Иво Димовски: Спадът при ипотечните заеми е показателен за покупките на жилищния пазар

За тенденцията на имотния пазар в България е показателна цифрата с броя на ипотечните кредити – миналата година той нарасна с 25% на годишна база, през тази година намалява. Това сравнение направи инвеститорът в недвижими имоти Иво Димовски в предаването „Светът е бизнес“ по Bloomberg TV Bulgaria.

Димовски посочи, че към момента банките в България са много ликвидни и ситуацията на имотния пазар по нищо не напомня финансовата криза от 2008 г., но той все пак очаква лихвите по ипотечните кредити да нараснат от около 2,50% в момента на 3%, тъй като разликата между лихвите по депозитите и по жилищните заеми се свива. „Ако банките дават по-високи лихви по депозитите, трябва да отпускат и кредити при по-високи лихви. Засега имаме инерция, тъй като повечето депозити все още са с ниски лихви и на повечето банки не се налага да вдигат лихвите по ипотеките“, изтъкна инвеститорът.

„70-80% от купувачите на жилища в големите градове използват ипотечен кредит за покупка на имот и разчитат на добри лихви. При повишаване месечната им вноска няма да се промени значително, но много хора ще си зададат въпроса какво да очакват през следващите години“, коментира той.

Димовски очаква жилищното строителство да се забави поради покачването на себестойността му и пренасочването на купувачите към вторичния пазар, което може да доведе до липса на предлагане на новопостроени жилища на пазара през 2028-2029 г. „През последните години в сегмента „на зелено“ можеха да се купуват много имоти и да се препродават. Сега не е така и това е притеснително, тъй като дори обикновените купувачи, които търсят имот за собствено ползване, се пренасочват към вторичния пазар“, обясни инвеститорът.

Според него малките и средни строителни компании, които разчитат на средствата от предварителните продажби на имоти, ще изпитат затруднения и на пазара ще останат само фирмите с гарантирано финансиране от банки. Димовски очаква банките по-трудно да финансират малки строители, които са по-рискови, и добави, че това може да доведе до поставяне на някои проекти на пауза. Той препоръча на купувачите да се ориентират към имоти „на зелено“ само ако строителната компания е много добра, има ясна история и осигурено финансиране.

Що се отнася до броя на сделките, Димовски припомни, че между 2017 и 2020 г. средният брой на сделките с жилища в България е бил около 65 хил., а „през 2024 г. те достигнаха връхна точка от 95 хил., последвана от лек спад миналата година. „През 2026 г. виждаме нормализиране на броя сделки и очаквам до края на годината те да се върнат на нивата от 65 хил.-70 хил. сделки“, прогнозира той.

Наблюденията му показват, че купувачите сега вземат решение за покупка два пъти по-бавно, тъй като се стремят към по-добра сделка. „Продажбата дори на готови имоти отнема между 20 и 40 дни, докато преди сделките често се сключваха след само два огледа в рамките на една седмица“, направи сравнение инвеститорът.

Той открои и друга тенденция – в квартали като „Стрелбище“, „Младост“, „Дружба“, „Люлин“, „Надежда“ в София с повече панелни жилища се наблюдава вътрешноквартална миграция от стари имоти към жилища ново строителство. „Вторичният пазар на панелни жилища в добрите квартали в столицата по-близо до центъра е много ликвиден“, добави Димовски.

Той съобщи, че у нас стана популярен инвестиционният модел „Фикс енд Флип“ (Fix & Flip) на пазара на недвижими имоти, при който се купува подценен или амортизиран имот, ремонтира се бързо и се препродава на пазарна стойност с цел печалба.

Защо стратегията „Фикс енд Флип“ на пазара на недвижими имоти ще е перспективен в България за много години напред? Ще могат ли спекулантите да препродадат имотите си? Защо печалбата на инвеститорите в имоти ще е само от готови жилища?

Материалът не е повод за инвестиционно решение!

Вижте целия коментар във видео материала на Bloomberg TV Bulgaria.

Всички гости на предаването „Светът е бизнес“ можете да  гледате тук.