Купувачите на жилища в САЩ трябва да чакат до средата на 2027 г. за спад на лихвите по ипотеките

Ипотечният кредитор Fannie Mae очаква лихвите по 30-годишните ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент да достигнат средно 6,8% през четвъртото тримесечие на тази година и ще се задържат на тези високи нива през първата половина на 2027 г., сочат прогнозите за август на гиганта в ипотечното кредитиране за жилищния пазар. Те бяха публикувани тази седмица от отдела му за икономически и стратегически изследвания и са цитирани от онлайн изданието World Property Journal.

Ревизията съставлява значителен ръст спрямо публикуваните прогнози само месец по-рано. Прогнозите на Fannie Mae през юли 2026 г. предвиждаха средна лихва по 30-годишните ипотечни кредити от 6,4% до края на годината, след което спад до 6,3% през първото тримесечие на 2027 г. и до 6,2 на сто до четвъртото тримесечие на следващата година.

Новите августовски прогнози изтриват изцяло очаквания спад. Сега според прогнозите средната лихва ще достигне 6,7% през третото тримесечие и 6,8% през четвъртото тримесечие на 2026 г., след което ще се задържи на ниво от 6,8% през първата половина на 2027 г. и ще намалее съвсем леко до 6,7% през второто полугодие.

Общо Fannie Mae прогнозира, че средната лихва по 30-годишните ипотечни кредити ще бъде на равнище от 6,5% през 2026 и 6,7% през 2027 г. Това е с половин процентен пункт повече спрямо предвижданията само няколко седмици по-рано и е най-голямото ревизиране нагоре на прогнозите на подкрепяната от правителството институция от началото на тази година.

Лихвите по ипотечните кредити вече се повишиха. Седмичното допитване на Freddie Mac определя средна лихва по 30-годишните ипотечни кредити от 6,67% в средата на август, а Mortgage News Daily съобщава за средно ниво от 6,72%. И двата показателя достигат едногодишен връх.

Защо лихвите нарастват?

Според икономисти промяната до голяма степен се дължи на продължителната война на САЩ и Израел срещу Иран, която започна в края на февруари и все още продължава въпреки периодичните примирия. Конфликтът наруши петролните доставки и корабоплаването през Ормузкия проток, като тласна нагоре цените и съживи опасенията от инфлация. Цените на потребителските стоки нараснаха с 3,4% през юли спрямо година по-рано в сравнение с 2,4% през януари, т.е. преди началото на военните действия. Тъй като инфлацията подкопава стойността на фиксираните плащания по облигациите, инвеститорите искаха по-висока доходност, за да държат държавни ценни книжа, при което доходността по 10-годишните облигации – бенчмарк, който лихвите по ипотечните кредити следват най-плътно, достигна от 4% през преди войната до над 4,7% този месец. Доходността по 30-годишните облигации се извиси до 5,32% миналата седмица, най-високото ниво от 19 години насам.

Инфлационният натиск се отразява и при Федералния резерв. Цените все още са значително над целта на централната банка от 2%, а трудовият пазар не се е забавил достатъчно, за да оправдае понижаване на лихвите, затова Фед задържа основния лихвен процент. Трейдърите оценяват на едно към три възможността за промяна на лихвата в посока надолу или нагоре на следващото заседание. Някои икономисти смятат, че повишаване, а не понижаване на лихвите вече е по-вероятният следващ ход, ако войната и инфлационните последици от нея се задържат.

Последици за кредитори и купувачи

Перспективите лихвите да останат по-високи за по-дълго време вече променят и други прогнози на Fannie Mae. Тя намали прогнозите си за обема на отпуснатите ипотечни кредити до около 2,17 трлн. долара, което е спад спрямо предишната прогноза за близо 2,3 трлн. долара. Тя понижи и очакванията си за продажбите на съществуващи и нови жилища през 2026 г. Дейността по рефинансиране, която съставляваше близо половината от ипотечния пазар през първата половина на годината, оттогава намаля до около 25% от обема, въпреки че Fannie Mae очаква тя да се върне на ниво от около 34% до края на годината.

Не всички сигнали в доклада са отрицателни. Fannie Mae повиши прогнозите си за новозапочнатите еднофамилни жилища и остави непроменени перспективите си за цените, като все още очаква ръст от 2,3% тази година. Междувременно кредиторите остават до голяма степен рентабилни – Асоциацията на ипотечните банкери съобщи миналата седмица, че те са печелили средно 973 долара на отпуснат заем през второто тримесечие.

Но сега, когато се очаква лихвите да останат на нива от близо 6,7-6,8% за следващата година и половина вместо да поемат надолу до 6,2%, натискът върху достъпността на жилищата за купувачите вероятно ще се запази през по-голямата част от 2027 г. Fannie Mae не очакваше тази промяна през юли.