Румяна Александрова: Жилищният пазар се балансира, диктатът на продавачите отслабва

Динамиката на жилищния пазар в България се промени значително, преминавайки от фаза на бурен ценови и количествен растеж към по-зряла нормализация, казва инж. Румяна Александрова, собственик и управител на агенцията за имоти "Сандер Корект". С нея разговаряме за новия баланс между търсене и предлагане, по-взискателните купувачи и очакванията за жилищния пазар у нас до края на 2026 г.

- Г-жо Александрова, кои са основните тенденции на жилищния пазар в България от началото на 2026 г.?

- Наблюдава се отчетливо успокояване на пазара и спад в обема на сделките (особено през първото тримесечие спрямо рекордния край на предходната година). Това е нормализация след пика, свързан с подготовката и очакванията около влизането на страната в еврозоната.

Времето от първото запитване до подписването на договор се е увеличило с 15% до 25%. Купувачите вече правят повече огледи и сравняват детайлно готовите стари обекти и проектите на ново строителство. Фокусират се върху енергийната ефективност,  качественото строителство, ниските бъдещи комунални разходи и наличието на изградена инфраструктура около сградата, и така формират водещи критерии за избор. Въпреки спада в обема на сделките броят на вписаните ипотеки остава без съществено изменение на годишна база, което показва, че купувачите продължават да разчитат активно на банково финансиране, т.е., наблюдаваме стабилно ипотечно кредитиране.

- Купувачите ли са вече в силната позиция на пазара и какво означава това за останалите участници на него – продавачи, инвеститори, брокери?

- Пазарът постепенно се балансира, като диктатът на продавачите отслабва. Купувачите все още не са в позиция на абсолютна сила, за да свалят драстично цените на качествените имоти, но определено имат много по-голям избор и лостове за договаряне. За продавачите означава, че периодът на „нереалистичните офертни цени“ приключва. Ако даден имот има сериозни компромиси (лошо техническо състояние, липса на инфраструктура), продавачът ще трябва да направи отстъпка от цената, за да реализира сделка.

Инвеститорите и строителите, чиито проекти са с неясна концепция или в лоши локации, усещат отлив на интерес. Инвеститорите стават по-гъвкави при договарянето на крайните цени и схеми на плащане, докато утвърдените имена с качествени проекти запазват стабилни позиции. Работата на брокерите се усложнява, но и професионализира. Тъй като купувачите са по-придирчиви, ролята на консултанта като реален пазарен анализатор и посредник при преговорите става ключова за сключването на сделка.

- Кои са активните групи купувачи в момента и кои се оттеглиха от пазара?

- Активните купувачи са предимно хора, които купуват за собствено ползване. Семейства, търсещи по-голям комфорт, по-просторни тристайни или четиристайни апартаменти и къщи в затворени комплекси. Млади специалисти (особено в IT и аутсорсинг секторите) с добри доходи също остават активни, разчитайки на стабилните лихви по кредитите.

Оттеглили се или пасивни купувачи са няколко групи – сериозен отлив има от чисто спекулативните инвеститори, които купуваха „на зелено“ с цел препродажба преди Акт 16. Купувачите, движени от емоция или паника заради инфлацията, също изчезнаха. Хората с по-ограничени бюджети, които не могат да покрият нарасналия праг на самоучастие или по-високите цени на кв.м, също се оттеглят или изчакват.

- Според преобладаващата оценка на консултантите в областта на недвижимите имоти до миналата година предлагането на жилищни имоти на пазара не беше достатъчно, за да задоволи търсенето. Променя ли се съотношението между търсенето и предлагането през тази година в условията на забавяне на пазара?

- Да, съотношението се променя в посока на по-добър баланс. Докато в предходните години имаше остър дефицит на готови за нанасяне или качествено строящи се жилища, днес предлагането започва да настига търсенето. Свиването на обема на сделките и по-дългото време, в което един имот престоява на пазара, увеличават наличния брой оферти. В големите градове все още има дефицит в премиум зоните и за специфични имоти, но като цяло купувачите усещат, че избор има.

- Забавянето на активността на пазара на покупко-продажби води ли до по-засилена активност на наемния пазар?

- Част от потенциалните купувачи, които в момента са по-предпазливи или намират цените за твърде високи, съзнателно избират да останат под наем и да изчакат развитието на пазара. Това поддържа активността на наемния пазар висока, особено в големите университетски и бизнес центрове (София, Пловдив, Варна). Наемите в София бележат устойчив ръст (средно около 600-680 евро за двустаен апартамент в добър район), стимулирани и от корпоративното търсене.

- Какви са очакванията ви за цените на жилищата до края на годината?

- Забавяне на темпа на растеж, като вече не говорим за двуцифрени ръстове. Очакванията са за плавно и умерено увеличение на цените в рамките на 5% до 10% на годишна база, което на практика е близо до темповете на инфлация.

В София средната цена на сключените сделки се стабилизира около 2000-2600 евро на кв.м (в зависимост от района). При луксозните имоти новото строителство в топ локации твърдо държи нива над 3000 евро на кв.м. Наблюдаваме разслоение на пазара, като цените на качественото ново строителство държат високи нива поради високата себестойност на материалите, труда и новите екологични изисквания. Въпреки това при по-старите, нереновирани сгради или в лоши райони може да се наблюдава лек спад или по-осезаема гъвкавост в крайните цени при преговори.

- Защо подкрепяте REAL ESTATE AWARDS?

- Концептуално подкрепата за престижни форуми като REAL ESTATE AWARDS е важна поради няколко ключови причини. Тези награди отличават най-добрите, етични и устойчиви практики, което мотивира бизнеса да подобрява качеството на услугите на брокерите и повишаване на стандартите в сектора. Когато пазарът е зрял и купувачите са взискателни, отличията служат като ориентир за крайния клиент кои компании са надеждни, иновативни и стабилни, това дава прозрачност за потребителите.

Имотният сектор в България преминава през важна трансформация (дигитализация, нови регулации, зелени стандарти). Подобни събития дават поле за професионален диалог и са най-добрата платформа за обмен на идеи и опит между, брокери, агенти и финансови институции.