Жилищният пазар през 2027 г.: Едноцифрен ръст на цените и плавно вдигане на ипотечните лихви

Цените на жилищата в България ще нараснат с около 8% през 2027 г., а лихвите по ипотечните кредити постепенно ще догонят средните нива в еврозоната, прогнозираха експерти по време на 12-та Национална конференция на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) Inspire To Higher. По-голямата част от купувачите на жилища с инвестиционна цел и спекулантите са излезли от пазара и това обяснява спада на сделките тази година спрямо бурните 2024 и 2025 г. Възможно е те да намалеят с още 10% догодина, стана ясно по време на събитието. 

Започнатото жилищно строителство и издадените разрешения за строеж от началото на годината се увеличават спрямо същия период на миналата година, цените на жилищата растат и няма предпоставки тази динамика да не се запази догодина.

Ипотечното кредитиране, което продължава да нараства, макар и с по-умерен темп в сравнение с предходните години, подкрепя имотния пазар заедно с ръста на доходите на населението и ниската безработица. Нарастващите спестявания и миграцията към градовете също действат положително на пазара.

От друга страна, той е ограничен от влошаващата се достъпност на жилищата, недостатъчното подходящо предлагане, високите строителни разходи и намаляването на доверието при покупка. Негативен фактор е и изоставащият ръст на доходите на хората от средния темп на покачване на цените на жилищата в страната наред с геополитическата и обществена несигурност, която кара някои потенциални купувачи да отлагат решението си за покупка на имот, обобщи Добромир Ганев, икономист, имотен предприемач и експерт в сектора на недвижимите имоти.

Тази година сделките с имоти намаляват спрямо много активните 2024 г. и 2025 г., тъй като от пазара са отпаднали по-голямата част от купувачите, които придобиваха имот с инвестиционна цел. Според  Антон Андонов, изпълнителен директор на „ЕРА България“, през последните пет години потенциалът на тези клиенти се е изчерпал. От пазара са излезли и спекулантите, които са купували имоти на по-ниска цена и са ги препродавали на по-висока. Те са станали по-предпазливи поради очакванията, че следващите години ръстът на цените на жилищата от над 10% няма да се запази и това ще им попречи да постигнат печалба от инвестицията. Липсата на спекулантите се усеща особено осезателно в сектора на новото строителство, отбеляза Андонов.

Тепърва предстои да видим на какво ниво пазарът ще бъде подкрепен от купувачите с реална нужда от жилище, каза той и добави, че има потенциал сделките да намалеят с още 10% догодина.

Все повече сделки се сключват със заем, лихвите ще нарастват плавно

Делът на сделките с имоти, финансирани с ипотечен кредит, се увеличава, тъй като цените на жилищата нарастват, спестяванията в банковата система са големи, а лихвите по ипотеките все още са достатъчно ниски, коментира Андонов.

Въпреки спада на сделките с имоти броят на вписаните ипотеки от началото на годината е сходен с този за същия период на миналата година - малко над 30 хил. Промяната е, че все повече сделки се сключват с ипотечен кредит, коментира Пламена Тотева, управляващ директор „Пазар на ипотечни кредити“ в Банка ДСК.

Около 80% от покупките на жилища в София се случват с ипотечен кредит, докато за страната средното ниво е около 40-50%, съобщи тя. Средният доход на клиентите на банката в София е около 4000 евро и те заделят около 20% от доходите си за обслужване на дълговете. Очакванията са, че профилът на купувачите с ипотечен кредит ще остане добър, добави Тотева.

В средносрочен план лихвите по ипотечните кредити в България ще се доближават до средните лихвени нива в еврозоната – от около 2,4% у нас до 3,5 на сто във валутния съюз. Това увеличение няма да е еднократно и рязко, изтъкна Тотева и прогнозира, че през следващите една-две години лихвите ще се увеличат с 20-30 базисни пункта. При такъв сценарий вноската по среден ипотечен кредит би била по-висока с 20-30 евро и това няма да се отрази неблагоприятно на потребителите, които имат или искат да изтеглят ипотечен кредит, счита Тотева.

