Високите лихви по ипотеките отлагат съживяването на жилищния пазар в САЩ

Лихвите по ипотечните кредити в САЩ ще остават по-високи от предишните прогнози и ще намалеят съвсем леко през следващите тримесечия, сочи допитване на Ройтерс сред имотни експерти. Това е причината ръстът на цените на жилищата да остане бавен през следващата година.

Очакванията за лихвите по заемите, публикувани ден преди Федералния резерв в САЩ да повиши, както се прогнозира, основната си лихва за първи път тази година, може да се окажат твърде ниски и усилията на правителството за съживяване на американския жилищен пазар може да изглеждат повърхностни.

Средната лихва по 30-годишните ипотечни кредити, каквито са повечето американски жилищни заеми, е нараснала с близо 70 базисни пункта до около 6,85% от началото на войната на САЩ и Израел с Иран в началото на февруари.

Лихвите следват ръста на доходността по 10-годшните американски държавни ценни книжа, която премина политически чувствителното ниво от 5% в понеделник въпреки предишните опити на финансовия министър Скот Бесънт да ограничи покачването. Общият държавен дълг на САЩ достигна рекордните 40 трлн. долара миналия месец.

Жилищни анализатори, които са участвали в допитването между 28 август и 14 септември, са прогнозирали, че средните лихви по ипотечните кредити ще достигнат 6,52-6,60% през следващите две тримесечия. Това е ръст спрямо прогнозата за диапазон от 6,24-6,30% през юни. Очакванията са средната лихва тази и следващата година да достигне около 6,40%.

Анализаторите, които прогнозираха спад на лихвите по ипотечните кредити, бяха принудени да ревизират очакванията си към повишаване в 12 от 19-те тримесечни допитвания от началото на 2022 г.

Това показва, че перспективите за съживяване на жилищния пазар от по-ниските лихви по ипотеките може би все още са по-мрачни от прогнозите на анализаторите.

Отделно допитване на Ройтерс показа също, че облигационните стратези вече не са толкова убедени в перспективите за спад на доходността по държавните ценни книжа. Част от тях прогнозираха точно, че доходността по 10-годишните ДЦК първо ще достигне 5%.

„Основният риск е лихвите по ипотечните кредити да останат по-високи за по-дълго време от очакванията, тъй като дългосрочните доходности са движени повече от федералните нужди за заемни средства, инфлационните очаквания и срочните премии, отколкото от лихвените проценти на Федералния резерв“, коментира Кристъл Сънбери, старши имотен анализатор в компанията RSM.

Срочната премия е допълнителната компенсация, която инвеститорите изискват за притежаването на дългосрочен дълг.

„Жилищната активност има ограничени възможности да поеме още повишения на лихвите. Когато лихвите по ипотечните кредити са на ниво над 6,5-7%, натискът върху достъпността се засилва, а обемът на сделките вероятно ще отслабне още“, казва Сънбери.

Допитване на Ройтерс сред икономисти, публикувано в понеделник, прогнозира, че Фед ще повиши основната си лихва до 3,75-4% тази седмица. Очакванията са централната банка да вдигне основния си лихвен процент близо три пъти до края на март.

„Дори Фед да започне да смекчава политиката, лихвите по ипотечните кредити може да не намалеят толкова бързо, колкото биха подсказали историческите връзки, което ще ги задържи  в средния до високия диапазон на шестте процента“, счита Сънбери.

Според прогнозите средните цени на жилищата в САЩ, измерени чрез индекса S&P Cotality Case-Shiller 20-City, ще нараснат с 1,5% тази година, като леко ще изпреварят 14-годишното дъно от 1,4 на сто, и с 2,3% през 2027 г. Това е много под нивото на инфлацията в САЩ.

Очаква се средните продажби на съществуващи жилища, които съставляват 85-90% от общите сделки, да достигнат годишен темп от 4 млн. броя това и следващото тримесечие, след което да нараснат до 4,1 млн. през първото тримесечие на 2027 г. Това е много под близо 15-годишния пик от 6,6 млн. броя, регистриран в началото на 2021 г.

Цените на жилищата, които вече бяха с около 60% над нивата преди пандемията, далеч изпреварват ръста на доходите през същия период, като подлагат на натиск достъпността и не позволяват на много купувачи на първо жилище да навлязат на пазара.

Това подлага на изпитание жилищния закон на президента Доналд Тръмп, предложен през юни, който беше приет с рядкото съгласие на двете партии в Конгреса. Неговата цел е да ускори строителството и да повиши предлагането на достъпни жилища.

„Достъпността и натискът върху търсенето привличат голямо внимание в момента. Но основният проблем дори в най-добрите обстоятелства е недостигът на налични жилища“, казва Гари Склосберг, глобален стратег в Wells Fargo Investment Institute.

„Повечето инициативи бяха насочени към горния край на пазара. Това задълбочи недостига за купувачите на първо жилище и за хората с по-ниски доходи“, допълва той.