Жилищният пазар в началото на 2026 г.: По-придирчиви купувачи и по-реалистични цени

Първото тримесечие на 2026 г. бележи преход към по-умерен и балансиран жилищен пазар в България, след силния финал на 2025 г. Началото на годината се характеризира с успокояване на темповете и по-предпазливо поведение от страна на участниците, пише агенцията за недвижими имоти Arco Real Estate в свой анализ.

Купувачите остават активни, но демонстрират още по-изразена селективност. Процесът на вземане на решение се удължава, като се наблюдава по-задълбочен анализ на имотите, по-голяма чувствителност към цената и по-високи изисквания към качеството и локацията, отбелязват от компанията.

Продавачите продължават да се адаптират към пазарната среда, като все по-често се наблюдава реалистично ценообразуване още при стартиране на офертата, както и по-голяма гъвкавост при преговори.

„Пазарът през първото тримесечие не показва признаци на спад, а по-скоро навлиза в естествена фаза на нормализация след период на висока активност, при която балансът между търсене и предлагане постепенно се възстановява“, се посочва в доклада.

Динамиката на пазара в София се успокоява

София запазва позицията си на водещ пазар, но с по-умерена динамика спрямо края на 2025 г. Пловдив остава един от най-устойчивите пазари с относително стабилна активност. Варна и Бургас отчитат по-осезаемо забавяне, характерно за пазари с по-силен инвестиционен и сезонен профил, отбелязват от Arco. Като цяло се наблюдава преход от силно експанзивен към по-устойчив модел на развитие, допълват от компанията.

Жилищните имоти продължават да доминират на имотния пазар с дял от 92% от всички оферти за покупка през първото тримесечие, сочат данните ѝ.

Апартаментите остават основният фокус, като двустайните и тристайните жилища продължават да формират основната част от търсенето. Купувачите подбират имоти по-внимателно, нуждаят се от по-дълъг период за вземане на решение и се съсредоточават върху имоти с добра локация и реалистична цена.

Търсенето на къщи остава стабилно, но ограничено, докато интересът към гаражи и допълнителни площи се запазва, особено в градска среда с недостиг на паркиране.

Доминира търсенето на тристайните жилища – 57%, следвани от двустайните – 28%, като заедно те формират 85% от търсенето. По-малък, но устойчив интерес се наблюдава при едностайните апартаменти с дял от около 5%, основно с инвестиционна насоченост. Четиристайните жилища формират 9 % от търсеното, многостайните жилища се оформят като ограничен сегмент с едва 1%, което показва по-селективно търсене при по-големите и по-скъпи имоти, се посочва в доклада.

Купувачите продължават да разчитат на банково финансиране за покупка на имот.

Увеличаване на предлагането

През първото тримесечие на 2026 г. се наблюдава постепенно увеличаване на предлагането, което допринася за по-добър баланс на пазара, отчитат от Arco.

Най-активен остава сегментът на новото строителство, където продължава реализацията на започнати проекти. В същото време завършените и готови за нанасяне имоти остават ограничени и се реализират сравнително бързо.

Структурата на предлагането остава сходна, като доминират апартаментите с дял от 87% от офертите за продажба. Двустайните и тристайните жилища са най-предлагани, а къщите и по-големите имоти остават нишови.

По-големият избор на пазара дава възможност на купувачите да бъдат по-претенциозни и да водят по-активни преговори.

Пазарът в Пловдив запазва стабилна активност

Пловдивският пазар през първото тримесечие на 2026 г. запазва относително стабилна активност въпреки общото забавяне на пазара.

Данните на Arco за първото тримесечие в Пловдив показват ясно изразена концентрация на търсенето в жилищния сегмент. Около 90% от всички постъпили оферти за покупка са насочени към жилищни имоти, което затвърждава водещата роля на този сегмент на местния пазар.

Интересът остава насочен основно към двустайни и тристайни апартаменти, като водещи райони продължават да бъдат Беломорски, Христо Смирненски, Южен и Център.

Ценовите нива се задържат стабилни. Пазарът се характеризира с добра ликвидност, устойчиво търсене и по-внимателни купувачи.

Сегментите на къщи и бизнес имоти остават стабилни, но с по-селективно търсене.

Сезонно забавяне при ваканционните имоти

Пазарът на ваканционни имоти през първото тримесечие на 2026 г. отчита сезонно забавяне на активността спрямо края на 2025 г., което е типично за зимния период.

Интересът остава насочен към имоти с добра локация, проекти с потенциал за отдаване под наем, завършени и функциониращи комплекси. Ценовите нива се запазват стабилни.

В планинските курорти търсенето остава по-активно спрямо морските, но като цяло пазарът е в изчаквателна фаза, с очакване за активизация през следващите тримесечия.

Въвеждането на еврото от началото на 2026 г. допринася за по-висока прозрачност и предвидимост на пазара, като същевременно води до по-внимателно и премерено поведение от страна на купувачите в краткосрочен план, се посочва в доклада.

В средносрочен план очакванията са еврото да подкрепи пазара чрез по-лесен достъп до финансиране, засилен интерес от чуждестранни инвеститори и по-добра интеграция с европейските пазари.