Инвеститорите в бизнес имоти у нас са в режим на изчакване заради ръста на лихвите

Инвеститорите на пазара на бизнес имоти у нас, както местни, така и международни, са в процес на изчакване, за да разберат какъв тип активи ще има на пазара след повишаването на лихвите, как ще се отрази това на различните сектори и къде ще има най-добри възможности за инвестиране. Несигурността около това колко и докога ще продължат да се повишават лихвите е довела до спад със 70% на активността във всички сектори на бизнес имотите в Европа. Ефектът от покачването на лихвените проценти през последните 12 месеца вече се усеща и в България, особено при бизнес кредитирането, където лихвите достигат 5,5%-6,5%. Дълбока криза в сектора на бизнес имотите у нас обаче не се очаква, тъй като фундаменталната позиция на бизнеса е много по-солидна спрямо 2008 г., каза Явор Костов, управляващ партньор в консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

„За разлика от 2008-2009 г. този път банките са в много добра кондиция и имат висока ликвидност, макар и на по-висока цена. Инвеститорите също са в много добра кондиция“, коментира Костов и допълни, че средният кредит, който се взима за бизнес имот в момента, се равнява на до 50% от стойността на имота за разлика от 2008 г., когато нивата са доближавали 70%. Прогнозата на Forton е, че Европейската централна банка (ЕЦБ) и Фед ще достигнат връхната точка на лихвените нива до средата на 2024 г., след което ще започне плавно намаляване на лихвите. Очаква се това да доведе до раздвижване на инвестициите в бизнес имоти и началото на възходящ цикъл на пазара, като ефектът ще се усети след началото на 2025 г.

Данните на Forton сочат, че през деветмесечието пазарът на бизнес имоти в България е привлякъл инвестиции за 110 млн. евро, като в това число не влизат придобиванията на парцели. Интересна тенденция е първата блокова сделка с жилищни имоти като актив, генериращ доходност.

“Продължаващата несигурност по отношение на икономическата среда и ръстът на лихвите правят инвеститорите предпазливи. Наблюдаваме засилен интерес към активи, които имат потенциал “да консервират” парите, т.е. да запазят стойността си и да генерират устойчиви нива на доходност. Към момента много инвеститори припознават като такива хотелските, търговските и във все по-голяма степен – жилищните имоти като инвестиционен актив. Докато например наблюдаваме отлив на интерес от офис площите, освен ако не се говори за топ активите”, коментира Костов.

Секторът на индустриалните имоти е един от големите печеливши от COVID пандемията, която е повишила интереса на инвеститори и ползватели на складове да преместят основните си производства максимално близо до основния си пазар. Войната в Украйна повиши цените на строителните материали и стойността на труда, а това е оскъпило инвестицията в индустриални площи и е довело до повишаване на наемните нива в сектора до 5,30 евро на кв. м за обекти над 10 хил. кв. м и 5,70 евро при по-малките квадратури. „Тези нива са на ръба на приемливото ниво от потребителите и стана притеснително, ако се строят складове с толкова висока строителна себестойност, ще има ли кой да ги потребява на високите наемни нива“, коментира Костов.

Пазарът у нас традиционно страда от липсата на спекулативни площи, а свободните площи в индустриалния сегмент са едва около 1,5%. 80% от проектите в сегмента са проекти по задание (built-to-suit), т.е. сгради, които се строят за конкретните нужди на дадена компания. Това ги прави по-скъпи и по-трудни за продаване след това, с компромиси за следващия потребител, отбеляза Костов.

През третото тримесечие търсенето е генерирано основно от фармацевтични наематели и компании, занимаващи се с индустриални технологии. Обемът на индустриалните и складовите площи в процес на изграждане е нараснал с 15% на тримесечна база до над 330 хил. кв. м, сочат данните на Forton. Поне пет от най-големите търговци на дребно в страната както на хранителни, така и на нехранителни продукти, изграждат нови или разширяват съществуващи складови бази, а до края на годината се очаква да бъдат финализирани поне десет проекта за индустриални площи.

Активността на офис пазара през третото тримесечие е била умерена от гледна точка на сключени сделки с общо около 39 хил. кв. м отдадени площи. Част от тях са били подновявания на съществуващи договори, друга част – премествания, а разширения на наематели почти не се наблюдават, повечето компании запазват площите си или ги намаляват, съобщи Йоанна Димитрова, заместник-мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Обемът от почти 39 хил. кв. м е малко над средните нива за третото тримесечие през последните пет години и с 54% повече спрямо същото тримесечие на миналата година. Въпреки това темпът на усвояване е относително бавен, а броят на огледите преди всяка сделка остава висок, отбеляза Димитрова.

„Тенденцията на хибридна работа продължава да е актуална, особено в ИТ и BPO сектора, а кризата доведе до известно охлаждане именно в тези индустрии. Това налага преосмисляне на концепциите на офис пазара, повече гъвкавост и фокус върху сервизираните и споделени офиси, които се превръщат във все по-значим фактор”, коментира Димитрова.

Към края на третото тримесечие в София оперират близо 64 хил. кв. м гъвкави офис площи, което включва пространства за съвместна работа и споделени офиси в рамките на големи офис проекти. 9000 кв. м са в етап на строеж и се планира да излязат на пазара догодина, сочат данните на Forton.

Димитрова съобщи, че големите офис сгради клас А се стремят да включват пространства за съвместна работа. Те използват момента, в който наемател е освободил някой от етажите им, оставил е оборудването и мебелите си там и го превръщат в сервизирано пространство.

