Гърция увеличава петкратно данъка при прехвърлянето на имот за купувачи извън ЕС

Гръцкият премиер Кириакос Мицотакис обяви, че Гърция ще повиши данъка при прехвърлянето на собственост върху имот от 3% на 15% за граждани на трети страни, като той ще влезе в сила от 1 януари 2027 г., съобщават гръцки медии.

„Насърчаваме стимулите, но и искаме да ви кажем за спирачките“, каза той по време на 90-ия Международен панаир в Солун преди да обяви петкратното увеличение за купувачите „от страни извън ЕС.

Интересът от купувачи от страни като Китай, Турция и Израел „може до известна степен да е добре дошъл“, но създава затруднения на гърците в много области на страната да придобиват собствено жилище, посочи Мицотакис.

Мярката е част от пакета на стойност 2,2 млрд. евро, който включва и програма за субсидиране на ипотечните кредити в размер на 2 млрд. евро, постепенни съкращения на разходите за ток и отмяна на годишния имотен данък в малки населени места.

При сега действащия режим данъкът за прехвърляне на собствеността върху имот беше 3% (ефективно 3,09% с включване на общинската добавка) от по-високата от двете суми – договорената продажна цена или определената от държавата „обективна стойност“. Купувачът го заплаща преди подписването на нотариалния акт.

Мицотакис говори преди парламентарните избори през пролетта на 2027 г., което означава, че ставката от 15% ще започне да се прилага малко преди гърците да отидат до урните.

Какво означава това за инвеститорите в „златни визи“?

Всеки инвеститор в недвижими имоти по програмата „златна виза“ на Гърция по определение е гражданин на трета страна. Ако законодателството не предвиди изключения за програмата, новата ставка ще се прилага за цялата ѝ част, свързана с недвижимите имоти.

В момента от чуждестранните инвеститори по програмата „златна виза“ се изисква да вложат 800 хил. евро в имот в Атина или Солун, минимума за зоните с високо търсене, при което данъкът за прехвърляне на собствеността възлиза на около 24 хил. евро. От 2027 г. разходите ще нараснат до 120 хил. евро.

При покупка на имот за 400 хил. евро, каквото е изискването за инвеститорите в останалата част на Гърция, данъкът ще се увеличи от 12 хил. на 60 хил. евро. При инвестиция от 250 хил. евро в проект за преустройство или възстановяване, данъкът за прехвърляне на собствеността ще нарасне от 7500 на 37 500 евро.

Времевата рамка създава допълнителна пречка. Отмяната в Гърция на ДДС от 24% върху покупката на имоти ново строителство, която насочваше чуждестранните купувачи към данъка върху прехвърлянето на собствеността от 3,09%, трябва да изтече в края на 2026 г., освен ако не бъде удължена отново.

Остават въпросите дали гражданите на трети страни, които вече имат разрешение за местопребиваване в Гърция, ще попаднат в обхвата на мярката, как ще се третират покупките, направени чрез гръцки компании или компании от ЕС, и дали трансакциите в развитие ще получат преходна защита.

„Удобно обяснение“ за проблема с предлагането

Според Александър Рисвас от компанията Risvas & Associates в Атина, мярката е неправилно насочена.

„Чуждестранните инвестиции не бива да се превръщат в удобно обяснение за структурния жилищен проблем“, отбелязва той и посочва данните на МВФ, според които около 35% от жилищния фонд в Гърция не се използват като основно жилище.

„Гърция няма проблем само с чуждестранните купувачи. Тя има проблем с наличните жилища“, коментира Рисвас и допълва, че стотици хиляди имоти остават празни, неремонтирани, обект на наследствени спорове или с разпокъсана собственост, докато инвестициите в жилища в Гърция са около 60% от средното равнище в ЕС.

Ръстовете на цените според него също трябва да се погледнат в контекст. Цените на апартаментите нараснаха с 8,1% през 2025 г. и с още 5,7% на годишна база през първото тримесечие на тази година, по данни на Гръцката централна банка. Но данни на Евростат сочат, че цените на жилищата в Гърция са се променили от 8% под средното равнище в ЕС през 2010 г. до около 29% под него през 2024 г.

Затова според Рисвас е „твърде опростено жилищната криза в Гърция, която е национално явление, дължащо се на много фактори, да бъде приписвана основно на купувачите по програмата „златна виза“, особено предвид ограниченията, които вече бяха наложени на програмата".

Освен това тя предвижда инвеститорите да могат да вложат 250 хил. евро в преустройството на бизнес имоти в жилищни сгради или във възстановяването на сгради. Това е различно от обикновената покупка на жилище. Инвеститор, който купува стара офис сграда и я превръща в апартаменти, всъщност създава жилища, които не са съществували преди това. По този начин купувачът „не намалява наличния жилищен фонд, а го увеличава“, изтъква Рисвас.

Повишаването на данъка за прехвърляне на собствеността върху имот може да блокира един от малкото канали за връщането на изоставени сгради в Гърция към употреба за жилищни нужди, предупреждава той.

Мащабът на промяната повдига и конституционни въпроси – режим, при който двама души купуват един и същи имот, на една и съща цена, на една и съща дата, но единият плаща данък за прехвърляне на собствеността от 3%, а другият от 15% само въз основа на гражданството, „предизвиква легитимни въпроси за еднаквото третиране, данъчното равенство и пропорционалността“, счита Рисвас.

Той очаква мярката да се намира „неособно близо до границите на дискриминационното третиране“.

Неговите препоръки за разрешаване на жилищната криза са в обратната посока – стимули за връщане на празните жилища на пазара на дългосрочни наеми, по-бързи процедури за ремонт и промяна на предназначението, решаване на „проблемите с наследството“ и повече строителство.