Собствениците на жилища за отдаване под наем във Великобритания напускат пазара

Замирането на сектора на покупки на имоти с цел отдаване под наем във Великобритания беше прогнозирано много пъти в миналото. Този път може би е различно. Ключов закон, който влезе в сила този месец, променя баланса на силите от собствениците на имоти към наемателите в най-голямата промяна за пазара на имоти под наем в Англия от близо четири десетилетия. Продажбите на жилища от малки инвеститори се увеличиха. Това прилича на повратна точка, пише Матю Брукър за Bloomberg.

Златната ера на инвестициите в имоти за отдаване под наем отдавна отмина. Пазарът се зароди в средата на 90-те години на миналия век благодарение на Закона за жилищата на администрацията на Маргарет Тачър през 1988 г., който дерегулира наемите и създаде т. нар. гарантиран краткосрочен наем, което улесни собствениците да си върнат притежанието от наемателите и даде увереност на кредиторите да отпускат ипотечни кредити за инвестиции на физически лица.

Дълги години сегментът на покупките на имоти за отдаване под наем предлагаше по същество еднопосочен залог – купете имот със заем, отдайте го под наем на цена, която покрива вноските по жилищния заем и след 20 години ще притежавате изцяло имота, за който сте платили само първоначалната вноска. Съществуваха рискове и разходи – лоши наематели, които не плащат наема, комисиони за брокери, такси за обслужване, разходи за ремонти. Но в дългосрочен план вероятността собственикът да е на загуба беше малка, особено като се има предвид, че създаването на сектора съвпадна с началото на десетилетния бум на цените на имотите.

Това уравнение стана много по-несигурно. От 2005 г. насам множество промени в политиките затрудниха значително покупките на имоти с цел отдаване под наем и ги направиха по-нерентабилни за индивидуални инвеститори. Това включваше отмяна на данъчните облекчения за лихвените плащания по ипотечните кредити, по-високи данъци върху продажбите и капиталовите печалби и нараснали регулаторни изисквания в области като проверките на електрическата инсталация, енергийната ефективност и безопасността на сградата за жилищни сгради (поради пожара в Grenfell Tower през 2017 г.). Ръстът на сектора до голяма степен спря през миналото десетилетие, въпреки че все още съставлява 300 млрд. паунда (406 млн. долара) под формата на неплатени заеми към 2023 г., близо една пета от общия ипотечен дълг във Великобритания.

Възходът на частните наемодатели – броят на домакинствата, които отдават имоти под наем на частния пазар в Англия, почти се е утроил до 4,7 млн. от началото на 90-те години на миналия век, като съставляват 19% от всички към 2024 г. Графика: Bloomberg LP

За много собственици новият Закон за правата на наемателите беше последната капка, която ги убеди, че играта вече не си заслужава усилията. Законът отменя „безпричинните“ изгонвания от дома, които бяха включени в закона от 1988 г. и заменя наемите с фиксиран срок с такива за определен период, който автоматично се подновява всеки месец. Наемателите могат да оспорват увеличения на наемите в съда и имат стимул да го правят, като се има предвид, че наемът ще бъде замразен до вземането на решение, а всяко повишаване няма да влиза в сила със задна дата.

Междувременно офертните войни се забраняват, като наемодателите и брокерите нямат право да търсят или приемат оферти над обявения наем. При неспазване на строгите нови законови изисквания (като предоставяне на информация на наемателите за неговите разпоредби) наемодателите могат да бъдат глобени с до 7000 паунда и с цели 40 хил. паунда за второ нарушение.

Комбинираните последици от всичко това, както и с промените, които предхождаха закона, са да се затрудни животът на индивидуалните собственици и да се благоприятства разрастването на професионалните и институционалните инвеститори, които имат мащаба да поемат нарасналата административна тежест и разходите за съобразяване със закона.

Множество дребни собственици разбраха намека. Около 254 хил. жилища, които преди това са били закупени с цел отдаване под наем, бяха обявени за продажба в 12-те месеца до март, което е увеличение с 28% спрямо две години по-рано, сочат данни от този месец на консултантската компания Savills. Междувременно инвестициите в жилища, построени с цел отдаване под наем – жилищни сгради, притежавани обикновено от една корпорация, се увеличават.

Има опасност твърде много дребни инвеститори да излязат от пазара, преди да бъдат заменени от професионалисти, свивайки предлагането и повишавайки наемите. В анализа на Savills само 14% от продадените имоти са отишли при други наемодатели. Кралският институт на лицензираните оценители в областта на недвижимите имоти (RICS) съобщи за задълбочаване на спада в новите си указания към собствениците тази година, а търсенето от наемателите се засили. „Огромен брой“ собственици вече излязоха от пазара на частни имоти под наем преди законодателството, съобщава RICS, като цитира брокер на недвижими имоти, участвал в допитването му през март.

Тези данни подхранват твърденията, че промените са необоснована намеса на свободния пазар и засягат хора, на които би трябвало да помагат. Това не означава автоматично, че законът е лош. Злоупотребите, срещу които е насочен, са реални – недобросъвестни наемодатели използваха изгонванията от дома без вина, за да се отърват от проблемни наематели, които настояваха за ремонти, така че затварянето на този път може да помогне за подобряване на качеството на общите наличности от имоти под наем. Някои преходни затруднения за наемателите може да са цената, която си заслужава да се плати с цел постигане на по-широките социални и икономически ползи от по-добри жилищни условия и по-сигурно право на наемане, както се отбелязва в оценката за въздействието на правителството.

По-силно лоби – наематели на частни жилища са по-голям компонент в жилищния микс в Англия от наемателите на социални жилища, докато през 1992 г. делът им е бил наполовина по-малък. Графика: Bloomberg LP

Каквото и да мислите, само тежестта на числата показва, че в даден момент балансът отново ще се наклони в полза на наемателите на частни жилища. Когато се зароди сегментът на имотите за покупка с цел отдаване под наем, пазарът на частни жилища под наем беше на историческо дъно от около 9% от общите жилищни наличности. Оттогава той е нараснал над два пъти, като изпревари социалните жилища, осигурявани от местните съвети, благотворителни тръстове и други. Те бяха вторият по големина тип жилища под наем през 2011-2012 г., а в момента съставляват около 11 млн. души. Поколението на наемателите е мощна избирателна група, която политиците все по-трудно могат да пренебрегнат.

Собствениците на имоти с цел отдаване под наем получиха изключително малко признание за това, че помогнаха да се отговори, поне в началото, на нарастваща пазарна и социална нужда – сривът на имотния пазар в началото на 90-те години на миналия век накара много собственици, изпаднали в неплатежоспособност, да потърсят жилище под наем, докато държавата се оттегляше от предоставянето на общински жилища. В последно време те все по-често се очернят, че тласкат цените нагоре и лишават купувачите на първо жилище от добри възможности. Токсичната атмосфера около сектора беше допълнителен стимул за оттегляне, казва инвеститор, продаващ имотите си, които е държал три десетилетия.

Поне ще имат печалбите си, с които да се утешат. Бумът на имотите за отдаване под наем беше неповторим, когато на обикновените хора беше дадена възможност да поемат безпрецедентни суми за инвестиция, която (връщайки лентата назад) не можеше да се провали. Пазете този спомен, вероятно няма да се повтори.