Търсенето на пространства за съвместна работа се променя, като през последната година е нараснало търсенето на севризирани офиси в рамките на големи офис проекти. Такива площи се търсят от малки, но и бързо растящи компании или от корпоративни наематели за нуждите на отделни екипи.

Делът на свободните площи остава стабилен, малко над 16%, като тези нива се поддържат от четвъртото тримесечие на миналата година спрямо около 12% към началото на пандемията от COVID-19. Очакванията са в следващите години процентът на свободните площи леко да нарасне заради проекти в строеж, които ще излязат на пазара през 2024 и 2025 г. Повече свободни офис площи има по протежението на главните булеварди в столицата – Цариградско шосе, „Тодор Александров“, бул. „България“, „Черни връх“, докато в центъра те достигат 14%.

Празните офиси клас А са 14,6 на сто, докато свободните площи в офисите клас Б са 19,4 на сто. Димитрова коментира, че тенденцията за преместване на наематели от сгради клас Б към офиси клас А се запазва и ще се засили през следващите години. Наемателите търсят все по-качествени, сертифицирани проекти с ESG стратегии, допълни тя. Не само нови офис проекти обаче се съсредоточават в сертифицирането, това важи и за по-стари проекти на 10-12 години, които също се опитват да започнат процедура по сертифицирането на сградите си. Димитрова посочи като пример за такива сгради Megapark и Европейския търговски център.

Офис проектите в етап на строеж остават на нивата от 2022 г. от под 200 хил. кв. м спрямо между 350 и 440 хил. кв. м през 2018 и 2019 г. Те ще излязат на пазара в следващите две-три години.

Костов коментира, че срив на офис пазара в София не се очаква, докато в столицата има квалифицирани служители, чийто труд е по-евтин в сравнение с Централна и Западна Европа. „Проблем ще останат по-малките и по-стари сгради, които обаче са се изплатили във времето. Някои от тях може да бъдат реновирани изцяло и пуснати отново на пазара след време, други може да бъдат разрушени, ако парцелът позволява друга инвестиция“, допълни той.

Друг печеливш сектор у нас след пандемията са търговските площи. Той остава динамичен, а само през третото тримесечие са отворени четири нови ритейл парка, съобщи Георги Муховски, заместник-мениджър „Търговски площи“ във Forton. Те са добавили към пазара около 70 хил. кв. м нови търговски площи, а общият обем на ритейл парковете, които функционират в момента, е достигнал 460 хил. кв. м. Те вече надхвърлят 50% от общата площ на търговските центрове у нас. Около 80% от сделките с търговски площи у нас се дължат на активността при ритейл парковете, а останалите 20% - от новите обекти в моловете.

„Въпреки засилените инвестиции в ритейл паркове, България все още е с най-ниска гъстота в Централна и Източна Европа – 56 кв. м на 1000 жители. Страната ни е последвана от Сърбия с 60 кв. м/1000 жители, а в Румъния този показател е равен на 85 кв. м. В държави като Чехия и Унгария гъстотата на ритейл парковете е тройна”, коментира Муховски.

Основните играчи в сектора продължават да бъдат хранителните вериги, дискаунт веригите, веригите за бърза мода в ниския ценови сегмент. Около 80% от сделките се дължат на активността в ритейл парковете, останалите 20% - от новите обекти в моловете. Наемите остават стабилни, като в търговските центрове са 36 евро на кв. м за първокласни площи, в ритейл парковете в София са в ниските двуцифрени нива, а в тези извън столицата все още са в едноцифрения диапазон, сочат данните на Forton.

По-голямата част от откриващите се ритейл паркове в момента са извън София. Вече се наблюдава и консолидация на пазара в ранен етап, при която големи местни и международни играчи окрупняват портфейла си от проекти, съобщи Муховски.

Според Костов ритейл парковете са сегмент, в който има потенциал за навлизане на международни инвеститори, но пречка за това е фрагментираният пазар у нас. Международните инвеститори се стремят към портфейлни сделки, с които да изградят цялостно присъствие на пазара, а не към единични обекти, към които се ориентират по-скоро местните играчи, обясни той.

Костов коментира още, че има потенциал за изграждането на още един мол в България в Пловдив, тъй като съществуващите търговски центрове в града в момента са по-стари и по-малки. Модерен търговски център в Пловдив би постигнал успех, отбеляза Костов, имайки предвид проекта на южноафриканския фонд за инвестиции в недвижими имоти NEPI Rockcastle.

Жилищният пазар се връща към стабилните нива от периода през 2018 г., активен е, а основният двигател на покупките на жилища са семейните нужди, не спекулациите със запазване на стойност или инвестиране с дълг, каза Костов. Той допълни, че тази година ще бъде рекордна за дълговете за покупка на жилища, тъй като лихвите по жилищните заеми все още са ниски и не са засегнати от вдигането на лихвените проценти в глобален план. Той очаква лихвите да се повишат с 1-1,5% до около 3,5%-4% към средата на 2024 г.

„Пазарът е стабилен, има активност, предпочитат се качествени проекти. Предлагането е голямо, но не може да се говори за свръхпредлагане. Не виждаме проекти, които да са закъсали с продажбите“, обобщи Костов.

Той съобщи още, че хотелите у нас са в полезрението на международни оператори, което в дългосрочен план може да доведе до влизане на нови брандове на пазара, а това би подобрило хотелските услуги и би направило България по-видима като дестинация. Това може да доведе допълнително и международни оператори на СПА центрове, което също би повишило интереса към дестинацията България, особено там, където има минерална вода. Тенденцията е в началото си и вероятно ще се разгърне в следващите две до четири години.