% ще се запазят, но вече за по-ограничен кръг кредитополучатели, предвижда Вълчев.

В това положение уязвими са купувачите, които са поели задължения на ръба на възможностите си – заделят около половината от месечните си доходи за вноска по жилищния заем, и групите, които са вложили собствен наличен капитал за покупка на имот и не разполагат с ликвидни буфери, отбеляза той.

Спад на предварителните договори с 15%

Спад на предварителните договори с 12-15% тази година, отчитат от Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). Прогнозата е, че той ще се задържи до края на годината или ще се ускори до максимум 20% спрямо 2025 г., каза инж. Георги Шопов, председател на Управителния съвет на НАСП. Това означава, че пазарът ще се върне към равнището отпреди три години, когато той бе достигнал равновесната си точка, добави Шопов.

Спадът от 15% на предварителните договори не се отразява на строителните компании, тъй като браншът може да си позволи по-ниски нива на покупки на апартаменти и по-дълги продажби на построения продукт, отбеляза предприемачът. Според него цените на жилищата не намаляват, защото строителните предприемачи имат финансовата възможност да задържат цените си макар и това да означава по-бавни продажби.

Компанията му е ориентирана към средностатистическите купувачи, които формират основното, стабилно ниво на пазара. Когато започват нов проект, вземат предвид дали служителите им могат да си позволят да купят апартамент и да го изплатят за 20 години, обясни Шопов. Съществува ниво, което е непосилно за населението и ако то бъде надвишено, продуктът ще стане непродаваем, изтъкна той.

В момента купувачите имат достатъчно избор и не са притиснати да вземат бързи решения. Но търсенето се определя от покупателната способност на хората, затова в момента най-голямо е търсенето на маломерни двустайни апартаменти, отбеляза предприемачът.

Тази година пазарът се промени в рамките на очакванията след бурни години, като той по-скоро завършва годината устойчиво, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор и съсобственик на Bulgarian Properties. Тази година обявените имоти за продажба са с 30-40% повече спрямо миналата, която беше изключително слаба от гледна точка на предлагане на вторичния пазар на национално ниво, добави тя.

Някои продавачи все още вярват, че могат да постигнат високи цени и техните имоти се задържат повече време на пазара от обичайните един до три месеца, отбеляза Стойкова, като добави, че жилищата на пазарна цена намират реализация.

Според нея позициите на купувачите и продавачите са се уравновесили и е въпрос на преговори да се постигне добра сделка. Всички са наясно, че еуфорията преди еврото отмина и сега пазарът се намира в нова реалност, изтъкна Стойкова.

Тя очаква задържане на цените на жилищата на сегашните им нива или леки ръстове под 10%. „Сделките се сключват на сходни ценови нива от началото на годината, тенденцията вероятно ще се запази поне до средата на следващата година“, каза Стойкова.

Сделка с имот може да се провали поради причини, свързани с клиента – недостатъчни официални доходи, наличие на лоша кредитна история. Причините може да са свързани и с имота – казуси със спецификата или собствеността му, обременяване на имота с възбрани и ипотеки. Трета група причини е свързана с изискванията на банките за самоучастие в сделката или нейното забавяне, коментира Димитър Стоянов, изпълнителен директор на Кредит Тръст. Той представи различни финансови решения на компанията за преодоляване на някои от ограниченията при сключването на сделка с имот.

Максималният срок на заемите, които тя отпуска, е до 15 години при размер до 1 млн. евро и с фиксиран лихвен процент от 18 до 24%. Отличителното от останалите компании на пазара е, че клиентите могат да ползват гратисни периоди до една година по главницата и лихвата и до 60 месеца по главницата. „Понякога тези гратисни периоди са от ключово значение за клиентите, за да получат финансова свобода в началния период, след което да изплащат задължението си или да преминат към друг кредитор, обичайно банка“, коментира Стоянов.

Все повече строителни компании се отказват от намеренията си да строят, тъй като смятат, че при нивата на инфлацията в строителството, ако пазарът замръзне, няма да успеят да продадат продукцията си, отбеляза Стоян Гочев, брокер-собственик на RE/MAX City & RE/MAX City Mall. Това се случва всее повече тази година, а догодина ще бъде значително явление, очаква той.

Според него дори при продължаващо покачване на лихвите от ЕЦБ и въвеждане на данък свръхпечалба, банките у нас ще продължат да кредитират на сегашните лихвени нива, тъй като са свръхликвидни.

Промени в данъчната политика може да се отразят на имотния пазар, коментира Гочев и добави, че за 2027 г. са заложени промени, свързани с данъчните оценки на имотите и налагане на ДДС върху сделки на физически лица за имоти ново строителство.

Цената на квадратен метър в България е ниска спрямо средноевропейските равнища, но жилищата ново строителство се предлагат на шпакловка и замазка. Цената на довършването на един апартамент е висока – средно около 500 евро на кв. м в София, отбеляза Гочев. Според него за да се адаптират към ускоряването на инфлацията в строителството, предприемачите все повече ще трябва да предлагат завъншени до ключ имоти. Той очаква цените на новото строителство да продължат да нарастват, докато при старото строителство ще се наблюдава задържане или лек спад.