Компаниите в София все повече купуват офиси, вместо да наемат

Инвестициите в офис площи у нас за първите девет месеца на 2026 г. достигат обема за цялата предходна година. В същото време наемната активност в София отслабва, а общият обем на наетите и придобитите за собствено ползване офис площи намалява с 13% спрямо година по-рано, сочат данни на консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield | Forton за третото тримесечие на 2026 г.

На този фон през третото тримесечие е завършено строителството на 22 600 кв. м нови офис площи – най-високият тримесечен обем от близо две години.

Пазарът отчита промяна в поведението на компаниите, като все по-ясно се откроява тенденцията към придобиване на офиси за собствено ползване, което ограничава кръга на потенциалните наематели. За второ поредно тримесечие липсват сключени договори за площи над 10 хил. кв. м, а средната наета площ вече е 560 кв. м при 630 кв. м предното тримесечие.

При значителен обем новозавършени площи, през това тримесечие не е стартирал нито един нов офис проект. Това може да се разглежда като сигнал за по-предпазлив подход към бъдещото предлагане предвид отслабващото наемно търсене.

„Пазарът на офис площи преминава през промяна, която не се изчерпва единствено с отслабването на наемната активност. Общата икономическа несигурност оказва влияние върху решенията на компаниите, а през следващите месеци ключово ще бъде как пазарът ще усвои новите площи, особено в централните бизнес зони. Липсата на нови проекти показва, че участниците на пазара подхождат по-предпазливо“, коментира Станимира Пашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield | Forton.

По-малки офиси и диверсифициране на търсенето

През третото тримесечие общият обем на заетите офис площи достига 46 052 кв. м, което представлява спад от 8% спрямо предходното тримесечие и 28% на годишна база. От тях близо 38 700 кв. м са отдадени под наем – най-ниският тримесечен обем от средата на 2024 г. насам, а около 7400 кв. м са купени за собствено ползване. През деветте месеца на годината заетите площи възлизат на близо 147 хил. кв. м.

Броят на сключените договори за наем остава приблизително непроменен спрямо второто тримесечие. Липсата на мащабни сделки продължава да ограничава общия обем. През периода е отчетен само един договор за площ между 5 хил. и 10 хил. кв. м, докато активността се концентрира при по-малките наематели.

Промяна се наблюдава и в структурата на сделките. Преместванията формират 59% от общия нает обем, следвани от подновяванията на договори с 27,5% и разширенията с 8%. Делът на подновяванията остава под обичайните за последните години нива от 45–55%.

Същевременно IT секторът, който години наред има водеща роля, формира под 30% от наетите площи.

„Наблюдаваме сравнително устойчив брой договори за наем, но при по-малки площи. Липсата на мащабни сделки се отразява върху общия обем. Същевременно наблюдаваме промяна в структурата на търсенето – IT секторът запазва водещата си позиция, но делът му е значително под традиционните за него нива. Ако през последните пет години IT компаниите са формирали между 35% и 70% от наетите площи, през второто и третото тримесечие на 2026 г. делът им остава под 30%“, коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield | Forton.

Новото предлагане достига близо двегодишен връх

През третото тримесечие в експлоатация са въведени 22 600 кв. м нови офис площи, разпределени между три проекта със смесено предназначение – FPI City Tower, I Tower и NV Residence. Част от офисите във FPI City Tower се предлагат за продажба, а площите в NV Residence вече са отдадени под наем.

Общият офис фонд в София достига близо 2,38 млн. кв. м, като 84% от него е предназначен за отдаване под наем. Свободните площи възлизат на около 284 хил. кв. м, а коефициентът на незаетост се повишава умерено до 11,95% спрямо 11,64% в края на предходното тримесечие.

Най-съществена промяна се наблюдава в централните бизнес зони, където незаетостта се е покачила от 8,4% на 13,9% вследствие на новото предлагане. В широкия център тя е 7%, в периферните зони – 15%, а по основните пътни артерии – 10,5%.

Обемът на офис площите в строеж намалява до около 180 хил. кв. м спрямо 203 хил. кв. м в края на първото полугодие. Приблизително 42% от тях се очаква да бъдат завършени през следващите 12 месеца.

Стабилни наемни нива въпреки по-слабата активност

Наемните нива на офис пазара в София остават стабилни и през третото тримесечие въпреки по-ниската наемна активност и умереното увеличение на свободните площи.

Първокласните офиси в централните бизнес зони продължават да се предлагат при нива от около 20 евро/кв. м месечно, а извън тях – най-високите наеми са около 18 евро/кв. м. Средните офертни наеми за офис площи клас А остават в диапазона 14–18 евро/кв. м месечно.

245 млн. евро са инвестирани в офиси за деветмесечието

На фона на по-слабото наемно търсене инвестиционният интерес към офис имотите остава висок. По предварителни данни обемът на инвестициите достига 245 млн. евро за деветте месеца на годината, като на практика изравнява резултата за цялата предходна година.

„Данните за периода показват, че въпреки по-умерената наемна активност инвеститорите запазват положителните си очаквания за развитието на пазара на офис площи в столицата. Това потвърждава, че инвестиционните решения се определят не само от текущото търсене на площи, но и от оценката за дългосрочния потенциал на активите“, казва Станимира Пашова.

От началото на годината са реализирани 20 сделки с офис активи – 16 за цели сгради и четири за самостоятелни офиси. Общата им площ достига 106 хил. кв. м спрямо 89 хил. кв. м за цялата 2025 г.

Чуждестранните инвеститори участват в едва три сделки, но формират 55% от общия инвестиционен обем, което показва концентрация на капитала в ограничен брой по-мащабни придобивания.

Сред най-значимите сделки е придобиването на Telus Tower от гръцката Eurobank от Prodea Investments, финализирано в началото на третото тримесечие. От началото на годината са реализирани и поне три сделки с трофейни офис сгради в централните бизнес зони, с обща площ под 3000 кв. м и стойност 30 млн. евро.

Доходността при първокласните офис активи достига 7,50% спрямо 7,25% предходното тримесечие.