Средният ипотечен кредит в София вече достига 180 хил. евро, жилищното кредитиране расте

Банковото финансиране има все по-голяма тежест при покупката на жилище. Обемът на жилищните кредити през второто тримесечие на 2026 г. е с 26,4% по-висок спрямо същия период на предходната година, сочат данни на „Кредит Мениджър“, част от част от Arco Real Estate.

Данните на компанията показват разлика между динамиката на първоначалния интерес и броя на финализираните кредити. През второто тримесечие тя отчита лек спад на запитванията както спрямо първото тримесечие на 2026 г., така и спрямо второто тримесечие на миналата година. Една от причините е връзката с имотния пазар. Значителна част от клиентите идват чрез агенции за недвижими имоти и по-ниската активност при сделките се отразява върху броя на новите запитвания.

При финализираните кредити картината е различна. Броят им остава на приблизително същото равнище като през първото тримесечие на 2026 г., но е с 23% по-висок спрямо Q2 на 2025 година. За първото шестмесечие „Кредит Мениджър“ отчита 37% увеличение на реализираните кредити спрямо същия период на предходната година.

Това означава, че по-малкият брой първоначални запитвания не води до същото движение при реално отпуснатите кредити. Клиентите, които започват процеса, изглеждат по-подготвени и по-близо до конкретно решение за покупка, отбелязват от компанията.

Една от най-видимите промени през последната година е увеличението на размера на ипотечното финансиране. Според наблюденията на „Кредит Мениджър“ средният размер на заявения и одобрения ипотечен кредит в София през второто тримесечие се движи между 170 хил. и 180 хил. евро. За страната средното ниво е около 140 хил. евро.

През 2025 г. сравнимите стойности са били около 140 хил. - 150 хил. евро за София и между 100 хил. и 120 хил. евро за страната.

Ръстът отразява преди всичко поскъпването на недвижимите имоти. За покупката на сходен тип жилище домакинствата вече се нуждаят от по-голямо банково финансиране.

Средното самоучастие при клиентите на компанията е между 15 и 20%.

При сегашната комбинация от инфлация, високи цени на жилищата и сравнително ниски лихви много клиенти предпочитат да използват максимално допустимото банково финансиране, вместо да влагат по-голям размер собствени средства.

Подобна логика се наблюдава и при срока. Най-често клиентите предпочитат максимално дълъг период на погасяване, за да ограничат размера на месечната вноска. Част от тях планират впоследствие да правят частични предсрочни погасявания и по този начин да съкратят реалния срок на кредита.

Кой купува с ипотечен кредит?

Типичният клиент на „Кредит Мениджър“ през второто тримесечие е на възраст между 30 и 40 години, женен или живеещ с партньор и най-често търси жилище за собствено ползване.

Средният доход при този профил е около 1500 евро, а най-голяма част от клиентите са в София.

Компанията отчита увеличение на хората, които купуват първото си жилище. Именно покупката на първо собствено жилище е водещата причина за ипотечно финансиране. На второ място са домакинствата, които търсят по-голямо жилище, следвани от рефинансирането и кредитите за строителство или довършителни дейности.

Не се наблюдава аналогичен ръст при покупките на втори или инвестиционен имот.

По отношение на типа имот най-често се финансират готово ново и старо строителство. Следват жилищата в строеж и къщите. Купувачите са по-внимателни и правят по-малко компромиси.

Промяната в поведението на клиентите е една от най-ясните тенденции през първата половина на годината. Купувачите са по-информирани и значително по-често сравняват предложенията на различни банки. Решението вече не се основава само на рекламираната лихва, а на целия пакет от условия.

Удължава се и периодът между първоначалното запитване и реалната покупка. Според „Кредит Мениджър“ това не означава, че клиентите умишлено отлагат решението си. След като са определили бюджета си и са получили ясна представа за възможното финансиране, те отделят повече време за намиране на подходящ имот.

В същото време високите цени на жилищата и общото поскъпване на живота ги карат да бъдат по-внимателни към размера на бъдещата месечна вноска. Най-голямото притеснение е бъдещото движение на лихвените проценти. Следват размерът на месечната вноска и изискванията на банките.

Лихвите остават около исторически ниски нива

През второто тримесечие не се наблюдава съществена промяна в лихвените условия при ипотечното кредитиране. Средната лихва по жилищните кредити е около 2,41%.

Пазарният диапазон е приблизително между 2,28% и 3,33%, в зависимост от профила на клиента, характеристиките на имота и дали лихвата е плаваща или фиксирана за определен период.

В отделни случаи могат да бъдат постигнати и по-ниски нива при изпълнение на конкретни банкови условия.

Конкуренцията между банките остава силна. Част от институциите периодично предлагат кампанийни условия с по-ниски лихви, включително нива под тези от 2025 година. Нараства и предлагането на продукти с фиксирана лихва за определен период, които дават по-голяма предвидимост на месечната вноска.

По наблюдения на „Кредит Мениджър“ банките са най-склонни да предлагат преференциални условия на клиенти със стабилен доход по трудов договор от около 1800 евро, които превеждат заплатата си в съответната банка. Значение могат да имат също ползването на застраховка „Живот“ и енергийните характеристики на финансирания имот.

Рефинансирането се активизира

„Кредит Мениджър“ отчита и повишен интерес към рефинансиране. Причините са благоприятните лихвени условия и възможността при част от предложенията да се фиксира лихвата за определен период.

Клиентите търсят рефинансиране най-често за намаляване на лихвата и месечната вноска, обединяване на няколко задължения или получаване на допълнително финансиране.

Сравнението обаче не трябва да се ограничава само до номиналната лихва. Икономическият ефект има смисъл само ако общото спестяване от новите условия надвишава всички разходи по прекратяването на стария и отпускането на новия кредит, отбелязват от компанията.

Сред най-честите грешки са пренебрегването на ГПР, допълнителните такси и застраховки, както и удължаването на срока без оценка на общото оскъпяване.

София остава пазарът на най-големите кредити

Основната част от клиентите на „Кредит Мениджър“ са от София, следвана от Пловдив. Компанията отчита интерес и от Варна и Бургас.

По-високите доходи и цени на жилищата в София обясняват и по-големия среден размер на ипотечния кредит. В Пловдив финансирането обикновено е по-умерено, докато Варна и Бургас имат по-силно присъствие на ваканционни и инвестиционни покупки.

Базовите банкови критерии обаче са едни и същи за страната. Крайното решение зависи от доходите, съществуващите задължения, размера на самоучастието и качеството на обезпечението.

 „Кредит Мениджър“ очаква кредитният пазар да остане активен до края на годината, но темповете на растеж постепенно да се успокоят.

При ипотечните кредити търсенето вероятно ще остане високо, а средните размери на финансирането могат да продължат да нарастват заради цените на жилищата.

Подкрепа за кредитирането дават стабилната заетост, ръстът на доходите, ликвидността на банковата система и все още благоприятната лихвена среда.

Рисковете са свързани с продължително високия ръст на кредитите, поскъпването на имотите и способността на домакинствата да обслужват по-големи задължения при евентуално влошаване на икономическите условия.

След традиционно по-спокойните летни месеци очакванията са за по-висока активност през есента. Това обаче по-скоро би означавало запазване на силен пазар при постепенно по-умерени темпове, отколкото начало на нов кредитен бум.

Най-важният въпрос пред кредитополучателите остава не какъв е максималният кредит, който могат да получат, а какъв размер на задължението могат да обслужват спокойно при различни икономически условия.