Прогнозата на Банка ДСК е, че догодина ръстът на ипотечното кредитиране ще се охлади до 15% спрямо около 25% в момента, тъй като през последните пет години се наблюдава леко пренасищане – делът на отпуснатите ипотечни кредити спрямо БВП  вече достига 14-15% спрямо 10 на сто преди това, отбеляза Тотева. Това ниво е три пъти по-ниско от средното в еврозоната, но е сходно с това в близки до България държави като Хърватия и Словения.

Цените на жилищата ще нарастват с около 8% през 2027 г., колкото и доходите на населението, сочи прогнозата на Банка ДСК. Не се наблюдават икономически фактори, които биха се отразили неблагоприятно на пазара на недвижими имоти и на потребителите догодина, отбеляза Тотева.

Банките са високо ликвидни и внимателни в преценката на риска

Банковият сектор в България е насочен към растеж, но е нужно да бъде високо капитализиран, за да може да посреща загуби и затруднения в условията на външен шок и обръщане на бизнес цикъла от възходяща към низходяща фаза, коментира Илия Лингорски, член на Управителния съвет на БНБ.

Двете повишения на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) не са се отразили на пазарните лихви по ипотеките в България към септември – нивата им се определят повече от високата ликвидност на банките и засилената конкуренция между тях за пазарен дял, отбеляза той.

Според него макар ръстът на кредитирането леко да се е забавил през последните месеци до близо 25% спрямо връхната точка от 29 на сто, той остава висок. БНБ въведе три условия за отпускане на ипотечни кредити на потребителите, за да запази относително високите резерви, с които разполагат кредитополучателите за обслужване на заемите си, изтъкна Лингорски и добави, че в семейния бюджет трябва да остава резерв при неблагоприятна промяна на условията, за да се гарантира устойчивостта на имотния пазар.

Трите условия, въведени от централната банка през октомври 2024 г., бяха размерът на кредита да не надвишава 85% от стойността на обезпечението, съотношението между текущите плащания по дълговете и месечните доходи на потребителя да не е повече от 50%, а срокът за погасяване на заемите да е максимум 30 години. Това са тавани, а не стандартни условия за всеки клиент, изтъкна Лингорски и добави, че от банките се изисква да правят обоснована оценка на обезпечението и преценка на разходите за живот.

Натрупването на депозити в банковата система изпреварва кредитирането по скорост и общи нива, посочи Лингорски и добави, че кредитирането зависи от апетита към риск в икономиката и очакванията на предприемачите и инвеститорите в средносрочен и дългосрочен план. Общият процент на ипотечните кредити в кредитните портфейли на банките у нас остава по-нисък спрямо средното ниво в еврозоната и в развитите държави.

В такава среда е естествено апетитът за кредитиране да бъде висок, тъй като съществува пазарно пространство за това, отбеляза Лингорски. Той изтъкна като положителен факт много ниското ниво на просрочията, което е под 1%, но предупреди, че при тези ниски равнища може да се натрупват нови дългове, които да доведат до кредитиране над устойчивите нива.

Пазарът на имоти е много динамичен и очакванията на БНБ са тенденцията да се запази следващите месеци. Нужно е без въвеждане на административни ограничения за кредитната среда да се запази сегашната стабилност на банковата система, посочи Лингорски и добави, че тя се характеризира с високо ниво на капитализация на банките, висока ликвидност и предпазлив подход в оценката на рисковете.

Очаква се брутния вътрешен продукт (БВП) да нарасне с 2,8% до края на годината, а средногодишната инфлация да е на ниво от 4,6 на сто, което е по-високо от средното в еврозоната. Но енергийните рискове насочват към по-висока инфлация и потиснат растеж, предупреди Лингорски и препоръча инвестиционните решения да се вземат при отчитане на различни сценарии.

Строителният сектор остава стабилен при по-бавни сделки

За първите шест месеца на годината издадените разрешителни за строеж и новозапочнатото строителство нарастват като разгъната застроена площ. Сделките се случват по-бавно, но строителният сектор остава стабилен, коментира Ясен Георгиев, изпълнителен директор на Института за икономическа политика (ИИП).

