Продавачите на жилища в САЩ вече отстъпват от цените и това е лошо за строителните компании

Американците са готови да бъдат реалистични за стойността на жилищата си сега, когато лихвите по ипотечните кредити са на ниво над 7%, но строителните компании не са им благодарни за това, пише Wall Street Journal.

Компаниите за жилищно строителство имаха един фактор, който работеше в тяхна полза през последните четири години. Обикновените продавачи на жилища не искаха да помръднат от цените, затова конкуренцията на пазара на съществуващи домове беше ниска. Това започва да се променя, което ще навреди на вече намаляващите маржове на печалбата на строителните компании.

Lennar и KB Home заявиха неотдавна, че са изправени пред по-тежка конкуренция от обикновените собственици, които са по-мотивирани да продават. Средната цена, на която Lennar е продавала жилищата си в западната си област през последните три месеца до август, е била с 44 хил. долара по-ниска спрямо същия период на миналата година, или спад със 7%.

Средните цени в централната ѝ област са намалели с 5% спрямо същия период година по-рано. Компанията съобщи, че по-ожесточената конкуренция от пазара на съществуващи жилища е един от факторите за спадовете.

KB Home е намалила очакванията си за средната продажна цена за четвъртото тримесечие от 500 хил. на 480 хил. долара за имотите от средния сегмент. Продавачите на жилища в Южна Калифорния намаляват цените, за да привличат купувачи, затова KB Home трябвало да последва примера, за да не пропусне продажби.

За четирите седмици до 20 септември 21% от продавачите на пазара на стари жилища са свалили офертната си цена, сочат данни на Redfin. Най-значителната активност се случва с отстъпки, които не се показват в основните цени.

През август 45% от продавачите на жилища са дали отстъпки на купувачите, например като са предложили да покрият разходите за финализиране на сделката или са предоставили средства на купувача за ремонти. На жилищните пазари от Слънчевия пояс, които се характеризират със свръхпредлагане, като Атланта и Нешвил, щата Тенеси, 70% от продавачите вече предлагат отстъпки. Това са същите пазари, където компаниите за жилищно строителство обикновено се струпват.

Намаленията на цените вероятно ще станат по-чести, тъй като броят на жилищата за продажба почти се върна на нивата преди пандемията. През септември наличностите са били само с 5% под нивата същия месец на 2019 г., сочат данни на Realtor.com.

Жилищният бум по време на пандемията преобърна конкурентната динамика между пазара на нови жилища и вторичния пазар. Миналата година продажбите на съществуващи домове бяха с една пет под нивата през 2022 г.

След като лихвите по ипотечните кредити нараснаха преди четири години, собствениците с ултраниски лихви задържаха жилищата си, като лишиха пазара на продажби от предлагане. Това устрои строителните компании, които се намесиха, за да запълнят недостига на съществуващи домове. Продажбите на нови жилища нараснаха със 7% межу 2022 и 2025 г.

Големите строителни компании успяха да запазят продажните цени, тъй като можеха да предложат ипотечни кредити с по-ниски лихви. През последните няколко години всеки купувач на ново жилище от строителна компания е успял да получи заем с 1-2 процентни пункта по-ниски лихви от тези, които би получил от първичен кредитор.

Но тези субсидии са скъпи и подкопаха маржовете на печалбата на строителните компании. Lennar вече трябва да предлага стимули като намаление на лихвите по жилищните заеми, равняващи се на 12% от стойността на жилището, за да си осигури сделки. В трите месеца до август брутният марж на компанията е дотигнал 15,8%, т.е. на нивата след финансовата криза през 2008-2009 г.

Положението може да се влоши, тъй като по-високите лихви по ипотечните кредити оскъпяват за строителните компании закупуването на предварителни ангажименти от кредиторите, което представлява споразумение за изкупуване на ипотеки на едро при лихви под пазарните.

Строителните компании и обикновените продавачи се конкурират и за намаляващ брой купувачи. Търсенето се срина, тъй като лихвите по ипотечните кредити нараснаха до над 7%. Тази година продажбите са намалели с 18%, казва Рик Паласиос, директор на отдела за анализи в компанията John Burns Research and Consulting.

В Америка все още има недостиг на жилища. И анализаторът на жилищното строителство в UBS Джон Лавало посочва, че суровите условия на жилищния пазар принуждават строителните компании да станат по-добри оператори. Много от тях вече са съкратили времето си за строителство до рекорден минимум.

Това е дългосрочен залог. Засега перспективите пред строителните компании са тежки. Лихвите по ипотечните кредити се движат в погрешна посока. Последното, което е искат, е ценова война с обикновените продавачи на жилища. Но изглежда, че тя вече се задава.