От началото на годината все по-трудно се продават имоти в строеж, отбеляза Антон Андонов и добави, че основната причина е отпадането от пазара на спекулантите, които преди това са поемали риска между покупката на начален етап на строителство и препродажбата на имота в по-напреднала фаза, когато се включват купувачи с реална нужда от жилище. Въпреки затруднените сделки цените на жилищата ново строителство продължават да нарастват поради покачването на строителната себестойност, която е достигнала около 1100 евро на кв. м, посочи Андонов. Тежките административни процедури преди началото на строителството също създават несигурност сред предприемачите, добави той.

Някои големи строителни компании си позволиха да повишат цените необосновано, да прекратят подписани предварителни договори и това подхрани страховете на хората, които купуват „на зелено“, и те вече предпочитат да пристъпят към покупка след завършването на сградата, изтъкна Андонов.

Той предупреди, че времената, когато строителните компании са финансирали целия строителен процес с авансовите плащания на купувачите, са отминали. Но някои предприемачи все още не са осъзнали промяната на пазара и очакват 60-80% от стойността на имота да бъде платена при сключването на предварителен договор. Андонов посъветва на строителните компании да разчитат повече на банково или на собствено финансиране и да предлагат по-гъвкави схеми на плащане, при които първоначалната вноска не надхвърля 30% от стойността на имота. Според него предприемачите трябва да помислят и за довършване на имотите, тъй като високите разходи за довършителни работи са пречка пред покупките на имоти ново строителство.

В цял свят имотите ново строителство в луксозния сегмент се предават с довършителни работи, като купувачите имат варианти за завършване на имота по техни дизайнерски проекти, отбеляза Христо Ангелков, управляващ партньор в Bulgaria Sotheby’s International Realty, и изрази надежда тази практика да се възприеме и в България.

В София има четири проекта, които ще се обявят като брандирани резиденции и ще излязат на пазара в най-луксозния му сегмент. Те ще бъдат завършени, няма да се предават на шпакловка и замазка, съобщи Ангелков.

Оптимизъм за следващата година

Пазарът на имоти в България се определя от фундаментални фактори като търсенето и предлагането, които не показват отклонения. Доходите на населението вероятно ще продължат да растат с висок едноцифрен темп и това ще подкрепя имотния пазар, коментира д-р Свилен Колев, заместник-председател на Националния статистически институт (НСИ).

Според него занапред трябва да се следят големите промени в паричната политика на ЕЦБ и отражението им върху активността на банковия сектор в България, тъй като ипотечното кредитиране е един от двигателите на имотния пазар.

Имотният сектор е на трето място по брутна добавена стойност в БВП на страната миналата година, а строителството заема пето място. Техният принос в икономиката нарастват през последните години и това е положително, посочи Колев.

В следващите години трябва да работим със средносрочни и дългосрочни сценарии за имотния пазар, счита Ясен Георгиев. Според него в уравнението, освен макроикономическите фактори, трябва да се включат демографският елемент, тъй като страната ни е с намаляващо население, високият процент на необитаваните жилища и мерките за повишаване на данъчната тежест. За последните е важно да се проследи дали ще доведат до увеличаване на предлагането, тъй като ако разходите за поддръжка и данъци на апартаменти, закупени с инвестиционна цел, нараснат, някои от собствениците може да помислят да се освободят от този актив, отбеляза Георгиев. Относно данъчната политика е нужна висока степен на предвидимост, така че всички пазарни участници да могат да си направят сметката дали могат да поемат увеличаване на разходи, които не са били калкулирани до момента, добави той.

Покупките с инвестиционна цел ще намаляват, хората ще се преориентират към имоти за собствено ползване, закупените апартаменти ще се завършват и отдават под наем, тъй като търсенето на наемния пазар е високо, очаква Христо Ангелков. Според него ако банковата система остане стабилна и лихвите не се повишават с повече от 0,2-0,3 процентни пункта на година, имотният пазар ще работи в нормални темпове.